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秋天卖房有什么好处？｜居外专栏

虽说温暖的夏天即将远去，但买卖房屋的好时节却还没完全结束。不要担心，在秋天，如果你正打算卖房，仍然会有机会在年底前找到买家。而且与夏天相比，在秋天，尤其是刚入秋的那几周售房，其实还有一些额外的优势。

优势一：秋天的买家都很认真

是的，春夏两季的房地产市场一定会吸引大量的买家，但是真正即刻下offer的却未必很多。因为这两季投入市场的房源一般也会更多，所以买家通常都会挑三拣四，货比三家。有时一个买家甚至可能花上好几个月来比较和挑选自己中意的房子。不过，到了9、10月份，真正有意购房的买家就必须赶在假期到来，或天气转冷之前赶紧做决定。对于卖家来说，这就是一个很好的机会。

卖家该怎么办：为了在秋天把房子卖出去，应该抓紧时间，确保房屋能吸引潜在买家。此时此刻，外观和第一印象尤为重要。卖家一定要把前廊收拾好，把落叶扫干净，还有千万要清洗排水沟！一旦把一切准备就绪，那当买家动心的一刻，就容易水到渠成了。

优势二：秋天的竞争没那么激烈

在夏季过后，购房者不仅面临着假期即将到来的压力，而且他们的选择也会越来越少。许多买家会在秋天到来前完成交易。但我们也可以反过来想。如果我们作为卖家，把目标瞄准那些到了秋天还没能完成交易的买家，我们的市场竞争就会少得多。而且在谈判时，时间可能会是一个很不错的筹码，它可以帮助你在年底前完成交易。

卖家该怎么办：虽然竞争不那么激烈，不过也不会完全没有。所以还是要想办法让你的房子脱颖而出。秋冬季节，房屋的照片往往千篇一律，单调乏味，但在夏日拍摄的照片就会显得明亮、干净、温暖——这些对于吸引买家都必不可少。所以，多准备一些春夏两季的好照片，制作一个电子图册。如果已经错过了，那么趁现在刚刚入秋，天气不算很坏的时候抓紧把照片拍了。把这些照片也列在listing里，在秋天卖房的时候一定能增色不少。

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优势三：不一样的买家群体

一般来说，如果买家是一户家庭，那么他们更倾向于在春夏时节买房。而千禧一代和空巢老人通常会在一年晚些时候涌入市场。当然，在秋天，他们并不是唯一的购房群体。有些买家就是故意想避开旺季，还有一些，诸如需要给工人重新安排住处的雇主，他们也会选择秋季入市购房。这些人往往也需要快速完成买房过程，这可能意味着卖家完成售房的进程会更快。

卖家该怎么办：做好Home Staging，并且对房屋进行合理的规划。比如，空巢老人不一定要找三间卧室，但他们可能想要一个工作区、健身房或客房。另一方面，千禧一代的夫妻可能想要一个育儿室或游戏室。当然，一套房子不可能同时满足不同买家群的所有需求。但至少我们可以让每个买家都看到，你的房子具有满足其需求的潜力，而且他们还不用付出太高的改装成本。

优势四：保证自己的生活质量

在经历了严冬的洗礼之后，很多人都希望可以趁春夏两季出去玩一玩，或者在家里好好放松一下，即便是许多有意卖房的朋友也不例外。所以如果你想利用这宝贵的阳光明媚的时节来放松身心，那么冬季到来前的秋天，就是一个绝佳的售房时机了。

卖家该怎么办：虽然要放松身心，不过房屋养护也不能忘记。趁还来得及，一定要做好最后的维修保养工作。在周末度假和郊游的间隙，抓紧机会做修理，甚至是一些小的翻修。尤其要记得，得趁气温骤降之前，确保房屋的供热系统能正常运行。你作为屋主，肯定不希望自己住在一套寒冷的房屋里。当然，作为买家，也不希望在带着家人一起看房时，突然发现房子暖气居然是坏的。

除去这些，其实站在买家的角度，秋天买房也算是一个不错的选择。

1. 减少竞争

在这点上，买卖双方都是一样的。房屋买卖往往是双向选择，因此买家也同样有技术那好竞争的需求。另外，随着经纪人不那么忙碌，可能你在寻找新家时，会受到更多个性化的照顾。

2. 天气适宜搬家

夏天阳光明媚，很适合出行郊游，但是没有人愿意在35度的天气下扛着家具搬家。所以相对凉爽的秋天，就成了一个很好的选择。不过一定要抓紧时间，因为到了冬天，面对多伦多厚厚的积雪，搬家的时候你会觉得举步维艰。

3. 适合选择搬家公司

如果你不是自己搬家，而是找搬家公司代劳，那秋天可能也比夏天要合适。在搬家的旺季，搬家公司往往需要预约，而且还不能保证绝对准时。炎热的夏天很可能会放慢他们工作的脚步，这也可能会增加搬家的成本。

4. 更适合检验房屋

正所谓，岁寒，然后知松柏之后凋也。只有在一个相对极端严酷的环境下，才更有可能看出房屋的好坏。当你在秋天看房子的时候，你可以确保没有通风或其他迹象表明房子没有很好地隔热。秋天相对温度较低，又不至于像冬天那么寒冷，既考验了房屋，也不会让看房人自己太受罪。

5. 可以为假期做准备

在加拿大，几乎几个重要节日都在下半年，尤其是那些需要装点房屋的节日，像万圣节，圣诞节之类，都在冬天。所以如果买房者想要在冬天和家人一起在新房子里度过第一个温暖而难忘的假期，那秋天就是最好也最合适的机会了。

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温彻斯特，英格兰旧都的古韵风情｜居外精选

众所周知，现在英格兰的首都是伦敦。然而并不是每个人都知道，在英格兰王国时代人们将首都迁往伦敦之前，温彻斯特（Winchester）曾是英格兰的首都。

能够被选为曾经的首都，温彻斯特必然是有其过人之处的。这里起初是罗马人的军事重镇，随着国家慢慢统一，这里便成为了整个国家的心脏位置。即便如今它已不再是英格拉首都，它的历史文化，它的优雅气质，都是英格拉不可或缺的一道靓丽风景线。

美食之乡、板球发源地，见证了温彻斯特曾经的繁荣兴盛。温彻斯特大教堂、温彻斯特公学，阐释了温彻斯特历久弥新的文明。

当人们去英格兰旅行时，温彻斯特的文化底蕴会吸引他们，因此这里也成为了一站必行之地。艺术氛围浓厚的温彻斯特，几乎每一处建筑都别致用心，令人印象深刻。

由于居住环境、人文环境优异，因此距离伦敦只有约两小时车程的温彻斯特，成为很多想要在英格兰生活的人的选择。更轻松的居住环境，更适宜的价格，以及同样具有英格兰文化的温彻斯特，充满了自己的魅力。

英伦水乡里的豪华别墅

这是一栋位于英国英格兰温彻斯特贝雷威克路的3层5居室别墅，位处温彻斯特最受欢迎的林荫大道之一，与温彻斯特公学、市中心、温彻斯特大教堂、彼得·西蒙兹大学以及火车站只有很短的步行路程。

与整个城市一样，这处令人赞叹不已的居所采用传统风格建造而成，内部装饰极具现代感。

住在这里，就像住进了一幅古老的欧洲油画。

整栋别墅在2017年完工，由英格兰著名的设计公司——亚当建筑公司设计，让这栋本就备受喜爱的豪华别墅拥有宽敞且具备多功能的生活环境。

住宅的建筑面积约为362平方米，设计感精妙十足，其中门廊便是其中的一个绝妙特色，它极为宽敞，设有可透进充足光线的3扇窗户和漂亮旋转楼梯。

生活起居方面，配备德国劳斯厨房橱柜的厨房完美融合了墙壁、底座、抽屉和橱柜单元，并配有一体式厨具，厨房连接着餐厅与家庭活动室，几乎有27英尺长，不过您也不必担心太拥挤：带一体式炉灶的中央岛台在厨房和用餐区之间形成了一道天然的分界线，用餐区配有双开门，真正做到了厨、餐分离。

作为豪宅，风景如画的私人花园是必不可少的。已经完工的花园与别墅的恢弘相得益彰，里面种植了许多成熟繁盛的植物，为您打造完美私密的绝妙场所，供您放松休闲和招待客人；而且得益于南面朝向，住宅享有充足光线，采光极佳。

再来看看别墅内其他的入住环境：

如此风格鲜明、质量上乘的独栋别墅，在英格兰都是极其少见的。如今它在找寻自己的新主人，这不可谓不是一个很好的机会。温彻斯特优美的环境、深厚的文化底蕴，居住在此是非常理想的。

试想一下，在自己家里坐着，在高层远眺窗外，便是在英格兰古都流淌几百年的都城河。饭后漫步，便能感受这个国家曾经的人文风光，与历史近距离交流，这样的体验实在是神奇。如果您被温彻斯特的典雅所吸引，请不要犹豫，点击：https://www.juwai.com/50521448.htm，或致电居外热线400 041 7515，了解更多信息。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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为什么投资英国：英国国家概况

【国名】 大不列颠及北爱尔兰联合王国（The United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland），简称联合王国（United Kingdom），通称英国。

【面积】24.41万平方公里（包括内陆水域）。英格兰地区13.04万平方公里，苏格兰7.88万平方公里，威尔士2.08万平方公里，北爱尔兰1.41万平方公里。

【人口】6605万（2017年）。官方语言为英语，威尔士北部还使用威尔士语，苏格兰西北高地及北爱尔兰部分地区仍使用盖尔语。居民多信奉基督教新教，主要分英格兰教会（亦称英国国教圣公会，其成员约占英成人的60%）和苏格兰教会（亦称长老会，有成年教徒59万）。另有天主教会及伊斯兰教、印度教、锡克教、犹太教和佛教等较大的宗教社团。

【首都】伦敦（London），人口882.5万（2017年）。最热月份为7月，一般气温在13-22℃；最冷月份为1月，一般气温在2-6℃。

【货币】英镑（1英镑约合1.24美元，8.86元人民币）（2019年9月）

【国家元首】 女王伊丽莎白二世（Queen Elizabeth II），1926年4月出生，1952年2月即位，1953年6月加冕。

【地理】 岛国，位于欧洲西部，由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成。隔北海、多佛尔海峡、英吉利海峡与欧洲大陆相望。海岸线总长11450公里。

【气候】属海洋性温带阔叶林气候。通常最高气温不超过32℃，最低气温不低于-10℃。北部和西部的年降水量超过1100毫米，其中山区超过2000毫米，中部低地为700-850毫米，东部、东南部只有550毫米。每年2-3月最为干燥，10月至翌年1月最为湿润。

【政治】2016年6月，英举行英欧关系公投，脱欧派获51.9%支持率，英在加入欧盟43年后决定脱离欧盟，卡梅伦随后宣布将辞去首相职务。7月，特雷莎·梅接任保守党新领袖，成为继撒切尔夫人后英国历史上第二位女首相。梅上任后，强调要促进社会公正、维护国家统一、促进经济增长。2017年6月，英提前举行大选。梅领导保守党继续保持议会第一大党地位，但未能赢得过半席位，在北爱尔兰民主统一党支持下，梅组建新政府并连任首相。2018年11月，英国和欧盟达成《脱欧协议》和《未来英欧关系框架政治宣言》，需经英、欧议会和欧盟理事会批准后生效。2019年以来，《脱欧协议》在英国议会下院三次被否决。4月，欧盟特别峰会决定延迟英脱欧期限至10月31日，其间如《脱欧协议》在英议会通过，英将于次月第一天正式脱欧，启动英欧未来关系谈判。6月，梅正式辞去保守党领袖职务。7月23日，鲍里斯·约翰逊当选保守党领袖并于次日出任首相。

【行政区划】 分为英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰四部分。英格兰划分为43个郡。苏格兰下设32个区，包括３个特别管辖区。威尔士下设22个区。北爱尔兰下设26个区。苏格兰、威尔士议会及其行政机构全面负责地方事务，中央政府仍控制外交、国防、总体经济和货币政策、就业政策以及社会保障等。

伦敦也称“大伦敦”（Greater London），下设独立的32个城区（London Boroughs）和“金融城”（City of London）。各区议会负责各区主要事务，但与大伦敦市长及议会协同处理涉及整个伦敦的事务。

【经济】 英国是世界上第六大经济体，欧盟内第三大经济体，仅次于德国和法国。私有企业是英经济的主体，占国内生产总值的60%以上，服务业占国内生产总值的3/4，制造业只占1/10左右。受国际金融危机影响，英金融业遭受重创，经济收缩7.2%，为20世纪30年代大萧条以来最大衰退。2018年主要经济数据如下：

国内生产总值：2.03万亿英镑
人均国内生产总值：30750英镑
国内生产总值增长率：1.4%
通货膨胀率：2.3%
失业率：4.1%

【教育】英格兰、威尔士和苏格兰实行5至16岁义务教育制度，北爱地区实行4至16岁义务教育制度。义务教育归地方政府主管，高等教育则由中央政府负责。

英重视教育和科研水平的提高，目前正进行教育改革，允许高校增收学费，同时继续加大教育投资。中小学公立学校学生免交学费，约占学生总数的90%以上。私立学校师资条件与教学设备较好，但收费高，学生多为富家子弟，约占学生总数的7%。英文盲率仅为1%。

约40%中学毕业生能够接受高等教育。全国有110多所大学和高等教育学院。著名的高等院校有牛津大学、剑桥大学、帝国理工学院、伦敦政治经济学院、圣安德鲁斯大学、伦敦大学学院、华威大学、曼彻斯特大学、爱丁堡大学和卡迪夫大学等。目前有30多万海外学生在英大专院校学习。

英是世界高科技、高附加值产业的重要研发基地之一，其科研几乎涉及所有科学领域。以世界1%的人口，从事世界5%的科研工作，所发表学术论文占9%，引用量达12%，仅次于美国。获国际大奖人数约占世界的10%，迄已涌现出90多位诺贝尔科学奖得主，居世界第二。在生物技术、航空和国防方面具有较强的竞争力。

【旅游业】英国旅游业收入居世界第五位，是英最重要的经济部门之一，从业人员约270万，占就业人口的9.1%。2017年，赴英游客达3923万人次。伦敦是外国游客必到之处，且旅馆众多，但旅馆房间多为豪华型，经济型房间较为紧缺；而餐馆在数量和风味上都有很大增加，可满足不同口味的需求。主要旅游地区有：伦敦、爱丁堡、卡迪夫、布赖顿、牛津和剑桥等。主要观光景点有：歌剧院、博物馆、美术馆、古建筑物、主题公园和商店等。

【交通运输】 英交通基础设施较齐全。陆路、铁路、水路、航空运输均较发达。伦敦有十分发达的地铁网。1994年英法海底隧道贯通，将英国与欧洲大陆的铁路系统连接起来。近年来的交通运输情况如下：

铁路：英国共有2563个火车站，铁路总长15878公里。日均发送旅客300万人次，货物周转量6000万吨公里。全国铁路和伦敦地铁分别承担了铁路系统运输量的49%和44%，其余由轻轨承担。

公路：英国公路总长达39.4万公里，其中3540公里为高速公路，承担着19.8%的交通量；3.08万公里为A级公路，承担44.3%的交通量。截至2013年底，注册的机动车辆总数为3500万辆，新增机动车272万辆。

水运：英内河航道共3200公里，其中620公里用于货运。泰晤士河是最繁忙的内陆水运河，其次为福斯河。海运承担了95%的对外贸易运输。英国大小港口众多，其中100个为重要商业港口，有52个港口年吞吐量在100万吨以上。吞吐量超过1000万吨的港口有：格里姆斯比-因明翰、伦敦、蒂斯－哈特浦尔、福斯、米尔福德-黑文、南安普顿、利物浦、萨仑沃、菲利克斯托、多佛等。通过发展航运金融和海事服务，英国保持了全球航运定价中心和管理中心地位。伦敦是国际海事组织、国际海运联合会等国际航运机构总部所在地。

空运：英国所有的航空公司和大多数机场均为私营企业。目前共有50多家航空公司。英国航空公司（British Airways）是世界最大航空公司之一，拥有300多架飞机，其航线覆盖90多个国家和地区约220座城市。英共有462家机场，其中35个机场年客流量在10万人次以上。英最大机场是伦敦希思罗机场，也是世界最大最繁忙的机场之一，客流量6590万人次；盖特威克机场是英第二大机场，客流量3300万人次。

【人民生活】 实行公共保健、社会保险等福利制度，是最早实施福利制度的西方国家。实行五天工作制。

国民医疗服务体系（National Health Service, NHS）是英国福利体系的标志。1948年由当时的工党政府创立，并一直延续至今，为全民提供免费医疗服务。由于初级健康保健实施良好，英人均寿命与其它发达国家相当，但正逐步走向老龄化。

【文化】 英国是世界文化大国之一，文化产业发达。全国约有2500家博物馆和展览馆对外开放，其中大英博物馆、国家美术馆等闻名于世。英国皇家芭蕾舞团、伦敦交响乐团等艺术团体具有世界一流水准。每年举行约500多个专业艺术节，其中爱丁堡国际艺术节是世界上最盛大的艺术节之一。当今世界80%的信息以英语传播。

2019年英国房产投资的8大优势

1、英国脱欧事件的影响

英镑汇率下跌，为外国投资者们提供了一个最佳的英国房地产买入良机。

2、对于私有财产的保护明确和稳定

英国大多数的房产皆是长期产权，或125年、250年到999年不等的产权，且还有着千年传统背书。英国法律更是明确规定了，业主在使用权快到期的时候是有权缴费予以延续的。

3、高收入居民的上涨之势迅猛

从而亦促使了房产的刚性需求更加旺盛。按照英国官方数据的预测，伦敦人口总量将在2020年达到940万；到2029年，伦敦人口总数将超过千万。按照伦敦市政府等权威机构的预测，伦敦中高收入的工作岗位在未来的5年时间里将新增加36万8千个。此外，预计未来20年之内，伦敦地区的住房缺口将达到36万套。于可预期的未来，伦敦房价依旧还将持续予以增长。

4、房产持有成本低，收益率高

伦敦房产的首付款仅仅只需百分之十、贷款比例则可以高达百分之75，贷款利率低等优势，更是吸引了诸多的国际富豪以及投资者。按照权威机构的统计报告显示，在过去的十年时间里，伦敦房产的年均净收益率大概在9.4个百分点。在二战之后的70年时间里，伦敦房产的年均净收益率一直皆稳定于7-10%之间。

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5、税费合理

无论是英国公民还是海外投资者，在英国买房，总是会产生各类的成本，但无论是购买期间的中介、律师等费用，还是购买之后的房产持有费用以及今后出售房产的收益税费，英国的税费在全世界发达国家之中皆属于较为低廉的。

6、公共设施和高校云集

伦敦不管是自整体金融地位，教育文化行业及传媒，体育等各个方面来说，相较之于国内还是有着其一定的优势的。不仅仅可以让子女受到世界级优秀的高等教育，同时又能够给予家人买下一个安全且舒适的居所。假如选择伦敦房产自住的话，则更能够体会到伦敦诸多免费剧院历史人文名胜、各大公共绿地、博物馆以及图书馆的便利配套设施。

7、作为海外资产配置的投资产品

房产的流动性是非常之重要的。伦敦房产市场可以说是全球所有房地产市场之中透明度颇高的市场之一，其流动性亦显得十分强劲。按照英国房产网站专业的统计数据显示，民用的伦敦住宅平均出售时间一般皆在41天左右。

8、交易市场的成熟

英国房产市场经过多年的发展，已经形成了较为成熟、完善的体系。英国的法律法规体系较为健全，对消费者的保护非常完善，投资者支付首付以后，首付会一直放在银行的监管账户，开发商动不了。一旦楼盘烂尾，这笔钱就会原封不到的返回投资者，规避了国内房产投资存在的烂尾风险，这也是投资者青睐英国房产市场的一大原因。

来源：中国驻英国大使馆丶新浪财经
责编：Zoe Chan

开启东非海岛生活方式｜居外专栏

桑给巴尔岛（Zanzibar）上有着洁白的沙滩和蓝绿色的海水，宛如坦桑尼亚海岸线皇冠上的一颗璀璨宝石。桑给巴尔是一个文化、习俗和传统的大熔炉，它为游客提供了独特的体验。现在，它将首次向外国投资者开放。

对于宛如画境的坦桑尼亚桑给巴尔群岛来说，2018年3月堪称其命运的转折点——正是在这个时候，当地政府首次宣布外国投资者可以在这个神奇的热带天堂中进行房地产投资。

近年来，当地经济增长强劲，而人们预计国际购房者新注入的资金将有望创造一个活跃的房地产市场。根据莱坊（Knight Frank）于2017年发布的一份非洲专题报告，2016年，坦桑尼亚是GDP增长率保持在5%以上的少数几个非洲国家之一。作为大宗商品的重要进口国，坦桑尼亚还受益于低廉的油价以及私人消费和投资的增长。

从旅游业的角度来看，这个风景如画的地区还拥有其他优势：当地正在进行以建设住宅、工业和商业物业为目标的大规模房地产投资和开发项目，而且它还拥有多条全世界最令人惊叹的海岸线。

人们因桑给巴尔温暖清澈的海水，洁白的沙滩，充满活力的文化和热带环境而将其视为度假胜地。除此之外，它还是进行度假住宅投资的首选目的地之一。事实上，莱坊的数据显示，坦桑尼亚首都达累斯萨拉姆黄金地段的四居室行政住宅可为其业主赚取每月4500美元的可观租金和高达6%的丰厚收益率。

新出台的法规向那些有意购买一处度假房地产的个人投资者敞开了大门，而大型度假物业开发项目也在持续推进。蓝琥珀度假村（Blue Amber Resort）就是这类项目之一。该项目的开发商为一流建筑公司佩尼罗伊厄尔桑给巴尔有限公司（Pennyroyal Zanzibar Ltd）。该项目建成后将成为非洲最大的度假村。

2017年初，这个多用途社区最初启动时的定位为占地411公顷，横跨印度洋海岸线的桑给巴尔琥珀度假村（Zanzibar Amber Resort）。项目建成后将包含五家国际酒店（包括丽思卡尔顿和安纳塔拉酒店）以及东非首个由前世界第一专业高尔夫球手厄尼·埃尔斯（Ernie Els）设计的标志性18洞高尔夫球场，以及码头上的深水系泊区。该度假村还将开设水上乐园、水下餐厅和夜总会。

蓝琥珀项目还将为坦桑尼亚居民和非坦桑尼亚居民提供投资高档住宅物业的难得机会。
第一期住宅包括47栋位于安全私人住宅区中的双层别墅。这些住宅可以让住户欣赏到由大海、湖泊或高尔夫球场组成的开阔美景。目前住宅仍处于建设过程中，预计将于2020年完工。

蓝琥珀度假村执行董事萨利赫（Saleh）表示，非坦桑尼亚居民将有资格以99年的租约购买该豪华社区内的房产，而且可以选择将所有权延长49年。

蓝琥珀度假村一期别墅起价67.2万美元。对于投资者来说，坐落于奢华环境中的房产可能会带来与达累斯萨拉姆相同或更高水平的回报。

投资蓝琥珀桑给巴尔项目还为房地产所有者提供了一项重大的税收优惠：本地收入所得税税率仅为15%，而且全球收入无需纳税。项目负责人利用该开发项目的战略投资地位争取到了这项优惠。业主购买物业时还可以免缴资本利得税、印花税及遗产税。

此外，业主、配偶和及其未满25岁的子女将有资格获得桑给巴尔的居住许可。只要投资者一直是房地产的所有者，其居留身份将持续有效。

帕姆戈尔丁地产集团（Pam Golding Property group）首席执行官安德鲁·戈尔丁（Andrew Golding）博士说：“据财富研究机构新世界财富（New World Wealth）统计，东非有1.1万名身价超过百万美元的富翁，这一群体刺激了人们对高端商品和服务，包括高品质住房的需求。东非的经济增长持续超越非洲其他地区，而且该地区近年来成功地吸引到了外国投资，还引起了众多国际酒店集团的注意。”

在桑给巴尔置业特殊优势有：

桑给巴尔的购房方式与泰国实行的租赁模式类似——两者采用同一种物业所有权制度，即业主通过支付固定金额，在一定时期内获得占有某块特定土地或某套建筑物的权利。
桑给巴尔的投资者可以达成比泰国条件更好的交易：蓝琥珀（Blue Amber）等度假胜地的房产至少可租赁99年，而泰国物业租期非常短，只有30年。
购房者还可以享受力度较大的投资税收优惠。转让税率在2%至3%之间，而遗产税为零。
该群岛的交通十分便利，设有前往南非、阿曼、肯尼亚、阿联酋、卡塔尔、坦桑尼亚大陆和意大利的直飞航班。

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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唐顿庄园？霍洛维兹魔法学院？不，这里是美国新罕布什尔最美住宅！｜居外精选

从新英格兰风格的村庄到壮阔的森林公园，从引人入胜的湖泊到优美如画的乡村景观，这就是新罕布什尔州（New Hampshire），一片充满神奇地貌的土地。得天独厚的自然风光让这里成为当仁不让的户外活动天堂。当然，惬意的生活需要的远不只是阳光灿烂的天空、森林和高尔夫球场，而像医疗、税务、生活成本、犯罪率、文化活力、税务、老年人福利等实际的考虑变得更加重要。新罕布什尔州在以上评判标准当中位于名列全美前茅：老年人福利（第二名）、犯罪率（第三低）和医疗质量（第四名），并且在其它方面总体表现不错。

人间仙境、世外桃源……我们想尽一切语言也描绘不出在新罕布什尔州拥有一处自己的居所能够带来的绝妙情志体验。今天要隆重出场的，就是位于美国新罕布什尔州图弗顿波罗（Tuftonboro）的绝美房产，这座豪华的休憩之所坐落在将近210英亩的土地上，其建筑和室内设计价值超过500万美元！住在这里，您不必再向往唐顿庄园里的贵族生活，因为您就是贵族中的贵族；您也不必向往霍洛维兹魔法学院里的魔幻生活，住在这座由历史建筑改建的豪宅里，您就是最炫的魔法师！

沿着数英里延绵的小径，穿过精美花岗岩的桥梁，我们就可以直达这座210英亩的庄园。春天，淡淡花香诉说着甜美；冬季，皑皑的白雪彰显着庄严与神秘。美国新罕布什尔州图弗顿波罗房产的这座宏伟建筑，将现代奢华和悠久历史完美融合，在拥有7000多平方英尺居住空间的主宅上得以彰显。

这是一座会呼吸的房子——设计独特而周到，布局温暖又新颖。有人说，起居室是一座房子的心脏，它的脉搏可以带动一家人的生活节奏。于是，我们在这座房子的“心脏”里，发现了一个巨大的石砌壁炉，围坐在壁炉边，窗外西南面的迷人山景一览无余。

这是一座令人享受的房子——细节说明一切，优雅的主套房里设有采用了筒仓结构的淋浴间，其设计十分奇妙。隐藏式房间和红色石板台面使得住宅更添魅力。

这是一座众星捧月的房子——拥有这样一座豪宅的主人，一定具备不凡的社会地位和社交需求。专门设计的大师级厨师，以及在原有宅地上经过美观整修的宽大餐厅令这座住宅成为娱乐休闲的理想之所。家庭聚会、招待宾客、大型晚宴……任何一种需求，都不会让这座房子和它的主人为难，宾主尽欢。

这是一座好客温暖的房子——6卧8卫！除了主卧室以外，这座房子用5卧7卫的胸怀敞开拥抱每一位前来做客的亲朋好友。原木本色的地板，美式精美的家具，温馨的软装，心安即是家。

这是一座活力十足的房子——离主屋不远处便是一间全年开放的娱乐小屋，它可以用作客房。此外，配套设施还包括一个独立式超大谷仓，里面可停放9辆车。

这是一座交通便捷的房子——坐落在群山之中的新罕布什尔州图弗顿波罗6卧8卫的豪宅，距离温尼珀索基湖（Lake Winnipesaukee）仅数分钟的路程，附近的便利设施包括，高山滑雪、雪地摩托、冰上垂钓、越野滑雪、徒步旅行、划船、私人机场、私人高尔夫乡村俱乐部以及射击运动和赛车驾驶场地。本住宅距离沃尔夫博罗布鲁斯特学院（Brewster Academy）15分钟车程，距离切斯特布什尔学院（Busche Academy）1.5小时车程，距离波士顿120英里。

不论是假期休闲，还是体验四季更迭，美国新罕布什尔州图弗顿波罗6卧8卫的豪宅都是您的理想住所。纵享人生、独特体验，尽在居外网https://www.juwai.com/50396707.htm 或接待热线400 041 7515，期待开启您的新罕布什尔州美好人生！

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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居外说第15期：澳洲买房的春天来了吗？

地处南半球的澳洲与我们季节相反，当我们进入金秋时，澳洲却刚送走寒冬、迎来春天。在这个特殊时节，我们不禁要问：低迷已久的澳洲房市是否也能迎来期盼已久的春天呢？且看本期居外说为你解读。

美国出生公民权不会黄，黄的可能只是赴美生子｜居外专栏

8月28日，美国公民及移民服务局公布了新的移民备忘录更新，主要更新内容是针对“公民权”这一众人瞩目话题的相关认定做出了指导性变更。因此新闻一出在国内“美宝”圈内便是激出了千层浪。

究竟赴美生子的美宝公民权将何去何从？首先我们来看看这次移民备忘录的更新的具体情况。

美国移民局在官网明确指出，明确对美国的临时访问不构成美国居留，并解释在美国居住和实际存在的区别。“美国移民局不再将与美国政府雇员或美国服务人员的父母一起生活在国外的儿童视为“居住在美国”，以此来根据《移民法》第320条获得公民身份。” 此新政策将于10月29日生效。

大部分媒体囫囵吞枣地看完变更目录之后，甚至简单的抄了别处推文，就鲁莽表示这一变化仅仅针对美国驻外的军人和政府雇员，在境外出生的子女，并不能自动获得美国国籍，而是需要走一系列的程序，才能正式获得美国国籍。

但是如果仔细阅读完这次更新的移民备忘录，就不难发现，其实这次更新是内藏玄机的。正因为这次更新对于“在美国居住”这一条例做了微妙的修改，使得“赴美生子”的前景变得微妙起来。

在备忘录第4~5页描述了，“在美国出生的美宝”也需要证明在出生时母亲在美国的居留是长久的，而并非是“短暂”的。尽管最后没有提及是否会影响到“美宝”的公民身份，但是却有为之后“出生公民权”留一手的味道。

众所周知，凡在美国领土上落地出生的婴儿都自动成为美国公民。这源于美国1868年宪法第14条修正案：“所有在美国出生或在美国归化，并受美国司法管辖的人，都是美国公民以及其所居住州的居民，任何州都不能制定或执行任何削弱美国公民权利或豁免权的法律。”

但是，美国总统特朗普对此条修正案一直持反对态度，2016年竞选总统时和去年10月都曾提出要废除这个制度。近日，特朗普再次表示，他在认真严肃地考虑废除“出生公民权”。

特朗普在白宫外对记者说：“我们正在非常认真严肃地研究‘出生公民权’。你走过边境，在我们的土地上生了一个孩子——祝贺你，这个孩子是美国公民。”对于这样宽松的出生公民权，特朗普毫不留情地评论，“坦白说，这很荒谬。”

特朗普曾向媒体表示，他知道可以通过修改宪法修正案来终止出生公民权。但为了避免麻烦，他更愿意签署一项总统行政令以达到目的。

而总统令的确可以对宪法修正案的解释做出某些约束，比如，明确规定非法移民在美生的孩子无法获得美国国籍。不过，一旦特朗普签署了这个总统令，必然会在美国掀起一场关于移民问题的法律斗争。目前为止，高院是支持赴美生子的合法出生权的，因为美妈们都是是持合法签证来美的。

由此可见，想要从根本上取消“出生公民权”的难度是非常之大的，但是如果换一个角度，只有符合要求的孩子出生在美国才可以获得“出生公民权”，其他不符合规定的孩子将无法获得“公民身份”，这样变相实现了对于“出生公民权的”的限制，也不需要挑战宪法，实行难度大大降低。

副总统彭斯也表示：“我们都很珍惜宪法第十四修正案，但是美国最高法院从未裁定，第十四修正案是否适用于非法居住在美国的人（在美国领土所生的婴儿）。”据ABC电视台报道，早在去年六月，彭斯副总统曾经对移民喊过话：“如果您不想遵循合法途径过来（美国），您就甭来了。”

根据特朗普团队的理念，“出生公民权”是不会被取消的，但是他们强调第十四条修正案适用于合法移民和永久居民的孩子，而并不适用于非法移民和那些持短期签证的人。

如果按照特朗普政府的执政态度来看，在移民局备忘录中更新一段看似“漫不经心”实则别有用心的内容，从而达到事半功倍效果并非是空穴来风的假想。究竟会对赴美生子的美宝们产生多大的影响，或许我们只能让时间来验证了。想要成为美国公民，“赴美生子”这条让诸多中国人趋之若鹜的途径，在未来可能行不通了。

外联出国欧洲总监Justie专栏全集

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美好家园指南（六）：10个高效改造项目助您顺利出售房产

当您想卖掉自己的房产时，必须谨慎选择。为了出售而重新装修厨房台面是否值得？还是新业主只会换上自己选择的装饰？您应该费心重新粉刷吗？这类项目的价格从500美元到10,000美元不等，肯定会给潜在买家留下深刻印象，让最终开价也会更高。

集中精力做好房屋改造，在出售房产时定会带给您回报。Better Homes & Gardens® 美好家园为您提供10个翻修项目的实用建议。

1. 用壁炉打造温馨氛围

即使不点火，壁炉也是天然的聚会区。利用周边装饰和/或配备迷人配饰的全新壁炉架，将您的壁炉区打造成赏心悦目的焦点。如果您的壁炉是砖砌而成，也可以粉刷砖块，打造出瞬时焕然一新的效果。

2. 用瓷砖彰显风格

玻璃瓷砖闪亮的质感和多变的颜色能够很好地修饰厨房或浴室的后防溅板或台面，效果惊艳，颇受欢迎。明亮的色度和变幻的光彩展现了玻璃瓷砖的装饰优势，同时，回收玻璃的运用在环保方面也很有吸引力。此外，此类瓷砖很容易清洗，自然成为规避凌乱灶台的理想选择。

3. 用粉刷为房屋换新颜

通过粉刷增添色彩是改变家中任何房间外观最快捷的方法。您可以尽情发挥想象力，如果改变主意，更换一种颜色也很容易。将墙壁颜色限制为两三种协调的色调，统一各个房间的感观。用同一种颜色粉刷装饰整个房屋有助于提升房屋的整体性。

4. 购买新正门

正门是房屋最显眼的部分之一。换上较为简洁和实惠的新大门，将对您房屋的外观、节能效益和安全性带来巨大改观。房门制造商现在可提供多种样式，能够搭配几乎任何房屋的建筑风格。从硬木、复合钢到玻璃纤维，各种材质任您挑选——如果购买新门超出预算，重新粉刷现有的大门也是不错的选择。

5. 翻新盥洗室

盥洗室可能是您家中最小的房间之一，但也是客人经常光顾的一个房间。用织物材料、油漆或有纹理质感的墙面装饰来覆盖墙壁。更换浴盆、抽水马桶等固定设施，或是让洗手盆等陈旧家具重获新生，令房间焕发全新生机。因为房间面积很小，所以哪怕只是微小的改造也能带来很大的改变。

6. 改造厨房

厨房是家庭生活的中心，给您的厨房一个时尚、实用、实惠的新造型，全家人都会喜欢。有几个改造项目成本不到500美元，但会对厨房的功能和设计带来很大影响。用替代石材的层压板替换过时的台面，或者在岛台上增加一块砧板型工作台面。您也可以通过悬挂新灯具和在橱柜下方增添照明来丰富装修风格。或者，用全新油漆涂层和时尚的旋钮或拉手来装饰橱柜。也许，您的厨房只需要充满趣味的窗户装饰和与之相配的彩色配件。

7. 整修车库

车库收纳和装修产品市场的增长速度和车库本身一样快，可容纳三辆车的车库结构已成为新型住宅的标配。全套车库系统包括滚动式橱柜、精致工作台，甚至各种用具。用于车库地板的新型环氧树脂涂料含有聚氨酯，可提高耐久性。要想外观更漂亮，可以购买由树脂复合材料或重乙烯基制成的铺展式地垫。最重要的是，要有一个干净整洁、组织有序和实用的空间，方便您展开DIY项目。

8. 烹饪智能化

将炉灶升级到磁感应技术可提升烹饪速度，并让您不必再浪费时间等水沸腾。电流会产生能量场，在钢质或铁质炒锅或平底锅底部瞬间产生热量。使用磁感应技术烹饪的能源利用效率为90%，相比之下，电烹饪能效为65%，煤气烹饪能效为55%。

9. 安装太阳能热水器

虽然对于大多数人来说，全屋应用太阳能加热系统的成本仍然很高，但是用太阳能加热水已经是一种实用的选择。主动式平板太阳能收集器系统的价格在2,500到3,500美元之间，每天可以产生80到100加仑的热水。回报：您的水暖花销将下降50%-80%。此外，未来能源价格上涨也不会对您产生影响。

10. 考虑能效升级

供暖、通风和空调很容易成为家庭水电支出的最大部分。您可能会认为，在本该更换此类设备时通过一些手段尽量维持设备的长时间运转可以省钱，但长期来看，如果您的炉灶或锅炉已使用超过15年，您很可能因此损失更多资金。做好研究；您可能会发现使用全新节能设备代替传统炉具、锅炉、热水泵或空调能够更快速地节省花销。

以上购房指南由Better Homes & Gardens® 美好家园提供。自成立以来的90多年里，Better Homes & Gardens® 美好家园一直致力于各类与住宅有关的事务，充当着最值得信赖的住宅灵感来源，竭诚向客户提供住宅购买和售前丶售中和售后过程中的相关指导。无论您需要了解住宅区最新市场信息，还是最符合潮流的设计风尚，Better Homes and Gardens®美好家园房地产®的专业人士都能充分满足您的独特需求。请登录https://www.juwai.com/bhg-real-estate/ 查看Better Homes & Gardens® 美好家园代理的优质房源或致电居外热线400-041-7515咨询。

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外国人在德国买房如何取得贷款？

买家档案

L小姐
身份：上海金领/金融圈从业人员
买房区域：德国柏林
房屋类型：市中心小户型公寓
买房目的：长线投资
购房资金：物业总价8.6万欧元，连同各项交易费用约10万欧元，贷款约4.5万欧元

对于很多人来说，房地产投资的吸引人之处在于可以使用贷款做杠杆来实现收益的最大化。那么外国人在德国买房可以贷款吗？回答是肯定的。虽然银行只对在德国工作和纳税纳税人发放贷款，但外国人还是可以通过其他途径取得融资，最常见的是国家养老基金。

对于一些国人来说，对以养老金作为购房融资渠道这件事可能觉得有些陌生甚至将信将疑，但这确实是外国人在德国置业融资主要的合法途径。2015年在柏林购房的时候，我特地请教了一位在德国最大商业银行（Commerzbank）工作的德国人，他的回答是：养老金不是主流，但在房屋按揭方面是一个替代性的选择（alternative option）。一般来说，通过养老金，新房可以最高可贷七成，二手房子的额度会低一些，取决于房子的条件。贷款年限可以选择5年，10年，15年，20年，最高可达30年，利息会因年限延长而上升。

当你确定好要买的房子之后（二手房就是和业主达成意向），就可以请中介准备房子的材料，递交贷款申请了。贷款申请可以通过按揭经纪人来做，他们和不同的放贷机构都有合作。申请材料包括：收入证明，比如连续三个月的工资单；流动资产证明，和贷款申请表格。前两项是为了证明贷款申请人有按时还款的能力。流动资产是指申请人的银行存款，和股票和基金等可以快速变现的资产。另外，如果已经在德国购置过其他房产，也可以提供相关资料。德国并没有对一套、二套房的利率区别对待这一说，已经在德国拥有物业说明贷款人的经济实力更为雄厚。

一般来说，申请贷款是在签订正式购房合同之前的，因为德国购房需要通过公证，签购房合同时公证师（Notar）需要购房人提供资金证明，这其中就包括贷款合同。

中介一般都会介绍按揭经纪给购房人，所以在具体操作上，买家并不需要本人到德国办理贷款手续。当然你也可以自己找到按揭经纪，比如我的经纪人来自于一个专门服务于外国人的机构，我们当时用英语邮件的沟通方式完成了整个贷款申请。

我是在2014年底递交的申请，提供贷款的机构是位于杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北莱茵牙医协会养老金计划，简称VZN）。当时要购置的是位于柏林市中心一套25平米，总价在86000欧元的套房，由于是二战之前的老公寓，取得的贷款大约是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金还款率（Tilungssatz）是10%。当时我问按揭中介，这个利率未来有没有进一步下跌的可能，他的回答是不可能，因为当时的利率水平已经非常低了。但后来的事实证明谁也无法预测未来，2015年3月，欧洲央行（ECB）启动资产购买计划，也就是所谓的量化宽松（QE），之后利率进一步走低，据我所知，目前养老金给购房者提供的10年期贷款利息在2.9%左右。

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这里必须说明一下，德国利率期限定义和还款方式跟中国不同。10年期限的利率表示该利息在10年之内是固定的。不难理解，在正常经济情况下，这个期限越长，该利率就越高。

另外，贷款申请人可以根据自己实际情况，每年本金年还款率在2%至10%之间做选择。例如，一套总价30万欧的房子，假设首付三成，贷款七成（即21万欧），10年期固定利息为1.2%。当本金还款率为2%的时候，每年还款为210,000X(1.2%+2%)=6720欧，每月固定还款金额为6720/12=560欧。如果10年本金还款率一直为2%，10年之后本金部分还了20%（2%乘以10年），即41000欧（21000欧中的20%），所剩下的16万欧则需要在第10年的时候一笔还清。如果当本金还款率为10%的时候，每年还款为210,000X(1.2%+10%)=23520欧，每月还款则为23520/12=1960欧，那么在9年零6个月的时候就把贷款本金全部还清了。可见，本金还款率是还款的速度，借款人每年有一次机会可以调整。

在得到贷款的批准之后，按揭中介通知你把具体的利率和还款额等信息，当然也可以用网上的计算器自行计算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。

贷款人的还款是从物业交易正式完成、开始用银行或养老基金等贷款提供方的钱开始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末还款，所以第一次还款的日是2015年6月30日。还款可以通过购房人在德国或者其他欧盟国家持有银行账户，但这意味着本人要到德国去开设账户，于是我选择开设了一个第三方托管账户，由我本人和物业管理公司对账户共同管理，用于日常资金的往来，其中就包括每季度的定期还款。

和银行一样，养老基金也提供再融资服务。在持有物业几年之后，如果物业价格上涨，而利率降低，那么再融资就是一个比较划算的选择，可以套出一部分现金。再融资的申请原则上和初次申请一样，也需要递交证明个人还款能力和房子的材料。

撰文：Leanne Wang
责编：Zoe Chan

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为何消费升级不看海？

日前，中国汽车工业协会发布数据，今年1-7月，汽车产销分别完成1393.3万辆和1413.2万辆，产销量比上年同期分别下降13.5%和11.4%，但7月份的降幅比6月份降幅收窄，原因在于汽车相关的鼓励政策发生作用，如广州、深圳两地增加汽车购买额度等。在新的消费升级目标上，依然是以汽车等老的消费领域为主，而对于新兴的海上消费领域，似乎依然无法吸引政策的青睐，那么，为何消费升级不看海呢？

海上消费领域，涵盖海洋旅游、游艇消费、海钓活动、帆船运动、帆板潜水等水上运动项目，在欧美发达国家，是滨水城市重要的产业。以游艇帆船为载体的海上消费领域是市民最重要的消费领域之一。对于拥有18000公里海岸线，300多万平方公里海域，拥有众多的江、湖、河、泊等水资源的国内消费市场，海上消费才刚刚起步，但却是消费升级最好的领域。潜力如此巨大却没有受到青睐，是对海洋消费价值的漠视，是对海洋经济价值的不了解，要知道，海洋经济同时承载着更多的产业。

1、旅游

以游艇帆船等为载体的水上消费领域，本身拥有旅游的天然属性，是市民休闲娱乐的最好选择。游艇自驾游、海钓、潜水、帆船体验、游艇租赁、水上运动等，可以满足高端旅游的需求，是全新的体验式、度假式旅游。

2、赛事

帆船运动的发展，诞生了如沃尔沃、克利伯环球帆船赛等国际顶级赛事，也开启了青少年的OP赛事等。目前，全国各地的帆船赛事如雨后春笋般在国内各地的江、河、湖、海展开，同样的，海钓比赛更是吸引了上千万的海钓爱好者。海钓、帆船、帆板、摩托艇等等水上赛事，共同谱写了一幅幅海上赛事的乐彰。

3、文化

航海不仅是一项运动，更是一种文化，通过航海，传播着海洋文明，形成了独特的海洋文化。游艇不仅仅只是一种载体，更是一种生活，水上活动诞生了独特的航海文化，形成独特的游艇生活，推动着人类文明的发展。

4、制造

全球每年的休闲船舶贸易超过400亿美元，如果加上各种水上用品，更是超过500亿美元，其背后是一个庞大的游艇制造产业。游艇制造带动设计、备件、开发、材料、设备等等上游产业，而游艇使用则延伸着更多的中下游产业，可以说，水上消费带动着制造业的发展。

5、基建

水上活动需要游艇等作为载体，而游艇需要码头等基础设施。水上活动需要的大量基础设施，如码头、上下水波道等，是滨水城市必备等公共设施，也是城市基础建设的必要成分，建成以后，将能进一步完善城市的滨海基础建设和公共设施。

6、贸易

船艇交易是国际货物交易的重要部分，水上活动需要的船艇及水上用品，构成一个独特的贸易市场。水上活动消费习惯的形成，将引领船艇、设备、用品等一系列贸易的发展。

7、教育

水上消费，作为一种独特的体验式消费，需要大量的专业人才提供服务和培育用户，因此，培训教育是一种必然，如潜水培训、帆船培训、帆板培训、摩托艇培训、游艇培训等等。培训教育一方面能保障安全，另一方面可以让用户更好的体验水上消费的乐趣，在水上消费领域将承担重要的角色。

8、保险

水上消费，因其与自然接触必然具有一定的风险，不论是船艇自身的保险、码头场地的保险、人身责任的保险、租赁客户的保险、水上运动的保险，都是水上消费的重要组成部分，也是一种必然的保障，水上消费将催生新的保险业态。

纵观国内消费环境，消费升级已经是国家推动的目标，水上消费就是消费升级最好的目标之一，结合上文可以看到，水上消费延伸的消费业态，比汽车更加长远，比地产更加环保，是国际滨水城市非常成熟的消费业态。中国消费升级，不应该不看海！海洋消费经济，将是消费升级最好的表现！消费升级，请往海看！

文/海子
来源/海之蓝游艇

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