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中國配偶移民加拿大申請大跌3成誰是背後操手？

移民部對中國假結婚問題的一份內部報告指出，中國配偶移民申請數量5年內減少32%，到2012年時只有4370宗。報告認為，中國配偶申請減少與中國經濟繁榮、技術移民減少及一胎化使適婚年齡人口減少均有關聯。不過，有移民律師坦言，移民部在2012年10月對申請人實施兩年有條件永久居民資格，才是導致申請申請配偶減少的真正原因。

中國配偶移民加拿大申請大跌3成是經濟繁榮還是條件嚴苛？

移民律師李克倫(Richard Kurland)透過《資訊自由法》(Access to Information)取得移民部在2013年5月完成、有關中國假結婚問題的內部報告，當中指印度及中國向來是兩個移民部關注有較多結婚造假的國家。

報告指出，2008年中國配偶移民申請達到6504宗，此後逐年下降，到2012年時已減至只有4370宗，等於5年期間減少32%。

除了申請數目下降外，報告還發現「好消息」，那就是移民部向來擔心的中國假結婚問題，似乎有「收歛」情況，令中國配偶申請的被拒率明顯下降，2008年被拒率高達36%，2009年被拒率達到39%，但到了2012年時已降至15%，不到高峰時期的一半。

報告認為，2012年的通過率高達85%，應該與申請「真實個案」增加、假案減少有關。

報告並對中國配偶申請減少的原因，提出了多項可能。報告說：「一般看來，配偶移民申請減少是由於中國經濟好，也與其他類別中國申請人數量減少有關，例如中國的聯邦技術移民申請減少，導致愈來愈少聯邦技術移民抵埗，令之後申請配偶團聚的人亦對應減少。」

報告又說：「中國人口組成的變化，也令(配偶團聚)申請減少。中國在1978年實施一胎化，導致1978至1995年間生育率低，而這些人口剛好是現時18至35歲的適婚人口，也是一胎化結果令適婚年齡人口減少。」

受中國生育率下降影響

報告分析指在1990年代初期，中國的生育率降低至無法自然取代老化人口的水準之下，而目前生育率約為每名婦女只生1.5名兒童或以下，於是造成入學兒童人數減少，入讀大學的學生亦減少，影響所及，也減少了就業競爭、離開父母獨立的意願降低，從前需要離開中國到國外發展的壓力也隨之減少。」李克倫認為移民部的分析有其道理。

但移民律師王仁鐸則不認同，他說，移民部先後對技術移民及投資移民「一刀切」，本來就令移民之門變窄，許多想移民的中國移民無申請管道。至於配偶移民申請減少，他認為最大原因還是移民部修改法令，強加兩年期的有條件永久居民規定，規定變嚴格，也就影響申請意願。根據新例，配偶申請人抵達後只能領取有條件移民資格，要經過兩年與配偶同住，移民部核實婚姻真實後，才會取消條件。

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2015下半年到哪裡投資好？新興國家房地產市場回升

一項覆蓋八個主要國家的最新報告顯示，2015年新興國家房地產市場有一個強勁的開始，包括購買力上升和基礎設施建設發展。

在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上

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根據全球房地產門戶拉穆迪（Lamudi）報告顯示，2022年國際足聯世界杯已經影響卡塔爾房地產價格，不僅僅是臨近新建基礎設施的地區價格上漲。

報告指出，在非洲，快速的基礎設施建設對房地產市場產生重大影響，尤其是在肯尼亞地區。內羅畢（Nairobi）中心商務地區及周邊基建的改善正在推動城市郊區房地產市場的繁榮。

報告顯示，全球石油價格下跌預計將改善巴基斯坦房地產的前景，因為通貨膨脹預期降低將對國家經濟產生積極的影響，尤其是房地產市場。同時，鄰近的孟加拉國消費者信心改善，該國房地產市場有望逐步回升。

在像牙海岸，房地產已成為最具活力和多樣化的部門之一。然而報告指出，獲得房產非常並不容易。平均只有40%居民擁有房產，租房更為普遍。

在印尼，雅加達仍然是平均房價最高的地方，不過其他城市正在迎頭趕上。西亞萬丹省南唐格朗（Tangerang）和西爪哇省勿加泗（Bekasi）市吸引房地產投資者，很大程度上由於實際價格低、基礎設施開發以及靠近首都。

度假別墅市場對墨西哥房地產行業產生重大影響。對恩塞納達港口（Ensenada）的居民而言，阿卡普爾科（Acapulco）仍然是首選海灘目的地，而那些生活在羅薩裡多（Playas el Rosarito）傾向到提華納（Tijuana）和美國旅行。

由於毛裡求斯銀行欺詐問題，許多房產投資者正面臨資金問題，對房地產市場產生不利影響。然而，與此同時，沿海地區和其他地區的豪華房產正在蓬勃發展。

“我們的數據顯示房地產行業的新興市場增長軌跡明顯。從基礎設施建設發展到隨著中產階級不斷壯大購買力上升，一系列因素推動這些地區的房地產擴張，”拉穆迪全球董事總經理保羅•菲利普•赫爾曼（Paul Philipp Hermann）說。

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政府徵稅難解溫哥華高房價問題

溫哥華市長羅品信上周與省長簡蕙芝關於投機稅與豪宅稅的書信往來，引爆的話題餘波蕩漾，城市發展協會（Urban Development Insitute）行政總裁麥梅蓮（Anne McMullin）8日表示，溫市房價問題罪魁禍首應並非外國買家，僅是簡單的供需失衡。

麥梅蓮在溫哥華太陽報的評論中提到，溫市占地115平方公里，但在2001至2011年這十年間，卻增加了6萬9000人，但房屋總量僅增加2萬8000個，在目前總共26萬5000個住宅中，僅有4萬7000個是獨立屋，在僧多粥少的狀況下，開徵投機稅根本無法解決房價問題。

政府徵稅難解溫哥華高房價問題

但麥梅蓮認為，仍有必要收集外國買家與投機炒房的相關資訊，若真有辦法在不影響現有房屋價值的狀況下，開徵新稅解決房屋可負擔問題，確實是值得考慮，但她仍強調目前的問題是出在資源有限。

麥梅蓮進一步指出，溫市房市目前面臨的問題嚴峻，不論市場內的外國買家比例多少，未來房價一定還會不斷攀升，其中之一的解決辦法就是以公寓大樓，或者更多的多複式單位住宅來取代獨立屋。

她認為最簡單的政策有時反而最有效，也就是在需求量最大的地方，興建更多的住宅單位，而不是以更多的限制或規範來箝制相關發展。

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中國企業過於鍾情投資美國酒店業

中美省州經貿合作研討會暨洛杉磯中資企業年會5日舉行，中國駐洛杉磯總領事劉健應邀致辭。他提醒，中國企業在美国投資還需站穩腳跟，融入當地社會，目前雖然成績傲人，但尚處於起步階段。

中资入美过于集中房产酒店

參加活動的有加州商務廳、洛杉磯地區出口委員會代表，與江蘇電子商務代表團40餘名成員，他們將在美考察電子商務投資及市場開發專案。

洛杉磯中資企業協會會長張旭明表示，協會於1993年成立，目前企業成員有100餘個，協會宗旨是搭起交流平臺，促成員間交流各自領域經營經驗、專才需求介紹及溝通彼此商業資訊。協會提供的是服務，中國企業要想進入美國經營，前提是入鄉隨俗，遵守當地法規。

中國駐洛杉磯總領館商務參贊劉海彥表示，2014年有71家中國企業到洛杉磯投資設廠，投資總額達13億美元，較比2013年增長2.7倍，投資額超過2013年底前的272家中資企業在洛杉磯投資金額的總和。他認為，中國與洛杉磯經濟互補性強，中國省與加州經貿合作機制健全，隨著中國企業走出去步伐加強，會給中國與洛杉磯企業合作深化帶來更多機遇。

洛杉磯中領館發出的書面檔指出，目前中資企業在美高科技領域投資面臨一定風險，頻遭美“國家安全”審查、投資過於集中房地產酒店行業、企業投資經營過程中遭遇“水土不服”、企業投資資訊通報不暢。

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溫哥華房價飆升新屋售價超過400萬元

地產經紀呂永慈指出，400萬元在溫哥華西區，已無法再像幾年前能買到地稍微大一些的全新獨立屋，以中國移民偏愛的6000呎地興建的新屋為例，目前售價約在480萬元至500多萬元。

如果仍是堅持較大地，且堅持住在西區，可能只能退而求其次，購買10多年或20年的舊獨立屋。

溫哥華房價飆升新屋售價超過400萬元

目前在中央放盤系統(MLS)銷售掛牌價為400萬元左右的房屋，有的是保養得宜的舊房屋，但也有的只剩土地價值的待拆房屋，例如在溫市格蘭護街(Granville St.)6600號路段的一間屋齡不詳、外貌失修的房屋，土地有1.2萬尺，欲以400萬元求售；另一間位於西45街1000多號路段，屋齡有55年的房屋，則以399萬元求售中。

呂永慈解釋，那些只剩土地價格的房屋，如果位在主要幹道旁例如格蘭護街，由於經過土地變更申請，是可以興建城市屋的專案，所以土地價格上漲厲害，她分析，如果該房屋位在內街，則價值應該只有200多萬不到300萬元。

另一名地產經紀Angelina Lin則說，由於西區樓價上漲太貴，一些身家不那麼豐厚的中國移民，只好轉戰本那比或列治文，一般尋找200萬元以下的房屋。

她說，最近樓市火熱，連一些作為經紀認為掛牌價太貴的房屋，都能收到好幾個出價，且出價又比掛牌價高，超乎預期。

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加拿大尼皮辛湖優質度假村：領略加國美景、把握創富機會

尼皮辛湖（Lake Nipissing）在渥太華河與喬治亞灣之間，面積達831平方公裏，湖水清澈、湖邊綠樹成蔭，人們可以泛舟其中，欣賞水天壹色的美景，亦可以垂釣於湖邊，聆聽自然、享受樂趣。這是壹個占地面積為35英畝（約14.2公頃）的度假村，坐落於加拿大安大略省尼皮辛湖（Lake Nipissing）的西灣旁，帶有1000英尺（約304.8米）長的臨湖面，如今正式出售，為您帶來極好的投資機會。

頗具投資價值的度假村，占據尼皮辛湖湖畔優越位置

這個度假村位置卓越，頗具投資價值。從這裏出發，向南前往多倫多市只有4小時車程，駕車向北前往薩德伯裏（Sudbury）市只需1小時（GPS坐標：46° 13′ 01.76″ N, 80° 16′ 54.67″ W）。由於是頗受歡迎的度假之地，度假村的業務情況也發展良好，客流穩定。

加拿大商業地產投資 — 本度假村占地面積35英畝，坐落於安大略知名的尼皮辛湖湖畔。

度假村位於尼皮辛湖（Lake Nipissing）的西灣旁，擁有很長的臨湖面。尼皮辛湖（Lake Nipissing）面積五百多平方公裏，是垂釣者的天堂。碧波蕩漾，水鳥飛翔，湖光山色，更能讓人領略加國的自然風光。因為尼皮辛湖得天獨厚的環境，這裏也成為了旅遊勝地，每逢周末都吸引大批遊人前來度假、遊玩。

遠離了加拿大繁華的都市，當地擁有完全不同的生活方式。這裏的好山好水帶來了幹凈、寧靜的環境，清新的空氣。這的生活節奏也相當舒緩，您盡可以悠閑地觀賞難得壹見的自然景觀，享受無人打擾的安逸生活。

設施齊備、應有盡有，帶來豐富多彩的娛樂休閑和度假風情

該度假村擁有10年房齡的主賓館建築，建築面積為1.1萬平方英尺（約1021.9平方米），共分三個樓層，安裝有壹部無障礙電梯和送菜升降機。內部建有商業級廚房，配有大型冷藏室和冷櫃，還擁有壹個可容納80位客人的餐廳。

此外，度假村還有壹套專用的2居室套間，大小為24英尺×56英尺。該套間設有1間含四個分區的浴室，以及客廳、全尺寸廚房、洗衣間，且通往門外帶頂篷的露臺，露臺面積為12英尺×48英尺。度假村的圖書室面積為24英尺x28英尺，門外是壹條帶頂篷的走廊；會議室面積為24英尺x56英尺，帶頂篷的露臺大小為12英尺x48英尺。

度假村總共含有6棟帶全套家政服務的過冬別墅，可供41位客人住宿，另外建有2棟占地尺寸為10英尺x14英尺的冰上釣魚小屋。除此之外還帶有2間洗衣房和1個魚肉清洗間。客人在這裏可以享受應有盡有的娛樂休閑，這裏擁有可存放1500瓶葡萄酒的酒窖。還有壹間酒吧間，門外是壹條長376英尺（約114.6米）的湖畔木板步道和壹個長240英尺（約73.2米）的碼頭。人們可以在健身房鍛煉身體，健身房自帶壹間紅外桑拿房。

該物業擁有遊泳池和跳水區，旁邊是戶外桑拿浴室和封閉式水療區，另外帶有船舶下水區和篝火區。度假村同時包含四艘安裝有20馬力本田牌發動機的釣魚船、壹艘35英尺長安裝有90馬力本田牌發動機的平底船、壹艘20英尺長安裝有25馬力水星（Mercury）牌發動機的平底釣魚船；所有發動機均為四沖程發動機。此外還建有可進行車輛維修的車庫，車庫大小為24英尺x40英尺。

這使壹座位置優越、設施齊備的優質度假村，尼皮辛湖的度假式風情和得天獨厚的自然環境，必定會讓這裏客流不斷、業務發展蒸蒸日上。不要錯過這次難得的置業投資機會，領略加國自然美景的同時，也開啟壹次全新的創富機會。

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（本文內容資料由客戶提供）

中國投資者用湧入皇后區房價房租漲高數倍

紐約大學富曼房地產及城市政策中心最新出爐的調查報告顯示，紐約市有大約43%的中等收入者正在處於承擔過高房屋租金的狀態，皇后區半數居民用他們一半收入支付房租。

紐約市有大約43%的中等收入者正在處於承擔過高房屋租金的狀態，皇后區半數居民用他們一半收入支付房租

年收入為1萬7000元至4萬900元者被定為中等收入人群，根據普查，皇后區居民的44%為中等收入者。紐約大學富曼房地產及城市政策中心主任 Ingrid Gould Ellen表示，住房是一項主要的開銷，隨著房屋租金快速增長，很多家庭正面臨有更少的錢用於食物、交通等其他開銷。

研究人員通過調查包括紐約市在內的十多個大城市後發現，2013年，收入為4萬900元的個人只能負擔全市五分之一的房子的房租。最近幾年，在幾個主要大城市，很多低收入和中收入者在尋找和爭搶數量極為有限的平價住房。

紐約市多年不漲的工資、房租大幅增長、平價住房嚴重不足等因素，導致中、低收入的紐約人面臨隨時會被迫搬離紐約的處境，為了便宜的居住費用。在皇后區，有相當大比率的居民正在用他們收入的一半甚至更多來支付房租；低收入者甚至負擔更重，有高達70.8%的低收入者，每月的房租成為他們非常沉重的負擔。

根據Elliman報告，從2014年至2015年，西皇后區的中位租金，從統倉到三臥室公寓都有明顯增長。一年內，統倉的月租金增長了7.6%達到2447元，一臥室公寓中位月租金上漲3.8%後為2850元，三室套房的月租金漲幅最大，18.6%的增長率使租金沖到5618元。

第一資本銀行社區金融主管 Laura Bailey指出，平價屋嚴重缺乏是目前最為嚴重的問題之一。解決該問題、滿足民眾需求的方法，不僅是加蓋新住房，還需要持續的關注、創新性的解決方案以及更公共、私人間更深入的合作。

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SAT不是高考學生綜合能力才是大學錄取重要條件

因SAT考試壓力太大而選擇“失蹤”的聖馬力諾高中16歲女生胡米拉（Mira Hu）在3天後“彈盡糧絕”的情況下終於給哥哥發信息，告訴了自己的所在，和家人再次團聚。然而，這場驚動了整個加州所有警局、甚至引起中美兩國學生和家長密切關注的“失蹤”案，並沒有因為胡米拉放棄了“任性”而結束。相反，她所引發的社會反思仍在發酵。

SAT考試並不是美國大學入學考試的唯一考量

哈崗學區教委張金生9日表示，大學考試前學生肯定都會有壓力，但美國華人學生的壓力更多的是來自於家長，很多中國新移民受中國應試教育的影響太深，誤以為考試成績是孩子能否上大學、尤其是上好大學的唯一標準。其實不然，SAT考試並不是美國大學入學考試的唯一考量。

張強調：1、SAT考試和中國的高考不一樣，它只是衡量一個學生知識程度的考試，而非入學考試；2、入學考試只有一次機會，而SAT考試則一年有3 次機會；3、SAT成績不是大學錄取的唯一標準，還有SAT2成績；4、學生的綜合能力才是大學錄取最看重的考量，其中包括克服困難的能力、社會活動的表現、團隊精神、獨立思考能力、興趣特長以及領導和組織能力等。

“人們會經常看到學生參加各種社會活動，公益募捐、學生領袖培訓班、才藝大賽、十項全能、學生科工展、達人秀等，這都是學生為將來升學、爭取進入名校積累‘點數’，而這些才是美國大學最看重的東西。”

所以，華人家長不要用中國應試教育的思維模式來框美國的教育理念，把考試成績作為孩子能否上好大學的唯一標準。事實證明，不少加州大學的學生在入學後第一年就被刷掉，為什麼？就是他們成績高、能力低所致，這是死讀書、讀死書的必然結果。

溫哥華公寓造價成本急速攀升1戶成本逾50萬

溫哥華房地產市場旺，除獨立屋外，公寓也相當搶手，價格已飆升至讓不少家庭難負擔。但若從土地價格、建築成本和各類市府收費等數據計算，在溫哥華蓋一個公寓單位的成本就最少要50萬元，因此價格想低都難。若以一間800平方呎的公寓計算，就算在溫哥華市中心以外地區，地價平均每平方呎280元，而興建一棟高層公寓的成本約為每平方呎282元，因此一棟公寓的基成本為每平方呎562元，800呎單位即為44萬9600萬元。

溫哥華公寓造價成本急速攀升1戶成本逾50萬

此外每間公寓單位還需加上市府的各類費用，例如一個名為“社區容貌貢獻”（CACs）的費用，是以土地重畫為高密度後，新價格的75%，一棟單位的CACs約為4萬8000元。其他市府開發費等又讓每單位成本上升1萬1700元，各項雜費還需要約1700元。

將以上費用合計，一棟在溫哥華的混擬土公寓單位成本約為52萬5700元，每平方呎約650元。而這都是基礎成本，若加上宣傳費、市場費等，則每間公寓單位的成本已不只此數。

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加拿大買房難首期款貸款竟達100億

加拿大人從家人、放貸人以及信用卡處借來作為購房首期款的總額已經達到了每年100億，占所有首期付款總額的13%。根據CAAMP的一項調查顯示，儘管購房首期款主要還是來自個人和家庭儲蓄，但是在過去兩年裏首次買房者的借貸額占其支付的首期總額188億的比例已經超過了25%。將近有20%的第一次買房者接受了家庭的資助。

加拿大買房難首期款貸款竟達100億

對那些從RRSP存款帳戶裏每年取出近26億作為首期款的購房者，16%的人表示他們借貸是為了填補退休金存儲帳戶。儘管房價仍在上漲，利率很低，但加拿大人支付的首期款占的房價總額度的比例卻越來越高。比如，第一次購房者過去的首期款平均額度是6萬7，約占所購房價的21%。而多次購房者的平均首期款卻提高到了18萬5，約占48%。

這主要是得益於極低的貸款利率，今年平均貸款利率僅為2.68%，低於去年的3.08%。

但是此次調查結果顯示伴隨著首期付款中借貸比例的增加，加拿大購房者通過貸款和房屋淨值信貸額度實現的平均融資額度達到了房價的78%，在第一次購房者中這個比例增加至85%。

儘管現在是首期付款比例很高和利息率很低，但是借貸的增加使得超過1/4的首次購房者表示如果聯邦政府把首期付款最低額度從5%提升到10%，他們將無力承擔購房的負擔。
來自CAAMP的首席經濟學家Will Dunning表示說，基於目前首次購房者占加拿大所有購房者的比例達到了45%，提高首期付款的規定將會對房產經紀產生巨大的影響。

“10%的首期款要求可能會引起房產銷售的劇減，從而導致房產市場的衰退，使當地經濟陷入低迷”Will說。這個推斷是基於最近幾年加拿大房地產市場，除了多倫多和溫哥華以外，房價上升都比較平緩，僅僅在過去一年裏上升了1.4個百分點，而多倫多和溫哥華兩地則上升了將近13個百分點。

很多購房者在調查中都表示他們相信低利息率正在使得過多的加拿大人買房，但是他們很多都對當地的房產市場產生的泡沫表示擔憂。但是同時大多數人都表示他們認為自己有能力負擔房子，並且能夠安全度過可能出現的市場衰退。

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