juwai – Page 274 – Just another WordPress site

泰国移民政策有哪些？

泰国其实是一个非移民国家，但是它允许一定数量的中国公民长期定居于泰国。近几年泰国的移民政策变得越来越宽松，当然还是有一定的条件和要求，如果你想移民于泰国，那么你就必须要全方位的了解这方面的知识。如果你觉得移民泰国相关的手续比较麻烦，你可以找一个靠谱的中介公司帮助自己。今天我们来详细了解一下，泰国移民政策具体有哪些？

泰国移民签证的办理是有条件的，最常见的移民签证是亲属移民。如果你想奔赴泰国定居，那么你必须要有泰国公民的配偶或者父母养父母也是可以的。如果你有泰国公民的子女，包含养子女，也允许定居移民到泰国。只要有一定意义上的亲戚关系都可以凭借这方面的优势长期移民定居于泰国。当然一些基本的资料你必须准备，比如护照，照片等等。

你想通过最快速的方式移民定居于泰国，那就是结婚移民。外国人士是可以与太极人士结婚的，并且可以取得永久居留的资格。如果你是专业人员，也是可以选择移民的。专业人员移民需要满足以下几个条件：申请者的专业对泰国的发展必须是有利的，每年的收入不能低于1万美元。年龄必须在25岁以，并且他的专业必须是泰国当地比较缺乏的专业人士。

还有一种移民就是投资移民。这一种类型的受众范围是比较广泛的，它最低的投资额度是不能低于100万至300万泰铢的。在投资移民当中，最火热的项目莫过于房地产投资，泰国的房产它的增值空间是比较可观的，平均保持在4%左右，很多投资人士都在其中获得了较丰富的收益，因此是大家不错的选择。

泰国的大学有哪些是比较出名的？

泰国也有很多大学在世界上是非常出名的，泰国的大学具体有某种比较出名的，接下来我们详细了解一下。

玛希隆大学

这所大学成立的时间是比较长的，它是一所非营利性的公立高校，学校的人口范围一直保持在5万至249,999左右。是一所男女同校的大学，而且他还设立了很多相关的课程，某些说学士学位，联邦等等。

宋卡王子大学

这学校一内非营利性的公立高校，他的分校在普吉岛，他是泰国教育部正式认可的高等教育机构，学生数量也是比较多的，平均保持在3万至35,000左右。设的课程也比较多，同时内设的学位也很多，其中包含了学士学位，硕士，博士等等。

泰国法政大学

该大学位于曼谷，也是泰国官方教育机构所认可的公立高等教育学校。该学校的人口数量也平均保持在3万至4万左右。内部所提供的课程也是非常全面的，每年前往该大学留学的人也不在少数。

纳瑞轩大学

这所大学在泰国彭世洛府，成立的时间也是比较早的。这所大学不管是在泰国领土还是在国际上，声誉都非常的不错，同时也是泰国最有潜力的大学之一。的这些专业都是非常全面的，其中包含了农业大学，自然资源，环境科学，建筑学等职务课程。

泰国还有很多发展比较好的大学，每年大学的容纳人数一直在不断增加，同时前往大学深造，留学的人也在不断增加。和欧美这些不断进行划分，泰国的大学在教育体系上虽然没有他们全面和完善，但他们也有比较突出的专业，因此留学的人可以针对性的选择。

泰国芭提雅房价如何？

泰国所有城市曼谷的房产价格是最高的，芭提雅这座城市的总体房价相对来说比较低，但是大部分投资者较优的选择。2019年至2020年，泰国芭提雅房价发展状况如何呢？房产类型不一样，房产价格自然存在差异，同时每一套房产类型所带来的租金回报率也是存在差异的。泰国芭提雅有东方夏威夷的称号，每年前往这个城市的旅游人数一直都很多，所以房产投资这个项目还是比较火热的。

根据相关的数据可以得知芭提雅总体的平均房价，一平米大约在1~2万人民币左右，每个月的租金大约为3600元人民币，该城市的房地产租金回报率平均保持在4%~7%左右，有些地方可以高达8%，但是这种现象比较少。芭提雅的海景房是比较受欢迎的，一平米的价格大约为1.2~3.6万元左右，当然在近几年的发展中还会不断的上升。

芭提雅公寓的平均价格一平米大约为1~5万元平方米左右，住宅的平均价格一平方米大约为2~4万元左右。芭提雅100万以内的房产项目还是比较多的，当然投资者在选择的时候还是要多角度去考虑。芭提雅是一个非常适合休闲度假的地方，所以投资它的海景，房产回报率要比预期的高1%左右。与亚洲其他国家的一些层次相比，投资泰国的这些城市比较有升值空间。

2020上半年全球各地的房地产都受到了一定的局限，虽然销售量在一定程度上下降了，但以疫情只要得到控制，经济还会在一定程度上回升，房产价格也会慢慢的上升起来。房价出现大幅度的下跌是不可能的，所以在今年投资房产一定要选择保值增值的地方。

疫情下的全球楼市变局：韩国首尔房价暴涨曼哈顿公寓遇冷

新冠肺炎疫情影响下，全球房地产市场出现不少意料外的新变化。疫情阴云下，绝大多数行业都遭受巨大冲击，企业破产丶员工失业等情形并不鲜见，但许多城市特别是国际大都市房价却不降反升。

韩国首尔房价暴涨

韩国首尔近期出现了一波涨价抢房潮。据韩联社援引一份社会组织发布的报告，今年5月份，韩国首尔公寓售价从2017年5月的8.4亿韩元，跃升至12.9亿韩元，平均上涨4.5亿韩元（约37.5万美元），涨幅高达53%，为近30年来最高。

房价急剧上涨的同时，还伴随着成交的大规模放量。韩国官方近日发布的数据显示，7月份，韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍，月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

事实上，近3年来，韩国政府累计颁布了20馀项房产新政以抑制楼市过热，但成效并不明显。在居外网挂牌的韩国首尔王国地产（Kingdom Inc.）经纪人李镇禹在接受中新社记者采访时表示，近期的确感受到了首尔的恐慌性购房热潮。在韩国，有钱人都想在首尔买房子。首尔楼市与中国部分中心城市一样，房地产市场长期供不应求，加之，韩国政府的住宅供应政策方向与市场不适应，导致供求矛盾愈发突出。

由王国地产代理的韩国首尔市中心星级酒店在居外网上挂牌，建筑面积达3523平方米，共20层，城市景观。欢迎点图了解详情

一般而言，在城市化进程基本结束的发达国家，其房地产市场会渐趋平稳，如果没有剧烈的外部刺激，房价难现急速涨跌。但韩国似乎并不符合这一规律。特别是疫情後，韩国首尔地区出现恐慌性购房潮，房价涨幅明显。

全球性的流动性过剩被视为带动包括韩国在内多国房价上涨的重要原因。新冠疫情以来，全球特别是发达国家货币史无前例大放水，多国利率下降至历史最低水平，各国股票丶房产丶黄金等多种资产价格普遍上涨。

易居房地产研究院发布的一份报告显示，二季度，包括纽约丶洛杉矶丶伦敦丶东京丶首尔丶多伦多丶新加坡丶香港丶北京和上海等全球10大都市房价指数连续两个季度“逆势”上行。大城市特别是国际大都市的房产成为资金的“避风港”。

纽约曼哈顿公寓遇冷

也有部分区域展现出不同的趋势。作为美国乃至全球最繁华丶最富有的区域之一，纽约曼哈顿的楼市却遭遇寒流。

根据纽约地产评估公司Miller Samuel与房产中介巨头Douglas Elliman的一份报告，7月份曼哈顿的合作公寓和公寓的签约合同数量与一年前相比下降了约57%。高端市场受到的冲击尤为严重，价格在400万至1000万美元的合作公寓跌幅超过75%。

Amy Wang是纽约知名高端地产公司Brown Harris Stevens的住宅销售代理人。在接受中新社记者采访时，Amy Wang表示，疫情影响下，曼哈顿住宅市场的确出现明显的销售下滑迹象。去年7月1日到8月24日，曼哈顿成交住宅1879套，而今年同期这一数字是860套，下降幅度约为54%。公寓售价也显着下滑。不过，选择降价抛售的业主并不多，许多房主仍在等待观望。而外来人口减少被视为曼哈顿楼市遇冷的主要原因。

相较买卖，住房租赁市场受到的冲击更为明显，“租房市场非常疲软，过去楼市最为依赖的外来人口很难进来，房租明显下降，不少住宅租金下滑25%甚至更多”，Amy Wang表示。

中国买家可能在其中扮演了重要角色。亚洲房产科技集团居外IQI董事会执行主席Georg Chmiel对中新社记者表示，最新数据表明中国买家仍然是美国楼市最大的外国买家群体。居外网历年的中国买家美国楼市询盘趋势显示，华人买家在美国主要的购房地点就是西海岸的洛杉矶和东海岸的纽约。

此外，疫情防控和保持社交距离的要求可能也是导致曼哈顿楼市短期遇冷的重要原因。一个现象佐证了这一点：在曼哈顿楼市降温的同时，纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报导，汉普顿丶纽约威彻斯特县等区域7月份均出现住宅销售倍增的情形。业内人士指出，新冠肺炎疫情大流行，数十万富裕的纽约人逃离该市，前往人口不那麽稠密的郊区，带动这些地方房地产成交量急速增长。

来源：新浪香港
责编：Zoe Chan

韩国楼市火热掀“恐慌性”抢购潮｜居外专栏

中国香港楼市疯狂抢购潮，大家可能已经见怪不怪。香港物业已经常被媒体报导，为全世界最贵的城市！但在南韩，楼价最近几年也是节节上升，升势愈升愈有。即使南韩政府在过去 3 年，累计已颁布了 23 项不同的辣招，南韩首都首尔的楼价，并没有回落。

2020 年 7 月首尔公寓的平均售价已经突破 10 亿韩元，折合港币超过 650 万，相比 3 年前，涨幅达到 52%。单单今年 7 月份成交量达到 141,000 宗。而 1 至 7月份累计则为 762,000 宗，同比增长 110%，环比增长也有 37%。一个有 110 个单位的首尔新盘开售，吸引了超过 37,400 人抢购，超额 340 倍，买家疯狂程度跟中国香港不相伯仲！

其实，南韩政府对楼市的抑制措施，可谓一浪接一浪。去年 12 月 16日，针对 15 亿韩元以上的豪宅，禁止银行贷款，比中国香港的辣招更辣！但有钱人可以用现金买楼，其他人只能望门轻叹，贫富悬殊情况更严重！

至今年 7 月 10 日更提议实施囤房税，针对拥有 3 套或以上的业主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房产税。买入物业一年内出售要付 70 %销售税；两年内税率则为 60%。 11 月更於首尔地区引入了房价上限制，实行类似国内的限价出售。由於上述建议，必须获得议会通过，要等待下年才能有机会实施。

由於这段时间属於真空期，买家纷纷抢先入市。一方面赶在辣招生效前入市，同时，也怕政府招层出不穷，只会令他们错失入市机会。“恐慌性”抢购情绪，一发不可收拾。

当地学者指出低利率及供应不足才是楼价飞升的根本原因！政府辣招愈帮愈忙，根本解决不到问题核心。这些故事大家在中国香港应该感到耳熟能详，不会陌生了！

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

把握“中柬自贸”良机投资柬埔寨国宝之城正当时｜居外精选

7月20日，中国与柬埔寨宣布完成自贸协定谈判！考虑到自贸协定谈判通常都长达数年、甚至十几年都未必谈成，本次中柬两国自贸协定谈判可谓神速，而且将明确纳入“一带一路”合作！由此可见，中柬两国经贸合作拥有良好基础，今后投资柬埔寨的前景广阔。

对于普通买家而言，随着涌入柬埔寨的外来投资逐年上杨和旅游业的日益兴盛，柬埔寨房地产发展领域也相应活跃，成为东南亚地区最新的投资目标。

在全球投资者看来，投资柬埔寨至少拥有以下四大个重要优势：

当地GDP增长强劲且持续，已连续5年平均增长5%；
与中国关系密切，“一带一路”将带来重大机遇；
当地消费以美元结算，是稳定可靠的美元资产；
投资处女地，近年来房价增长趋势积极、每年5-10%的房产投资回报并不少见！

目前，柬埔寨政府对外国投资持相对积极、开放的态度。不过，与东南亚其他国家类似，外国买家无法直接拥有土地，只能以分契式产权（Strata Title Law）的方式拥有新建公寓，因此，投资柬埔寨的新建公寓成为最理想的选择！

如果要评选柬埔寨最值得房产投资的城市，拥有世界文化遗产、被称为国宝——吴哥窟（Angkor Wat）的暹粒市绝对是最热门的选择！毕竟，吴哥寺早已成为柬埔寨最亮丽名片、世界闻名遐迩的旅游胜地。数据显示，2019年吴哥寺共接待外国游客220万人次（中国成为最大的游客来源国，占38%）。

吴哥窟是吴哥古迹最精华的部分，也是柬埔寨早期建筑风格的代表，被誉为世界上最大的宗教纪念碑。图片来源：wiki

时至今日，热闹的暹粒早已赢得海内外游客的青睐，这些外国游客也正是Rose Apple Square项目的最佳目标用户！

暹粒（拼音：Xian Li；英文：Siem Reap），是柬埔寨暹粒省的省会，距其首都金边311公里，人口大约有20万人。近些年来，得益于世界七大奇迹之一吴哥寺，暹粒的旅游业快速发展。但凡到过的游客都表示，在暹粒能感受到知名旅游胜地清迈同等的轻松氛围，很适合度假娱乐，愈来愈受海内外游客的欢迎和青睐！

因此，现在投资暹粒度假房，正成为炙手可热的投资方式，而由当地一流开发商Urban Living Solutions（ULS）全力在暹粒打造的“Rose Apple Square公寓” 项目则将是您的最佳选择！

Urban Living Solutions（ULS）公司总部位于柬埔寨首都金边，专注于以社区为中心的住宅解决方案，为柬埔寨新兴中产阶级提供融住宅、商铺、办公于一体的现代都市生活方式，是最了解当地需求、并能提供最佳住宅方案的开发商。“Rose Apple Square公寓” 项目是ULS专为热门旅游城市暹粒而打造的全新活力时尚社区。对外国买家来说，该项目拥有以下4大天然优势：

“Rose Apple Square”公寓项目的方位图，游客最关注的3个地点：机场、吴哥寺、夜市都在项目周边。

“Rose Apple Square公寓”拥有共同工作区域、合住公寓、办公区域和都市住宅等多个功能区域，交错在项目的不同楼层、位置。

在历史悠久的暹粒市区，这样现代化、多功能的宜居社区，“Rose Apple Square公寓”还是第一个！

市中心活力地段

“Rose Apple Square公寓”项目位于暹粒市中心的Rose Apple路，与人气旺盛、所有游客必到的“吴哥夜市”仅有一个路口之隔，前往熙熙攘攘的Sok San路和酒吧街仅需步行10分钟，可以说，这是暹粒最热闹、繁华的地段，前往“吴哥国家博物馆”、“吴哥寺”等著名旅游景点也相当方便。

首个多功能联合社区

“Rose Apple Square公寓”拥有多个功能、定位不同的区域，提供多元化综合性社区，包括共同工作区域、合住公寓、办公区域和都市住宅。

“Rose Apple Forum”是暹粒市首个设施齐全的联合办公区和配有会议室和活动室的小型办公空间。该项目还设有可容纳150人的礼堂、3个报告厅和分组讨论室，非常适合举办研讨会、表演和会议。企业还可以向Forum办公区请求短期延用更多空间，可举办研讨会和会议设施，以及作为金边来访员工或海外顾问的活动社区。

“Rose Apple Commune”一共有40个共享居住单元，每个单元都设有私人浴室和阳台，以及200平方米的休闲空间，还配有设备齐全的公共厨房。非常适合数字化旅行一族、研究人员和创业企业家，他们可以到咖啡馆或论坛的联合办公区度过一段有意义的时光。

高品质城市生活体验

在历史悠久的暹粒市区，“Rose Apple Square公寓”是第一个提供高品质城市生活体验的社区，项目内部融现代住宅、购物、办公、商务于一体，足不出户即可体验到快捷便利的现代化的都市生活。

整个住宅大楼共7层、提供235套公寓单元，包括开间（32㎡）、一居室（47-55㎡）、二居室（72-78㎡）、三居室（136㎡）等多个户型选择，并有健身房、游泳池、瑜伽房等各类配套设施，足不出户、应有尽有。

超高投资回报率

设计之初，“Rose Apple Square公寓”就以外籍人才和外国投资者为目标买家，在项目规划、建造设计上都精益求精，完美的项目自然吸引外国买家，带来稳定、可观的投资收益！

项目内可容纳150人的礼堂。“Rose Apple Square公寓”可不仅仅只是舒适住宅，更提供多功能办公支持。

当前正高速发展的柬埔寨房市，犹如改革开放初期的国内市场，成本低、收益高！打算跟随“一带一路”政策投资海外的买家，可千万别错过Rose Apple Square项目！更多项目详情和数据，欢迎点击https://www.juwai.com/54815829.htm查看，拨打400 041 7515垂询，或直接在下面提交查询。

更多项目图片：

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选

日本拥有世界第三大经济体，是亚洲主要的增长引擎之一。在日本购买房产，就意味着您在全球城市化程度最高、发展最完善的国家之一投资。

日本是一个拥有超过1.2亿居民的大国。因此，您可以在日本购买永久产权房产的地方有数百个。从东京和大阪这样的特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，应有尽有。

居外为您总结了日本房地产市场中最具有吸引力的城市和其他地点。

如果您追求的是高增长和稳定性…

东京

在任何投资组合中，东京和与之相邻的两个主要城市都是三个至关重要的部分。它们分别是日本第二大城市横滨和小城市川崎，川崎是日本发展最快的城市之一。

虽然收益较高的房产少之又少，但偶尔还是可以获得的，尤其是在2020年2月以来，由于新冠疫情爆发、随后2020年东京奥运会推迟、入境旅游暂停等原因，价格一直在下跌。

东京市中心：新宿、涩谷、港区、千代田

在东京市中心拥有不动产的好消息是：无论是商业还是住宅，您可能不会受到任何需求不足的影响。

日本人口减少，对于供应稀缺的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，是不成问题的。像新宿和千代田这样的区，后者包括东京的“比佛利山庄”——六本木山，永远不愁没租客。

坏消息呢？东京中心区豪宅的租金收益率很低，而且要想买到“战利品资产”，您得付出每平方米1万美元以上的天价。

西区：中野区、杉并区

如果您想追求合理的价格和中心位置的组合，东京西区是合适的购房地点。

例如，中野区坐地铁到新宿只需10分钟。但是，价格却只需要东京内区的一半左右。

东区：中央区、台东区

如果您经常去东京成田机场，中央区和台东区是特别好的地方。Skyliner京成电铁是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式，从位于台东区的上野站出发。

从上野站出发，比起市中心附近的任何地方，包括东京站等具竞争力的交通枢纽，出国旅行都要方便。

东京市中心以外的房产明显更便宜，更容易买到。位于中央区的这套60.2㎡的两居室公寓以6,800,000日元的价格出售。步行5分钟即可到达地铁站、医院和超市。

南区：品川区、太田区

南区是东京都内另一个兼具经济性和便利性的地区。与东京西部和东部一样，在这里购买房产的价格约为中心区的一半。

横滨

横滨市是高新技术产业和进出口中心，主导产业包括生物技术、半导体和航运。其最大的集装箱港口在2013年被认定为世界上产量最高的港口。

横滨的房地产价格比东京本土低很多。在横滨，土地价值平均保持在每平方米25万日元（2350美元）左右。相比之下，东京许多郊区的地价都超过50万日元（4700美元）。

川崎

川崎市除了是日本最受瞩目的住宅城市之一，也是重要的重工业和高科技发展中心。日本石油公司、日本电气、东芝、日本戴尔、富士通、西格玛等大型企业的总部都设在这里。

京都

京都是日本仅次于东京的第二大热门旅游目的地，也是一个以专业服务为导向的首都，与附近的大阪和几乎具有同样吸引力的邻居神户共同构成了日本中部/西部大陆的商业中心。

自新冠状病毒大流行以来，它的价格也有所下降，尽管程度略低于东京、横滨和川崎。

如果您打算投资京都房产，它可能是Airbnb（爱彼迎）租赁业务的理想城市。不幸的是，自2018年以来，日本的Airbnb租赁业务经营变得更加困难。政府现在要求所有的短期租赁都必须获得酒店许可证。对于外国人，这并非完全不可能，但肯定是一个繁琐的过程。

抛开一切不谈，有很多人对京都及其古朴的日本帝国遗迹产生了独特的吸引力。

福冈

福冈县位于日本西部沿海，是日本九州岛的中心都市，也是日本通往东南亚的主要门户。与东京相比，福冈离韩国和中国更近，到中国台湾和东南亚也只有很短的飞行距离，地理位置十分优越。

县城福冈市的人口约为160万，正在急剧增加。主要原因是，2011年的大海啸和大地震后，东京地区的居民陆续迁入福冈，以及福冈市被指定为全球最大规模的可再生能源项目基地。

这个城市的友善、热情和轻松的氛围对家庭具有吸引力，近年来还吸引了许多新成立的公司。作为日本第一个针对外国创业者推出创新“创业签证”的城市，随着当地政府不断努力打造专业服务中心，稳步推动房价和人口增长都可与东京媲美。

如果您追求的是高收益率…

札幌

日本最北端的北海道岛，以其国际知名的冬季度假村、滑雪场和令人叹为观止的自然风光而闻名。札幌市是北海道的首府，是日本第五大城市，冬季漫长而寒冷，人口数量稳定而停滞。

札幌市也是一个以白领产业为主的城市。作为日本的学术之都，教育和信息技术是该市的两个主要产业部门，与旅游业和零售业并列。这里是日本最受欢迎的旅游胜地之一，每年的游客数量往往超过数千万人！

东京/大阪周边的卫星城市

从东京和大阪市区乘火车30～60分钟以内的小城市，由于是大城市的“卧室社区”，因此是一直很受欢迎的投资目的地。

换句话说，这些地方的繁荣是因为大量的公司员工在平日租用单位使用，然后在周末回到更遥远的城市的家中。

由于价格较低，收益率和入住率较高，这些城市是非常可行和可靠的现金流来源。

更多【居外百科︱日本购房指南】

现在您已经了解了日本最适合投资的地方。请在下面提交咨询，让居外协助您开启购房之旅。

作者：Zoe Chan

为什么选择德州奥斯丁（Austin）？

人口：奥斯丁（Austin）人口在2010-2019年间增长了29.8％，预计到2040年将翻一番，达到450万
人口素质：地区内具有大学学历的人口占46.6％，而美国的整体平均比例为34％
奥斯丁经济在2013年至2018年间增长了30.3％
科技驱动经济：科技刺激了奥斯丁经济增长的23.8％，在全国排名第四
高科技巨头：Google，Facebook，Amazon，Apple，IBM，Oracle，Dell，AMD
房价：奥斯丁中位房价：$ 415,000，与之相比，西雅图中位价：$ 767,906
生活成本：如果您在奥斯丁赚了100,000美元，那么在旧金山要赚197,923美元才能拥有类似的生活质量

面向未来，德州奥斯丁被认为是未来几年最有前途的城市之一。蓬勃发展的经济，不断增长的人口以及受过良好教育的劳动力，所有明星都与这座城市保持一致（1）。随着COVID对经济的影响开始在世界经济中得到体现，人们开始质疑奥斯丁的光辉灿烂的未来是否受到质疑。

奥斯丁是一个既适合居住又可以旅游城市目的地的宜居之地。从住宅的增长中可以明显看出，奥斯丁的人口在过去十年中增长了29.8％。在过去的十年中，奥斯丁每年还举办许多国际赛事，包括SXSW，ACL和美洲巡回大奖赛（2）。在过去的十年中，奥斯丁的酒店客房容量每年以近10％的速度增长（3）。轻松的氛围，负担得起的生活，一流的酒吧和餐馆，温暖的气候以及靠近市中心的户外活动，这些年来驱使人们前往奥斯丁，而正是这些因素促使人们继续前往奥斯丁。

一、奥斯丁经济：高科技企业为主的

奥斯丁的经济立足于支撑其经济的三大支柱：

技术
德克萨斯州
德克萨斯大学

德克萨斯州为奥斯丁市提供了稳定的就业基础。以2018年为例，得克萨斯州在奥斯丁市拥有63,900名员工（4）。这不包括与该州开展业务并因此在该市拥有业务的所有组织。

这也是为什么奥斯丁有20.0％从事管理、商业和金融领域高级人才的原因（美国平均水平为15.6％）（4）。受过良好教育的白领工人以及得克萨斯大学提供的永久对接系统，创造了以知识为基础的多元化经济，并将继续蓬勃发展。

奥斯丁最著名的白领职业是专注于科技领域的，为此创造了“硅山”（Silicon Hills）的绰号，这也是奥斯丁GDP快速增长的重要因素。随着软件继续占领世界，拥有高科技集群的地区将继续迅速扩展，因为科技仅对越来越多的在家工作的员工变得越来越重要。

尽管科技公司通常是数字世界的焦点，但传统行业一直在尝试对其工作进行数字化，以使其能够在21世纪正常竞争，COVID-19疫情仅增加了这种数字化转型的需求（8）。尽管自动化通常意味着工作的消失，但对于软件和IT领域的工作而言，这仅意味着进一步的就业增长——奥斯丁的高科技人才聚集和低成本优势使其成为寻求转型业务的传统公司的温床。

目前，由于COVID-19疫情缘故，大部分企业需要更多的自动化，并且公司需要投资以应对在家中的新工作常态，这一点非常明显。奥斯丁的科技公司将会并且正在看到云服务，后台软件平台和远程办公技术的需求激增（8）。

二、生活成本：低税收优势明显

如果您在经济衰退期间需要聘请软件工程师，他们应该放在哪里？一般而言，如果公司专注于削减成本，那么公司会将重点放在向该国更便宜的地区迁移，要想实现盈利，就必须增加收入或削减成本。

目前，由于社会分化，短期内公司搬迁的可行性将更加困难，因此，像德克萨斯州这样的州尤为可贵——相对于东西海岸沿海城市而言，税率较低，在奥斯丁这样成熟的现代化城市，其生活成本相对于其他高科技城市有极大优势。

三、房市供应：更多更富的家庭带来更强劲需求

平均而言，奥斯丁比普通美国人更年轻，学历更高，更富裕且更单身。从更宏观的角度来看，城市的增长反映了年轻人口，高人口增长率，高GDP增长率以及租金倾向。奥斯丁的房屋所有权比例低反映了当地主要人群年龄和婚姻状况。

根据经验，随着奥斯丁平均人口年龄的增长，也会变得更加富有，因为从30年代末到50年代初，不同年龄段的人的收入高峰期有所不同（19）。奥斯丁（Austin）是房地产市场的人口定时炸弹。随着城市的变老，富裕和结婚，住房需求将激增。这个城市是否会产生足够的供给来为这些老龄化的千禧一代提供住房，这将是未来十年的问题——要么通过新的房屋供应来满足，要么将提高房价。

最近十年是奥斯丁住宅市场的繁荣时期，奥斯丁的房价在2010年至2019年之间增长了84％（21）。即使房屋价格上涨了84％，奥斯丁的房屋中位价仍然比其他科技城市便宜得多。

奥斯丁对住房的需求将因人口趋势而内在增长，但随着奥斯丁人口的增长，住房需求已经并将继续加剧。净迁移人口对城市的增长是一个巨大的福音，从2010年到2019年，奥斯丁每年新增55,550人，每天增加152人（29）。按照人口趋势的发展，奥斯丁由于其年轻人口的开始组建家庭，自然人口还将有机增长将继续。

当前，奥斯丁大部分“移民”来自州外的增长，主要是加利福尼亚州和纽约州的增长。随着经济衰退的加剧，对价格敏感的美国公司和公司会找到进一步的理由裁员，以摆脱高成本的困扰。这个时候，仅从税收的角度来看，奥斯丁保持着巨大的税收优势，因为它没有州所得税，而加利福尼亚州的最高边际税率是12.3％，而纽约的最高边际税率是8.82％。考虑到生活成本和房价，奥斯丁变得更加诱人。

奥斯丁正变得越来越老，越来越富裕并且越来越多单身人口。未来几年，奥斯丁的人口将继续需要住房。随着千禧一代开始达到顶峰的收入年龄，高科技的提振将使这座城市的经济进一步繁荣。

本文由德州奥斯丁房产专家“Prospect Real Estate”支持制作。

大阪有望成为“国际金融基地”！先来看2025世博会会徽长怎样｜居外专栏

日本政府计划以大阪为中心，将关西圈和福冈县作为“国际金融基地”的候选地，以期加强吸引全球金融机构和金融专业人才入驻，从而为提升经济，增加新的动能和贡献。

大阪拥有统一交易金融衍生品和商品期货的大阪交易所，福冈的地理位置与亚洲各地都较近，且具有能利用在限定区域内放宽管制的国家战略特区制度的优点，因此，自7月以来，内阁官房丶金融厅丶法务省丶外务省等相关部门经多次磋商，基本确认了在上述两地打造“国际金融基地”；在9月底截止的2021年度预算申请中，将列入该相关项目。此前，日本政府曾计划在东京打造国际金融中心，但基於接连发生灾害的风险和新型冠状病毒疫情平息後的地区分散型社会等问题，最终决定转变战略。

日本政府已将下调高於中国香港和新加坡等其他亚洲金融城市的企业及个人税率等作为专题研究，同时探讨的措施和问题，还包括免签丶行政手续简化，“双重国籍问题”等。

备受瞩目的“2025年大阪･关西世博会”，近日发布了其官方会徽，在作为候选的5件作品中，“生命闪耀未来社会的设计”最终获选。该主题会徽，是由圆形丶椭圆形等大小不同的细胞连成环状，具有以1970年世博会标志樱花为主题丶犹如眼睛的细胞核；环状内侧的形状代表大阪府和关西。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

资深金融专家陈柏轩
带您疫后寻宝，全球创富
联系邮箱：cs@brainbridge.com.hk

日本东京圈7月新屋销售时隔10个月反弹回升

日本不动产经济研究所8月20日发布的数据显示，7月东京圈1都3县（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建住宅发售量同比增长7.8%，达到2083套。神奈川和埼玉等近郊起到拉动作用，时隔10个月再次同比增长。由于新冠疫情下居家办公普及，相比距离车站较近，客户更倾向于重视面积的大小。

这是自2019年8月以来发售量首次同比增长。4月和5月的发售量比上年降低5~8成，日本不动产经济研究所的主任研究员松田忠司表示，7月是“超出预期的数字”。

2019年24.2%的人重视“与车站的距离”，本次调查减为14.8%。另一方面，“面积”的重视程度则从26%提高至28.9%。从期望买房区域来看，“职场附近”下降约2个百分点。

Housmart的社长针山昌幸分析称，“由于居家办公普及，工作方式改变，即使离车站稍微远一点也要买大房的人增加”。

客户对郊区的关注提高，在二手房领域也很明显。二手房信息服务提供商Housmart在5~7月对约5千人实施问卷调查，发现以30~40多岁家庭为中心，买房时重视的事项出现变化。

白滨是日本闻名的海滨度假胜地，每当盛夏此地游客络绎不绝。居外推荐这栋4卧1卫的木屋位于白滨海滩附近，享有海景景观，建筑面积150平方米，房价仅约¥ 149万。

居外百科︱日本实用购房手册：

来源：新浪财经综合
责编：Zoe Chan