英國租賃房需求旺盛 投資者將大有作為

租賃房的供應不足將持續推升需求旺盛的市場的租金，其中包括熱門的城市中心

租賃房市場擴張，英國的經濟復甦和低息大環境對於該趨勢的反轉助益甚少，事實上，超越了薪資增長的房價通脹是推高住房持有的一個重要原因，其影響比其它很多因素更為深遠。

對於首付的要求和更嚴格的信貸規則對購房者升級房產產生了一定程度的消極作用。因此，市場對於租賃房的需求依舊在走高。

據政府的英國住房調查，至2014年，租賃房市場每個月驚人地平均增加17500住戶。

政策轉變 政府鼓勵持有住房

政府希望以住房政策扭轉這一趨勢，目標是打造40萬經濟適用房，在本屆國會當政期間幫助人們購買住房。

第一太平戴維斯認為，倘若無政策干預，英國租賃房市場預計每年平均增加26萬住戶。政府打造40萬經濟適用房的目標將使得未來4年裡每年平均將有8萬住戶能夠有條件購置住房。

在每年8萬有條件購置住宅的住戶中，有4萬住戶或將離開租房市場，重心轉至其它次級市場的住房保有形式。這將使得每年新加入住房市場的住戶從26萬減至22萬，降幅為15%。

房少需求大 供應受限制

政策轉變的目標人群是住房投資者，這種政策轉變進一步給租賃房市場原本就有限的供應增加了壓力。

自2016年4月購置價值逾40萬的房產將會產生3%的額外印花稅。印花稅的升高伴隨著此前政府決定對貸款購置 buy-to-let房產的投資者限制稅惠。這兩項措施均可能限制部分私人投資者拓展現有的投資組合或者購置首套投資房產的能力。

政府正在對政策細節進行公共諮詢，商討的問題包括持有超過15套住宅的企業和基金會能夠得到豁免。第一太平戴維斯認為，企業投資者免於遵從該稅改的可能性極高，而住房建造商聯合大手筆投資者競標的胃口也將在2016年強勁增長。

住房建造商嚴重依賴於面向buy-to-let投資者的期房銷售，尤其是他們的貸款銀行或者貸款供應方經常會要求獲取銷售證據以規避開發項目帶來的風險。因此，這其中存在著一個大機遇，資金充裕的投資者可以通過直接集資來填補差距。

大規模投資有作為之地

租賃房市場供需之間的懸殊很可能會推促租金增長。這也給機構型投資帶來了機遇。一些規模較大的國際投資者和國內投資者均已進軍租賃房市場，資金的流動也在增加。

據第一太平戴維斯投資數據庫，2014年租賃房市場交易總價值為23億英鎊，至2015年升至26.5億英鎊。2015年，超過30%的租賃房市場交易屬於機構型投資，而2014年該比重為22%。

隨著市場的發展，企業支持性租賃房市場有了轉變，從一個投資者購買現成開發計劃的市場轉變為一個逐漸以直接集資開發為主流的市場。

重要城市拉響機遇四重奏

尋求更高回報和新鮮機遇的動力促使投資者把目光放到了倫敦之外。在很多區域城市，本世紀房屋租賃這種住房保有形式有了長足增長，因此區域城市的私人租賃房市場也得到了高度關注。

第一太平戴維斯分析了驅動租賃房市場發展的基本要素。租賃房市場對投資者吸引力最大的 29個城市將因各自的特點產生不同的機遇。Manchester、Reading、Edinburgh 和Bristol得益於明朗的經濟發展前景、良好聲譽和宜居性而佔據榜首。然而這還不是完整的榜單，第一太平戴維斯還參考可能經歷重大住房短缺的城市，強 調了各城市的投資前景。這29個城市將按標準被分到不同的4組。

首先，第一太平戴維斯將考慮到各個城市的經濟前景，以及主要的經濟增長板塊。在這一方面表現良好的城市不僅有著高水煮的就業增長預測，對於教育水平有較高要求的產業板塊也將有增長，這些產業板塊包括經濟和技術產業。

第二個參考因素是各個城市的投資潛力，該指標可通過淨收入回報、租金增長前景和資本價值增長來考量。

第三個參考因素是各個城市的供需關係，考量的是客觀評估需要、住戶對於未來形勢的計劃、人口增長預測和住宅完工情況。

最後，第一太平戴維斯將考量這些城市的租賃房市場未來如何發展。私租房住戶數量的增長將反映出一個全國性的趨勢，這也已經在大部分榜首城市得到印證。該指標考量了租賃房市場住戶的富足程度，承租人待遇報酬豐厚、工作崗位技術要求高的城市將 排在前列，因為這樣的承租人戶對未來的租金增長起到支持作用。

英國租賃房市場展望

租金增長

如今全英的平均租金相比去年愈發走高。據HomeLet對buy-to-let新租期的租金記錄，倫敦的租金增長最高，漲幅為7.5%。至2015年11月，一年來全英租金水平增長了3.8%。核心區域市場如曼城中心的租金增長同樣不俗，漲幅為7%。

前景展望

租賃房的供應不足將持續推升需求旺盛的市場的租金，其中包括熱門的城市中心，那裡的就業崗位價值高，而進入房產市場的選擇有限。薪資增長的前景也可能對租金增長起到推助作用，尤其是對於年輕一代的專業人士來說，他們最有可能得益於一個情況有所改善的勞動力市場。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

日本房產市場將持續火熱 範圍擴大至郊區

日本寬鬆貨幣政策持續，赴日置業已逐漸成為投資重心，去年也開始，國人赴日置業也出現高總價產品比重提高、漸移往郊區等現象。

根據日本信義2015年成交資料顯示，4,000 萬至1億日圓間的物件為最大宗，佔整體的60.7%，較2014年增加超過二成；而購買1億日圓以上物件達12.3%，比例首次超過10%，整體業績相較 前年表現亮眼。 過去客戶購買的物件多位於東京都心精華地段，日本信義去年非市中心五區的成交件數比例首次超過20%，日本信義社長何偉宏表示，在需求高於供給的情況下，都 心五區房市交易量的成長，將一同帶動周邊鄰近地區房市，因此置產範圍亦開始擴大至文京、品川、世田谷等理想住宅區；再加上日本的銀行貸款利率低，當地高收 入族群為了節稅或看好房市發展，願意提高投入金額，預期市場將持續熱絡。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

中國香港樓市重陷1997？半年跌破7成

僅半年時間，中國香港同一地段、同一用途的土地價格居然暴跌近七成。

上週五（2月12日），中國香港地政總署公佈了最新一幅位於新界大埔市地段第221號用地的招標價格。這塊地以二十一億三千萬港元批予國萬投資有限公司（母公司：中國海外發展有限公司），批租期為五十年，指定作私人住宅用途。

以地盤面積37,696平方米計，單位價格約為5.65萬/平方米（均為港元）。

去年9月初，同樣是大埔市地段用作私人住宅的土地招標，其單位價格高達17.7萬/平方米。相較而言，最新招標價格較去年9月大幅下挫逾68%。

據彭博，標普今日發佈報告稱，2016年中國香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%，成交量預計為持平至增長5%。

2015年9月以來中國香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、中國香港及內地經濟增速放緩。

標普稱，大部分中國香港開發商的評級能夠承受銷售萎縮30%的影響，如果房價下跌超過50%，所有開發商的評級都將受到影響。

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（互聯網資訊綜合整理）

加拿大房產投資系列：Condo還是House？（上）

房產交易長久以來是一種被人們廣泛認可的投資渠道，因此人們在買房時不僅權衡自身住房需求，也兼顧升值空間，所有人都希望自己所購房屋有持續穩定的升值前景，在一段時期內能夠獲得一定收益。

近些年加拿大房地產市場捷報連連，每年的價格增長有目共睹，這樣收益高的投資方式吸引了一大批華人投資客，再加之中國新移民的湧入，使得房產市場中華人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作為加國房地產市場備受關注的兩大房屋類型，推動著加國房地產市場前進，主導著房地產價格及趨勢，但也讓不少投資人對此舉棋不定，他們常常產生投資哪類房屋收益最佳的困惑。

在大城市中，Condo公寓住宅比House便宜許多的事實毋庸置疑，但僅僅考慮數額大小是不夠的

城市中心的便捷是偏遠地段不可相比的，投資前景相較也更為樂觀，這些都是市中心房屋熱門的重要原因，但市區房屋價格的居高不下讓許多人望而卻步。包括多倫多在內的一些加國大城市，市區中心地帶的House房屋數量稀缺，想要在這些寸土寸金的黃金地段買下一套House房屋所需承受的價格之高可想而知，對於絕大多數人來說，市區內的Condo更經濟實惠。Condo住宅的價格往往遠比House要低，正由於相比之下的低價格優勢，使得投資客進入Condo市場相對容易，而且一旦買入便是享受市中心的現代化生活方式和高端的生活品質。House雖然價格堅挺，但回報率多年都略勝一籌，因此對於投資來說兩種戶型各有千秋。

為了更好地讓大家直觀了解房屋購置以及養護花費，能夠更好的核算投資回報關系，我們還是要用一些具體數據來分析。

國內房價前幾年的瘋漲，一路衝高的國內房屋價格，使得很多投資者對於國內房產市場價格泡沫的擔憂愈發嚴重，海外市場的相對穩定吸引了他們的目光，不少人還總結出國內大城市房屋價格過高，多倫多房價便宜的結論。但是這種粗糙的一概而論並不准確，房價的高低，不論在世界的哪個角落，都要結合戶型和地段。

舉例來說：在多倫多市中心買一間650尺的一室公寓單元，基本等值於多倫多邊郊西北面的3臥House，因此從這一角度來說，遠離市中心就能享受更大住房面積的享受，並且價格適中；Yonge和Eglinton區域，一個小小的兩層、三臥的House就要花費百萬，然而同區兩臥的Condo大約花費37萬多。所以想要在市中心住的寬敞，擁有更大的住房面積您就要花更多的金錢投入。盡管房屋價格在購房過程中顯得尤為重要，但是不能成為唯一的評判標准，房屋的綜合素質才是真正影響將來升值空間的。

  • 購房、養護成本

拋開每月貸款和管理費，還要計算其他費用花銷，才能更全面的判斷Condo和House哪個更合適自己，例如：土地轉讓費、房屋保險、地稅等等，這些開銷金額可能因為房屋情況變得相差很遠。

其中房屋保險就是一個明顯的例子。Condo的管理費中包括的火災、水災的不可抗災害保險是普通House本身沒有的，House加上這兩種保險險種就要加收不少錢。並且，購買House其實就是購買整個建築，對其來說要考慮的方面比買Condo更廣，自然災害、下水道等等。

地稅、貸款、貸款保險等開銷都有專業的數學公式計算，與房屋大小、價格掛鉤，Condo和House對於這些方面的開銷相差有時非常驚人。多倫多平均House的地稅$3000多一年，而Condo則在$2000多一年的水平。

除了上述皆知的花費，隱性成本也需要考慮。House需要更多時間去保養，除草、鏟雪、植樹、維修等等都是不可少的，年齡較大的House會讓養護費用一下增加許多。相對來說，Condo就比較省力，每月交付管理費Condo統一會幫住客解決這些煩惱，但也有人認為Condo管理費有偏高的嫌疑，即使是$400/每月，一年下來也要$5000，因此管理費一說一直以來都仁者見仁智者見智。

Condo房屋再怎麼升級也只需要改進單元內部，不會涉及到外部“大件”，而House則不同，房頂翻修、窗戶更換、後院設計、車道鋪路等等都會涉及，這些大動所要付出的花銷也是不可估量的，House房屋有時出現的一點點瑕疵，需要花費更多的時間精力以及金錢來修補。這也是對於忙碌的白領、以及年邁的老人喜歡住Condo的一大原因。

從另一個角度來看，House不需要每月按時交納管理費，即使有需要維修的東西，也可以根據自己實際情況進行安排，對於資金流來說也更為靈活。

  • 投資潛力

從投資的角度來說，由於House房屋包括了土地的價值，投資前景更樂觀一些。House的價值不僅只是建築的價值，也包含了土地的價值，市中心的房價高一定原因也是與高土地價格有關，也因此更有升值空間。

Condo房屋由於土地價值稍顯薄弱，同地段的升值空間會比House小一些，另外Condo還面臨較強的“新舊”問題，Condo的生命周期比較短，通常以10年為分界限，10年內的價格增長普遍較好，因為人們總是喜歡“新”事物。眾所周知，隨著Condo年齡的增加，其內部設施就會越顯老舊、跟不上時代，因此也就難以吸引人們了。

TD銀行對於Condo市場的調查顯示，39%的Condo購房者將Condo當成投資，希望賺取每月的房租；37%計劃將來適當時機搬入所購的投資Condo房，以在有生之年享受House和Condo兩種房型。事實上，26%的加拿大Condo購買者都不將所購Condo當做自住房屋。購買Condo而後將其出租是普遍的投資方式，也可以說是省力的方式，因為只要找到合適的租客，每月便有固定收入且不需要花太多功夫去進行維護。

盡管很多人投資Condo，但還是有相當部分的人堅持投資House，認為House的投資比Condo更有價值，也願意為以後的收益在前期承受更多付出。

其實投資不單單看回報，還要看投資者自己的能力，這種能力包括風險的承受能力、家庭經濟能力、平時照顧看管的能力。無論哪種投資都不能太過盲目，對於房產投資更要聽取有專業知識的人的意見，咨詢有經驗的房產經紀以及貸款投資分析師，畢竟房產買賣不是一筆小數目。

 

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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專家表示2016年將會是加拿大房產旺年

2016年將是房地產旺年，原因有很多，如利率繼續走低，加元繼續走低，移民政策放寬等

多倫多大學經濟學講師陳蔚純表示，2016年又會是房地產的旺年。原因有很多：利率繼續走低，加元繼續走低，阿省人口回流，移民政策放寬，全球競爭對手少，加元兌換人民幣走勢預測。

不過還有一個關鍵原因：中國經濟環境緩慢變壞。

陳蔚純將會出席週六(20日)由明報舉辦的「2016地產市道與投資」研討會，她是五位主講嘉賓之一。研討會將於20日下午二時至四時在多倫多錦繡中華舉行，歡迎各界參加。

陳蔚純預測，2016年人民幣兌加元匯率將由升轉貶，中國經濟前途暗淡。這反倒對加國房地產是個大好消息。中國經濟變壞，中國富豪的錢將加快外流，而加國正是首選。

不過，中國經濟也不能太壞，不然政府就要出手干預，將會限制資金外流。

2015年，加拿大的經濟形勢可謂糟透了。油價開始上漲，加幣應聲下跌，失業率開始攀升，GDP年增長卻只有1.5%。然而2015年，多倫多的房價卻衝破雲霄，房價銷量雙雙創下了歷史新高，哪怕到了寒冬臘月，也未見到往年淡季的景象。

溫哥華和多倫多的房價逆勢上漲，完全不受經濟衰弱的影響。經濟學講師陳蔚純卻得出了另一套理論：多倫多的房價不受加國經濟形勢的影響，反而更受中國經濟的影響。

中國經濟不好有利加國樓市

「根據我一直以來的觀察，我得出了一個理論：中國經濟越不好，多倫多、溫哥華的房地產市場就越好。」陳蔚純還表示：「因為中國經濟形勢不好了，中國的有錢人才會想到把錢轉移到國外。」

儘管加拿大全國的房價都跟著經濟一起下跌，但唯獨多倫多、溫哥華兩地卻在逆勢上漲。她覺得，目前多、溫兩市的房地產主要價格上漲的主要動力還是來自國外買家，當中尤其中國來的買家最多。

「之前有一份報告，顯示溫哥華的豪宅市場有7成買家來自中國大陸，當中4成是家庭主婦或者學生。這些人都沒有收入，他們用來買房的錢都來自中國。對於他們來說，中國經濟形勢的影響遠比加拿大經濟形勢影的響更大。」

中國人在加拿大買房子，主要目的還是想把資金轉移到海外。如果中國的經濟形勢很好，那麼這些買家就沒有必要把資金向外轉移。反而如果中國的經濟形勢 不好，中國的有錢人就會紛紛把資金投資到海外。而如今加元匯率處於低位，加拿大房產便宜，增值也快，投資房地產無疑是最佳的海外投資手段。

陳蔚純觀察，其實在過去三四年，這個現象已經在發生：「自從中國新政府上台之後，中國的經濟已經在加速放緩，GDP增長率從原來的8%下降到如今的6.8%。與之同時，過去三四年中，中國富人來加拿大買房的情況越來越多。

 

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（據加拿大家園網）

出國也要秀恩愛：盤點各國陪讀政策

留學生陪讀簽證，也是學生簽證的一種，即是指留學生的配偶可以留在求學國，照顧讀書的一方

又到一年開學季，是不是又要相隔兩國飽受相思之苦？別忘了還有留學生配偶陪讀簽證這一說。留學生陪讀簽證，也是學生簽證的一種，即是指留學生的配偶可以留在求學國，照顧讀書的一方。這種簽證非常的實用，也十分人性化：對於一些家庭經濟不 太寬裕的學生來說，一方工作一方讀書，可以極大的減輕財務壓力；對於感情深厚的夫妻情侶來說，可以陪著心愛的人一起生活，克服地域的阻礙攜手前進，未嘗不是好事。

那麼哪些國家可以配偶陪讀呢？美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭、日本等國都有專門的陪讀簽證，居外為你逐一介紹。

美國——配偶可陪讀但不得找工作

赴美讀書的留學生申請的簽證叫F1簽證，而他們的配偶申請的陪讀則為F2簽證。在所有非移民簽證的申請中，F2是通過率較高的一種，因為美國文化非常注重夫妻團聚。

申請美國陪讀簽證原則上只需要一個條件，即其配偶在美國作全職學生或訪問學者。申請者本人不需要參加任何英語能力或專業測試，只要其配偶能夠出 具他/她在美國合法學習的證明，就可以申請陪讀簽證了。但是有一點需注意，美國法律規定，F2簽證不能在美合法工作或者讀書。所以若申請人想繼續學業或發 展事業，到了美國以後也可以申請學校或者尋找工作，並將F2簽證轉換為學生簽證、工作簽證或者移民簽證。

申請相關材料：學生F1留學簽證相關材料，申請人與其配偶和/或子女的關係證明（例如結婚證和出生證明），本人護照，邀請函等。

加拿大——條條大路通加國

每年都有不少中國學生前往加拿大留學。留學生配偶要想去加拿大長期陪讀方式很多，主要有三條途徑可任選擇：

途徑1：申請留學簽證時，配偶攜簽多次訪問簽證

從移民法上講，加拿大允許留學生配偶申請訪問簽證隨同留學生去加拿大生活。入境時，跟海關官員說清楚陪讀意圖，他們可以給配偶簽發一個允許長期停留的VISIT RECORD。而且，可以多次往返。只是，配偶所持的訪問簽證不能在加拿大合法工作。

途徑2：申請探親簽證，後轉換成OWP

這是目前留學生配偶廣為使用的一種方法。只要留學生本人在加拿大學院或大學就讀大專以上學歷且有效的學習許可（STUDY PERMIT），配偶拿到探親簽證進入加拿大後轉成OWP（OPEN WORK PERMIT）的成功率非常高。不過，這種方式有侷限性：1）留學生配偶往往比較年輕，在工作、資產、存款、出境記錄等方面具有弱點；2）配偶一旦離境， 再返回加拿大時需要重新申請簽證。

途徑3：直接攜簽OWP，或者國內申請OWP

這是指申請留學簽證時，配偶直接攜簽OWP，或者在留學生身在加國的情況下，配偶直接在國內申請OWP。採用這種方式的人數不多，但已經有一些 成功案例。其優勢在於，配偶得到的是與留學生學習許可有效期相同的工作簽證和工作許可，可以在加拿大工作，往返加國時也不需要重新申請簽證。不過國內直接 申請OWP的成功率沒有加拿大境內轉換OWP的成功率高。

澳大利亞——可以合法工作的陪讀簽證

澳洲配偶陪讀簽證隸屬於學生簽證，澳大利亞學生簽證是573，那陪讀者申請的簽證類型也是573類簽證。在澳洲陪讀，陪讀者可以合法打工（每週不高於20小時）；如果學生持有573(授課類碩士)，或574（博士類）簽證，陪讀者的打工時間是無限的。另外，陪讀者可以讀書，但這個讀書的時間不能超過3個月，如果陪讀者申請的課程超過3個月，就必須重新申請自己的學生簽證，這個簽證在澳洲境內就可以辦理。

辦理澳洲配偶陪讀簽證需要具備的條件：

1、申請人必須要與其配偶有夫妻的關係，或者一年以上的同居關係證明；

2、當學生簽證的時間長於1年，才可以帶陪讀；

3、學生申請自己的簽證，無論電簽還是普簽，必須在家庭成員表上填陪讀者的名字。

新西蘭——有條件的陪讀簽證

新西蘭是個人口總量不多的移民國家，目前向大陸提供了相當優厚的移民政策，因此在陪讀上要求不高，只是申請陪讀工作簽證需要一定條件。

新西蘭移民局規定：就讀新西蘭研究型碩士或博士課程的學生可以自由工作而不受時間限制，且其配偶可獲取工作簽證（同往的18歲以下的孩子可免費就讀新西蘭公立中小學）。

對於配偶陪同，有下列條件：

1、學生就讀長期絕對短缺課程，且該課程是本科以上；

2、學生就讀的課程是研究生以上的；

日本——只有夫妻關係的陪讀

日本留學有夫妻陪讀政策，而且陪讀在日本可以工作，但注意，同居關係是不能申請的。

關於陪讀的申請條件基本有以下幾點：首先，留學生至少在日本生活半年以上，通常要求一年以上；其次，要求是修士以上的留學生，博士是最容易獲 批，本科生較難；再次，留學生本人要有200萬日元左右的銀行存款，每年200萬日元以上的固定收入證明（一般是指獎學金和學校提供的助學金、研究助成金等）；最後，需要經濟擔保人。

英國——陪讀得有錢

英國陪讀必須有錢。如果配偶中的一方已經來到英國，需要另一方寄的資料有：銀行賬單、他/她對你的邀請函、在英國的住宿證明、電話賬單、他/她的簽證複印件。你應該準備的有：結婚證、單位准假證明、存單（如果他/她的銀行賬單的收入不足以支付兩人的生活費的話）。

 

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（據搜狐網）

漲瘋了！溫哥華1月房價銷售量均增長超3成！

本省今年1月楼市持续炽热，销售量较去年同期上升逾33%，而屋价平均上升近27%

卑诗1月屋价大涨27% 大温大涨31% 销量飙33%

尽管较早前有人预测加拿大卑诗省今年楼市升幅会稍为放慢，但是根据卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)公布的最新数字，本省今年1月楼市持续炽热，销售量较去年同期上升逾33%，而屋价平均上升近27%，其中温哥华的屋价更上升近31%。有经济学家称，这主要是需求增，供应量少所致。

BCREA称，上月本省透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋总达5,831间，比去年同月上升33.2%，总销售额高达43.9亿元，较去年同期大增69.1%。

屋价方面，本省上月的平均屋价为752,906元，较去年1月的平均价593,155元上升26.9%，当中大温的平均屋价由去年1月的 827,558元，上升至上月的1,083,177元，增幅达到30.9%，而菲沙河谷上月的平均屋价为668,336元，按年计上升27.5%。

BCREA经济学家奥格蒙逊(Brendon Ogmundson)指出，本省楼市延续去年的强劲走势，需求增加，加上供应量创10年来最低水平，导致本省大部分地区的楼房价格上升的压力大为增加。

此外，BCREA称，按揭利率持续偏低，就业和薪酬上升，也造成对房屋的需求增加。

列治文市建筑许可去年创10亿元纪录 马保定忧炒楼成

列治文市长马保定昨日指出，去年列市总共发出建筑许可金额接近10亿元，刷新历年纪录，比次高纪录高出23%，过去5年列市新的建筑金额高达30亿元。不过，马保定对于目前楼价过高，土地价格炒卖成风感到忧心，担心楼价下跌，会有市民财务受影响。

马保定昨日对列治文商会发表年度演讲，他强调，去年是列市大兴土木的一年，发出的建筑许可创下新高，而且不管是独立屋、多户房屋，各类型的房屋建筑许可的发放数量，均超过前一年。

他说，建筑许可增加最多的是多户房屋建筑，而柏文大楼兴建活动最活跃的区域位于Oval及Capstan Village一带。

马保定表示，未来几年市府将欢迎并鼓励在市中心的发展计划，例如兰士登中心的大型发展计划，以及在Duck Island的大型商业计划。

马保定对于目前楼价过高，以及有人以摩货方式炒卖房屋的情况表示担忧，但他坦言市府层级对炒卖的行为，无计可施。他担心如果炒风过后楼价下跌，会有市民的财务受影响。

 

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（据加拿大家园网）

溫哥華坐地起價牟暴利：謹防房產經紀倒房現象

《環球郵報》的調查顯示，溫哥華地產經紀往往會在房屋被買主購買之前，頻頻炒房而從中獲取暴利。這種不道德的操作手法已令卑詩省省長作出迅速反應，並給房價漲幅令人咋舌的安大略省敲響了警鐘。

溫哥華地產經紀往往會在房屋被買主購買之前，頻頻炒房而從中獲取暴利
自從《環球郵報》曝光了卑詩省房地產行業中的炒作行為後，卑詩省政

自從《環球郵報》曝光了卑詩省房地產行業中的炒作行為後，卑詩省政府已經開始採取措施予以打擊，而安省的有關部門也表示，正在考慮對本省的地產經紀發出警告，要求他們遵守規則。

在卑詩省溫哥華地區，有的房子在正式交割之前被轉讓一次到數次，致使價格不斷上漲。而這種操作並不違法。換言之，這種炒房手段鑽了法律上的漏洞。卑詩省政府已經承諾將對這種現象展開調查，以瞭解某些地產經紀是否在一樁交易中隱瞞了他們的經濟利益。

安大略省的地產行業自律組織「安省地產協會」(The Real Estate Council of Ontario)表示，他們不認為這種轉讓炒房的做法在安省已經盛行。不過，該組織正在密切關注卑詩省的情形。

安大略省地產協會的一位負責人Kelvin Kucey表示，有關卑詩省的報導當然引起了他們的注意，他們正在監測那裡的事情發展。

地產協會正在考慮向旗下的會員頒佈一份公告，提醒他們：經紀人在進行交易時，必需向交易中的所有人公佈他們的收益情況，並公佈所有可能影響一處房產的價值的所有信息。

Kucey還說，協會也在考慮敦促房子的賣家做好自己的功課。如果有人出價買你的房子，但你覺得價錢低了，你應該多問幾個問題，看看市場究竟是如何定價的。

根據《環球郵報》的調查，在卑詩省，部分地產經紀通過「合同轉手」(contract assignment)的辦法來炒房。具體步驟是經紀人先與賣家簽好合同，然後在房產正式交割之前尋找一個新的買家，以更高價格賣出合同。

這份調查見報後，卑詩省省長Christy Clark已經表示，如果卑詩省的地產行業自己再不採取行動打擊這種做法，省府將會更多地介入。

安大略省的情況與卑詩省類似，首先是不清楚這種炒房行為究竟盛行到什麼程度，其次是這種操作並不違法。有人甚至表示，允許賣房合同「派給」的條款很有存在的必要，因為對買家是一種保護，允許他們在意外情況下退出合同。

不過，幾個省的有關法律規定說，地產經紀在把合同簽給新的買主時，必需事先向賣方說明。

Kucey表示，目前地產協會尚未接到這類投訴，一旦接到，會立刻進行調查。如果調查屬實，協會將對任何違反規定的經紀人做出處理。

在阿爾伯塔省，這種炒房現象極少發生。該省地產協會的負責人Natalie Scollard表示，能夠如此炒房，房地產市場必需十分火爆，而阿爾伯塔現在市場疲軟。

這個省還在2008年出台了一項規定，禁止地產經紀同時代表買賣雙方。

多倫多的房地產市場也十分興旺，常見一棟獨立屋引發數家買主的「競標戰」，又或者某些地段的房產一年內漲價超過10%。但地產經紀們表示，尚未發現證據顯示多倫多存在溫哥華那樣的轉手炒房現象。在溫哥華，經紀人可以在幾天之內就找到新的買主，從而坐地漲價。

多倫多的一位地產經紀表示，雖然目前還沒有大量出現這種現象，但如果多倫多的房價繼續猛漲，需求越來越強的話，就不好說會不會有溫哥華那樣的事情 了。這位經紀人Brind表示，他見過一宗交易，一位買主在競標戰中輸了，隨後直接找到那位贏得合同的買主，表示願意出更高價錢買房。

多倫多的公寓樓市場一度「派給」盛行。投資人提前在公寓樓還沒有建好時就購買了樓花，然後通過「派給」轉讓給下一個買家，以其賺取房產的升值部分。 在這種操作中，開發商也會分一杯羹。不過後來開發商發現他們可以把房價訂的更高些，把這部分利潤全部揣進自己口袋，於是這種炒房行為就開始降溫了。

 

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（據加拿大家園網）

比利時房貸降到歷史最低 買房最佳時機

如果您計劃建房、買房或者是改建房子，最好是越快行動越好。房屋貸款目前處於歷史最低點，20年貸款的平均利率為2.26%。而善於談價的人可能得到的貸款利率會更低。

房屋貸款目前處於歷史最低點，20年貸款的平均利率為2.26%

貸款利率最低的銀行目前對選擇20年固定貸款利率的貸款者，所提供的平均利率為2.63%，而在2014年初，平均利率還是4.428%。

比利時銀行儲蓄比較網站spaargids.be用數據舉例說：「如果兩年前貸款15萬歐元，貸款期為20年，貸款者每個月需要還936.12歐元的貸款。貸款者實際的總開銷約為22萬4668歐元。如果現在貸款15萬歐元，貸款期為20年，貸款者每月則需要還貸802.17歐元，貸款者實際總開銷約為19萬2520歐元。兩者相差約3萬2147歐元，可以購買一輛奧迪A4了。」

選擇哪個銀行貸款最便宜？

spaargids.be建議要「多看，多比較。從你自己的銀行開始，諮詢貸款的條件。建議您至少要去諮詢五家銀行，比較一下各個銀行的貸款條件。但一定要注意銀行提供的『債務餘額保險（debt balance insurance）』以及貸款者所必須承擔的其它潛在的責任。這些服務的費用大小因銀行而異，有些銀行費用會很高。」

已經貸款，現在辦理再融資還有意義嗎？

Spaargids.be的Kristof De Paepe表示：「一年前貸款利率低的時候，那些還沒有申請再融資的客戶，最好到銀行去看一看是否有可能、有意義再融資。如果客戶一年前已經做了再融資，就沒有多大意義現在再去申請再融資。」

比利時金融業聯合會Febelfin表示，2015年低貸款利率使得很多貸款人對自己以前購買的房子進行了再融資。2015年再融資的人數要比2014年高150%。

貸款利率低 建房或買房大增

2015年累計房貸逾24.1萬個，總額為260億歐元（不包括再融資），高出2014年水平。裝修房產的貸款要比2014年高21%。

平均可以貸多少款？

Febelfin表示：「建房的平均貸款約為15萬歐元，買房和裝修房產的平均貸款已經上漲到16.3萬歐元。」

去銀行申請貸款，要提前做好準備，最好是記下所有需要問的問題。仔細考慮一下您能夠支付多少，想要貸款多長時間。每家銀行都有自己固定的規則或者評分模式來分配資金。要誠實，不要欺騙銀行。銀行方面也會檢查您目前是否還有未還貸款以及是否還有拖欠款。

 

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（互聯網資訊綜合整理）

中國企業出海熱情不減 預計今年將創併購新紀錄

股市大跌、人民幣貶值，也未能撼動中國企業的出海熱情。全球兩大諮詢公司德勤和普華永道認為，今年中國公司海外併購將刷新歷史記錄。

股市大跌、人民幣貶值，也未能撼動中國企業的出海熱情，今年中國公司海外併購將刷新歷史記錄

德勤中國財務諮詢服務華東區主管唐萌光在採訪中表示，2016年中國公司宣佈的海外併購交易金額將比去年成長50%以上，保險、精密設備和消費行業 將成投資熱點。普華永道中國企業融資部主管黃耀和在另一個採訪中稱，越來越多的大單交易將把海外併購推向紀錄新高；其中，很多買家都是併購市場的「回頭客」。

購買歐美技術、品牌，推動中國工業升級，保證14億人口的糧食供應，是中國企業實現海外抱負的主要動力。今年以來，中國化工集團計劃以430億美元收購瑞士農藥巨頭先正達，創下中國企業併購規模之最，而青島海爾也同意54億美元收購美國通用電氣的家電業務。

彭博數據顯示，2015年中國宣佈的海外併購交易金額比前年翻番，達1,239億美元，創下彭博有數據記錄以來的歷史最高。而今年的時間才過了1個多月，該數目就已經達到了708億美元，接近去年的一半。

中國企業「走出去」的熱情使併購成為諮詢機構的業務拓展重點，紛紛增加人手。黃耀和表示，因應一帶一路的戰略推進，他的部門今年新招了基建行業的專業人才，目前正在招聘金融業的併購人才。黃主管的中國企業融資部是青島海爾本項收購案的財務顧問之一。

「在中國併購是很大市場」，德勤的唐萌光稱，「需要更多的人力來促成。」

隨著大宗商品價格大跌，而中國計劃實施「中國製造2025」，推動高端裝備業發展，中國企業海外併購的熱點，已經從前兩年的資源類轉向科技。作為中 國最活躍的買家之一，中國化工集團上個月同意收購德國機械製造商克勞斯瑪菲集團（Krauss Maffei Group），交易價值約10億美元。

黃耀和及唐萌光均表示，2016年更多的併購交易可能發生在高技術行業。 「沿著中國的大方向走，借力國家政策，這是很主流的，今年還可以持續，」唐稱。此外，保險等金融服務業、食品業、包括酒店、影院在內的休閒業，也將是今年中國企業海外併購的熱點。

在中國經濟成長放緩，人民幣貶值加速資本外流擔憂下，中國股市市值今年以來已經蒸發了1.7萬億美元，縮水四分之一。離岸人民幣相對在岸人民幣的折價程度在春節假期前一度擴大至三週高點，表明全球投資者掀起新一輪看跌人民幣的押注。

唐萌光及黃耀和表示，股市大跌對財務能力健全、現金流正常的大企業來說，市值縮水並不會影響它們的併購融資。唐表示，通過併購獲得海外較低本益比的優質業務，將提升國內上市公司的業績，同時拉低較高的A股本益比，吸引更多投資者介入。

他們表示，市場預期人民幣貶值幅度不會很大，因此不是中國海外併購趨勢的決定性因素。

彭博專欄Gadfly的作者Nisha Gopalan則在1月28日發表的文章中稱，人民幣的貶值以及進一步貶值的預期，將促使中國企業出海收購，以實現保值的目的。

 

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（互聯網資訊綜合整理）