英國大選結果出爐:保守黨獲勝!脫歐勢在必得?

現在,僅剩最後一席未公布,保守黨已經獲得364個席位(超過326個席位)贏得本次英國大選的勝利。最新數據顯示,保守黨獲得了43.6%的支持率,工黨則只有32.2%。

這次大選中,工黨在自己的優勢選區竟丟掉了席位,面對慘敗,工黨領袖傑裡米・科賓(Jeremy Corbyn)宣布將在“反思期”後辭職,明確表示不會再帶領工黨參加下次大選。

昨晚的民調結果一出,英鎊開始瘋漲,兌人民幣彙率一路突破9.40大關。 

接下來將在12月17日舉行第58屆議會的第一次會議,正式選舉下議院院長和議員宣誓就職。

脫歐日程

隨著保守黨在大選中取得勝利,脫歐也是箭在弦上。鮑裡斯・約翰(Boris Johnson)將帶領英國政府在下個月完成英國退歐的第一階段。接下來就是與歐盟嘗試達成最後的貿易協議。鮑裡斯表示,他希望在明年12月前能夠完成第二階段

分析家指出在脫歐早期進程中,必須建立商業信心。盡管最近面臨挑戰,但是英國依然有著強大的全球投資吸引力,企業應當繼續竭盡全力為脫歐做好准備。

前情回顧:歐盟領導人在10月28日同意將英國脫離歐盟的最後期限延期到2020年1月31日,這就意味著,英國並沒有能在原定期限10月31日脫離歐盟。歐洲委員會主席圖斯克表示,這次延期是“彈性延期”,即如果英國與歐盟達成的協議能在明年1月31日前在英國議會獲得通過,英國則可以在新的最後期限之前脫離歐盟。

同時,在10月29日,議會下院表決通過了在12月12日提前舉行大選,這是自1923年英國首次在12月份舉行大選。原本在正常情況下,下次選舉將在2022年舉行,但是首相約翰遜希望能夠通過提前大選,以恢復保守黨在下議院的多數席位,並且以此來打破政治僵局從而能夠順利實現脫歐。

英國房地產市場未來將會怎樣? 

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Nationwide的經濟評論家研究發現,根據分析前一次大選前後的房價走勢,房地產市場並未有太多影響。潛在買家需要注意的是,房價的變化可能受政治因素影響不大,更多的還是取決於周邊交通或者國家經濟的發展。例如,倫敦在大選之後的房價依然會繼續上漲,但這要歸功於新的海外投資浪潮以及2021年Crossrail的完工等條件

從長期來看,第一太平戴維斯最新發布的五年房價預測顯示,就整個英國總體而言,平均房價在未來5年內將上漲15.3%,達到26.6萬英鎊。倫敦的平均房價將增長4%,其中東南地區的價格將會增長10.9%,最值得一提的是,倫敦市中心黃金地段價格將上漲20.5%。所以,提醒想在英國購置房產的買家一定要把握好未來房價趨勢。

 

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來源:英國皇冠地產
責編:Zoe Chan

馬來西亞房產投資熱點城市及區域大全

吉隆坡

馬來西亞首都,位於馬來半島西南部、背靠蒂迪旺沙山脈。作為馬來西亞的政治、經濟、文化中心,吉隆坡是東南亞地區最國際化的城市之一,地標建築是雙子塔。

吉隆坡雙子塔(圖片來源:Flickr)

吉隆坡的經濟多元。制造業發達,部門齊全,產值及就業人數均居馬來西亞全國第一。農業主要是發展橡膠,橡膠業也是馬來西亞的支柱產業之一。吉隆坡也是亞洲金融中心之一,不僅是馬來西亞的證券交易所(Bursa Malaysia)的所在地,越來越多的伊斯蘭金融機構,如世界上最大的伊斯蘭銀行,Al-Rajhi銀行也在吉隆坡落戶。吉隆坡的旅游和文化娛樂產業也在吸引越來越多的游客。

吉隆坡教育資源豐富,主要的大學有:馬來西亞大學、馬來西亞理科大學、拉曼大學和南方大學學院。

面積

243平方公裡

人口

179萬

房價中位數

137萬林吉特

獨立屋平均單價(每平方尺)

2698林吉特

公寓平均單價(每平方尺)

402林吉特

(注:數據來源:PropertyGuru,2019年12月;房價中位數基於該地區過去12個月中的成交價格計算)

吉隆坡的住宅從安靜街道的半獨立屋到市中心”金三角”地區的摩天公寓,形式多樣。主要的熱門地段有:滿家樂(Mont Kiara)、孟沙區(Bangsar)、白沙羅嶺(Damansara Heights)、安邦(Ampang)和金三角/吉隆坡城中城(Golden Triangle/KLCC),等等。

地區

滿家樂

孟沙區

白沙羅嶺

安邦

吉隆坡市

房價中位數

170萬

274萬

563萬

258萬

210萬

復合年增長率

7.0%

25.9%

28.1%

45.5%

21.0%

獨立屋平均單價(每平方尺)

1556

1439

1455

2070

2082

公寓平均單價(每平方尺)

981

1204

2137

1173

2393

半獨立屋平均單價(每平方尺)

658

——

1031

——

411

排屋平均單價(每平方尺)

523

592

1994

581

431

(注:數據來源:PropertyGuru,2019年12月;房價中位數基於該地區過去12個月中的成交價格計算)

  • 滿家樂(Mont Kiara

吉隆坡市中心西北部的一個富裕城鎮,住宅公寓和辦公大樓林立。

  • 孟沙區Bangsar

吉隆坡孟沙區(圖片來源:Shutterstock)

孟沙區位於吉隆坡郊區。當年的橡膠種植園區如今發生了翻天覆地的變化,這裡基礎設施完善,有豐富的教育資源和新進的醫療設施,同時也是一個備受歡迎的居住地,有不少高品質的小區。斯普林特高速公路和輕軌火車站方便了該地區居民的出行。

這裡還有一個被稱為”地帶”的地區,因其酒吧和餐館林立,堪比新加坡的“荷蘭村”。區內的一個演員工作室和高端書店使得該地區充滿了文藝氣息。另外,居民還可以在孟沙區體育中心參與一系列體育活動,比如,羽毛球、網球、游泳和籃球。

  • 白沙羅嶺(Damansara Heights

白沙羅嶺位於吉隆坡西郊,距離市中心不到5公裡。它被《星報》稱為吉隆坡的比佛利山莊,位列馬來西亞最昂貴的住房區之一。該地區生活方便,購物中心只有5分鐘車程之遙,更有廣場、公園、和鄉村俱樂部等設施。當地居民可以選擇輕軌、出租車或公共汽車,出行方便。

  • 安邦希裡爾(Ampang Hilir

位於使館?

中國人在越南買房須注意事項

過去兩年,中美貿易戰給許多國家經濟和出口貿易帶來嚴重負面影響,但有些國家卻也從中獲益。

越南無疑是其中一個獲益國家,吸引了許多投資從中國流向它這裡,不少企業也紛紛在當地設廠。這些投資提振越南經濟,令它去年取得7%增長。

另一方面,越南本身在數碼經濟領域發展迅速,是東南亞區域最數碼化的市場,推動當地更多富裕的年輕中產階級崛起。

這些因素都促成越南房地產市場的欣欣向榮。以高檔私宅市場為例,去年房價同比增長17%,達到每平米5518美元(相當於3.8萬元人民幣)。分析師估計,明年越南高檔私宅價格將漲10%至每平方公尺6000美元。

越南房地產前景備受看好。那麼,中國人能在越南買房嗎?他們又面對哪些限制呢?

在過去,越南對外國人買房有嚴格限制,但自2015年7月起,越南政府放寬外國人買房條例,讓外國人較容易在越南置業。

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例如過去越南政府限制外國人在一個公寓項目中,只能買一個單位。現在,這個條例已經撤除,購買公寓的數量基本上不受限。

不過,在購買某個公寓或共管公寓項目時,外國人至多只能擁有該項目的30%單位,其余70%則必須由越南公民持有。

換句話說,如果你要在轉售市場向越南人買房,但這項目的外國屋主比率已達到30%頂限,你將無法購買這項目的單位。

胡志明市第一郡豪華公寓The MARQ,2臥1衛房價約¥329萬。點擊查看房源詳情

此外,外國人買房都是50年地契。如果你與越南公民結婚,租期則可轉換為永久地契。

買房時須確保有“粉紅書

當你向發展商買房時,你還必須確保取得擁有權證書。這個證書又稱為“粉紅書”(Pink Book)。

這本粉紅小書將顯示你的房子擁有權和權限,包括你出租房產權利和類似繼承權等資訊。

簡單來說,粉紅書是用來記錄你的房產擁有權。就算法律上沒有要求一定要有粉紅書,但是它卻是最有效能證明所有權的東西。

在有地住宅方面,越南則有較嚴格限制。越南法律規定外國人不能在當地擁有土地,你最多可以租借土地,期限同樣為50年。所以,你可以獲得建在土地之上的房子和建築的所有權,但不能獲得這塊土地的所有權。這情況跟新加坡顯然有所不同。

如果50年租約期滿後,你可以申請延長租約續簽50年,但不保證你的申請一定獲得批准。

買房費用和稅費方面,外國人如果向發展商買房時,必須支付10%增值稅(VAT)、2%維修費用/累積基金(sinking fund)和0.5%注冊費。

如果打算把房子租出,你還須支付租金收入稅費,包括5%的增值稅和5%的個人所得稅。

在賣房時,雖然越南名義上沒有資本利得稅(capital gain tax),但你賣房時須支付2%所得稅,這其實就是變相的資本利得稅。

最後,外國人在越南購買房地產碰到的問題,往往都不是來自政府,而是來自賣方。所以買房時,你必須謹慎考慮所選擇的發展商的聲譽

 

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來源:聯合早報
責編:Zoe Chan

英國大選最全前瞻:投資者應如何備戰?

萬眾期待的“雙十二”英國大選終於到來,這是英國5年內的第3次大選,也是近百年來首次在聖誕月進行的大選。 在未來的24小時裡,英鎊多頭將迎來殊死一戰。

大選進程時間表

投票站開放:英國當地時間12月12日7:00-22:00,即北京時間12月12日15:00-次日清晨06:00在投票站關閉之前,民調機構不能公布任何民調數據。

值得注意的是,根據英國廣播公司(BBC)的天氣預報,周四英國許多地區迎來多雨天氣,寒冷的天氣可能會影響投票的積極性。

機構“終極”民調結果率先公布:英國當地時間12月12日22:00,即北京時間12月13日06:00英國媒體BBC和天空新聞(Sky News)將報道Ipsos的出口民調數據,給出各黨派最終獲得席位的預測。

點票和結果公布:當地時間12月12日22:00到次日05:00,即北京時間12月13日6:00-13:00,官方將陸續公布英國650個選區的大部分正式投票結果。

從時間表可知,未來24小時內,有兩個時間節點尤為關鍵:一是當地時間12月12日22:00(北京時間周五上午6:00)機構公布的最終民調預測結果從近年來的歷史記錄來看,這一數據享有較高的准確率,因此這份民調預測若出現大爆冷,恐率先掀起市場巨震。

第二個關鍵時間為當地時間周四22:00到次日05:00(北京時間周五6:00-13:00),650個選區將陸續公布點票結果。值得注意的是,對於官方的選舉結果,所有的選票都是手工統計的——有些地區在投票結束後不到一小時就宣布獲勝,但大多數地區是在隔夜才宣布的。這意味著,若選情意外迭發,英鎊多頭或將迎來一輪激烈而持久的拉鋸戰。

最新的民調結果

近兩周英鎊多頭的攻勢是有目共睹的,上周以來,英鎊兌美元從1.29附近的低點一路攀升,目前已交投於1.32上方,為八個月以來的高位

不過,對於英鎊多頭來說,本周的進攻顯得艱難得多。隨著大選臨近,市場情緒變得更加謹慎了,這周以來英鎊兌美元在震蕩中上行。周四,英鎊隔夜隱含波動率跳漲至2016年6月脫歐公投以來最高,至45%。

保守黨支持率依然領先,但優勢已經縮小

正如金十此前熱榜指出,英鎊近半個月如此矚目的漲勢是受到了保守黨將重新贏得多數席位的預期支撐。上周至今民調結果顯示,英國保守黨支持率穩步領先於對手工黨支持率。

金十整理了十大民調機構的最新數據後發現,十家機構中,五家民調機構(Yougov、BMG、Savanta、ICM、Survation)的數據顯示保守黨和工黨的支持率差距已縮窄到不足10%,其中Savanta數據顯示保守黨支持率僅領先6%。外媒分析指出,支持率差距小於7%對英鎊來說是危險的。

另外,曾正確預測2017年大選的大熱民調機構YouGov MRP的最後一次調查顯示,英國保守黨將獲得339個席位,低於此前的359個席位;工黨將獲得231個席位,較此前的211個席位大幅攀升。

這意味著,保守黨優勢大大縮小,已經不排除出現懸浮議會的可能,受此結果影響,英鎊周三一度短線急跌70點。

民調“翻車”的黑歷史

就算約翰遜民調結果領先,也不意味著保守黨就是最後的贏家,因為過去幾年不乏民調結果翻車的先例

2016年脫歐前一周,根據民意調查機構的數據,支持留歐的人一直占微弱優勢。然而公投最終結果是,英國意外脫歐,當日現貨黃金大漲近100美元,英鎊大跌逾1500點。

同樣地,民調也沒能成功預測2017年保守黨失去大多數席位的結果,當年保守黨意外僅贏取317個選區 ,導致懸浮議會產生。當日英鎊兌美元暴跌250點,黃金也跳漲。

FXstreet分析師指出,英國的民調結果一直很不靠譜,保守黨當前只是占微弱優勢。一旦投票結果僅小幅不及預期,保守黨很可能失去多數席位,懸浮議會或再次產生。在這一情況下,英鎊將受到重挫。

金融市場還擔心,懸浮議會將給1月31日的最終英國脫歐前景增添更多不確定性,從而打擊商業投資和消費情緒。

關鍵的戰場:聚焦邊際選區的席位

從理論上講,保守黨獲勝還是幾率很大。保守黨只要贏取650個席位中的326個就算是獲得多數勝利。外媒指出,由於議長和另外三名代表不投票,約翰遜只要贏取大約320個席位就足夠了。此外,前首相特蕾莎·梅兩年前已經贏得了317個席位。假設這一數字不變,約翰遜只需要從工黨的席位中贏取另外9個即可確保保守黨的多數勝利。

實際上,這一計算復雜得多,原因在於較小的政黨此前就脫歐決策一事表態模糊,近年來蘇格蘭意欲“脫英”一舉更是擾亂了軍心,全國範圍內的選民態度搖擺不一。

外媒指出,約翰遜可能需要贏得北部和中部選區的席,以抵消英格蘭南部和蘇格蘭親歐地區可能損失的席位。

此情此景,難怪約翰遜在大選前幾天坐不住了。12月9日到11日,首相約翰遜接連訪問了工黨邊緣選區,用脫離歐洲聯盟和移民議題爭取選民。

而前首相特蕾莎梅更是一改首相卸任即退出政壇的慣例,近日罕見亮相,不但力爭在梅登黑德選區連任議員,更盡用僅余政治能量,赴邊緣選區展開“特蕾莎·梅之旅”,為其他選情嚴峻的保守黨候選人拉票。

工黨黨魁科爾賓則把重心放在蘇格蘭選區,主打經濟牌,承諾勝選後施行工業國有化等大幅改革。

三種結果下英鎊的不同走向

結果1:保守黨贏得多數席位,需獲得超過325個席位。

在這種情況下,由於市場已消化預期,英鎊兌美元短期內將會上漲,但難以進一步突破1.32,英國債券將會被拋售。

此前大摩指出,就算約翰遜上台後英國也將面臨一個關鍵的選擇,脫歐最後期限將於2020年1月31日到期,英國政府要麼盡快完成與歐盟的自由貿易協定,如果失敗將導致英國硬脫歐;要麼延長過渡期。

如果約翰遜關於脫歐態度依然強硬,市場將會重新定價英國脫歐風險,期權定價英鎊長期來看有下跌到1.2815的可能。

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結果2:保守黨無法贏得多數,再次出現懸浮議會。

英鎊可能迅速跌至與歐盟達成脫歐協議之前的1.22-1.28區間,期權市場則預測跌到1.25左右。懸浮議會的結果可能會增加政治和經濟的不確定性,甚至阻礙脫歐法案的通過。

英國國債收益率將上漲,英國股市將受到打擊。

結果3:保守黨贏得不足300個席位,工黨也丟掉一些席位。工黨可能在其他黨派的支持下組建聯合政府,但科爾賓可能不得當首相。

英鎊可能測試1.22附近的2019年低點,最壞情況下可能跌到1.20。保守黨可能無法確保脫歐法案的通過,英國政府會尋求再次延長脫歐期限,以舉行第二次公投。

若脫歐被撤回,英鎊有可能出現反彈。短期利率會反映在此情況下,英國央行在2020年初將會降息。

可以肯定的是,無論結果如何,2020年將會是英國異常動蕩的一年。12月17日,新首相將帶領英國議會重新回歸,新的議會年又將開啟。

 

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來源:金十數據
責編:Zoe Chan

高租金回報、房產增值快的海外房產,其實只要壹百萬?

越來越多的海外置業者,正在將海外房產視為一種面向投資者的金融商品。與傳統的投資理財項目相比,海外置業投資有很大的優勢,在政治經濟穩定的國家購買房產,以較低的資本投入,收益穩定,收益率也高。

我們采訪了三位通過居外購置海外房產的客戶,來為大家分享他們低成本高收益的生財之道。

王女士
36歲 傳媒行業傳媒主管
購置房產所在地:馬來西亞 吉隆坡

在馬來西亞買房子真的就是湊巧,其實當時是在網上搜索馬來西亞旅游攻略,正好看到了一篇文章,是分析介紹馬來西亞吉隆坡房產投資,看著價位很合適,就動了心思。

選擇在居外購買,也是朋友介紹,他們公司之前和居外有過合作,就幫我牽線咨詢馬來西亞的房市行情,居外給人感覺很專業,詳盡地給我分析了關於吉隆坡房產的問題,像是價位、租金收益、投資前景等,加上我後來自己做了一些相關功課,最後敲定下來吉隆坡的一套房子。

近年趕上“一帶一路”的熱潮,政策的優惠讓吸引了很多國人到馬來西亞買房。而且馬來西亞房價2018年增幅排名亞洲第三,租賃投資回報率達到6%-8%,遠高於國內的大陸地區(2.66%)。而首都吉隆坡躋身世界ALPHA一線城市,2010年之後吉隆坡房價平均漲幅為9.7%,排名全球前十。

在買房的時候,也考量了文化、語言、教育醫療等方面,馬來西亞和中國文化相通、語言也相近,相對來說也更加適合國人投資與居住。而馬來西亞推出的“第二家園計劃”——外國公民持第二家園長期簽證可以在馬來西亞長期居住和工作而不用放棄原有國籍,也同樣是我選擇的馬來西亞的原因之一。

點擊查看房源詳情

馬來西亞吉隆坡的房產,3臥2衛,115萬元

  • 吉隆坡賽城核心區位,優質學校學區房
  • 精裝修拎包入住,業主每年谷底返7.2萬元,每三年房租遞增5%
  • 24小時安保服務

周先生
34歲 互聯網行業產品經理
購置房產所在地:菲律賓 馬尼拉

菲律賓算是這兩年最炙手可熱的房產投資地了吧。菲律賓是亞洲GDP增長最快的國家之一,正在經歷著十年前中國飛速發展的道路。菲律賓馬尼拉是全球人口增速全球領先,彙集了整個國家的高收入人群,和外資企業及NGO工作人員,租房需求強勁。

我也是看中了這點,所以選擇在首都馬尼拉入手了一套170萬左右的房產。雖然菲律賓房產已經熱了一段時間,但事實上,現在購入菲律賓房產依舊是一項回報很高的投資項目。菲律賓房產的租金回報率總體在6%左右,既可以享受高租金,同時又能獲得房產增值。

菲律賓對外國人投資門檻低,投資起來會更方便,從這一點來看,菲律賓是海外購房投資的好選擇。

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菲律賓馬尼拉的房產,1臥1衛, 94萬元

  • 位於馬尼拉華人最多也是做密集的帕塞區
  • 本區域有馬尼拉最大的賭場,全亞洲最大的SM商場
  • 投資回報在8%以上

金先生
42歲 金融從業者
購置房產所在地:日本 大阪

之前也有投資過澳洲的海外房產項目,算是有一點相關的經驗。趁著手裡還有余錢,想著讓手裡的錢繼續保值,就選中了相對投資成本低一些的日本房產作為投資對像。

日本的房產相對於歐美國家的房產的好處是,戶型小、成本低、脫手快,好出租。我在入手房產之前做了一些功課,對比了日本各城市的房價、租金和城市發展潛力,最後決定在大阪買房。

我入手的房子27平,不到70萬,靠近大阪地鐵的中央線,交通很方便。這種位置好的小戶型在年輕的上班族中間很吃香,當時入手的時候就看好了這點,而且這本房子本身也自帶租約,所以相當於買過來可以當現成房東,這租客合同到期倒也不愁找不到下家。

日本的房地產市場非常成熟,已經有很完善的法律法規和交易機制,經濟和政治環境也很穩定,因此日元資產其實是自帶避險屬性的。

大阪確實也是個很有發展潛力的城市,2025年大阪就要舉辦世博會,而且日本政府已經通過了在大阪興建賭場的法案,像是澳門、拉斯維加斯等著名賭城,眼見著都是靠賭場發展起來的,可以說,未來的大阪的房市還有很大的上升空間。

點擊查看房源詳情

日本東京的房產,1臥1衛,88萬元

  • 項目位置位於大阪市中央區
  • 距大阪Metro中央線【堺筋本町】站徒步5分, 交通便利,便利店徒步3分,超市徒步3分,郵局徒步8分
  • 房屋永久產權,收益穩定

 

如果對以上城市的房產感興趣的話,歡迎致電 400-041-7515 聯系居外,也歡迎分享你和居外的房子那些事兒~

香港發展新界土地 適宜采取基建先行|居外專欄

中國香港的房屋問題已經成為長期的深層社會矛盾。在香港,上車必須靠父母的話,便成為世襲制度,令社會階層難以流動、民怨不斷累積。

“明日大嶼”

而造成香港房屋問題的一個深層次原因是土地供應不足。大嶼山可以是未來土地供應的主要來源。

大嶼山具備無可比擬的策略性地利,並有完善的航空、道路和鐵路運輸交通網絡,向外連接到大灣區其他城市及世界各地,對內連系位於中環的現有核心商業區。在大嶼山附近區域新增土地應付住屋和經濟需求,有助達至更均衡的人口和就業空間布局。因應大嶼山發展而建造的策略性交通設施,亦有助紓緩新界西北現時的交通壓力,以及加強市區與新界之間的連系。為把握大嶼山的策略性優勢和機遇,行政長官在2018年施政報告中公布“明日大嶼”願景,以期為香港未來的可持續發展奠定穩固基礎。

但目前看來,“明日大嶼”排期上立法會要求撥款可能有困難,通過撥款又是難上加難。

土地共享計劃

香港行政長官在《2018年施政報告》概述了“土地共享先導計劃”(先導計劃),旨在釋放私人擁有的新界農地的發展潛力,以公私營合作模式作公營及私營房屋發展。

該原本計劃可釋放150公頃土地,應該在年中提交報告,但現在又延至2020年。長期供應似乎毫無頭緒,至於中期供應則可從動工量估計。根據屋宇署資料,2018年全年動工量只有12,609伙,是2018年全年入伙量的六成。2019年頭9個月也只有6,327伙動工,加上2019年頭10個月只有8,007伙在等待批准預售。可以預見,私樓供應在2021年開始就出現斷崖式下跌。

《土地收回條例》

剛剛公布的施政報告,提出通過《土地收回條例》來興造公屋,即使成功收回新界土地,也會受制於基建限制。可以發展的地積比率有限,難於提供大量單位、填補不足!

該條例有超過100年歷史,目的是為了便於收回須作公共用途的政府土地。因此,政府要運用條例收地,第一步是由規劃署、房屋署或地政總署等相關的政府部門確立土地的公共用途,一般是公營房屋、基建或公共設施,過程包括咨詢區議會,及城規程序。之後經過特首及行政會議同意,便會開始刊憲,期間收地公告的副本會交予土地的注冊業主,給予1至3個月通知,並作出賠償。最後土地業權就會復歸政府所有,並由相關部門清場及發展。

就以新界北米埔自然濕地保育區(WCA)為例,此濕地面積有1,781公頃,屬於保護地帶,當然不能建屋。但包圍WCA周邊的濕地緩衝區(WBA)面積也達1,231公頃,這裡申請建屋,難度極高。根據過往經驗,即使獲批,密度也會低於1,交通配套是其中一個死結。

其實,香港鐵路北環線正好經過該區,可大大解決交通問題。但規劃已近20年,一直只聞樓梯響,未見落實,相信是與估計乘客量不足有關。土地未能大規模發展因為無鐵路,鐵路未能落實因為無足夠人口。這又是一個雞蛋同雞的問題。

香港的土地及居住問題,累積了20多年,政府要大刀闊斧式的改革才行。開發新界土地,宜采取基建先行方式,才能讓土地發揮最大的功能,以便興建更多房屋,讓更多香港人安居樂業!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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澳洲商業地產的盡職調查|居外專欄

近年來,中國投資者赴澳投資房地產活動日益增多,需要注意的是,其中在商業地產並購方面所面臨的風險,較自住地產而言更為隱蔽且深入。

為避免相關風險,在投資商業地產前進行詳盡的盡職調查便顯得尤為重要。

商業地產交易盡職調查主要是為了確保買賣雙方在簽訂合同前,通過合理的信息披露和調查,避免信息不對稱,更全面地了解目標房地產本身的狀況,並更好地確定各方權責。

目前,赴澳投資者大多通過招標、拍賣和協議等方式取得商業地產。

完整的房地產並購盡職調查包括對產權、財務、法律和市場等方面的調查。

本文總結出商業地產並購盡職調查中必不可少的幾個部分,供各位讀者參考和探討。

1. 跨境投資監管與合規性(FIRB)調查

  • 根據海外並購條例第52條,如果投資人購買的商業地產為空地,則該購買依然需要FIRB的審批。審批後,購買人需要在5年內開發空地並不得在開發完成前出售空地。所謂”空地”指的是土地上沒有永久性建築供人或牲畜居住、或用於堆放貨物;
  • 如果商業地產為已開發(比如酒店、辦公室、餐館、停車場等)且價值不超過$261 million,則無需申報;
  • 如果該已開發商業地產具有一定“敏感性“, 則只有當其價值在$57million以下時方可免除申報;
  • 但是如果客戶投資公司被認定為一個‘外國政府投資人’,則不管此商業物業價值多少都需要征求FIRB批准方可購買。

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2. 產權狀況調查

  • 土地位置、權屬、產權性質、其上的永久性地役權和其他永久性權利(perpetual easements and other perpetual rights);
  • 土地和物業上抵押(Mortgage Lien) 質權(例如mechanic lien, judgment and tax lien)和其它權利限制;
  • 土地和物業的保險情況和稅收狀況;
  • 與目標物業有關的重要合同(例如租約和服務合同等);
  • 與目標地產相關的訴訟、仲裁、行政處罰情況等。

3. 物業建築和工程狀態調查

  • 物賣方體建築結構狀況(屋頂、外牆等主體結構);
  • 物業內部機械和工程設施狀況(例如電梯、通風系統、冷卻和供暖系統);
  • 法律要求的防火、安保設施以及其它設施;
  • 建築主體材料是否符合環保要求;
  • 建築周圍的水體和土壤等自然環境是否存在污染或潛在污染物泄露危險。

4. 賣方財務和信用狀況調查:

  • 賣方的不良債權和負債情況;
  • 賣方的銀行貸款記錄和對外擔保情況;
  • 與賣方相關的訴訟、仲裁、行政處罰等情況;
  • 要求賣方就並購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證。

5. 目標物業估值和市場前景調查

  • 對目標物業進行專業測算並估值;
  • 擬並購的項目是否與戰略目標相吻合,考慮擬進入的區域是否為目標市場;
  • 物業所在地經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況;
  • 項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等,分析主要競爭對手及項目競爭力,分析項目市場定位及目標客戶群體等。

 

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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在吉隆坡購買公寓的實操指南

撰文:Marcus Sohlberg

我最近剛第二次拜訪吉隆坡。我每去那邊一次,我就越加了解為什麼這坐城市會在最適合外國人居住的排行榜上。這裡整年的天氣都很好,也有亞洲最好的食物,你還會被當地能說流利英文的人們稱”先生” 或 “女士”。跟像是新加坡、 中國大陸、和香港這些地方比起來 ,你也會找到在這裡找到價位稍低跟曼谷差不多的房產。

在這篇文章裡,我會和你講解一下如何在東南亞最大的樞紐之一——吉隆坡買公寓(condo)。

吉隆坡哪裡買公寓?

就算馬來西亞允許外國人買和擁有任何一種住宅物業,其中包含有房的地產,人們還是因為方便和規格關系而選擇公寓。

每個省都對外國人買物產時有最低要求,在馬來西亞,最低價格設在100萬令吉 (約合169萬元人民幣)。這個門檻有望在2020年降低至60萬令吉。 現時在吉隆坡房屋平均價錢是137萬令吉 。所以,以這個金額,你可以考慮在最中心的地區買公寓。

外國人通常在比較安全和多外派和其他外國人的區域買房 (這其中包含孟沙、滿加樂、城中城和靠近章卡路)。在這一區的房產賣價大多會比較高。這很合理,在馬來西亞當地的大多地區缺乏酒吧和會供應外國人喜歡的物資的超級市場。我自己住在格尼時就有經歷到。

武吉免登(Bukit Bintang)章卡路

武吉免登的市中心是我在吉隆坡最喜歡的地區。在這裡從購物中心、酒吧、到日本餐廳你什麼都能找得到。只有在柏威年廣場會合,搭電梯到6樓,你就會到東京街(Tokyo Street),這裡有只要50令吉就可享用吃到飽的日式烤肉Yakiniku。

就算這一區滿觀光的,你還是會遇到許多會每個禮拜都來個幾天的當地人。 當我住在吉隆坡時,我往往從孤寂的格尼區逃到武吉免登的咖啡廳或酒吧。

其中一個最熱門的酒吧街——章卡路也是在這裡,許多外國人都會在這一帶找能看到這條街上表演的公寓。 這是一個你可以自個去,然後和當地人搭上話討論橄欖球或碰上短暫停留的外國人的地方。

如果你穿過了章卡路,你大概會到達亞羅街上,這條街是個巨型美食街,從炸榴蓮和椰子冰淇淋到海鮮和泰式美食應有盡有。

章卡街附近的公寓價錢

價錢從大約25萬令吉起,所以要找一套不錯的大的一房或二房公寓大約會需要令吉50 萬。我有個在吉隆坡當房產中介的馬來西亞朋友,她跟我說你可以只需要 20萬令吉就可以買到一套大的三房公寓,而且離章卡路只需要開車15分鐘。

以吉隆坡的發展程度,其價錢低的讓許多外國人感到吃驚。很多時候,其價位比曼谷的房價要來的低。

點擊查看居外網上在售吉隆坡房源

武吉免登(Bukit Bintang)靠近城中城

如果你從來木有來過吉隆坡,那城中城就是馬來西亞國家石油的所在 (在市中心的北方)。你在這個區域能找到高級酒店和豪華公寓,而且步行就能走到吉隆坡市中心的景點,這包括武吉免登和其中一個最受歡迎的酒吧街——章卡街。由於這裡的高生活水准質又離熱門景點不遠,世界各地來的外派都會想在這裡買公寓或租公寓。

吉隆坡預期在接下來十年會有許多發展,越來越多來自中東、亞洲和西方的外國人看見了這裡的潛力。這讓你也可以考慮出租你的房產來增加收入。一套在城中城的公寓大概可以為你帶來每個月至少5000令吉的收入。

城中城的公寓價錢

你在這裡用50萬令吉可以輕松找到一套很大的一房公寓(50- 60平方米)。如果你想找一套水平沒那麼高且大小差不多的兩房公寓,價錢也是大約50萬令吉起跳。

孟沙城(Bangsar)

孟沙城位於吉隆坡西南方,跟上面提到的地方比起來更放松也更適合想要寧靜的外國家庭。許多住在這裡的人都是富裕的當地人或外派,所以你完全沒有任何找高級餐廳和購物中心的困擾。

不過你也能找到比較便宜的選擇。武吉免登有章卡路,孟沙城也有類似的特拉維,特拉維是吉隆坡最好的酒吧街之一。

特拉維公寓價錢

特拉維的房價依據你想買的區域和標准房價不一。不過兩房的套房最低用30萬令吉就可以買到,這跟想新加坡這些地方比起來還是要便宜的多。

結論

吉隆坡是亞洲發展最好的城市,可是卻意外的比香港、新加坡和中國的大城市來的便宜。你在城市裡用英文溝通絕不會有障礙,或者連中文都沒問題,這使得這裡成為外派和外籍投資者最喜歡的地方之一。

如果你想在吉隆坡買房產,准備好至少100萬令吉(有望在2020年降低至60萬令吉)來達到外國人投資房地產時需要達到的最低金額。

 


來源:Asia Property HQ

馬來西亞的各項買房稅費怎麼算?

購房所需要支付的印花稅和交易費用,在買賣雙方簽署的銷售和購買協議(Sales and Purchase Agreement, SPA)中均有包括。

  • 印花稅

物業價值(單位:林吉特)

稅率

10萬以下

1%

10-50萬

2%

50-100

3%

100萬以上

4%

鑒於目前外國人只能購買價值100萬林吉特以上的物業,印花稅需要繳納4%(以房產價值計);如果該門檻明年能下降到60萬,那麼買房人還能節省1%的印花稅。

  • 法律費用

物業價值(單位:林吉特)

收費比率

15萬以下

1%

15-100萬

0.7%

100-300

0.5%

500-750

0.4%

750萬以上

協商擬定,但不高於0.4%

  • 房產中介費

物業價值(單位:林吉特)

收費比率

50萬以下

2.75%

50萬以上

2%

馬來西亞的房產中介費受該國估價師、評估價師和房地產經紀人委員會(LLPEH)的監管,費用可以由買方或者賣方支付,最高可享受7折,但每宗不得低於1000林吉特。

交易費用彙總

項目

稅率/收費比率

支付方

印花稅

1%-3%

買方

律師/法律費用

0.4%-1%

買方

房產中介佣金

2%-2.75%

買方或賣方(賣方居多)

其他雜費/工本費

180林吉特左右

買方

買方總費用

1.5%-5.1%

賣方總費用

3.4%-7.85%

如果在持有房產一段時間後選擇出售,那麼可能面臨資本收益稅(Real Estate Profit Gain Tax, RPGT),稅率取決於持有房地產的時間長度和業主的身份。

 

公民/ PR持有者:

非公民:

< 3年:

30%

30%

< 4年:

20%

30%

< 5年:

15%

30%

> 5年

0%

5%

 

文字:Leanne Wang

外國人如何在馬來西亞貸款買房?

外國人在馬來西亞買房可以申請貸款,而且近年來馬來西亞試圖吸引外籍投資者,外國人獲得房貸也更加容易了。一般銀行會提供到70%-80%的貸款額。但總的來說,如果投資者在馬來西亞工作或是參加了MM2H計劃,獲得貸款的幾率會更高,貸款成數也會更高。

外國人申請銀行貸款的方法和當地人差不多,最主要的差別是外國人需要提出更多能證明他們在馬來西亞的住所或工作的文件。一般建議在馬來西亞有分行的國際銀行,例如彙豐銀行、大華銀行或者渣打銀行。在和選定銀行預約會面前,申請人需要准備好如下材料(以匯豐銀行為例):

  1. 護照或其他有效證件副本
  2. 過去3個月的工資單
  3. 最新的納稅申報表、EA表格或公積金報表(最多回溯到12個月)
  4. 如剛被公司聘用且已工作超過3個月,需要提供聘任書或由公司所發的工資確認函
  5. 由房地產開發商所提供的買賣同意書/押金或預約收據/信
  6. 土地業權副本(如有)
  7. 假如無法提出任何薪資單或EA表格的話,可以提交這6個月的銀行結單
  8. 個體經營者需要提交商業注冊文件、這6個月的銀行結單、最新的財務報表和其他能證明工資的文件

當地銀行審核買房人的申請貸款時會考慮以下因素:

  1. 買房人的收入和年齡
  2. 房地產的價值
  3. 房地產的所在地(馬來西亞有13個州和三個直轄區)
  4. 是否是MM2H或馬來西亞工作簽證持有者
  5. 金融背景調查

申請需要至少5個工作日,如批准,銀行會發給申請人一封貸款建議書(offer),內容包括:貸款金額、還款期限(通常最多35年)、處理貸款申請的相關費用、利率以及與跟分期付款相關的資料。當申請人決定接受貸款建議書後,銀行的律師會准備借款合同,這份文件通常會在10個工作天內完成。

最後,土地局會批准土地的轉交,接著銀行會放款給賣家,如果土地或建築還在建蓋中,那貸款就會根據進度發出。

 

文字:Leanne Wang