多伦多逆袭全球豪宅市场！

佳士得国际地产最近的报告显示，加拿大多伦多市成为2014年全球最热的高端房地产市场，逆袭国际豪宅市放缓趋势。

多伦多逆袭全球豪宅市场！

根据佳士得国际房产按销售总价、每平方英尺单价和销售数量的排名，去年，在全球十大顶级房地产市场中，有九个市场的豪宅销售量同比放缓。售价在100万加元或以上的房屋，被归类为“奢侈品”。

迪拜、中国香港、伦敦、洛杉矶、迈阿密、纽约、巴黎、旧金山和悉尼等国际城市，豪宅销售全线放缓；唯有加拿大的商业中心多伦多，豪宅销售逆势暴涨37％。

“2014年是多伦多房地产市场有史以来表现第二好的一年。” 来自房地产公司Chestnut Park Real Estate的Justine Deluce在佳士得报告中指出。“如果多伦多当时还有更多存量房的话，历史记录会很容易被打破”，她补充说。

佳士得表示，多伦多“极低”的房屋供应，已经将“相对一般”的房屋价格推高至100-200万加元，而那些面积较大的、或在“最令人向往的街区”中的房子，价格已经被推高至200-400万加元。

前方有泡沫？

一些分析师已经敲响了加拿大房地产市场泡沫报警。

根据国际货币基金组织（IMF），自2000年以来，加拿大房价已经暴涨了60％。IMF在3月曾警告，加拿大“过热”的住房市场可能会“降温”。

IMF的经济学家Hamid Faruqee和Andrea Pescatori在一篇博客中表示：“最近已有一些迹象表明，在石油资源丰富的艾伯塔省（Alberta），挂牌出售的住宅数量有明显上升，我们需要密切关注加拿大房地产硬着陆的风险。” 

跟多伦多类似，国际化大都市卡尔加里和海港城市温哥华的房价也特别高。

早在2014年7月，评级机构惠誉（Fitch）就预测，按实值计算，加拿大房价被高估约20%。

据路透社报道，4月28日加拿大央行表示，房地产市场被高估10％-30％。不过，加拿大央行行长波洛兹（Stephen Poloz）仍重申，该国房地产市场没有泡沫。

越南即將对外国人开放房地产市场！租金收益率高达7%

几个月后，越南将对外国买家开放房地产市场

几个月后，越南将对外国买家开放房地产市场。房地产开发商称，该国经济增长一直徘徊在5%以上，这一举措使该国房地产市场将上演一出好戏，尤其是对于那些正在寻求多样化该地区。不过要吸引住国际买家，可能还要等一段时间。
 
预计到2015年7月，在胡志明市，新加坡开发商嘉德置地（CapitaLand）旗下的维斯塔佛得角（Vista Verde）公寓项目的潜在买家数量将呈现指数级增长。

新法令将允许拥有有效的居住签证的外国人以及外国公司购买房产。而目前，只有那些配偶是越南人或被认为对国家发展有贡献的外国人才有资格在该国拥有房产。

嘉德置地称，越南房地产最大的特点是相比亚洲其他国家，其租金收益率更高。

嘉德置地越南地区首席执行官陈连庞（Chen Lian Pang）称，随着房产位置和类型不同，租金收益率范围在6% 到 7%之间不等。“越南刚刚度过了经济周期的低谷。现在正在回升，所以实际上有很大的上涨空间。”

房产部门将筹码押注在三类群体：不断增加的国内中产阶级、从海外归来的越南人、以及在该国发展制造业的外国企业高管。

亚洲新闻台（Channel NewsAsia）指出，目前为止，预定了维斯塔佛得角公寓的买家中，超过90%是本地人。不管是对于这个项目以及全国其他地区的房产项目而言，本地买家占大头这一点预计不会改变。

新法令将在今年7月开始生效，但市场预计外国买家不会立即激增，因为当前外国人的财产所有权仍然有最高50年的限制，而且任何住宅项目都要求最高只能将30%的房产售予外国人。

专家称，对于不透明的和不断变化的法律，以及城市发展规划的不确定性，投资者都比较警惕。

世邦魏理仕（CBRE）越南河内区执行主任理查德•利奇（Richard Leech）表示，需要密切监控基础设施建设。“我们正处于初期阶段。机场要建在哪里，地铁系统将如何规划——这些将会改变人们未来想要居住的城市面貌。”

不过，新法令被普遍视为一个提振房地产市场的积极举措，也将加强外界有关越南对外开放商业活动的印象。

东盟地区领先法律服务机构网络ZICOlaw越南区的经理合伙人大卫 ·林（David Lim）说：“（越南）政府想要确保越南未来将继续保持竞争力和对外国投资者的吸引力，以及营造一种经济能够蓬勃发展的环境。”

目前，随着越南房地产市场准备迎接世界，大城市建设正在火热进行中。

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全球最适合拥有豪宅的城市 迈阿密跃升十大

去年，在美国迈阿密，海外投资者购买第二套房的数量，占了该市奢侈品销售的40％。相比之下，伦敦的这一比例为44％。4月30日公布的佳士得国际地产（Christie’s International Real Estate）报告显示，迈阿密已经成为超高净值人士购买豪宅的十大全球城市之一。

全球最适合拥有豪宅的城市 迈阿密跃升十大

根据该报告，2014年迈阿密最高的豪宅单价为4,760美元/平方英尺，法国蔚蓝海岸（Cote d’Azur）录得全球最高单价22,577美元/平方英尺。MLS的数据显示，去年4月，位于迈阿密海滩30 Star Island的豪宅售价为2,814万美元，12 Indian Creek的售价为2,800万美元。

“我们比以往任何时候都更专注于超富裕人士的购买模式──他们在全球范围内投资的动机、为什么购置豪宅，都已经成为富豪们投资组合中越来越重要的部分。”佳士得国际地产的首席执行官Dan Conn在一个新闻发布会中指出。“无论是不是出于财富的安全性、生活方式的升级或纯粹是投资的激情，富豪们对拥有黄金地段房产的纯价值的识别能力，绝对要强过其他消费者。”

今年4月，迈阿密被评为全球十大超级富豪聚集地。根据国际房地产谘询公司莱坊（Knight Frank）公布的2015年度全球财富报告，迈阿密排名第六，紧随伦敦、纽约、中国香港、新加坡和上海。

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中国挥霍120亿澳元购澳大利亚房产 晋身最大投资国

继在上一财年挥霍124亿澳元购置澳大利亚房地产之后，中国首次成为澳大利亚外商投资最大的来源国。
 
据澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）4月30日发布的年度报告显示，中国投资者预备在该国投资277亿澳元，超越美国投资者获准的投资额175亿澳元。

在中国对澳总投资额中，房地产投资占近一半，具体而言，中国124亿澳元的投资金额批准进入房地产市场，是美国的2倍以上。
 
阿伯特政府近期颁布严厉的新规定，抑制外国住宅地产投资，命令一个中国买家出售其非法购买，价值4000万澳元的豪宅。

揭示2013至 2014年期间，房地产交易的数量和金额几乎增长一倍，房地产交易量从11668套上涨至23054套

虽然中国年度批准投资额已超过美国，但美国、英国和日本在澳大利亚的累积投资仍比中国高。
 
统计数据虽没有给出各个国家对澳的房地产投资额，但揭示2013至 2014年期间，房地产交易的数量和金额几乎增长一倍，房地产交易量从11668套上涨至23054套。

已提出的房地产投资额已上升至347亿澳元，高于上年同期的172亿澳元。 新建住宅投资额增长了200%至258亿澳元，而现有房屋投资——澳大利亚临时居民才有资格购买——上升了32%至70亿澳元。

报告显示，外国投资者购买现有澳大利亚住宅的数量和金额大幅提高，总投资额近30亿澳元。商业房地产投资也从348亿澳元增加到399亿澳元。
 
政府接近完成针对购买澳大利亚房地产的外国投资者征收新费用的拟案，曾被澳大利亚国库部长乔·霍基（Joe Hockey）描述将使外国投资系统“恢复信心”，自2006年以来，违反规则从未收到任何起诉。
 
这一拟议的新规定将对所有想买低于100万澳元房产的外国投资者征收5000澳元的申请费，房产价格每上升100万澳元，另外再征收1万澳元。
 
新的注册制度也将会出台，以跟踪外国投资者在住宅和农业地产的投资来源。如果外国投资者违反规则，政府将按照房产价值的25%罚款，并强制出售。

对外开放 鼓励投资

霍基表示，新数据表明澳大利亚自2013年9月大选组建联合政府之后“再一次对外开放，引进投资”。
 
总的来说，澳大利亚外国投资审查委员会认为，对于外国投资的提案超过24000，几乎是前一年数量的两倍。其中只有三个提案被否决。
 
2013 年至2014年期间，不涉及房地产交易的投资额为928亿澳元，同比增长10.7%。服务业（不包括旅游）的外国投资审批增加了一倍以上，至534亿澳元，使其成为房地产之后第二大投资行业。

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移民加拿大成热潮 10年间中国雄踞首位

根据士嘉堡镜报(Scarborough Mirror)引述联邦公民暨移民部资料的报导指出，自2004年至2013年间，有逾百万来自世界各国民众涌进加拿大成为移民或公民，在过去的10年间，移民加国人口数最多的前三位国家均来自亚洲，其中以来自中国、逾32万的移民居全国之冠，其次依序为印度、菲律宾、巴基斯坦、美国、英国、伊朗。

移民加拿大成热潮 10年间中国雄踞首位

中国蜂拥移民加拿大

全世界人口数最多的中国，也成为入籍加拿大公民人数最多的国家;在过去的10年内，成为加拿大永久居民，或入籍成为公民的中国移民人数共有32万6067人，中国裔的加拿大人，成为过去10年移民加国人数最多的族裔。

全世界人口数次多的国家印度，也成为入籍加拿大公民人数次多的国家;过去10年入籍的加拿大人的人口数居全加国第二，有31万513人。

移民人数占加国第三的是菲律宾，共有26万3076名菲律宾人跨越太平洋，成为加国公民，显然加拿大北国寒冷的气候，不是菲律宾移民追求新生活的关键因素。

而苦于人口过剩、贪污、贫穷、文盲和恐怖主义的巴基斯坦，也有许多巴基斯坦人为追求更安全和更安定的生活来到加拿大，在过去的10年内，共有10万5283名的巴基斯坦人移民加国追求新生活，占全加国移民人口数的第四位。

和加拿大国界最长的美国，长久以来，两国在经济、文化上共荣共享，在过去10年内，共有8万5848名美国人移民到加拿大，居加国总移民人口数的第五位，或许是因为加国民众享有免费的健康医疗，才吸引美国人北迁加拿大。

曾为英国殖民地的加拿大，仍然是英国民众选择移民的国家，自2004年至2013年间，共有7万4951名英国民众移民加国，占全加国移民人口数的第六位，两国间享有共同文化传统、共通语言，可能因此让来自英国的移民，认为加国是令人满意的移民选择。

信奉伊斯兰教的伊朗，本不太倡议个人自由，且近来的制裁也使得伊朗民众陷入经济艰困期，在过去10年间，共有7万3474名伊朗人移民加国，即使2012年加国联邦政府关闭在其首都德黑兰的加拿大大使馆，伊朗移民至加国的人口数，仍居全国第七位。

中国移民热门地 加拿大排第二

中国最新公布《中国国际移民报告2015》，指出美美国是中国人首选移民地，其次则是加拿大。在2013年共有3万4000名中国移民取得加国永居留权。另外中国投资移民最少每年带走200亿美元到外国。

这份报告是由中国与全球化智库(CCG)编撰，并在北京发布，指出世界各地华侨华人总数为6000万人，主要集中在美国、加拿大、澳洲、韩国、日本、新加坡等。

单在2013年(最新的数据)，就有3万4000名中国人(不计中国香港、中国台湾)取得加国永久居留权，仅次于美国的7万1798人，澳洲则有2万7334人。不过最近两年，中国大陆获得加拿大永久居留权的人数出现递减趋势。

为何离开中国?请给我个不移民的理由

曾有数据显示，2010年时中国在海外的华人华侨数量已超过4500万。仅是2012年，获得美国、加拿大、澳大利亚和新西兰四个国家永久居留权的中国人总数就达到了15.2万人。与此同时，像刘余新这样准备移民的国人数量仍在持续增长。中国已经从1990年的全球第七大移民输出国，上升为目前的第四位。

远离故土对大部分仍有着深厚乡土观念的中国人来说，绝对不是个轻松的选择。但是为何有如此多的人离开中国呢?根据记者调查，主要由以下几个原因：

缘由之一：无可遏制的污染将国人越推越远——雾霾严重，水污染程度触目惊心

缘由之二：不能承受房价之重——买房难

缘由之三：恐惧舌尖上的“化学实验室”——食品安全问题

缘由之四：一切为了孩子——更好的教育

缘由之五：追求可预期的幸福生活

缘由之六：企业家丧失安全感的无奈

欢迎前往加拿大移民指南栏目。

伦敦置业门槛高以往 买首套房需年收入7.7万英镑

每年收入多少钱，可以在英国首都伦敦买首套房？

每年收入多少钱，可以在英国首都伦敦买首套房？美国毕马威会计师事务所最新报告显示，在伦敦置业的难度超过以往任何时候，想在伦敦购买第一套房，需有年收入7.7万英镑的实力。

这意味，想在伦敦定居的人，赚钱能力得是伦敦人年薪中值2.8万英镑的将近3倍，才能付得起10％的首付，同时偿还高额贷款。

毕马威说，报告表明只有收入远远超出伦敦人平均工资，或者靠继承遗产，否则在伦敦买首套房几乎不可能。

英国《独立报》4日援引毕马威住房部主管扬·克罗斯比的话说：“这些数字读起来令人害怕，显示买不起房不再是低收入者的问题。”

据英国国家统计局数据，在英国购置首套房的平均成本为20.3万英镑，而这一数字在伦敦为38.5万英镑。

克罗斯比说，这不仅是房屋所有权的问题，因为报告显示伦敦人对更加广义的住房问题感到真切的忧虑，不管是买房还是租房。

英国国家统计局数据显示，2012年6月至2013年6月，6万名年龄在30岁至39岁之间者搬离伦敦，以逃避高房价。与上一代人不同，他们中许多人不再从市中心搬到郊区，而是迁至中部城市伯明翰、西南城市布里斯托尔或北部。

全球低利率时代 中国投资者应该剑指何方？

“量化宽松俱乐部”给全球带来了超低的按揭利率，贷款变得便宜。美国30年期按揭贷款固定利率仅为4%。为了长期保值、分散投资和移民定居，中国投资者成为海外置业大军的中坚力量。

全球低利率时代 中国投资者应该剑指何方？

然而根据《经济学人》对全球26个市场、覆盖30多亿人口的楼市健康状况进行的追踪调查显示，以中位数计算，其中的19个市场价格每年增长5.2%。其中，美国房价大致公允但新屋开工量偏低;澳大利亚、英国和加拿大房价则高估明显;在中国和欧元区外围的大部分国家，房价正在下跌。全球楼市呈现“冰火两重天”。

看似平静的海外房地产市场其实暗流涌动，那么何方置业才是回报可观的明智投资?

全球楼市两极分化

《经济学人》的房价指数比较了房价趋势和另两个衡量指标：房租和收入。测量结果显示，房地产在其追踪的其中7个市场被高估超过25%，澳大利亚、英国和加拿大尤为突出。

其中，价格扭曲最严重的市场是澳大利亚和加拿大。和租金相比，澳大利亚的房价被高估61%，加拿大被高估89%。国际货币基金组织4月警告宏观审慎措施可能不足以防止泡沫生成，应该是指这类市场。

在经过大幅调整后，美国的房价大致处于公允水平，比2011年的谷底上升了24%。但年销量为房屋存量的约4%，2004年——2008年间该比例平均为6%。在截至2015年2月的12个月里，新屋开工量不到100万套。跌至100万套的水平曾被视为衰退的迹象。新屋建成量则已经连续74个月低于该水平。

与此同时，虽然西班牙的经济再度开始成长，那里的房价却仍在下跌，同法国和意大利一样。去年西班牙人口缩减了20万，因为失业者纷纷搬到海外找工作。而在金融危机发生前的三年里，该国人口每年增长80万。

中投顾问宏观经济研究员马遥指出，当前国人海外置业首选地主要为美国、加拿大、澳大利亚、新加坡以及欧洲一些降低移民门槛的地区。美国、加拿大等地区教育、医疗资源丰富，经济发达，地段好的房地产资产升值潜力大;欧洲等地降低移民门槛，为国人投资该地房地产并获取移民资格提供了方便。

中国投资者何方置业

真实资本分析公司公布的数据显示，2014年，中国投资者购买了136亿美元的海外房地产项目;2013年为153亿美元，而2012年时仅为54亿美元。

谈到中国在海外大举买房的投资者，纽约卡普兰律师事务所律师马伦·库兹克霍夫表示：“我的中国客户是把美国高档物业作为‘保险箱’来对待。他们未必是打算靠出租物业来挣大钱，而是希望这能发挥财富保值的作用。”

“如果是以20年为周期进行投资的话，其实是不用太担心房地产市场波动的。”库兹克霍夫说，“如果它是地处纽约或者波士顿核心地段的高端房产，那么20年后它必然是升值的。现金充裕且风险敞口过大的中国资本希望使自己的财富保值，在其资产负债表中拥有价值稳定的净资产至关重要。”

马遥也表示，中国人海外置业主要目的在于以下三方面：分散投资，降低财产风险并获取相应收益;有留学、度假、医疗等需求，置办海外房产，提供居所;移民，投资房地产等获取移民资格。

分析人士认为，欧美房地产市场已经发育成熟，比较规范，风险相对较小。受金融危机影响，一些地区房地产市场经历了一段时期的价格低谷，吸引了中国一大批有实力的机构投资者。同时，中国内地一线房地产市场土地和房价连年飞涨，房地产开发企业的利润已受到影响，加之受宏观调控的影响，为分散市场投资风险等考虑，吸引了多家中国大型房地产企业海外试水。

马遥提醒，投资海外房地产应该谨慎理智。“中国投资者购买海外房地产时，可以寻找当地的房产中介机构提供帮助，不过为了降低风险，自己还应该详细了解当地的法律法规、相关税费，对房地产资产债务情况做详细调查，以免上当受骗。另一方面，投资海外房地产也应该对所购房地产的升值能力进行评估，对其房屋状况、周边环境、配套设施等做出合理评估。”

为进美国名校 亚洲富豪鱼愿意为子女砸多少钱？

为了赢得一个进入常青藤名校，或是英伦名校剑桥、牛津的机会，亚洲的富豪们愿意为子女付出多少资金？

为了赢得一个进入常青藤名校，亚洲的富豪们愿意为子女付出多少资金？

据上海《第一财经日报》报道，新加坡银行董事总经理兼财富规划主管李文修在接受专访时表示，“一般来说，亚洲高净值人士用于教育的资金占其可投资资金的15%左右，具体还要看需要做出教育安排的子女数量，像中国高净值人士一般只有一个孩子需要做出规划的话，教育资金的占比大约在10%～15%之间。

据此，以可投资2000万美元资产的富豪为例，这意味着他至少为子女准备了200万美元的教育资金。

亚洲富豪择校观：圈子文化

在中国香港颇费心思研究了各所国际学校后，就职外资投行的时俊（化名）给这些学校做出分类：新加坡国际学校是学霸学校，小孩子是学霸，通常父母读书的时 候也都是学霸；耀中国际学校以土豪居多，多豪车、保姆接送；弘立（书院）是中国香港金融、法律之类专业人士扎堆的地方，通常父母见面都可以聊起手上在做的项目；本地有名富豪的后代则扎堆中国香港国际学校。

这样显著的区别，反映出高净值人士的一个择校标准——圈子。李文修坦言，虽然每一个富豪对于后代的教育规划模式受其价值观和背景的影响而千差万别，但亚洲超高净值人士通常会比较看重培训后代处理人际关系、建立人脉的重要性，这也决定了他们希望后代从小就有机会与同一个圈子里的其他人一起接受教育。

除此之外，一个学校的毕业生质量也是富豪们挑选学校的重要考虑因素。“比如他们会看一个学校（毕业生中）考进常青藤大学的百分比，此外也会关注就读这所学校的学生们父辈的背景，企业家一般就偏好学生父辈大多是企业家的学校。”李文修指出。

中国富豪移民多为子女教育

对于亚洲的富豪而言，在择校时，也比其他地区的家长更希望子女能够在海外接受教育，获得国际视野。胡润研究院的《2014海外教育特别报告》显示，80%的中国富豪计划将子女送到国外接受教育，这一比例全球最高。在同级别的富豪中，日本只有不到1%的人会把孩子送出国读书，法国不足5%，德国也不超过10%。按年龄来分，高中及以下的富豪子女28.7%偏爱英国留学，26%选择美国；本科及以上的富豪子女36%偏爱美国留学。

在海外教育需求的推动下，也有越来越多的富豪增加海外投资比例，甚至考虑移民。胡润研究院的调查显示，子女教育是中国富豪海外投资的第二大原因，占比为19.4%；而国际教育则是中国富豪想移民的最主要原因，占比21%。

李文修认为，亚洲富豪青睐海外名校，主要还是希望为子女开阔视野，即便日后回到亚洲发展，眼界更开阔的后代也有助于家族事业的长远发展。

除了富豪，近日发布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示，2014年末中国大众富裕阶层的人数达到1388万人，同比增长15.9%。预计到2015年底人数将达到1528万人。

澳大利亚和新西兰是受访大众富裕阶层移民目的地的第一选择，北美则牢守留学第一阵地。

中国买家拿SIV澳洲购房 砸千万澳元买悉尼豪宅

悉尼莫斯曼（Mosman）一栋位于Middle Harbour海岸上方的豪宅以1,065万澳元的价格售出。

CoreLogic RP Data数据显示，这栋位于Pearl Bay Ave 41号的五卧室、五浴室豪宅近期才重新翻修过，可以直抵海边，其售价刷新了该街道的豪宅售价纪录。据了解，这栋豪宅上市一个多月后就被一个通过重大投资者签证（SIV）抵澳的中国家庭买下。

位于悉尼Pearl Bay Ave 41号的五卧室豪宅

这栋悉尼豪宅临街一面长22米，带有四个车位、藏书室、定制的细木制品、大理石饰面砖、法国橡木地板、家庭影院、可以容纳2,500瓶酒的控温酒窖、健身房、水疗设施和北向的游泳池。

这栋悉尼豪宅的交易是在三方的磋商下达成的，而在营销过程中，曾有40个看房团查看过房子。

这栋豪宅上市一个多月后就被一个通过重大投资者签证（SIV）抵澳的中国家庭买下

“这是莫斯曼今年以来第四笔超过1,000万澳元的房产交易。总的来说，下北岸的中高端市场在2015年保持了继续前行的势头，”Belle Property Mosman负责人、销售经纪人富特（Tim Foote）说道，“我们在今年看到的高端房市的最大变化，就是越来越多本地买家希望升级房产，移居海外的人持续活跃，以及在货币贬值的带动下，中国买家的兴趣更加浓厚了。”

富特近日聘请了第二名可以说流利普通话的买家经纪人，以协助他处理来自中国的询盘。

“在营销所有高端房产、吸引海外询盘方面，我们为中国市场量身定做了营销策略，单单这栋豪宅就吸引了好几名中国买家的问询，”富特说道。

悉尼莫斯曼一栋海岸豪宅以1,065万澳元的价格售出

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Pearl Bay Ave街道上一个售价纪录是在2008年创下的，成交额为690万澳元。

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中国投资者悄入休斯顿房产市场 梨城房产渐热

为因应中国资金市场的需求，已有许多来自中国大陆的资金悄悄入驻休士顿，其中又以房地产投资项目最受青睐，与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产，所以有中国人的地方房地产市场也必定火热，这种情况举世皆然，并非休士顿所独有。

与其说中国人喜欢炒地皮，不如说中国人理财的方式独钟房地产

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8号288公路交接处 近将动工

近年来有来自北京在中国香港上市的营建公司悄悄地在8号公路与288公路交接处梨城Pearland，购置了48.5英亩土地，希望能打造成一个多功能永续经营的社区，近期内将举行动工典礼，消息传出以后，许多投资人纷纷抢进梨城，希望能抢到好位置，坐看财富累积。

糖城及Katy地区 开发近饱和

多来一直刻意经营梨城地产的房地产经纪人孟洁如分析，相对于糖城及Katy地区土地开发已近饱和，投资客转战梨城理所当然，梨城（Pearland）位于休士顿市中心正南方向约15哩，距离德州医学中心仅9哩。梨城大部分地区隶属Brazoria County，少部分属于Fort Bend County或者Harris County。梨城有安全的社区、平易近人的房价、优质的学校及优美的田园风光，因此，梨城一直是华人中产阶层的购房热点。

开发潜力很大 房产交易增长

而且梨城也是一个快速发展的城市，近年来，住宅房地产交易呈稳步增长态势。由于梨城有大面积未被开发的土地，房地产开发潜力和空间很大。自美国经济复苏以来，新建住宅的开发犹如雨后春笋般兴起。

二手房交易 也很活跃

不仅提供大量新房，梨城二手房的交易也很活跃。

购房者喜欢选择的小区多位于8号和Bailey Ave之间，沿288号公路两边展开。以288为界，分东西两边，两边各有特点。

西边的小区位于288和Almeda之间，主要有Shadow Creek Ranch，特点是房子比较新，但地产税较高，学校除了小学和初中还不错，高中一般；东边的小区主要位于288和Cullen Parkway之间。小学、初中和高中都不错，而且小区建设更完善，地产税也低。小区主要有：Silverlake, Southdown, Sunrise Park, Autumn Lake, Country Place等。

小镇 有时尚风 有田园味

 去年上半年独立住宅 小区成交中价位在 13.6万~26万之间。

梨城各主要小区2014年上半年独立住宅成交情况：Shadow Creek Ranch（271/$26万), Silverlake (52/$25.9万), Southdown (39/$15.8万), Sunrise Park (21/$21万), Autumn Lake (7/$19.2万), Country Place (12/$13.6万)。括号里是该小区成交房子的数量/中位价。

学校排名 呈现稳步上升趋势

学校：梨城的小学和中学分属Alvin ISD (288号公路以西) 和Pearland ISD（288号公路以东），普遍都相当不错，几乎所有小学都是Examplary或者Recognized，而且学校排名都呈现稳步上升的趋势，以 Glenda Dawson High School为例，自2012年的德州第400多名，到2014年跃升为第120名，被誉为休士顿地区一所冉冉升起的明星高中。

交通状况 288高速路往市区

交通：梨城交通状况一般，有一条288号高速公路通往市区，目前还没有HOV Lane，也没有公交线路。有人在上下班期间走Almeda Rd也是个选择。

41%家庭年收入 超过10万美元

人口情况：梨城约13.3万人口，其中白人46.2%， 拉丁裔24.5%，非裔17.4%，亚裔9.3%，其它族裔2.6%。梨城人口增长迅速，过去十年，人口增加142%以上，位居大休士顿地区人口增长速度 第三的城市。随着人口的增加，梨城家庭年收入也一直在稳步增长，2013年的统计结果显示，41%的家庭年收入超过10万美元；由于大量的专业人士定居于此，梨城人口受教育水平也相当高，39.6%受过大学教育，18.5%有研究生文凭。梨城的社区也十分安全，2013年联邦调查局的统计显示，全年没有纵 火案，抢劫案少于30起。

生活方式中心 不同于传统mall

生活：位于288号公路和FM518的交界处的Town Center是梨城的休闲购物中心，它是2008年才建成的一所“生活方式中心”（lifestyle center）。所谓的生活方式中心，无论从外观布局还是从内部功能设计上都不同于传统的mall。梨城的生活方式中心是一个开放式的区域，由四家主体 店、众多的零售店、写字楼、公寓楼、酒店以及娱乐设施等组成，这里的商家相对集中，但又不像mall里高度密集，其间由步行街相连，并且还建有一个25英 亩的湖泊、跑道/自行车道及公园。穿行在梨城的生活方式中心，仿佛置身于一所时尚小镇，既能感受到大城市生活的便利，又可体验田园生活的悠闲。

北有博物馆区 南有农场海滨

娱乐：住在梨城选择就太多了。首先，这里不仅有五座大型公园，十几座便利的小区公园，还有三座狗公园，狗公园里提供训练狗的敏捷课程、野餐区等；其次，沿288号公路向北驱车9哩，就可进入休士顿著名的博物馆区，这里有艺术博物馆、自然科学博物馆、儿童博物馆等多所博物馆；由博物馆区步行就可到达 Herman Park和休士顿动物园；再次，从梨城沿288号公路向南驱车10几哩，就可以到达Alvin的Forberg’s农场，在那里可以尽情采摘新鲜蔬菜和水果；如果愿意，还可以再往南驱车40哩到达Freeport，去海边游玩。

距离中国城很近 十余分钟即达

另外，梨城距离中国城也很近，开车走8号公路，十余分钟即可抵达，所以此地区华人的数量与日俱增.

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德州地产经纪孟洁如专栏