纽约房市入淡季 现或为租房最佳期 | 美国

纽约房价多少钱一平米租金水平如何?现阶段纽约房价中值为307,800美元,最新的一个调查显示,纽约租房旺季租金和淡季租金价格相差5%。而现在纽约市房地产市场的现象是:买卖房屋低迷,而租房市场活跃。有华人专家说,无论从季节上还是从经济计算上来说,现在更合适租房

根据美国租房网站RentHop对2011年到2017年之间全美十个大城市的租金做的一个研究发现,通常各个城市租金最便宜的时期在每年的12月到3月之间,而最贵的时期在5月到10月之间。

曼哈顿一室一卫租房 租金20228RMB/月

纽约市,一居室公寓的价格3月份可以达到中间值3,000美元的低价,而在7月份,这样的房间租金能够涨到3,171美元,差价有170美元之多;两居室的月份差价更多,会涨到200美元以上。

纽约房租最低的时候在12月和1月份,曼哈顿一居室的房租能低到2,350美元。”群冠地产公司(Trig Realty)资深地产顾问林莉莲说,“在过去的一个多月中,一个一居室的房子在房东的手裡经常要待一个月的时间才能租出去,是一年最慢的时期;进入2月份,租房市场开始回暖,看房的人渐渐多起来,但仍然是租房的好时候。”

上东区3卧2卫 租金22,270RMB/月

她表示,纽约租房的最旺季在每年的7、8月份,因为那时大部分学生放假回来租房,还有刚刚毕业的学生们也接到了工作邀请,纷纷租房准备工作,而且天气也暖和。和西海岸相比,东北部的天气也是导致纽约市租房市场週期性变化的原因之一。

林莉莲介绍说,目前纽约房东都愿意给出优惠条件,比如更加低的价格,或者提供一个月的免费条件,或者给房客免费搬家等。

从大的形势来看,现在租房选择更加显得实惠。在联邦税改的背景下,纽约市房价在向下走,买家们不知道这个价格会变到什麽程度,所以都在保持观望态度。另一方面,纽约市有很多新开发项目竣工,房主们都急于出租房子。

“这个时候尤其租豪华公寓更加合适。”林莉莲说,“那些两三室的房东都愿意和房客商量价格,给出很多优惠条件。”

一个想买好房子的人,不如现在先租一个来住,看市场等待时机再出手。“现在租房的好处是选择多、价格优惠,提前享受到理想房子。”林莉莲说,如果现在买房子的话,每个月的支出,包括首付款、每月的房贷、地税以及物业费加起来,要远远高于租房子的钱,“所以现在租房真是一个很好的时机”。

 

 

责任编辑:Shelly Du

国际买家回流 2018年房市活跃度有望回升 | 塞浦路斯

塞浦路斯住宅板块预计在2018年将进一步走向复苏,除了销量增加,某些地区的房价亦将上涨。

塞浦路斯土地调查局最新的官方数据显示该国房产在2017年11月份的销量同比增长了39%。

11月的数据延续了2017年前几个月份的上升趋势:10月份销量增长18%,9月份增长8%,8月份增长27%。显而易见,塞浦路斯房地产市场正在回暖。

11月份法马古斯塔(Famagusta)的销量增幅最大,与2016年同月相比增长了174%;尼科西亚(Nicosia)增长98%,拉纳卡(Larnaca)32%,利马索尔(Limassol)29%,帕福斯(Paphos)也增长了16%。

去年10月,塞浦路斯东岸城市法马古斯塔的海外买家购房量同比暴涨130%
去年10月,塞浦路斯东岸城市法马古斯塔的海外买家购房量同比暴涨130%

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一些激励措施正在帮助房市重拾势头。例如,非欧盟国家的外国投资者可以得益于政府的两个黄金签证计划,计划的反应相当热烈。对于塞浦路斯本土的购买者来说,物业转让费已经降低,并且不再征收不动产税。

事实上,地政调查局的数字显示,2017年10月海外买家比2016年同月多购买了65%的物业海外买家在岛内各地均表现活跃。

数据显示,10月法马古斯塔售卖给海外买家房地产同比暴涨130%,帕福斯81%,尼科西亚70%,利马索尔60%,拉纳卡40%。

越来越多的海外买家回归塞浦路斯。2017年1月至10月,对外国买家的整体销量比2016年同期增长了45%。

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展望未来,塞浦路斯新房销售可能会有所增长。买房产作为其主要居所的买家现在只要符合一定的要求,便可以申请新房价格5%的折扣增值税率(标淮税率现为19%)。

 

来源:《博德居︱Abode2

Abode2资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

责任编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

不利房东政策将出台 炒房族正在卖房套现 | 新西兰

新西兰房产投资可能越来越难,不但只是限制外国人买房,现阶段有房出租也难了,房产投资者联合会(Property Investors Federation)1月18日称,由于不少投资者忍受不了“骂名”,加上政府即将出台一些不利于房东的政策,一些房主已经将多余的房产出售、套现。

据报导,惠灵顿的出租房市场目前非常紧张,去年10月份以来,房租中位数上涨了30纽币,一套两居室单元竟有55人想租。

房产投资者联合会首席执行官Andrew King称,名下有多套房的房主已经赚的足够多,他们正在寻找其他投资项目。

“他们正在抛售房产,选择其他项目。”King周四接受采访时说,“过去几年里,出租房房主一直遭受舆论指责,另外房屋出租的成本也在上涨,越来越多的人不打算出租自己房产。”

King同时指出,政府一系列不利于房东的政策也让一些人打算退出出租房市场,比如对购房首付款的调整、房屋折旧、承担的税金等等,另外议会在大量发放建房许可。统计局数据显示,奥克兰去年发放的建房许可数量达到15年高点,新西兰全国的建房许可数量也达到了13年高点,这有利于首次购房者进入市场,但对房东不利。

业内称,工党领导的新政府正在对房地产市场酝酿一系列改革举措。这些措施包括:

1.对二套房征收资产利得税,是否推出取决于特殊税务调查组的调查结论。

2.对出租房屋实施“栅栏原则”(ring-fencing rules),减少出租房屋的税收抵扣,确保损失不能抵消其他收入。

3.对售房者实施“明线测试”,购房后不满5年出售或出租房屋将被额外收税。

King称,这些酝酿中的改革举措对房地产投资者造成恐慌。“不少人认为持有物业不值得,正在考虑离开市场。”他说。

房地产研究院惠灵顿地区主管Mike Coffey称,新政府即将推行的房地产市场改革将对希望入市的新投资者设置障碍。他强调,这将使竞争优势倾向于拥有雄厚资金的大公司,并且对房屋租赁市场不会有任何增加。

 

来源:新西兰天维网编译

责任编辑:Shelly Du

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本

日本房产泡沫经历十次危机九次地产。1974年、1991年日本房地产两次大泡沫。1991房产泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。近期中国一线城市房价大涨,前中国房市具备1974年前后日本的很多特征,不禁令人担忧,下面来看看日本房产·泡沫崩溃始末,是否对你有一些启发呢?

1、从疯狂到崩溃:日本房地产价格的历史走势

(1)房价上涨期—1991年前

1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1955至1991年36年间,日本住宅用地价格上涨了83倍,期间仅1975年出现过下跌(-4.0%),年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,年均增速达16.6%,其中除1975年下跌外(-7.5%),其他年份均是上涨。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本住宅用地价格指数:1955-2015年

上涨过程经历了大概三个阶段。

1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期,GDP和人口增速放缓。

1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。

(2)房价下跌期—1991年后

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

相对于股价而言,泡沫破灭后,房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半,而住宅用地价格1992-2000年间年跌幅均不超过5%,累计跌幅21%。

(3)房价泡沫对比:1974与1991

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。

1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。

可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。

即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

2、从基本面支撑到泡沫化:日本地产泡沫的成因

(1)长期基本面因素:经济增速、人口等

日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释。

日本房价最快速上涨期在1974年之前(上涨44倍),期间日本经济快速追赶,GDP年均增长9.3%,置业人口快速增长。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本置业人群1970年初和1990年初分别出现拐点

1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期(上涨不到1倍),当时日本经济增速换挡,GDP年均增长3.7%,置业人口增速放缓。

1991年以后,日本房价持续下跌期间,日本经济增速停滞,GDP年均增长1%,人口下降。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本经济增速在1970年初和1990年初两次换挡

此外,人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因,人均土地面积少导致房价上涨预期强烈,高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用,当时到处充斥着日本第一,日本“超过美国,买下美国”等声音。

(2)谁导演了最后的疯狂—–广场协议与货币超发

“广场协定”签订(1985年9月)后,日元大幅升值,使得日元资产吸引力大增,房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。

另外,广场协议后,日本出口急剧下滑,在1986年经济陷入衰退,物价陷入通缩。(注:日本出口在1985年5月便开始明显下滑,这源于当时美国经济的显著下滑,但“广场协定”后,美国经济停止下滑,9月之后的出口下滑可以归因于日元升值)。

为缓解经济下滑和通货紧缩压力,日本央行大幅降低利率,并增加银行信贷。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间,日本国内货币供应量显著扩张,M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%,过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
广场协议后日元升值对日本出口造成负面影响
日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
广场协议(1985年9月)后日本央行实施了宽松货币政策

另外,“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年,美国出现股灾—-著名的黑色星期一。当时美国政府担心,如果日本银行提高利率,资金不能及时向欧美市场回流,可能再次引起国际市场动荡,因此建议日本暂缓加息。

日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本,推动日元升值,引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略,需要以较低的利率来刺激国内投资,减少储蓄,缩小经常项目顺差。在这种情况下,日本银行决定继续实行扩张性货币政策。

稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题,因为稳定的通胀掩盖了泡沫,而且泡沫经济解决了日本的财政问题,1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀,归因于日元的持续升值。

(3)三大战略调整导致政策回旋余地变小

日本经济金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20 世纪70 年代,日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80 年代,这一进程迅速加快。1985 年,日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告,揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

日本政治国际化进程加速。20 世纪80 年代初,日本政府提出,日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”,而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986 年的“卢浮宫会议”中,日本均成为美国最坚定的盟友。

日本经济增长模式的转变。从1980 年起,国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985 年的日本《经济白皮书》指出:出口导向型的经济增长模式已经不可持续,日本必须扩大内需,以缓和与国际社会的关系。[ 参见王宇(中国人民银行局),日本泡沫经济生成与破灭的故事,中国金融,2010]

3、结局:泡沫破灭原因与影响

(1)泡沫破灭的原因之一:适龄购房人群和经济增速拐点

前面提到,日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点?

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991年间维持在高水平。

但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。

(2)泡沫破灭的原因之二:主动收紧并刺破

在股票市场与房地产双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并且采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策。

a、紧缩的货币政策

随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%),而且股价和房价加速上涨,日本央行从1989 年开始连续5 次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。

当然,日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害,如果提前知道,可能政策会有所变化。

日本房地产大泡沫崩溃始末 | 日本
日本房价波动与利率

b、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制

1987 年7 月,日本财务省召集有关金融机构举行听证会,瞭解金融机构在房地产市场上的活动。此后,财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%(见表1)。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

c、调整土地收益税

在1987 年10 月调整税制之前,拥有土地10 年以内被视为“短期持有”,而10 年以上则被认为是“长期持有”,在调整税制后,持有不超过2 年被视为是“超短期持有”,并受到重点监管。

(3)日本地产泡沫破灭的影响

日本泡沫破灭后,经济陷入了失去的二十年和长期通缩,居民财富大幅缩水,企业资产负债表恶化,银行不良率上升,政府债台高筑。另外,日本政治影响力下降,超级大国梦破灭。

a、陷入失去的二十年和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。

值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反应未来前景仍不乐观。

b、私人财富缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知,房地产比重无疑大于股票。

c、企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债务,1991年后尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少,到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

d、银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行(2009),国际经济评论]。日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏(2008)国际经济评论]。

e、政府债台高筑

经济的持续衰退,和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国的39.5%,2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。

f、国际地位下降

1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。

 

来源:文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 任泽平、熊义明

责任编辑:Shelly Du

两次房地产泡沫为何有截然不同的结局 | 日本

在1974年和1991年日本房产泡沫分别发生两次破裂。如果对照1974年前后和1991年前后日本房产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

日本在上世纪70年代增速换挡期改革转型取得巨大成功。日本的增速换挡发生在1968-1978年间。1973年第一次石油危机爆发,由于严重依赖外部资源、产业结构偏重,日本经济受到较大冲击,相对于欧美国家更加积极地进行调整。当时日本政府从供给侧实施改革,积极推动和引导企业“减量经营”,同时大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。通过改革,日本成长为制造业强国,产业结构顺利升级,经济和股市持续繁荣。

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,同样的泡沫却是不同的结局。第一次房地产泡沫得到顺利化解,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等,催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。

本世纪初日本“结构改革”也取得一定成效。“泡沫经济”破裂后日本经济长期萧条,小泉内阁上台后大张旗鼓地开展了“结构改革”,其中供给侧改革措施主要有放松规制和实施民营化改革、减税、金融改革与产业重组相结合、建立更加可持续的养老保险制度等。改革之后,日本经济增长率比上世纪90年代有一定改善,股市也出现止跌回升。

日本供给侧改革的经验启示。1)改革是唯一出路。应大力疏解产能过剩,淘汰和清理僵尸企业,放松服务业过多的准入限制和管制,培育新增长动力和构筑新增长平台,切实使市场在资源配置中起决定性作用。2)改革窗口期稍纵即逝,时不我待。改革需要落到实处、扎实推进,拖延改革行动可能会导致今后的问题更加严重。3)增速换挡期,住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。4)需求政策定位于配合供给侧改革,避免过度放水刺激。

上世纪70年代日本增速换挡期和本世纪初经历长期结构性萧条后,日本曾两次实施供给侧改革,其经验教训对我国具有重要启示意义。

1、上世纪70年代日本增速换挡期的改革

1.1. 改革的背景:增速换挡

1)日本的增速换挡发生在1968-1978年间。日本1951-1973年间开启经济高速追赶,实现了23年年均9.3%的增长,1973年人均GDP达到11434国际元,相当于美国的68.5%,到达增速换挡的收入阀值。增速换挡后,1974-1991年的18年实现了年均3.7%的增长,属于中速增长阶段。1991年人均GDP达到19355国际元,相当于美国的84.7%,步入前沿国家的低速增长区间。

日本在1969年前后面临经济增速换挡和动力升级的客观要求:一是日本房地产长周期出现在1969年前后。二战后,日本人口出现了一次人口出生潮。自1960年起,日本的出生人口数量进入了第二轮上升周期,自1960年的160.6万逐年上升(除1966年外)至1973年的209.2万,之后出生人口数逐步显著降低。二是日本刘易斯拐点出现在上世纪60年代末。日本自上世纪60年代末开始,随着农村可转移剩余劳动力的大幅减少,耐用消费品的广泛普及,支撑经济高速增长的基础条件发生变化。

2)石油危机冲击下“滞涨”发生。1973年,阿拉伯石油输出国组织为了支援巴勒斯坦人民反抗以色列侵略,决定削减石油供应量并提高石油价格,第一次石油危机爆发。石油危机引起了当时主要资本主义国家的“滞涨”,即经济停滞和通货膨胀并存,日本也未能例外。当时日本出现了物价高涨、失业率上升、企业倒闭等危机表现,1974年日本经济出现了战后第一次负增长。

3)能耗和环境污染严重,国民不满情绪高涨。日本的高速增长期是依靠大量能源投入和粗放经营实现的。快速的工业化造成了能源消耗和环境污染日趋严重。从1955年到1964年,日本的能源消耗量增长了约3倍,主要能源也从煤炭转变为石油。到1973年石油危机爆发前,日本的原油进口依存度已达到99.7%的惊人程度。日本的水源和空气也都受到严重污染,上世纪50-60年代出现了震惊世界的四大环境公害,即镉污染所致的骨痛病、甲基汞污染所致的熊本水俣病、新泻水俣病、四日市大气污染所致的哮喘病,对日本人民的生命健康造成极大损害,国民不满情绪愈演愈烈,抗议示威事件层出不穷。到上世纪70年代,以四大公害诉讼均以居民原告方胜诉为标志,日本高能耗和高污染的增长模式已失尽人心,到了不得不改变的地步。

4)劳动力成本快速上升。战后的日本和当时的中国类似,农村存在大量剩余劳动力,在日本经济高速增长期中,劳动力源源不断地从农村转移到城市一直是经济增长最重要的引擎之一。上世纪60年代末日本迎来刘易斯拐点后,劳动力从过剩转向短缺。在刘易斯拐点到来和同时期日本政府“国民收入倍增计划”双重影响下,日本的劳动力成本即工人工资开始快速上升。1961-1970年,日本工人的工资指数增长了近1.7倍,在主要资本主义国家中是增长得最多的。

1.2. 主要改革措施:降低成本、鼓励创新

针对以上问题,日本政府综合运用法律、财政、税收和金融等政策措施,侧重从供给侧入手实施改革,主要改革措施如下。

1)“减量经营”,降低能耗、利息、劳动力成本。第一次石油危机引发的国内经济危机引发一些日本企业自发开展经营调整,这种调整被称为“减量经营”,其核心主要有三条:节约能源消耗、降低利息负担和降低劳动力成本。日本政府因势利导,积极推动和引导“减量经营”在全国范围内实施,使得“减量经营”成为石油危机后的流行词汇。“减量经营”的实施非常成功,成为日本制造业战后从传统的粗放型经济增长方式向高附加值型经济增长方式转变的转折点。

节约能源消耗。以石油危机为契机的能源价格上涨,对日本传统的粗放式增长模式造成了沉重打击,以石油化工、钢铁等为代表的高能耗行业的竞争力大大降低。日本政府通过行政指导及各种限制措施,引导经营效益差的企业关停并转,显著削减了这些行业的生产能力。1975年,日本增加生产能力的设备投资在全部设备投资中比重比70年代初降低了约50%。同时,鼓励企业进行内部技术改造和生产设备更新,有效节约能源。许多高能耗行业积极采取节能技术,如钢铁业大量采用高炉炉压发电设备,石油化工业采用加热炉的废气、余热回收技术,水泥业引进悬浮预热器技术等。

降低利息负担。石油危机爆发后,日本著名的《日经商务》杂志指出,在石油危机后的恶劣环境下,日本企业必须努力压低原材料费用、财务费用等各项成本才能生存下去。当时日本企业自有资本比率不高,利息负担较重是一个比较突出的问题。通过实施“减量经营”,日本企业的自有资本比率大幅提高,从企业借款占营业额的比率看,1978年比1965-1973年平均减少6.6个百分点;从制造业自有资本比率看,1985年比1975年提高7.7个百分点。再加上同期日本利率水平不断降低,企业利息负担得到有效减轻。

降低劳动力成本。刘易斯拐点到来后的劳动力成本大幅上升,成为石油危机冲击下日本企业不能承受之重。当时有研究表明,如果主要制造业企业在一年内不削减6~14万雇佣人数以降低成本,就无法维持收益。企业通过解雇临时工、控制正式员工的录用、女性员工离职后不再补充新人乃至减少主干劳动力等多种方式调整雇佣人数,降低人工成本。据日本产业劳动调查所统计,1975年以后的四年中,包括松下电器、三菱重工、东芝等在内的多家企业减员达21万人。此外,由于发展中国家劳动力成本较低,日本政府还积极鼓励劳动密集型产业尤其是一些高耗能、高污染的劳动密集型产业向海外转移。

2)政府引导产业结构升级,大力疏解产能过剩和扶持新兴产业发展。

大力疏解产能过剩。经过两次石油危机打击,日本衰退产业和过剩产能增加。1978年,日本政府制定了《特定萧条产业安定临时措施法》(简称“特安法”)和《特定萧条产业离职者临时措施法》等四部法律,进入“特安法”时代,主动对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解。“特安法”认定平电炉、炼铝、合成纤维、造船、化肥等14种产业为结构萧条产业,当时这些产业的企业开工率只有60%~70%。针对上述结构萧条产业的调整和疏解方法包括:(1)采取政府收购来报废设备的方式,即由政府与产业界合作预测未来供求,对“过剩部分”由政府出资收购报废;(2)设立特定萧条产业信用基金,对那些按计划淘汰落后设备的企业提供优惠利率贷款,帮助萧条行业安置工人和转产;(3)允许因供求明显失调、价格降到平均生产费用的特定商品的生产者缔结有关限制产量、维持合理价格的垄断组织。“特安法”的实施取得明显成效,1978年和1979年日本工业连续两年高涨。

扶持新兴产业发展。在对衰退产业和过剩产能进行调整和疏解的同时,日本政府有效利用产业政策,鼓励和培育新兴知识和技术密集型产业发展。1978年,日本政府制定了《特定机械信息产业振兴临时措施法》,提出要发展电子计算机、高精度装备和知识产业,投入了大笔政府专项资金对尖端技术的开发提供补贴和资金,并对以上产业实施税收和金融方面的优惠政策。人们已将这个项目视为日本70年代后期推出的产业技术政策的成功典范,它为奠定日本电子产业的基础及扩展在国际市场的份额做出了很大的贡献。上世纪70年代,日本产业结构变化的另一个重要特点是服务业的重要性增强,1973-1985年服务业年均增速高于同期制造业增速0.2个百分点,从1970年到1980年,服务业就业人数比重提高了8.9个百分点。

2、日本的1974和1991年两次房地产泡沫:同样的泡沫,不同的结局

2.1. 两次房地产泡沫的形成

日本在1974年前后和1991年前后发生过两次房地产泡沫,但这两次的影响差别很大。

第一次房地产泡沫于1974年前后形成。1955-1974年为日本房地产价格的快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

第二次房地产泡沫(亦即“泡沫经济”)于1991年前后形成。1986-1991年为日本“泡沫经济”的最后疯狂期,房地产价格涨1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。1991年后,日本房地产价格进入漫长的下跌之旅。

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

第二次房地产泡沫(“泡沫经济”)发生的背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。1985年9月,广场协议之后,日元大幅升值,为应对日元升值对国内经济的冲击,日本政府采取宽松的财政货币政策。1986年1月-1989年5月日本央行连续五次降息至2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,与此同时,实施扩大内需的财政政策。1980-1990年间京都府、东京都和大阪府地价涨幅均在4倍以上,最高峰时日本土地价值约为当时美国的4倍多[ 参见巴曙松着《房地产大周期的金融视角》,P57.]。但1990年3月大藏省启动了对房地产金融实施总量控制政策之后,房地产价格从1991年开始转为直线下滑,之后再也没有回升过。

2.2. 两次房地产泡沫的不同结局

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与结局,可以发现,第一次房地产泡沫随着日本经济持续增长得到顺利化解,第二次就没那么幸运了,最终导致“泡沫经济”破灭,日本经济陷入失去的二十年。

1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991 年间维持在高水平。

1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,深层原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。催化剂在于收紧住房金融政策刺破了泡沫。日本的房地产泡沫的破灭,与日本央行的下调利率有密切关系:1986至1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫:1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

3、本世纪初日本的“结构改革”

3.1. 改革的背景

1)“泡沫经济”破裂后经济长期萧条。上世纪80年代后期到90年代初,日本经济持续繁荣,政府长期实施宽松的货币政策,大量资金涌入股票市场和房地产市场,最终出现了泡沫。以1991年为界,股票价格和房地产价格迅速下跌,“泡沫经济”破灭了。整个上世纪90年代,日本经济处于“平成不景气”或“失去的十年”的长期萧条中。这一时期,企业投资不振、居民消费低迷,需求减少导致物价持续下跌和企业销售收益减少,经济深陷泥潭。1992-1996年,日本经济增长率下降到0.6%,虽然1995-1996年一度出现复苏迹象,但1998-1999年由于受到消费税上调和金融危机的影响,再次转为负增长。

2)不良债权高企引发金融危机。“泡沫经济”时期,日本银行业向中小企业和房地产业发放了巨额贷款,“泡沫经济”破裂后,日本银行业不良债权大幅飙升。据日本大藏省1998年1月12日公布的数字,日本全国146家银行自查的不良债权已经达到76.708亿日元,约占总贷款金额的12%。在不良债权不断增加的情况下,部分银行已经无法达到国际清算银行巴塞尔协议规定的资本充足率水平。1997年底,日本四大证券公司之一的山一证券和具有悠久历史的北海道拓殖银行相继破产,给金融市场造成极大震动。幸存银行为防范风险纷纷“惜贷”,由此导致的“贷款难”更加加剧了实体经济的困难。

3)人口老龄化形势日益严峻。1970年日本65岁以上老人占总人口比例已经达到7.06%,超过联合国定义的老龄化社会7%的标准线,这标志着日本已经进入了老龄化社会,但这一问题在当时并没有引起足够的重视。从上世纪80年代开始,伴随生育水平的下降和人均寿命的延长,日本人口老龄化进入了加速发展的阶段。1990年日本65岁以上老年人口比重为12.1%,2000年这一比重上升到17.4%。人口老龄化给日本的经济社会带来了一系列不利影响,如劳动力供给不足、社会抚养负担不断加重、消费需求增长乏力等等。

3.2. 主要改革措施

针对日本经济的长期萧条,上世纪90年代末至本世纪初,日本政府在“改革优先”路线和“景气优先”路线之间摇摆不定,争论十分激烈。“景气优先”路线主要看重短期政策效果,主张通过宽松的货币政策和财政政策刺激需求,促进经济增长。“改革优先”路线则认为日本长期的经济衰退并非周期性的衰退,而是结构性或制度性的衰退,依靠宽松需求政策刺激不能解决问题,只有进行改革才能扭转局面。从桥本龙太郎内阁到森喜朗内阁,日本政府在推进改革上均有心无力,导致改革时机一再延误。2001年4月,小泉纯一郎凭藉“无改革、无增长”竞选主张挟高支持率上台,顶住了“景气优先”路线主张者的压力,大张旗鼓地实施了“结构改革”。其中涉及供给侧的改革措施主要有:

1)放松规制,实施民营化改革。小泉内阁一直强调要将日本建设成为一个“小政府、大经济”的国家,对政府所属的各类经营性机构实施民营化改革。小泉内阁在“结构改革”的纲领性文件《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中提出了民营化、规制改革计划,即在“民间能做的事情,由民间去做”的原则下,对经济各个领域尤其是公共干预较多、限制较严的领域放松规制,更大程度上发挥市场机制的资源配置作用。具体改革举措有:特殊法人改革或民营化;削减对特殊法人的补助金等;推动邮政业实现民营化;对公共金融功能进行彻底的改革;在医疗、护理、福祉、教育等领域也引入竞争机制。其中邮政民营化改革在日本具有典型意义,改革前日本邮政业由政府经营,机构臃肿、效率低下,改革的目的在于放宽市场准入,引入新的竞争者,从而带动邮政业的高效经营。2005年10月,日本参议院表决通过邮政民营法案,小泉内阁的邮政民营化改革获得成功。

2)降低税率,激活经济社会活力。自从供给学派经济学提出减税主张后,减税已被认为是供给侧改革的重要内容之一,小泉内阁的“结构改革”中也包含减税内容。《今后的经济财政运作以及经济社会的结构改革的基本方针》中指出,税收政策应该真正成为有利于经济目标实现的手段,今后应向着扩大税基、降低税率的方向努力。2003年1月,小泉内阁通过2003年度税制改革大纲,实施减税计划,主要内容包括降低法人税实际税率、对研究开发和IT投资实施减税、降低继承税与赠与税税率等方面。按照日本政府估算,2003年度最终将实现总规模1.5383万亿日元的减税,其中主要包括法人减税1.304万亿日元,继承税和赠与税减税0.103万亿日元,金融证券谁减税0.096万亿日元,土地税减税0.21万亿日元等。

3)推出“金融再生计划”,促进产业结构调整。“泡沫经济”破灭后,不良债权一直是困扰日本银行业、企业界乃至整个经济发展的关键问题。由于不良债权的来源是实体经济,企业亏损或倒闭的数量增多,反映在银行资产负债端就是不良债权增加,这是一枚硬币的两面。针对这一问题,小泉内阁采取了双管齐下的配套改革,即金融改革与产业重组相结合,在解决银行不良债权问题的同时,推动产业结构的调整。2002年,小泉内阁推出“金融再生计划”,具体改革举措包括:通过扩充中小企业贷款机构、设立新的公共资金制度等方式增加对中小企业的融资渠道和手段;通过专业机构(如“整理回收机构”,英文简称RCC)减免中小企业债务,盘活不良债权,促进产业重组和企业复兴;提高银行不良债权拨备,强化资本充足率约束作用,对银行制定明确的不良率削减目标并严格检查,切实降低银行不良债权比率。

4)推进养老保险改革,增强社会保障制度可持续性。由于日本人口持续老化,日本养老保险出现了参保者不断减少、领取者逐渐增加的困境。2003年度小泉内阁“经济财政谘询会议”制定了《经济财政运营与结构改革基本方针2003》,提出构筑可持续的社会保障制度,建立年轻人对将来充满信心、老年人安度晚年的社会。2004年,通过《养老金制度改革相关法案》,主要内容是在未来十余年内逐年上调保险费,目的是为了消除年轻人对养老金制度的不信任感,通过更好地把握养老金给付水平和现职人员负担的平衡,建立起可持续性更强的养老金制度。此外,针对人口老龄化的严峻形势,2004年通过的《老年劳动法修正案》提出未来十年分阶段强制性地提高退休年龄。

4、日本两次供给侧改革的成效与缺憾

4.1. 上世纪70年代改革成效

总体看,上世纪70年代日本的供给侧改革取得了巨大成功。

1)日本成长为制造业强国。“减量经营”使日本制造业的国际竞争力显著增强,帮助日本逐渐确立了世界制造业强国的地位。日本制造业在节能方面也取得了突出成就,到上世纪80年代初时,日本已成为主要经济体中能源利用效率最高的国家。日本汽车由于低能耗和高性能而受到普遍欢迎,1980年以后日本汽车产量超越美国而居世界第一位,并大量出口到以美国为首的海外市场中。

2)产业结构顺利完成优化升级。从上世纪70年代后半期到80年代,电子、汽车等产业取代了原来的钢铁、石化等产业,成为引领日本经济增长的主导产业。日本产业结构从原来的劳动密集型和资源密集型逐渐转向知识密集型和技术密集型。

3)经济“稳定增长”。通过这次改革日本不但成功经受了两次石油危机的考验,而且顺利完成了从高速增长向平稳增长的增速换挡,1975-1985年日本经济平均增长率保持在4%左右,日本政府称其为“稳定增长”,该时期在主要发达国家中日本的经济增长仍然是最快的。

日本增速换挡期供给侧改革前后资本市场表现:危机倒逼,经济和股市深蹲起跳。

以实施供给侧改革为界,日本增速换挡期的资本市场表现可以概括为:1973年石油危机之前,供给侧改革尚未实施,日本处于增速换挡期的上半场,拒绝减速,刺激加杠杆,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上,股市房市出现明显泡沫后深跌;1973年石油危机之后,供给侧改革扎实推进,日本进入增速换挡期的下半场,采取中性偏紧的货币政策,进行产业结构合理化,无风险利率大幅下降,转型成功后股市走牛。

1)日本在1973年石油危机前:拒绝减速,刺激加杠杆,无风险利率高达10%以上,股市出现泡沫后深跌。虽然日本在1969年前后面临经济减速的要求,但是日本在1969-1972年间并没有认识到增速换挡的规律性和必然性,采取了刺激政策应对,大搞列岛改造,试图把全日本各岛都搞成三大都市圈一样发达(类似中国前几年中西部造城运动)。日本在1969-1972年大幅投放货币,M2增速高达20%-30%,无风险利率高达10%以上。受刺激政策影响,日本通胀高企,股市房市出现明显泡沫。

2)日本在1973年石油危机之后:实施供给侧改革,辅以中性偏紧的货币政策,无风险利率大降,增速换挡成功后股市走牛。以1973年为转折点,日本开始扎实推进供给侧改革,给企业在调整产能、压缩成本、节约能源、技术创新等方面以压力,同时从刺激政策转向采取紧缩性的货币政策,抑制物价、工资和资产价格上涨,挤出边际上无效产能和无效资金需求。在1973.3-1974.10期间,日经指数跌去了40%。自1974.10开始,日本股指在触底后反弹并走牛。1974-1981年增速换挡成功后股市走出大牛市,日经指数进入慢牛、长牛。

4.2. 本世纪初“结构改革”成效

经济缓慢增长,股市止跌回升。在“泡沫经济”破灭后的长期萧条之后,小泉内阁的“结构改革”获得了日本民众的巨大支持,小泉内阁成为90年代以来日本少有的长期政权,小泉本人也成为离任后日本民众最怀念的首相之一。通过改革,日本企业经营状况有所好转,不良债权问题基本得到消除。从2002年2月至2008年2月,日本经济实现了长达73个月的景气复苏,为战后以来持续时间最长的景气。这次景气的实际增长率虽然不高,平均增长率只有不足2%,增速最高的2004年也只有2.4%,但与上世纪90年代年均1%的增长率相比则有明显改善。由于经济景气有所回升,日本多年来一直疲软的股市也出现了止跌回升的局面。从2003年4月到2007年6月,东京日经225指数从不足8000点涨到18000点以上,达到了2001年以来的最高水平。

4.3. 两次改革的缺憾

1)市场化改革仍然有待深入。战后日本长期实行主银行制度、终身雇佣制、年功序列制和行政指导等一系列以长期关系为基础的经济制度。日本有论者认为,这一系列制度尽管在日本追赶欧美过程中发挥了重要作用,但随着日本成为发达经济体,这些制度已经逐渐落伍,日本应及时转型为市场经济型的、政府较少介入的经济体系,而事实上日本至今还残留着限制过多和创新不足等追赶欧美过程中的负面遗产。

2)人口老龄化问题改革进展不足。人口老龄化被广泛认为是造成日本经济长期萧条的主要原因之一。但小泉内阁的“结构改革”主要关注于邮政民营化等议题,对国民普遍关心的少子化、人口老龄化等问题关注度不高,改革措施非常有限,人口老龄化问题迟迟不能解决,为此小泉内阁也遭到了日本舆论的不少批评。

 

来源:作者/国泰君安宏观任泽平、解运亮

责任编辑:Shelly Du

 

房地产泡沫破裂后 年轻人买房压力如何? | 日本

目前中国房价飞涨,尤其是北上广深等一线城市,寸土寸金房价高不可攀,但是人们仍然乐于疯狂地买买买,,这样的情景不禁让有些人感到担忧,会不会中国也会像上世纪90年代的日本一样,房产泡沫破裂,经济走向低迷。

上世纪90年代日本房产泡沫的最终破灭,不仅卷走了巨额的财富,也将日本拖入“失落的二十年”。

现如今,奥运会将再度回到东京,叠加日本央行的负利率政策,近两年日本首都圈的房价涨幅接近20%。

房产是否重新成为日本人青睐的投资方式?什么样的人在泡沫破灭后的日本买房?而日本人的房产观在“失落的二十年”中发生了哪些变化?

泡沫亲历者:当时有钱 也会买房

日本不动产研究所的房产专家中岛正人年轻时,曾在日本国土政策局任职多年。他坦言,自己刚入职时,正是日本房地产价格疯狂上涨的时期。

“当时的前辈就建议应该去买房,身边也有很多人在买。可惜,当时太年轻,并没有钱。当时看着房价上涨之快,真的很吓人。”因为当年没有足够的钱,让他躲过一劫

在泡沫高峰的1991年,东京住宅平均价格超过200万日元/平米(12万元人民币/平米),按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算,相当于买一个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

1991年之后,日本几大都市圈的地价开始明显下跌,时至今日,日本的住宅价格和泡沫高点相比,近乎跌去70%。

“当然后来还是买了房。”中岛正人表示,“是在价格下跌之后。”但并不是所有人都这么乐观。泡沫破灭后,日本人买房意愿出现明显滑坡。

日本内阁府2015年公布的一份官方调查显示,希望购买住房的日本人比例从2004年的79%降至74.5%,而完全不想拥有住房者的比例则从2004年的12.4%升至16.5%。

“‘只要持有土地,房价会一直涨下去’的这种想法,如今已经没有了。”中岛正人表示,“现在呢,只在需要的时候,买必要的东西。”在“土地神话”破灭之后,日本的消费观越来越务实,甚至显得过于谨慎和悲观。

旅居日本已超过20年的日籍华人肇邺,把在日本买房子看作是“把钱存银行”。 肇邺表示,如果现在把钱存在日本的银行里,实在没有利息,“三至五年的定期存款(年化)利息大约为0.03%。”这相当于1万元日元放在银行里,3-5年后,每年只能收到3元利息。他选择将收入的60%都用于在日本购买房产。

我问肇邺的夫人,日本的女孩会要求丈夫在结婚前,就准备好房产吗?这个20多岁的日本女孩,似乎没有听懂我的问题,显得很困惑。她回答,不会。为什么?

一辈子不买房也不丢人

和老一代日本人将拥有“一户建(独门独户的别墅)”为人生理想所不同的是,现在部分日本人即使有钱,也不买房,而是喜欢租房,这也催生出新的商业模式,比如“共同住宅”。

小金井公园附近由OakHouse经营的“共同住宅”,共有120个房间,常年客满。其中10.45平方米的单人间,一个月的租金约为67000日元(约4000元人民币),几乎和其他长租房价格相差无几,但共同住宅共享浴室、放映厅、厨房,部分设施比长租房更完备 。工作人员伊藤优称,共同住宅,最早是为那些在日本打短工、找不到租房担保人的外国人提供的租房服务。但是现如今,住户中只有40%是外国人,另有一大半是日本人,大多在20-30岁之间。

年逾40岁的新井也住在共同住宅里,即使他已经买得起房。“这里是开放的空间。24小时的,每天回来会有人跟你问好,没有一个人孤独的感觉。”而对仍单身的他来说,之所以不买房更大的原因是金钱观,“如果买了房,就要在这里一直住着,否则如果离开的时候,就要处理掉。”相对房产,新井还是更喜欢流动性更高的现金。

日本的千禧一代和上一代相比,在购买房产时变得更为谨慎。一来看多了九十年代泡沫危机破裂、房价崩盘、半生积蓄化为泡影的惨痛故事,二来,年轻人工作流动性更大,也更崇尚自由。三来,日本公司职员的平均年收入在1997年之后持续下滑。年轻人大多并没有他们的父母辈富裕。数据显示 ,40岁以下的日本年轻人中,拥有住房的比例仅28.4%,几乎只有80年代的一半。

负利率政策下的买房投资者

随着东京奥运会的即将举办,在房价将会回暖的预期中,一些当地的投资客重新回到房产市场。

IT公司任职的野多,已经在东京郊外有了一处“一户建”,和他的夫人和两只狗生活在一起。但是,因为觉得离东京太远。他打算在东京再买一处房。

“有的时候,如果工作太晚,公共交通又停运了的话,我宁可去胶囊旅馆住一晚。”胶囊旅馆给每个住户提供一个长2米,宽、高各1.5米的格子间睡觉,一晚价格大约是4000-5000日元(约250-300元人民币)。但是如果打车回家,他坦言,一个小时的车程,花费大约是1000元人民币。

野多表示,在泡沫破灭之后,东京核心地段的房子依旧抢手。他看中的几处房产,都需要抽签才能购买。而他表示,自己也在寻找投资房,随着日本即将在2020年举办东京奥运会,东京的房价仍有上涨空间,他看好日本的楼市复苏。

过去两年,东京核心地段房产日渐抢手,海外投资客的参与,也是房价上涨的因素之一。

为中国人购买日本房产提供服务的有一居联合创始人之一芦义表示,2015年,许多中国人涌入日本房产市场,“长租回报大约是4-6%,短租回报率是长租的1.5-2倍。”他表示,日本政府计划在2025年迎接6000万海外游客,届时,酒店供应紧张,许多人现在购入房产,是希望通过经营民宿的方式,获取高回报,即使未来游客减少,也可以回归到自住或长租,“许多人现在买的三千万日元(约170万元人民币)左右的房子,比如新宿30平方米的房产,我们觉得回报率挺好。”

而中国人对房产的胃口,也让日本人叹为观止。

2015年,根据日本媒体的报导,一名中国投资者购买了位于东京高端商务区赤阪的两幢住宅,价格分别为6.9亿日元(约合3700万元人民币)和6.8亿日元(约合3600万元人民币)。该售价是东京近12年以来的最高新房售价。

 

来源:文/康路 发自东京

责任编辑:Shelly Du

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

作为“万税之国”加拿大生活处处要缴税,当然买房这样的大事,加拿大房产税自然少不。不过不必担忧,需要缴税但是不代表被“剥削”,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。

今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 加拿大房贷流程 加拿大房产税费

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

买卖房屋要交哪些税?

1、非居民投机税

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费

2、土地转让税

多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;
  • 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。
    假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:
    售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;
  • 售价超过40万的部分,按2%征税。

也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下:

  • 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;
  • 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;
  • 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。
  • 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。
  • 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

3、商品及服务税(Goods and Services Tax)

  • 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。
  • 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。
  • 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。

加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

4、销售税

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

5、资产增值税

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

6、持有期间的房产税

房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。

地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例

这些项目可以抵税:

a、出租物业抵税多

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。

7、工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

8、事故或失窃损失

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

b、报税时买房可抵税

从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit):

1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产;

2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等;

3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。

c、老年人房产税补助

为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。

该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。

补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。

d、能源与房产税抵免

拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。

e、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。

通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。

f、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。

看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?买房前一定要一项一项的搞清楚,免得徒增麻烦哦~

 

来源:约克论坛

责任编辑:Shelly Du

澳洲买房 有几项税费不得不了解 | 澳洲

澳洲买房并没有专门的税费叫做“澳洲房产税”,但是除了房款以外还要花费许多其他费用,在办理购房手续时,还有各项税费需要缴纳,包括过户律师费、贷款机构费用、房屋结构检查费、印花税、房东保险费、房屋及财产保险费、市容建设费用、搬家费和地产地代理费等。整个购房过程中,大约有9种费用需要购房人考虑在内。

近年来,海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。澳大利亚各州购房收取的税费项目大致相同,但是根据各州的政策,税费的支付比例可能又有所区别。以下内容是针对悉尼购房各项税费的说明,当然,这些费用仅供参考。

>>>澳洲置业百科澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳洲买房 有几项税费不得不了解 | 澳洲

投资悉尼房产的热浪来袭,你准备好了吗?表示:作为海外人士,首先要确认自己是否能在海外买房,澳大利亚是一个移民国家,今年来对海外购房条件的限制越来越少,如果不需要办移民,满足以下两个条件的海外人士都可以在澳大利亚购房:年满18岁、有购买能力。

不过也有一些限制,澳大利亚领事馆表示,”在悉尼所在的新南威尔士州,海外非移民人士只能购买澳洲新房,不能购买二手房。”

根据以往的经验及主要买家来看,国内的海外房产投资服务机构主要有两类,一类是国外开发商在国内设立的销售服务公司,买房人要注意查询开发商背景;另一类是海外投资服务中介,验证中介服务机构的资质,可到当地主管部门官网查询。

“首付100万元买悉尼市中心两居。”专家介绍,在悉尼市区买一个套内面积80平米左右的两居期房,总价70万-80万澳元,折合人民币约450万元。需准备两成首付,90万元人民币,加上各种税费约100万元人民币。

澳大利亚的支柱产业是教育、旅游和矿产出口,出口国主要是中国和日本。多年来,经济增长平稳。根据近50年的澳洲当地统计数据显示,澳洲房产增值有”七年翻一番”的说法。据瞭解,在悉尼,每套公寓 每年需向政府缴约1000澳元的市政费,向物业公司缴约2500澳元的物业费,根据具体房屋情况有浮动。澳大利亚没有房产税,自住房屋卖出不需要缴纳增值税,投资房屋若在一年以内卖出,增值税为增值部分的50%,一年以上卖出可减免到增值部分的25%.若房屋出租,需向代理中介公司缴纳的服务费为年租金的6%-7%.

悉尼买房流程相对复杂,买房需要有律师全程陪同。首先,买房人从国内代理中介处看中房屋后,需支付35000元人民币的留房诚意金,诚意金在首付之后归还。接着,请律师全程负责买房事宜,律师费1000-1500澳元,约6400-9500元人民币。在律师陪同下,签购房合同,付10%的首付款。这部分首付款先支付到第三方监管账户,房款的利息属于业主,开发商交房前是不能拿到首付款。 在交房前的2-3个月内,买房人准备贷款材料,办理贷款手续,海外人士可贷额度为房款总价的70%-80%。需向贷款机构支付评估费、检查费等。交房时,律师跟随验房,审核通过后,再交尾款。

此时,之前监管账户中的首付和尾款一并交由开发商,买卖合同正式生效。贷款未还清前,房产证在银行手里,个人最多拥有一份复印件。全款付清后,才会有原件。贷款部分,可通过租金还贷,在悉尼,一套房子的租金可以还清月供。”其实买这个房子只要准备100多万元人民币。”专家介绍。

以购买澳洲35万澳币的房产为例,首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同,在澳洲购房,绝大多数情况下,都需要聘请律师办理相关手续,律师费在400-1000澳币不等。

其次,由于澳洲各州的法律不同,因此印花税的征收也有差异,根据房价有所变动,部分州还有印花税优惠。以维多利亚省为例,总价35万澳币的房子,印花税约为1.38万澳币。

再次,房主需要定期交给区委会的费用,通常会每季度收取。包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

另外,如果购房者在澳洲所购房屋为投资购房,建议购买房东保险。保护房东发生的一切意外,例如房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等。

除此之外,购房人在办理购房过户和贷款时,还会产生贷款机构费用、房屋结构检查费、房屋及财产保险费、搬家费和地产地代理费。以这套35万澳币房子为例,9项税费的所有费用,约为2.535万澳币,约占房屋总价7.2%左右。

 

来源:滴答网

责任编辑:Shelly Du 

顶尖拍卖师解构:为什么洛杉矶会是2018年豪宅首选目的地 | 居外专栏

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澳大利亚顶级地产拍卖师/名流掮客James Pratt,将洛杉矶评为2018年最适合购买豪宅的城市。

屡获殊荣的JPA房地产拍卖集团,由澳大利亚资深拍卖师James Pratt一手打造,在国际豪宅和名人房地产市场也拥有强大的国际买家网络
屡获殊荣的JPA房地产拍卖集团,由澳大利亚资深拍卖师James Pratt一手打造,在国际豪宅名人房地产市场上也拥有强大的国际买家网络

旧金山和加拿大在2017年在国际地产市场创下了强劲的房产增长记录。但从一系列因素来看,2018年全球最佳房产购买地应数洛杉矶

洛杉矶房产市场2017年增长了5.7%,总值达到2.7万亿,居全国首位,甚至超越了纽约!”Pratt说。还有一个理由:洛杉矶拥有全美国最好的气候。

另外,企业也争相进驻洛杉矶。这里有具实力的娱乐、传媒以及技术行业,能为创业者和梦想家提供了无限的商机。

洛杉矶正在迅速地进化为旧金山硅谷的劲敌。公司数据分析专家CB Insights在2017年中期报告中指出,洛杉矶是世界上最繁忙的两个贸易港口的所在地,拥有各种各样主要的技术行业,覆盖交通和航空至消费品和电子产品等各个方面。

统计数字进一步印证了这一事实:2017年11月南加州房价与去年同期相比飙升8.6%,而12月份中位销售价格达到50.5万美元新高。

在高价领域,高端豪宅仍然有巨大市场,旺盛的需求是推动市场信心的力量。

金·卡戴珊(右)和DJ加尔文·哈里斯(左)都是洛杉矶的豪宅买家
金·卡戴珊(右)和DJ加尔文·哈里斯(左)都是洛杉矶的豪宅买家

“例如金·卡戴珊·维斯特和坎耶·维斯特(Kim Kardashian-West and Kanye West)夫妇在2013年花费900万美元买下了9,000平方英尺的贝莱尔(Bel-Air)豪宅,2017年11月卖出了1,780万美元。”

比佛利山庄苏富比房地产公司(Sotheby’s Realty)的豪宅中介谭雅·斯塔沃斯基(Tanya Stawski),现在手握贝莱尔峰(Bel-Air Crest) Stratford Cir 2227的代理权,该房位于卡戴珊和坎耶住所的街角。斯塔沃斯基说,现在对于门控社区的需求有所增加,但是总体来说,洛杉矶的房地产市场非常活跃。本地及国际买家购买类型多样,在超高端房产市场的需求量也很大。

另一个可以证明洛杉矶豪宅市场活跃的例子是,DJ史蒂夫·安戈洛(Steve Angello) 2013年购置了位于好莱坞标志后方的一座4,500平方英尺的四卧房屋,价值390万美元,今年一月刚刚以550万美元卖给了同为DJ的朋友加尔文·哈里斯(Calvin Harris)。

洛杉矶房地产专家科特尼·保罗斯(左)和谭雅·斯塔沃斯基(右)
洛杉矶房地产专家科特尼·保罗斯(左)和谭雅·斯塔沃斯基(右)

阿希姆房地产公司(Acme Real Estate)的老板兼中介科特尼·保罗斯(Courtney Poulos)说,“那些能够为买家提供“黄金三合一”—— 生活,工作和娱乐的房子,现在在洛杉矶最抢手。”

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虽然“房产溢价多少出售才合适” 要找出答案存在科学上的缺陷,保罗斯说,“价格绝对会继续上涨。即使是短短五年前购房的房主,现在已在市场上获得了巨大的回报。我可以说,他们觉得当初购房的时候就已经是市场的顶端了。”

Poulos表示,尽管在明确地看待房地产挂牌价格的“多少”方面,但价格确实有上升的趋势。 五年前买房的人现在在市场上获得了巨大的回报,我相信他们认为这是他们购买时的市场“最高”!

他说:“一项研究显示,2017年第三季度单户住宅销售额增长了30%,而豪华公寓的销售额比2016年增长了24%,这表明买家继续在洛杉矶找到价值。”

“一般来说,你会愿意为位于‘生活方式导向’的区域或‘商业导向’的城市地产付出高价,但在洛杉矶你可以两者兼得,这是很少见的。”

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这些都说明, 洛杉矶将成为2018年最佳生活方式和商业地产的市场之一。

 

责任编辑:Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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