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中國對泰國住宅地產的投資已達到一個新高度，而中國大陸對泰國房產市場投資的三個主要推動因素來自北京，卻非曼谷。

1、 資本管制

中國的資本外流管控，已使中國的海外住宅投資總額，從2016年的高點降低至2015年的水平。

資本管制也導致了資本流向的局部重新定向，因此，泰國和東南亞臨近地區等價格不太貴的市場吸引了來眾多的中國投資者。

泰國和東南亞地區的房市吸引力主要在於：相對較低的首付及月供正好迎合了那些尚無能力轉移大額資金的中國買家。比如，居外平台上普吉島附近的新公寓最受中國買家歡迎，最低售價僅10萬美元。

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2、中國的“一帶一路”倡議

中國政府支持對參與“一帶一路”國家的投資，這些投資與中國的戰略是相一致的，即：通過在中國鄰國建設新的基礎設施和鼓勵這一區域的跨境商貿活動，以此提升中國在區域經濟上的領導地位。

泰國憑借其優越的地理位置，已從區域貿易增長、跨境投資及經濟合作方面獲得諸多益處。

泰國處於“南寧——新加坡經濟走廊”（CICPEC）的中樞位置，該走廊是“一帶一路”六大經濟走廊之一，其目標是加強中國與東南亞各國之間的聯系。

高速鐵路樞紐

泛亞鐵路（Pan-Asia Railway Network）是經濟走廊的關鍵要素之一，其中三條高鐵線路將在曼谷交彙。

目前對於三條鐵路的構想將將使泰國成為東南亞的十字路口。高鐵線路首次將新加坡、馬來西亞、越南、老撾、泰國、柬埔寨、緬甸，當然還有中國——通過昆明連接在一起。就地理位置而言，泰國正好處於這一鐵路網絡的中心，將承接南北鐵路線，其他國家則通過東西線連接。

誠然，整個泛亞鐵路網絡的構建需要多年時間，此前還有不少艱難的談判尚待進行。但是該線路的第一部分已在2017年12月份動工。泰國政府預計這段連接呵叻府的線路最遲將會在2021年底開始運行。

泰國將在未來五年（2017—2021）積極打造“東部經濟走廊”，投資440億美元發展東部沿海地區基礎設施和工業。泰國政府投資僅占一部分，分析人士預測中國將會是主要投資者。^[1]

東部經濟走廊（Eastern Economic Corridor）是一個宏大的項目，包括機場擴建、港口開發、新鐵路、新城市和地區建設，以促進先進產業的發展。這條東部經濟走廊和高速鐵路(客用)及雙軌鐵路(貨用)有望通過在曼谷的交彙點與中國的“一帶一路”和“泛亞鐵路”連接起來。

這些投資將為工人、企業及投資者創造就業及發展機會。彙豐銀行認為，接下來的十年，全球66%的中產階級將會生活在亞洲“一帶一路”沿線，這些市場會更緊密的聯系在一起，帶來更巨大的經濟機遇。

需要注意的是，商業房產和住宅房產的購買幾乎是每個大型項目的基石，無論該項目是一座新城、一個新的制造中心或者是鐵路設施等。

 “一帶一路”倡議和泰國東部經濟走廊仍處於早期階段。即便如此，這個龐大的規劃也幫助泰國吸引了中國機構和個人投資者的關注，加大了對泰國房地產投資的需求。

中國消費者認為“一帶一路”倡議將會帶動泰國經濟增長，提升房產價格及收益，因而早期投資者會享受極大回報。許多中國人認為在即將到來的開發熱潮下，投資“一帶一路”國家的房地產不僅是一個精明的舉措，而且會得到政府的庇佑。。

3、新的投資者進入泰國市場

越來越多的中國中上階層精英第一次領到了到跨境出游的護照，並開始投資海外房地產。相對於已經在全球化投資浪潮中馳騁多年的歐美投資者, 來自中國的投資者在可以支配財富上略遜一籌，所能發現的投資工具也相對較少。 泰國由於其位置與中國毗鄰、完善的旅游基礎設施、合理的房價及可接受的文化，吸引了這些初出國門的投資者在此進行首次嘗試。

目前僅有9%中國公民持有護照，這個數字將在2020年翻倍，達到2.4億人^[2]。

如此低的護照持有率意味著許多有能力進行國際房產投資的中國人尚未邁出國門。而未來三年護照持有者數量增長，意味著出境消費與投資的中國人數量會上升，不難預測，未來五年來自中國在海外置業的人數仍會增加。

我們預計這群新興跨境投資者會湧向既熟悉、價格又相對較低的市場，按照這個標准去尋找投資目的地， 泰國毫無疑問最容易被發現並符合標准。

旅游帶動的房產投資

在某種程度上，中國人熟悉泰國主要因為它是中國人非常喜愛的旅游目的地。從以往經驗我們可以得知，大多數中國投資者會首選他們曾經去過的國家進行投資，如澳大利亞、新西蘭、英國。

值得注意的是，在裡昂證券集團（CLSA^[3]）進行的一項調查顯示，中國游客最想去的旅游地中，泰國排名前三。攜程網的數據顯示，2017年泰國是最受中國游客歡迎的目的地。

2018年初居外網調查了400多名有意向購置海外房產的消費者，結果顯示：2018年泰國仍是旅客的首選目的地，計劃在亞洲旅行的中國人有61%選擇泰國。在排名第一的美國之後，泰國與澳大利亞並列第二。這些旅行者中有超過四分之三（77%）的被訪者打算在今年購買房產。剩余人群中有六成被訪者表示他們會在度假地購置物業。^[4]

中國對泰國房產的需求趨勢

自2015年第三季度以來，中國對泰國房產需求一直呈上升趨勢，該趨勢在2017年初加速。2018年1月達歷史第二高峰。

2018年1月中國買家詢盤的數量比2017年1月增長91%，比2016年1月增長313%。

根據居外網的2017年數據， 泰國有四座城市吸引了四分之三的中國買家來此置業。

排名第一的芭提雅和排名第四的普吉島均擁有大量的海景及水景房。度假公寓是中國買家比較喜歡的一種房屋類型，業主可用以度假，剩余時間可委托物業經理租賃給短期租戶。

中國買家詢盤最多的城市（2017）

1. 芭提雅
2. 曼谷
3. 清邁
4. 普吉島
5. 蘇梅島

（數據來源：juwai.com）

在曼谷，高層公寓因為其設施嶄新且裝飾豪華、景觀優美、精良的設備硬件如公共公園、泳池等齊全，也倍受中國買家青睞。

在清邁，中高層共管式公寓及擁有私家花園的私人別墅最受買家歡迎。

華人投資泰國房產的原因

中國人在泰國買房更多是以投資為目的，這一動機明顯高於全球平均水平。出於投資動機買房的中國人占73.8%，全球平均水平為53.2%。

盡管該調查的被訪者可進行多項選擇，但被訪者表示，在泰國置業主要是用於投資，而不是因為被泰國的教育資源、自住和移民等目的。

以子女教育為目的而在泰國置業的中國買家僅占受訪者的2.1%，而居外全平台上以全球房產投資者的意向數據來看， 出於子女教育而出國置業的意向買家比例占到13.9%。在泰國買房自用的人群比例是51.9%，低於全球59.2%的數據幾乎8個百分點。

僅有0.3%的買家是出於移民因素考慮，而全球平均水平是3.6%。我們發現即使打算在泰國安度晚年的中國人——這在清邁很是普遍，也不認為自己是移民。

2017年年度預測

中國人對海外房地產的投資興趣在最近十年裡一路飆升。2010年，中國在境外的房地產投資總額僅為50億美元，而到2016年增長了逾20倍，在2016年創下了1014億美元的新高度。居外網的全球預測是，在經歷2017年略微下滑之後，中國人在海外的投資規模將在未來幾年裡創下新紀錄。2017年全年的投資總額數將在未來幾個月公布。

中國財富增長是推動海外房產投資的主要動力，中國的財富在近年也得到了史無前例的積累。瑞士信貸（Credit Suisse）報告引用招商銀行私人銀行報告稱，2017年，中國大陸有160萬百萬富翁。這一階層構成了中國跨境買房的最主要群體。手持13萬億澳元的資產，比起6年前（2011年）的5.3萬億澳元，每年增長了約16%。

從總人口看， 中國人的人均財富在過去6年裡翻了兩番。而在國人持有的財富中，房產占資產比重53%。^[5]

其他研究也表明，中國人對海外房產的需求增加會持續到2025年。住宅是中國海外投資者最喜歡的資產類型。近四分之三（71.6%）的中國海外投資者稱他們已經在海外擁有住宅地產。超過60%的人打算在2020年之前投資海外房產。該研究稱，中國的經濟和政治形勢是主要驅動因素。^[6]

短期1-3年內，除非投資環境出現意外的經濟或監管變化，我們中國個人投資者對泰國房地產的需求將繼續增長。

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[1]《今日東盟》“泰國擬將東部經濟走廊與中國“一帶一路”對接整合”， 2018年2月10日https://wp.me/p6rwtJ-ai2
[2]《彭博商業周刊》“中國護照持有率將翻倍，推動旅游業繁榮” 2018年1月25 日，https://goo.gl/JoonU82018
[3]CLSA, 2017年7月19日“中國出境游客—2017新報道”， https://www.clsa.com/?p=997
[4]居外網，2018年2月，2018年中國游客出境旅游調查。
[5]2016  瑞信 2016全球財富報告
[6]金融時報機密研究，2016年8月11日文章《中國資本控制未能抑制投資外流》

 

撰文：Dave Platter
翻譯：Lynn Zuo
編輯：HY & Zoe Chan

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