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居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。可是10月初的一項調查顯示，多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

撰文：吳將

2019年至今，德國房市的火熱程度依舊，而房價也仍在以可觀的速度上漲。

歐盟統計局10月初公布的數據顯示，2019年第二季度，德國房價環比上一季度上漲了2%，與上一年同期相比則上漲了5.2%，均高於歐元區平均值。

不過警告泡沫風險的聲音也越來越多，德國財政部國務秘書庫基斯（Jörg Kukies）近日就公開表示，將強烈關注房價上漲、私人家庭債務高企給金融系統帶來潛在的風險。

同時也有調查表明，機構投資者對德國房市的追捧熱潮已過，投資興趣出了明顯下滑，行業高管對於未來12個月的房價也信心不足。

抵押貸款利率接近0%

近年來德國平均房價一直保持著快速上漲。據德國媒體報道，2010年至今，德國住宅均價上漲了超過50%，其中柏林、慕尼黑、漢堡、法蘭克福、杜塞爾多夫、科隆和斯圖加特等七大城市的價格早已翻倍。

首都柏林的房價增幅尤為驚人，據中國首席經濟學家論壇研究院（CCEF）研究的數據顯示，2008年至今，該市房價年化增長率達到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超過曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、倫敦（4.4%）等熱門城市，僅次於香港（10.6%）。

推動德國房價上漲的原因多種多樣，其中歐元區利率不斷下調及當地新建房屋速度跟不上市場需求無疑是核心因素之一。

2008年底，歐央行的再融資利率還是4.25%，此後便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期間，歐央行大規模購買政府債券使得收益率曲線跌至了低谷。今年8月，德國政府首次以負利率收益出售30年期的國債，依然獲得不少投資者的青睞。這也凸顯了在歐元區市場，安全資產是如此的短缺。

房地產抵押貸款利率與政府長期債券的息票利率息息相關，德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊在第一財經記者采訪時表示，近幾個月以來，在美國下調利率、歐洲央行繼續執行貨幣寬松政策、全球經濟預期低迷等大背景下，德國房貸利率也在不斷創造歷史新低。

孫楊稱：“甚至有客戶此前和銀行談好了利息，但在出來的貸款合同上，銀行竟然選擇主動降了10個基點利率。目前德國房貸10年的綁定利息大約為1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根據貸款比例高低以及貸款人資質等因素，各家銀行存在一定的調整空間。”

建築活動低迷則是德國房價持續上漲的另一個重要原因。

德國統計局數據顯示，2018年德國同比新增的住宅許可數量僅0.2%，而新屋落成量（約28.7萬套）同比也只上升了0.9%，明顯跟不上人口及外來移民的增速。德國建築工業總會會長鮑爾（Thomas Bauer）表示，從中期來看，德國每年需要建造約40萬套公寓，才夠填補市場的供需空缺。

德國經濟研究所（DIW）認為，聯邦政府的移民政策以及隨之而來的經濟適用房短缺，支撐了德國房價的上漲。如果歐元區的利率環境長期保持當前水平，或者抵押貸款利率在名義上跌至零以下（如丹麥），那麼未來德國房地產的市場需求仍然巨大。

機構興趣已開始消退

盡管到目前為止，推動德國房價上漲的重要利好因素並未出現明顯逆轉的跡像，但隨著房價高企，同時德國經濟卻十分不景氣的背景下——今年前兩個季度，德國GDP增速僅為0.4%和-0.1%，處於衰退邊緣，不少房地產行業高管和機構投資者對德國房市的信心也不再想以前那麼堅定。

德國環球投資公司（Universal-Investment）10月初的一項調查顯示，機構投資者計劃繼續在德國投資房產的比例為54%，同比下降了16.2%；相反對北美和亞太地區的投資興趣出現了觸底反彈。多年來持續上漲的房價讓29.4%的機構投資者認為，德國核心地區的房價已經過高，不再具有投資價值，去年持同樣觀點的投資者還僅有8.2%。

無獨有偶，德國經濟研究局9月底一項針對房地產行業高管的調查顯示，高管們對未來12個月房價的期望指數為-9，與上一個季度相比下跌了18.5；也就是說，超過半數高管對未來一年的房價缺乏信心。

財政部國務秘書庫基斯近日在柏林一場房地產行業聚會上表示，金融市場穩定委員會將高度關注近年來過熱的房地產市場所帶來的風險。他特別指出，私人家庭融資額與GDP之間的差距已連續21個季度在增加，盡管如果和其他國家進行橫向比較，德國私人家庭債務仍處於中等水平，“沒有恐慌的理由，但我們必須謹慎以待”，庫基斯稱。

房地產融資經紀人克萊恩（Dr. Klein）稱，德國人的平均購房貸款金額一直在創新高，2018年9月時，平均貸款額為22.8萬歐元，但今年9月已經達到了25.9萬歐元；同時抵押貸款融資比率也從去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德國經濟研究所的房地產經濟學家亨格（Ralph Henger）表示，德國房地產行業已“處於繁榮的盡頭”，一項由他主編的房地產指數已連續三個季度出現了下跌。

德國聯邦銀行（Bundesbank）曾多次警告，德國大城市的房價高估了15％至30％，而據房地產咨詢公司Empirica研究，在七個最大的城市中，高估程度甚至達到了37％。

德國統計局最新報告顯示，德國一半以上家庭支付的房租，已超過其家庭淨收入的三分之一。由於近年來德國房租大幅上漲，屢次引發民眾上街抗議。柏林市政府上周已做出決定，禁止房東未來5年內漲房租，並給房租設定了上限。盡管柏林政府的做法未必會被德國其他城市效仿，但也不得不引起房產投資者的警惕，畢竟房租與房價緊密相關。

中國海外房產投資者熱門目的地之一

據戴德梁行、CCEF研究的數據顯示，德國是2018年中國居民境外房地產投資第十大目的地，在歐洲地區僅次於葡萄牙和意大利。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的興趣過去幾年一直呈上升趨勢，在2018年第三季度達到了頂峰。居外網記錄的2018年中國買家對德國房產的詢盤量，超過了2015~2017年的總和。

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居外網提供的數據顯示，對於德國房產，中國買家最感興趣的房價區間在25萬到50萬美元之間，約占29%；首選購房目的地為前5名依次為柏林、法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫和漢堡。

奇米爾稱，2019年以來，德國詢盤量上升速度有所放緩。今年上半年的詢盤量與去年同期相比上漲了23%，但第三季度同比卻下降43%。預計今年中國買家的德國詢盤量會稍低於去年。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan