美元走強 給新興市場下半年走勢帶來壓力

宏觀經濟增長放緩,政治和貿易緊張態勢升級……對投資者而言,2018年下半年挑戰重重。

對新興市場的蔓延威脅

美元走強和美國短期利率上漲動搖了新興市場投資者的信息,投資者們紛紛拋售股票和證券。土耳其、阿根廷、印度尼西亞和印度等脆弱國家擔憂情緒普遍,紛紛被迫抬高利率以防止貨幣走弱。

中國經濟增長放緩,進一步削弱了新興市場的投資情緒,投資者們對美國貿易保護主義的擔憂日漸加劇。上個月,人民幣跌至今年最低水平,在貿易緊張、石油價格上漲的背景下,盧布也跌至最低水平。

中國大陸股票的晴雨表——上證綜合指數顯示市場已經進入熊市。這一趨勢導致摩根士丹利資本國際新興市場指數從今年的最高點下滑超過18%。

BlueBay資產管理公司新興市場分析師蒂莫西·艾什(Timothy Ash)指出,新興市場正“面臨多種挑戰的重重考驗”。但這些考驗不會導致像20世紀90年代那樣的危機。他表示,新興市場的政策制定者擁有應對此情況的“管理工具”。

發達國家股票的根本轉變

美國資產出現緊縮跡像,今年標普500指數上升了1.7%,而在2018年初以來,歐洲國家指數幾乎均呈負數。

富達國際基金的資產組合經理比爾·甘乃迪(Bill Kennedy)表示,“放眼全球,市盈率相對高於過去。高估值和貨幣緊縮並行,因此我認為可能會出現下降趨勢。”

諸如特朗普貿易政策等不可預測的因素仍將繼續存在,因此投資者被迫再度關注股票市值的根本推動因素,其中最重要的就是收益因素。標普500指數中增長最快的美國大型科技公司表現突出,其納斯達克指數截至目前為止上升了8.6%。如果這些公司保持這一勢頭,那麼聳人聽聞的悲觀新聞標題就不攻自破了。

甘乃迪表示,“在做投資決定時,不能只看市盈率。驅動未來六個月表現的是創造收益的公司。”

國債及其與全球收益率的關系

國債、全球緊縮貨幣政策和不斷增強的經濟增長趨勢共同作用,可能將宣告極低債券收益率時期的終結。

但這一情況尚未出現。10年期國債收益率在3%的水平上停滯不前。其他主要市場的債券收益率今年年初也有所增加,但後期逐漸趨緩。國債和其他債券的收益率的差額出現歷史新高。

上個月,歐元區外圍國家價格走弱、收益率增加,這與其說是受到經濟持續繁榮的影響,不如說是意大利地方政治緊張態勢的結果。

在此情況下,固定收益投資者預計今年下半年不是全球經濟出現停滯就是美國和其他市場間出現史上難見的差距。

Gam Investments的固定收益投資主任蒂姆·海伍德(Tim Haywood)指出有很多理由可以支持未來幾個月收益將出現增加的觀點。他表示,“已有證據表明收益增加的前提的確存在。”

盡管投資者的風險偏好“相對較低”,但“潛在的經濟數據十分可觀”。因此“看跌債券”的想法也是可取的。

公司債券的表現不盡如人意

信用市場上低端美國投資公司債券逐漸失去吸引力。10年期國債的穆迪BAA指數顯示今年的風險溢價呈穩定上升,從2月初的155基點上升至6月底的200基點。

並購在市場上造成的影響十分顯著:並購公司及其各部門的債券受影響最為明顯,其市場風險呈現增加趨勢。

另一大影響就是外國投資者需求降低。美銀美林策略師的數據顯示,截至6月22日,外國購買數量相比去年下降了13%。

英傑華投資集團公司美國投資信用負責人喬希·洛邁爾(Josh Lohmeier)表示,“由於外國投資者需求下降,新發行債券更具波動性和妥協性。我們主要考慮的問題就是如何避免並購。作為債券投資者,並購通常不是一件好事,因為它總是會造成資產負債表惡化。”

目前在歐洲,歐洲央行的一舉一動成為了關注的焦點。歐洲央行將在今年年底停止購買政府和公司債券。

投資者想要先於央行行動的困境在於,歐洲公司債券已經面臨嚴峻的壓力,1月起,美銀美林銀行歐元投資型公司債券的價差翻了一番。

PGIM Fixed Income的高級資產組合經理格雷格·彼得斯(Greg Peters)表示,“我們擔心今年底歐洲央行符合資格名單的增加,但這一情況現在已經發生了。這使得事情更為復雜難辦。”

隨著差價的擴大,主要債券市場越來越難以預測。如果將去年的情況歸納為無差別購買,那麼2018年信貸區別將‘重現江湖’。今年上半年,歐洲高收益債券市場上的10筆交易告吹,許多觀察人士認為這創下了歷史記錄。

甚至在穩定的投資債券市場上,也有發行人選擇取消交易,5月,惠而浦和貝塔斯曼就取消了原定的發行計劃。

市場行情靠攏石油多頭人士

今年上半年石油價格顯著增加,5月布倫特原油價格上漲到四年來的最高水平,80美元/桶,這一水平一直持續到六月底。

下半年的主要問題是,過去12個月來原油價格60%的上漲是否已經達到頂峰。但大有理由相信原油價格仍將持續看漲。

委內瑞拉的石油產量顯著減少。美國決意恢復對伊朗石油行業的嚴格制裁,而只要經濟大環境保持上漲趨勢,石油需求就會相對穩定。

不利的一面在於,沙特阿拉伯和俄羅斯明確表明不希望石油價格不受控制地上漲,因此將在下半年加大石油供給(相當於全球共贏的1%)。但一些人認為,面對四年來石油行業的投資不足、供給受限的情況,這一供給量還遠遠不夠。

RBC Capital Markets的邁克爾·特蘭(Michael Tran)表示,“沙特阿拉伯承諾加大石油供給至10.8千桶/日,但鑒於此前累積的供給中斷情況,這一數量在短期內還遠遠不夠。”

與石油不同,金屬市場則停滯不前。在全球貿易緊張、信用緊縮和中國制造業發展放緩的壓力下,今年上半年,倫敦金屬交易所指數(該指數記錄了鋁、銅、鋅等六大基礎金屬市場數據)下降了6%。

全球最大銅礦埃斯康迪達(Escondida)和中國外最大的鋁供應商俄羅斯鋁業公司(Rusal)都有可能推動金屬價格的上漲(特別是俄羅斯鋁業聯合公司,如果其母公司EN+在8月5日前無法撤銷美國對其的制裁)。

美元走強占主導地位

美元目前的強勁勢頭是否會保持下去還無法確定。這主要取決於美聯儲是否堅持實行今年原定緊縮政策下的利率,以及中美貿易緊張關系的發展情況。如果以上兩個因素其一或二者皆出現緩和,那麼投資者很可能將重返歐元市場,歐洲央行將逐步推進貨幣緊縮政策。

奧本海默基金公司的首席投資官克裡希那·梅曼尼(Krishna Memani)表示,“如果美元走弱,則意味著美國的赤字失去了外國投資者的資助。” 

隨著英國脫歐日程的進展,英鎊將逐漸走弱。中國人民銀行有意讓人民幣貶值,投資者也時時關注人民幣的發展情況。

相對較強勁的人新興市場的外彙可能能夠抵抗得住美元走強的壓力,在各大選舉逐漸走向結束的情況下尤其如是。但最重要的選舉是發達市場中的選舉——美國中期選舉。直到11月前,貨幣價格很可能在一定區間內震蕩。

原文:金融時報
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

在加拿大申請貸款的10步具體流程|居外專欄

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當你了解了在加拿大有哪些金融機構(銀行)可以提供房屋貸款以後,那麼,又怎樣獲得房屋貸款呢?具體的貸款流程有哪些呢?

1. 咨詢房屋貸款專家,獲得房屋貸款預批(Pre Approval)

一般來說,在計劃購買房屋前,購房者最好先從金融機構(銀行)了解自己能夠獲得多少貸款,或者說,根據自己目前的財務狀況,自己究竟能夠負擔起價值多少的房屋。根據這種原則,購房者首先應該從金融機構(銀行)獲得一份貸款預批(Pre Approval)。

要從金融機構(銀行)獲得貸款預批,首先要做的事情就是咨詢有關房屋貸款專家。在此,對於計劃購買房屋者,有兩種選擇:一是直接找各個銀行來咨詢房屋貸款的事宜;二是咨詢房屋貸款經紀公司,尋求專業代理。

對於選擇前者,貸款申請人可以逐個咨詢多家銀行(金融機構),然後,從中選擇自己所認為的最佳方案。對於選擇後者來說,貸款申請人當然也可以選擇多家房屋貸款經紀公司,並從中選擇自己所認為的最優貸款方案。如果選擇從大銀行尋求房屋貸款,申請人就需要逐個咨詢至少兩家銀行;但是,如果計劃從貸款經紀公司尋求房屋貸款,一般地,貸款經紀公司代理多家銀行,從理論上來講,可以為貸款申請人節省時間。當然,如果申請人計劃尋求至少兩家貸款經紀公司,這同樣需要投入時間。為了獲得最佳貸款方案,或者想獲得最低利率,有不少人都願意咨詢多家銀行或者房屋貸款經紀公司。

加拿大,貸款經紀免費為客戶進行服務。由於貸款經紀都是在經過專門訓練,並通過專業考試獲得執業牌照以後,才可以正式上崗;所以,這些房屋貸款經紀可以為客戶提供專業服務,幫助客戶免費獲得適合客戶具體情況的房屋貸款產品,為增進客戶利益服務。

目前,由於人們了解了房屋貸款經紀這個行業,更多的人開始尋求房屋貸款經紀的幫助獲得房屋貸款。

2. 提交各種材料

要獲得房屋貸款的預批,一般地申請人需要向金融機構(銀行)提供相關材料。這些材料一般包括:

  • 個人的身份證件
  • 工作證明
  • 收入證明
  • 工資條
  • 報稅的證明
  • 銀行交易流水
  • 銀行賬單的證明等等材料。

金融機構根據申請人提供的這些材料來決定申請人可以獲得多少貸款,或者說可以負擔起價值多少的房屋。一般地,銀行或者貸款經紀公司會通知貸款申請人這個貸款預批的結果。在銀行所發放房屋貸款預批文件中,銀行會通知貸款申請人可以獲得房屋貸款的金額,同時也會告訴該房屋貸款的利率。但是,請注意,一般地,在銀行所提供的房屋貸款預批中所提供的利率,並不是銀行所給予的最後利率這個利率標准只是一種參考利率,而且會比同期的利率高出10到20個百分點。銀行只有獲得了貸款申請人最後所要購買房屋的具體信息,銀行才會給出最後確定的利率水平。

3. 根據貸款預批尋找滿意的房屋

購房者獲得銀行的貸款預批以後,可以告訴自己的房產經紀尋求在該價格範圍內的房屋。當獲得自己滿意的房產以後,購房者一般要簽訂房屋買賣合同(Sale and Purchase Agreement)。在該買賣合同中一般會包含一個房屋貸款的條款。意思是說,購房者在一定的時間期限內(一般是7天到10天)必須從銀行獲得房屋貸款的批准文件。如果購房者在這期間無法從銀行獲得貸款,那麼,該買賣房屋的合同將作廢。

4. 提交房屋買賣合同和房產信息

當購房者通過自己的房產經紀人簽訂了房屋購買合同以後,需要把該合同和有關該房產的具體信息的材料遞交給銀行,以便獲得銀行關於房屋貸款的最後批准。在加拿大,關於所購買房產的具體信息就是房產經紀人推介該房產時的一張介紹紙:即MLS(Multi Listing Services)所包含的信息。有些第一次在加拿大購房者認為這是非常一般的廣告紙,所以,在簽訂了房屋買賣合同後,就把這張“廣告紙”扔掉了。這實際上為後來的工作帶來一些不方便之處。一般地,房產經紀都會有該信息的電子版;所以,在簽訂房屋買賣合同以後,請自己的房產經紀把房屋買賣合同和該房產MLS信息的電子版發給房屋貸款經紀,以便最後從銀行獲得最後貸款批准。

5. 工作收入和銀行信息資料更新

如果從拿到銀行的貸款預批到簽訂房屋買賣合同之間超過一個月,銀行在做最後貸款審批時,一般還需要申請人提供最新的銀行賬單信息和申請人的工作收入信息,確保申請人的工作收入沒有出現任何向差的方向變化,確保申請人有足夠的購房首付資金,而且確保這些首付資金的來源合法。最後銀行根據申請人所提供的有關收入證明、工作證明和銀行證明,以及有關所購買房屋的具體材料,確定是否批准貸款和貸款利率水平。

6. 銀行批准貸款

一般地,銀行會按照房屋買賣合同所要求的獲得貸款的時間期限給貸款申請人是否能夠獲得貸款批准的答復。如果在該期限內,銀行批准了申請人的房屋貸款,那麼,申請人就通知自己的房產經紀取消房屋買賣合同中關於獲得房屋貸款的條件限制。也就是說,在取消該條件以後,房屋購買者將有責任履行房屋買賣合同所賦予的責任。

一般地,銀行批准了申請人的房屋貸款以後,會給申請人一份房屋貸款的文件。該房屋貸款文件的英文名稱為:Mortgage Commitment。請注意,一般地,銀行所批准的該貸款合同是一份有許多條件設置的。這些條件設置的意思是,只有申請人滿足了這些條件以後,銀行才會最後發放房屋貸款。這些條件一般包括貸款人的工作證明,收入證明,銀行的流水賬單證明,首付資金的證明償還某些現有債務等等。不少貸款申請人在簽訂該貸款合同時並沒有完全注意到這些具體的條件。這些條件其實也要求,銀行在最後發放房屋貸款時,還需要貸款申請人繼續更新工資條,銀行流水賬單等材料。此時,有些讀者可能會問道,在當時銀行審批貸款時不是已經要了這些材料了嗎?為什麼在最後發放貸款前,銀行還需要呢?因為銀行要確保在最後發放貸款資金時,申請人的收入和債務沒有惡化,銀行的首付資金充足並合法。

7. 貸款合同一般包括的內容

貸款申請人在尋求房屋貸款時一般最關心兩個問題:能夠貸多少款和貸款的利率是多少。其實在一份房屋貸款合同中,除了這兩個最重要的條件外,還包括其他條件。例如:

  • 所獲得的貸款利率是浮動還是固定
  • 所獲得的貸款是開放還是封閉
  • 貸款合同的期限是幾年
  • 貸款的分攤期限是多少年(25年還是30年)
  • 提前還款的條件(pre payment privilege)
  • 貸款人可以以多大的比例增加或提前償還貸款
  • 罰金計算的方法
  • 誰來收繳房產稅
  • 現有的房屋貸款是否可以和房屋信用貸款結合使用等等

在簽訂房屋貸款合同時,貸款人要仔細了解這些貸款條件。這些條件都是和貸款利率非常相關。如果貸款申請人獲得的貸款利率低一些,那麼,在這些方面的貸款條件可能就會要求嚴格一些。所以,貸款申請人要和貸款經紀全面溝通,確實獲得適合自己的房屋貸他條件在內)才是最好的房屋貸款產品。

8. 向銀行返回所簽訂的貸款合同,並提供律師的有關信息和更新有關個人收入信息

申請人在貸款合同簽字以後並將該貸款合同返還給銀行。隨所返還的貸款合同,申請人還要向銀行提供為完成該房屋交易的代理律師的有關聯系信息:包括電話,電子信箱和辦公地址等。銀行最後批准房屋貸款以後,會將有關房屋貸款的文件交由律師處理。也就是說,在最後的交易過程中,購房者的律師就該房產和與該房產的相關貸款從法律名義上登機在購房者的名下。這就完成了從法律意義上的房產交易。在獲得銀行最後審批房屋貸款並發放貸款資金前,貸款申請人必須滿足貸款合同所要求的各種條件。例如,要提供貸款申請人最新的銀行信息和工資條等文件。

9. 房屋交割前房屋貸款人應該特別注意

有許多人認為在返還了所簽訂的貸款合同以後,就萬事大吉了,只等著銀行放款就可以了。其實,在加拿大獲得房屋貸款的過程中,事情遠沒有這麼簡單。因為銀行答應把錢借給購房者,在銀行通知房產交易律師進行最後交易登記前,銀行有權利在任何時候取消已經答應的貸款。那麼,這時就會有人問,銀行不是已經發放了貸款合同了嗎?已經批准了房屋貸款了嗎?但是,要記住,在已經批准的貸款合同中,銀行設置了不少限制條件的。在這期間,只要在合同中的這些條件有可能被破壞,那麼,銀行可以隨時取消所批准的貸款合同。因為銀行現在所批准的房屋貸款是依據申請人現有的債務水平和收入水平所確定的。如果這些基本條件發生變化,那麼,銀行就立即會取消所批准的貸款合同。因此,在最後獲得銀行的房屋貸款批准以後,和在銀行最後發放房屋貸款之前,購房者(貸款申請人)切記不要做可能改變自己目前的債務水平和收入水平的事情。例如,不要繼續借債購買汽車或船艇等大的物件,同時,也盡量不要更換自己的工作。這兩種事情都會導致申請人目前的債務和收入水平發生變化;這將會導致銀行取消目前已經批准的房屋貸款。

10. 與律師會面,簽署各種文件

銀行“最後”(這次確實是“最後”)批准房屋貸款,並決定發放房屋貸款以後,就會通知購房者的代理律師,並將相關貸款的文件轉遞給該代理律師。該律師將完成所有法律文件,包括登記注冊借款人的房屋貸款。律師會通知購房者來簽署各種有關房屋貸款和購房的法律文件。簽署該文件後,購房者會從律師處拿到房屋的鑰匙。這筆房屋購買交易也就標志完成。

以上是在加拿大為購買房屋獲得房屋貸款的基本流程。了解這些基本流程,可以使房屋貸款申請人知道自己目前處於申請貸款的那一階段,並懂得在該階段應該注意哪些問題。只有這樣,才能確保貸款申請人能夠順利獲得適合自己具體情形的房屋貸款。

(本文僅作為一般的信息介紹,並不作為任何經濟決策的依據。關於申請房屋貸款的詳細信息和建議,請聯系您的房屋貸款經紀,並獲得專業服務。房屋貸款經紀,一般為客戶免費咨詢服務。)

責任編輯:Zoe Chan

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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全英留學性價比最高的城市居然是它!

圖片來源:QS APPLICANT SURVEY 2018。

2018年英國留學秋季申請即將來臨,有著英國留學計劃的妳,此刻正忙於刷新語言成績,準備PS等材料,還是仍猶豫仿徨於對城市和學校的選擇?壹組數據供妳參考~

它是全英最適合留學的城市之壹

在QS發布的2018全球最適合出國留學的城市中,全英共有三個城市入圍前三十。這份榜單主要參考了城市的大學排名、就業活動安排與安全性、城市教育負擔能力,以及城市發展動向和期望指數等。這份世界排名中,倫敦拿得頭籌,愛丁堡排名第十六,曼徹斯特位列第二十四,曼徹斯特市和2016年相比排名上升了十三位。

相比於冠軍之席的倫敦,曼徹斯特生活費是其的五分之三,相比低40%。其留學成本之低、性價比之高,見微知著。

數據來源:QS2018最佳留學城市。

它是蒸蒸日上的魅力之都,也是因足球興盛的留學熱地

曼徹斯特是座極富潛力的留學城市,它是英國西北部的交通樞紐、經濟文化就業中心,是英國第二大金融城市。這個人傑地靈的地方有著鴻篇巨制的工業革命歷史,有著無與倫比的音樂會場、熱鬧非凡的夜生活、琳瑯滿目的美食。

曼城同時擁有著全歐洲最多的留學人口。拿曼徹斯特大學來說,這裏國際生數量極多,僅2017年就有3100名中國學生前來留學。這歸因於城市本身的優渥條件,和當地傑出的教育資源、勢如破竹的就業前景也猶為相關。

世界上最受歡迎的足球俱樂部也讓曼徹斯特成為留學生呼聲最高的城市之壹。曼聯是有著神話般創舉的隊伍,是英格蘭足球史上最為成功的俱樂部之壹,也是歐洲乃至世界最具有影響力最成功的球隊之壹。

 土生土長的曼徹斯特本地居民多是曼城隊的球迷,而外來移民及其後代則多是曼聯的擁躉。在曼徹斯特職業球員的工資待遇非常高,這是小孩追逐足球夢想的最大動力之壹,也是曼徹斯特足球能夠長盛不衰的重要原因。風靡全球的足球俱樂部給這座城市增添了更多活力,也吸引了眾多年輕留學生的目光。

它有著最受頂級雇主歡迎的高校

曼徹斯特市有五所大學,分別是曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、波爾頓大學、皇家北方音樂學院、索爾福德大學。曼徹斯特大學是英國第二大高等學府。

在英國研究機構High Fliers Research發布的2018年英國畢業生就業報告可見,在最受英國頂級雇主招聘青睞的目標院校中,曼徹斯特大學位列頭籌,緊跟其後四所大學分別是:伯明翰大學、華威大學、布裏斯托大學和倫敦大學學院。

眾多優勢有目共睹,使得留學生們近年來路轉粉,直接pick曼城。

圖片來源:HIGH FLIERS RESEARCH。

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夏至已至劉海熱成條形碼?信步【曼】遊了解一下

確認過眼神,是來避暑的人

北半球入夏時,曼徹斯特的夏季均溫為20℃。沒有極端炎熱天氣,蒞臨此處,燥熱之感雲散煙消;溫度又不會過低,依然是壹個具有辨識度的涼爽夏日。啤酒、足球、音樂節,以及狂歡隊伍,是曼徹斯特的夏季元素,燃氣整個城市熾熱的躁狂情緒。

或是暢享習習海風,或是漫步於鋪滿陽光的靜謐小徑,或是沈浸在溫軟沁人的漫迷花香,可愛的居民與凈朗的景致交相呼應,這個幾百年如壹日勤奮開朗的老工業城市躍然視野。

此時情緒此時天,曼城尋清閑

凈空朗朗,惠風徐徐,雨歇瀟瀟,幾乎是曼徹斯特市的日常。曼城屬溫帶海洋性氣候,常年溫暖潮濕,無極端天氣,極宜居住。

曼徹斯特的冬季均溫是8℃。微涼的街道上,濃霧駛入雙車道的馬路,行人放慢了步履緩緩奔行。樹枝上積起厚重的雪片,遠處海面的烏雲不堪重負。冰魂雪魄的情境中,詩句與情話結滿冰晶,海鳥留下的足跡剔透晶瑩。微醺的日光,街市上氣味琳瑯,小酌逸致閑情,嘈雜喧囂的人聲裏可能有藝術家的淺吟低唱,也可能有球迷們的助威吶喊。

說到球迷們,不可不提的曼徹斯特令人神往的足球文化。“在曼徹斯特,有世界上最好的足球,世界上最好的球迷,世界上最好的足球文化。”曼徹斯特有五十萬人口,其中球迷至少有十二萬人,近乎是總人口數的24%。

曼聯的老特拉福德球場和曼城的伊蒂哈德球場幾乎場場球賽座無虛席,居民為自己喜愛的球隊熱情而瘋狂。壹代又壹代的孩子們投身足球運動,為曼城的足球隊灌註著更多活力。足球運動燃燒起居民心中的躁狂情緒,被球賽縈繞的心境和思緒射線般拋出便遙不可及,歡騰的街頭和咆哮的酒館,顯盡這個城市熱烈的氛圍和別樣的足球文化景致。

有五光十“色”的景致,更有出“色”的投資前景

過去的25年裏,英國為租而建的地產表現出強勁需求。從2014-2018年裏曼徹斯特的房產資本增值和租金收益上看,到未來五年,租金仍將上漲20.5%,漲速高於英國平均水平的2.9%。仲量聯行指出:“預計至2021年,曼徹斯特的房產回報增速將比英國平均水平高出115%”。投資者們亦有望得到持續上升的租金收益。

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城市建設帶動的就業的發展,優秀的辦學設施也吸引了更多來自世界各地的學子,繁榮的科技文化與投資契機帶入了眾多商戶,發達的交通加快了人潮的流速,然而房產相對於人口增長處在供不應求的狀態。再加上曼城85%的人口選擇租房,當地對房地產租賃市場對需求與日俱增。

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美國消費者信心調查:6月末信心指數環比微调

作者:消費者調查首席經濟學家理查•德科廷(Richard Curtin)

6月初,密歇根大學(The University of Michigan)消費者信心指數為98.2,相比5月末的數據上升了0.2。英為財情(Investing.com)此前預測的指數為99.2。

密歇根大學

消費者信心指數在6月下旬回落至剛超越5月份的水平,而這種變化背後主要的原因是關稅對美國國內經濟的潛在影響引發了人們的擔憂。信心指數的下降幅度並不大,這是因為在過去3個月裡,這項指數基本維持不變。人們普遍看好就業和收入前景,這對消費者信心起到了長久的支撐作用。盡管消費者預計未來一年內利率會幾度上升,但這幾次上升應該都與國民經濟的長期發展前景呈現出輕微的下降趨勢有關。

在未來的一年裡,消費者仍然認為整體經濟發展勢頭尚可,失業率預計會小幅度下降,而工資水平也會有所提高。消費者還預計,在未來一年通貨膨脹率將上升,而上升的部分原因是能源價格上漲,還有一部分原因則是關稅。

每四位受訪消費者中就會有一位主動提起關稅對國內經濟的潛在影響,而大多數受訪者預計關稅會對國內經濟產生負面影響(共有26%的受訪者提到了關稅影響,而認為關稅對經濟有負面影響的受訪者占了總受訪人數的21%)。人們主要關注的是未來經濟增長速度的下降幅度和通貨膨脹的上升水平。

長期以來,消費者一致認為,與其他國家開展的貿易帶來了價格更低廉,種類更多樣的可選商品。在最近一次的調查中,調查機構向消費者詢問了他們對國際貿易的看法。有三分之二的消費者認為與其他國家開展更多貿易活動對本國的經濟發展有積極的作用(詳細數據請見圖表)。

可以確定的是,在消費者們親身感受到產品價格和國內就業情況的實際變化之前,他們對高關稅所造成影響的看法可能還會變化。雖然關稅可能只對整體GDP的一小部分產生直接影響,但這種負面影響很快就會擴大,並造成消費者信心的普遍下降。

 

原文:sca.isr.umich.edu
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

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澳洲各首府城市房租對比:霍巴特漲最快悉尼最貴 | 澳洲

據9號臺報道,霍巴特被認為是目前澳洲房市發展最快的州府城市,過去12個月中,這裏的中位周租金增長了10%以上。

房產數據分析機構CoreLogic的新數據顯示,隨著買家對霍巴特房市需求增大,該市房價上漲,過去壹年中,霍巴特的中位周租金增長了10.7%。盡管租金出現較大增幅,但霍巴特仍是澳洲房租第三便宜的州府城市,整體中位周租金為418澳元。

CoreLogic的研究者在《季度租賃回顧》( Quarterly Rental Review)中指出,以往,霍巴特是租金最可負擔的州府城市,然而,隨著近幾年租賃需求增大,這裏的租金水平已經超過阿德萊德珀斯,並且逼近布裏斯班

此外,房產供應量減少,也是近幾年霍巴特房價和租金升高的影響因素之壹。

目前,全澳房租最貴的城市仍是悉尼,這裏的中位周租金為583澳元(包含獨立屋和單元房在內)。

隨著悉尼房市自2012年11月以來首次出現降溫,該市的中位租金在過去3個月中下滑了0.3%。

全澳租金最便宜的州府城市是阿德萊德,整體中位中租金為375澳元,在過去12個月中上漲了2.2%。堪培拉的中位周租金則為536澳元,上漲4.5%;達爾文中位周租金464澳元,上漲1.7%;珀斯居民平均每周支付377澳元房租,下滑0.2%。

墨爾本是澳洲第二大租賃市場,這裏的中位周租金為447澳元,在過去壹年中增長了3.1%。布裏斯班的中位周租金為435澳元,在過去壹年中同樣出現上漲,漲幅為1.2%。

研究者指出,如悉尼和墨爾本等市場的房租可負擔性不高,這意味著房東們不太可能高估房產租金,冒失去客戶的風險。

數據還顯示出,租金增長放緩情況普遍存在於州府城市,而不是偏遠地區。

據悉,目前全澳的中位周租金為429澳元,年同比增長了1.8%。

各州府城市獨立屋中維州租金情況:

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各州府城市單元房中維州租金情況:

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來源:澳洲新快網

排版:Shelly Du

千辛萬苦成功移民,孩子上學卻受限?新移民選校誤區解讀!| 加拿大

很多家長為了孩子未來的教育移民加拿大,可是真到孩子擇校時又會遇到很多問題措手不及。

千辛萬苦拿到魁省移民,孩子上學卻受限?魁省英語公立學校、魁省接受政府資助的英語私立學校不可以就讀?僅可就讀法語公立學校、法語私立學校和不接受政府資助的英語私立學校?很多魁省新移民感到不解,我有了身份反而更受限,這是為何?

原來,魁省居民都受到魁省語言法限制。

在魁北克,英語學校分為兩種:公立英語學校和私立英語學校。

在魁北克由於受到語言法的限制,英語學校不是想上就可以去上的。針對魁北克居民,如果想入讀公立英語學校,或者接受政府資助的私立英語學校的中學部,必須拿到許可。政府關於如何才能取得許可的說明法案,下面為大家總結如下:

1,孩子在加拿大接受了大部分的英語的小學或者中學的教育

2,孩子的兄弟姐妹在加拿大接受了大部分的英語的小學或者中學的教育

3,孩子的父親或者母親在加拿大接受了大部分的英語的小學或者中學的教育

4,孩子的父親或者目前於1977年8月26號之後在魁北克上學,並且拿到了certificateofeligibility;

上述第壹或者第二種情況,孩子父親或者母親,有壹方必須是加拿大公民。第三種情況,父母雙方都必須是加拿大公民。如果壹個孩子能夠拿到certificateofeligibility,接受英語教育,那麽這個孩子的兄弟姐妹也可以拿到certificateofeligibility.

另外還有壹種情況,是政府評估後,由於人道主義原因或者其他方面原因,孩子有可能也能拿到certificateofeligibility。

(可參考網址:http://www.education.gouv.qc.ca/en/parents-and-guardians/instruction-in-english/eligibility/ )

從以上政府的規定可以看出,基本上新移民或者說絕大多數的魁北克人是沒有辦法拿到certificateofeligibility,從而直接入讀英語公立學校的,而必須接受法語教育。

那麽問題來了,作為加拿大新移民,孩子的學校要怎麽選?

環球建議,如果您打算在魁省生活,如果孩子的年齡還小,那麽把孩子送入法語公立學校不失為壹個好的選擇,孩子可以流利使用英法雙語。

但是絕大多數英語私立學校到了中學階段,就開始接受政府的資助,所以如果想要繼續在接受政府資助的私立學校裏的中學部讀書,就必須拿到certificateofeligibility。要不然就轉學到不接受政府補助的私立學校的中學部。

因此,如果您的孩子年齡比較大了,建議直接去上不接受政府資助的私立學校完成所有初等教育學業。以下列舉不接受政府資助的蒙特利爾英語私立學校給大家參考:

1、The Study 女子學校

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地址:3233 The Boulevard,Westmount,Quebec,H3Y 1S4

位於蒙特利爾Westmount 住宅區的The Study 是壹所以盛產知性婉約女性學者而著稱的老牌私立女校。

它是魁省排名第壹的英語私立學校,也是魁省第壹所打破語言法限制,獨立運營的私立學校,如今擁有從幼兒園至11 年級共365 名學生。學校由Margaret Gascoigne 女士於1915 年創建,學校秉承著她“給予年輕女孩最好的教育”的辦學理念,針對年輕孩子的生理和心理特點,“因材施教,因性施教”,最大程度地培養年輕女孩的學術專註力和社會領導力。

2、Kells Academy 凱爾斯學院

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地址:6865 De Maisonneuve West, Montreal, Quebec, H4B 1T1

凱爾斯學院成立於1978 年,位於蒙特利爾,教學語言是英語。學校提供幼兒園至12 年級的課程,擁有學生300 余人,平均每班級15 人,師生比例1:8。該校有約23%的學生都是來自全世界35 個國家的留學生,適合喜歡國際化氛圍的學生申請。除此之外,凱爾斯學院有極佳的藝術和音樂教學,熱愛藝術的學生可以選擇申請此校。

3、Kuper Academy 庫伯學院

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地址:2975 Edmond,Kirkland,Quebec,H9H 5K5

Kuper Academy 是壹所位於蒙特利爾西島的英法雙語私立學校。學校涵蓋學前教育,小學和中學三個階段,提供幼兒園至11 年級的課程。學校坐落於蒙特利爾西部,自1986 年成立至今,發展迅速,由壹所小學校發展到今天擁有三個校區,先進化教學設備,集中學與小學壹起的學校。

學校致力於提供壹個安全的教育教學環境給學生,創建靈活的雙語教學課程,鼓勵與激發每個孩子的最大潛能,包括智力,精神和身體方面。時,培養學生養成良好的積極的學習態度,尊重並欣賞每個人在社會中

的不同價值。

4、College Prep International

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地址:7475 Sherbrooke Street West,Montreal,Quebec,H4B 1S3

CPI 座落在魁省的蒙特利爾市,是壹所提供5 至11 年級教育的英語私立學校,成立於1944 年。學校位於政治家及商業人士的聚集之地舍布魯克大街西7475 號,與康考迪亞大學相鄰。距離市中心十幾分鐘的車程,交通便利,臨近各種公共交通設備,如公交車105,162 號線,地鐵站,火車等。學校以法語作為第二外語進行授課,專註於學術的發展與追求,以良好的紀律而聞名。

5、Emmanuel Christian School 伊曼紐爾基督學校

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地址:4698 Boul. St. Jean , Dollard des Ormeaux, Quebec, H9H 4S5

伊曼紐爾基督學校是位於蒙特利爾的壹個雙語基督學校,成立於1975 年,學校距離商業中心以及蒙特利爾老城區交通便捷。學校融合多種文化背景並有十分出色的語言課程,設置從幼兒園至11 年級的課程,從小學開始就提供雙語課程,英語法語輪換教學(壹天法語授課,壹天英語授課),中學階段提供英法平行課程設置(同壹門課程既有英語授課班,也有法語授課班)。

英語授課的班級人數較少,大概6 至19 人,法語授課的班級人數則多壹些,約20 至25 人。學校在2017 年2 月起決定放棄政府補貼,以便無條件地向學生敞開大門,自17 年9 月起,學生再也無需魁省語言許可就可以申請入學。

6、North Star Academy Laval 北極星學院

地址:950 Élodie-Boucher, Laval, Quebec, H7W 0C6

北極星學院位於蒙特利爾北邊的拉瓦勒,是壹所英法雙語私立學校,提供7 至12 年級的課程,主要教學語言是英語和法語,平均每班級10 至18 人。北極星學院的使命是確保每個學生都熱衷於學習,激發學生的好奇心,讓孩子們成為全面發展的公民、傑出的領袖和具有較強價值觀的人。學校專註於數學、語言、科學和計算機的教學,同時也為學生提供藝術、音樂、體育等豐富多彩的課程。

7、Stanstead College 斯坦斯岱學院

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地址:450 Dufferin Street, Stanstead, Quebec, J0B 3E0

Stanstead 學院坐落於魁北克東部,占地面積600 英畝,是壹所男女私立走讀寄宿學校(本地生可以選擇走讀,國際生需住學校宿舍)。學校設置7 至12 年級課程,每班級平均有學生13 人,在校總人數約200 人。學校建於1872 年,距今已有壹百多年歷史。初建時,學校是壹所男女混校,在1959年改變成男校,又於1979 年重新恢復為男女混校。1977 年,學校決定不再接受魁北克政府的補貼,由此產生的獨立性使得學校允許所有學生在沒有語言許可的情況下申請入學。超高的師資與學生配比和嚴謹高質的教學體系使Stanstead 學院成為了進入加拿大、美國名牌大學的搖籃。

8、Bishop’s College School 主教學院

千辛萬苦成功移民,孩子上學卻受限?新移民選校誤區解讀!| 加拿大

地址:80 chemin Moulton Hill,Sherbrooke,Quebec,J1M 1Z8

BCS 成立於1836 年,位於風景秀麗的魁北克東部,占地面積約350 英畝,是加拿大頂尖的英語私立中學之壹。學校提供7 至12 年級課程,提供全日制寄宿和走讀兩種學習方式。學校以獨特的教學方式針對學生們程度的差異,個別指導,每個學生均能得到悉心照顧和關系。學生來自世界30 多個不同的國家和地區,包括加拿大、美國、中國、德國、墨西哥等。自2017 年9 月起,BCS 將提供IB 文憑課程。

 

來源:環球移民

排版:Shelly Du

澳洲房產購買流程詳解

澳洲房產購買流程如下:

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1. 預定房屋

購房者選定了滿意的房子後,需支付壹筆訂金(壹般是2000-5000澳幣)來讓中介向開發商申請保留該物業;訂金會在成交後規定時間內退還給購房者。

2. 簽訂購房合同

中介/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同,購房者在咨詢了律師並充分理解合同條款後簽字;同時開發商也需要在購房合同上簽字,並提供壹份雙方簽署的合同給購房者,購房合同就此生效。

3. 申請海外人士購房許可

作為不屬於澳洲公民的海外人士,同樣也可以購買澳洲房產,並可以享受澳洲本地的貸款政策,房產可以用來作為投資、以房養學、休閑度假等方面。海外人士購買房產需要通過澳大利亞海外人士投資委員會(FIRB)批準。FIRB擁有絕大部分的樓盤的配額;對於沒有申請FIRB的那部分樓盤,海外購房者可直接向澳洲海外投資審核委員會提交購房申請,這壹選項僅適用於非澳大利亞公民。購房者另外需填寫壹份申請表格並遞交FIRB審核,這個過程通常是由購房者的代表律師協助完成。

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4.支付10%的購房首付金

購房者需要在合同規定的時間內(壹般為10個工作日)支付購房款的10%作為首付。支付方法:這筆訂金可以支付到開發商律師的信托賬戶,購房者也可以選擇存入自己的賬戶再由其銀行出具壹份擔保;銀行收取壹次性開戶費(250澳元),並有壹年65%的管理費。如果是以 銀行擔保(Bank Guarantee)的方式支付訂金,購房者在房屋交割前還可以獲得這筆定金的存款利息(根據當時的利率而定,但通常都比當下的利率高)。

5. 房屋施工

購房者在此施工期間不需支付任何費用。

6. 申請印花稅減免和首次置業補助

澳洲公民或永久身份的首次購房者可以向政府申請印花稅減免和首次置業補助。以新洲為例,現在購買低於$75萬澳幣以下的房產可以拿到$1.5萬澳幣的首次置業補助。

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7. 交割前驗房

開發商在房屋完工後會邀請購房者或購房者的代表前去驗收。在驗收過程當中,查出的問題將被記錄在案,開發商將盡快安排修善。如果房屋在完成交割後的三個月內出現了任何質量問題,開發商也會負責及時維修。

8. 保修及室內設施的維護和使用

在每季度交付的物業管理費中,已經包括了房屋保險,因此不需要另行支付額外的費用。這裏涉及的室內設施包括洗碗機、烤箱、抽油煙機和爐竈都是擁有三年的廠家保修和兩年的政府強制險,即壹共五年保險期。

9. 交割

房屋交割的當天,購房者需將購房的全款支付給開發商,購房者的律師會持合同和房款,與開發商的律師會面完成最後的交割手續。購房者隨後即入住新屋。

英國房產稅最大的壹次變革

英國房產稅實際上就是印花稅(Stamp Duty)。英國所有的房屋在購買時必須按照政策繳納印花稅。在英國的房產類型有兩種:永久產權(Freehold)和租賃產權(Leasehold)。購買了房產以後,永久產權(Freehold)每年不需要繳納地租(每年幾百英鎊)和物業費(每年壹千多磅)。買了租賃產權(Leasehold)的物業就需要每年繳納這兩筆費用。

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倫敦英國財長奧斯本2014年12月3日發布了壹份“秋季財政報告”, 報告明確了壹系列關於房產印花稅(SDLT)的調整政策,並在2014年12月4日開始生效。此次改革被認為是英國歷史上對房產市場作出的最大膽的改革計劃。

根據英國相關媒體報道,新的房產印花稅費改革措施有效的優化了英國印花稅的條例,將隊英國房產市場的發展起到良好的推動作用。

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房產印花稅征收的變化:

本次英國房產印花稅政策的改變,主要涉及三大方面:

1. 計算方式:階梯式計算,按照不同的成交價格區間征收特定稅率代替原先按照房產的總成交價格方式計算;                

2. 征收區間:劃分新的稅率征收區間;

3. 稅率變動:根據新的征收區間調整稅率;

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具體新規如下:

區間1:房產最終成交價格在12.5萬英鎊(折合人民幣約125萬),不用交任何房產印花稅;

區間2:房產價格在12.5萬到25萬英鎊之間,超過12.5萬的部分按照2%稅率計算;

區間3:房產價格在25萬到92.5萬英鎊之間,超過25萬的部分按照5%稅率計算;

區間4:房產價格在92.5萬到150萬英鎊之間,從92.5萬起,多出部分按照10%稅率計算;

區間5:房產價格在超過150萬的部分,統壹按照12%稅率計算。

以英國亨通房產旗下代理的壹套70萬英鎊(約700萬人民幣)房產為例:

新政策下的類似國內水費的階梯計算方式,70萬英鎊的房價應交稅費將分割成3個區間:

區間1:0 – 12.5萬英鎊區間無需計算房產印花稅;

區間2:12.5 – 25 萬英鎊區間將收取固定0.25萬英鎊房產印花稅;

區間3:剩余第三區間多出部分按照(70 – 25)* 5% = 2.25萬英鎊收取房產印花稅。

新印花稅費:0 + 0.25 + 2.25 = 2.5萬英鎊

舊印花稅費:對比舊政策房產印花稅,70萬英鎊房產成交總額需按照4%的印花稅率計算,2.8萬英鎊就節省成本0.3萬英鎊(折合約3萬人民幣)

簡單解讀英國房產稅如何征收

小編今天主要為大家介紹英國房產稅如何征收

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英國購房主要稅費包括:印花稅、個人所得稅、資本利得稅、遺產稅、持有費用等。

印花稅

在英國買房,房產交易成交時必須向稅務局繳納印花稅,此壹房產買賣交易才可以最終獲得政府的認可。

英國在17年底開始執行印花稅新政策,比起舊政策的“壹刀切”形勢,新形勢為“進階式”,針對全球首套置業的買房客戶來說,政策執行下能節省繳稅。

對於全球首套購房者來說,減免政策具體為:房地產成交價格中的125000英鎊不用繳納任何印花稅,成交價格自125000至250000英鎊之間的部分則依據2%的稅率予以計算,更高的價格以此類推;

對於購買額外住宅的買房者,譬如投資者或購買第二套住宅的買房者,將征收額外的3%的印花稅。也就是成交價格到125000英鎊的稅率是3%,125000到250000英鎊的稅率為5%。

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個人所得稅

依據英國稅法,英國常住人口和海外投資者,其於英國房產租賃的收入,都需要繳納個人所得稅。

按照英國最新的稅法,自今年4月以後,個稅的免稅額上調到11500英鎊,40%個人所得稅的起征點將自42385英鎊提升到45000英鎊。   

如每年的租金收入超過£11500則需繳納此項稅務。海外房東的租金收入超過政府同意的養房支出的部分,若高於當年個人免稅額度(2017年為£11,500),才需繳稅20%。

租金收入 – 政府同意的養房支出= 需繳納租賃收入稅的計算基數。

資本利得稅

資本利得稅是對資本商品在出售或者交易時取得的收益部分征收的稅金。而房產買賣的資本利得稅只針對投資租賃房,自住房屋免征。

資本利得稅稅率為18%,即征收盈利部分的18%。但是銀行的貸款利息,往來英國的飛機票,和這套房屋所有相關的費用都能抵扣在盈利部分中。

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遺產稅

若個人投資者以其自身名義在英國置業,則無論他的戶籍地或居住地在哪裏,在其死亡後均要征收IHT,理由就是該房產位於英國。

也會有豁免的情況,例如如果該地產通過遺囑或根據住所遺產法過戶給在世居仍居住在英國的配偶;或在屋主過世前7年過戶給子女也無需繳納遺產稅。

海外人士和本地居民享有同樣的遺產稅免稅額,即每人32.5萬英鎊的免稅額度,因此小金額的房產根本不用擔心征收遺產稅

持有費用

地租 – 對於非永久產權的房產,每年須交的土地使用費,壹般200-500英鎊/年不等;

物業管理費 – 按照房產面積(平方英尺)收取,並且跟物業配套服務水準以及地段密切相關。

市政稅 – 這個稅由房產所在地區的行政區收取,換得環保、治安、醫療等公眾服務,壹般由租客繳納;

租賃管理費 – 海外投資者選擇全權委托中介來管理房產是很普遍的,這部分費用壹般為年租總收入的10%~15%左右。