今明两年，新加坡每年将有约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来留住租户，整个租金市场的竞争日益白热化。目前是“租户的市场”，即便受限于财务预算，市场是否为有意租房者，提供了更多、更好的选择？在租房市场渐露疲态的同时，私宅业主又应如何灵活调整，以守住利益？
新加坡私宅抢租户 卡位全攻略
张先生最近找房子，将目标锁定在罗弄泉（Lorong Chuan）地铁站一带。
刚 于去年完工的崭新共管公寓——The Scala，一个楼面介于1000至1100平方英尺的单位，月租金约3700元至4700元。不过，对面已有20年屋龄的翠登苑（Chiltern Park），一个面积约1200至1300平方英尺的单位，月租金约3250元至3900元就可以入住。至于附近已有30年屋龄的春景花园（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一个面积约1200至1300平方英尺的公寓单位。
今明两年，我国每年将有大约2万个新私宅单位完工，进入历史性的完工高峰期。随着完工的新公寓越来越多，旧公寓自然得调整租金来挽留租户，整个租金市场的竞争日趋白热化。
根据市建局的数据，核心中央区（CCR）的豪华公寓租金跌幅最大，过去一年下滑了4.9％。其次是中央区以外（OCR）的大众化公寓，跌幅为3.5％；其他中央区的中档公寓，租金年比下跌2.1％。
受访的房地产分析员都表示，目前租赁市场的房子一般上都需要更长的时间才会找到租户。业主有必要提早开始招租，并且在选择租户时必须有更灵活的要求。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯说：“以中高档的共管公寓来说，过去平均三个月就能找到租户，但是现在平均需要六个月。如果是面积超过2000平方英尺的豪华公寓，甚至可能超过六个月才能找到租户。”
智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，现在业主一般都会在租约到期之前的大约两个月，就找租户商讨，并且自动减租大约10％，来挽留租户。
“由于新的租户不容易找，而且在旧租户迁出、新租户迁入的过渡期间，容易出现空窗期，所以不少业主都宁可给予更多折扣以留住旧租户。”
一套房子的租金，取决于很多因素：地点、面积、共享设施、屋龄、楼高、景观、附带装修和租用条件等。一般而言，公寓越靠近市区、地铁站、购物中心、国际学校等提供便利的设施，需求肯定越高，租金行情自然较好。
同样一笔1800元的预算，可以在武吉巴督租一个可以让全家大小居住的四房式组屋单位，但也可以在第21邮区租一个只适合单身者居住的300多平方英尺鞋盒公寓单位。（见表）
至于2700元的预算，可以在市区的经禧圈（Cairnhill Circle）租一个500多平方英尺的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄园（Windermere）租一个楼面达1400多平方英尺的大型公寓单位。
如果预算有4000多元，固然可以在滨海林荫道租到一个700多平方英尺的公寓单位，但也能在郊外租到一间楼面达2000多平方英尺的排屋。
业主如何“锁定”租户?
欣乐国际执行董事麦俊荣指出，如果房子面积很大，应该将目标租户锁定在“家庭”型租户。但是这类租户一般希望房子靠近学校，以及方便校车接载服务的地方。
如果房子面积很小，应该将目标锁定在单身者或年轻夫妇，但是他们一般只会选择住在工作地点附近，或者设施较便利的地点。
如果想租给外国人，交通将是一个重要因素，因为新加坡的拥车成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一两年，一般不会在新加坡买车。他们通常也会较倾向于居住在已经有同样国籍社群聚居的地区，甚至是公寓项目。
短期租约需求殷切
王 伽胜认为，业主也不妨考虑提供稍短期的租约来吸引租户。“虽然租约一般是一年，但是急需租户的业主，不妨考虑给予六至九个月的租约。”他认为，短期租约的 需求出现越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新 加坡的工作期限，因此并不愿意签署太长的租约。
对业主来说，租户准时付房租是基本条件，再来就是必须保持房子的整洁，不能损坏家具和装修，不能骚扰邻居，或者经常举办嘈杂的聚会，如打麻将、烧烤会等。
租房有装修好，
还是不带装修好？
至于房子是不是应该附带装修则见仁见智，视不同租户的需求而定。不过，大多数租户都不会购买大型的电器，因为他们必须考虑到将来搬家时可能很麻烦，所以附带冰箱、冷气、洗衣机，甚至是电视机、床架和餐桌的房子，确实会比较容易吸引到租户。
王伽胜说，由于许多外籍高管的租金津贴越来越少，甚至完全没有，所以租户已越来越实际，不会在装修和家具上花费太多钱。他们一般只愿意花些小钱，来购买一些轻便的家具，例如茶几、桌灯，或者是比较私人的物品，例如床褥、床单等。
特别是鞋盒公寓，由于一些家具必须量身订造才适用，再加上租户一般是单身者，所以必须附带装修和家具才比较容易找到租户。以组屋来说，由于目标租户包括学生或者低收入打工族，因此当中不少人也会较倾向于选择附带全套家具的房子。
麦俊荣说：“除非是已经在新加坡住了很久的外籍人士才会拥有自己的家具，他们宁可选择租用不带装修的房子。当然，也有一些公司会给予外籍高管一笔搬迁费，让他们把家具从国外搬运到新加坡来。”
一屋多租有利也有弊
业主也不妨考虑给予较短的租约来吸引租户。短期租约的需求有越来越殷切的趋势，一方面是一些租户担心经济局势不明朗，工作没有保障，但也有一些租户觉得自己可能会在短期内被调派到其他国家，或者可能缩短在新加坡的工作期限，因此并不愿意签太长的租约。
——智信研究与咨询总监王伽胜
把公寓分租给几个租户，可能会给屋主带来更多麻烦和问题，但在淡静的房地产市场，这个方法或许是更快出租的方法。
王伽胜表示，出租市场目前的情况是，除非私宅是鞋盒单位，否则一般上都是一个单位出租给至少两个租户。
有能力租下整个单位的租户，大多是高档私宅租户，这类租户的背景多数是职位较高的外派人员。在大众化私宅和中档私宅当中，很少有租户能一个人租下整个单位。
王伽胜说：“租用大众化私宅和中档私宅的外派人员或外国专业人士的房屋津贴，都比较有限或根本没有获得津贴。”
他甚至观察到在市区的旧私宅，由于房间的空间更大，也吸引到两个租户共同租用。其中一个这类私宅是美芝路的美雅大厦（The Plaza）。“这个私宅的空间相当宽敞，能满足那些讲究实际、对价格敏感，以及要住在适中地点的租户的需求。”
由于出租市场疲弱，许多租户知道屋主更愿意接受多个租户共租一个单位，以便更快地把公寓租出去，因此这些租户也尽力尝试找朋友合租单位。
分租收租麻烦 总租金却更高
李敏雯认为，若出租给多个租户，向他们逐个收取租金时显得比较麻烦，但租金收入却会比较高。例如，一整个双卧房的单位若租给单一租户，月租是4000元；若分租给两个租户，一个房间每月可收取2500元，总租金收入可达5000元。
然而，事事无法两全，麦俊荣表示：“租金收入虽然更高，但也更多头痛的问题将接踵而来。”
麦俊荣表示，屋主跟一个租户接触通常会比要跟多个租户接触，少一些头痛的问题。多个租户同住也更可能引发冲突。
此外，出租房子给单一租户，租金收入会更为稳定。例如分租房子给四个租户，一旦其中一个租户退租，屋主就要再寻找新租户取代。
他认为，房子的保养也是一个问题。单一租户会觉得更有责任要照顾好整个房子。若出租给几个租户，他们大多不会去照顾浴室、厨房、客厅和阳台等共用空间。
至于出租给多个租户是否造成屋主必须承担更大的开销，分析师认为要根据情况而定。麦俊荣指出，若屋主也帮忙租户支付水电费，开销会更大。另外，当几个陌生人同住在一个房子内，房子的磨损程度将会更大。换言之，屋主得在更短的时间内花钱装修房子。
李敏雯则认为，屋主的开销未必会更大。例如，若房子有多个租户，屋主一般不准许他们使用厨房，因此不会有相关的煤气和水电费。
另一方面，近年来，双钥匙私宅单位开始进入市场，但分析师对于这类单位是否受到租户欢迎，也持有不同的看法。
李敏雯认为住在双钥匙单位内的不同租户，可各享有自己的空间，并保有个人隐私。
不过，王伽胜表示，若屋主也住在双钥匙单位内，这类房子对租户将没有多大吸引力，因为租户会感觉没有自由和隐私。
“若屋主不住在同一屋檐下，多数租户觉得他们还是能跟其他外国人同住一个单位。若屋主也住在屋内，租户大多会要求大减租金。”
他指出，在当前的疲弱出租市场中，屋主要出租整个双钥匙单位可能不容易。他或许会住在其中一个钥匙的单位，并折价出租另一个钥匙的单位。
双钥匙单位的水电账单无法分开，屋主要向租户收取水电费会不会很困难？王伽胜认为，要计算租户到底用了多少水电的确不容易。
他建议，若其中一个单位是自住或先出租，屋主可以留意水电费是多少，接着比较出租另一个单位后所多出来的水电费，大概就是新租户须承担的水电费。
不过，他还是提议屋主为双钥匙租户承担水电费用，“既然目前的出租市场疲软，屋主应该给租户甜头。如果多出来的水电费不是太多的话，一些（住在屋内的）屋主应该承担水电费，以弥补租用双钥匙单位的租户所失去的隐私”。
