为吸引中国游客 澳洲旅游公司出奇招：登高飙歌打麻将

据《南华早报》报道，为了吸引更多的中国游客，组织游客攀爬悉尼海港大桥的攀桥公司（Bridge Climb）宣布了一项可以让中国游客在离地134米处引吭高歌的新项目。

这一活动被称为“卡拉OK攀登之旅”（Karaoke Climb），勇于登高的游客可以在大桥的最高处大声演唱五首中文流行歌曲中的一首。此次“卡拉OK之行”将只在2月16日至2月28日这12天之内有效，以庆祝2月19日的中国农历新年。

这是国外景点为了吸引人数多、开支大的中国大陆游客所采取的最新举措。2013年年初，该攀桥公司为说普通话的中国游客引入了“中文攀登之旅”（Mandarin Climb）项目，此举吸引了超过1万名年纪在10-80岁之间的大陆游客。自1998年开通了大桥攀登活动以来，已有约2万名来自中国香港的游客成功登顶。“中国大陆的攀登者大多来自北京、上海和广州。随着成都和其他二线城市开通了直达悉尼的航班，来自这些地区的游客也在日益增加。”该公司的市场业务经理舒马克（Phillip Shumack）说道。

“中文攀登之旅”根据中国游客的需要会配有一名中文导游和评论员。“随着中国游客的增加，我们感到为中国游客创造一种定制的体验非常重要，这样可以使他们分享这种标志性的澳洲体验。”舒马克说道。

中国游客登上悉尼大桥的桥顶唱卡拉OK

这些年海港大桥上以中国人为主题的其他活动有很多，包括传统的舞狮活动和麻将冠军赛。“在今年的中国农历新年期间，我们希望继续进行这种活动，借用中国人对卡拉OK的热爱来创造一个旅游产品，让他们有机会在全球最具辨识度的地标之一做这件事情来庆祝新年。”舒马克说。

只需支付与普通攀登一样的价格，人们便可在桥顶演唱五首中文流行歌曲中的一首。这些通过网络票选的歌曲包括《朋友》和《月亮代表我的心》。攀登者登上的平台将配有等离子电视、迪斯科球、麦克风和具有音乐厅风格的扬声器。

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澳洲房价走势预测：悉尼增幅或减半 昆士兰风头最劲

澳洲房地产中介公司McGrath总裁麦克格拉斯

据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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英国大学毕业生就业率攀升 具备专业技能与高科技人才最紧缺

根据一项新的调查，今年英国大学生毕业后寻找工作时，职位空缺的数量会比往年多，这反映出雇主们对英国经济的信心在增加。

英国大学毕业生工作职位大幅增加

今年招收大学毕业生的工作职位预计将增加11.9%，是去年和前年的两倍。

这是英国经济持续两年增长、GDP超过经济衰退前的水平之后，大学毕业生就业职位自2007年以来的最大增幅。

在2014年，估计英国全国的雇主总共提供了21682个就业职位。

这项在1月27日公布的最新调查，是由英国大学毕业生招聘协会AGR进行的，调查结果基于该协会的200个成员的反馈。

预计IT和电信部门的就业职位增幅最大，为26.9%；其次是政府部门，增幅为23%；建筑业的增幅预计为22.1%；工程和投资银行为12.3%。

但是今年在咨询和企业服务部门的大学毕业生职位空缺将减少5.3%；能源、水等公用事业部门的职位空缺也会有小幅下降。

这项调查结果还显示，许多公司已经准备向毕业生提供就业机会，接受调查的72.7%的雇主说，他们今年会招收毕业生，而在2013年，只有54.7%的雇主有这样的表示。

调查说，在2013/2014年度，有44.8%的雇主报告仍然有职位空缺，其中最多的在IT和电信部门，有11.8%的大学毕业生职位持续空缺。

一些雇主称，导致职位空缺的主要原因是缺乏具有专业技能和高科技的求职者。

但也有雇主说，拒绝企业提供的就业机会的大学毕业生人数也在增加。

所以如何招聘具有合适技能的大学毕业生，以及如何寻求适合自己专长的职位，都是未来雇主和大学毕业生应该关注的方面。

 

马来西亚购房的税费详解

1 契税

根据房地产总价按比例征收，0-10万令吉为1%，10-50万令吉为2%，50万令吉以上为3%。

2 律师费

根据房地产总价按比例征收，0-15万令吉，律师费用1%；15-85万令吉，律师费用0.7%；85-200万令吉，律师费用0.6%。

3 贷款印花税

贷款总额的0.5%

4 贷款律师费及杂费

贷款总额的约0.8%

5 门牌税+地契税

1500令吉左右(公寓)

6 物业管理费

100平米房子每月500-1200令吉

中国人在大马购买一手房，从看中到办完手续一般要两个月以上，其间需多次往返。而且，购房和贷款都要聘请律师，律师费约房价的0.4%-1%。

如果你相中了房子，便可缴付房价3%左右的定金并签订购买意向书。14天内备齐贷款材料向银行申请贷款，并交付房价7%的定金。贷款可以本人亲自申请也可委托开发商向银行申请。某房产中介称，外国人在大马申请房屋按揭贷款的额度约为房产总值的50%-60%，贷款利率约为4.2%-4.6%。

房款都打到政府监管账户，不是直接给开发商。其中的5%会留18个月，如果没有任何质量问题，才会根据住房修建进度分批次发给开发商。

在大马买房需要支付的总费用约为房价的1.40%至4%，其中印花税约3%内，地契税年缴约数千元人民币。

马来西亚政府为了避免房地产投机，设置了房地产盈利税。一家中介公司房产经纪人介绍，目前不动产盈利税征收标准是：“两年内出售的，税率为增值部分的15%，2-5年出售的为10%，5年以上出售的免征”。2014年起，当地政府将提高征税标准为：“持有房产5年以内出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的免征。”

此外，吉隆坡等大城市的房产物业费较高，每月每平米约7元人民币，购房投资的话也要把这部分成本计算进去。

如果在马来西亚购买一套200万元人民币(单位下同)的新房，购买时缴纳的费用大体包括：印花税约3%，6万元；律师费按中等收费标准计0.7%，1.4万元；其他费用约400元，共约7.44万元。

购入后，持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年，物业费每平米每月约7元，按房屋面积百平方米计，约1.7万元/年。明年1月起，如5年内以250万的价格卖出，则缴税15万元。

西班牙房产投资案例（二）：“房子再便宜，咱都不能要！”

在海外置业投资，问题千千万万，但汇集起来最关键的问题无非是：如何对房屋的质量把好关？今天我就用自己亲生参与的案件与大家分享如何鉴别房屋质量。

2014年的4月，来自于浙江的金先生来向我咨询全家投资移民方案，他在中国主要从事餐饮业。考虑到其子女的教育和食品安全健康等问题，通过在西班牙经商多年的好友周先生牵线，决定举家移民西班牙。

和他会面后，我首先建议他先找住宅再办理后续的移民事项。金先生夫妇申请了30天的旅游签证并且成功延期至50天，有了充足的时间作为保障，金先生誓要找到自己满意的未来之家。

在其老友周先生的协助下，金先生首先在马德里的La Moraleja区开始了地毯式的扫房考察。两个星期后，已经看了超过30套别墅的金先生，升级成为半个“马德里别墅专家”。但家中四位成员众口难调，这30多套别墅中鲜有让全家都满意的。

几天后的一个下午突然接到了金先生的电话，他欣喜地说，终于找到全家人都满意的房子了，希望能尽快办理买房手续。大喜之下，我们立即对房屋展开法律调查。金先生看中的是La Moraleja区的一套别墅，房型好，装修得体，面积为175.4平方米，自带24.2平方米的院子。最重要的是，房东热情地表示愿意尽快脱手别墅，并在价格上给予优惠。经过我们和金先生的对比，百米内相似的别墅价格都要高出其5%－10％左右， 金先生认为这是难得的机会，所以一再叮嘱要尽快完成交易手续。

我方律师与房东Carlos就定金合同的内容和签署时间进行了磋商，Carlos很配合的和我们达成了共识。根据法律程序，我方律师向房东索要房契进行房屋数据核对。但不知何故，一向配合的Carlos找出各种借口开始拖延。

律师的职业直觉感到其中可能有问题，于是向房屋所在地的财产登记处索取了该房的官方登记信息。奇怪的事是：根据Carlos提供的房屋面积分布图，该别墅的面积有175平方米，而根据该地区财产登记处的信息，该房屋的面积仅为130.70平方米，两个数据中的面积相差25%，这是为什么呢？律师致电Carlos进行询问。Carlos解释到：2010年，自己对别墅进行了扩建，在二楼的平台上搭建了一层楼，所以两层的房子变成了现在的三层。根据西班牙现行的市政规定，考虑到建筑的承重性，房主和邻居的人身安全，凡是建筑扩建都必须向当地政府提出申请，并附上扩建图纸，通过政府批准后方能开工，否则属于非法建筑。在我们的坚持下， Carlos拿出了政府的批文，该批文明确指出Carlos 扩建的44.3的面积中，只有12.5平方米可以使用，剩下的31.8平方米属于非法建筑，应该在2013年5月前拆除。

随后，在对相关文件的进一步研究中还发现了另外一个问题：这栋别墅的属性是（Vivienda de protección oficial），中文译为官方保护房，这和中国的经济适用房有些相似。这种特殊的房源可能大家还不了解：它是西班牙在城市扩张时，为了吸引更多的家庭来本地小区定居，区政府会出台一些优惠政策，比如子女众多的家庭自建别墅，政府会给予税收优惠或财政补助。作为交换，政府限制这类房屋用于营利目的。因此每次出售，出租前均要申报政府批准，而且房屋的售价要按政府当年的限定价格来出售，不能自主定价，如果买来投资，无疑对未来相当不利。

听了我们的调查结果后，金先生点头称是：“这房子我们不买，再便宜，咱都不能买！”

两星期后，经过多方寻找，金先生在别处看中自己喜欢的另一处房产，通过了律师调查并顺利地办理了各项手续。

诚然，买房时都希望能以实惠的价格买到自己心爱的房产，但有时候价格并不是越实惠越好。像金先生第一次看中的房子，虽然看上去实惠，但实际上因为没有按照市政府规定在2013年拆除违建部分，如果被蒙在鼓里购买此房后，不但要支付一笔拆迁的费用，可能还要面临市政府的罚款。最郁闷的是，自己花钱购买的房屋面积将在拆除违建部分后大范围缩水，并造成不可挽回的损失。

在此建议，买房前一定要寻求专业律师的帮助，认真核对房屋的各项资料，仔细地对房屋的各项背景进行法律调查，规避未来可能出现的各种陷阱和纠纷。

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纽约7号地铁延伸线贯通曼哈顿西侧 推动房市繁荣

7号地铁延伸项目成功的关键在于该线经由纽约最繁忙的交通枢纽──中央车站Grand Central）和时代广场（Times Square），将曼哈顿西侧与整个运输系统串连起来，它还是高架公园High Line一端的入口点。

7号地铁线位于34街哈德逊园区(Hudson Yards)车站的规划图

地铁建设工人们正在纽约地底下加紧赶工，以期完成纽约市25年来首座主要的新地铁站──7号地铁线的34街哈德逊园区(Hudson Yards)站。该新站可望让曼哈顿一处长期被忽略的街区活跃起来。

纽约交通当局到目前为止已经花了7年时间、耗资24亿美元建设7号地铁线，其主要功能是连结法拉盛与曼哈顿，以及接送观看纽约大都会与美国网球公开赛的球迷们。而今，这条地铁线将延伸至曼哈顿11大道，经过曾是恶名昭彰的“地狱厨房”(Hell’s Kitchen)没落地，那里还有一处公车总站和通往新泽西的隧道入口。

这条延伸线工程曾被耽误。不过，相较于历时80年的计划、目前仍在建设的第二大道地铁线， 7号线的进度己算是快速的。

MTA发言人奥尔提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警与保全系统的问题将竣工日期推至2015年四月。MTA同时负责纽约市内地铁、公车等通勤大众交通运输。先前的延误归咎于两座手扶梯机械故障。

哥伦比亚大学历史与社会科学教授杰克逊 (Kenneth T. Jackson)称道，这是一条非常重要的地铁延伸线，将会写下历史新的一页。杰克逊教授同时身为纽约市百科大全编辑之一。

这个项目因前市长彭博的支持而进展顺利。他发想的新型融资结构为该项目免掉因寻求联邦资金而造成的冗长程序。不过也招来一些批评，认为这个发想将令本地纳税人背负数十年的财政重担。

新站的建设是哈德逊园区(Hudson Yards)发展的关键，这园区将建盖十几座摩天大楼、一座文化中心和公园，以取代曾是残旧工业楼宇的街区。

根据纽约大都会运输署MTA估测，截至2025年，哈德逊园区站每日将有20万名乘客。相较之下，MTA最繁忙的地铁站时代广场站，目前每日19.8万名乘客进出。而整个MTA系统每日运送约580万名乘客。

藉由新居民与商店的入驻，新车站将可改造邻近地区。这类似百年前掩埋路面铁路线的决定，其留下了从中央车站起被烟煤覆盖的轨迹，改变了曼哈顿的地理样貌。那条公园大道(Park Ave)，现在是奢华的代名词。

不过，批评者称：略过联邦障碍也意味着失去联邦援助。纽约市提供给哈德逊园区地产发展商减免高额的物业税，会成为纳税人沉重的负担。

非营利机构财政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反对彭博的财政计划。该机构首席经济学家裴洛(James Parrott)表示：这对于纳税人民来说是个可怕的政策。它正在花费人民的钱，并且会持续二至三年。”

公民预算委员会CBC主管Charles Brecher也认为：从短期看来，纽约市必须为它补助津贴。

为了延伸交通线，MTA开挖了1.5英哩(约2.4公里)的隧道，从西26街第11大道到时代广场。这个车站将占据1,212英尺长，相当于369公尺。

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全球商业地产投资趋势：伦敦、纽约、东京、巴黎最吸引人

世界经济论坛（World Economic Forum）于1月23日发布的一份研究报告显示，全球房地产直接投资量已恢复到2014年经济衰退前的荣景，预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元，而美国一线城市的商业地产投资额在2014年一年内就增加了66％。此外，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。

英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军

全球房地产投资将持续增长

拜强劲的世界经济发展之赐，2014年全球房地产总直接投资金额估计达7,000亿美元，这个数字自2006年之后就不曾再超越过。世界经济论坛的研究预测，今年世界经济将成长10～15％，到2020年的房地产直接投资金额将达1兆美元。

世界经济论坛表示，全球投资市场好转归因于以下几点：投资委员会制定更趋严苛的承保标准与更多的审查制度，让举债经营的现象减少，同时抵押资产的净值增加。此外，来自亚洲与新兴市场的资本涌入，再加上因低利率和新的监管环境吸引更多的法团投资者（institutional investor ）等，都是让房地产前景被看好的原因。

30个主要城市掌握全球总投资量的50％

在过去10年里，全球30个城市共吸引到5兆美元的商业房地产直接投资金额，这个数字占总金额的一半。在2014年的排名中，美国是吸引最多商业地产直接投资的国家，共有18个城市入围；而欧洲占6个城市。

在美国，一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66％，而全美整体商业地产市场的平均值是37％。

2014年吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市分别是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 东京
  4. 巴黎
  5. 洛杉矶
  6. 波士顿
  7. 旧金山
  8. 芝加哥
  9. 华盛顿
  10. 悉尼

2014年，最吸引商业地产直接投资的城市还有多伦多、墨尔本、达拉斯、中国香港、美国加州圣荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥尔摩、首尔、费城、休士顿、亚特兰大、都柏林、圣地亚哥、丹佛、凤凰城、迈阿密、柏林以及西雅图。

2013年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 东京
  4. 巴黎
  5. 洛杉矶

2012年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

  1. 伦敦
  2. 纽约
  3. 巴黎
  4. 东京
  5. 洛杉矶

“超级大交易”

让伦敦、纽约、东京和巴黎胜出

伦敦、纽约、东京以及巴黎这4座城市在2014年的商业地产直接投资额就占了全球的19％。从2012～2014年3年的排名中，因为存在“超级大交易”，所以让伦敦、纽约、东京和巴黎能够坐拥江山、稳固不动，一直名列全球前4大商业地产直接投资金额最高的城市。

在伦敦，“超级大交易”有2个：分别是全英最昂贵的地标办公大楼——“小黄瓜”（The Gherkin）和汇丰银行（HSBC）办公大楼。据悉，“小黄瓜”于去年的开价是6.5亿英磅（约9.74亿美元）。

纽约的“超级大交易”是“华尔道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交价为19.5亿美元；在东京的“超级大交易”是邻近东京火车站附近的“太平洋世纪大厦”（Pacific Century Place），去年的开价是16亿美元；而巴黎的“巴黎香榭丽舍大街万豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成为当地的“超级大交易”，去年的交易金额是4.68亿美元。纽约和巴黎这两地的酒店买主皆来自亚洲。

市政透明、房价稳定与科技雄厚

二线城市也吸引投资者

在北欧，中型城市的房地产投资也很热络，如德国的杜塞尔多夫（Dusseldorf）、汉堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奥斯陆和哥本哈根等城市也吸引了许多企业租户和投资者，因为这些城市的市政透明、房价稳定、科技雄厚还有环境方面等指标都不错。

值得注意的是，爱尔兰首都都柏林从2013年93名跃升到去年的24名，办公大楼租赁方面，在过去一年里是全球增长速度最快的城市。

世界经济论坛提到，美国的二线城市，如：费城和迈阿密，来自美国国内的法团买主增加，但是海外买主似乎对这些城市不感什么兴趣。世界经济论坛估计，今年美国二线城市的商业地产交易量将增加，因为有更多资产出售。

世界经济论坛还说，2014年大部分亚洲的房地产热钱集中在东京、悉尼、墨尔本、中国香港以及首尔等市场。但是因整个地区的透明度较低，在亚洲的二线城市能吸引到的资金更少。近年来，中国开发商正积极拓展海外市场，主要以伦敦、纽约、旧金山、多伦多和悉尼这几个城市为主。

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美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律

美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不 虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快？

图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平 均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。

美国房租、房价对比（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了 房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末， 房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”

后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

纽约实际房价
波士顿实际房价与通胀率

洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀 后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣 布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样 的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造 富的驱动。

洛杉矶实际房价与通胀率图
旧金山实际房价与通胀率

结语

希望读者能够记住这样几个规律：

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线 城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是 否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

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中国富豪3400万澳元拿下悉尼地块 澳洲买地大计陆续有来

中国实业家冯海良（Feng Hailiang）已经进军澳洲房地产市场，在悉尼内西南区拿下一大块住宅开发地块，并打算在城市各地收购更多土地。

冯海良通过他的海亮集团（Hailiang Group），以3400万澳元拿下了位于垦思区（Campsie）Canterbury路一块4416平方米的地块。该公司计划投资7087万澳元在这个地块打造一个混合用途的开发项目，其中包括至少200套公寓，并设有商业及零售空间。这个开发项目将通过融资和一些新债务来筹措资金。

悉尼内西南区的Robbo零售店将由中国富豪开发成混合式住宅

据说冯海良的身家为17亿美元（21.4亿澳元），54岁的他在中国富豪榜上排名第90位。海亮集团是中国最大的铜管和铝合金制造商之一，该公司一直在积极向房地产开发和农业领域拓展。坊间盛传它还盯上了西澳Kununurra附近18万公顷的Legune Station。

海亮集团通过在中国香港上市的子公司发布媒体声明，称它“看到澳洲的房地产市场在蓬勃发展，认为现在是抓住机会探索国际房地产市场的好时机”。

去年中国在澳洲商业地产的投资翻了不止一番，超过25亿澳元。

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在法国租房需支付哪些维修费？

房客在签署租约后，一般按现状入住。当原来的门锁不能确保安全时，房客可在入住之前要求房东安装防盗门或防盗锁。在入住之后自行更换门锁的房客，最好事先告知房东，并说明更换门锁的原因。由于在更换门锁之后，往往无法恢复原状，因此需要告知房东，今后在搬迁时，门锁不再更换。

在法国租房需支付哪些维修费？

除非事先得到房东同意，否则房客因其需要而安装防盗门不能要求报销。事实上，当搬迁时，房客常为更换门锁给房屋带来的增加值要求房东给予补偿，或要求将补偿从其他费用中扣除。但房东并无相关的法律义务，因为根据1987年8月26日的87-712号法令，门锁的更换属局部维修，应由房客支付费用。该法令确定的应由房客支付的局部维修保养还包括：

  • 门窗开关件、合页、门把手、搭配、插销、螺栓和挂钩。
  • 损坏的玻璃和油灰
  • 遮光帘、百叶窗、提拉绳、滑轮和百叶片
  • 锁和门闩、钥匙和其它小部件
  • 栏杆、螺栓、销键

未列入以上名单的维修由房东支付。

根据1986年12月23日法令第18条，公共面积的局部维修也可由房客在物业费中摊销，包括：

  1. 房客所享受的直接服务;
  2. 房屋常用件的保养费 
  3. 租约费 
  4. 电梯间维护费 (电梯按钮、门合页、门锁、关门机件、电梯滑槽、门栏安全装置和光电装置)
  5. 楼梯平台维护费（电动或气动门、门锁、门把手、门铃） 
  6. 房客还应购买包括维修门锁在内的住宅防盗险。

房东可根据前一年或上个季度的物业费收取上述费用的预付款，并在年底根据向房客提供物业费清单结算全年费用。

房东的义务是提供处于良好使用状态的住房并支付非局部维修的费用。必要时，双方可就约定相关维修由房客承担，相关费用从租金。该协议需注明：

-房客所需进行的维修

-相关费用从租金中扣除

-免除租金的期限

房客提前搬走时所获得的补偿