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澳洲印花税减免促进首次置业率

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底，澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。

有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。

因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革，新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

澳洲印花税减免如何影响投资

海外人士7月1日后不再享有澳洲印花税减免优惠。

2017年7月1日之后，在维多利亚州购房任何人将不再享有印花税的减免，包括海外人士、澳洲公民、永居签证PR持有者。新政实施以后海外人士将不再享有原有的5%的印花税减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少。
维多利亚州

新南威尔士洲
海外人士额外印花税翻倍
新洲从2016年6月21 日开始对海外人士征收4%的额外印花税，现在新南威尔士州政府有了新计划，计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金、用来帮助澳洲本地的首次置业人士。
此次计划中外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并从7月1日开始实施。每年缴纳的土地税也会有所调整，将从0.75%调至2%。

昆士兰州
海外人士额外印花税维持3%不变
昆士兰州从2016年10月1日开始向海外人士征收3%额外印花税，目前暂无其他加税消息。不出意外的话昆州一般会在新洲和维州新政出台之后做相应调整。

澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，对于海外人士置业，具体新规主要有3条：
1. 房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日开始生效并被要求执行；
2. 对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将实施新政税收，但这一规定并非适用所有人，只适用今年5月9日后提出申请的购房者；
3. 从2017年7月1日开始，海外人士的申请费将提高10个百分点，这些税费除了用于资助一些基础设施中心的建设维护外，还将加用于支持政部门从事对外国投资的审查工作。
联邦政府

我们可以友由以上得出结论：澳洲政府上调印花税旨在维持房价的合理增长、抑制由于市场过热而导致的房价虚高、从而保证投资者获得稳定且较高的投资回报，此举是在保护投资者的利益。各大州接二连三上调印花税，可以说明澳洲，甚至整个海外房市仍然被十分持续看好。但对于投资者而言凡事还是要赶在之前，以便获取更多收益回报。

美国移民局失误要求召回印错的 “绿卡”

什么？刚拿到的绿卡要被收回，移民局发了近万张“假绿卡”

有听说纽约华人区法拉盛有兜售假绿卡，没听说移民局也会发“假绿卡”！

美国移民局本周一宣布，由于生产错误，8,543人将不得不归还绿卡。

美国移民局表示，这些卡上印有错误的“居民起始 Resident Since”日期，这些绿卡是在2018年2月至4月间邮寄给绿卡持有人。

根据美国移民局的声明，这次受影响的人绿卡申请人都是美国公民的配偶，他们以I-751表格申请居留权，这是一项移除居留限制的请愿书。

由于技术错误，移民局将一一通知受影响的申请人或其律师。他们应该在收到通知后的20天内将他们的绿卡退回到预付费的快递信封中，或者在USCIS办事处归还。

移民局澄清说，召回不影响合法永久居民的身份，他们将在收到假绿卡后15天内收到新的真绿卡。

美国移民局提到，生产错误的问题在于它向绿卡持有人提供了错误的关于何时可以申请美国公民的信息。

来源：迈阿密先驱报

译： AC

排：HY

新加坡房产投资优势分析

新加坡在2017年取代中国成为亚洲最大的美国商业地产投资国。根据Real Capital Analytics和Cushman & Wakefield Inc.的数据，这是从2012年以来，新加坡首次赶超中国。因为监管机构打击资本外流，中国投资者的交易量暴跌66%，来到59亿美元。

在电子业、生物医药制造业和精密工程业的带动下，新加坡第三季国内生产总值（GDP）初步估计同比增长4.6％，增速为三年多以来的最高。作为新加坡经济态势的风向标，房地产市场扭转熊市的时机已经成熟。

1.新加坡总体投资环境
新加坡素以干净、安全和稳定而闻名，而新加坡地产作为一种投资工具一直都受到本地人和外国人的欢迎。新加坡的都市文化，稳定的政治经济多年来一直吸引着全球的投资者。而在投资工具方面，新加坡也提供了多元化的选择，除了房地产本身以外，在新交所上市的房地产公司股票以及房地产投资信托基金（REITS）目前受到很多投资者的青睐。

地价方面，从零九年以来，新加坡政府售地计划下标价最高的地块，位于2016年6月的马丁广场（Martin Place）地段。因为这一带难得有地段推出，该项目吸引了13方发展商热烈竞标，根据当时市区重建局发布的文告，出价最高的是国浩置地（GuocoLand）的子公司First Bedok Land，出价1239元/平方英尺。这个价格比附近的苏菲雅山庄(Sophia Hill)在2013年房产火热时期的标价还要高7%。2016年12月招标的“女皇镇玛格烈道”（Margaret Drive）地段，同样吸引到了14方发展商竞标，出价最高的MCL地产公司标价每英尺998元。

2. 政府相关政策
新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006~2007年间房价开始大幅增长。新加坡房价自2008年开始受全球金融危机影响再次低沉，直到2009年之后，房价恢复增长态势。为了缩小新加坡房价与收入两者增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府自2013年开始出台了众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架相应政策的推出，成功影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量均有下跌。

3.组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人住宅市场走势
由于组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）比私人住宅在价格上便宜很多，所以政府在购买政策方面做了诸多限制，导致新加坡公民的新婚夫妻成为新建组屋的主要购买者。

新加坡的新建组屋供给，在2006年到2010年的阶段来到了自1960年以来的历史低位，之后逐步回涨，到2015年至2018年阶段，组屋供给量将预计达到每年28125间。

私人住宅市场方面，新加坡的住宅邮区统分为核心中央区（CCR），其他中央区（RCR）和非中央区（OCR）三个大区。在近两年中，新加坡私宅交易量正在逐步上升，以非中央区（OCR）和其他中央区（RCR）的成交量为主。

连续2年的房价下滑过后，可以判断新加坡房地产市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场熊去牛来的时刻已经来临。土地价值最高的中央核心区房价持续2个季度的上涨以及私人公寓二手房价连续4个月的飚升，都印证了新加坡房地产市场的强劲反弹形势。可以确信现在正是将目光投向新加坡房产投资市场的最佳时机。

哈里王子婚礼在即居外为你找来和“女王”做邻居的机会

英国温莎居民们密锣紧鼓准备迎接本周六的重要时刻：哈里王子（Prince Harry）和梅根•马克尔（Meghan Markle）即将在温莎城堡圣乔治教堂举行婚礼。对于远离温莎小镇的人而言，皇室大婚是一个新闻，而对于温莎人来说，这是自己家门口的大事——它的主角不只是一位王子，更多的是这场婚礼上的新郎是温莎小镇居民的一位邻居家的宝贝孙子。

温莎The Frost Partnership地产代理分公司经理克里斯•利特勒（Chris Littler）说：“众所周知，温莎城堡就是女王的家，她是每个人的邻居，受到本地民众的拥护和爱戴。”

当然，温莎小镇上住的不只是女王：“ 温莎非常漂亮，我们很幸运，”克里斯说。“ 大概是全世界最美的皇家公园是对公众开放的，环绕小镇数英里。温莎还有悠久的历史；从温莎小镇穿过泰晤士河，步行就能走到迷人的伊顿（Eton）。”

“从温莎小镇到伦敦帕丁顿火车站（Paddington）乘火车大约需要30分钟，还有火车能直达滑铁卢（Waterloo）。M3和M4公路就在我们家门口，希思罗机场只需15分钟车程，M25只在6英里外。”

房产价格也低于伦敦西南部的通勤心脏地带：“我们不是一个‘数百万镑’的城镇，”克里斯说。“单卧室公寓的起价为30万英镑，但大多数房产都是维多利亚式排屋，这降低了房价。”

点击查看居外网上超过21万套的英格兰房源

艾斯科特公司Strutt＆Parker的董事艾玛•史密斯（Emma Smith）说，温莎市场价格在70万至90万英镑之间，但是以70万英镑出售的住房较少。“主要买家是伦敦人，需要通往希斯罗和盖特威克机场以及铁路网的良好交通，”艾玛说。

“高端市场的海外买家越来越多，我们预计未来几年会出现这种增长，因为许多人认为温莎与伦敦都是安全的避风港。”

“此外，即将于2019年通车的横贯铁路（Crossrail）对于通勤者来说将是一个利好——尤其是那些需要到达帕丁顿站附近城市的人。”

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独立式住宅价格约为100万英镑。居外网上挂牌的这套温莎独栋别墅，也是英国的二级历史建筑，内部有一个书房、两个办公室和3个地下室，可改建，售价为125万英镑（居外物业编号：37925752）。

Stacks Property Search的尼克•伍尔德里奇（Nick Wooldridge）将该镇的住房供应不足归因于泰晤士河和温莎大公园：“政府对温莎的城镇扩张程度做了健康的限制，”他解释道。“这也意味着在温莎的新建物业供应是有限的。”

但那些寻求增值空間的投资者也許会认为离温莎几英里的斯劳（Slough）更理想，目前Slough 正在大規模翻新重建。2016年，小镇的中心The Curve 开业，内部拥有旗舰图书馆和剧院文化中心，目前蒙特姆冰竞技场（Montem Ice Arena）也在翻新中。

原文来源：express.co.uk
责任编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

海外置业风险知多少

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底，澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

新西兰移民最新政策引人注目

新西兰移民最新政策出炉，政府愿意调整移民政策并期望引入外来务工人员为新西兰人修建10万套住房，但在新西兰老年人护理服务方面又做了什么呢？

除建筑行业和KiwiBuild之外，老年人护理行业同样也面临着同样窘境、需要大量移民工人来填补短缺的劳动力。根据目前的移民政策，劳动力短缺已经很严重了。

移民部长Iain Lees-Galloway确认要对移民政策进行一些调整，让期望更多的移民来到新西兰来帮助促进建筑业的发展。但是在同样面临困境的老年人护理行业方面，他又将如何处理劳动力危机问题呢？目前这个行业内27%的劳动力都依赖移民是不争事实。

移民部长了解这个老年护理行业的问题，也知道我们面临着招聘和留住护理人员的困难，更知道移民局在这个问题中所起到的作用。这不仅仅是因为移民政策存在问题，从最新调查结果可以看出，新西兰移民局的工作情况不尽如人意。去年我们有63%的成员表示在续签工作签证时出现大面积延误。这就导致很多人陷入困境，给管理造成了影响。

我们会尽力招聘新西兰人。我们还与社会发展部合作并鼓励新西兰人从事老人护理相关工作。但目前情况而言劳动力仍然短缺不足。

现在的移民政策规定：要求从事老年护理的移民工人必须在三年内离境。这无疑是一个愚蠢的规定，因为这样会阻碍员工提升技能，给雇主带去更大雇佣成本，对护理工作本身也是一种致命的伤害。尤其对于弱势的、需要护理的老年人来说，与护理人员之间建立信任关系是十分必要的。如果让这样有刚掌握护理经验的护理人员立马就因政策流失海外，对行业来说这无疑是具有毁灭性的灾难。

新西兰移民最新政策不断收紧，可能会把一些高质量的技术移民推向其他更易吸引移民国家，因为他们的移民政策更人性且更友好。此外现在最高级别的护理人员在Anzsco职业标准中被列为第4级，意味着从事这项工作的人无法申请技术移民。护理人员的收入水平可以达到5万纽币，但其他职业虽然被列为第3级但工资只有4.1万纽币，这些人还是可以申请技术移民。公平性又在哪里呢？

老年人护理行业不像建筑业那样是被经济驱动的，但它是社会GDP和重要雇主的主要贡献者。政府也谈到了社会良知，我们需要反思如何照顾我们的老年人。

美国房地产税是什么

今天居外从两个问题来说说看美国房地产税是什么。

一 .为什么要缴纳房地产税？

在美国购买房地产后，土地上至天空800米下至地下800米、都属于个人永远拥有，既使地下发现金矿也属于你个人资产。但地税（propertytax）则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给私人，房屋持有者通过收缴地税的形式将税款交给当地的县政府，由政府统一来修路，修公园和学校学区的建设。所以美国房地产持有者逃避缴纳地税是违法行为，因此美国房地产税是必须缴纳的。

二 .美国房地产税是怎么来的呢？

它是按照你房子的价值，是由两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳的地税大致是房价的1.0-1.5%、价格随着市场房地产价值的更迭而有稍稍变动。房地产跌价的时候是可以上诉的，提前准备好一些资料说明邻居的房价最近的销售价格，列举出3-5套与你面积差不多的邻居的房价进行说服工作，当然，需要填写一个表格说明。如果能说服县评估员你的地税能够降低一些就可以少交一点税。但是在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉县政府也会自动的给你调减一点税。

特别要注意我们房子的价值分两部分：上面一部分叫land，下面一部分叫improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室则对于抵税会非常有用。因为（1）土地land不能折旧、但是建筑物improvements可以折旧。比如说妳的住宅是27.5年使用寿命而商用是39.5年、那么就可以用你的improvement除以这个年限计算出可以折旧部分、这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块、地税五千块、你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。在每年地税单totaltax due下边可以查阅折旧率。还有一个parcelnumber，知道你的parcelnumber就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在市值多少、都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是公开又透明的，因为在美国、购买任何房地产都要在县里注册且无论何时不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样公开透明。

布里斯班各区房价增长率仅次于悉尼

受地价增长影响，布里斯班各区房价从1986年至今已经增长了近299%。

从房价增长率而言，布里斯班增长率要高于澳洲其8个首府城市的平均值、仅次于悉尼。

但昆州房价从2009年起至今几乎没有发生什么变化。东南部以外的地区房价却有所下降。

布里斯班房价增长大部分发生在两个时期：其中一次在1987年至1992年间、还有一次在2001年至2009年。

从2007年至今昆州12个地方政府区域的房价增长很十分凶猛，其中11个位于昆州东南部，其中房价增长最多的是布里斯班。

昆州的房屋可负担性衡量标准主要是收入与房价的比例。而报告作者发现房屋可负担性从20世纪80年代开始猛降，但是从2010年开始，这个指数又开始稳定起来。

过去5年对很多普通工薪阶层家庭来说，昆州的房屋可负担性问题有所改善，不论是从房租的角度，还是从房贷还款的角度。

但是昆州各地的房屋可负担性情况还是大有不同。

就房租和房价与收入的比例来说，黄金海岸、阳光海岸和Wide Bay是最不可负担的地方。昆州中部和Mackay是可负担性最高的地方。

但是国际研究显示昆州的住房相对来说还是不可负担。

国际住房可负担性调查发现：布里斯班的城市住房可负担性比新加坡、加拿大（除多伦多和温哥华之外）、爱尔兰、美国（迈阿密、加利福尼亚几座城市和火奴鲁鲁）和日本的可负担性低。

Toowoomba、Bundaberg、凯恩斯、布里斯班、Fraser Coast、黄金海岸和阳光海岸都是严重不可负担的住房市场。

在昆州17.4%的业主要将工资的30%以上用在住房上。

对年轻人及低收入群体来说住房可负担性问题是最亟待解决的问题。逾三分之一的低收入家庭都受到了租房的压力。

报告作者还指出首付是阻碍居民买房的最大障碍，而不是房贷还款。

过去50年收入和房屋首付之间的差距也越来越大。

一般情况而言布里斯班家庭需要1.1年的收入才能攒下20%的首付。15年前布里斯班家庭攒下首付只需要0.7年。

越来越多年轻人、家庭和夫妻开始选择住在联排别墅和公寓。而年纪大的人往往愿意住在别墅内。

昆州人的房屋所有权在年轻人群体中比例下降趋势最为明显。

报告作者表示政府力量和政策调整将给住房市场带去很大的影响。

昆州住房厅长麦克先生（Mick de Brenni）表示，政府已经设立了住房研究联盟，将针对何谓可负担性的住房这一问题进行细致入微的专业研究。

“最终，这是一个需要在联邦政府层面斡旋并解决的全国性问题。”

新加坡金融区新地标– 滨海盛景，2018年值得投资的楼盘！

新加坡金融区的地标式建筑地处新加坡南部滨海湾金融区CBD核心地段，单价只需要23xx/平尺起，市区重建局4月初公布的数据显示，2018年第一季私人住宅创下8年以来最大幅度涨幅，代表高档住宅的核心中央区(CCR)的表现强劲，价格对比上涨了5%。本地的一些豪宅项目如银峰和玛庭豪苑(Martin modern)销售表现亮眼，成交价格都达到最新水平，银峰是今年1月份推出市场的，至今已经卖出38个单位，平均售价648万新币，中位数尺价3228元。玛庭豪苑一度出现发展商暂停销售的情况，格美华庭项目只剩最后两套。

这几年香港和伦敦的高档住宅市场价格大涨，反而新加坡的高档住宅这几年持续下跌，两者之间的价格越拉越大。新加坡的高档豪宅市场开始反弹，除了市场买气提高，受到国外买家看好新加坡高档豪宅市场，国外买家强劲需求推高，特别是来自中国、马来西亚和印度尼西亚的买家。（引自联合早报）

新加坡地标项目：全新地标经过官方认证，新加坡李显龙总理亲自上电视为“滨海湾盛景”做宣传推广，李显龙总理说滨海盛景为新加坡和马来西亚的人都会自豪的项目。

新加坡政府直接开发项目：由新加坡政府投资公司淡马锡控股和马来西亚国家投资公司Khazanah Nasional一起合作开发。新加坡李显龙总理和马来西亚首相那吉亲自来共同为这个项目主持开幕。

2018年交房大型综合项目：项目集住宅加甲级写字楼，零售商店为一体，由2栋34层住宅和2栋30层的甲级写字楼组成，住宅部分为1042个单位，项目已经全部完工，采用高档项目的大户型设计，14万平方英尺的楼下零售，从餐饮空间、大型超市，豪华餐厅，到日常食阁，各种类型及档次全部一应俱全。

中央金融区绝对核心位置：引领新加坡现有中央金融区，新加坡作为全球四大国际金融中心之一的城市，展望未来新加坡滨海新城，以及政府将来计划在周边新发展规划，引领新一代项目发展。

独特政策优势：新加坡住宅项目从拿地开始，五年内要卖完，否则将采取罚款。但是滨海盛景不受此政策限制，一共两栋住宅楼，有一栋交房后才开始出售！

独占众多资源：前无古人，后无来者的资源整合，让滨滨海盛景拥有任何其他项目都无法企及的投资优势。放眼全球也是独一无二。

限量发行：整个滨海湾金融区，至少在一段时间内将再无住宅项目规划（都是政府在规划如何发展，所以大家应该懂得。物以稀为贵所以绝对有投资价值。

四条地铁线路地铁口就在项目门口，地铁网络广度之大数量之多！加上其在此中心位置，方便去往新加坡任何地方，而且有三条线都是起始站，或者起始的头几站，不需要担心上地铁没座位!

优质甲级办公楼：总楼面面积达到了188万平方英尺，拥有中央商业区项目绿化空间，也拥有全亚洲甲级办公楼中无支柱楼面。第28和29层都拥有10万平方英尺的办公空间，贯穿东西两座大型办公楼，同时可以容纳2000人，租户里面包括有著名会计事务所普华永道PWC和三菱UFJ金融集团和保诚保险Prudential和英国石油公司British Petrol等。