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都说美国房子便宜比国内，但是政府每年还要征收房产税。那到底美国房产税如何征收的？

美国房产税是谁征收的？

美国的房产税是由房子所在的区政府负责征收的，用来支付从学区到城市建设再到其他特殊用途的各种方面。

房产税以何种方式缴纳？

房产税在全美都是一年一交，征税部门每年都会按时把房产税的明细发信件邮递到屋址来，业主只需要写好支票邮寄回去或者根据上面的账号提示直接用网上银行转账过去即可，不收取中间手续费。当然业主也可以到政府的官网上去交。

美国房产税如何计算的？

关于税基

说房产税是如何计算之前先引入一个专业概念——”税基“。

美国房产征收的总额是税基和总税率的乘积，而税基是由房屋每年的估值决定的，房屋估值又是房子所在的区域来负责评定。房产周边房屋的价格、地块大小、实际面积、房型、房龄及房屋设施等因素都会影响最后估值结果。通常政府给出的房屋估值都比房屋实际市场价值要低，而且有时会低很多。例如一套位于俄勒冈州的房子，房屋的市场价值是742134美元,而政府给出的估值仅为398298美元,两者的差值夸张的快有一半了。最后的房产税总额是715825美元。

关于总税率。

网上很多文章介绍说美国房产税的总税率是州税+县税（county tax）+学区税，而实际不是这样的简单计算，一个房子的总税率是更多种税率的相加，并不是也不止这三种。

美国房产税的税率由地方政府根据每年的各种预算收入和支出的具体情况而定，导致不同的区域的税率会有所差异，并且处于不断的调整之中。房产税实际上是多项支出的叠加。

通常地产税的波动不大，一般每个州里面政府所定的税率都在不大的范围之内波动，比如加州在1.25%上下，有的高一点有的低一点；德州在2.5%上下，有的高到3%。

有的时候州和城市等层面会有投票决定是否增加一些费用来付费用，比如是否增加0.01%地产税来为当地建一个大桥？这些是纳税的居民可以投票参与的。

没有所谓的‘州税’或者‘城市税’，而是有些附加条例是可能在州和城市层面附加上的。主要是county的property tax。

在美国购买房产除了要交房产税之外，还需要交哪些种类的税？

1、交易税：税率约为2％，房地产买卖时缴纳。

2、在美国买房，最多还有包括产权保险费、过户公证费、房屋登记费、火宅及洪水保险费、房产税、产权调查费、社区管理费及贷款相关费用等十项开销。其中有5项费用是一定要支付的，这五种费用是过户公证费、房屋检查费、房屋登记费、第一年的火灾保险及房产税。都是在房产交易时产生的费用，均为一次性结清。

美国的绝大部分独立别墅是没有屋主协会的，因此就不需要交HOA这种社区管理费。全款买房的自然也不必考虑贷款相关费用。

其中房产税和社区管理费必须按标准来交，但产权保险费和过户公证费都是可以在交易前协商的。

1.房产税

买家和卖家各需要支付一部分当年的房产税，以过户当天为时间点，过户之前的部分由卖家交，之后由买家交。通常将平均每日的房产税乘以买卖双方各自相应的天数即可。

房产税需要注意的一个要点就是税基。税基并不是指房屋交易价格，而是每年政府对房屋的评估价，但评估价的敲定通常会参考最近一次房屋成交价。

2.社区管理费

如果涉及社区管理费，那么和计算方法和房产税一致，以过户日为界限分别计算买卖双方的费用即可。收取社区管理费大多用于绿化、安保等等，不是美国所有的房子都有屋主协会（HOA）

3.产权保险费

在过户时，通常由产权公司负责检查产权。在购买产权保险后，如果在产权出现问题，损失可由保险公司赔付。这对买家是很好的保障，这笔费用可由买卖双方共同支付。由于产权保险是纯自愿购买的，所以很多房屋持有者会考虑是不是可以不买，因为算起来100万美元的房子就需要2000~3000美元的产权保险费。一部分卖家也会提出由买家单方承担保险费的要求。

4.过户公证费

过户公证费通常由买卖双方各付一半，实际操作中可以协商支付比例。

美国房产税在各个州都略有差异，比如在美国东海岸进行房产交易是需要律师参与的，所以买家还需额外支付律师费。其他具体交费项目及金额需要咨询房产所在地的房产专业人士。

下面是美国房价走势2018最新消息：

旧金山湾区

旧金山湾区都市圈的房价中位数为$1128300，同比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。预计旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。

洛杉矶

洛杉矶都市圈的房价中位数为$625600，同比上涨了7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。预计洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。

纽约

纽约都市圈的房价中位数为$429400，同比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。预计纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。曼哈顿地区相较于其他城市房屋价格较高，房价中位数为$1441000。

西雅图

西雅图都市圈的房价中位数为$463800，同比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。预计西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。

达拉斯

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为$280000，同比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。预计达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。

最近高盛发布的一份经济报告重点讨论了几个今年重要的问题。

1、经济复苏的平均增长率保持在2.2%以上

预计实际GDP增长率在2018年将达到2.6%，稍微高于2017年。预期经济将保持持续健康的增长，其依据主要有当前的经济增势强劲、来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激、财政政策的适度提振三个原因。

2、失业率会降至3.5％

预计明年需求增长将放缓。原因之一是我们认为，持续的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。最明显的迹象很可能就是，失业率会进一步大幅降低，失业率到今年底失业率会降至3.5%左右，这是自1960年代末以来的前所未见的情况。

3、独栋屋房价会进一步上涨

住房市场在2018年将面临一系列挑战。首先涉及税收政策，标准扣除额的增加将打动更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这无疑增加了偿还抵押贷款的边际成本。

然后我们预计，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率在2018年将上升约50个基点。未来几年的加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。

最后我们仍预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独栋住宅领域是这样的。最大的原因就是供需平衡的持续紧缩。房屋空置率在过去一年内大幅下降，目前正处在2001年以来的历史最低水平。实行这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。人口和周期性因素可能在未来几年内会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年大概有50万户左右的需求向所有者转变。

4、美联储加息

美联储自己的预测仍然是三次加息，这比市场预测的已经多了一次。但我们觉得即使是这样的预测也很保守，部分原因是因为我们认为失业率将会大幅降低。我们的预测是四次加息，就是自2016年底后的每季度一次的紧缩政策的延续。

总归自2016年初以来，美国经济增长大幅提速的主要原因是金融环境的改善，为经济复苏提供了更为积极的推动力。经济增长在2018年仍将远远高于平均水平。

美国当前的经济复苏势头强劲，主要是因为获得了大量利好的财政政策的加持，而且减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外美国的劳动力市场逐渐改善，预计美国的失业率到年底将降至3.5%。

美国房价走势2018最新动态。

01利率还将继续上升

基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。Zillow预计利率到2018年年底将在2%到2.25%之间，上升了大约100个基点。此外他还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%上下，到2018年底可能上升到4.5%，不过对照历史标准衡量来看依然非常低。

02房产市场依然非常坚挺

Aaron Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，房市状态比过去十年的任何时候都要坚挺。不过供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步已经跟不上需求，这极大的推动了房价稳步上涨。尽管新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然满足不了市场。”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始稳步升高。

CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士说：“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是同时却给买家们带来不少麻烦。”

“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房(Starter Homes)的价格上涨很快，买家的负担能力进一步降低。 ”“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，房价处于一个相对高水平增长的状态近几年还将在大多数市场中持续下去。”

03房价有望上涨6%

根据Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将达到美国工资涨幅的两倍还不止。

从地区看，中国买家热衷的几个美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西、西雅图和洛杉矶。Zillow房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨幅度在17.5％左右，西雅图的房价涨幅约12％，华盛顿州和犹他州也都超过了10%，加州超过了7%。

根据CoreLogic提供的数据，华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：

加利福尼亚州预计增长8.4%；得克萨斯州预计增长2.1%；纽约州预计增长4.6%；佛罗里达州预计增长6.3%；华盛顿州预计增长4.9%；新泽西州预计增长4.9%；马萨诸塞州预计增长4.6%；伊利诺斯州预计增长4.7%。