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据不完全统计， 2008年至2014年期间，中国对外房地产投资增长200多倍，投资总额达到337亿美元左右，仅2014年上半年私人海外房产投资规模就接近50亿美元。那么，海外购房投资是否真如中介宣称的那样一帆风顺？个人购房又当防范哪些法律风险？

海外购房法律风险几何

因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成以下法律风险：

对东道国的法律规定理解有偏差，造成购房目的不能实现。国内购房人海外购房的主要目的是获取“绿卡”或者免签权，方便日后子女留学以及出境。但是，大部分国家并非购买了房产便给予购房者永久居住权，往往还需购房者满足一定的前置条件。比如，葡萄牙规定在葡萄牙购买50万欧元以上的房产即可办理临时永居卡，而在西班牙外国人只要购买西班牙主权债务或房产，就可以获得居留许可，但是对于这两个国家来说，移民手续完成以后还需要通过语言考试才能获得正式的永久居住权，考试难度相当于雅思六分，并且考试采用西班牙语和葡萄牙语，通过者寥寥无几。

对维权难度预估有偏差，出现纠纷难解决。不少以投资为目的的海外购房人，误认为国外法律完善，维权容易，但是实际情况并非如此。比如澳大利亚法律虽然规定物业在落成的7年内如果遇到质量问题可以追究建造商的责任，但是没有亲戚朋友在当地当“参谋”的话，维权诉讼不仅涉及到较高的律师费用、漫长的诉讼过程以及地方法律保护，而且手续繁琐，效果更是不能期待。

对东道国开发商的实力信誉缺乏深层次了解，导致利益受损。在中国海外购房热潮的带动下，国外也雨后春笋般涌现了众多房地产开发商，这些开发商规模较小，实力普遍较弱，易受经济形势影响。同时，国内投资者往往缺乏途径全面了解这些房地产开发商的实力，武断投资后容易留下财产不安全的隐患。曾经发生过因经济波动，西班牙当地银行在房地产开发商破产之后，强行扣押购买人的房产证，逼迫国内购房者替开发商还钱的事例。

个人海外购房功课不可少做

虽然海外购房存在法律风险，不过法律风险具有可预防性，海外购房者在购房过程中做好以下功课，慎重出手，还是可以实现投资安全最大化的。

一是了解当地房价构成。海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，房产用途不同，土地使用时间亦不相同，部分别墅拥有土地的永久使用权。购买时明确土地使用年限便于预估房产价值，也能减少日后纠纷。

二是时刻关注东道国针对国外购房人的政策变化。各国和地区对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。比如贷款政策方面，部分国家给予国外购买人同等的银行贷款政策，而有的则是给予更为严格的贷款政策。同时，各国针对国外购房人的政策也会随着社会和市场形势变化而改变。比如，部分国家在经济低迷时一度采取购房换“绿卡”政策，随着中国人海外购房趋热，不少国家又取消了这一“优惠”政策。

三是留意合理避税途径。在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

四是留神“养房”成本。海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别，如契税仅是部分国家征收，如泰国、马来西亚等，征收标准一般为房价的1.5%左右；欧美国家主要征收土地税，一年一次，缴纳金额由政府委托专业评估机构对物业价值评估确定；也有些国家如英国，出于鼓励，对在当地购房的海外人士均不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家在除房产增值税外，出租获利也要交税，并非所有的租金都归房主拥有；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高。

房屋购买后，要重点关注以下方面：一是及时缴纳日常物业管理费和房贷：物业费的缴纳关系到房屋的妥善管理，房屋长时间空置将直接影响房屋的增值以及出租收益。此外，按揭贷款的还应及时还贷，拖欠银行按揭贷款将直接影响到购房者的信用记录，不仅要承担相应的违约责任，也将使购房者日后在该东道国处处受困。二是注意风险防范。购房者可选择购买相应的财产保险，达到财产保值的目的。比如在沿海城市购买房屋，灾害性天气对房屋的损耗较大，购房者可以考虑购买相应的灾害险，以确保财产安全。

近年来，国人非常青睐赴泰旅游。泰国旅游的景点有很多，从普吉岛到芭提雅，再到清迈，每一处都让人想要留下来的冲动。泰国主要旅游城市和旅游区有“天使之城”曼谷、“东方夏威夷”芭堤雅、“泰国明珠”普吉岛、“泰北玫瑰”清迈、“椰林海岛”苏梅岛和“金汤城池”大城等。

泰国是世界上著名的旅游目的地之一，吸引了世界各国的游客。旅游业在泰国国家旅游局的大力推动下，成为泰国主要的经济收入来源，泰国也逐渐成为 很多华人理想的度假和长期居住地。随着我国出境游市场蓬勃发展，出境游正从早期的猎奇式、走马观花式的观光游，向追求品质、享受心灵真正放松的安家深度游 转变。

近几年，曼谷和其他泰国城市的房地产市场，已逐渐成为各路资本角逐的圣地。旅游产业的带动使得泰国已成海外房产投资者的首选。

自泰囧以来，泰国旅游在国内急速升温，泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。经济在各个领域保持着活力,其房地产业最为突出。根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。目前有180万的外国退休人士在泰国生活，这其中大部分是欧美、日本人士。

泰国房地产市场的火爆，不仅依赖于各国置业者的购买力，还有其他利多因素，如境内享有常年热带气候、合理的生活指数、热情好客的民族习性、优质海滩等。随着收入和消费水平的总体上升，海外置业已经不再只是为了赚钱或是移民，而为了提高生活质量和资产合理配置。

泰国游客在观光的同时，也开始大规模地置业，并将该产业作为第二个度假屋、或成为永居地。在泰国，有多种物业类型供买家选择，从经济实惠的30,000美元以下的开放式公寓，到超过300万美元的豪华海滨顶层公寓，应有尽有。

近几年，泰国房价稳步增长，房地产市场购房需求越发强劲。以泰国首都曼谷为例，2014上半年度统计显示，曼谷公寓每平方米价格自2013年底 的8.8万泰铢上升至9.4万泰铢，价格上涨7%。而高层建筑(八层以上)公寓平均价格为10.4万泰铢，高于八层以下每平6.7万泰铢的公寓价格。

有人认为每平近10万泰铢的公寓价格过高，但随着土地和建筑成本飞涨，这个价格已被民众接受。近轻轨站的公寓价格更高。曼谷北部和东部皆有68%平均入住率，属热门地区。

现在有越来越多的中国人在曼谷生活工作，需要购房和租房的人群在扩大。目前，中国人最喜欢曼谷两个地方，拉差达和拉蓬，两个地方房屋租金一般在1.5万泰铢-3万泰铢，交通又很方便，很受大家欢迎。