中国开发商大力进军澳洲两大城市 每宗交易以十亿澳元计

大连万达集团近日加快了海外扩张的步伐，计划出资10亿澳元重新开发悉尼海港的一处地标性建筑。这只是近日来，中国房地产开发资金大量进入澳大利亚大城市的缩影，而悉尼和墨尔本更是海外投资商们竞逐的主要目标。

悉尼中心商务区的金田大楼被万达集团高价收购

据《金融时报》报道称，王健林执掌的万达集团同意支付4.15亿澳元购买悉尼中心商务区的金田大楼（Gold Fields House）。这一地处海港附近的建筑物，此前由黑石集团所有。这家美国私募股权集团2011年购入该物业，当时主要是通过购买Valad房地产集团而获得了该物业的所有权。

万达宣称，计划将这座大楼起名为“悉尼一号”（Sydney One），花费10亿元将这幢大楼和附近的建筑物开发成8.5万平方米的综合物业，185米高的五星级万达文华酒店也将设立在这里。

公司表示，“万达集团认可这座建筑物所在的位置，希望创造一个综合使用的开发项目，包括一个五星级酒店，豪华居住房产和零售物业。我们希望创造悉尼的一个新地标。”

这是万达集团进入澳大利亚的第二大投资项目，去年集团斥资9.7亿元收购昆州黄金海岸的宝石（Jewel）酒店和公寓。

除了在澳大利亚投资以外，万达宣称还计划在伦敦、马德里和芝加哥建设五星级酒店。万达集团是中国最大的商用房产开发集团，一共运营超过100家购物中心。

澳大利亚近日成为了中国房地产开发商的投资重点目的地，这里的政治稳定，人口增长迅速，房价也稳步上涨。悉尼和墨尔本两大城市的房价最近一年上涨了超过10%。

中国绿地集团也正投资15亿元在墨尔本和悉尼进行房地产开发，希望建设悉尼最高的居住用高层建筑和一个宾馆。福星惠誉房地产集团旗下的Starryland公司正花费5亿元在悉尼的巴拉玛打进行开发。

最新的研究数据显示，中国海外投资金额大幅上涨。莱坊国际集团称，中国海外投资额从2009年的6亿美元增加到了2013年的120亿美元。这些资金的投资目标集中于三大市场——美国、英国和澳大利亚。

中国房地产开发公司2014年对于悉尼和墨尔本的投资可以和对于伦敦和纽约的投资相提并论。报告还宣称，澳中自由贸易协定的达成，加快了中国投资资金进入澳大利亚房地产市场的步伐。

莱坊国际亚太区资本市场主管布鲁克斯（Neil Brookes）表示，今日的投资者更关注长期的可持续回报率。“中国投资者面临的主要因素在于政府的政策变化，国内市场疲软，以及海外市场的高回报率等。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

 

中国土豪出手750万美元 再次刷新悉尼豪宅纪录

中国大陆买家以超过750万的价格买下这处澳洲房产

这处位于澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂贵房产刷新了Pymble区的房价纪录，以超过750万的价格卖给一位经外国投资审查委员会（FIRB）批准的中国大陆买家。

这处悉尼房产位于电报路（Telegraph Road），占地5100平方米，卖家是纯种马的主人Jackie和Tim Hughes，他们是Photon集团的创始人、前执行总裁。房子被英式花园环绕，有一个果园、网球场、泳池和一间2卧别墅。

该悉尼豪宅上一次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，当时的售价为469万元。随后房子被美化翻新和扩大，Hughe夫妇在2012年首次通过一家房产中介挂牌出售该房产，理想要价是1000万元。去年年初，另外一家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的销售工作，指导价为780万元。Curtis证实这是这个城区的新纪录，但拒绝透露具体售价。

Pymble之前的房价纪录是725万，在2010年创下，当时投资银行家Greg Bundy出售了他5595平方米的乔治亚风格豪宅。

 

点击查看更多澳洲悉尼的房产

 

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

澳洲国庆日普天同庆 约1.6万澳洲移民入籍

堪培拉举行澳大利亚国庆庆祝活动

1月26日澳大利亚国庆日，不仅全澳有很多地方举行了庆祝活动，世界上的一些地方也有澳人举行庆祝。烧烤和沙滩上的板球是澳人们喜欢在国庆日进行的活动。今年的国庆日有大约来自152个国家的1.6万人参加了在各地举行的333个入籍仪式，正式加入澳大利亚国籍。

在首都堪培拉有25人参加了升国旗仪式。仪式由澳总理艾伯特举行，地点位于堪培拉的格里芬湖，仪式上鸣枪21响，有表演战斗机从空中飞过。在这次澳大利亚国庆日升旗和入籍仪式上，来自15个国家的25人成为了新的公民。虽然是新西兰人，但长期居住在澳大利亚的居民欧科纳（Taryn O’Connor）是第一个从总理手中接过公民纸的人。他说：“我决定正式成为澳大利亚公民。”

印度出生的婆罗萨（Anil Dayva Prosana）一家也于当日在堪培拉入籍。他说：“这真是无与伦比的荣誉和极大的喜悦。”澳大利亚各地也展开了庆祝国庆的活动，有游泳比赛、吃蛋糕竞赛和抽皮鞭比赛等。

在昆州当地人在图文巴（Toowoomba）开展了抽皮鞭学习课程，在阳光海岸开展了吃肉派比赛，在Mooloolaba海滩的水域还开展了希望冲击世界纪录的“最长排充气人字拖”比赛。有来自118个国家的超过4000居住在昆州的人士，在国庆日成为澳大利亚公民。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

 

马来西亚“第二家园”计划 参与者中国人最多

马来西亚旅游部部长纳兹里2013年11月26日在国会下议院表示，“马来西亚第二家园”计划自2002年推介到今年8月为止，共吸引了两万余名外国人士在大马定居。

纳兹里指出，参与这项计划的人士来自122个国家，其中来自中国大陆的参与者最多。“马来西亚第二家园”计划正在健康执行中。

他透露，中国共有4187人参与，其次是日本2880人、排在第三的是孟加拉2603人、第四是英国2016人。

记者在吉隆坡中国银行马来西亚分行遇见正在办理“马来西亚第二家园”相关手续的来自中国广东的唐先生。他表示，吸引他来马来西亚定居的原因是天灾少且温度适宜；国土绿化面积高，空气佳等。

自2012年主流国家移民政策相继提高门槛以来，许多过去的冷门移民项目迎来春天。就连东南亚小国马来西亚，也吸引了部分投资者的关注。在网络上，关于马来西亚“第二家园”计划的广告和网站众多，深圳办理该项目的移民中介公司也在逐渐增加。国内某地产公司发起的马来西亚“第二家园”购房计划就宣称：30万元，全家可获马来西亚居留权，拿到10年期绿卡，可享受马来西亚国民的大多数待遇。

不少投资人惊呼，难道马来西亚也变成了移民天堂？

马来西亚并非“买房送国籍”

其实，该宣传并不意味着在马来西亚买房子就能送国籍，但购买房子后，地产公司会帮助客人申请马来西亚“第二家园”计划，能拿到居留权成为了该公司推销其马来西亚项目的一大亮点。

据了解，“第二家园”又称MM2H计划，前身为1987年推出的“银发计划”，2002年才正式更名，申请对象也不再局限于退休老人，而是扩大到21岁以上的外籍人士。

严格来说，该计划并非移民项目，因为成功申请者并不能拿到马来西亚的永久身份正式入籍，但是会获得长达10年的居留期并且可以终身更新，同时可享受马来西亚国民的大多数待遇。作为一个旅游国家，马来西亚推出“第二家园”计划的目的是鼓励外籍人士在当地居住和消费，促进发展经济。

“第二家园”计划的申请较为简单，申请人证明在中国的银行拥有50万马币（约100万元人民币）以上的存款，月收入超过1万马币（约2万元人民币）即可申请，一般二三个月就能办妥。

申请成功后，申请人需要在马来西亚银行存入30万马币（约65万元人民币），第二年可取用一半用于在马来西亚的购房、医疗、子女教育等消费。50岁以上的申请人存款要求减半，可以取用的存款为5万马币。申请人的配偶、60岁以上的父母及21岁以下的子女可以随行。而从目前市场行情而言，移民中介办理该项目所收取的代理费及一些相关费用大概需要3万~5万元人民币。

小项目填补主流项目空缺

不过，这样的项目对于中国投资人是否真的有吸引力？

据“第二家园”计划公布的官方统计数据，从2002年至2012年11月，共有20328人申请成功，来自亚洲国家的投资人占了76.14%，其中中国投资人为3562名，占17.5%。

数据显示，虽然该计划的申请总量一直都不算大，可以说是默默无闻，但其从2011年起迅速增长，大有“咸鱼翻生”之势。2010年的中国申请人仅为154人，2011年却猛增至405人，2012年1~11月为705人，占总量的22.6%。

加拿大、新加坡等传统移民项目的不断收紧，是马来西亚这种投资小、办理快的小项目能展现出魅力的主要原因。相比动辄几百万、上千万元的移民项目，几十万元就能解决的马来西亚项目对部分中等收入人士而言显然更为实际。

“在我接触的客户中，一半人是看中了那边的投资环境，先买房投资，然后才顺便办理了‘第二家园’。三分之一的人是为了子女的教育，作为以后升学欧美的跳板。剩下的客户，主要以度假养老为主。”一位移民顾问说，像马来西亚这样的项目并不属于主流，但却在一定程度上满足了移民人群的多样化需求，填补了主流项目收紧后的空缺，未来这类项目仍会有较大的发展空间。但不论选择什么项目，投资人一定要充分考虑清楚自身的需求，对在异国他乡投资、居住可能面对的问题做好心理准备，对当地环境进行实地考察，尽量在事前控制风险。

马来西亚第二家园计划 2014年微调

2013年底，在位于马来西亚布城旅游部召开的马来西亚第二家园专题会议上，大马政府官方宣布了将对马来西亚第二家园计划进行微调的决定。同时，官方对社会上一些针对马来西亚第二家园政策的普遍看法进行了解释。

大马政府官方宣布了将对马来西亚第二家园计划进行微调

会议中提到将要改变的一些信息包括：

将取消24岁以下年龄作为主申请人的申请资格。鉴于从目前申请通过的统计调查显示，24岁以下的申请人员中，有较多申请成功后在马来西亚打工的情况，这与该项政策的初衷相悖。

将要求申请人的存款证明数额略高于此前公布的规定要求金额。目前，现阶段马来西亚第二家园计划政策规定，50岁以下的外国申请者须在银行拥有定存三个月以上金额50万马币（约合100万人民币），50岁以上的外国申请者在银行拥有定存三个月以上金额35万马币（约合70万人民币）。

将增加对申请者提交的无犯罪记录证明材料的审核环节。具体的调查和审核方法将由第二家园管理中心灵活运用。

将在2014年重新启用第二家园申请者在马来西亚居住所用的身份卡。在制作这个身份卡的时候，中心会要求第二家园申请者提供一个常住的地址。

关于对第二家园申请者父母的依亲签证，将有可能自2014年起，把原来的半年一签改变成一年一签。

会议举办方还对社会上针对第二家园政策的一些普遍性言论做出解释。

发言人着重解释了为什么会对来自中国、伊朗、巴基斯坦、孟加拉国等四国的文件审核更加严厉。发言人说，上述国家的申请者中被查出有大量的假文件。因此，中国申请者获得审批通过的周期在较长一段时间会被相应延长。

此外，发言人还对马来西亚房产新政下的第二家园申请者购房优惠，以及严禁低价竞争降低服务质量，和返签信申请系统重新上线等做出了解释，通报了有关情况。

上述会议内容看出，以后的马来西亚第二家园计划政策会逐步朝着越来越规范，门槛越来越高方向迈进。

 

泰国严查非泰籍婚姻登记 取消193外籍婚姻签证

泰国移民局严查非泰籍婚姻登记问题，初步决定取消193名外籍人士的婚姻签证，因为所持有的结婚证属于不实证件。而廊波南普府就有注册公司偷偷使用611人的身份为外籍人士办理结婚签证。

泰严查非泰籍婚姻登记问题

据悉，坤敬府一名40岁的妇女日前申请办理结婚登记，结果政府结婚登记记录显示她早在2011年就在廊波南普府隆讪县登记结婚，经过警方调查后发现，该妇女是被当地注册工作人员违法办理结婚证。

呵叻府第4移民局局长表示，经过移民局工作人员对廊波南普府隆讪县进行调查，发现有611人办理结婚登记，由于这些结婚登记都采用泰文名字，所以调查起来比较困难，无法和移民局系统内外籍人士的名字对上号，所以他要求提供其他方面的数据，做进一步调查。

据报道，2014年11月13日，邬隆他尼府移民科科长报告称，目前已经查实有193人使用假结婚证，办理假结婚证的印度人最多，其次是尼日利亚、尼泊尔、喀麦隆和伊朗。他们多数以在泰国兜售小商品和小食品为生。

报道称，这些外籍人士之所以办理和泰国人结婚主要是为了办理签证，结婚签证有效期为一年，到期后可以办理延期。办理假结婚证的外籍人士容易犯罪，给泰国带来诸多的不稳定因素，所以将尽快把该情况上报国家移民局局长，以在下一年办理签证时取消假结婚者的签证。

呵叻府第4移民局局长指出，办理假结婚签证肯定得到泰国政府内部工作人员的配合，所以也希望其他有关部门进行严查，一旦查出将受到法律处罚。从明年起，移民局将实施采集入境者指纹、面部扫描等措施，全面杜绝假签证问题。

招收逾2万海外公民 马来西亚“第二家园”入账百亿

大马第二家园代理公会会长林映瑞说，政府落实“第二家园”计划以来，已招收到26200名海外公民参与，中国名列榜首，共有5929人。

招收逾2万海外公民 马来西亚“第二家园”入账百亿

 

他指出，第二家园计划也为国家争取到近100亿令吉的外汇。他说，这项计划分为两类，其一是50岁以上，另外是50岁以下，参加者各占一半。前者必须在大马银行存放定存15万令吉，后者必须存入30万令吉，加上他们在大马置产、买车、医疗及孩子的教育费，涉及庞大消费。林映瑞今天在新闻发布会说，从2002年招收第二家园参加以来，中国仍是名列榜首，其次是日本，有3424名，孟加拉排名第三，有2933名。他说，从2012年迄今，参加第二家园的海外公民成长率翻倍，取得很好成果，相信未来会有更好发展潜能。

林映瑞说，该会另一个“营销”策略是开拓中东、俄罗斯及阿富汗市场，争取他们来马参加第二家园计划。他说，只有大马拥有这项特殊的计划，提供特别优惠，吸引海外公民纷纷来马参加，并在本地投资产业。

 

外资看好日本地产市场

随着日本房地产价格的触底以及日元汇率的大幅贬值，日本房地产投资价值显现，引起了包括中国在内的国际投资机构以及个人的青睐。2014年年初以来，外国资本开始大举进军日本房地产市场，投资额巨幅增加。

外资看好日本地产市场

日本瑞穗信托银行数据显示，2014年，外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，当年至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购。外国投资者购买日本房地产的资金量已占到了日本房地产市场当年交易额的20%，比美国金融危机发生之前的历史高峰2007年要高出80%。外国人购房已经成为支撑日本房地产市场发展的重要力量。

世界最大级的资产管理公司美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约120日元合1美元，下同）在东京市区购买了5000多套住宅。新加坡政府投资公司在东京火车站正门前的丸之内以及大手町的金融街等中央商务区耗资1700亿日元购买了数栋高级办公楼。中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元，购买了一座25层的综合性办公楼，这里曾经是美国花旗银行的日本总部。美国、法国和德国的投资基金也都分别在东京的品川、新宿和中野等地耗资700亿日元、380亿日元和180亿日元购买了办公楼和其他综合性商业设施。

除了政府投资机构、外国法人资本，很多外国自然人也积极投资日本的房地产。特别是中国部分富裕家庭纷纷在东京、大阪、名古屋等大城市购买住宅和商铺。据日本不动产研究所预测，过去一年，至少有360亿日元的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司经常接到中国客户的咨询和委托，业务量大幅增加，为此还增加了精通汉语的经纪人。住友不动产公司正在销售的、距离东京银座不远的晴海高档公寓已有相当套数被中国顾客买走。

导致外资大举进军日本房地产市场的主要原因是：首先，投资者认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。其次，日元大幅贬值，外国投资者的投资成本大幅下降，当前是进入市场的大好时机。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年，东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地价格均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，住宅价格也开始反弹，但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。

据日本房地产中介公司散发的二手房售房广告：在东京市中心的涩谷区惠比寿一带，一栋土地面积60平方米左右、居住面积100多平方米（约相当于中国的建筑面积120平方米左右）的独立别墅式住宅，售价在6000万至8000万日元（约合320万至420万人民币）之间。在品川区户越，一栋土地面积132平方米、居住面积155平方米的独立别墅式住宅的销售价格为8990万日元（约合450万人民币）。在品川区高轮台的一套建筑面积75平方米的公寓售价为3980万日元（约合210万人民币）。在目黑区三田的一套约125平方米的住宅售价为5680万日元（约合300万人民币）。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的价格。

日元汇率大幅下跌是导致日本房地产受到海外投资者青睐的最重要因素。2012年年底以来，安倍政府为了消除长达15年之久的通货紧缩，采取了“大胆的金融政策”，日本央行大规模放松银根，导致日元汇率不断下跌。目前，日元对美元的汇率基本上维持在120日元左右兑换1美元的水平。如果从2012年9月的77日元兑换1美元的汇率来看，已下跌了约43日元，跌幅超过50％。

日本将于2020年举办东京奥运会，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者的热情。

欧洲央行货币QE政策降低法国房贷率

欧洲央行23日亮出了货币政策的大炮：量化宽松（QE），向欧元区经济起码注资1.14万亿欧元。此举对老百姓的钱袋会有哪些具体影响呢？

欧版QE降低了法国房贷

对购买力的冲击较小

法新社报道，欧洲央行赎买主权债券和其它资产等于大印钞票，将现钱注入欧元区经济，应使欧元区物价回升，去年12月物价下跌了0.2%。

因此超市的物价可能变贵，但消费品应不会大幅回升。

一位经济学家淡然指出，央行重点是防止欧洲陷入通货紧缩，而不是促使消费价上涨。

他表示，央行的举措是想向家庭和企业显示避免通货紧缩的决心，鼓励他们消费。反之，假如消费者预测价格会下跌，推迟采购，企业就会减产和降低工资，从而进一步遏制消费以及诸如此类的后果。

大量赎买欧洲主权债券也使欧元贬值。进口产品自然会更贵，如可可、汽车、电视机和其它智能手机，还有石油。鉴于近来石油价格大幅下跌，这对燃油零售价的影响微乎其微。

旅游：欧元区比其它地区便宜

23日欧洲央行一宣布量化宽松政策后，欧元与美元的汇率立马跌至11年来最低水平。行家指出，欧洲统一货币相对于所有外币的贬值是“明显而持久的”。

因此，欧洲人若在申根空间之外旅游将更贵。西班牙俱乐部主席概括说，最好是到法国和欧洲旅游，到科西嘉和蓝色海岸去的人将更多。

房贷更便宜

量化宽松政策导致主权债券需求激增，这使本已降至历史最低水平的主权债券的收益率进一步下降。而法国10年期主权债券收益率是确定银行提供的房贷利率的基础。

因此，购房的筹资条件变得极其有利。已经贷到款的人可以利用银行之间的竞争，重新谈判他们的房贷。

储蓄本利息更低

储蓄本利息是以银行间拆借利率为参照指数确定的。当欧洲央行显得很通融时，银行间的拆借利率就降低。

A种储蓄本属于例外。这个法国人偏爱的储蓄产品的利息是政府根据通胀率确定的。经济部已宣布打算2月1日起将这个利息维持在1%的历史低水平。

修改人寿保险合同

欧洲央行的量化宽松政策对人寿保险产品来说是把双刃剑。后者由欧元基金储蓄（Fonds Euros）和单位账户基金（Fonds en unite de compte）组成。

欧元基金为法国人偏爱，因为其收益有保障。可这种基金大量投资主权债券，这种投资安全可靠，可如今收益极低。

单位账户基金的数量很少，一般投资在股票上。行家估计，由于主权债券吸引力减少，今后数月投资人将重返股票市场。因此现在是修改其人寿保险合同的好时机。

股市波动更大

欧洲央行的注资还会进一步刺激全球股市，但最好注重中期投资。

使印钞机快速运转的危险是促使投机泡沫膨胀，长期看会产生负面效应。当现金大量流淌之时，投资者会反应过度，因此股票市场就会大起大落。

 

2015年纽约共管公寓市场将迎来“大爆发”

2015年规划在曼哈顿挂牌上市的新增共管公寓单元，将至少达到2014年的两倍，创下了自2007年以来的新高。这意味着，购房者将有更多选择，而开发商之间也会出现一些令人喜闻乐见的竞争。

2015年纽约房地产市场的共管公寓数量将大幅增加

在此轮新房源大量涌现之前，楼市已经历了持续5年的供应紧缺。在这期间，新建共管公寓楼几乎主导了市场，使得开发商能够不断推动房价走高。一些地产界观察人士预测，2015年即将到来的新开发热潮，将使房价的增速和销售步伐放缓，给曼哈顿购房者带来些许宽慰。

大量公寓楼处于建设阶段

“只要是在竞争激烈的强劲市场里，最终的赢家都是消费者，”曼哈顿一家房产经纪公司的首席执行官肖恩·奥谢尔(Shaun Osher)说，他的公司今年正在运营九个新建项目，共包含了608套单元。 “我认为买家将得益于这样一个蓬勃兴旺的开发市场。为了竞争，人们将不得不打造出更好的产品。”

科克伦阳光营销集团(Corcoran Sunshine Marketing Group)追踪了新开发项目的数据。该集团的数据表明，总体而言，至少有6500套新增共管公寓单元，预计将于2015年内在第96街以南的100多处楼盘当中发售；去年则有2500套新增单元在59处楼盘里发售。而存量房将达到自2007年以来的新高，2007年时，有8052套新增单元挂牌销售。

“从独一无二的古旧楼宇，到高耸入云的奢华大厦，各种令人眼花缭乱的新开发项目都将投放市场，”科克伦阳光营销集团的总裁凯莉·肯尼迪·麦克(Kelly Kennedy Mack)表示。她说，在整个城市，“我们有好多年都没看到过这么多新住宅开工了。”

在人称“亿万富翁街”的西57街走廊一带，一系列令人寄望甚高的公寓大厦，正处于施工初始阶段，并计划在来年开售。

“所有目光都将聚集在中城(Midtown)这个热门市场。”肯尼迪·麦克说。

其中一处便是西57街111号——一栋大约1400英尺（约合427米）的高层共管公寓楼。它是由地标建筑施坦威大楼(Steinway building)改建而来的，开发商是JDS Development Group和Property Markets Group。这对组合也开发了沃克大厦(Walker Tower)，其中一套顶层公寓去年被以5090万美元（约合人民币3.2亿元）的价格售出，打破了下城区当年的纪录。

同样引人注意的有：让·努维尔(Jean Nouvel)设计的53W53，该大厦靠近现代艺术博物馆(Museum of Modern Art)，高约1050英尺（约合1320米），由汉斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集团(Pontiac Land Group)联合承建；此外，还有沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公园南220号(220 Central Park South)运作的一栋高950英尺（约合290米）的大楼，该楼盘由罗伯特·斯坦恩建筑师事务所(Robert A. M. Stern Architects)设计，由蒂埃里·W·德蓬建筑师事务所(Office of Thierry W. Despont)负责室内装潢。而在上东区(Upper East Side)，公园大道520号(520 Park Avenue)这栋由泽肯多夫开发公司(Zeckendorf Development)与Park Sixty及Global Holdings共同开发的54层石灰石共管公寓楼，已经抢占了各处头条。其中共包含31套住宅，价格范围从整楼层公寓的最低1620万美元（约合人民币1亿元），到三层顶层公寓的1.3亿美元（约合人民币8亿元）不等。

超豪华共管公寓备受瞩目

眼见如此众多的新增共管公寓楼将在同一年内华丽上市，有人担心楼市供应即将过剩。地产界观察人士注意到，One57的销售正在放缓，这是由Extell开发公司(Extell Development)在中城区开发的一栋住宅大厦，曾引发超奢华共管公寓的兴建大潮。

“市场到什么时候才会开始喊‘够了’呢，”经纪公司Engel & Völkers NYC的总裁斯图尔特·西格尔(Stuart Siegel)说，“我觉得我们现在需要问这个问题。”

尽管如此，大多数经纪人和新开发项目的营销人员说，市场对优质公寓的需求并未减弱。 “我们认为，这些高端房产的市场将继续保持非常强劲和火热的态势，因为推动需求的不仅仅是国内市场，还有国际市场，”房地产公司道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman Development Marketing)的总裁苏珊·M·德弗兰萨(Susan M. de França)说，“纽约市仍是与伦敦相媲美的头号投资目的地”，高身价人士都正在这里寻求投资机会。

他们说，目前的情况是，一些高端客户正在观望，等待着即将到来的豪华房源上市潮。

“现在大多数项目的成交过程，耗时都稍长了一些，”市场营销公司Stribling Marketing的负责人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)说，该公司正在运作至少14个拟于2015年内开售的新项目，“买家的紧迫感没有那么强。他们想多看一些房源，以确保自己做足了功课。”他还说，在2015年，“房子会卖得很好，只是需要更长的时间而已。”

科克伦阳光营销集团的肯尼迪·麦克说，顶级公寓在2015年的新开发项目中，占比不到10%；其中预计将有大约500套定价超过每平方英尺5000美元（约合人民币每平方米35万元）的“超豪华”公寓单元，会挂牌上市。

“人们有一种错觉，以为市场正向着高端房产大举倾斜，”她说，“而我们看到的，则是一个年年相对稳定的定价结构，这确实是由各级购房者的强劲需求所支撑的。”

在新增的公寓单元中，有半数将属于所谓的中等豪华级别，定价在每平方英尺1700到2300美元（约合人民币每平方米12到16万元）。根据签约数据，上述价格区间中的两居室房屋，在2014年三季度的售价约为250万美元（约合人民币1553万元）。而根据科克伦阳光营销集团的数据，有半数新增共管公寓——也就是大约3300套，将处于每平方英尺1700到2300美元的价位，与去年的1100套相比有所增长。这是因为，开发商们正在全力进军之前未曾充分开拓的市场领域。

“入门级”公寓单元有望增长

投放市场的“入门级”公寓单元数量，也有望增长。所谓的“入门级”，也就是定价低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，将有超过800套此类单元进入市场；而在2014年，其数量为306套。根据签约数据，属于这一级别的一居室公寓在2014年三季度的平均售价为119万美元（约合人民币739万元）。该类别在市场中的整体占比预计将保持稳定，在新开发项目中，入门级公寓的份额将仅占13%。

由于土地成本在飞涨，低价位的公寓令开发商们很难有所盈利，地产估值公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说。因此，除非他们一开始的成本基础比较低——一种可能是土地是几年前购置的，否则大多数开发商都不会为入门级购房者盖房子。

米勒说，由此导致的结果是，“我们将会继续建造许多价格远高于市场急需档次的房产，因为如果不这样做的话，就回不了本了。”

2015年，新破土动工的楼盘将继续占据主导地位，在新的开发项目中占比达到59%。不过，那些改建项目里也有可能涌现出一些有趣的创意。纽约人寿保险公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一栋规模占据整条街区的文艺复兴式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑师事务所设计；如今，它正被改建成一处包括140套高端公寓的楼盘，称为伦纳德街108号(108 Leonard Street)。销售工作拟于今年年底启动。

31层的威瑞森大厦(Verizon building)位于西街140号(140 West Street)，就在世贸大厦一号楼(One World Trade Center)的对面，目前正由玛格南房地产集团(Magnum Real Estate Group)和CIM集团(CIM Group)改建为住宅楼盘，其中的共管公寓房源拟于今年一季度上市，定价范围将从一居室的140万美元（约合人民币870万元）到五居室的1500万美元（约合人民币9319万元）不等。这座建于1927年的建筑，将采用巴克莱街(Barclay Street)100号这一地址，并保留其饰以藤蔓、花鸟雕刻的奢华外观，同时由室内设计师亚历山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新设计大厅。

开发商竞争日益升级

为了脱颖而出，开发商们都在专注于建筑、室内装潢的设计和工艺。“每家公司都在设计高水平的作品，”房地产营销公司Terra Development Marketing的总裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)说，“我认为，这跟我们在2008年之前看到的情况有很大不同。2008年之前，开发商基本上是按照自己的市场定位来建房，而不是为了将购房者吸引到自己的市场。”Terra Development Marketing为霍尔斯特德地产公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨询服务。

今年在纽约亮相的建筑师包括普利兹克奖(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，设计了伊丽莎白街152号(152 Elizabeth Street)——一栋精品共管公寓楼，由纽约公司Sumaida and Khurana开发。该楼盘将融入安藤的标志性元素，包括浇筑混凝土、镀锌钢和大量的玻璃，其中仅有七套从两居室到五居室不等的公寓，占据半个楼层的户型起价在590万美元（约合人民币3665万元），占据整个楼层的起价在1500万美元。

在西切尔西(West Chelsea)的高线(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)设计的、线条蜿蜒的共管公寓楼引起了关注。该楼盘位于西28街520号，包含37套单元。开发商是Related Companies。巴西建筑师伊赛·魏因费尔德(Isay Weinfeld)在纽约设计的第一座建筑，正在西27街527号拔地而起。这处占据整个街区的开发项目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group开发，其中将包含两栋公寓楼，内含36套一居室到四居室的公寓。

还有位于西29街515号的515 Highline，是一栋包含12套单元的共管公寓楼，有着波浪形的立面，正对着高线公园，是新加坡建筑师、开发商曾仕乾(Soo K. Chan)在纽约的第二个项目。这栋共管公寓楼由Bauhouse集团(Bauhouse Group)开发，将于本月开售，价格为500至2500万美元（约合人民币3106万至1.6亿元）。就在该项目开工前，曾仕乾开展了他在纽约的另一个项目——Soori High Line，一栋包含31个单元的共管公寓楼，它带有十几个私人泳池，位于马路对面的西29街522号，开发商是Siras Oriel Development。

“施工质量肯定会有提高，”Urban Compass负责新开发项目的罗伊·金(Roy Kim)表示。他说，购房者将不仅拥有更多选择，“而且还有真正精心设计的优质项目可供选择。人们的要求变高了。”

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。