在泰国买公寓:外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产,因为其法律要求最低,详见下文。

个人要求

有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求:

  • 合法入境;以及
  • 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。

若没有这样的证明,土地部门(Land Department)将不允许公寓的所有权转让外国买家。

Richard注解:

根据泰国移民法案(Thai Immigration Act),外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓,甚至可以通过泰国银行借款融资购买。

外国所有权配额要求:

而且,在任何一栋公寓大楼建设,在任何时候,外国买家所能购买的公寓面积(外国所有权)只能占公寓楼总面积的49%。

因此,在同意买一套公寓前,请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。

外汇要求:

从海外外汇资金时,你应该遵循以下规则。

外币:

  • 金额至少相当于公寓采购价格,或者公寓评估价格;以及
  • 从国外汇出;以及
  • 进入泰国;以及
  • 在泰国汇兑;以及
  • 从外国买家的银行账户中转出,或是转到外国买家在泰国的银行账户。
    当你要求银行开始外汇时,让他们在电汇表备注处加上以下细节:

“款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。

公寓的单位号和名称的填写并不是强制性,但建议写上去。

与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求

如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓,比如其在泰国的配偶,如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下,那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。

另一半公寓价格可以以泰铢支付,因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。

Richard注解:

泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而,在这种情况下,银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。

外币兑换表格和外汇贷记报单

外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单(Foreign Exchange Credit Advice),以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。

如果外汇金额低于2万美元,银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。

每当外汇金额等于或高于2万美元,外国投资者在申请外汇信贷报单之前,首先要填写外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。

Richard注解:

若外汇金额超过2万美元,在外国投资者提交外币兑换表格之前,将由银行保管。外汇金额超过2万美元,只有收到币兑换表格,银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。

如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户,开发商或律师将代表您处理这些手续。

Richard注解:

记住,如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户(开发商或律师),资金将会从你的帐户中转出,为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。

如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户,你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心,不要等到最后一分钟,因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。

Richard注解:

如果你在泰国的个人账户执行汇款时,你不在泰国,你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求,汇入的资金将被搁置。

如今,最低金额已经不再适用,无论是外汇金额多少,泰国银行都将出具外汇信贷报单 (包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款),出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。

绝对不能做的事情

汇款时必须避免以下事项:

  • 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢,因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。
  • 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户,不要把资金从非个人账户(公司账户、养老基金和信托基金等等)转出。你必须是交易的一方。

(译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》)

 

Richard专栏全集:

泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机

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2014年10月最新英国房价走势及变动

英国10月房价上升到5个月高位,显示英国楼市在经历了短暂调整后,再次温和扩张。数据显示,英国10月Rightmove平均房屋要价指数月率上升2.6%,前值为0.9%。10月Rightmove平均房屋要价指数年率上升7.6%,前值上升7.9%。

一个值得注意的现象是,英国东南部房价本月上涨10%,幅度已经赶超伦敦的9.6%,而上个月的数据非别为10.1%与13.09%。我们认为这是投资热点开始转变的一个讯号。

伦敦的房价相对其他地区过高与低端住宅短缺是主要原因。相比之下,英国很多“价值洼地”的投资价值将逐渐显现。英国东南地区在未来5年内或许将成为房价上涨最大的区域。南安普顿、卢敦以及布赖顿等地是投资者应重点关注的投资目的地。

本月,伦敦地区除哈尼克和伊灵外,均继续上涨。涨幅最大的是旺兹沃恩,月涨幅达到了8.7%。

在其他重要的英国房价指数方面,英国10月Nationwide房价指数月率超预期上涨0.5%,预期上涨0.3%;前值由下降0.2%上修至下降0.1%,为2013年4月以来首次下滑。而根据英国土地注册局数据,第三季度英国独栋别墅的平均价格为276,900镑,成为均价最高的房产类型。公寓次之,170,161镑。联排别墅以133,765镑的均价垫底。

 

 

 

 

相关链接

 

 

中国内地生要赴中国香港留学读本科 要具备什么条件

去中国香港留学,去中国香港读本科需要怎样的留学条件,是同学们都很关注的事情。中国香港以其高就业率、优秀的师资条件、易获得永久居留权吸引着越来越多的人前去留学。下面,让我们来了解一下中国香港本科留学条件的基本信息。

中国香港留学,去中国香港读本科需要怎样的条件?
中国香港以其高就业率、优秀的师资条件、易获得永久居留权吸引着越来越多的人前去留学

1、中国香港留学,去中国香港读本科需要怎样的条件?

第一个是优秀的高考成绩:高考成绩达到一本线以上,最好再多几十分的学生可以申请中国香港各个高校的本科,假如想申请奖学金的话,高出一本线一百分左右多半是可以申请全奖的,高出五十分左右可以申请半奖。这个分数范围依据每年报考人数的多少而有所变化。

第二个是优秀的英语单科成绩:一般是不低于130(单科总分150),90(单科总分100)

第三个是优秀的综合能力:比如参加了有意思的社团活动,获得过大型的竞赛奖励,另外,面试的时能够用英语对答如流。

2、去中国香港读本科一般什么时候申请?

对于今年高三在读的学生,一般是从2016年2月开始一直到6月截止。有的学校截止的早的可能3月或四月就截止了。所有有这个打算的朋友要早点 开始申请。申请的时候直接在网上提交材料。等高考成绩出来后,学校会依据学生情况而定是否安排面试。一般是6-7月份开始面试。面试通过的学生就可以成功 入读。

3、高考成绩达不到一本但又想去中国香港读书怎么办?

假如高考分数在二本左右,也可以考虑选择副学士的形式过去读书。读完副学士可以继续申请本校或者中国香港其他学校的本科,也可以申请海外合作院校的本科继续读书。最后拿到学士学位。

4、去中国香港读本科的费用是多少?

入读中国香港大学的内地新生学费,从每年10万港元增至每年11.9万港元。中国香港中文大学学费也增加了2万港元,达到每年10万港元。生活费5万左右。

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居外课堂:去美国买房,你的资金准备够了么?

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居外特别策划:跟着习大大去英国看房

10月19日,习大大正式开始访问英国!全球关注的目光都将聚焦英国,原本就火热的投资热土。居外网将用以一系列专业数据,为大家介绍英国房市的最新房价水平,为什么在英国买房会这么火。

中国热钱各国争 澳洲优势在哪?

据《澳洲人报》Tony Cripps报道,中国的经济发展令全球受惠,澳洲应该采取更加主动的政策吸引更多中国的投资与需求。

在数十年的飞速发展后,中国经济进入了一个更加规范和可持续的增长,但是即使其增长放缓了,仍为世界经济带来了巨大的商业和投资机遇。

在过去数十年来,澳洲经济一直得益于中国对大宗商品的采购。然而随着中国经济转型,转向以消费为主导,澳洲应该做好更大的准备来过渡。

在上世界70年代末,中国占全球经济仅5%,如今中国发生了翻天覆地的变化:世界银行称,在人口比重降低的情况下,中国对世界经济的贡献更大了,超过了13%。

随着中国城镇化的发展,服务业占了总体经济近50%,中国人也变得更富有了。

而在中国的“走出去”政策中,澳洲大大受惠,KPMG和悉尼大学的数据显示,去年,澳洲是中国直接投资的第二大国,投资额达83.5亿美元。

然而,很多国家也想抓住中国发展的机遇,所以,澳洲应确保其竞争性,告诉中国的决策者们,为什么要选择澳洲,澳洲的价值在哪里。

澳中自贸协定将令澳洲产品更具竞争力,澳洲的服务和制造业也将受益

首先,澳洲的大宗商品仍对中国有重要作用。澳洲的大宗商品是全球成本最低的之一,中国仍会继续保持需求,尤其是在“一带一路”的政策投资基建的情况下。HSBC数据指出,澳洲铁矿对中国出口年增长8%。

第二,澳洲的服务业,尤其是旅游业和教育,对中国非常吸引。在过去5年,中国每年来澳旅游的人数增长了135%;在教育上,大批中国留学生来澳学习。

这除了要归功于澳元贬值,之外,还有其他因素,如澳洲离中国的地理位置较近、政府管理稳定、法律环境稳定、商业环境友好、教育建设先进。

第三,澳洲的农业优势大。据澳洲农业和能源经济与科学局(Australian Bureau of Agriculture and Resource Economics and Sciences)估计,在2009-2050年,中国对食品的需求将翻倍。

澳中自贸协定也将令澳洲产品更具竞争力,澳洲的服务和制造业也将受益。

虽然澳洲仍在中国带来的机遇中占据有利位置,但在下一阶段,澳洲应该更具主动性,因为国际竞争更大了。

(据澳洲新快网)

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新加坡第三季度房地产租金全线下滑

新加坡租金市场持续疲弱,市区重建局的第三季数据显示,所有房地产种类的租金都全线下滑。不过,大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步,而办公楼和零售店铺的租金却继续加速下跌。

         大多数私宅租金似乎已放缓下跌的脚步,而办公楼和零售店铺则加速下跌

市区重建局的数据显示,今年第三季,新加坡整体私宅租金跌幅由上一季的下跌1.1%缩减至0.6%。

当中,只有代表大众化共管公寓的中央区以外(OCR)租金跌幅由1.0%加速至1.1%。其他地区的跌幅都放缓,核心中央区(CCR)由下跌1.3%改善至下跌0.4%;其他中央区(RCR)由下跌1.1%改善至下跌0.8%。有地住宅租金也由下跌1.0%改善至下跌0.1%。

仲量联行(JLL)研究与咨询部新加坡董事王德辉指出,今年第三季的共管公寓租金指数下跌0.7%,比第二季的1.1%跌幅有所改善。不过,首三季的租金市场却比2014年同期来的疲软。

第三季共管公寓空置率升高至9.1%

他说,第三季的共管公寓空置率也由去年第三季的8.2%,进一步升高至9.1%。

这显示大量新完工的公寓单位并没有及时被租用市场“吸收”,这相信与政府限制外籍劳工的政策有关。

市建局昨天公布的数据显示,今年第四季预计会有6296个新私宅单位(包括执行共管公寓,简称EC单位)完工,这将带动2015年全年完工的新私宅单位提高至2万2414个。这相当接近去年完工的2万3298个单位的水平。

过去两年来,新加坡私宅市场进入了完工高峰期。明年估计还有大约2万7149个新私宅单位会完工。

不过,由于政府已经减少供地,因此,截至第三季的潜在私宅供应量已经由第二季的6万1237个单位,减少至5万8348个单位;其中2万2456个单位未售。在EC方面,潜在供应量则有1万4540个单位,其中6897个未售。

在商业房地产方面,第三季的办公楼租金跌幅也从第二季的2.6%进一步跌至2.9%。这拖累今年首三个季度的跌幅达到5.4%。

王德辉说:“这反映了现有的办公楼租用市场——经济前景不明朗促使商家持谨慎态度,对空间的需求较为节制。”

不过,在办公楼买卖方面,卖方却似乎还是较有议价的空间,因此扶持价格相对平稳。市建局的数据显示,新加坡办公楼价格在今年第二季环比上涨0.3%后,但第三季整体价格再度回跌,跌幅为0.1%。

截至今年第三季,新加坡办公楼的空置率从第二季的9.8%减少至9.6%,目前市场上共有90万8000平方公尺的办公楼面正在进行工程。

新加坡零售楼面的租用市场在第三季同样没有起色,租金跌幅从0.5%扩大至2.0%。

市建局的数据显示,尽管零售楼面的租金跌幅扩大,不过整体零售空间的价格却略有改善,相比第二季下跌0.5%,第三季零售空间的价格环比下跌0.3%。

截至今年第三季,新加坡零售空间的空置率为7%,比第二季的7.2稍好,目前市场上约有78万6000平方公尺的零售空间正在施工。

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(据联合早报报导)

留学移民 怎样顺利拿到英国绿卡?

2015年10月,习大大如期对英国进行了“超级国事访问”,给英国人一个全新的中国概念,同时为中国经济发展,走向世界带来了更多的实际的收益。

同时,越来越多的中国留学生在日益繁荣的中国经济大趋势下,都希望能够有机会在英国居住时间更长一些,希望能在毕业之后,获得英国工作经验以及进一步获得英国绿卡。然而,随着PSW签证的取消,学生签证到期后想要留英、获得英国绿卡似乎越来越难。

随着PSW签证的取消,学生签证到期后想要留英、获得英国绿卡似乎越来越难

本文仅就目前比较常见的比较适合中国留学生,或者有意向去英国发展,创业的,生活的同胞提供一个参考的解决途径,供大家参考。

1. Tier 1 Investor

投资移民,适用:高资产人群家庭成员,投资导向

200万英镑直投 – 英国投资移民签证适合意欲通过在英投资而移民的人士。申请人需持有至少200万英镑的资金,无英语语言要求,5年后可获得永居权利。

  • 优点: 简单快捷,有一定投资回报,可以考虑购买宾馆等商业地产自营。
  • 缺点: 资金占用大,相对成本高。
  • 时间: 3年+2年,5年获得英国绿卡

2. Tier 1 Entrepreneur

企业家移民,适用:高资产人群家庭成员,创业导向

英国企业家移民签证适合意欲来英创业的人士,持有此签证的人士在英期间仅能从事所申请项目的商业运作。企业家移民创业投资金额有5万英镑和20万英镑两种,签证路径为3年+2年。

  • 优点: 成本低,要求有英国学历背景或者商业背景
  • 缺点: 拒签率相对较高,续签要求相对复杂
  • 时间: 3年+2年,5年获得英国绿卡

3. Prospective Entrepreneur

预备企业家签证,适用:拥有真正优秀商业计划,希望吸引第三方投资的创业者

顾名思义,是移民局针对拥有成熟的商业计划,希望获得英国的第三方商业投资(至少 5 万英镑)的初创企业家们而设立。持此签证可来英逗留 6 个月,申请人必须明确自己来英的目标是:确认风险投资,成立企业并运营企业。

预备企业家优势:

该签证除了没有英语语言成绩要求之外,还有以下重要优势:

  • 申请人可以在英国境内转签 Tier 1 Entrepreneur 企业家签证,仅需确保有来自以特定机构投资的 5 万英镑即可。
  • 中国境内通常没有面试,英国境内转签时面试概率很小,通常面试的可能性不大。

简单来说,预备企业家是为自身拥有创业计划,但在短时间内无法提供 20 万英镑的资金的成熟申请人提供 6 个月的缓冲时间和获得风投的机会,以此来通往 Tier 1 企业家移民签证和英国绿卡的一条道路。

  • 预备企业家签证阶段;
  • 正式转为 Tier1 企业家签证阶段;
  • 续签及申请永居阶段。

4. Tier 1 Graduate Entrepreneur

毕业生企业家移民签证,适用:优秀英国毕业生,有一定商业思路模式,创业导向

毕业生企业家签证面向的是以下两类人群:

  • 拥有真实可行的商业想法的英国高校毕业生(本科或以上);
  • 拥有真实可行的商业想法的国际高校毕业生(本科或以上)。毕业生企业家签证路径为1年+1年,在持有此类签证期间,只要持有5万英镑可供投资的资金,就可 以随时转签Tier1Entrepreneur签证。持有此签证的人士在英期间不可以作为医生或者牙医接受培训,也不可以从事专业运动员(包括教练)活动。

此类签证的要求如下:

  1. 申请者需持有本科或以上学位;
  2. 申请者的创业项目需要受到申请者所在英国高校或英国贸易投资总署(UKTI)的评估和支持;
  3. 申请者持有足够维持在英生活的资金;
  4. 需要满足相应的英语语言要求;
  5. 若申请的支持者为英国贸易投资总署,申请者还需要达到英国贸易投资总署的相关规定。

5. 海外公司首席代表签证 Representative of an overseas business

适用:大型中国公司在英国设立分支机构并派遣高级管理人员

不得拥有大量股份,同时具有3年以上母公司高层管理经验

随着海外公司首席代表签证曝光率的提高,此类签证普遍被高资产、高素质人群认为是最经济的移民英国途径。相比较于大家已经比较熟悉的投资移民和企业家移民来说,前二者的门槛较高,且资金投入较大。

海外首席代表可以说是零成本的一种移民途径。但此类签证对于申请人所在公司的经营情况和申请人自身的资质要求较高。根据笔者多年从业经验,以及对移民法的深入了解,成功帮助多名客户走出申请海外首席代表签证误区,实现梦想。

对申请人基本要求:

  1. Must come from outside the EEA 申请者必须来自于EEA境外,且只能在境外递交申请(不少在英申请者希望转为此类签证实现移民目的,但大部分在英人群不符合以下几点条件)
  2. Not a majority shareholder 不能是公司主要股东(移民局的规定是不能持有公司50%股份,但根据实战经验来看,一般不建议持股超过20%)
  3. Employed directly by the company outside the UK 在英国境外直接受雇于公司,即作为销售代理或与公司签订代理合同的第三方均不符合条件
  4. Has been a senior employee for at least 2 years 在公司至少有两年以上高管经验
  5. Being familiar with the company’s business 熟悉公司业务
  6. English Language ability A1 英语语言达到基本交流水平
  7. Sufficient maintenance funds 有足够在英维生资金(主申请人有不少于3310英镑在个人银行账户存期连续90天)
  8. 对申请者就职公司的要求
  9. Trading and centred outside the UK 公司总部需位于英国境外并保持在英国境外,保持交易(新成立不久的公司及欲将总部移到海外的公司不符合要求)
  10. Has no other branch or subsidiary in the UK 公司在英无其他代表处或子公司
  11. Has no other previous representatives in the UK 公司在英无其他首席代表

6. Tier 2 General

工作签证,适用:优秀英国毕业生,有雇主担保,就业导向

此类普通签证即为我们常说的工作签证,根据移民局2014年4月6日的最新政策,二类普通签证路径已由之前的3年+3年、最多6年,变为5 年+5年了。普通签证的持有者,在英期间仅能为签证的担保人(公司)全职工作,在满足既定要求的情况下,还可以从事另一份兼职工作,可以进行志愿工作,也 可以在不影响主要工作的情况下学习。申请二类普通签证需要申请者达到以下条件:

  • 获得有资质的公司的签证担保;
  • 年薪达到内政部要求的相应金额;
  • 达到内政部要求的英语语言条件;
  • 持有可维持在英生活的一定额度的资金。
  • 持有Tier 2General签证5年,并且年薪额度达到了英国内政部对于二类普通签证申请永居的相应要求,则可申请英国永居。
  • 其他非记点积分制下的签证途径

 7. LONG RESIDENCY 10年永居 混合永居

适用:连续合法在英居留10年

根据英国现行移民法律条款,通俗的解释10年永居——任何申请人在英国连续,合法居住满足10年后,都可以申请英国的绿卡(ILR,永久居留)。从整个中国地区前往英国留学, 移民的数据上来看,2015~2016年将有很多10年前来自中国读书的学生申请人有可能符合这个申请条件。很多申请10年永居的人担忧这种永居申请的方 式会在不久的将来被英国政府取消,但我们从法源上来作出的判断是英国政府完全取消此条款的可能性很小。首先,10年永居是欧盟人权法里一条重要的规定,所 以除非英国完全退出欧盟,依据10年进行的永居申请将一直有效。

其实平日里大家说的10年永居的正确讲法应该是“依据长时间居住在英国申请永久居留权(Permanent Residency based on Long Residency Rule)”。那么多长时间算是“长时间居留在英国呢?”,没错,就是 10年。

相关申请指南中(long residency policy guide)明确指出从某人入境英国那天算起,如果此人连续性并且合法(continuously lawful)在英国居住超过10年即有权申请英国永居。这里要注意,10年期限的计算一定是从此人进入英国那天算起,而非此人拿到签证的日期。由于签证 有效期一般早于某人实际进入英国的日期,所以这里我需要特此声明。有关10年的期限,严格来讲,其实申请人可以提前28天递交申请,也就是说申请人如果在 英国合法连续居留9年11个月零2天即有权申请永居。

8. Spouse Visa 配偶/结婚签证

适用:有英籍或者永居配偶认识,婚姻导向

如果申请人的伴侣是英国公民,或持英国永居,或正在英国避难或正受英国人权保护,您就可以考虑申请英国结婚签证。2012年7月9日年英国移民政策经历重大变更,英国全面提高外籍配偶移民英国的标准。

基本要求如下:

  • 申请人为非欧盟国籍人士;
  • 申请人需要满18周岁;
  • 您和您伴侣的关系必须真实并且为官方认可,满足一下其中一点:
  • 已结婚或已同性结婚
  • 在恋爱关系下同居2年
  • 已订婚
  • 在获得签证后,申请人有意向持续与伴侣生活在英国;
  • 申请人的伴侣或申请人自己工资可以达到要求;
  • 申请人和申请人的家人将有足够的生活空间在英国居住;
  • 申请人必须达到一定的英语水平。可以是通过移民局认证的英语考试并在听写考试中达到CEFR A1级别,或者持有本科以上由英语授课的学位证书。

9. EEA Family Permit

欧盟家属签证,适用:欧盟家属,包括夫妻,配偶,子女,父母,祖父母等直系及非直系亲属

欧盟经济区 (EEA) 包括奥地利、比利时、保加利亚、塞浦路斯、捷克共和国、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、希腊、匈牙利、冰岛、爱尔兰共和国、意大利、拉脱维亚、列支敦 士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、斯洛文尼亚、西班牙、瑞典和英国。虽然不是欧盟成员国,冰岛、列支敦士登及挪威的公 民享有跟其他欧盟公民同等的进入、居住以及在英国工作的权利。

欧盟经济区和瑞士的国民可以自由进出英国,在这里居住及工作。他们可以根据自己的选择在任何欧盟成员国居住和工作。但是,个人必须这名他们有能力维持自己及家人的生活(若家人也在英国),不需依靠公共救济,比如住房福利等。

非欧洲经济区家庭成员

如果欧盟国民的家庭成员不是欧洲经济区或者瑞士公民,他们可以跟该申请人一起进入英国,但受到相应的限制。在进入英国之前,需要申请欧洲经济区家庭许可EEA Family Permit。

作者:Peter Liu, 刘鹏,彼得森律师行,英国移民局内政事务署注册高级移民律师,英国移民律师协会资深会员。

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