中国留学生如何以个人名义在加拿大买房

留学生该不该以个人名义加拿大买房

中国留学生在加拿大购置物业,不但省下租金,还可以有良好的居住和学习环境,让父母放心。国际留学生只要年满19岁,就可以以自己的名义在加拿大买房。

很多父母认为子女买房有利于他们完成学业后申请在加拿大长期定居和工作,并尽早建立良好的信用。年满19岁的国际留学生可以以自己的名义在加拿大买房,对于未满19岁的留学生,则可用其父母的名义买房,并且可以从银行贷款。关于留学生购房,以下几点需要注意。

中国留学生如何以个人名义在加拿大买房

留学生需要在加拿大有银行账户

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贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就无法支付贷款本息。很多人有疑问,中国的亲戚朋友希望在加拿大置业,但从未来过加拿大,是否可以贷款买房。虽然加拿大各大银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

只有本人进入加拿大境内才可以激活该账户。因此,从未来过加拿大,没有开立全功能账户的非加拿大居民,很难申请到按揭贷款。但是如果来加拿大旅游一次,可在访问期间开立有效账户,或与亲戚朋友开立联名账户。

外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。在加拿大学习工作多年的加拿大非居民,如果已经有不良信用记录,按揭贷款申请很难成功。无论是留学生还是其他非居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。留学生需要有足够首付款。

留学生可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。目前规定最低首付要交35%,最多可能申请到房价65%的按揭贷款。考虑到目前加拿大的贷款利率在2.59%左右,远低于中国的6%,所以买房的话应该尽量多贷款。

留学生可以以自己的名义买,或以父母的名义买。因为加拿大的法律规定,外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。委托第三方交收房产,需要在律师见证下签署power of attorney,即委托授权书。父母要帮留学生做好加拿大银行账户的管理和安排。

地产交易中,一是支付买房定金;

二是在产权交接之前支付首付款余款;

三是要每个月账户上有足够支付贷款本息的金额。

持有留学签证的学生,有些银行不需要父母担保加签,也不需要首付款在加拿大银行的账户上停留一定时间。留学生在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

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海外商业地产成中国企业投资“新宠”

尽管去年中国国内地产的投资热度持续低迷,但大批本土企业的资金出海投资的热度却持续升温。2014年6月,中国人寿斥资84亿元买下伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼90%的股权,其中中国人寿占比70%。2014年10月,安邦保险买下纽约华尔道夫酒店大楼。就在10月的另一消息显示,中国平安和中国人寿两家保险巨头,出现在汇丰控股集团总部大楼竞价者名单中。同年的11月,阳光保险买入悉尼喜来登酒店。

海外商业地产成中国企业投资“新宠”

近期又一家国际高端酒店可能将被中国公司收购。据消息称中国香港远东发展有限公司正开展秘密商业谈判,计划以7500万澳元(约3.7亿元人民币)左右的价格买下澳大利亚凯恩斯市大堡礁赌场对面已经挂牌出售近一年半的铂尔曼五星级国际酒店。尽管收购项目还并未得到确定公布,但远东发展有限公司总经理Chris Hoong此前曾公开表示:“凯恩斯是一个引人关注的地方,它的季节性非常强,但有其吸引力。人们总是希望到大堡礁去,凯恩斯对亚洲来说是个不错的歇脚点。大堡礁是昆士兰州独特的吸引力之一。”

比起国内冷淡的拿地热情以及低迷的投资热度,海外商业地产项目逐渐成为国内投资企业的“新宠”。第一太平戴维斯华南地区市场研究部主管在接受记者采访时表示:“经过经济危机近年来海外市场的经济逐渐恢复,住宅项目的回报已经达到峰值,因此越来越多的投资转向商业地产项目。”

对于不同的投资主体来说,也都抱着不同的打量。在海外商业地产投资中拔得头筹的莫过于国内几家大型险企,除了新“国十条”为保险企业的海外投资在政策上“开路”以外,地产项目的投资与险资运用需要进行长期的资产配置有关。中国社科院保险研究室主任郭金龙对记者说:“国外一些大的保险机构持有商业地产项目都很大,而我们这一部分还是相对较弱。商业地产投资带来收益比较可观,资金收益各方面较稳定,尤其是在热点和一线地区。现金流较稳定,这和保险业自身的资产负债匹配是非常吻合的。”

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时也指出了不同投资主体的不同目的:“对于保险企业而言,投资海外房产可以分散投资,降低投资风险,获取海外房产投资升值的收益;对于大型房企而言,除了获取投资收益外,还利于实现规模扩张,提高品牌知名度。同时现阶段,国内楼市整体库存较高,拿地成本高,风险突出,投资海外地产有利于分散投资风险,增加盈利机会。

同时,海外投资酒店热潮的兴起也与中国出境游消费的持续升温不无关系。数据显示,2014年全年出境旅游人数达1.16亿人次,同比增长18.2%,出境旅游花费1550亿美元,同比增长20%。住宿作为出境游的刚性需求,也必然带来许多商机。

尽管投资海外商业地产项目的商机无限,但投资这把“双刃剑“的背后必然隐藏着巨大风险,华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家、高级经济师赵焕焱接受记者采访时指出:“对于根植于国内市场的房企大鳄来说,进军国际市场难免会遇到文化差异、法律理念、劳工环境等多方面挑战,不确定性因素会比国内更多。另一方面,由于国际资本格局的变化所带来的汇率风险,对于中国开发商来说,其潜在影响并不小。”

郭金龙也向记者指出:“险企进行境外投资必然也会面临风险,所持股票的公司面临经营危机以及金融危机都会造成资产缩水。加之对境外市场不是很熟悉,包括一些国家政局不稳等情况,都会对境外投资产生一定影响。”

同时,海外商业地产投资的高涨也必然对国内地产项目产生一定影响,韩长吉表示:“对于我国地产行业而言,投资者资金外流,不利于国内房地产企业融资和投资增速的提高,国内房企增速或放缓。房地产行业调整,市场集中度的提升将在未来有所体现。”

中国留学生切勿为进入理想学府弄虚作假 小心吃不了兜着走

中国来美留学的学生越来越多,为了让自己最终能走入理想的校园也是“蛮拼的”,弄虚作假现象越来越普遍。亲们,你们真当美国人傻吗?那就错了,他们真心不是好(chi)惹(su)的!在这里真心劝留学君,诚实才是硬道理。

许多学生认为学校录取是一个非常漫长的过程。但对于中国留学生来讲压力更大。

据《今日美国》报道,每年的竞争人数都增加。2014年,赴美留学的国际学生中,超过三分之一以上来自中国,比前一年2013年增长了17%。

结果,中国留学生就采取了一种极端的解决方式。基拉学术机构(Kira Academic)的首席执行官莫兰兹(Craig Morantz)说:“(中国留学生)有一个观念,为了能进到这些学校,可以做任何需要做的事。如果和其他弄虚作假的学生竞争,自己可能会说‘好吧,如果每个人都作弊,那我这样也不是太过分吧!’”

根据Zinch中国是一家为美国大学招收中国留学生的中介公司,该公司指出,90%的中国留学生递交的推荐信都是伪造的,50%以上递交的是假成绩单,10%的学生列出的获奖情况和参与活动都是捏造的。

有些时候,中国高中甚至可能会帮助他们的学生伪造成绩。

高中时从中国移居到美国,现在是康纳尔大学大二学生的何(Helen He)说:“在中国读高中想进(这边学校)更难。美国学校不是很相信中国学生的GPA(平均绩点),因为之前出现过学校帮国际申请人伪造成绩的事件发生。”

莫兰兹指出,在美国递交伪造成绩单比在中国还要难。

根据何所述,由于中国学生的GPA不被美方学校信任,所以中国留学生将注意力集中在了SAT(俗称“美国高考”)和托福考试(对母语非英语者进行的英语水平测试),但这些成绩的结果也不一定精准。

沈(Rebecca Shen)也是在高中的时候来美国的,现在就读于加州州立理工大学圣路易斯奥比斯波分校,她说:“我知道中国的一些中介有SAT考题,我也知道不应该告诉别人这些考题,但是不知道怎么回事他们就有这些题了。”

但是非法泄漏考试资料并非无人知晓,大学理事会因为怀疑亚洲学生作弊,所以连续4个月没给考试分数。

除了中介泄漏SAT考题给客户之外,也有一些黑市机构为申请者写录取论文。

莫兰兹解释说:“很难判断现在有多少像这样的企业存在,因为他们不会记录下数据或者自己公开推广自己。”

不过,在谷歌搜索“英语录取论文写作服务”,会出现2340万个结果。

在基拉工作的黑斯廷斯(Andrew Hastings)就找了这么一个“一条龙”的招生咨询中介。

他花了160美元,请“位于英国和美国的大学前招生部门员工、助理教授、才华横溢的作家们”写了一份500字的书面陈述。

黑斯廷斯说,虽然“写作风格有点冗长”,但是文章的详细和精准水平都让他印象深刻。

对学校而言,验证文章真伪越来越难。2011年,中国留学生最多的南加州大学收到了200万页的申请表,而负责审核这些申请的小组一共才11个人。

他说,“每个人都知道”这些服务,但是不确定到底有多少申请者使用这类“一条龙”服务。但是很多人都是请这些机构来修改自己论文的。

评估国际学生证明的非盈利机构世界教育服务(World Education Services)地区总监罗林(Kevin Rolwing)指出:“我们的大学合作伙伴也经常提到,学生在论文中表现出的英语水平和他们到校后实际的口语和写作能力有差距。”

出于这个原因,基拉学术机构要求限时视频和写作面试,莫兰兹表示,这样可以消除作弊的机会。他说,纸上的东西可以通过其他人修改变得完美,但是这不是对申请人的真正审视。这会影响学校的质量。

加拿大税制太复杂 花钱还得费时间

相信很多人都在纠结如何准确报税;菲沙学会(Fraser Institute)最新报告指出,加拿大的税务系统25年来变得更加复杂。

这份名为《估量加拿大税务复杂程度》(Measuring Tax Complexity in Canada)的报告指出,若将今天的联邦所得税法(Income Tax Act)一页页平摊,总面积比上世纪90年代增长了62%。由过去的97万4050平方厘米,增至现在的157万5537平方厘米,现可以平铺设40张特大号床(King Size Bed),或38张乒乓球桌,或五个标准停车场。

报告说,单是联邦个人所得税指南(Federal Personal Income Tax Guide)的内容,2011年就比2001年增加了25%。

加拿大税制太复杂 花钱还得费时间

加拿大所得税法,1990年到2014年,已经增加约62%。(取自Fraser Institute报告)

报告共同执笔人、菲沙学会财政报告主管拉姆(Charles Lammam)指出,加拿大家庭及商人,为遵守税务系统要求,不得不付出极大代价,包括雇用会计师、律师或购买报税软件等的时间和金钱。导致这些必要花费的一个主要原因,就是税务系统太过复杂。

报告从税务花费、税法及报税指南三个方向的不同项目展开研究,发现所有研究都得出一个结论,就是联邦税务系统愈来愈复杂。国民为了遵守税法而花费的法律、会计师、软件费用及时间,约58.4亿元至69.6亿元。

造成复杂度上升的主要原因是联邦政府,特别是哈珀政府执政期间,为了讨好选民而创造了很多抵税项目、减税政策及一些针对特定组织的豁免政策。这类政策自2000年开始,已经增加22%。若个人报税者未特别注意的话,就会很容易错过一些优惠政策。

报告还强调,英国已经设立专门的简化税收办公室(Office of Tax Simplification),针对一些模煳不清的减税政策作出简化,然而目前加拿大联邦政府,或任何省府,都没有类似的行动。

120优惠项目 《税制太繁琐了》

在一年一度的所得税申报截止期即将到来前夕,又有财经专家提出彻底改革现行繁复的税制,打碎这张套在所有纳税人颈项上的枷锁。

专家们指出,目前仅是联邦政府便有120种名目繁多的税务优惠(tax credit),一不小心,便可能错过享受理应享受的退税,白白损失数百元退税款。

对加拿大税制很有研究的卑诗省经济智库菲沙研究院(Fraser Institute)勒玛说,现行税制太过复杂,为了申报所得税,加拿大人每年总共要花费60亿元,因为民众需要花时间在电脑上查询,购买报税软体,收集各类收据,以确保他们得以享受到种种税务优惠,有很多人还委托会计师和律师报税。

他觉得完全可以抛弃那麽麻烦的制度,他的解决方案很简单,取消所有改为税务优惠,改为采用只有两种税阶的累进所得税制度。

按照菲沙研究院建议采用的所得税制度,取消每年总额约为200亿元的形形色色税务优惠,然后在2015年的个人收入13万8586元为分水岭,在分水岭之下的人全部按照15%的税率缴纳所得税,在分水岭之上的人一律按照29%的税率纳税。

目前税务优惠不仅名目多得很,连会计师都承认,如果没有报税专用电脑软体,他们都不知道如何报税,而且加拿大目前采用的累进所得税制,共设四个税阶,亦即赚得越多,每一个税阶的税率越高。因此,不断有经济学家敦促政府大幅度改革税制,而这种改革的基本目标便是更加公平和化繁为简。

港媒:美日韩等多国为吸引内地游客放宽签证

港媒称,过去,中国内地居民一直抱怨他们的护照在外游时经常受到歧视,因为中国护照持有人申请西方国家的签证时总是困难重重。

据中国香港《南华早报》网站报道,这种情况已渐渐发生变化,最受中国内地游客欢迎的外游目的地——甚至美国和日本——已延长了旅游签证有效期或降低了签证申请门槛,以吸引更多游客到访。

港媒:美日韩等多国为吸引内地游客放宽签证

最近一个为中国内地游客提供签证便利的国家是韩国。该国取消了其针对内地游客的一年和三年期多次往返签证,统一改为五年期多次往返签证。获得新签证的条件也大大放宽,月收入超过5000元人民币的人就可以申请。

在河南开了一家小店的35岁的洛洛(音)是美国新签证政策的受惠者之一。从去年11月开始,美国将向内地人发放的旅游和商务签证有效期从1年延长到10年,学生签证有效期从1年延长到5年。

2008年,洛洛申请赴美签证失败,这次,她的申请很快就获得了美国驻华大使馆的批准。

洛洛说,她只被问了两个问题:为什么她想去美国,她的丈夫是否和她同行。令她印象最深刻的是,签证官没有要求她出示收入或财产证明。

从去年10月到今年3月,美国驻华大使馆及其在内地的领馆共处理了超过94万份商务和旅游签证申请,比一年前的同期增加了55%。

今年1月,日本宣布降低中国内地游客申请赴日多次往返签证的最低收入门槛,并将签证有效期从3年延长至5年。从那时起到4月底,日本驻上海总领事馆已向中国内地申请者发出38万份签证,是上一年同期的2.9倍。

去年初,法国宣布中国内地游客的短期签证申请将在48小时内处理。2011年,法国处理一份短期签证需要8周时间。

手续简化之后,去年,法国在华使领馆收到了58.6万份签证申请,比2013年增加了55%。法国大使馆称,今年第一季度的签证申请增加了64%。

土耳其已允许中国护照持有者在网上申请30天的单次入境电子签证,人们在网上提交申请资料后,可在一到两天内收到电子签证,网上申请只需数分钟。

携程网公关部的石凯峰说,签证申请政策的放松,有助于人们实现说走就走的旅行,而且现在中国游客的外游热情达到了前所未有的高度。

美国唐人街房价日渐看涨 华人不堪重负大批迁徙

随着美国经济的复苏,房价开始上涨,华埠也不例外。在旅美侨胞心目中,华埠承载着非同一般的意义。如今,随着越来越多华人搬离,华埠的明天将如何?

随着美国经济的复苏,房价开始上涨,华埠也不例外

房价上涨成困扰

月薪税前4000美元,可能供不起美国华埠的一套房子。这不是笑谈,5月2日,家住美国匹兹堡华埠的李锋在接受采访时称,自己的税后收入减去全职太太和儿子在匹兹堡的日常生活费,要在华埠供房是不可能的。

李锋所说的不是个别现象。近年来,随着开发商的不断开发,美国各地华埠地价飞涨,对当地居民造成不小的困扰。

前不久,居住在纽约下东城的居民举行集会,反对在华埠附近的东河边建造一栋高达72层的摩天大楼。

“阻止企业贪婪”、“我们不会搬离华埠”,这是今年2月波士顿华埠多家社区团体举行抗议时的海报内容。

美国某地产网站在其4月份的报告中分析称, 2010年波士顿华埠房屋有47%被认为“可以负担得起”。然而,随着新工程的建设,今年这一数字下滑至36%。

华埠曾经是很多旅美华人的乐土,不少社保屋或廉租房不仅为当地华人提供了居所,商铺还供应着不少相对物美价廉的消费品。然而,华埠及附近一带不少高价楼的开发带来连锁反应,房价飙高,地税和租金随之飞涨,不少华人高呼“压力很大”。

涨价因素较复杂

美国一位华埠地产信托认为,如果不受到保护,开发商们会“一点点毁掉华埠”,而房价上涨起了推波助澜的作用。

“华埠房价上涨的大背景无疑是美国经济的总体复苏。”美国波特兰州立大学教授李斧教授接受本报采访时说,“某些地区房产价格甚至超过次贷危机前。比如在华人聚集的硅谷,现在好校区的房子成交价都在卖家给出的价格之上,就是说大家在抢房。”

李斧认为,另一个不得不提的原因是来自中国国内的移民数量迅速增加。最新数据显示,美国华人人口总数已达452万,是美国亚裔中最大的族群,也是所有少数族裔中仅次于墨西哥人的第二大族群。旅美华人的增长很快,从2011年到2013年增加了30多万。

“近来,加拿大收紧投资移民政策后,国内投资移民都流向美国的城市西雅图。电影《北京遇上西雅图》也大大提高了西雅图在国内的知名度。随后,移民又开始流向最近的城市波特兰,一环接一环。”他说,“移民迅速增加,带动包括餐饮、超市、会计、法律等在内的华埠服务业,华埠的房地产价格也跟着上涨”。

就职于伊利诺伊州大学芝加哥分校的李霈露接受本报采访时还指出,随着生活水平的提升,华人对华埠住宅区治安管理水平的要求也越来越高,相应的,物业费和社区管理费用也升高了。她认为,涨价可以说是“偶然中的必然”,这符合美国的社会趋势。

华埠角色在变化

在现实的压力面前,有不少人选择搬离华埠,搬到其他社区居住。李锋就是典型的例子。“其实是不想离开的,熟悉的圈子都在这里。”面对采访,李锋的语气窘迫中略带留恋。

有人离开,也有人坚守。居住在芝加哥的李霈露说,她就住在芝加哥华埠。她身边很多华人都愿意住在那里,原因是华埠内部日益完善的制度给了他们希望。“很多担忧华埠未来发展的市民组成了一些信托机构。他们正努力解决房价高涨的问题,这给当地居民带来了希望。”她说。

不过,变化已经在发生。

多年来,一代又一代的华人移民在美国拼搏奋斗。慢慢地,越来越多的华人开始搬离华埠,融入当地社会。原来,中餐馆、主要为华人服务的会计事务所和律师事务所等集中在华埠。如今,情况也开始有了变化。

“老的华埠一般比较小,而且集中在市中心,过去我们会专门去华埠吃中餐。”李斧说,“不过,现在,新的华埠不在市中心了,而且,新的中餐馆也有不少开在了华埠以外的地方。比如,旧金山湾区的大多数中餐馆都在华埠之外,旧金山华埠本身旅游意义更大些。”

世界每天都在发展,变化每天都在发生。华埠曾经寄托了海外侨胞对故土的无限眷恋,不过,随着时间的推移,华埠的角色或许也将经历一系列变化。

 

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戴德梁行:至2019年,伦敦中心区涨幅约25%

戴德梁行DTZ)新建房部门总监迈克·比克顿(Mike Bickerton)在位于其全球总部举办的一次房地产研讨活动中对2015上半年伦敦地产走势进行分析。

他再次强调了伦敦地产投资的优势所在,凭借英国的世界顶级教育系统、完善的医疗系统、历史悠久的物质文化遗产、稳定的货币,以及欧盟提供的各种优惠政策,伦敦这一世界商业金融中心持续吸引世界各地买家。

另外他谈到,伦敦地产投资的初始收益率平均维持在4%左右。戴德梁行的研究部分的调查认为,在未来3年内,英国央行基准利率将上涨至3%。因此,加息前是入手伦敦房产市场的一个好时机。

通过分析过去5年的数据,戴德梁行调查得出,伦敦中心区房产的涨幅接近50%,大伦敦区的平均涨幅也达到了30%,明显高于英国其他区域。由于各种不确定因素对于价格的影响,戴德梁行的研究部门预测,到2019年,伦敦中心区的涨幅将在23%-26%

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英国留学生告诉你:了解自己国家,才能更好的融入

焦月是地地道道的山东姑娘,讲话直率大方,性格活泼开朗。目前,就职于英国葛兰素史克制药公司的她,从事新药研发的工作。在焦月的生活圈子里60% 是”老外”,40%是中国人。与大部分想要融入英国社交环境的留学生不同,大学毕业后的焦月一度的想要回归”中国圈子”。她说,了解自己的国家,可以让一 个人更好的融入另外一个国家。

英国留学生告诉你:了解自己国家,才能更好的融入

“文化冲击像糖果屋,兴奋多过排斥”

9年前,16岁的焦月离开家人到英国求学。当时她就读于温布尔登的一所私立女校,作为班里唯一的一个中国人,从一个”纯中国”的环境进入一个”纯英国”的环境,给焦月造成了不小的culture shock(文化冲击)。

焦月的culture shock并没有想象中的煎熬。她说:”culture shock对我来说好像是走进一间糖果屋,眼花缭乱的,但是完全是兴奋多过排斥。因为外国高中是很精彩的,有骑马射箭,有做蛋糕的课,有画画课,有做衣服 的课等等。找自己感兴趣的事情做,不知不觉就过来了。”

也正是当初的这一段经验,让焦月能够专注眼前事,保持乐观的心态,对不同的生活环境时刻保持者一种享受的心态。

高中毕业后,焦月进入帝国理工攻读本硕连读的化学工程专业,她的同班同学开始出现亚洲面孔,也有不少是BBC(英国出生的华人)。大学紧张忙碌的课程,假期找intern,在慈善机构积累经验…… 焦月并没有太多的时间来思考自己的社交圈问题。

“不是你的圈子都是老外你就融入了”

直到大学毕业,身处社会大环境的焦月才意识到,这么多年虽然生活在英国圈,但是自己的状态并不是积极主动的融入。”并不是你身边的人都是英国人,你 就真正的融入这个社会了,”焦月说,”任何事情都有一个磨合期,他们一开始的友好都只是想要了解你,而并不是把你拉进他们的世界。”

虽然整个价值观成长的青春期生活都在英国度过,为焦月融入英国圈做了很好的铺垫。但她还是觉得在中国人的圈子里,让她有更多的归属感和认同感。进入 社会的焦月开始有意识的参加一些华人圈子的社交活动。焦月说,对自己的国家了解越多,让她跟外国人交流的时候更加自信,也有了更多的话题可谈。焦月说她并 不想变成英国人,作一个了解英国的中国人才是她的追求。

“成为某一方面的专家”有助于融入

另外,对生活的享受和自我的提高也是焦月在异国精彩生活的方式。毕业后,焦月报名学习了《第三级葡萄酒与烈酒高级证书》,了解品酒知识。”成为某一 方面的专家”也让她交到了更多的朋友,其中有华人也有外国人。对她来说,并不是只要融入英国人圈子,而是要融入整个社会,这个社会有”会讲中文和不会讲中 文”两种人而已,并没有国籍之分。

焦月说,要融入一个圈子,了解这个圈子的文化,提前做准备和积累是必不可少的。这个过程不仅能提高语言水平,也是自己知识沉淀的过程。一次偶然的社 交机会,让焦月成为韦鸣恩勋爵的英国华裔青年领袖计划(Diaspora Emerging Leadership Program)的学员。她记得韦鸣恩曾跟学员分享,要检验自己是否真正融入英国,就到酒吧跟人聊天,让对方猜你在英国居住了多少年,如果你实际的年数少 于对方猜测的年数,那么工夫就到家了。

焦月把她在”如何融入英国人圈子”讲座上的重点分享给大家:

1. 了解英国人喜欢的运动,足球、板球、英式橄榄球等;

2. 了解1960年-1970年期间的英国和影视剧(那个年代是英国文化创作的高峰);

3. 了解英国名胜古迹的历史文化,如白金汉宫等;

4. 关注英国新闻、政治,听BBC Radio4;

5. 选择了解一至两个成功的英国人,如The Body Shop创始人安妮塔·罗迪克(Anita Roddick),维珍创始人理查德·布兰森(Richard Branson)等。

加拿大楼市沉浸在泡沫之中,倘若暴跌输赢各在谁手?

加拿大楼市高烧不退

过热的加拿大楼市一直上升势头不减,丝毫没有放缓迹象。但是专家警告称,加拿大房价已被高估35%,楼市可能面临比2006年美国楼市崩盘时更严重的泡沫危机。但在加国的疯狂购房潮中,市场回落可能会令那些从未经历过楼市衰退的群体面临重创危机。

加拿大楼市沉浸在泡沫之中,倘若暴跌输赢各在谁手?

据房地产研究专家贝斯(Hilliard MacBeth)称,加拿大每年的房地产投资约为$1200亿元,占到全国$1.8万亿GDP总值的7%。

但是,《经济学人》杂志最近发表的一篇分析报告却称,加拿大房价已被高估35%,贝斯表示,这显然表明全世界都在唱衰加国楼市。

实际上,除了《经济学人》杂志公布的骇人数字,还有不少专家警告称,美国在2006年经历的房地产市场崩盘有可能会在加拿大重演。

著有《泡沫何时破裂:加拿大房地产市场崩盘的幸存者》(When the Bubble Bursts: Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书的贝斯指出,在美国房地产市场崩盘前,房地产投资只占到美国GDP总值的6%,相比之下,加拿大的泡沫更大,目前加拿大举国都沉浸在购房狂潮中。

除了《经济学人》杂志,加拿大央行行长波罗兹(Stephen Poloz)也在去年12月表示,加国房价可能被高估多达30%。此外,惠誉评级(Fitch Ratings)和国际货币基金组织(International Monetary Fund)也都对加国楼市过热提出警告。

楼市暴跌的赢家和输家

据贝斯称,如果加国楼市出现暴跌,最大的赢家将是18至34岁的千禧一代,因为他们无债一身轻,并且尚未购房。

贝斯指出,对于这些潜在买家来说,最佳策略就是储蓄更多资金用于支付首付,并等待楼市泡沫破裂。

此外,贝斯认为年龄介于55岁至69岁的婴儿潮一代业主也不会受到太大影响,因为他们购房时日已久,已经积累了充分的房屋净值。

但贝斯同时也指出,如果婴儿潮一代业主用房屋净值贷款装修房屋,或是为了帮助子女购置首套房而与他们共同分担按揭贷款,那他们可能也会面临难以顺利退休的窘境。

据贝斯预计,一旦加国楼市泡沫破裂,房价可能会暴跌50%,而那些在最近刚刚购房,年龄介于31岁至54岁的X一代将会受到最大冲击。

贝斯称,他的研究显示这个群体购房最多,家庭债务水平最高,但在免税储蓄账户、互惠基金和股市中的投资却最少。

楼市销售仍然火热

加拿大地产协会上周公布的统计数据显示,加国今年3月的房屋销售量较2月攀升了4.1%。

在过去10年里,加国的房价一路高歌猛进,其中仅在过去一年中,最炙手可热的多伦多和温哥华楼市就分别上涨了7.8%和7.1%。

与此同时,今年3月的MLS 房价指数也较去年同期上涨了4.95%,全国平均房屋售价比去年同期飙升了9.4%。

加拿大地产协会主席安加(Pauline Aunger)指出,持续低迷的低利率虽然有利于改善住房负担能力,但同时也驱动了需求并推高了房价。目前加国五年期固定按揭贷款的优惠利率已经低至2.74%。

但多伦多地产经纪勒波(Barry Lebow)至今仍对1981年利率飙升至21%时的情景记忆犹新。他认为加国楼市一旦出现回落将会令许多人措手不及。

勒波表示,有许多加人都未曾经历过楼市衰退,其中包括很多地产经纪人,一旦楼市崩盘,势必会带来严重冲击。

CMHC仍然乐观

安省奥云湾市场调研公司North Cove Advisors的总裁兼楼市分析师Ben Rabidoux 也对加国楼市过热感到担忧。他指出,加国创记录的房价收入比,以及不断创下新高的家庭债务水平都令人担忧。他同时称,目前的高房价和低利率已经令加国楼市陷入困境,尤其是目前的住宅投资已经与1970年代和1980年代楼市衰退时的投资水平持平。

Rabidoux同时指出,建筑业就业人数占总就业人数的比例创下历史新高,也意味着楼市衰退将会令整个国家经济和就业市场遭受重创。

但是,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)仍对加国楼市表示乐观,其认为加国楼市只是略微过热,房价增幅只比家庭收入高约3%。

按揭及房屋公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)认为加国楼市回落的风险较低。他指出,楼市回落是由多种因素促成,包括过热、过度建设和房价增长加速等。

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中国游客在泰国形象调查:80%受访者非常不满

五一假期刚结束,有关国人出行的各类新闻不断“刷屏”。在中国人出境游的主要目的地泰国,五一假期因中国游客数量增加又上演了诸多故事。过去半年,中国游客在泰国仿佛成了众矢之的——“中国游客大闹机舱”“中国游客在洗手池里洗脚”“中国游客脚踢寺庙古钟”“中国游客在机场打牌”……在泰国生活的记者,几乎每周都能听到各种版本的中国游客不文明行为“事迹”。中国人在泰国果真如此不堪?媒体曝光后是否有所改善?泰国是否依然欢迎中国游客?记者近日就此进行了调查采访。

中国游客在泰国形象调查:80%受访者非常不满
中国游客在泰国形象调查:80%受访者非常不满

中国游客构成日趋多元化

在刚过去的五一小长假,记者在泰国明显感受到中国游客数量激增。曼谷市中心比往日拥挤了许多,附近商场和超市几乎被中国游客占领,收银处排起长队,一些商场临时增加汉语广播。

泰中旅游同业商会理事长李良成在接受记者采访时表示,由于价格便宜和海滨城市魅力,泰国对中国游客具有很大吸引力。据了解,自2012年以来,中国一直是泰国最大旅游客源国。根据泰国旅游与体育部的统计,去年共有2470万人次国际游客到访泰国,其中460万人次来自中国,占游客总量的约18.6%。旅游与体育部预计,今年泰国将迎来560万人次中国游客,同比增加约1/5,数量稳居国际游客之首。

泰国国家旅游局最新调查显示,中国游客平均在泰国游玩8.1天,旅行支出人均41390泰铢(1泰铢约合0.19元人民币)。至于中国游客最钟情的旅游地点,则大多耳熟能详,包括曼谷、清迈、沙美和普吉,旅游目的以观光为主,其次是购物。泰国国家旅游局称,相比以前,中国游客正在变得更加成熟和有经验,从初次出境游客到团体游客,从更多女性游客到年轻游客,中国游客的构成日趋多元化,而且许多人都能说一口流利的英语。

50岁的泰国人班忠·丘迪鹏帕功是一名资深导游,与中国游客打交道已有20余年,这些年中国游客的变化他都看在眼里。刚送完一批中国游客的班忠告诉记者,每逢中国的节假日,他都非常忙。近两年来,中国游客越来越倾向深度游和主题游,素可泰、大城府、清莱等以前相对冷门的地方逐渐受到中国游客的青睐。

泰国旅游与体育部部长科布坎恩·瓦塔纳芙然库尔对记者说,越来越多的中国游客开始选择泰国自由行,他们事先通过网络搜寻旅游信息,对于泰国的旅游玩法逐渐多元,倾向享受更加个性化的深度游。“我们乐于看到游客探索泰国新的地区和中小城镇,这有助于让所有泰国人从旅游业中受益”,科布坎恩说。

针对中国游客的爆料与辟谣

中国人爱去泰国游玩,也引发了争议。自去年12月中国游客大闹泰国亚航机舱以来,中国游客的“斑斑劣迹”频见网络和报端。今年2月,有媒体爆料,因部分中国游客不注重厕所清洁卫生,位于泰北小城清莱的白庙一度针对中国游客贴出禁令。没过几日,拍摄自清迈素贴山双龙寺的一段视频流出,显示一名说普通话的游客脚踢寺庙铜钟。这则视频在泰国社交媒体上迅速扩散,激起“黄袍佛国”民众的集体愤怒。今年3月,一名泰国模特在脸谱上发布视频,称自己在韩国济州机场排队等候退税时,中国游客不懂礼貌、强行插队,再次引发中泰网友激辩。

不久前,泰国政府副发言人讪森对媒体称,政府主要靠旅游业收入来弥补出口的乏力,因此不得不忍受外国游客的不文明行为。他的这番话引来西方媒体纷纷报道,称“微笑之国”正努力重振陷入停滞的经济,在这种情况下别无选择,只能笑着忍受。

据了解,泰国旅游业兴起于上世纪60年代,当时正值越战,泰国为美国提供军事基地和机场,大批美国军人在泰休闲娱乐,带动了泰国旅游产业。之后,泰国积极投入观光业的规划,到1982年,观光业收入成为泰国最大的外汇来源。经过几十年的发展,如今的泰国已是一个成熟的旅游国。目前,旅游业收入约占泰国GDP的15%,今年中国游客预计将为泰国带来2300亿泰铢的收益,同比增加400亿泰铢。

值得注意的是,在这些爆料和报道迅速发酵的同时,一些辟谣的帖子纷纷冒出。有一个例子非常典型。清莱白庙主人察霖猜日前亲自对媒体澄清,白庙将按照国籍开放厕所纯属谣言,这是一些媒体为了吸引眼球,不惜添油加醋、歪曲事实。他表示,今年4月泰国宋干节期间,虽然每天都有几十辆大巴车载着中国游客到白庙参观,但白庙管理人员没有收到一起关于“不文明如厕”的投诉。

另一个例子是,泰国社交媒体Pantip上曾流传一则报道:去年12月在玉佛寺,一名中国游客故意将壁画前的木头栅栏推倒。但这则报道被证实严重歪曲事实,真实情况是,这名游客只是倚靠在栅栏上照相,结果不小心把它碰倒了,随后这名游客立即道歉并赔偿了维修费用。

科布坎恩部长对记者坦言,中国游客出现不文明行为,主要是因为数量庞大,尤其是第一次出国旅游者较多,“由于对泰国文化知之不多,这些游客不了解如何在佛教国家规范自己的行为”。“现在是社交媒体和智能手机的时代,拍照和分享是现代人的特性,尤其泰国人特别爱拍照和上传分享”,科布坎恩提到,“人们喜欢分享负面或有轰动效应的内容,因此这类图片和信息传播得比以前快得多。”

泰国社交媒体和报纸对中国游客不文明行为的披露,影响到部分泰国民众对中国游客的印象。去年2月,泰国清迈大学进行的调查显示,80%的受访者对中国游客的行为非常不满。科布坎恩对 记者说,“在泰国的社交媒体上,可以看到网民对中国游客的一些负面言论。同时,网民们也会讨论和反思,当泰国人去他国旅游时,也时常会在无意间做出不文明行为。”

不文明行为多是文化差异所致

泰中旅游同业商会曾对泰国重要的旅游景点做过调查,发现中国人的不文明行为并没有舆论渲染的那么严重。李良成告诉记者,“调查结果显示泰国媒体的报道存在道听途说、夸大其词的问题”。他举例说,芭提雅的东巴文化村是许多中国游客的必去景点之一,通过采访该旅游景区负责人,他了解到不文明行为其实每个国家的游客都有,只是因为中国游客数量最多,所以显得突出。“现在泰方和中方双管齐下,中国游客的素质已经得到很大提高,遭到投诉的概率大幅降低”。

知名英文新闻网站“Asian Correspondent”今年3月25日刊登一篇评论文章,题为“泰国不存在中国游客问题:问题是忿恨和种族主义”。这篇文章称,中国游客的不文明行为大部分是细微的文化冒犯,而且并非为中国人所独有。当中国游客在洗手池洗脚等新闻登上泰国报纸头版时,一些其他国家游客的违法行为却逃脱惩罚,媒体上也难觅其踪迹。

科布坎恩也表示,不文明行为并非只发生在中国游客身上,这不是一个国家的问题,而是第一次出境游客的问题,“大部分时候,所谓‘不文明行为’是文化背景差异所致,例如许多第一次到访泰国的外国游客不了解在寺庙能做什么、不能做什么。”

事实上,泰国人出境游时的不文明行为也不鲜见。今年3月,一群泰国明星在日本地铁车厢内跳舞、拽着樱花树枝合影,并且把照片和视频上传网络,在泰国和日本引致不少批评。科布坎恩告诉记者,泰国人非常喜欢去日本旅游,由于不了解当地文化,可能会出现不文明行为,但自己却毫无意识。“不同国家有着不同文化,没有绝对正确或错误的事情,更重要的是通过交流,互相理解和学习。例如,泰国需要告诉外国游客,如何在寺庙、公共场所和厕所规范行为。”

《曼谷邮报》今年3月刊登的一篇文章呼吁泰国民众友善对待中国游客。该文称,对比一些泰国民众对中国游客的不满情绪,中国民众对泰国的积极评价令他感到无比惭愧。文中提到,中国政府为规范本国公民出境游行为作了许多努力,中国网民也在社交媒体上为部分国人的不文明行为向泰国道歉,并表示并非所有中国人都会做出令人蒙羞的行为。

“中国游客有时会在公共场所大声说话或不脱鞋直接进入寺庙,这不是有意为之,仅仅是因为不了解泰国的风俗习惯。经过我的提醒,他们都会迅速改正,并且非常乐于学习泰国礼仪”,导游班忠对 记者说,“但改变不在朝夕,也需要作为主人翁的泰国社会多沟通和谅解。”

科布坎恩在评估未来泰中两国旅游合作时说,旅游业不仅可以创造收入,更可以增进友谊和提升国际关系,“在旅游过程中进行的交往,没有任何政治障碍,将是最好的开创未来的方式。”据了解,泰国国家旅游局正通过市场营销策略,强调在泰国购物、享受泰式按摩和打高尔夫的乐趣,努力丰富中国游客的旅游内容,同时鼓励中国游客到一些相对冷门的地区,例如泰国东北部观光旅游。