Tag: 美国

許多華人想在美國置產買房，在貸款環節有哪些需要注意的事項？一起來聽業內人士房貸經紀鄧曉東（Wilson）的提醒。

許多新移民會苦惱，想買房但自己的信用分數不高怎麼辦？鄧曉東表示：“新移民開啟兩張信用卡，在准時還錢七、八個月後的情況下，他們的信用分數會漲得挺快的，大概有七百分以上了。”擁有信用卡後，持卡人要注意刷卡額度。鄧曉東說：“信用卡公司給你一千美元額度，你盡量刷到50%的信用額就好了，不要太高，太高會影響信用分數。”

購屋時即使有足夠現金，他建議有條件者還是可以考慮申請房屋貸款，除了按時付款可提升信用分數，利息和貸款費用也可以抵扣個人所得稅，剩余資金還可用作其它投資，避免將雞蛋放在同一籃子裡。2017年銀行貸款機構對消費者的信心已經回升，鄧曉東說，今年“房屋貸款的上限額度從41.7萬上升到42.7萬”，這是自2006年以來首次將貸款基准點提升。

他並提醒想買房子的華人，要能順利取得貸款，一定要先准備好報稅記錄。他說，許多人貸不出款主要是卡在之前報稅報太少了。此外，鄧曉東表示近期房貸利率提升，他建議有意購屋者動作要快，避免每月負擔變大。他表示：“接下來二年利息可能會漲得很快，要買房子的人要快入手。”

鄧曉東建議大家，申請房貸前要避免存入超過千元以上現金，在貸款期間也避免申請其它貸款和信用卡。如果資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括彙款者銀行資料。

一般常見的美國貸款買房分為30年、15年、5年的分期方式。固定利息貸款 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年貸款，利率不變，依照貸款金額，每個月償還一樣的本金加利息。專家建議保守型買家選擇30年貸款，不用煩惱利息浮動。

另一種浮動利息貸款 (Adjustable-rate mortgage)是前幾年的利率很低，但之後會每年調整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率維持不變，第六年後開始每年調整利率，調整後的利率有可能比固定利息貸款還高。鄧曉東建議如果買家五年內能將房貸付清或五年內要賣房子適合此利率。

對於想節省利息開支的民眾，提前償還本金和重新貸款都不失為好方法。

互聯網資訊綜合整理

經過8年的修身養息，美國就業、赤字和經濟成長率三大指標都已明顯改善，美國新總統特朗普上任後，主打擴大基礎建設與減稅政策將刺激美國財政，延長美國經濟復蘇態勢。經濟合作暨發展組織（OECD）預測，2017年經濟成長率將達到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英國的1.5%與日本的0.8%，在已開發國家中表現亮眼。此外，近年來美國的經濟擴張與失業率持續下降，聯准會如加速升息將刺激資金回流美國。

多項正面的經濟數據，直接反應美國的蓬勃商業動能以及民眾消費支出意願，最新公布消費者信心指數來到113.7，為近10年最高水平。為了支持特朗普新政，多家跨國企業紛紛表明將擴大在美投資，日本軟銀將投資美國企業“OneWeb”10億美元，電商巨頭阿裡巴巴提出5年要為美國創造100萬個就業機會，鴻海與南韓三星也分別表示計畫擴大在美國設廠，新政府上台所推行的貿易保護主義將吸引眾多國際資金投注美國，經濟與商業活動的活絡將直接帶動不動產市場。

相較於全球經濟與政治的不確定性，美國的復蘇吸引國際資金關注，美國商用不動產的高交易透明度、高流動性以及高租金投報率受到國際投資人喜愛，根據The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）統計，2015年外國人投資美國商用不動產總金額超過870億美元，相較於2009年的47億美元，交易量爆漲18倍。預估在低利率與美元走弱的利多因素下，2017年美國房地產投資需求持續加大，特別是在國人熟悉的洛杉磯、舊金山、紐約等一線城市或者高租金投報率的二線城市。

由於美國稅賦復雜，各州規定不同，因應投資人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚為風行，第一太平戴維斯關蕙君協理表示，所謂的NNN表示屋主不需支付一房屋稅、二保險費以及三維修費，三大項費用在租約中明訂由房客負擔，讓投資人可以更清楚評估投資報酬，輕松享穩定租金收益。普遍而言，這類型投資標的通常附帶5年至10年以上的長期租約，承租方不乏大型上市連鎖企業，例如銀行、連鎖餐飲、超市、上市公司及知名診所等，對於投資人而言，可以省去尋找租客的麻煩以及空置的風險，大型品牌亦是穩定付租的保障。

為回應國人對於美國不動產的需求，第一太平戴維斯特別引進位於加州的NN或NNN淨租金商用房地產，包括美國百大企業富國銀行（Wells Fargo）分行店面、7-11連鎖便利商店、Best Buy大型電子商場、速食店面及美國財富500強（Fortune 500）公司DaVita醫療機構，承租方租期都在10年以上，租金投報率介於4%至6%之間，是投資人進軍美國市場的最佳選擇。

（據經濟日報）

盡管新總統上任與升息的利多都使眾人看好今年美國經濟復蘇，但南加房市走向仍變化莫測。中國人民銀行公布今年7月1日起超過5萬人民幣（外幣等值1萬美元以上）的境內和跨境交易需報告。此舉代表7月1日後，為避免大額交易報告，5萬美元外彙至少需彙6次才能完成，對於想到美國購屋的投資者來說無疑是一個困擾。更麻煩的是，中國外管局明文頒布“境內個人購彙不得用於境外購房及投資”。

高價住宅銷售期拉長

加州房地產協會理事（Tri-Counties-Association of Realtors Board Director）Charles Ni表示，中國的外彙政策與外管規定的確可能對南加州房市產生部分影響。資深地產經紀人廖貞靜表示，目前華人區除了天普市與聖馬力諾市之外都有小跌，百萬以上的高單價住宅也開始出現拉長銷售期的情況，盡管中價位的房子還是賣得不錯，但阿凱迪亞市的房價就微幅下降了。

Charles說，目前南加地區的中價位屋還是很搶手，如核桃市、鑽石崗房屋中價在50萬到80萬之間，70幾萬的房子仍很多人有意願購入，整體看房子的人仍不少，但百萬以上的豪宅的確開始出現滯銷情況。他說，2013年左右，南加房市熱絡時，房屋平均一、兩個月就可成交，甚至不用30天就售出，買家若全額現金支付，辦理手續期兩周就完成，但現在高單價屋兩到四個月都不一定能售出。

據Charles的經驗觀察，房地產價位是周期循環，沒有定數。2006年次貸風暴至2012年南加州房價跌底，開始回升，2013年南加州房地產暴漲，一直到2016年都持微幅上漲的趨勢，目前仍沒有太大變化，只是修正、微調。

有利在地買家

中國政策的變化對外國客人多的地產經紀可能會有些影響，但對當地人購屋來說反而是利多。在地買家不只購屋競者爭少了，也不用面對全額現金支付的強勁對手；因為絕大多數賣家在遇到開價相同時，都會選擇現金付款、很少貸款的中國買家。

近年來，中國人來美購屋已成為趨勢，2009年全美國境外購屋最多的外籍人士是加拿大人，但至2012年開始，中國就一直高居榜首。Charles表示，中國新制導致國內資金不好出來，以前5萬、5萬的彙還可以做，30萬的房子找6個人做。但現在30萬要找30個人，哪裡找那麼多戶頭？他就有客人表示，自己也需要人幫忙彙款，怎麼可能還將賬戶借人彙錢呢？

目前中國外管局公布新令，大陸人不能將錢彙出用來買房，這就要有有合理名目彙款。例如小孩讀書，需要生活費等等，才有機會彙出大額資金。因此，Charles也開始擔心購屋的中國人資金會被卡住。

此外，中國赴美簽證也越難越難簽，Charles表示，自己曾有中國客人機票買好了但被拒簽，夫妻倆一起辦簽證，簽了四、五次都不成功，後來分開辦簽證反而通過了。

建商也在促銷

中國政策是否影響南加房市，Charles認為建商也是一個很好的風向球。他表示，建商手上會積囤許多房屋、需要出售。他們不像地產經紀人、或二手屋買賣者可以靈活運作，通常需要更大的資金鏈，因此評估會更長遠。

Charles說，在房屋市場價格好的時候，建商不需要地產經紀，他會提供很低的帶客看屋費給經紀人，過去可能只給2％，但現在逐漸開始調升，漲到3.5％甚至是4％。他認為建商在第一期就想要快點促銷，避免資金流動鏈斷掉，才會鼓勵地產經紀多找人看屋，否則越到後期完工賣屋價格更高，當然不急著促銷。

互聯網資訊綜合整理