承接上文：【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】
昨天還是30度的溫度，一晚的暴雨，今天一早起來就有14度了，這讓我想起了三個月前和陳女士看房的日子，也多是風大、溫度低的春天。我們參觀了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小樓），後來她漸漸明確的她想要的房子：
- 可以合法做短租的；
- 狀態最好要好一點的，不用再花太多錢裝修；
- 價格在她的預算之內。
蒙特利爾的短租市場和許多北美城市一樣，經過了飛快發展到政府規範的過程。早兩年許多投資客在市中心買房做短租，確實獲利驚人。像有的市中心高樓都是短租房，輕輕松松的一天就是100元以上的租金。但是帶來的後果也是明顯的，大量的收入逃稅，沒有長期發展的社區群，只有投資人受益，政府、社區、需要長期住房的本地市民都沒有好處。於是政府也在想辦法管理，最先開始的就是市中心高檔公寓樓，不僅限政府劃片，說明某一片地區不充許做短租，另外各個公寓樓也迫於壓力紛紛出台物業管理規定，不許短期出租。
接著是在旅游區，像蒙特利爾東面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL區，就明確規定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 兩條街的某一段是可以做短租的，其他地區都不允許做。如果上它們的市政府網站，你可以輸入地址就查出這個地點是不是允許做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登記注冊，便於監管。從這樣的發展趨勢上看，短租行業的暴利也會受到壓制。
在當時的情況下，陳女士是看到了短租的利潤，希望買的投資房可以合法的在短租行業中獲利。這個想法當然是可行的。我陪著陳女士也幾次跑到市政廳咨詢，詢問我們想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得於政府工作人員明確的態度：只要在允許的範圍內就可以做短租，需要向政府及有關協會申請相關執照，按照規定交稅就可以。
另外，對於房子的要求陳女士也有了一些變化，不再只在乎低價格，而且從性價比的角度考慮的更多一點。最初她看的房子就是價格便宜，狀態都不好，要大修，她認為裝璜一下就升值，還是值得的。但是就像我告訴她的一樣，裝修不僅費時費力，而且最重要的是要有一筆現金在手上周轉。不像買狀態好的房，價格也許要高一點，但是可以從銀行貸款啊，省心省力，可能沒有裝修的增值，但是只要出租收益高，就已經達到了投資目的。畢竟，翻新出售增值又是投資房的另一個方向了，也不是說兩者只能選一個，但是根據陳女士不會長期在加拿大的現狀，找個狀態好，後續麻煩少的房子，應該從長遠看是更合適的。
最後當然是價格，太高買不起，太低收益也低。最後我們根據陳女士自己的財政情況，定位在150萬元上下。
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明確目標顯然事情就好辦一些，我們定下在短租客人多的旅游區LE PLATEAU-MONT-ROYAL內找，基本上看遍了這個區所有的可能的房源，別說，還真讓我們找到了一個和理想非常接近的房源。但最後，還有沒有買成。這其中有天意，但我現在回頭看看，還是有很多人為因素造成的。
其中驗房後大幅還價，咄咄逼人，惹惱賣家是重要一環。
我們找到的這個房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4個STUDIO，加上一個商業店鋪。當時參觀這個房子時，賣家經紀就明確說明已經有一個OFFER了，但我們可以參觀，也可以下OFFER。之前我們看過這附近所有在賣房源，都不是很理想。這是我們最後約看的一個，而且沒幾天陳女士就要回國了。本來沒有抱多大希望，但參觀後顯然讓陳女士一下就如獲至寶。這房子雖然是1960年的房子，但是房主在2007年在內部做了完全的重新改建，做出來很有現代感敞開式單室公寓，非常適合單身人士或年輕夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下軟裝，就很吸引人眼球。所以盡管已經有了第一個OFFER，陳女士還是一等再等一個月時間，在第一個OFFER結束後就馬上下了OFFER。也是我們的誠意，讓賣家擔著租金的損失，同意讓其中兩套房空著，等我們這個OFFER進行。
價格在一來一回就談定了，接下來就驗房。沒想到，驗房後陳女士決定好好還價。之前我已經和陳女士說明，這裡的行規是，如果有重大意外問題發生，如賣家沒有提前說明、我們之前參觀沒有發現，結果出現會嚴重影響房子價值的問題，才可以大幅度還價了。這個房子因為年代老，地基有問題，賣家已經做了維修工作，換上一部分鋼結構支撐，花了3萬多元，這是在賣家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要維護，這在賣家聲明中也說明了。可是驗房後，這些問題又被驗房師提及，認為地基支撐的另一部分木頭支柱已有腐爛跡像，需要重新換鋼結構，房頂要換（賣家聲明中說明房頂沒有換過），下水道排污系統最好重新做處理等等。
我們做過很多次驗房，年代老的房子都會有問題，驗房師從對房子最好的角度考慮做出各種建議也是正常的，但是不是驗房師提到的問題都可以拿來還價，還真是一門學問。就像我反復向陳女士解釋的，這個房價並不是在一個新房的基礎上提出的價格，它是建於房子現狀談的價格，賣家之前就告訴你這個舊房頂，你也同意了價格，現在是沒有辦法再以這個為條件提出還價了。開始她並不理解，想試試，提出還價10萬元。
本來還價正確的做法是請專家來做有關問題的檢驗，請專業公司給評估價。因為是夏天驗房旺季，驗房師來驗的時間已經挺晚的，出完報告後想找地基的專業公司或裝修公司來評估都要排隊，當時我們沒有時間等了，只能在最後一天提出要求延期，但是賣家不止一個，還不全在國內，要在一天晚上收集到所有人的簽名幾乎是不可能的，對方經紀已經告訴我了，延期沒有問題，但要給他們一點時間。可是陳女士等不了了，她曾經有過幾次驗房的經歷，都在驗房後還價不成沒有買的，最嚴重一次因為沒有得到對方延期決定放棄購買，賣家經紀很生氣地打電話來威脅要告她。所以出於避免一切可能遭遇訴訟的想法，她堅持要求我當晚出文件說明她因為驗房不滿意放棄前一個OFFER，然後第二天再新出一個降價10萬元的OFFER。這個做法大大激怒了賣家。特別是看到他提出10萬元降價都是在買家自己估價提出來的，賣家更是非常生氣。對方同意取消第一個OFFER，對第二個OFFER 也並不理會。
說實話，這個結果我已經想到，也勸過陳女士不要這個咄咄逼人，影響下面的談判，畢竟我們到現在為止銀行貸款還沒有下來，還有一個條件尚沒完成，不是沒有退出的可能。另外就是想還價，在驗房基礎上的還價必須要有理有據，合情合理，有誠意的談才有可能讓對方接受。在沒有根據的基礎上提出大額還價最後只能導致談判失敗。但是她堅持為了保護自己的利益，不接受我的提議。
這為後面的失敗埋下了關鍵一筆。
我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中還有什麼原因？我下期再接著聊。
（未完待續）
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