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華人買家的“風水執念”催生新商機

作者：張欽

為了爭取到更多華人金主，海外房產公司一直在各出奇招，其中不乏入鄉隨俗派，比如，為買家們提供風水分析服務。而這一執念持續激發著新商機的誕生：看風水從“在地考察”已經升級到“算法生成風水報告”。

華人買家對風水的“執念”對市場來說已經不是新事物。早在2015年，美國一家房地產咨詢機構就曾調查過這一特殊現像，他們發現，86%的美籍華人買家在購房前會先看風水，79%表示他們願意花更多錢購買風水好的住宅。

房產從業者們也牢記這一文化偏好，提供不同價位的風水服務。美國房產咨詢公司HomeAdvisor的官網顯示，買家若想找一名風水大師看房，參考價大概是492美元到905美元之間，全美均價為699美元。房產越高端，對應的風水服務收費也相應拔高。

現在，科技圈也盯上該領域，澳洲一家科技公司Archistar就是其中一員。這家初創企業研發了一款風水算法，經由現代二進位IT語言還原傳統風水的智慧。該算法基於數百條中國古書中總結的原則，可對每個房產戶型圖量身定制風水報告。

“算法生成風水報告”的優勢是能減少買家看房時間和花費，與線下預約風水大師相比，性價比更高。特別是對海外買家而言，他們足不出戶，只要上傳戶型圖，支付小額費用，就能生成風水測評報告。

風水報告能告訴你哪些？

  1. 給出住宅平面圖的九宮格、相位及適合哪些家庭成員（見下圖左上方）；
  2. 該住宅在風水上的優缺點（見下圖左下方）；
  3. 該住宅室內設計和裝修及入住建議（見下圖左下方）；
  4. 關鍵風水設計原則（見下圖右側）

Archistar利用該算法對澳大利亞的“白宮”——澳洲總理官邸（The Lodge）進行了風水分析。分析結果顯示，這座建於1927年的住宅風水很好：官邸的樓層沒有調整過，有利於形成積極能量場；從總理府的入口也看不到廁所、浴室、廚房和臥室等房間；從衛生間出來的髒水氣不會進入廚房，廚房的煙火氣也不會進入臥室，這些都是有利於運勢的布局。

Archistar告訴界面新聞，這只是一則案例，他們計劃將該風水算法的目標消費者定位在中國買家身上。雖然服務上線不久，還無法生成具體的用戶畫像，但可知的是用戶來自於各個年齡段。Archistar已與房產線上平台居外網Juwai.com合作，後者為中國買家提供海外房源信息。

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盡管Archistar的理念新穎，但僅將目光聚焦在中國買家則可能會限制發展，畢竟對風水有執念的群體不僅僅是華人。在谷歌中搜索風水測評，能夠看到各國風水研究者對風水的解讀。1994年，美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）是首批因應用風水規則而備受關注的西方開發商之一。特朗普在建設曼哈頓中央公園西大道1號的新特朗普國際酒店和特朗普大廈時，曾咨詢過一名風水大師，對方建議特朗普在大樓前安裝了金屬球，以轉移負能量。

美國加州爾灣5臥5衛房產，風水極佳，樓層布局受歡迎——這個經過全部升級的美麗住宅位於烏節山格羅夫斯的專屬區內，擁有兩個寬敞主套間，樓上還有閣樓。寬敞通風，非常宜居，盡顯奢華。
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另外，除了風水，其他中國傳統“執念”也在影響華人海外買房，比如數字是否吉利。在曼哈頓的唐人街，中心街139號大樓八樓的辦公室售價比其他樓層多出10萬美元；而位於皇後區法拉盛市中心的辦公樓Queens Crossing裡，亞洲公司幾乎承包整片區域，唯獨四樓被忽視了。

風水及其他執念是否是科學，仍存在諸多爭議。但從“存在即合理”的角度，商家抓住買家“寧可信其有，不可信其無”的心理，創造不少商機，激發買家們更深層的心理需求。最後，只能用《紐約時報》開年的一則 “大師”預測作為注腳：2019年，如果您的前門位於住宅的西、西北或者東南方向，今年應避免摔門。


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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐

近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。

4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。

海外资金掘金越南楼市

和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。

来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。

新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。

越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。

记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。
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需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。

据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”

在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。

一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。

在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。

“简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。

他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。

中国买家比例持续攀升

新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。

吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。

由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。

中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。

胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。

阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。

在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。

需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。

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河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。

吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。

吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。

值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。

“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。

不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”

世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。

的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。

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吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。

炒房有风险

海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。

吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。

据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。

据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。

不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。

吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。

一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。

在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。

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第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。

近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。

第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。

第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。

一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。

此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。

一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。

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英國脫歐對房產市場有哪些影響？海外買家依舊在收割！

事實上，盡管近幾年英國面臨“脫歐”的諸多不確定性，但並未影響其成為最受中國資本青睞的投資地之一。而恰恰相反，受“脫歐”影響逐漸走低的英鎊彙率、美國和歐盟愈加復雜的投資環境，都增加了在英投資的吸引力。

聯合國貿易和發展組織發布最新《全球投資趨勢監測報告》顯示，2018年全球外國直接投資總量約為1.2萬億美元，同比下降19%，其中發達國家吸收外資僅共4510億美元。而英國2018年外資規模竟達到1220億美元，同比增長20%，在全球排名第三。

根據調查顯示，高淨值人群投資英國的理由主要由如下幾個方面：

1、英國市場穩定、投資風險低

雖然國際緊張局勢未見緩解，但英國穩定的經濟與政治環境，良好的國際聯系與交通網絡，穩健的法律和法規體系以及便捷的速效環境。數據顯示，北美和亞太地區企業在歐洲總部設在英國的就近450家，而德國只有280家左右。

此外，倫敦作為世界金融中心，有占全球41%市場大份額的外彙市場，共251家外資銀行總部設立在倫敦。在美國指數編制公司MSCI的歷年調查中，倫敦已連續超過10年維持在10%甚至更高的回報率（綜合房價漲幅和租金收益）。

2、英國房地產收益高、產權長

實際上，英國房產長期處於供不應求的狀態，其絕大部分房產屬於永久性產權，這筆固定資產祖祖輩輩都將屬於買家，直到賣掉它。而且當地建築質量一直較好，目前在英國流傳下來的維多利亞，喬治時期的老房子都還堅挺屹立，這種房子已有幾百年的歷史。

3、低利率貸款

就中國、澳大利亞等國高貸款利率（7%左右）而言，英國貸款利率大約在3%-4%的區間；作為海外投資者，可申請到最高70%的貸款，並且可在一定時間內可以只還息不還本。

4、英國稅收優惠

英國公司的稅率在歐處最低之列，因此也是歐最具競爭力和吸引力的外商投資對像國之一。在個人所得稅方面，英國以40%屬中低水平，稅後工資比例為66.5%屬中高檔。據美國勞工統計局報告統計，以美國成本指標為100，制造業每小時人工成本指標中，英國為93。

5、語言文化和教育優勢

英語是全球最普及的通用語言，作為全球高等教育最發達的國家之一，英國擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水平，對於想讓孩子來英國留學的中國家長，最佳的選擇就是在英國投資買房置業。

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不過近幾年中國的孩子去英國留學，也已經是一種比較長期普遍的現像。英國金融時報此前一次關於海外投資的調查結果表明，超過50%的受訪者表示海外投資的目的是為了子女的教育問題。

據中國僑網數據顯示，自2011年以來中國留學生人數增長89.6%，穩居海外留學生榜首。其中以倫敦最為突出，就讀於倫敦的中國留學生人數目前已達到21350人，無疑成為了英國留學市場的主力軍。

不僅人數穩居第一，影響力也在不斷增加。為了吸引更多中國留學生，越來越多的英國大學直接來中國舉行畢業典禮。

脫歐讓英國房價增長放緩 隨後可能會迎來反彈

近日，Rightmove網站公布了英國三月份房價指數報告，原本應該處於銷售旺季的英國春季房市，果不其然受到了英國脫歐不確定性的影響，本月投入市場的平均房價僅上漲了0.4%(+ 1287英鎊)。這是英國房價自2011年以來最低的月度平均漲幅，不過數據顯示，出現增長疲軟的主要原因是倫敦房價的“不給力”，倫敦以外地區的房價仍較為活躍，11個地區中有9個地區的新上市賣家定價在持續穩定增長。

英國三月份各地區房價趨勢（淺色增長、深色降低）

Rightmove網站稱，三月份英國房市疲軟，倫敦是主要拖累因素。因為除了倫敦和東北部地區以外，其他9個地區的新房定價仍在穩定增長中。倫敦房價環比下降1.1%，東北部地區則環比下降了1.3%。然而，即使房價出現了短時下降，倫敦的房價仍比10年前高出68%，一些買家要麼被高昂的房價排除在市場之外，要麼還在持價觀望，希望房價能在他們認為的公允價值水平上穩定下來。數據顯示，今年2月，倫敦房產經紀人達成的銷售協議比2018年同期下降了9.6%，這既表明部分買家猶豫不決，也表明有些買家在高昂的房價面前缺乏購房能力。

近五年來倫敦房價增長趨勢

盡管隨著脫歐最後期限的臨近，英國房市尤其是倫敦房市受到了一些衝擊，但專家認為這是遵循市場規律的正常波動。縱觀近些年英國房市的發展，房價總體上仍然呈現穩定上升的趨勢。倫敦作為世界上政治、經濟、文化、高等教育等綜合發展的國際化大都市，發展潛力和吸引力在與日俱增，從其租房市場的火爆程度可見一斑。有專家認為，英國房市的“反彈”將隨著脫歐塵埃落定而正式開啟，被壓抑的購房需求會引起一波搶房熱潮。

事實上，作為世界一流的高等教育城市，倫敦也成為海外購房者最偏愛的城市之一。房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，超過半數都被國際買家收入囊中。

而中國的富豪們，也早已盯准了這塊蛋糕。

2018年李嘉誠旗下香港長江實業集團斥資10億英鎊（約105.4億元），收購了倫敦金融城地標寫字樓5Broadgate，也即瑞銀（UBS）倫敦總部所在地。過去幾年，李嘉誠已在英國砸下超過300億英鎊。除了房地產，他還控制了英國天然氣近三成市場、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場，幾乎買下了半個英國。

海外房產中文平台居外網提供的數據也顯示，去年下半年，中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升，第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%，已接近歷史峰值。

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調查還指出，盡管韓國、新加坡和以色列等國也加速了在英國的投資，中國仍是英國最大的海外投資者，由於都看好英國，當地房地產的買方市場競爭越來越激烈。JLL（紐約證券交易所代碼）的調查顯示，倫敦在2017年被評為全球房地產投資的首要城市。

實際上，過去英國房價平均每7年翻一倍，每年以平均10%的速度增長，而倫敦的房價過去十年漲了86%！據第一太平戴維斯2018年Q4倫敦住宅租賃市場報告顯示，其通勤區的一居室或兩居室租金增長1.9%，在過去5年中增長達11.3%。

租金方面，最新調查指出倫敦已經連續第3年當選歐洲租房最貴的城市。據ECA International的數據，在倫敦市區好地段租賃一套沒有家具的三居室公寓，每月的成本為5398歐元，而歐洲平均值為1705歐元，巴黎的租金差不多只有倫敦的一半。

房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧（Hansen Lu）對此則比較樂觀，他表示，即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟，房價也不太可能發生崩潰：“因此，我們預計今年的房價增速將保持當前速度，到2019年結束時上漲1％。”


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來源：時訊網
責編：Zoe Chan

現在是澳洲投資抄底的好時機嗎？

作者：澳中集團董事局主席 金凱平

最近幾個月，國內對於澳洲房地產的咨詢量突然大漲，國人購房澳洲的熱情，就像久閉的閥門，一旦開啟，便攜風裹雨洶湧而來。

與此同時，我也被不斷地問到同一個問題：現在是澳洲投資抄底的好時機嗎？

我的答案是肯定的：是的，澳洲房產幾乎已經到了最好的抄底時刻。

信號一：澳洲銀行政策放寬

近期，澳洲四大銀行紛紛有大動作，他們不約而同地開始試圖刺激海內外房地產投資者的增長。

市場中，只付息貸款是最受歡迎的貸款類型。兩周前，澳大利亞澳新銀行就表示，會放寬房地產投資者的只付息貸款條件：首付降至10%（幾個月前才從30%降到20%），貸款期限延長至10年（此前為5年）。

澳新銀行（ANZ）

還有一個利好消息，就是根據今年2月澳洲聯儲發布的聲明來看，今年澳洲銀行還將迎來2到3次降息。

眾所周知，澳洲房地產遇冷已經超過一年。這主要是受到政府調控的影響，銀行不得不收緊政策，上調利率、提高貸款申請門檻等一系列變動，導致投資者紛紛逃離市場。

但促進經濟發展始終是政府的主要職責之一，今年初，澳洲財政部長就曾呼吁銀行重新啟動“負擔得起且及時”的貸款。

延伸閱讀：【3月25日起 澳洲西太銀行接受這些中國人用海外收入貸款】

可以說，在過度謹慎的一段時期之後，澳洲正重新向海外房地產投資者敞開大門。

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信號二：海外買家熱情再起

前不久，居外網發布了一份《2019年中國人在澳購房展望》，稱富裕的中國人打算利用疲軟的澳洲房市“討價還價”，因為此時入手“得便宜”。

這份展望並不是空穴來風，事實上，近兩個月來，澳洲媒體時不時就有類似“中國買家閃電購房”的新聞登上報端。澳媒喜歡用“旋風旅游”來形容中國買家的購房行為，因為“他們從看房到買房，最多只會花費四五天的時間”。

我在澳大利亞帶領華人朋友投資房地產已有近30年，這30年間也見證了幾次房價遇冷的情況。我們需要知道的是——受到政府調控而遇冷的房價，其實正是在為進一步上漲積蓄力量。

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澳大利亞作為一個經濟持續27年持續增長的發達國家，一直備受世界各地投資者的青睞，尤其是房地產，因為持有成本低和較低的空置率，可以說令海內外投資者趨之若鶩。其中，永久產權對中國人來說更是一個巨大誘惑。

除此之外，澳洲也是一個移民大國、教育大國。留學生通過澳洲置業可以“以房養學”實現零成本留學，可謂一舉多得。我在《中國人在澳洲做地主》一書中，寫過很多個這樣的例子。

澳大利亞維多利亞州立圖書館閱覽室
倡導自信、自律的澳洲教育

如同我一直以來推斷的：澳洲房地產的復蘇就在不遠處，在今年年中，最晚不超過今年底。

現在入市，對於澳洲本地的首次置業者來說是難以多得的良機；對於國內外投資者來說，亦是會比明年節省10%～20%投資成本的好時機。


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責編：Zoe Chan

中國買家撤資美國地產轉戰東南亞 香港中轉地位依然穩固

居外網CEO羅雪欣表示，近來許多有意海外購房的內地買家來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。她預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。

撰文：索寒雪

爾灣位於美國加州橙郡，是華人主要聚居區，也是近年來中國人海外購房的熱點區域。

“過去，有大批的中國買家排隊，去買那些還沒有建好的期房。但是，今年不同了。”美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示：“春節的時候，地產商找到我們，還有60多套現房別墅，賣不出去，希望我們介紹客戶，並提高了佣金。”

胡世宗透露，從客戶處得到的消息，“現在美元很難出境”。

而之前慣用的渠道是，“從外資銀行在內地和香港的機構聯合，可以把錢轉移到美國，但是現在這條路走不通了”。

據了解，地產經紀人手中超過20%的客戶已經流失，房價開始出現下跌。

中國買家撤離美國

“中國人有個好習慣，就是喜歡買房子。”3月27日，由居外網在北京舉辦的全球經紀人峰會上，行業專家坦率地說：“很多人計劃把孩子送到國外讀書，並在當地購買房產。”

有統計顯示，2014年，中國買家購買了價值520億美元的國際房地產，到2020年，這個數字料將漲到2200億美元。

此前，在購房意向調查中，美國、加拿大、澳大利亞和日本是中國買家最青睞的三個區域。

爾灣由於是華人聚居地，同時有學區資源，成為了中國買家的首選之地。

洛杉磯爾灣市學區房出售，4室3衛，鬧中取靜，屬於著名的Northwood High高中學區，5分鐘車程內，可到達幼兒園及小學中學以及華人購物餐飲商業區，生活非常便利。
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“由於外彙出境的限制，現在來買房的中國客戶越來越少了。” 美國加州橘縣房產經紀人協會負責人胡世宗向《中國經營報》記者表示。

他回憶，“兩三年前，經紀人只要花一點點時間，就可以找到來買房的中國人，但是現在的銷售量特別低。”

由於資金出境的限制，導致買房受阻的情況最明顯的趨勢是，“現在50萬美元以上的房產，幾乎無人過問。”他補充，購買50萬美元以上房產的人群通常為企業人士，通常把美國房產作為投資使用。還有一類人群是正在辦理移民，或者購買學區房。

“但是，根據目前中國對外彙的管制政策，將首付的資金轉移到美國，至少要一年半的時間。所以，很多人都放棄了。”胡世宗表示。

目前，國家外管局對個人結彙和境內個人購彙實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。國家外管局可根據國際收支狀況，對年度總額進行調整。

他舉例說明：“有一個地產開發商，兩年前，出售期房別墅，價格在65萬美元，客戶需要連夜排單子，才能有機會購買。”

然而到了2019年，“春節前，有60多棟現房別墅，已經蓋好了卻賣不出去”。地產開發商只好找到地產經紀人，提高佣金，尋找客戶。

香港中轉

根據國家外管局的規定，個人換彙有等值5萬美元的限制。但是該政策已經持續多年，為何會在2018年末2019年初，造成明顯的影響？

記者采訪另外兩家房地產企業，分別來自香港和泰國，其負責人表示：“很多客戶都來自香港，無論是香港的本地人，還是內地人，都喜歡從香港歸結資金，去海外購買房產。”

來自居外網的數據顯示，2017年中~2018年中，來自香港特區的買家花費了81億美元投資海外房地產。

全球海外房產平台居外網CEO羅雪欣向記者表示：“香港的海外房產投資額料會繼續增加，特別是近來許多有意海外購房的內地買家也會來香港看房、交易，及接入其他專業服務如移民、留學、銀行開戶等，這些都突顯了香港特區在海外購房者心目中的地位。”

香港九龍區何文田區皓畋3臥2衛豪宅，頂層連天台。寬敞大廳，高樓底，有露台，全包廚房電設備，三房一套加工人房，天台1032呎，擁有設備完善的會所。
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但是，香港也是資金外流的一個渠道。胡世宗從客戶處了解到，“其實，資金從中國內地彙到香港和中國內地彙到美國，限制都是一樣的。但是可以找大的銀行，像彙豐銀行。在內地的彙豐銀行和在香港的彙豐銀行合作，客戶經理會幫你處理一些問題。”

但是彙豐銀行予以否認，彙豐中國相關負責人表示： 彙豐中國嚴格按照個人外彙管理條例辦理外彙業務，不提供境內個人用於海外購房的跨境資金轉賬業務。彙豐中國的客戶須嚴格遵守適用的法律、法規和相關服務的條款和條件，所有的資金出境方式都受多種單筆和累計上限金額的限制。

記者了解到，彙豐銀行曾收到國家外管局的通報。不過，被處罰的原因則是內保外貸問題。

2018年下半年，國家外管局官方公布“國家外彙管理局關於外彙違規案例的通報”—— 彙豐銀行北京分行違規辦理內保外貸案。

通報顯示，“2014年8月至2017年6月，彙豐銀行北京分行在辦理內保外貸簽約及履約付彙時，未按規定對貸款資金用途及相關交易背景進行盡職審核和調查。該行上述行為違反《跨境擔保外彙管理規定》第十二條及第二十八條。根據《外彙管理條例》第四十七條，處以罰沒款842.22萬元人民幣。”

在同期被通報的銀行中，彙豐銀行被處罰金額最高。

內保外貸是指境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。

彙豐銀行認為，這與個人業務無關。

此外，2018年，國家外管局對一大批地下錢莊進行了清理。“隔幾天就會聽到地下錢莊被查的消息，這一切共同造成，內地的錢來美國越來越難了。”胡世宗表示。

轉戰東南亞低價地產

資金減少了，海外投資的市場也隨之發生了變化。

LuckyLiving公司是一家泰國的房地產商。“2018年，我們沒有使用任何促銷手段，結果發現，有10%的房子賣給了中國人。” Lucky Living的負責人向記者介紹，該公司開發的地產在曼谷的核心區。

據了解，泰國的總房款普遍只有美國房產價格的一半。

羅雪欣表示，根據買家詢盤數據，香港買家最鐘愛的最新海外購房目的地依次為：馬來西亞、美國、泰國、澳洲及加拿大，馬來西亞首次躍升為第一名，顯示香港買家有向價格更實惠、距離更靠近的樓盤轉移的最新趨勢。

同期內地買家海外購房目地的排名為泰國、澳洲、美國、加拿大、英國、馬來西亞、新西蘭、希腊、日本和德國，內地榜單中泰國首次躍升第1 名。“2017年中國買家海外房產投資1197億美元，我們預料今年中國買家海外購房將會增3%至8%，可能超過1233億美元。而2010年，中國人海外投資額僅為50億美元。” 羅雪欣表示。

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

英國北部多個房產項目爛尾買家被坑 如何鑒別開發商？

作者：傅士鵬

據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

泰晤士報（2019年3月25日）：香港立法會議員要求英國嚴查北部爛尾項目

這次被曝光的房產項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位於利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。 

利物浦新中國城項目效果圖

項目最初於2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會於2019年結束。

現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

利物浦新中國城項目現狀

目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。

根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

BBC（2019年1月17日）：曼城利物浦多個開發商接受欺詐調查

另外一家位於曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用於支付售房提成。

曼城Anglegate地塊

在被超過70個買家舉報後，位於曼城的Angelgate項目與另外一處位於利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產程序。

Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產清算。

針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關系圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由於英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。

參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：

1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態。

2014年，奧斯本提出北方經濟引擎計劃，但這個政策隨著奧斯本下台已經很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼徹斯特、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現像。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒別開發商。

可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立於2015，Pinnacle Alliance成立於2015年，Absolute Living Developments成立於2013年。

所以，對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認准大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不准，也可以致電我們的客服400 041 7515問一問，看看項目到底靠不靠譜。

居外推薦英國房源：曼徹斯特Oxygen Towers

Oxygen Towers是一棟擁有324個單位的住宅建築，由曼徹斯特最大的開發商Property Alliance Group所建造。Alliance擁有25年的房產開發經驗。Oxygen Towers 將會成為曼徹斯特市中心Piccadilly HS2再開發區的標志性建築。當HS2完成後，居民可以非常簡單以及便捷地通往倫敦Euston ，兩點之間只需要一個小時的高鐵。住宅所屬的鎮區擁有許多時尚酒吧和餐館，步行20分鐘可至曼徹斯特大學。
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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

居外報告：中國買家對澳大利亞房產的興趣反彈回升

去年，中國買家對澳大利亞房產的購房意願持續減弱，但2018年最後一季度，中國買家購房意願回升。中國房地產網站居外網數據顯示，澳大利亞成為中國大陸購房者第二大感興趣的房地產市場。

居外網首席執行官羅雪欣表示，2018年第一季度，居外網面向澳大利亞房地產的購房者詢價量下降超過一半，但隨後下降速度放緩，相比去年，詢價量於第四季度回升了近54%。

居外網的一份報告指出，2012至2013財年以來，中國購房者成為澳大利亞最大的購房群體，2017至1018財年，中國購房者占外國購房者總數的1/4。

去年，中國購房者對悉尼和墨爾本房產的興趣分別下降了13.6%和18.7%，但中國購房者的詢價要求中有超過一般仍是面向這兩個城市。

霍巴特房地產接收到的詢價要求猛增了77%，布裡斯班和堪培拉分別增加了30.8%和24.6%。

羅雪欣表示，布裡斯班正迅速成為墨爾本和悉尼這兩個傳統門戶城市切實可行的替代選擇。

居外推薦的這個布裡斯班項目位於紐斯特德區的Stratton Street和Ann Street之間，占地 10,000 平方米。五期工程共將打造957套豪華公寓。距離布裡斯班市中心不到1.5公裡。步行可達斥資11億澳元 的老煤氣廠改建區、前往布裡斯班唐人街只需短途步行。2臥1衛1車庫房價約¥208萬。點擊查看房源信息

她還指出，泰國取代美國成為在澳大利亞購房興趣最高的國家，但美國的投資額仍然領先。


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原文鏈接：https://www.theaustralian.com.au/business/property/australia-stays-on-chinas-radar/news-story/64770689e22bb1d6850e999cc905b2e5
撰稿：Turi Condon
責編：Zoe Chan

聯邦政府新增2.3萬張移民名額 澳洲繼續吸引中國人置業

居外網首席執行官羅雪欣稱，中國買家咨詢量反彈，澳洲仍為中國海外置業第二首選。

本周三（3月20日）澳洲總理斯科特·莫裡森和移民部長大衛·科爾曼宣布了新的移民政策，政府將額外增加23,000個邊遠地區簽證，這使目前被迫在邊遠地區定居兩年的技術移民人數增加了兩倍多。

改革後的邊遠地區技術移民簽證要求技術移民在澳洲邊遠地區生活和工作三年，然後才能申請永久居留權。其中雇主擔保簽證將有9000個名額，而州和領地提名將有14,000個名額。

在新政之下，雇主擔保技術移民人數略有增加，達到39,000個，而家庭團聚類移民數量沒有變化，仍為48,000個名額。

澳洲仍為中國人海外置業第二首選

根據中國地產門戶網站居外網的統計，雖然2018年中國置業者對澳大利亞房產的興趣繼續下降，但第四季度中國買家咨詢量出現反彈，澳大利亞仍為中國大陸置業者海外購房的第二首選國家。

居外網推薦南澳阿德萊德房源：“壁虎廣場（Gecko Place）”是一棟精美的現代兩層聯排別墅，設有雙車位安全街外停車場和額外的街內停車場。這棟三臥兩衛的房產坐落於阿德萊德中央商務區的邊緣，將“毗鄰眾多便利設施”和“環境靜謐”這兩個優點收入囊中。點擊查看房源信息

居外網首席執行官羅雪欣（Carrie Law）稱，2018年第一季度，居外網澳洲房產中國買家咨詢量下降超過50%，第二和第三季度跌勢趨緩，第四季度同比大幅反彈54%。

居外網的報告稱，自2012-13財年以來，在澳大利亞購置房產的外國置業者中，中國置業者數量排名第一，2017-18財年澳洲房地產市場銷售給海外買家的房產中，四分之一被中國置業者買走。

羅雪欣稱，2018年泰國取代美國成為中國買家最感興趣的國家，但就房產投資額而言，美國排名第一。


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來源：搜狐財經
責編：Zoe Chan

澳洲豪宅仍是亞洲超級富豪最愛 中國買家最爽快

居外網CEO羅雪欣女士表示，澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之壹，該國房地產的海外買家中約有22%來自中國，2018年第四季度中國買家的詢盤量已明顯回升。另壹方面，當前人民幣對澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對於中國投資者而言，這相當於減少了6%的購房成本。

 

英國房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）3月初發布的《2019年財富報告》顯示，2018年全球資產超過10億美元的富豪人數已有2229人，相比2013年增長了55%，其中來自亞洲地區的富豪在這五年中激增117%，達787人。

萊坊亞太區研究部主管霍爾特（Nicholas Holt）在報告中指出，房地產投資是超高凈值人士（個人資產3000萬美元以上）投資組合中不可或缺的壹環。全球平均而言，超高凈值人群21%的資產都在樓市，其中亞洲的富豪尤其喜歡買房。除了本國之外，他們在海外最熱衷的置業目的地國之壹便是澳大利亞。

澳大利亞目前是全球第四大熱門移民國家，萊坊的調研表明，對於亞洲及澳洲其他國家的超高凈值人士來說，澳大利亞被認為是首選移居地。

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萊坊澳大利亞住宅地產營銷總監艾琳·範・圖伊（Erin van Tuil）在接受第壹財經記者采訪時說：“綜合生活方式、財富與投資前景，悉尼在萊坊2019年城市財富指數上排名第8位，深受全球超高凈值人士的歡迎。悉尼不僅是壹個穩定可靠的投資地，也是壹個風景優美、安全宜居，且高度重視教育的城市。”

此外，隨著滑雪運動在亞洲地區日漸流行，阿爾卑斯山地區的滑雪屋也成了不少富裕人士新目標。

悉尼豪宅逆市上揚

在過去50多年裏，根據國際清算銀行的統計，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之壹，平均價格上漲了60多倍，並且壹直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化。根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5%~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。

不過統計數據顯示，當地的豪宅市場並未受到普通住宅市場低迷的拖累。

據澳大利亞房地產咨詢公司Ponton Valuations公布的數據，截至2018年12月，悉尼已有100套以上的房產成交價超過了1000萬澳元，創下了歷史新高，同比2017年增加了20％。

2008年金融危機之後，澳大利亞豪宅市場的表現壹直相對穩定，在房價上漲時增幅不如普通樓盤，但遇到下跌時，卻更為保值。個中原因，或許是對於普通住宅市場來說，其價格上漲的驅動力主要來自供需關系，而對豪宅而言，則是其稀缺性與唯壹性。

艾琳對第壹財經記者表示，盡管澳大利亞樓市目前低迷，但豪宅市場將保持繼續增長，2018年悉尼豪宅市場上漲了3%，預計未來壹年還會增長2%。當地豪宅項目供應短缺，加上未來5年高凈值人數將以19%的速度增加，這會推動豪宅需求量進壹步上升。她認為，只要是地段好、質量高的高端住宅，不會缺少買家。

20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是壹套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的壹個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢壹個的機會！
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霍爾特在報告中也提到：“我們註意到最近幾年，超高凈值人士越來越希望增加物業在其投資組合中的份額，這個趨勢在全球富豪持有的物業數量中便能看出，他們最新擁有的物業數量平均已從2.9增至3.6個。”

報告認為，盡管全球經濟總體仍處於上升期，但增速已然下滑，同時以債務、利率和通貨膨脹等形式累積的風險正越來越大，在這個充滿不確定的時期，超高凈值人士更傾向於投資保值、稀缺的實物資產，以保證資金的安全。

艾琳稱，根據萊坊的研究報告，澳大利亞是全球超高凈值人士第四大移民目的地，而在來自亞洲和大洋洲的超高凈人群排在第壹，“悉尼豪宅的海外買家主要來自中國、新加坡和馬來西亞。”她說。

中國富豪買房最爽快

多年來，澳大利亞壹直是中國高凈值人移居海外的主要目的地國家之壹。

據專為全球高凈值人士提供身份規劃咨詢的恒理環球顧問事務所（Henley & Partners) 倫敦總部為第壹財經提供的數據，需要在澳大利亞投資500萬澳元的 “重大投資移民”（SIV）類別簽證發放數量自2014年開放以來，增速驚人。2014~2015年度獲批的人數為879人，到2017~2018年發放量已上升到了2022人。恒理表示，無論申請人還是獲批人，都以中國人為主。

佳士得國際房地產（Christie’s international real estate）悉尼經紀人雅各布斯（Ken Jacobs）是當地豪宅市場的專家和多年的銷售冠軍，此前許家印在悉尼購買過壹套3900萬澳元的房產就是經由他手。

雅各布斯在接受第壹財經記者采訪時表示，自己在2015年、2016年分別經手成交過壹套7000萬澳元和6100萬澳元的房產，買家都是中國客戶。

他說：“我很樂於為中國買家服務，他們只要看中了房子，出手會很果斷。此前有壹套高端豪宅，先是中國買家的家庭成員與助理過來看房，過了幾天買家親自來看房，當天我們就簽了合同，第二天買家就打了預付款。”

對於悉尼的豪宅市場走勢，雅各布斯稱：“盡管最近壹兩年買家略有減少，但市場價格壹直保持穩定。”他表示，2018年成交了壹套位於悉尼東郊豪宅區Point Piper的Fairwater Estate，成交額高達1億澳元；2019年1月，又成交了壹套墨爾本的頂層公寓，金額為3000萬澳元，“這兩樁交易顯示超級富翁繼續看好澳大利亞的豪宅地產”。

他對第壹財經記者表示，大部分買家看好的悉尼豪宅都為瀕海且鄰近悉尼大橋或悉尼歌劇院，正是這些特色地標給周邊豪宅賦予了獨壹無二的稀缺性，同時保證了房產價值。

巴蘭加魯壹號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標誌著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了壹起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標桿。房價約¥4,700萬起。
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他還補充道，除了中國買家，也有不少歐洲、美國的富豪對當地的豪宅感興趣，澳大利亞的生活方式、教育水平和自然環境對全球投資者而言都別具吸引力。

海外房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣（Carrie Law）女士在接受第壹財經記者采訪時表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之壹，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。另壹方面，當前人民幣對澳幣匯率與上年同期相比高出了6%，對於中國投資者而言，這相當於減少了6%的購房成本。

瑞士度假屋成新歡

在萊坊去年底發布《2019年全球超級豪宅市場報告》中提到，歐洲阿爾卑斯山地區的度假區正逐漸成為超高凈值人士的新歡。報告稱，位於郊區的度假屋居住面積往往很大，同時還配有大片土地。壹套豪華度假屋擁有1400平米的居住面積和200英畝土地並不罕見。如果離城市較近，土地面積會小壹些，但壹般也有3~4英畝。

報告還提到，阿爾卑斯山的度假屋並非只有冬季才會受到歡迎，夏季時當地經常舉辦各種音樂、美食和葡萄酒節，客流量也在增加。

負責瑞士安德馬特地區（Andermatt）旅遊開發的Swiss Alps公司CEO西蒙（Franz-Xaver Simmen）對當地媒體表示：“我們明顯感受到中國遊客對我們的興趣在增加。”

據統計，2018年在安德馬特地區過夜的遊客中，來自中國的遊客人數排名第二，僅次於來自瑞士國內其他地區的遊客。

瑞士懷特斯房地產中介公司（Whiters Corporation Ltd）業務經理朱威特（Whiters Chau）在接受第壹財經記者采訪時表示，瑞士是壹個風景秀麗、金融安全，且投資可靠的國家。沒有瑞士長期居留權的外籍人士不能在瑞士購買普通住宅，但度假屋及酒店等類型除外。

朱威特表示，滑雪度假屋集中在安德馬特（Andermatt）地區，而湖畔度假屋則主要位於因特拉肯（Interlaken）附近。

他說道：“我目前在居外網上掛牌了22處瑞士房源，價格約在100萬瑞郎到1270萬瑞郎之間。當地市場上度假屋的平均價格約在150萬瑞郎左右。”

朱威特先生在居外網上掛牌的精彩房源之壹。瑞士安德馬特5樓4臥4衛復式公寓，位於瑞士繁華地帶、具有歷史意義的度假村。臨近18洞高爾夫球場，以及安德瑪特-塞德隆滑雪場（Ski Arena Andermatt-Sedrun），滑雪斜坡超過120公裏。
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羅雪欣表示，雖然居外網上有壹些瑞士房源，但中國買家瑞士房產的詢盤量壹直很少。根據以往經驗，中國人海外旅遊往往會帶動在目的地的購房。隨著中國人到歐洲度假旅遊越來越普遍，瑞士及法國的滑雪度假房產會逐漸進入中國買家的視野，就像現在日本北海道的情況那樣。


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原文链接：https://www.yicai.com/news/100142789.html
撰稿：吴将
责编：Zoe Chan

為吸引中國買家 澳洲地產公司賣房收人民幣

澳洲金融評論報報道，在房市低迷的時候，總會出現一些意外的推銷措施。有總部位於墨爾本的開發商為向中國大陸客戶推銷房屋，提供境外購房，人民幣結算服務。

該開放商目前在出售位於墨爾本Burwood區Glengarry路的3層聯排別墅。他們在向數據庫內的客戶發送優惠信息時表示，買家將向在中國設有辦公室和賬戶的開發商付款，而無需將資金轉移到澳大利亞。

公司的Kelvin Ng表示：“隨著房地產市場的持續低迷，開發商目前考慮的是如何銷售產品。”

市場上常見的營銷數策略包括提供部分退款，配套設施、贈送家具甚至汽車，這些都在避免降價的同時吸引買家購房。為了防止現金六十，許多開發商還希望將未售出的公寓在短期出租平台上出租。

Kelvin Ng稱：“我不認為他們對當前市場感到絕望，他們只是在試圖通過更具創意的方式進行銷售。雖然境外付款方式並不常見，但毫無疑問開發商正試圖吸引更多的買家。總的來說，盡管開發商對市場銷售情況不滿意，但許多人對未來銷售還是持樂觀態度。”

墨爾本South Yarra的1臥1衛豪華公寓，由屢獲殊榮的羅泰洛曼獨家精品開發。巧妙的設計、迷人的大空間和漂亮的裝備，這套一間臥室加一個書房的豪華公寓是永久居住的好地方或頂級投資的好機會。房價僅約¥202萬。
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自1月底發出這封電子郵件以來，沒有買家對此表示興趣。由於該開放商只是負責物業銷售，所以無法詳細說明交易將如何進行，但很可能會由本地律師起草一份合同。

該公司還向中介提供豐厚佣金，售出150至300平方米的三房或四房聯排別墅可獲6%的佣金，這些住宅的起價為120萬元。


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來源：澳洲生活網
責編：Zoe Chan