美國城市排行休斯頓居前3!房價年增9%成投資新晉潛力

《金融時報》（FinancialTimes）旗下雜誌《fDi Intelligence》日前公佈「美洲未來城市（2015－2016）」排名，依次為：紐約、舊金山、休士頓、波士頓、桑尼維爾、多倫多、亞特蘭大、溫哥華、邁阿密和西雅圖——休斯頓騰飛美洲未來城市排行榜，僅次於東西部老大！

休斯頓房產 2105年福布斯全美發展最快城市排行榜

《fDiIntelligence》通過對南北美洲421個城市和地區的五個方面（經濟潛力、商業友善度、人力資本和生活方式、成本效益，以及交通狀況）以及上百項數據點進行分析研究，最終給出這一城市排行。

美國城市排行休斯頓居前3!房價年增9%成投資新晉潛力

據《舊金山紀事報》網站報導，這一排名以外來投資者對各城市的投資意願為主要依據。

作為一線城市的紐約和舊金山房價高得讓人望洋興嘆，相對而言，超高性價比的高增長熱區休斯頓房產便成了華人投資移民的首選！

據美國最大的在線房地產網站 Zillow的統計數據，休斯頓周邊房屋均價和租金從2012年以來便加速上漲，預計該地區未來房價會隨著德州飛速發展的經濟進一步上漲。

休斯頓房產房價中位數 休斯頓房產租金中位數

休斯頓房產目前的房價中位數為$396,000美元,房租中位數為$1399/月。房價增長率我們可以通過下面的曲線看出，也是十分快的。休斯頓一向以低房價高租金為首要標誌，還在猶豫在美國哪裡置業的你，現在是不是心中有數兒了呢？

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新移民部長上台：加拿大將9大方面改變移民政策

加拿大新上任的聯邦移民部長麥家廉(John McCallum)在接受訪問時表示，自由黨政府正想盡辦法盡快履行競選承諾，目標在年底之前接納2萬5000名敘利亞難民到加國，甚至不排除出動專機或船蘋接送。

新移民部長上台：加拿大將9大方面改變移民政策

麥家廉表示，「前保守黨政府削減難民醫療福利這項決定殘酷又反常，也沒有經濟考量，因為這可能花費加拿大納稅人更多納稅金。儘管在聯邦層級少花一些錢，但民眾有需要時仍須上醫院，反而可能提高加拿大醫療保健系統的淨成本。」

麥家廉還稱將撤銷C-24法案。該法案系保守黨政府於2014年6月提出，最受爭議的一點為即使出生在加拿大的公民，假如參與恐怖活動，聯邦政府有權剝奪其加國國籍。麥家廉說︰「我們同意恐怖份子必須入獄，但絕對反對將公民畫分兩種階級。」

加拿大本地時間11月4日，自由黨政府宣佈正式組閣，其中最引入關注的，是由麥家廉(John McCallum)擔任移民部長，麥家廉是特魯多內閣候選名單最為資深的自由黨人之一，曾任聯邦國防部長等在內的許多重要職位。

麥家廉將給加拿大移民政策帶來哪些具體的變化，目前還不得知。但這可以從他以前批評保守黨政府移民政策看出一些端倪。他曾經數度抨擊前任加拿大移民部長康尼，說康尼主導的政策害慘數百萬人，包括各類加拿大移民、難民以及留學生，並且聲稱康尼需要向這些申請人道歉。

雖然新政府的移民政策推出還有待時日，但我們可以從麥家廉當年與康尼的過招中，看出以下9點方向：

1、反思技術移民一刀切政策：因為麥家廉稱康尼應向30萬加拿大移民申請人道歉，很多人已等候了數年，康尼取消了這些人的申請資料。

2、加拿大投資移民政策將肯定調整：因為麥家廉批評康尼應向5萬投資類別的申請人道歉，他們的申請被扔進了垃圾桶，新的加拿大投資移民計劃一團糟，只有6個人申請這一計劃。

3、國際留學生和永久居民在加拿大留居時間：在現行的的C-24法案中，在獲取永久居民權之前的居住時間是不予考慮的。這個政策首當其衝被麥家廉抨擊。

4、家庭團聚移民將得到優先對待。因為麥家廉認為無數的父母和(外)祖父母團聚移民的申請時間和申請數量受到了不堪容忍的待遇。

5、雙重國籍：擁有雙重國籍的加拿大公民將能享受國民待遇，因為麥家廉說過去的政策讓這一部分成為二等公民。

6、改善難民申請人福利：麥家廉批評保守黨拒絕了難民申請人的基本醫療，有可能恢復恢復聯邦臨時醫療計劃，為剛到加拿大的難民提供最基本的醫療護理服務。

7、涉外婚姻將更保護女性權利：麥家廉認為過往政策讓那些加拿大人的海外妻子更容易受到家庭暴力的風險。新婚配偶進入加拿大獲得永久居民身份的時間有可能縮短。

8、住家保姆政府：麥家廉曾在個人提案中，提出由認證機構作為住家保姆的唯一僱主，從而減免需用保姆家庭的負擔，疏通這一門路。

9、改善留學生轉移民政策：麥家廉批評保守黨政府違背了加拿大對留學生的承諾，塬定一些職業類別學成合格後可以留下的政策被取消，讓不少留學生大唿被忽悠，頗為受挫。例如：會計、廚師、辦公室文員等被政府砍掉的專業。

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加拿大 | Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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與加拿大房地產經紀人合作大有學問 多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。可是並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。在加拿大多倫多，房地產經紀人一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員，由國家、省和地方各級委員會共同監管，而且具備一系列的條件。【閱讀原文】

 

遙距多倫多買房可以有多輕松？加拿大房地產經紀帶你9步達成

在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權，沒有購房數量和類型等方面的限制，也可以自由地自住或把房產租出去創收。外國買家能授權委托代表進行買房，甚至可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，根本不必親自來加拿大簽署文件——房地產經紀Amin告訴你如何輕松辦妥。【閱讀原文】

 

7大利好因素推動 多倫多房地產氣勢長紅

穩定的經濟、高質量的生活、加元與利率走低、移民湧入……諸多因素一直在推動多倫多房地產市場的繁榮以及造成市場持續的供不應求，沒有絲毫放緩的跡像。而且由最近的市場統計數據可見，這些因素已經轉化為房地產的暢旺表現，令多倫多在未來繼續成為居住、工作和投資的首選地。【閱讀原文】

 

投資、移居、就業、留學… 加拿大多倫多憑啥成為你多方面的首選？

中國越來越多人富人移民海外已經成為不爭的事實，而且漲勢有增無減。加拿大最大城市多倫多擁有超過600萬人口，這座國際化大都市除了雲集頂尖學府，更是活力文化之都，擁有世界一流的餐飲、娛樂、購物、景點。一起跟隨Amin發掘多倫多作為移居、投資、留學目的地令人難以抗拒的魅力！【閱讀原文】

 

與加拿大房地產經紀人合作大有學問 多倫多金牌代理親指點

在海外置業時，選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場，一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的，並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”（REALTOR）。一個人要自稱是房地產經紀人，他/她一定要是加拿大房地產協會（CREA）的成員。因此，多倫多房地產經紀人應具有以下特點：

  • 致力於履行房地產經紀人准則（REALTOR Code）——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
  • 要熟悉房地產行業的發展，例如，經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息，及市場狀況等。
  • 能通過各種渠道，如課程、研討會、會議等，積極地更新自己的知識。
  • 能訪問MLS和多倫多地產局（TREB）系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會（RECO）成員，還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求，一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點：

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上，在和客戶的第一次見面中，經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題，找出並記錄他們的需求和目標，盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房？他們為什麼要尋找一個新家？這些及其它更多的問題，對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前，經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此，無論你是要找特定的學區房，還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房，經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子，優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜，有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷，他們關注的焦點應是手頭的工作，幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單，何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間，知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程，其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識，熟悉房產交易中所有的義務和要求，確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網，形成合作關系，促進房源收索和房屋買賣；他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說，他們應與不同的團隊合作，如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士，及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系，並經常充當“禮賓”的角色，給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時，聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃，將消息傳播出去，並建立起期待。一旦房屋掛牌後，他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷，還要有傳統的營銷方法，如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今，幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源，經紀人必須有一個強大的網絡形像，如一個負責任的網站，還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是，營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如，許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此，房地產經紀人必須能夠適應，針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時，好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高，將嚇跑所有買家，這時掛牌價需適當下調，最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今，大多數人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外，您再試著跟進整個買房過程：將房屋准備好，處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜，不方便時也要帶人看房——甚至要請假，談判，找到一個好律師等，足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時，優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

 

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想去新西蘭留學 如何申請簽證呢?需要準備什麼材料呢?

新西蘭由於它所具備的優質的教育環境、體系以及如詩如畫的環境，正在吸引著越來越多的中國學生赴新學習。那麼如果想去新西蘭留學的話，如何申請簽證呢?申請簽證都需要準備什麼材料呢?

想去新西蘭留學 如何申請簽證呢?需要準備什麼材料呢?

首先一些材料是必須準備妥當的：

1. 有效的護照。

2. 前學期的成績及出席率報告：由申請人目前就讀的學校出具的證明信，說明申請人目前在中國國內學習課程的程度，或是經過公證、帶有英文譯文的學歷證明。申請 人在過去5年中所獲得的任何學歷證書原件，結業證書原件及結業證明的原件及其複印件。對於部分完成的課程，須提供課程的詳細情況。

3. 填寫完整併簽字的學生簽證申請表以及中國公民赴新西蘭訪問，留學，工作補充表。

4. 申請人近期護照照片兩張。

5. 學校入學接收信正本：新西蘭教育機構出具的入學接收信，入學接收信必須得到新西蘭學歷評估委員會(New Zealand Qualifications Authority)的批准，而且必須包括：

  • 課程名稱及級別以及完成課程所需的最低學時;
  • 有關整個課程的學費說明，若課程時間超過一年，有關年度學費的說明;
  • 學生是否必須支付課程學費;以及其將在新西蘭停留的時間。

6. 資金證明或填寫完整併簽字的學生資金擔保表。資金證明：最好提供原件。銀行存款證明、銀行存摺、存單、個人所得稅回執以及過去12個月的股票交易報告。如果資金來自股票投資收益，則需同時提供股東賬戶證明。

過去6個月中存入的大筆資金，申請人需要提供有利的材料證明這些存款的歷史和資金來源，例如利息清單、股票交易收據等。同時提供關於這些存款的歷史和資金來源的書面解釋說明;

如果申請人的資助人生活在國外，則需提供一份其最新的所得稅納稅單、其僱主出具的證明其目前職位和年收入的證明函，以及其合法定居身份或公民身份的證明。此外，該資助人還需提供一份法定的資助聲明，說明所提供的資助金額、提供資助的原因以及該資金是無償贈與還是貸款;

蓋有銀行印鑑，說明過去12個月內日常交易情況的銀行單據原件;

7. 擔保人收入來源證明：

來自申請人父母的僱主證明信或資金擔保人的僱主證明信。該信必須使用帶有公司抬頭的信紙書寫，且需蓋有公司印章和公司領導人或人事部負責人的簽名。信函內容需包括：年收入(包括薪金和所有提成)，僱用期限和所擔任的職務;

如果申請人父母為企業的所有者或股東，需提供：

  • 營業執照的原件或公證件;
  • 由工商局蓋章簽發的企業註冊情況查詢單，列出所有股東姓名及股份份額。
  • 過去2年的企業所得稅。
  • 上一財政年度企業的損益表;
  • 上一財政年度企業的銀行對賬單，顯示公司日常收支情況，銀行對賬單須加蓋銀行公章;
  • 由企業所有者出具的證明;說明企業創立的時間、企業的管理形式以及僱員人數。證明信需使用帶公司抬頭的信紙書寫。

如果申請人本人為其留學提供擔保，申請人需提供由僱主或配偶的僱主(如果適用)提供的包括上述內容的證明信。

申請人、父母和或其它資金擔保人的所有銀行轉賬/活動記錄，時間要涵蓋提交申請之前的至少12個月。

8. 申請費。

9. 財力擔保書：非申請人名下的存款證明，須另檢、附一份財力擔保書，並由財力擔保人簽名。

10. 戶口簿原件或經公證的副本。

11. 親屬關係公證：說明所有直系親屬(父母、兄弟姐妹、伴侶和子女)的詳情，包括其全名和出生日期，不論他們的居留權或國籍歸屬何方。

12. 健康證明(如適用)

13. 品行證明(如適用)

在申請簽證的過程中，以上提供的材料必須保證真實性，如果提供虛假信息或誤導性信息，申請將被拒簽。同時，新西蘭移民局保留在審理申請時要求提供額外信息以及對信息和文件存檔的權利。

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中國買家舍棄悉尼豪宅 紛紛熱捧墨爾本房產

據Domain網報道，中國買家紛紛退出悉尼豪宅房市，熱捧墨爾本。

房產中介發現，這個春季海外買家的詢盤量大幅減少，這令人困惑。數據顯示，中國買家對墨爾本Toorak豪宅更感興趣，勝於悉尼的Point Piper。

9月份的數據顯示，中國買家對澳洲500萬澳元以上房產的搜索記錄大增，但卻不是針對悉尼。居外網的數據顯示，中國買家對墨爾本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍。

居外的聯合創始人冼明（Simon Henry）說：“雖然悉尼的一些豪宅依然吸引買家，但墨爾本的詢盤量增長最強勁。截止9月，墨爾本的增長超過了700%，而悉尼仍在原點。”

居外數據顯示，中國買家對墨爾本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍

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移民部最新的數據也顯示，墨爾本的重大投資者簽證申請更多（SIV）。在截至10月的3個月裡，墨爾本有14份重大投資者簽證申請，而悉尼只有少於5份。

墨爾本Marshall White公司的負責人John Bongiorno稱，如果去年中國買家對墨爾本500萬以上房產的詢盤增了一倍，他不會感到驚訝。

RT Edgar公司的負責人Mark Wridgway稱，他們今年賣出了6套價格在1000萬以上的房產，比去年翻了一倍，並稱約有七成的買家都是中國人。

Melbourne Deluxe Property的負責人Paul Pfeiffer稱，中國買家尤其喜愛Canterbury 房產，在2月份時，在Monomeath Avenue賣出了一套1208萬的房產，後來，陸續有多套1000萬以上的房產被中國買家買走。

然而，自一華裔富豪以7000萬的價格買走小派克（James Packer）在 Vaucluse的房產後，悉尼春季的豪宅市場也表現不錯。中介們也紛紛預測隨著澳元下跌，全球市場動蕩，澳洲房產會更吃香。

但也有悉尼中介表示，豪宅市場大不如前。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）稱，悉尼豪宅房產供應不足或許是市場冷清的原因。

世邦魏理仕（CBRE）主席Justin Brown稱，對於中國買家來說，墨爾本房產的價格要比悉尼更實惠。此外，墨爾本的大學非常受中國買家歡迎，“家人在墨爾本上學，自然就會在那買房。”

Kay and Burton公司的Ross Savas稱，中國買家詢盤量大漲。因為孩子在墨爾本接受教育，再加上澳元下跌，人們更傾向於在墨爾本買房。

（據澳洲新快網）

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中國人到美買房成火爆投資 房企佈局海外市場

隨著美元的升值，越來越多中國人把投資目光指向美國，美國房地產市場已經成為中國最火熱的投資目標之一。

美國房價上漲

11月14日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦的「第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇」在北京召開。此次論壇以「開拓海外商機，實現財富增值」為主題，旨在為中國企業和投資者「走出去」尋找新機遇、探索新思路。亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞接受搜狐財經專訪時表示，當前人民幣貶值美元升值的趨勢下，海外投資，買房還是首選。就美國市場而言，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復甦呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。

美國房價仍有上漲空間

美國房價近年來上漲快速，相關數據顯示，相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 顯示的20個大城市房價指數攀升5.1%。據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

現在投資美國房地產，還是好時機嗎？ 鄒亨瑞對搜狐財經表示，2008年金融危機時，美國的房價大幅下降，平均降幅達35%左右，有些地方下降更多。過去三年房價上漲較快，但美元持續升值，美國經濟復甦強勁，呈現慢牛態勢，這種情況下房價會隨著經濟增長而走高，未來房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。他同時建議，投資海外可以分散投資，房地產、債券基金等都是不錯的投資方式。

鄒亨瑞透露，就國人美國投資買房具體來看，當前有兩種投資模式，2/3的中國投資客都是現金全款買房，另外還有1/3是貸款買房。他表示，在美國貸款買房比較划算，有的投資客通過銀行貸款，能貸到總金額70%。如果個人去美國投資買房，他建議多用貸款方式。「美國是一個信用國家，多用貸款，會帶來較好的信用記錄」 ，鄒亨瑞說。

地產企業「出海」正成為趨勢

海外置業熱潮持續升溫，也帶動了更多房地產企業紛紛「出海」。據仲量聯行發佈的最新統計數據顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，並預計2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元。

萬通集團主席董事長馮侖在本次論壇上預測稱，海外房地產投資將成為企業重要的資產配置方向之一，也是中國民間財務、財產安全配置的一個重要渠道，海外投資熱潮為房地產企業拓展海外市場送來了「黃金十年」。

華本榮譽理事長、原首創集團董事長劉曉光在論壇上表示，地產企業「出海」熱潮一是大勢所趨，另外也是國內房地產投資已經產能過剩下的選擇。

鄒亨瑞對此分析認為，對於房企來說，「走出去」不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較於國內更高的收益率，而這也是房企扎堆「出海」的重要原因之一。「現在國內房地產市場已進入”白銀時代”，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。

在具體海外經營過程中，鄒亨瑞建議，無論是國內還是國外房地產的開發，其核心點和盈利點都是如何利用金融槓桿，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發項目為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式與經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成各種水土不服的問題。在這種情況下，他們需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面難題。

亨瑞集團副總裁周華表示，國內房企可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。「目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量佔比超過了總的海外交易量的25%以上。」

在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支持、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協議，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國舊金山金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了項目展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外項目，上百個國內外優質投資項目及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。

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美國87%的大城市第三季度房價上漲 更趨於健康水平

美國房地產經紀人協會（NAR）最新報告顯示，美國87%的大城市第三季度房價上漲，其中21個地區漲幅超過10%。在全國範圍內，房價上漲的速度更趨於健康水平。

美國87%的大城市第三季度房價上漲 更趨於健康水平

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根據NAR在全美178個被調查的大城市中，有154個城市的獨立房中間價比一年前更高，其中有21個地區同比漲幅超過10%。相較而言，今年第二季度有93%的大城市房價上漲，有34個地區漲幅超過10%。

目前市場普遍認為，房價上漲是因為就業增加，借貸成本低和上市房屋的數量不足所致。美國房地產經紀人協會上月報告說，9月份的成屋成交量反彈至2007年2月以來的第二高。該協會的首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）在一份聲明中說：「由於房屋貸款利率低和地方經濟的改善，許多大城市的買房加速。雖然有些城市房價上漲速度仍然不太健康，但好消息是雖然成交量更大，但房價上漲速度有所減緩。」

全美第三季度漲幅最大城市的前四名都在佛羅里達州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上漲了20.7%，居全美之冠。馬里蘭州坎伯蘭市（Cumberland）的房價跌幅最大，達11.6%。

全美第三季度獨立房的中間價是229,000美元，比一年前上漲了5.5%。而第二季度的中間價比一年前上漲了8.2%。

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展望新加坡房市 還有比撤銷降溫措施更重要的事

在國際上，新加坡一直在城市規劃方面佔有領先地位。這個優勢大大推動了新加坡過去的經濟發展，讓新加坡成為全世界最好的居住、投資、求學、經商地點之一。但在未來10年至15年，這個城市應該怎麼規劃，才能讓新加坡繼續保持優勢，在強調高效率的同時還能保有生活品質？

新加坡許多組屋已有三四十年屋齡

新內閣名單出爐之前，幾名房地產業者頻頻向我打聽：「會換人嗎？」他們最關心的自然是國家發展部長和財政部長的新人選。

「如果還是同位部長，恐怕就沒有什麼指望了。四年來，大家都說不動他們……當然想換，換了才可能有轉機呀！」

冷卻樓市「辣招」　發展商吃不消

前任國家發展部長許文遠自上任以來在任期內，與前任財政部長尚達曼聯手，祭出多輪「辣招」來冷卻樓市，雖然讓許多想買房者大表歡迎，卻也令眾多靠房地產業吃飯的業者頭痛不已。

自2013年第三季以來，新加坡私宅價格下跌了8％，不過對發展商影響更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2萬2000多個單位，銳減至一年大約7000個單位。

最 令發展商吃不消的「辣招」包括：10％至15％的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）、4％至16％的賣方印花稅（Seller’s Stamp Duty，簡稱SSD）、最高不超過60％的總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）。

更「犀利」的是，政府從2011年12月起規定，發展商必須在買下住宅地皮的五年內完成工程，並且將所有單位賣出。如果違反條例，就必須支付ABSD，稅率相等於土地價格的10％。2013年1月，政府又將稅率由10％調高至15％。

由於一些項目即將在明年底滿五年限期，數以千萬元計的ABSD「罰金」漸漸逼近，發展商不得不鉚足了勁落足嘴皮，希望能夠趕在明年底的期限之前遊說政府「撤辣」。

因此，9月11日的大選結束後僅僅六天，新內閣名單尚未出爐，新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強就在中秋節午宴上，再次呼籲政府考慮放寬降溫措施，並表示會在未來幾週跟政府機構接觸，提出「建設性意見」。

他提出的理由是，房地產市場目前的情況已和當年政府制定降溫措施時有所不同，加上這些措施可能提高房地產市場和經濟所面對的風險，因此目前正是時候檢討降溫措施以降低風險。

「市場顯然已趨向另一個階段，迫切需要思考我們該如何讓市場軟著陸。」

不過，他們的希望在新任國家發展部長黃循財和財政部長王瑞傑上任僅僅兩三週後，就落空了。

不單財政部駁回了發展商的要求，不同意延長五年的完工和清空單位限期，黃循財也在上月17日，回答記者的訪問時說，為了避免市場過早反彈，目前還不是放寬房地產降溫措施的時候。

當然，暫時沒戲唱，不代表接下來沒有轉機。由於部長剛剛放了話，一些房地產業者只好將期待中的「撤辣」時間表，挪後到明年下半年。

「很快就要進入年底的聖誕佳節，下個月國家發展部和財政部應該會有很多人要放假。一開年各部門又要趕2月份的財政預算案，除非經濟情況急轉直下，否則最快也要等到4、5月過後才可能『撤辣』吧？」

降溫措施奏效

短期應不會「U轉」

不過，更多人也相信，由於許文遠和尚達曼出台的降溫措施，不但被證實有效，而且還廣受好評，剛剛新官上任的黃循財和王瑞傑，應該不會很快就「U轉」兩位前任部長的政策。

實際上，「撤辣」或許根本不是國家發展部或財政部目前最迫切需要解決的問題。

黃循財在他剛剛接手的「房事」（Housing Matters）博文中有透露，短期內他的主要任務是確保二房式靈活計劃等新住屋措施，在11月預購組屋銷售活動中推出時能順利落實。

這項計劃是許文遠在離開國家發展部之前，大力推動的。內容主要是讓年滿55歲的年長家庭，能夠購買屋契較短的二房式新組屋來套現，屋契年限選擇從15年至45年不等。

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（據聯合早報網報導）

新加坡私宅租金連續九個月下滑

私宅租用需求減少及供應量增加，造成新加坡非有地私宅租金連續九個月下滑，10月份私宅租金比之前一個月下跌0.4％。

租用需求減少及供應量增加，造成私宅租金連續九個月下滑

分析師認為，私宅租金市場疲弱走勢預料會持續至明年，今明兩年的私宅租金下跌幅度可高達10％。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「除非政府放寬引入外來人才措施，提高私宅租用需求，否則今年私宅租金預計將下跌5％，而且明年也會繼續相同跌幅，兩年加起來的私宅租金跌幅預計達10％。」

根據房地產交易網站SRX發佈的數據顯示，與去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。與2013年1月的高峰期相比則跌13.7％。

領跌的為核心中央區（CCR）和中央區以外（OCR）的私宅項目，租金同樣下跌0.8％。但其他中央區（RCR）私宅租金卻上揚0.4％。

就交易量方面，出租私宅單位數量從9月份的3542個單位，減至10月份的3448個，跌幅為2.7％。

ERA產業主要執行員林東榮表示，私宅租金持續下跌是意料中事，因為目前私宅供應量高，有更多完工的私宅項目推出市場。另一方面，私宅租用需求卻因外來人力緊縮措施而一直趨軟。此消彼長之下，私宅租金自然面對下行壓力。

尤其是代表大眾私宅的中央區以外私宅項目，截至今年第三季，預計有超過9000個大眾私宅單位完工並推出進場，單是大眾私宅供應量就相當於新加坡過去10年來年均1萬零863個單位的私宅供應量。

大眾私宅租金今年初至今已下跌6.6％，遠遠高出核心中央區（下跌1.9％）和其他中央區（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林東榮說：「由於大多私宅項目都位於中央區以外，所以大眾化私宅租金下跌壓力也是各類別私宅中最大的。」

展望私宅租賃市場前景，林東榮預測私宅租金將繼續下跌至2017年。屆時，完工私宅數量應回覆正常，私宅租金也預料逐步回穩並上揚。

另一方面，在組屋租賃市場，10月份組屋租金環比下跌0.5％。四房式組屋下跌幅度最大，報1.2％，三房式租金則下跌0.5％。至於五房式和公寓式組屋租金則上揚0.1％和1.1％。

10月份出租的組屋單位預計有1602個單位，較9月份的1652個，減少了3％。

伊斯邁認為，組屋租金已進入鞏固階段，下來波動幅度不會太大。這是因為組屋租金一般比私宅低，相對私宅的「抗跌性」也比較強。

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（據聯合早報網報導）