2016年英國國家養老金改革!誰受益?誰受損?

據每日電訊報導,通過養老金和福利諮詢公司Hymans Robertson在Telegraph Money上對於此次國家養老金改革的第一手深入分析看,數以百萬計的退休人員會受到政府新的155鎊/周國家養老金政策的影響,最多將會損失7萬鎊的收入。

 2016年英國國家養老金改革!誰受益?誰受損?
數以百萬計的退休人員會受到政府新的155鎊/周國家養老金政策的影響,最多將會損失7萬鎊的收入

政府不斷保證新的「一刀切」政策系統會更加簡單易於理解,該政策系統將適用於在2016年4月6日之後達到國家退休年齡的人群。政府同樣強調新政策不會讓任何人蒙受損失。

但Hymans Robertson公司卻發現,大多數工作人群將會因此遭受損失,但全面瞭解該影響顯得相當複雜。在新的政策下,某些人群遭受的影響特別嚴重。收入處於中位的人群每年的養老金收入將減少2千鎊。

平均來說,一個退休人員在退休後至去世的數十年中可能因此損失約7萬鎊,對於那些活的比平均年齡更長的人來說損失會更大。

由於取消了與通貨膨脹相關聯的養老金增幅,那些參與撒切爾養老金改革的退休人員將會損失約2萬鎊。

該公司的資深合夥人克里斯·努恩(Chris Noon)表示,很明顯大多數人會因為這些改革措施遭受損失,並會在之後長期繼續遭受損失。他表示將國家養老金系統簡化是個高尚的目標。但這些改革被催著上馬,而不是在3,5,10年間小心地逐步推出。這導致出現了不同的人群被不公平對待的反常現象。

以下是對於這次改革影響的詳細解析:

僱員

現有政策規定大多數僱員在退休時可以享受基本國家養老金(目前為115.95鎊/周,或6029鎊/年)以及可以在就業期間在此基礎上增加4.5-9千鎊的第二國家養老金(S2P)。但S2P政策將在明年4月取消,使得數以百萬計的僱員無法獲得更高的國家養老金。

新的一刀切養老金政策將這兩者合二為一,對於年輕勞動力來說,無論工作多少年或者收入多少,獲得的國家養老金最多只有155鎊/周,或8060鎊/年,而不是原先可能獲得的1-1.5萬鎊/年。

工作年限長的人群

個人必須有35年的國家保險或者接受補助的記錄,才能符合領取155鎊/周新養老金的要求。但如果工作年限超過35年並持續繳納國家保險,領到的養老金金額不會出現增加。

而目前他們的S2P隨著每年的工作不斷增加,最多可以給他們帶來50年的自然增長累積。

努恩表示從總體來看,取消S2P是大多數人會長期遭受損失的原因。他們失去了附加國家養老金帶來的收入,也不能在工作35年後獲得任何增加的福利。

接受撒切爾福利改革的人群

很多人在撒切爾進行福利改革的時候讓私人或者公司安排把第二國家退休金外包出去。他們將會受到兩方面的損失影響:

第一, 他們將會因為退出國家退休金計劃而遭受嚴重的福利削減。即使短期退出也會帶來不成比例的大幅減少。

第二,當時政府保證將任何外包養老金和生活費指數掛鉤,這樣老年人就不會受到突然出現的高通脹的影響。但從4月份開始,1977年到1988年之間的退休金將與通脹脫鉤,退休人員將因此失去2萬鎊收入。1989-1998年的養老金也同樣不會再和指數掛鉤,但仍會有較小的增幅。

仍有10年才退休的人群

國家養老金金額取決於你擁有的「基礎」金額。政府根據舊政策和新政策計算你的基礎金額,再扣去你參加私人或者企業養老金的時長。這會讓在下個10年退休的人中有一半在4月份後獲得的退休金少於預期中的155鎊。對於繼續工作到國家退休年齡的人來說,每多繳納一年的國家保險,可以累積增加4.3鎊/周。

高收入人群和繳納年限短的人群

高收入人群因為已經繳納了高額的S2P,但無法從中獲得更多的收益,也會遭受損失。收入在8060-42384鎊之間的需要繳納12%的國家保險,高於此範圍的金額需繳納2%。對於繳納年限少於10年的人來說,現有政策下可以根據繳納的金額獲得小額的養老金,但新政策下他們將什麼也拿不到。

獲利最多的人群

根據Hymans的計算,新政策的贏家是那些之前並未繳納附加國家養老金,但符合新國家養老金申領條件的人。

這包括年收入低於5千鎊左右的低收入人群和長期自雇的人群,他們應該可以累積獲得155鎊的新基礎國家養老金。但需要注意的是,一旦你被一家把你養老金外包出去的公司僱傭,你將會和其他僱員一樣遭受同樣的福利削減。

那些參加外包養老金計劃、基礎金額低於155鎊且能充分利用這一差額的人可以每工作一年多累積4.3鎊/周的國家養老金,因此總體的養老金金額將會有所增加。

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蘇格蘭資金補助金額降至十年來最低 貧困學生學習貸款金額創新高

由於資金補助金額降至十年來最低,蘇格蘭大學中最貧困的學生所需負擔的貸款金額也創了歷史新高。

最新的蘇格蘭學生扶持年度數據顯示,接近2萬名蘇格蘭最貧困的學生需平均借貸近5900鎊/年來維持生活開支。相比之下,去年有不到1900名來自富裕家庭的學生申請了學生貸款,平均金額為4600鎊。

蘇格蘭資金補助金額降至十年來最低   貧困學生學習貸款金額創新高
最新的蘇格蘭學生扶持年度數據顯示,接近2萬名蘇格蘭最貧困的學生需平均借貸近5900鎊/年來維持生活開支

雖然蘇格蘭政府保證會不斷提高對於貧困學生的幫助力度,但在資助標準提高之後,政府在資助貧困學生方面支出的費用為十年來最低。

以助學金形式發放的補助金額低於4000萬鎊,而2005-06年該數字為6540萬鎊。獲得助學金的學生人數從一年前的33150人跌至32310人。

在政府於2012年取消了對學生生活費用的國家補助後,蘇格蘭地區為了維持生活開支的 學生貸款金額在兩年中幾乎翻了一倍,從2013年的2.54億鎊升至了今年的4.67億鎊。和大多數英格蘭和威爾士大學不同,大部分蘇格蘭學生要在大學呆 上四年,因此總體花費也會出現增加。

首席大臣及蘇格蘭國家黨(SNP)領導斯特金(Nicola Sturgeon)在本月的蘇格蘭國家黨年會上對該黨取消大學學費的旗艦政策表示歡迎。她表示自己能從一名工薪家庭的子女變為首席大臣要歸功於自己接受的免費教育。

副首席部長兼財政大臣史溫尼(John Swinney)在會上表示政府已經定下了雄心勃勃的計划來讓貧困學生有更多接受高等教育的機會。

反對黨表示這和蘇格蘭國家黨支持窮學生上大學的說法產生了矛盾。

蘇格蘭工黨的格雷(Iain Gray)表示:「免除學費只是為最貧困學生提供需要的幫助中的一部分,在SNP執政的這段期間,學生貸款金額在急速上升。」

蘇格蘭自由民主黨的麥克阿瑟(Liam McArthur)也表示:「SNP曾表示會取消學生貸款,但現在助學金和貸款支持之間的差額卻是史上最大的。」

蘇格蘭政府發言人表示:「包括貸款在內,蘇格蘭在家居住的學生每年可以保證獲得7625鎊的財政支持,為全英最高。由於不需借款支付學費,蘇格蘭學生的平均貸款金額仍為全英最低。」

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欲緩解老齡人口住房危機!英國將需再建9萬所退休房

一項新報告指出,如果建築行業在未來五年內不能再建9萬所退休住宅,英國將無力為更多的老齡人口提供住房。

根據房產公司Savills的數據,英國每年將需要提供至少11,000所住宅,來應付超過65歲以上人口年均2%的增長率。然而自從2005年以來,英國平均每年只能提供7,000所新住宅,Savills的分析顯示,很快這些住宅將供不應求。

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不過,年齡超過75歲以上的老年人的住房將更成問題。假設未來五年內,年齡超過75歲以上的老年人以3.2%的比率持續增長,那麼這意味著建築行業必須每年提供18,000所住宅。

Savills估計,英國65歲以上的老年人佔有的無抵押貸款的房產價值超過1萬億英鎊。其中有超過半數的老齡業主,約有3百萬人,居住在超過他們需求的住宅內,不適於老年生活。

目前,英國只有4.8%的老年人住在退休住宅中。而在美國,在超過60歲以上的老年人中,有17%住在這樣的住宅中。在澳大利亞和新西蘭,這個比率大約維持在13%。

欲緩解老齡人口住房危機!英國將需再建9萬所退休房

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若要將英國居住退休住宅的老年人比例增加到10%,則需要建築行業在未來五年內建造 50萬所退休住宅。隨著預期壽命的增加,那些自己已經到了退休年齡、而父母卻還健在的人所面臨的照顧父母的壓力也在增加,在50歲到65歲之間的人裡,有 超過200萬人已經在無償照顧自己老邁的父母了。

提供更好的退休住宅,將是緩解這些照料者負擔的關鍵所在。而若要鼓勵更多的老年人搬進退休住宅,這就需要退休住宅本身建造合理,能夠滿足居住者積極的生活需要,而不是僅僅滿足安全等基礎需要即可。

Savills表示:「除非合理的退休住宅得到建造,否則大多數老年人只會在喪偶,或考慮安全性,或遭遇健康恐慌時,才會考慮搬離目前的住宅。」

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(據英中時報)

美國專家建議移民改革 幫最年輕的新議長解決問題

美國威斯康星州共和黨眾議員瑞安(Paul Ryan)週四(29日)當選眾議院第62任議長,也是美國史上最年輕的議長。新任議長強調將修補嚴重分裂的眾議院,他說:「我們不是要打分數,而是要解決問題。」而移民改革法案是目前攤在瑞安眼前造成眾議院嚴重分裂的問題之一。

美國專家建議移民改革 幫最年輕的新議長解決問題
當選美眾議院議長的眾議員瑞安(Paul Ryan)過去曾支持溫和的移民改革法案,但近期在與「眾議院自由黨團」(House Freedom Caucus)的閉門會議中,簽署了一份文件,承諾如果他當選議長,在奧巴馬任期內不會在眾議院討論移民改革法案

瑞安過去曾支持溫和的移民改革法案,但根據美國《國家評論》(National Review)雜誌的報導,瑞安在上週與「眾院自由核心小組」(House Freedom Caucus,又稱眾議院自由黨團)的閉門會議中,簽署了一份文件,承諾如果他當選議長,在奧巴馬任期內不會在眾議院討論移民改革法案。

智庫「卡托研究所」(Cato Institute)移民專家諾拉斯特(Alex Nowrasteh)30日在美國《國會山莊報》(The Hill)撰文,針對移民改革政策的方向提出建議,供新任的瑞安議長參考。

限制福利的使用

諾拉斯特建議在規劃移民改革政策前,首要考慮的是移民福利制度。有些非公民或非法移民可取得現行法規規定的資產調查給付福利(means-tested benefits),即所謂的社會救助,雖未繳費但可享受某些政府服務。

雖然與貧窮的土生土長美國人相較,貧窮移民使用資產調查給付福利的可能性較低,但符合條件的貧困移民在使用此等福利時,可以創造的美元價值也往往較低。

不論如何,非公民使用任何的社會福利,都會對美國納稅人造成負擔,諾拉斯特建議的解決方案是,改由州政府建立移民福利政策,以避免福利的濫用。諾拉斯特說曾在2013年著書說明進一步限制福利的使用,對美國經濟及財政的利益。

納入聯邦制概念 授與州政府更大的移民政策權限

諾拉斯特表示,改革移民製度是阻止非法移民,以及吸引符合美國所需勞工的關鍵。然而現行的大多數簽證是引進所有技能或教育水平的勞工,這並不符合美國各州的需要,而且不利勞動市場的靈活性。此外簽證規定越來越複雜,而且對州政府的限制也越來越多。

諾拉斯特建議採行以州政府為基礎的簽證制度,亦即移民政策納入聯邦制的概念,由各州政府決定符合該州利益的簽證政策,以引進他們所需要的勞工,以及嘗試不同的法規制度。

諾拉斯特表示,加拿大和澳大利亞都有類似的制度,而且各州政府在部分政策如槍械管理、社會福利、稅賦等,已擁有自行決定管理制度的權力。事實上,2014年及2015年總計已有十幾個州政府,曾要求聯邦政府同意由州政府各自實施簽證制度。

非法移民合法化的多層次選項

諾拉斯特認為另一項移民改革政策必須處理的重要事項是,非法移民合法化的問題。目前非法移民總人數約有1,150萬人,這也是保守派人士質疑全面大赦的原因。

諾拉斯特建議可以嘗試多層次(multi-tiered)的合法化選項,亦即不是讓絕大多數的非法移民成為公民,而是規劃多個合法化的選項,由非法移民自行選擇。

諾拉斯特建議三個選項,第一個選項是可永久更新的工作許可簽證,這個選項所需支出的成本最低,因為不涉及任何的社會福利支出或要求家庭擔保,申請人又可取得留在美國的合法地位,在美國合法地工作、申請駕照、購買資產等。

第二個選項是不需要更新的永久居留證,可能因要求家庭擔保而涉及部分費用的支出,另外,可要求不能享有福利,而且不能成為公民。

第三個選項是成為公民,這可能涉及最多的費用支出及最困難的程序。雖然大多數非法移民不會選擇這個選項,但仍應提供他們在付出代價後成為美國公民的選擇。在里根政府時代獲得大赦的非法移民,只有45%最後選擇歸化美國籍。

現在拉丁美洲的移民正在下降,而亞洲移民正在迅速增加。這三個選項採納了聯邦制的原則、限制福利的使用、以及創造合法化的法律基礎,不僅可以獲得更多的移民靈活性,而且符合保守派的想法,諾拉斯特認為應可協助議長瑞安未來處理具爭議性的移民政策問題。

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達拉斯地區房子火爆 買家搶購低價房售量破紀錄

德州的房屋銷售在2015年有望再創新高,即使史無前例的高房價也未能減慢本地房屋銷售的速度。

但隨著本地購房成本越來越高,對中低價位的房屋的需求也明顯增長。根據德州農工大學房地產中心的數據,今年增幅最大的房屋銷售很多都來自房價最低廉的房屋市場,包括東南達拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡樹崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿靈頓市。

達拉斯地區房子火爆   買家搶購低價房售量破紀錄
今年增幅最大的房屋銷售很多都來自房價最低廉的房屋市場,包括東南達拉斯、雪松山(Cedar Hill)、橡樹崖(Oak Cliff)、Mesquite和阿靈頓市

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這些中低價位的房屋市場中,房屋銷售速度通常也是最快的。例如在Colony市,其房屋銷售中間價仍然保持在20萬美元以下,今年該市銷售一棟房屋平均僅需19天時間。其它如Bedford、卡羅爾頓(Carrollton)、Farmers Branch和李察遜市等,市場上出售一棟房屋的天數也少於30天。

相比之下,在一些房價較高的住宅區,包括Park Cities、北達拉斯和Colleyville等地區,今年的房屋銷售只能持平甚至輕微下滑。

房地產經紀們表示,可供銷售中等價位房屋缺乏,加上富有的投資者也來競爭,促使購房者爭相搶購價格在25萬美元以下的房屋。特別是首次購房者,他們都希望買到這個價位的房屋。

房地產經紀透露,投資者也希望買到這些房屋,並且他們支付過高的價格購買,建造成本更高

由於土地價格和建造成本升高,以至大多數房屋建造商都專注於建造房價超過25萬美元的房屋。

儘管對較低價位的新房屋需求十分強勁,但分析師並不預期北德州的低價房建造會顯著上升。總部在達拉斯的住宅策略公司(Residential Strategies Inc)的泰德·威爾遜(Ted Wilson)說:「現在對房屋建造商來說,提供低價位的房屋非常困難,由於勞動力短缺,房屋建造進度被拖慢,並且土地價格已經上漲了。」

他說,提供低價位房屋的建造商都不得不轉到更偏遠的地方尋找能夠負擔得起的土地。今年較低的汽油價格對長途通勤的買家有所幫助。然而隨著北德州人口的增長,駕車時間也在持續加長。

威爾遜說,低價位房屋產品奇缺,導致房價中位值持續上升。很多達拉斯地區的住宅區,包括遠北達拉斯、東北達拉斯和東達拉斯,房屋銷售價格的中位值已經遠遠超過30萬美元。

房地產經紀說,30萬美元以下的庫存已經極少見了,當偶然有一棟30萬美元以下的房屋上市時,往往都有多人競價搶購。

隨著年輕的專業工人大量湧入,對中低價位房屋的需求將會越加強勁。房地產研究中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯(James Gaines)說:「隨著千禧代開始進入市場,我們將有更多的首次購房者。在以往多年來,我們都有主要大都市中最容易負擔的房屋,但現在我們的中間房價不斷走高,可負擔性將越來越成問題了。」

他認為,如果能夠在就業中心地區找到價格適中的房屋,很多達拉斯地區的租房者都會購買房屋。

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僅次中國香港倫敦 悉尼成為房市泡沫高風險族群一員

澳洲日報報導,一份新報告指出,世界上房市泡沫風險最高的城市是中國香港倫敦,但悉尼也緊隨其後。

瑞銀(UBS)全球房地產泡沫指數發現,自1998年以來,按照實際價格計算,全球許多主要城市的房價已經翻了一倍多,目前的價格大體上高於全球金融危機(GFC)爆發之前的水平。

瑞銀把大多數主要城市房價列為「估價過高」類別,「住宅房地產泡沫風險最大的是倫敦和中國香港」。

僅次中國香港倫敦 悉尼成為房市泡沫高風險族群一員
僅次中國香港倫敦 悉尼成為房市泡沫高風險族群一員

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下一個是悉尼,過去12-18個月裡,該城市的房價迅猛增長,它的房市「被大幅高估」,風險比溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹更高。

悉尼的得分為1.38,僅次於中國香港和倫敦,這兩座城市的「房市泡沫」得分最高,讀值為1.5。

該指數關注了世界上15個知名金融中心,巴黎、東京和紐約的房價估值相對悉尼而言較為公允。該報告沒有對澳洲其他城市作出分析。

瑞銀首席投資辦公室財富管理分支(UBS CIO WM)的全球房地產主管Claudio Saputelli說道,「近幾年來,樂觀的預期、有利的經濟基本面和來自海外的資本流入使得特定城市的估價猛增。寬鬆的貨幣政策阻礙房市走向正常化,助長局部泡沫風險增長。」

雖然悉尼房價被高估了,但基於房屋或公寓面積,有幾個主要金融中心城市的房價收入比更令人擔憂。

來自UBS CIO WM的經濟專家Matthias Holzhey表示,「在中國香港、倫敦、巴黎、新加坡紐約東京,房價與當地收入的脫鉤程度最大。在這些城市,購買一套60平方米的公寓已經超出了甚至在高技能服務行業工作的大部分人的預算。」

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(據鉅亨網)

新加坡私宅價格走低 組屋屋主購私宅比率上升

新加坡房價持續下跌,組屋屋主購買私宅比率卻有上揚趨勢,顯示有更多組屋屋主趁著私宅價格走低的機會,提升為私宅屋主。

組屋屋主在首九個月交易量佔新私宅交易量的71%

根據智信研究與諮詢通過市區重建局房地產資訊系統(URA Realis)整理的數據顯示,今年首九個月,以政府組屋為註冊地址的屋主,所購買的私宅單位估計多達5517個,這佔私宅總交易量的54%。

以新私宅項目而計,組屋屋主在首九個月估計購買多達4080個單位,佔新私宅交易量的71%。

過去三年佔私宅交易量近半

從整體趨勢來看,組屋屋主購買私宅比率從2007年佔私宅交易量的22%,上揚至2010年的34%水平,過去三年更上升至佔私宅交易量近一半。

智信研究與諮詢總監王伽勝表示,上述數據包括一部分買家住址“不詳”(Not applicable)的交易,雖然不代表這些買家都擁有政府組屋地址,但這個數據依然是一個很好的指標,反映房市疲弱的時候,更多的組屋屋主決定購買私宅。

王伽勝說:“組屋屋主向來對位於市區外的大眾私宅感興趣,現在不少私宅項目也調整至更合理的價格水平,促使這些組屋屋主進場購買。”

他以今年銷量較高的兩個私宅項目峰景苑(High Park Residences)和North Park Residences為例,指出這兩個私宅項目地點優越,價格又相當合理,符合組屋提升者的負擔能力,所以都取得不俗的銷售成績。

位於盛港的峰景苑,目前賣出1245個單位,佔該項目的九成單位,銷售中位數尺價是941元。位於義順環路的North Park Residences,目前賣出599個單位,佔該項目六成以上單位,銷售中位數尺價為1290元。

戴德梁行(DTZ)研究部東南亞區域主管李乃佳也同意說,組屋屋主購買私宅比率近年來確實有上揚趨勢,但他認為這並非令人意外的事情。“因為根據我們過往經驗,當房市不好時,反而會有更多組屋屋主購買私宅。”

他進一步解釋說,購買私宅的組屋屋主主要有兩類,一是買來自住的組屋提升者,另一則是投資型買家。從現在市場一臥房和二臥房單位較熱賣的情況來看,他認為投資型買家顯然佔比更大。

根據戴德梁行數據,組屋屋主購買的私宅價格一般不超過100萬新幣,面積則為82平方米,一些比較受歡迎的地區有義順、三巴旺、後港和榜鵝等地區。

李乃佳說:“房市看似很靜,但如果你到一些示範單位參觀的話,你會發現不少項目的示範單位還是很熱鬧,特別是一些靠近地鐵站、定價比較合理的大眾私宅項目,往往能吸引到一批精打細算的組屋屋主。”

ERA產業主要執行員林東榮則表示,組屋提升者需求一向穩定,即便是當前總償債率(TDSR)措施發揮作用,不少組屋屋主仍有充裕經濟能力,付清了組屋房貸,並準備提升成為私宅屋主。

他認為,一方面是組屋屋主的經濟能力提升,很多家庭月入超過1萬新幣。另一方面,發展商調整私宅價格,一些私宅單位價格從50萬新幣起跳,也讓組屋屋主更有能力投資私宅項目。

但林東榮也指出,組屋屋主的需求仍無法解決當前私宅供應大增的問題。

市建局數據顯示,過去兩年本地私宅市場進入了完工高峰期。今年第四季預計會有6296個新私宅單位(包括執行共管公寓,簡稱EC單位)完工,全年完工的新私宅單位預計為2萬2414個。明年估計還有大約2萬7149個新私宅單位會完工。

林東榮說:“從供需情況來看,組屋提升者勉強只能給私宅價格提供一些支撐,並不足以吸納龐大的私宅供應。事實上,除非市場出現不可預期狀況,促使需求大增,否則仍需更長時間,才能使現在供應過剩局面回覆到平衡狀態。”

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(據聯合早報網報導)

加拿大維多利亞度假式豪宅:依水而居、擁抱自然

如果說溫哥華是個喧鬧的大都市,維多利亞則是一個悠閒、溫文而雅的小城,是一個散發著無比的魅力、世界聞名的城市。她以美貌,贏來了「花園之都」 、「小英國」、 「退休樂園」等美名。維尤羅亞爾(View Royal)是加拿大不列顛哥倫比亞省西南部首府地區的一個小鎮,坐落溫哥華島東南部。在View Royal,一棟精美的度假風格住宅正在出售,從所有主房間內都能欣賞到壯麗的水景,依水而居,愜意幸福。

坐擁美不勝收的壯麗水景,領略維多利亞的風情生活

這是一處坐擁美好風景的罕見物業,大宅與周邊自然環境完美融合,水景與綠化讓此處充滿勃勃生機與悠閒風情。大宅位於不列顛哥倫比亞省總理大道118號(118 Chancellor Ave, Victoria BC),佔據得天獨厚的位置,必將十分搶手。

加拿大維多利亞度假式豪宅:依水而居、擁抱自然
一棟精美的度假風格住宅正在出售,從所有主房間內都能欣賞到壯麗的水景,依水而居,愜意幸福
加拿大維多利亞度假式豪宅:依水而居、擁抱自然
維多利亞是、溫文而雅的小城,她散發著無比的魅力,以美貌,贏來了「花園之都」 、「小英國」、 「退休樂園」等美名
加拿大維多利亞度假式豪宅:依水而居、擁抱自然
住宅建築巧妙設計而成,很適合常年在此享受西岸生活方式
加拿大維多利亞度假式豪宅:依水而居、擁抱自然

整棟大宅帶有高品質的裝修和新穎別緻的設計,帶來極大的居住舒適感,大幅落地玻璃窗將戶外迷人的水景悉數納入室內

維多利亞的View Royal,此鎮名稱意譯為「皇家景觀」,指的是埃斯奎莫爾特港中的皇家錨地(Royal Roads)可從此處觀。這棟住宅為您帶來安居維多利亞的絕好機會。素有「花園城市」之稱的維多利亞市(Victoria),是以英國女皇維多利亞的名字命名,該市的格言是「永恆的自由」。長久以來,維多利亞深受歐洲文明的洗禮,不論在建築、文化、風俗習慣上,都顯得很「英國」。對許多加拿大人來說,維多利亞就像是一朵開在加拿大國土的英倫玫瑰。紅色雙層公共汽車和馬車在路上往來穿梭,歐洲的風情,皇室的氣氛,到處可見歷史遺蹟,俊偉的古堡大樓,現代化的城市設計,以及悠閒的生活情懷,都令維多利亞成為遊客必到之處。

能夠擁有一套夢寐以求的住宅,您同時還能獲得一次非常珍貴的投資機會,該物業的未來升值前景十分看好。今年,大溫房市交易相當火熱,帶動周邊城市的地產市場,連溫哥華島的維多利亞(Victoria)也開始出現搶房大戰,業界人士指出,很多買主來自大溫地區。來自低陸平原的買家越來越多,很多人是因大溫房價不斷攀升,趁機將自己名下的房子以高價賣掉,然後前往維多利亞,以相對較低價格購入狀況類似、甚至更好的物業。業界人士相信,在待售屋總數降低狀況下,今年維多利亞房價將會出現10%的成長。

房價漲得快也跌得快?瑞銀:悉尼房市泡沫風險全球第三

悉尼房價自2012年增長30%

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一家國際銀行認為悉尼是全球第三個最容易出現房市泡沫的全球金融中心,僅次於倫敦中國香港

瑞銀財富管理(UBS Wealth Management)的全球房屋指數顯示,悉尼房價自2012年增長30%之後就被“高估”,現在面臨下跌的危險。
 
報告指出,中國經濟放緩是悉尼的另一個風險,因為最近的房價增長都是亞洲強勁需求造成的。
 
瑞銀稱,國內經濟條件逐漸惡化以及借貸市場法規愈加收緊也“在中期內增加大幅矯正的風險”。
 
該銀行的研究旨在追蹤全球15個主要金融中心的房市泡沫風險,並對比房價與收入增長、房租以及歷史增長模式。
 
悉尼排名第三,意味著它的房價高估程度被視為比新加坡溫哥華三藩市更嚴重,這些市場近年來都引來了海外評論員們的擔憂。悉尼房價被高估的程度也遠遠大於紐約,但本地分析師們稱這類報告不能太當真。
 
BIS Shrapnel的總經理梅勒(Rob Mellor)說,海外評論員多年來一直在預測房市泡沫,但他們的預測經常都不准。他還說悉尼房市的大問題是承受力,但因為住房供應依然短缺,價格大矯正是不可能的。
 
Core Logic RP Data的數據顯示,10月份的房價中值增長0.3%,而10月31日周末的拍賣清盤率只有63.5%,已經連續4周低於65%。去年同期的清盤率是75.6%。
 
瑞銀全球房市泡沫風險榜:
  1. 倫敦 
  2. 中國香港
  3. 悉尼
  4. 溫哥華
  5. 三藩市
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(據澳洲新快網)

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拜倫灣卓越度假村:難以置信的完美物業,絕無僅有的投資機遇

拜倫灣(Byron Bay)是一個以沙灘和燈塔聞名的小鎮,位於澳洲新南威爾士州東北角的海灣。被稱為新時代天堂的拜倫灣,有著長長的衝浪海灘線,標誌性燈塔,茂密的熱帶雨林。這處度假村名為「SummerHills Retreat Byron Bay」,佔據面積為113英畝(約45.73公頃)地形起伏的蔥蘢土地,俯瞰著拜倫灣(Byron Bay),售價為425萬澳元,為投資者提供了罕見的置業機會。

SummerHills Retreat Byron Bay——群山與海洋的完美交織

這是一處令人難以置信的獨特生活化物業,享有全方位的山脈風景,其包含:一個5星級環保旅遊度假區、一系列農業創收業務、全套政府批文,該政府批文允許將本物業開發成鄉村旅遊場所以及婚慶活動場所。

度假村位置絕佳,坐落於拜倫灣的腹地之中,距澳大利亞其中一片最受歡迎、最漂亮的海灘——拜倫灣海灘(Byron Bay Beach)和維特格斯海灘(Wategoe’s Beach)只有14分鐘的路程,這兩處海灘都躋身全球漂亮海灘前20強。該地區有理想的亞熱帶氣候、肥沃的土壤、溫和的天氣和繁茂的植被,因此境內房源很受澳大利亞和國際投資者親睞。本物業所佔據的土地面積寬大,品質卓越,而且十分靠近拜倫灣的海灘,如此優質土地十分罕見。

拜倫灣卓越度假村:難以置信的完美物業,絕無僅有的投資機遇
這是一處令人難以置信的獨特生活化物業,享有全方位的山脈風景
拜倫灣卓越度假村:難以置信的完美物業,絕無僅有的投資機遇
5星級環保旅遊度假區、一系列農業創收業務、全套政府批文,該政府批文允許將本物業開發成鄉村旅遊場所以及婚慶活動場所
拜倫灣卓越度假村:難以置信的完美物業,絕無僅有的投資機遇
該物業既漂亮又壯觀,佔據澳大利亞東海岸一處理想的位置,靠近商店、餐館、學校和大學,坐落於巴士線路旁,靠近所有本地學校
拜倫灣卓越度假村:難以置信的完美物業,絕無僅有的投資機遇
佔據面積為113英畝(約45.73公頃)地形起伏的蔥蘢土地,俯瞰著拜倫灣(Byron Bay),售價為425萬澳元

該物業既漂亮又壯觀,佔據澳大利亞東海岸一處理想的位置,靠近商店、餐館、學校和大學,坐落於巴士線路旁,靠近所有本地學校,駕車可很快前往機場和大型城市——距黃金海岸1小時車程,距布里斯班2小時車程。

度假村佔據大片獨特土地,其上的房屋建築中設有8間臥室、6間起居室、7間浴室,包括2棟獨立的待客小屋,總共可住20人,而且具備無盡的開發潛力。它可作為漂亮的生活化住宅,也可將利用其經營多元化的觀光和農業生意。目前這裡經營著一家全面運作的、歷史悠久的、高端度假酒店,所在地是澳大利亞首屈一指的旅遊勝地——拜倫灣(Byron Bay)。本物業的農業生意收入來源包括:1200棵澳洲堅果樹、65英畝林業和肥沃的牧場(用於放牧牛羊)。帶有三處水源,包括:該地區最大的水壩、雨水水箱和城鎮自來水(該地區很少有物業接通了城鎮自來水)。

這處優質物業佔據一處較高的位置,海拔110米,坐擁周邊山脈以及綠色丘陵(地形起伏)的360度美景,這些丘陵宛如托斯卡納的丘陵般浪漫。北方享有睡帽山脈(Nightcap Range Mountains)一覽無餘、令人歎為觀止的全景。