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贡布是柬埔寨的文化瑰宝之一，但根据乔治·斯蒂利斯（George Styllis）所写的文章，从中国涌入的大量赌资让这个小镇的居民心神不宁。

1863年到1953年的殖民统治时期，法国人经常前往贡布县波哥山（Bokor mountain） 上草木茂密的高地以躲避闷热的天气。他们在那里建立了一片飞地，飞地中建有教堂，邮局和一间宏伟的酒店。在内战和大屠杀造成的混乱中，酒店变成了一片废墟，只留下了宛如洞穴的黑色窗户和令人毛骨悚然的灰色外墙。

作为一座历史的纪念碑，它一直屹立于原处，直到今年才被翻修一新，以贡布波哥宫酒店（Le Bokor Palace）——一家豪华酒店兼赌场的名义重新开张。波哥目前只有两家赌场，但当地刚刚开始建设一个面积为1800公顷的度假村。待这项工程结束之后，预计还会出现更多赌场。这一切都反映了柬埔寨发展赌博旅游业的意图。中国禁止现场和网络赌博，而柬埔寨的赌场正在试图迎合中国玩家对这两类活动的需求。由于现在想获得赌场牌照简直易如反掌，而且当地监管政策十分宽松，柬埔寨已经燃起了一场正在重新塑造城市面貌的赌博淘金热。

受影响最明显的地方莫过于距离贡布仅两小时路程的西哈努克城了，当地居民都很担心自己所在的城市会步其后尘。西哈努克城的制造业，旅游业和赌博业都十分繁荣，而且该城市在中国“一带一路”贸易路线项目中具有重要的战略地位。在这些因素的强力推动下，西哈努克城已经成为中国投资者在柬投资的核心地点。

西哈努克城首个住宅和商业综合体开发项目D’Seaview，位于城中最美丽的海滩，设有24小时保安、游泳池、设备齐全的现代化健身房、郁郁葱葱的宁静花园、壁球场和一个停车场，为所有住客和客人提供充足舒适的空间。
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过去，这里还只是一个渔村，只有背包客偶尔出没。现在，西哈努克城的街道上已经满是中国出资建设的超市，令人注目的公寓和赌场。急速的开发项目让街道变得千疮百孔，最近该城市的主要市场更是经历了史上首次严重积水。

今年34岁的Som Annie和她同龄的法国男友Damien Pradayrol 最近刚刚离开西哈努克前来贡布。这对情侣发现自己已跟不上西哈努克飞速发展的步伐。随着大批外国人涌入该城市，住房需求不断上升，房价飞涨，生活成本也大幅增加。他们现在正经营一家旅馆。他们之前合租了一个小房间，每月的租金为75美元，后来租金突然快速上涨。他们在一年内被迫搬家四次，第四次租用的那套公寓每月要付250美元，最后他们只得离开。

这对情侣说，他们所认识的其他经历了类似情况的人也从西哈努克搬到了贡布。“我以前很喜欢西哈努克，但我现在不再喜欢它了，”Annie说。“我父母也在那里租了一间房子。合同到期以后他们就要马上搬走，因为那间房子要出租给中国人了，”她说道。她的父母将搬到农村去住。

当地非政府环保组织“Mother Nature”的创始人之一Alex Gonzalez-Davidson称，当地居民普遍认为中方支持的投资项目显得过于残酷，几乎完全没有考虑当地人民和环境的情况。“许多中国公民和投资同时涌入这些地区，这在多数情况下往往会迫使当时居民离开，或降低当地人的生活水平。”

西哈努克城已成为中国现代帝国野心的象征，它也是中国尝试用政治力量进驻柬埔寨的突破口。这让人们更加担心柬埔寨的各个省会逐一沦陷。“现在柬埔寨可以从中国那里得到自己所需要的一切，而中国也可以从柬埔寨索取他们想要的东西，”金边一名嘟嘟车司机说道。

中国在推动柬埔寨经济方面发挥了重要作用，并出资让柬埔寨建设了许多当地急需但无力负担的设施，如全新高速列车和机场。同样，柬埔寨从农业到零售业等各个行业都受益于该国与中国蒸蒸日上的贸易往来，而不少国民也从房地产交易和其他风险投资中满载而归。

然而，Cambodian Investment Management金融服务公司的首席执行官Anthony Galliano表示，这样的经济发展其实是一种交易。“虽然中国的投资资本加速了柬埔寨的基础设施建设和经济发展，有利于柬埔寨的发展，但中国也用这些资本谋取了一些私利，”他说道。他表示，这些私利包括利用低成本劳动力，还有避免雇用当地人，转而为中国大陆的工人创造就业机会。

柬埔寨新开设了一个占地1000公顷的经济特区，此特区内设有由中国出资建设的深海港口和煤电厂，但这两套设施因其对环境的不利影响而广受诟病。目睹西哈努克变化过程之后，许多贡布人对城市中的工业项目往往抱有敌意。

柬埔寨财政部副主任Ros Phirun在接受英国广播公司（BBC）采访时表示，为了保护当地“生态旅游”环境，目前政府不打算让投资者在贡布以内波哥以外的地区建设赌场。然而，将于明年新港开通时启用的游轮将在南海岸上来回行驶并停靠于西哈努克，届时中国游客和赌客将乘船前往贡布。

虽然这可能会给像Damien和Annie这样饱受房东贪念之苦的住房租户造成困扰，但其他人可以借此发财。现年26岁的胡椒种植园工人Chem Makara表示，他拥有的小屋价格已翻了一番，而且几乎每周都有来自金边的买家向他询价。尽管这听起来挺不错，但对于Makara来说，保护贡布的田园风光和标志性历史遗迹比赚一笔快钱更加重要。“贡布是一个特殊的地方。我们住在这里是因为我们想亲近自然。”

被问及对波哥新酒店的看法时，他表示，不管这座酒店有多富丽堂皇，“人们还是更喜欢以前的废墟。我发现所有外国游客都会打听它的去向。它很特别。它有历史的底蕴。”

延伸阅读：【居外看点：柬埔寨金边，全球增速最快房产市场的背后】

 

来源：英国广播公司
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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美国总统唐纳德·特朗普在最近访问菲律宾时延续其一贯惜字如金的作风，称菲律宾拥有“最优质的房地产”。

这位房地产商出身的总统提到了菲律宾作为美国在东南亚地区军事盟友的战略重要性。然而，他却没有忘记表达对菲律宾房地产市场的看法。这背后主要的原因当然是因为：菲律宾在基础设施方面的大额支出，稳定的增长和外国投资者的投资兴趣，菲律宾的房地产市场正呈现出良好的发展势头。

菲律宾房市现如今出现了变化：自住业主比偶然出现的投资者要多，而且分析师表示目前菲律宾房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

每次谈及菲律宾住宅房产都不得不提到该国近期令人印象深刻的经济统计数据。2017年，菲律宾全年GDP增长率为6.7%，这是东南亚地区的最高水平。占经济活动70%的消费支出同比了增长6.1%。

“就经济增长而言，菲律宾在年轻人口强劲消费支出的支持下，依然是亚太经合组织国家中的佼佼者，”戴德梁行亚太地区研究部门执行董事Sigrid Zialcita说。

“此外，本届政府正在加大政府开支，并强调基础设施支出的重要性，”她补充道。她所指的是菲律宾总统罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）的计划，即所谓的3B （Build, Build, Build）策略，亦称大建特建政策。根据这项计划，菲律宾政府将把基础设施支出增加到8.44万亿菲律宾比索（约1680亿美元）。

莱坊Santos房地产咨询公司提供的数据显示，菲律宾豪华住宅2017年的年均价格增长率最高，为28%，其中马尼拉大都会（Metro Manila）内多个中央商务区的房产均价达到了每平方米35万比索。与此同时，大城市预售公寓的销量增加了24%，达到52600套，突破了高力国际的最高纪录。

在海外工作的菲律宾人（OFW）构成了菲律宾的主要住房投资者群体之一，去年其汇款总额创下了新纪录——228亿美元。由于来自新加坡、香港、中国、卢森堡和美国的投资者承诺将向该国注入新资金，外国直接投资（FDI）也于十月飙升至20.17亿美元的新高。

菲律宾政府已经将经济改革提上了日程，分析师们认为这些改革举措是促使外国资本进一步涌入菲律宾的催化剂。这些措施包括有计划地降低外国零售商在菲律宾境内设立分店的最低实收资本要求；取消对外国购房者100%持有的投资住宅的限制；放宽对外国承包商参与房地产项目的要求。

Gentry Manor是一栋17层的公寓项目，它位于马尼拉大都会帕拉那克（Paranaque）西城（Westside City）南海滩区（South Beach District）。这家酒店式公寓拥有设计精美的公寓单元，并在建筑内引入了一个高端零售中心。56平米1卧1卫新房只售约¥191万。
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不得不说，到目前为止，菲律宾房地产行业的前景还是一片光明。然而，菲律宾长期以来一直处于混乱状态，并因此声名狼藉。此外，无政府状态也对刚刚稳定下来而且脆弱不堪的形势造成了威胁。2016年时，国际信贷评级机构穆迪（Moody’s）和标准普尔（Standardand Poor’s）公司将菲律宾评级为有“政治风险”的国家，这是因为杜特尔总统向毒品走私者发动了一场血腥的战争，至少有1.2万人已经在这场战争中丧命。

去年，与伊斯兰国勾结的恐怖分子围困菲南部城市马拉维，而杜特尔特总统随后宣布的戒严令也让国际评级机构大为惊慌。Leechiu Property Consultants发布的数据显示，2017年，第三方商业提供商（BPO）在马尼拉大都会占用的办公建筑面积急剧下降26%，跌至3.85万平方米。

尽管如此，这样的变化尚未演变成一场全面的危机——起码国际人士对杜特尔特与众不同的“严厉之爱”领导风格的看法不会受到大幅影响。12月，惠誉国际（Fitch）提高了菲律宾的主权信用评级，承认目前没有“证据”表明打击非法毒品交易的战争削弱了投资者的信心。

“尽管菲律宾依然存在政治风险，但考虑到其作为亚太地区投资中心的强大吸引力，它的投资市场依然可以正常运转，”Zialcita说。

杜特尔特在外交忠诚方面可以说是不走寻常路。他原本和特朗普总统建立了亲密的关系，后来又转变为与中国的战略盟友，而中国与菲律宾在南海地区存在领土争议，有大量房地产受到了此争议影响。在他的任期内，菲律宾加入了“一带一路”倡议。为推动此项目，中国在全球范围内投入了大量资金，启动了多项大规模的建设工程。

根据中国的海外房地产门户网站居外网提供的数据，2017年第四季度，中国买家询问菲律宾物业情况的次数相比去年同期激增了246.4%。

“（中国投资者）认为自己的投资已经得到了中国政府的认可，因为中国政府偏向于那些和一带一路倡议有关的国家。”居外首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说道。“他们还认为，大规模的开发项目和不断增强的商业联系将导致菲律宾的物价上涨，而这对于所有在短期内进行的房地产交易来说将是一个利好。”

“有部分驱动力来自于可观的回报。菲律宾的租金收益率高于6%，超过了中国乃至整个亚洲（印度尼西亚除外）的所有城市，”她补充道。

确实，马尼拉房地产的租金收益率比曼谷（4%）、新加坡（2.9%）和上海（2%）都要高。“现在的马尼拉就像30年前的香港和新加坡，”莱坊Santos公司的首席执行官Rick Santos说道。

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除了中国这一金融富矿将为杜特尔特总统的基础设施项目提供资金外，还有另一项因素有利于直接或间接推动房地产行业发展——《税制改革加速与纳入（Tax Reform for Acceleration and Inclusion，TRAIN）法》。这项法案将带来20年来菲律宾最全面的一次税制改革。这套法案还规定年收入低于25万比索的公民可免缴个人所得税和高价值物业招致的遗产税。

“由于个人所得税减少导致购买力增加，再加上房屋租赁交易增值税（增值税）的免税额已从1.28万菲律宾比索增加至1.5万菲律宾比索，这项法案可能会提高租房的需求，”Zialcita说。“这反过来又会鼓励投资者购买更多房产以应对更高的租赁需求。”

TRAIN法案去除了价格介于250万至320万比索之间的住宅物业的增值税免税额，而这可能导致房屋的合同价格上涨。也就是说，TRAIN法案为房地产投资者创造了长期的投资潜力。据估计，今年这项法案实施后，菲律宾政府将获得将近900亿菲律宾比索的额外收入，其中大约70%的资金将分配给“大建特建”计划。

“这些基础设施项目应该可以释放出农村地区的土地价值，”高力国际菲律宾公司研究部门经理Joey Roi Bondoc说。“随着地方分权化不断推进，大幅增加的公共基础设施支出应该为从事建设，运营和维护（O&M）的关键运输基础设施企业提供新的机遇。”

正如Bondoc所说，“基础设施的黄金时代”将迫使开发商在马尼拉大都会附近正在积极扩建道路网络的省份（如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙）内启动更多综合性城镇开发项目。

杜特尔特似乎专注于翻修马尼拉大都会的基础设施以便分散资本。政府已公布多项计划，包括加快马尼拉大都会区第一个地铁网络的建设，并完成博尼法乔全球化城市——奥迪加斯中心接驳道路（Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road）和C-5 / 卡蒂普南立交桥（C-5/Katipunan Viaduct）项目。 

综合性城镇包含居住、工作、休闲和购物场所，对于正在寻找合适物业的人群来说极富吸引力。上世纪90年代末，菲律宾房地产开发行业巨头Megaworld率先启动了城镇和网络公园建设工程。据该公司预计，最近一系列政府项目将产生巨大的连锁效应。

“随着税制改革计划持续推进，消费者支出也不断增加，我们发现今年投资和购买住宅物业的人也变多了，”Mega World International高级副总裁Marivic Acosta说。

“第三方商业提供商和POGO（菲律宾海外游戏运营商）租用的物业不断增加，这将对住宅市场产生多米诺效应，而乡镇地区受到的影响格外明显。”

私营部门为马尼拉基础设施提供发展动力的积极性也变得越来越高涨。菲律宾知名房地产开发商阿亚拉（Ayala）和建筑公司伊顿地产（Eton Properties）合作搭建了一座可连接帕西格和奎松的桥梁。Megaworld母公司安德集团（Alliance Global Group Inc.）正在利用其资本性支出项目来建造一条长为2公里的空中列车单轨铁路，而政府不必出资，可坐享其成。

特朗普的发言往往难以取信于听众。然而，面对如此乐观的宏观经济基本面情况，夸大菲律宾房地产发展的言辞已开始压下质疑的声音。无论是即将完工的马尼拉57层摩天大楼，还是宏伟的“一带一路”农产工业区，菲律宾的房地产开发项目现在都已做好充分的准备，即将迎来新一轮的蓬勃发展。

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来源：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Adam Chen, Zoe Chan

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