伦敦 – Page 9

“伦敦之巅”不会“凉凉”，金丝雀码头2.0启动

12月15日，多家英国媒体报道了位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。

绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广。英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系后拿到官方的第一手回复，即绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目，可能会修改方案，但也可能保留，目前还没有做出最终决定。

根据原方案，伦敦之巅预计造价达8亿英镑，高241米，总共67层，建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。然而原方案中最具争议的部分，在于伦敦之巅的设计，由于其并非四四方方的筒子楼，三叶草形状的设计对工程要求非常之高。

另一方面，绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。

的确，在绿地取得项目规划的2016年，英国公投决定脱欧，而后两年，伦敦住宅市场有所冷却。由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。

不过同时，金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商，并在近期频频传出大公司入驻的捷报，未来人口导入有望的情况下，金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。

“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？

脱欧造成银行撤离了吗？

2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。

当前距离英国正式脱欧（2019年3月29日）只剩下100多天，英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案，目前脱欧只剩议会投票这一不确定性，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。

以位于金丝雀码头的大投行为例：最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工；巴克莱的大部分业务仍将留在伦敦金丝雀码头，但会搬迁50名员工去德国法兰克福；瑞士信贷（Credit Suisse）预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。

根据路透社在今年9月份开展的最新调查，相比之前信誓旦旦的威胁，目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。

另外金丝雀码头这边，也在引进一些科技企业和政府机构，包括美国金融科技公司Motive Partners、英国药品和医疗产品监管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律师事务所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖。

Crossrail通车延期，未来金丝雀人口是流入还是流出？

经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通车。

参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动，伊丽莎白线通车后，从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。而通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价。

Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？

金丝雀码头所在的Tower Hamelts做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右。

大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。

金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？

金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）目前在紧锣密鼓的施工中，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。

伍德码头完工后，金丝雀码头将规划200万平方英尺的商业办公空间，增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。

除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。

基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。

回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。

不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2020年才通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2019还会是比较难得的买方市场。

总的来说，如果决定投资的话，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年。

其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。

对于金丝雀码头的投资价值，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑，毕竟二期造的如火如荼，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话，还是需要慎重考虑。

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来源：英中时报
排版：KYRA WANG

有这样一个地方，被称为伦敦市中心最后的“村庄”｜居外专栏

马里波恩（Marylebone）是置于繁华都市中的安静“村庄”，也被人们称为伦敦的最后一个“村庄”。

位于伦敦一区，离伦敦传统富人区梅费尔（Mayfair）仅有十几分钟的步行之遥，与漂亮的海德公园也仅一个街区之隔。这里有着宁静舒适又好客的乡村氛围；温馨的书店、家庭经营的糕点店、高档的精品店、花园广场……它将文化遗产、高品质生活和社区活力融为一体。

Marylebone以各色古典房屋建筑而著称：宏伟的乔治风格的广场和阶梯，以及爱德华和维多利亚时代的别墅改建来的公寓，让这里具足西方历史人文气息。而街巷转角的惬意咖啡馆、精美家饰店、热闹的酒吧餐厅、还有每周日的农夫集市……让你在这时髦的社区里瞬间融入这无法抵挡的生活气息。

换言之，Marylebone在现代化的伦敦都市内，保留了当地传统的特色——在这里生活，既能享受伦敦一区优越的地理位置，同时又受益于马里波恩村（Marylebone Village）的宁静——如果将Marylebone比做一位翩翩绅士，那么他就是在富有而精致的外表下，有着友善而务实的内心。

英国媒体常常大谈“为什么人人都想住在Marylebone”，这里对各年龄段的人都具有吸引力：发达的交通便于前往优质的学校和工作场所，因而吸引著家庭和上班族；同时，从Marylebone能方便到达西区各大餐厅和剧院，也因此吸引了一些老年人。

米其林餐厅聚集地

顶级厨师们也愿意携带绝技在此安家落户，开设门店。今年12月，米其林星级厨师Simon Rogan以及他的餐厅Roganic将永久搬至Marylebone。除了Roganic，该地的米其林餐厅还有Chiltern Firehouse和Trishna。

伊丽莎白线线上站点

新的邦德街伊丽莎白线火车站（Bond Street Cross Rail station）位于Marylebone的南部边界处，将于2018年年底完工。伊丽莎白线链接伦敦市中心、金丝雀码头和希思罗机场，并将大大缩短旅行时间，这也使该地区更加具有吸引力。

豪宅鉴赏

这座三层别墅有着英国传统住宅的古朴与大气。它的前身是英国广播公司BBC的办公楼。

这套新改建的别墅有着完美的装修，最大的特色是直通最顶层的中庭。使大量的自然光倾斜而下，遍布所有房间，使室内具有绝佳的采光性。

三层中的两层设有开放式的格局。两间主卧室都带有淋浴卫生间和换衣间，另外还有两间客房。房屋的设计简约大气，给户主自大的自由度来选择自己喜欢的室内设计和生活设备。

房屋还设有24小时礼宾服务，直接通往房屋的地下停车场。此外，户主还可以享用附近的，位于摄政大街上的五星级酒店伦敦朗廷酒店（The Langham London）的豪华休闲娱乐设施。

这座联排别墅的地理位置，有着令英国人向往的W1开头的邮编，位于Marylebone的最中心地带，比邻梅菲尔、摄政公园和艺术气息浓厚的费兹洛维亚区。在此居住可以尽享伦敦最后一个时髦“村庄”带来的田园牧歌。The W1 London现正在居外网上以约¥9,563万元挂牌出售。

责任编辑：Zoe Chan

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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欧洲房市最具吸引力10城：德国4城上榜没有巴黎

《欧洲时报》刊文称，自2018年6月至9月，在法国“黄马甲”抗议运动之前，PwC专业事务所就房地产投资者对欧洲31个城市的房市观感做了一项调查。调查称，在欧洲最具吸引力的前10个城市中，葡萄牙首都里斯本居榜首，巴黎未上榜。不过，其在投资者眼中的形象已明显改善。2018年，法国房价仍呈涨势，但大巴黎乡村地带价格下跌。

文章摘编如下：

里斯本排名第一

榜首是葡萄牙首都里斯本（虽然其2018年第三季度房产投资额只有6亿欧元）。德国的4个城市（柏林、法兰克福、汉堡、慕尼黑）进入前10名，但其房价与2017年相比太贵。

PwC专业事务所房地产业务负责人指出：巴黎不再属于欧洲最具吸引力的前10名城市。自2015年至2017年，巴黎的房产投资总额从135亿欧元降到105亿欧元，减幅22%。2018年第三季度，再减到只有60亿欧元。

尽管如此，在投资额方面，巴黎仍是欧洲第二大房市，落后于伦敦（150多亿欧元）。然而，伦敦完美体现了在实际投资情况和投资者的感觉之间的极大差异。在投资额方面，伦敦仍是欧洲最大的房市。但由于英国面临脱欧，伦敦被认为是欧洲最没有吸引力的城市之一（31个城市中排名第29）。

这套2室1卫的翻修住宅位于葡萄牙里斯本一栋全面翻新大楼中，临近第五大道交叉路口。公寓已完成翻修，布局合理，功能健全；南北通透，采光极佳。其设计更是无可挑剔，充分体现了设计师的出众品味，显得优雅大方。
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延伸阅读：【葡萄牙有望成为2018年全欧洲房价涨幅最大市场】

巴黎仍具吸引力

该负责人指出：“随着民粹主义抬头，政治不稳定成为投资者愈来愈重视的一个标准”。如果法国政府在住房市场和住房法中能够提供良好对策，国际投资者对巴黎房市投资的“不利观感将会迅速消失”。

该负责人还强调：尽管巴黎未进入欧洲最具吸引力城市的前10名，但巴黎的排名进步了3名。近年来，巴黎在投资者眼中的形象已明显改善，一些亚洲和英国投资者都表示，对将来在法国投资非常感兴趣。外国投资者尤其对“大巴黎”建设计划和其350亿欧元的预算非常感兴趣。“这是未来10年的一个重要的投资良机”。延伸阅读：【投资法国房地产‭：如何抓住“大巴黎”计划契机？】

巴黎房价涨幅为法国之最

近几个月来，法国波尔多等城市的房价略有下跌。但总体来说，2018年法国房市并未呈现疲软之势。全年全国房市交易数目应接近2017年的纪录，房价也仍呈涨势。

据最近公布的统计数字，至9月底，法国全国住房交易总数达95.6万笔（套），房价也维持上涨，全国房价平均涨幅为2.9%，这主要归功于房贷利率仍处于低水平。

巴黎市的房价涨幅仍是全国最高。9月底时，巴黎市的房价年涨幅为6.2%。公证人根据目前签署的买房合同预计：2019年1月，巴黎市的平均房价将涨到每平米9670欧元。

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2019年房市有望重新平衡

ORPI房屋销售集团总执行长指出，“我们注意到全国的房价涨幅明显减弱。提供出售的住房数目减少。买主面对高价时，显得愈来愈迟疑。也许2019年房市会开始重新平衡，使低收入家庭可以重新集资实现买房”。

最佳房地产经纪人网站总执行长指出：“根据我们的统计，自2018年年初以来，波尔多是房价唯一下跌的城市”。最近两个月期间，只有3个城市（马赛、尼斯、里尔）的房价略微下跌，但最终算来，只是微跌，不能说是呈现下跌的趋势”。

大巴黎乡村地带价格下跌

巴黎大区是否为法国全国的缩影？在巴黎大区的乡村地带，自2008年以来，房价跌了7.3%。

在小巴黎房价高昂，在其附近有一些比较贫穷、封闭、与外界隔离的地带，这里的房价在最近10年中大幅贬值。这些乡村地带位于巴黎大区的边缘，2008年金融危机时，这些地段的房价曾大幅下跌，至今未恢复到危机之前的水平。据公证人的数据，10年来，这些地段的房价跌了7.3%。而同一时期，巴黎大区城市地带的房价却涨了5.5%。

这些乡村地带占巴黎大区面积60%，人口只占6%。住房主要是独立房屋，买主主要是工人和职员，占三分之二，白领只占三分之一。房主的社会职业状况正好与小巴黎和巴黎郊区城市相反。公证人指出：PROVINS、COULOMMIERS、CROUY-SUR-OURCQ属于房市贬值地带。

法国全国乡村地带也呈现类似的处境。10年来，全国乡村地带的房价贬值6.8%，而同一时期，全国平均房价却涨了7.2%。在房价下跌的背景下，这些房主变穷了。因此，在乡村地带买房更容易，但可能堕入陷阱，房主以后可能不再能够搬家到房价更贵的城市地段。

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来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

7张图表揭露英国租房真相

过去10年，房价的飞涨繁荣了英国住宅市场，也促进了私人租赁房产市场(PRS)的兴起，其中租房居住的家庭比例已经翻了一倍，且这一增势还将持续。据莱坊预测，到2021年末，英国的PRS将增长24%，达到579万户。到2022年，市场价值将达到700亿英镑。

同时Resolution Foundation的报告发现，超过三分之一的年轻人将在出租房中度过一生。

该智囊团表示，40%的“千禧一代”(1980年-1996年出生)，在30岁前都在出租房中生活。这一比例是那些在1965年至1980年间出生的一代人的2倍。

那么英国的私人租赁行业的现状如何呢？为此BBC进行了一番调查。其中7个关键趋势非常值得各位租客或投资者关注。

1. 想要更多空间？那就放眼别的城市

英格兰典型一居室月租为£600，但这一数字掩盖了伦敦和其他地方均值间的巨大鸿沟。比如伦敦Westminster部分地区，一居室平均月租金超过£3,500；而在苏格兰Argyll and Bute地区，同样预算差不多是一年的租金。

据Hometrack的分析，如果伦敦Brixton的SW4邮编一带合租，三人合租一套公寓，平均每个人每月的租金差不多是£767。

而相同的预算，完全可以自己一个人在Southend或Milton Keynes这类伦敦通勤小镇上舒舒服服低租个一居室。事实上，以这样的预算，可以随意在英国79%的邮编内租到一居室公寓，甚至包括布里斯托。

如果想要更大空间，英国65%邮编所在地的两居室月租都在£767以下。利物浦中心邮编L1的地区，两居室月租约£751。

如果把地点换到利兹的LS8，同等甚至更少的租金就能租到三居室了。不喜欢利兹也没关系，毕竟英国50%邮编所在地的三居室平均月租都在£767以下。

如果真的太喜欢大房子，但预算依旧是767英镑/月，仍可以在英国410个邮编所在地自己痛痛快快地租个四居室。这些邮编涵盖伯明翰、纽卡斯尔、斯旺西和格拉斯哥。

在利物浦，767英镑可以租下一套两居室。

在布里斯托，767英镑可以租下一居室。

在利兹，767英镑可以租下一套三居室。

在伦敦的Brixton，767英镑可以和别人合租一个房间。

在伯明翰，767英镑可以租下一套四居室。

2. 哪些人在租房？

过去20年时间里，私人房屋租赁数量增加了一倍多，年轻人更是租房主力军。

同一周期内，年轻人拥有房屋产权的占比明显下滑。

1995年至1996年，25至34岁的中等收入人群中约65%拥有一套房产，20年过去这一占比下挫至27%，伦敦和英格兰东南部跌幅最大。

3. “花钱买清净”

在英格兰，整租一套一居室公寓平均要花£600，但合租的话，单人的房租瞬间就减少到£325。

如果愿意找两个室友合租，三居室里一个房间的月租只要£250，连一居室租金的一半都不到。

在伦敦这样的城市，合租并不少见。对许多年轻人而言，合租公寓是唯一的选择。

伦敦一居室平均月租£1,237，但三居室中的一间月租仅需£582，每个月可以节省差不多£650。

4. 房租最贵的四个地区

租金收入比是衡量可负担性的指标之一，住房组织建议租金占比不超过收入30%为宜。

伦敦人收入虽然高于其他地区，但租金会吃掉收入很大部分。举例来讲就是，伦敦一居室公寓租金可以占到平均收入的一半。

5. 剑桥郡租金涨势最猛

伦敦租金最贵简直毫不意外，但有的地方涨幅却悄然完胜伦敦。

官方数据显示，英格兰东部一居室公寓租金由2012-13年的£495，一路升至2017-18年的£650，几乎涨了三分之一。

特别值得一提的是剑桥郡，同时期租金飙升三分之二，从每月£450上涨至£750。其他租金增幅超过40%的地区还有伦敦的Barking & Dagenham区、布里斯托、伦敦的格林威治区。

Northstowe是剑桥市一个新的开发项目，包括两卧室公寓和3、4和5卧室住宅。位于剑桥和亨廷顿之间，地理位置优越，将成为一个充满活力的新中心，拥有独特的社区，在家门口享受一流的设施。除此之外，该地区的A14升级工作正在进行中，并将于2020年完成。
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虽然并没有其他地方政府官方明确数据，但可以确定整个英格兰只有8个地区一居室租金价格有所滑落。其中3处位于西北部，4处位于东北部，颇为意外的伦敦Kensington & Chelsea地区。

6. 伦敦租金严重失衡

在大城市，地段好的话，租金总是令人心痛的。这组数据揭示了地点在决定租金水平方面的重要性。

即使伦敦最租金便宜的SE2邮编一带，但仍贵过全英其他主要大城市核心地段。但租金极高的地段也意味着差价是巨大的。

伦敦SW1X、W1J和EC2R邮编范围内的一居室公寓月租超过£3,000。但伦敦也有3个一居室月租金不足£1,000的地区，分别是SE2、SE28和SE9。

7. 共享产权就真的便宜吗？

共享产权允房产(Shared ownership)许居民部分购买一部分产权，其余部分以租赁形式支付房租。这意味着他们要为房产支付部分租金、服务费和以及贷款月供。但即便将所有成本叠加起来，还是比租房便宜。

BBC对伦敦市中心五英里范围内所有共享产权房产的总成本进行了分析，并将其与相应邮编的租金进行了对比。发现三分之二共享产权房产的居住成本比同区域的租房成本低。

但是也别高兴的太早，伦敦的共享产权房产的平均开销仍要吃掉年轻一族7成收入。

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来源：英国房产周刊
责编：Zoe Chan

伦敦外围地区的廉价房产和新交通设施吸引外国投资者

行业专家表示，位于即将开放的Crossrail铁路系统附近的伦敦外围地区正吸引着外国房地产投资者的注意力。这些投资者们寻求比内伦敦的住房便宜的替代方案，同时仍需要去往机场和主要商业区的便捷交通。更多经济适用房选择对海外买家极具吸引力，因为外国买家购房需要额外缴税，会带来预期压力，更不用说英国即将退出欧盟所带来的经济不确定性。

伦敦绍索尔（Southall）的一个发展地点，预计未来25年内将有超过6,000个新单位建成

首相特蕾莎·梅（Theresa May）于10月份宣布，就英格兰和北爱尔兰的非居民购买房产需另缴纳1％印花税，英国政府将于1月开始政策征求意见。在今年9月份，英国政府正考虑征收1％至3％的税，以筹集资金来帮助无家可归的人。此举已比政府9月时的做法温和许多。

SevenCapital房产开发公司的总监安迪·富特（Andy Foote）说：“虽然税收的增加仍不会受到人们欢迎，但房产潜在的规模前景至少可以给全球投资者带来安慰。对于中长期投资者而言，他们的目标是获得资本增长和被动收入，同时增加初始投资，总的来说这1％的附加费用将是微不足道的。”

他还补充道，如果实施征税，海外投资者将会进一步从内伦敦被引向更经济实惠的地区。伯明翰（Birmingham）以及斯劳（Slough）和雷丁（Reading）等较小的地区可能会受到投资者的关注。由于经过完善的铁路系统将有助于缩短从该地区去往内伦敦的通勤时间，所以这些地区未来价格的上涨潜力很有前景。

根据英国国家地产登记局（UK Land Registry）的数据，内伦敦行政区的平均房价在8月份下跌1.6％至583,251英镑（约520万元人民币），而外伦敦自治市的房价则上涨1.2％至平均436,347英镑（约389万元人民币）。

位于大伦敦西部边缘地区的斯劳则拥有1.4％的增幅，达到了306,822英镑（约274万元人民币）。仲量联行（JLL）在2015年发布的研究预测，Crossrail铁路项目附近地区的房价增幅将大于其他地区。

绍索尔（Southall）是外伦敦西部城市伊灵（Ealing）的一个区，其人口一半以上是南亚裔，由于Crossrail铁路服务的升级，它将在未来20年内实现重大转型。超过6,000套新房正在建设中，包括曾用作煤气厂的占地85英亩的地块，它将在25年内由伯克利集团（Berkeley Group）重新开发为3,750套住宅。其他项目包括由雷德罗公司（Redrow）开发的含302个单元的The West Works项目，由Galliard Homes公司开发的含118个单元的Greenview Court项目，以及由Stanhope和Network Homes公司开发的含550个单元的项目。

Greenview Court项目销售代理公司蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）的中国区负责人凯瑟琳·谢（Catherine Che）表示，目前为止中国香港和大陆买家占到销售量的四分之一。她说，吸引这些买家的是实惠的价格和去往希思罗机场只需8分钟的Crossrail铁路交通，以及去往伦敦市中心只需24分钟的便捷交通——这比目前乘坐火车的方式节省了约15分钟。

Greenview Court的118套高级住宅提供工作室、一卧室、两卧室或三卧室公寓的选择，分布在11个楼层。将于2020年第四季度完工，受益于即将在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。
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斯劳位于绍索尔以西的五个Crossrail车站，从斯劳乘坐直达列车去往金丝雀码头金融区的通勤时间将缩短至46分钟，而目前则需要一个多小时，并且要换乘两次。

谢指出，不管是2015年底推出了购买二手房额外增加3％的印花税政策，还是2016年年中公投支持英国退欧，中国对英国房地产的投资需求一直保持弹性。

对于英国脱欧所带来的不确定因素、美中贸易的紧张局势，以及上海和香港股市暴跌将抑制投资者对英国房地产的兴趣等情况，她并不表示担忧。谢说：“中国买家，特别是那些追求高端房产的买家，并不是为了赚大钱而来英国投资房产的，他们主要是寻求一个安全的地方来存钱，并使他们的资产组合多元化。”

凯瑟琳·谢（Catherine Che），英国代理商蘇富比國際房地產中国区负责人

瑟拉菲娜·王（Seraphina Wong）是一位香港人，她于英国脱欧公投后在斯劳的Iron House项目中购买了一套住宅单元，用于投资以及给女儿今后使用。她表示，鉴于英国脱欧的不确定性，她对投资的价格上涨并不抱太大希望。“尽管如此，对我来说，这是一项经济实惠的投资，斯劳有一个大型商业园，因此将其出租并不成问题。而且在Crossrail铁路开始运营后，这里对于在伦敦工作的年轻职场人士也会变得很方便。”王说。

原文：南华早报
编译：Zoe Chan

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“以房养学”：是跟风还是明智？｜居外专栏

我还记得，当年大学第一年在上海读书的时候，学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候，房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后，我的妈妈在心里算了一笔账，“那会儿你刚去读书的时候，如果我们在你们学校旁边买个小户型，这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候，我也突然意识到了，“房子和读书”这两件事儿要是能用好了，产生协同效益，那这书念得价值翻倍。

其实这一做法并不是全新的概念，在留学移民圈，流行着一个“以房养学”（Buy for Uni）的投资新概念。以房养学，字面上来说，这是“靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。

｜“以房养学”的起源

这一概念最早起源于澳洲，澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一，以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为澳大利亚的房价并不高，一部分家庭能够承担的起；其次和房屋的保值有关，澳大利亚房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求；当然，政府的支持也是很重要的，澳大利亚政府非常鼓励地产的发展，面对涌入的资金，自然是不会拒绝的。

那美国和加拿大又如何呢？同样作为传统的留学大国，美国和加拿大的“以房养学”却比不上澳大利亚那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋投资成本非常高，二是在于后续的养房成本，各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。

近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国，除了以高教育质量著称之外，“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示，英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外，几大坐落在伦敦的名校：帝国理工学院（IC）, 伦敦政治经济学院（LSE）, 伦敦国王学院（KCL）等在国际上的排名连年攀升，也进入越来越多人的视线，使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性，导致英镑汇率走低，使得英国成为了投资热门国家之一。

国际学生满意度排行中，英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。

International Student Barometer, i-graduate (2015, 2016)

｜英国为何成为以房养学新热点？

先来看一个背景数据，据《欧洲时报》英国版报道，英国人的平均购房年龄在38岁，相比较而言，首次买房贷款的华人，年龄却普遍在26-35之间，呈现年轻化趋势。这部分人当中，买房的预算在20-30万英镑之间，并且都需要来自父母的支持。

英国人没有积蓄的习惯，父母也鲜有支持，因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起，很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客，和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家（尤其是海外买家）的购房目的都是buy to let，以出租为主，十分看好英国的租赁市场，而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。

调查显示，这些海外买家中，60%以上是为了读书，这种“以房养学”，不仅能够赚回学费，甚至能够带来不少收入的投资方式，被越来越多的学生家长所青睐，也让留学生海外置业这一群体壮大起来。

｜“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”？

在计算收益之前，我们先来看看，留学到底需要花多少钱？

学费

不同的学校、地区、学习阶段，学费都有所不同。作为非欧盟学生，中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年（英格兰地区），根据不同的专业，有的是3年，但是如建筑，工程等专业一般为4年制，医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来，学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校，学费相对来说更高，如果你选择的是商科，那就更要做好学费储备了（IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年）；

住宿

即使听惯了国内的高房价，我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同，伦敦很多时候是以“周”来报价的，更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边（伦敦市中心Holborn地区）房租为例，如果你想要在公共交通15分钟范围内，找到一个环境不错的小套间（En-suite，房间有独立浴室，但厨房和客厅共享）,周租金在455英镑（折合人民币4004元），整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些，但配套设置齐全的学生宿舍，就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右，月租金大约在1万5千人民币左右。

与LSE情况相同的是，伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区，比如帝国理工所在的南肯辛顿（South Kensington）地区，国王学院所在的滑铁卢（Waterloo，伦敦重要的中心交通枢纽之一），伦敦艺术大学所在的国王十字区域（King’s Cross）等，月房租的均价都在8000-13000人民币之间。

生活消费

吃穿住行，留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用，一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动，丰富一点娱乐生活和购物需求，则需要更多的预算。

按照这三大花费，我们可以看到，在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书，花费约在45万人民币。而伦敦地区，按照签证担保费的要求，每月生活费基准为1265英镑，四年总生活费为60,720英镑，约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑，约120万人民币，这可是一笔不小的开销。

有人可能会问，既然房租这么高，为何一定要选在学区附近，住得远一些不好吗？以我的亲身经历而言，学习效率与离学校的图书馆距离，某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内，不管是平时上课、小组讨论还是考试，都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区，享受了低房租，却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍，也是需要一定衡量和考虑的。

以上仅分析了大学阶段的成本，随着近年来低龄留学热的兴起，很多家庭在孩子年纪更小的时候（英国寄宿一般最低年龄限定为8岁，也就是从8岁起，非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学），选择将他们送出来，接受最传统的英国教育，那么对这样的家庭来讲，“以房养学”的投资时间更长，从长远来讲收入更加丰厚，因此投资的必要性也更强。更有甚者，父亲或母亲一方选择来英国陪读，从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系，那么“以房养学”的投资方式也是非常适合的一种投资手段。

讨论了这些不可避免的留学成本，“以房养学”的优势就很明显了。

最直观的费用节省就来自于房租。

我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科，起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间，考虑到希望培养她的生活独立自理能力，父母在临出国之前，火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅（Aldgate East地铁站附近），距离学校仅17分钟的路程，当时的首付约在25万英镑。从大二起，Cara把自己的另一间卧室也出租了出去，每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后，Cara最终还是决定回国，准备将小公寓转手卖掉，而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建，房价上浮约40%。这四年来，Cara不仅省下来了租房费用，还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。

｜“租房不如买房”，留学生还可以更“精明”一点

“租房不如买房”，很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账，事实就是，如果能够将置业投资和留学深造结合在一起，选择有潜力的学区房，就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题，那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点，在2016年的《留学趋势特别报告》里显示，国内的高净值人群，在海外置业的目的主要是以分散风险和子女留学为主。

尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显，海外置业的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所，而是给孩子一个学习的环境，一个成长的氛围，一个不论是未来选择在国外继续发展，还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产投资的一个选择，下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下：

｜利好政策下的风潮

“首套房”限购令正在悄然进入执行期，政策中说明，只要你是伦敦地区的“居民”，拥有合法的居住权，则可以和英国护照持有者一样，享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人，自然也拥有这项权利。

当然，盲目投资也是有风险的。正如在国内投资房产一样，置业位置的选择也是意义深远的，直接影响到后面的投资回报率。

学区房所在区域的整体文化氛围突出，比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域（South Kensington & Chelsea）；处于市中心交通便利，热闹非凡的，国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区（Strand，Embankment &Southwark），伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城（City of Lonfon）地区，还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区（King’s Cross）等，都是值得关注的地区。

接下来，我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。

皇家华威广场（居外物业编号：37227675）

位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区，这里不仅宜居，还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。

周边大学：帝国理工（公交15分钟）、皇家音乐学院（公交17分钟）

项目优势：步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站，大型购物超市乐购就在项目对面，欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内，可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。

推荐理由：地理位置佳，作为伦敦传统富人区，此类大型民用住宅项目稀少，五星级物业配套设施。项目三期开始预售；不要错过挑选房型的好时机。

项目价格：一居室84.9万英镑起，两居室 112万英镑起

切尔西水域（居外物业编号：34569835）

项目位于泰晤士河北岸，伦敦皇家切尔西区，是传统的英国富人区，许多切尔西球队的运动员都选择居住于此，居住环境安静，治安优良。

周边大学：帝国理工主校园（地铁20分钟）、帝国理工White City校区（地铁15分钟）、皇家音乐学院（地铁20分钟）、皇家艺术学院（公交31分钟）

项目优势：切尔西水域就坐落于伦敦市中心的顶级地块－切尔西。其紧邻时尚聚集地国王大道（King’s Road）和骑士桥。仅仅步行4分钟即可抵达最近地上铁站（Imperial Wharf Station），周边共有3条地铁线，搭车8分钟就可抵达斯隆广场（Solane Square）。步行2分钟就有大型超市，周边高档店铺遍布。项目被周边公园绿地、运河、水域所包围。

推荐理由：地理位置（富人区，周边配套一流），交通便利。相对于周边动辄千万英镑的别墅，此项目小区设施齐全，自成一体，性价超高。

项目价格：一居室89万英镑起；二居室152万英镑起

伦敦港（居外物业编号：34517993）

处于伦敦一区的核心地段，濒临泰晤士河，距举世闻名的伦敦塔桥仅 600 米，泰晤士河300米，步行可至国际金融中心-伦敦金融城。这里生活便利，超市、餐厅分布周边。伦敦金融城周边民用住宅供应小于需求,因此这一项目深受当地居民和国际买家青睐。

周边大学：卡斯商学院（地铁25分钟）、伦敦城市学院（地铁33分钟）、国王大学（公交23分钟）、伦敦政治经济学院（公交27分钟）

项目优势：在2017年底时，一居室租金就达到了每周?595，二居室租金每周高达?750。租赁群体主要是金融城工作的精英人士和家境殷实的国际学生。除了项目内的五星级配套设施，对面有大型超市Waitrose，周边还有各色餐厅。

推荐理由：项目一二期年涨幅达8%－10%，相比附近同类项目性价比极高。地理位置极佳（紧靠金融城和泰晤士河）。三期刚刚开始预售，现在是选择户型商讨价格的绝佳时机。

项目价格：现房213万英镑起；期房刚刚发售，起价不过百万，方正户型可选，景色极佳

望伦南岸（居外物业编号：32495139）

项目地处伦敦的的商业中心，周围遍布各大金融机构，同时也是高等学府和学术机构的集中地，深受租客喜爱，十分适合投资。

周边大学：伦敦艺术学院（步行9分钟）、国王大学（公交10分钟）、南岸大学（步行1分钟）

项目优势：这里离伦敦的三大要地——英国国会大厦、伦敦桥和伦敦金融城都不足1英里的距离。步行5分钟可达Southwark地铁站，项目步行范围内还可达滑铁卢车站、碎片大厦、老金融城。步行10分钟内可以到达3个地铁站。附近公共设施完善，生活极为便利，医院、大型生活超市、宾馆、银行、干洗店等设施一应俱全。

推荐理由：望伦南岸是目前伦敦市中心一区中性价比最高的新建现房，全项目最后一期正在火爆销售中。余下户型皆能享有伦敦眼、老金融城和碎片大厦等优美景色，还有惊喜折扣等着你。

项目价格：二居室83.5万英镑起；三居室113.5万英镑起

国王雅苑（居外物业编号：32250475）

坐落于伦敦一区的国王十字（King’s Cross），有着丰富的历史背景和独特的自然环境，是集商业、科技、文化、教育、交通为一体的黄金地段，是个不可多得且极具投资价值的项目。

周边大学：中央圣马丁学院（步行9分钟）、伦敦大学（地铁21分钟）、伦敦大学学院（地铁24分钟）

项目优势：步行 10 分钟到国王十字车站和圣潘克拉斯国际车站。这里拥有 6 条地铁线,火车和欧洲之星，是伦敦最重要的交通枢纽。位于伦敦文化核心区，步行距离内还有许多著名景点，如大英博物馆、大英图书馆等。

推荐理由：重要交通枢纽（欧洲之星），科技中心（谷歌、Facebook），大学汇集处（UCL、UAL、KCL）；稀缺新项目，2018年12月交房，每尺均价约￡1300，一居室二居室朝南户型皆可选性价比极高。现有惊喜折扣，趁英镑涨势刚刚开始，现在是入手的绝佳机会！

项目价格：一居室83万英镑起，二居室114万英镑起；三居室142万英镑起

如果您对在英国投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。

责编：Zoe Chan

英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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英国拟对海外买家增税华人房产投资者遇变数

因为脱欧决定没有阻挡海外投资者不断加速到英国投资房地产的趋势，英国梅首相提出再提高海外投资者1%-3%的印花税。

这个对越来越多人不住在英国、但到英国买房或者投资英国房产的华人投资者会有什么影响？

英国首相特里莎·梅在ABBA音乐声中手舞足蹈登上保守党2018年会。她再增加海外投资者未来购房税的提议有吸引本国年轻人的意图

｜英国市场吸引力

英国具有房地产市场流动性强、交易速度快和法律环境稳定的特点，特别是在过去几十年里，不论对英国本地人还是外国人，买房者一视同仁。这是它吸引全球投资者的一个重要原因。

因为中国大陆楼市价格已经处于世界前列，在全球经济大形势变化、资产价格疯涨已经成为历史之际，中国大陆投资渠道有限，投资英国成为一种潮流，净资产人群都争做国际房东。

由于英国大城市住宅没有跟上人口和经济发展的“刚需”，英国城市房产近20年增值明显，租金回报率高。不仅是商业地产，加之留学、移民等需求，居民住宅也是中国大小投资者关注和投资的重要区域。

过去几年里，中国万科、碧桂园、绿地、恒大等等大开发商纷纷以不同方式投资英国的商业和居民住宅房地产市场。在伦敦市场一些资产价格已经在5年里翻倍的情况下，很多华人投资者又将目光转向曼切斯特等其它城市。中国的海外房产网居外网的CEO罗雪欣表示，2018年1月华人买家对曼城房产的询价比前一年猛增255.6%。

｜脱欧反涨？

2016年英国全民公投决定脱欧，在此前后，很多反对脱欧的人士预测英国一旦脱欧将遭遇金融风暴，包括房价将出现大跌，金融机构纷纷逃离伦敦。

但两年多后，伦敦作为国际金融中心之一的地位不仅没有被说德语为主的法兰克福和说法语为主的巴黎取代，相反的是，以亚洲投资者为代表的巨量国际资金相继涌入伦敦等英国市场，特别是伦敦的房地产市场。

且不论欧洲俄国中东等其它地区的投资者对伦敦市场的投资，也不论前两年或数月前中国投资者的大手笔，仅9月份中港投资者的表现可说明伦敦市场的吸引力：中国建设银行在伦敦交易所发行10亿美元债券反响热烈、中国再保险近10亿美元收购英国一保险公司、香港新鸿基10亿英镑买进地产开发项目、复星国际收购英国皇家交易所大楼、李嘉诚长子李泽钜准备将英国资产公司在伦敦上市，等等。

与此同时，美国公司的投资也令人注目，包括股神级别的美国金融投资家沃伦·巴菲特近日宣布，他也看好伦敦的房地产市场，已经和英国合伙方签署协议设立伦敦地产机构。

｜房地产门槛

英国城市规划法律严格限制乱开发，规定必须保留公园、绿地等公共用地，像伦敦这样的英国大城市保证了绿色发展的环境，但同时住宅开发跟不上人口和经济增长”刚需”的情况越来越严重。这也是投资者看好英国房地产长远发展的最重要因素。

但是，对遭受2008年金融危机打击后经济不振、工资不涨的英国本地年青人来说，外国投资者蜂拥而至、房价上涨不止并非好事。在伦敦租房价格也不断上涨的情况下，很多购买伦敦住宅的投资者人都没有来过英国，买房子就是为了出租，其中华人投资者不少。

有评论人士指出，从政治上来说，在备受英国选民关注的保守党年会前，梅首相提出再提高海外投资者印花税的建议，是为了吸引国内选民、特别是年轻选民的支持。

这次梅首相建议加的税，针对的是未来要在英国购房但人不住在英国、不给英国政府交税的海外机构投资者和个人投资者。对于已经在英国购房，或居住在英国的外国人或英国人毫无影响。

另外，有统计说，如果对海外买家新增1%的印花税，将会为英国带来每年4000万镑的收入；如果新增3%的印花税，将每年给英国财政增加1亿2000万镑的收入。这对需要资金的英国政府来说诱惑很大。

从宏观角度看，随着各国利率上升，全球房地产市场也开始进入了调整期。在一些国家和地区房地产市场进入拐点之际，英国政府也担心今后本国的房地产市场泡沫越来越多，所以给未来新到的房地产投资者设限，也可能有未雨绸缪之意。

此外，多国的房地产市场事实证明，你越限制，却越有人要买，而且是要赶在新税落实之前买。因此也有评论人士认为，在新政落实前，不排除可能出现一波“抢房潮”。

居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。
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｜时间的考验

但如果英国政府未来继续提高对海外投资者英国购房的税收，势必会对未来房地产买家造成影响。

对海外买家再增税能否实行？这有待于首先是执政的保守党党内取得多数共识。然后也要得到议会其它党派的支持，最终得到议会批准后才能形成政策。

也就是说，在靴子（政策）落地实施之前，投资者尚无需缴纳可能新涨的税收。

目前英国各方共识尚不明确，但伦敦金融城的反应最快，英国上市的大型地产公司股价次日应声下跌，6亿英镑随即蒸发。这也就是对这项提议非正式投出了自己的一票。

另外，英国脱欧日期不断迫近而英国与欧盟能否达成协议尚无法逆料，对市场来说，最大的一个不确定因素将是英镑的汇率，这将也是对未来华人投资英国收益的重大决定因素。

来源：BBC中文网
责编：Zoe Chan

脱欧日期临近英国高端房产市场前景如何？｜居外专栏

脱欧的脚步日益临近，距2019年3月29日正式脱欧这一天只有大概五个月的时间。在英国政府与欧洲的谈判陷入焦灼状态之际，英国首相特蕾莎·梅又提出一项新的针对海外买家加税的政策。很多国际的高净值买家对此时的投资方向心存疑虑：是机遇还是风险？伦敦豪宅代理巨擘Beauchamp Estates常务董事Gary Hersham对以下几个问题的解答希望能够或多或少地为您未来的投资方向掌舵。

Q1: 从广义上和长期的角度来讲，脱欧将如何影响英国的高端房產市场？

A: 英国是世界上政治、社会和经济最稳定的国家之一。首都伦敦也是世界上文化最多元且友好开放的城市之一。这些因素使英国成为世界舞台的中心，也使伦敦和英国其他城市成为国际性的商务中心，吸引并连接着全球的精英人士和杰出企业。

从短期来讲——这确实造成了一些不安，但是欧洲只是英国贸易往来的伙伴中的一部分；很多国家是先于欧洲共同市场成立以前就与英国建立了贸易合作。欧洲虽然是英国最邻近的贸易伙伴，但是却不是唯一的。

英国吸引人的社会文化和经济，以及地理位置，会使英国高端房产市场的需求一直存在，因为高净值人群总会在伦敦寻找自住或投资的房产。脱欧的不确定性也许会使销售量下滑，但是并没有极大地改变房产的价值。

从长远来看——因为伦敦的商业与文化魅力，这里的顶级高端房产依然会非常受欢迎。而有限的豪宅房产数量，会确保高端房产保有良好的投资价值。而目前的汇率变动，被很多国际买家视为购买房产的好机遇。

Q2: 最近首相特蕾莎·梅将对海外买家多征收3%的印花税，您对此怎么看？

A: 今年的保守党大会期间，英国首相、保守党领袖特蕾莎·梅宣布，外国买家在英国买房可能会被征收额外3%的印花税。这是政府应对英国住房危机的策略之一。

新增的税收可能会导致伦敦最受欢迎地区修建新房的速度进一步放缓，也可能导致开发商降低售价。

如同之前的“第二房产印花税”一样，新提出的政策有可能导致房產市场出现短暂的购买热潮，因为一部分还没有最终下定决心的人可能会趁没有加税之前採取行动。

另外值得注意的是，这只是针对不是英国纳税人的海外买家征收的税款，也就是说如果你已经在英国工作或生活，便不会为此受到影响。而且该政策是一个提议，具体是否施行还没有确定。

延伸阅读：【英国拟对海外买家增税华人房产投资者遇变数】

Q3: 很多买家视目前英国房价下跌为购买的好机会，但是有些人则等待房价进一步下降。您对此怎么看？

A: 现在看到的，因为脱欧而造成的价格下降已经呈现见底回升的趋势。其实对海外买家来说，主要是汇率的波动造成了10%到20%的折扣。

汇率下降和脱欧的不确定性带来的机遇正在结束，因为目前的价格已经非常低。很多买家认为，过去的12个月中是很多买家在英国锁定房产的绝佳时机，特别是市场上最高端的那些房产。

伦敦顶级豪宅“VICTORY HOUSE”——全新建筑，达到世界最高标准，让您体验极致的奢华。坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫对面。设有顶级安保系统和电动门，起居室/舞厅、6个卧室，浴室配有淋浴间，还有泳池、水疗、健身房、电影院、书房、花园，以及屋顶露台、私密停车处。
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Q4: 在充满不确定性的市场条件下，Beauchamp Estates有怎样的优势能够确保买家的青睐？

A: Beauchamp Estates的总部位于伦敦，并且在世界各地的主要城市设有办公室。这使我们得以在世界多个地方为客户提供服务。Beauchamp Estates在这个领域已经有40年的经验。以极大的热忱持续地提供专业的服务使Beauchamp Estates成为全球高净值人群的首选购房顾问。

Beauchamp Estates一直保持着“小型精干”的企业规模，这使我们能够非常多样灵活，不被大公司的结构和流程所限制；公司的规模虽小，但是在业界却有着很高的地位。在超过千万英镑的房产销售量方面，居业界领先地位。我们对客户的需求回复及时迅速，并有很好的口碑，加上丰富的经验和以客户为中心的理念，使我们拥有很多忠实客户。

责任编辑：Zoe Chan

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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合住模式吸引伦敦房地产投资者重回市场

越来越多的年轻人表示感到孤独。为此，新房地产开发项目打出四大卖点：便捷、社区、互联互通与城市生活。

伦敦的房地产投资市场已经很久没有好消息了。最新数据显示，伦敦房地产市场发展放缓，同比下降1.9%，平均收益持续处于较低水平。

过去12个月以来，伦敦24个区的房价呈下降趋势，仅9个区的房价有所上升。

然而，伦敦房地产的其中一大市场——合住市场却呈现另一番繁荣景象。香港等亚洲地区合住市场的受欢迎程度已经呈现出不断增长的趋势。

随着“共享经济”的繁荣发展，此类“个人住房面积缩小、公共设施区域扩大”的公寓街区已经成为了不可逆的发展趋势。预计截止2025年，这一市场的价值将达到3350亿美元。

一位行人走过伦敦巴尔金（Barking）区的河畔住房开发项目的一排商店，楼上便是住宅物业。

伦敦可承担的住房选择难以满足较高的住房需求，这为此类合住房产的发展提供了条件。

对于大部分人而言，相比其他城市，伦敦仍然独具吸引力。伦敦仍然是人才、学生和商人的聚集地。

在普华永道的“机遇之都”排行榜上，伦敦高居榜首。香港和新加坡分别位列第九和第二。

但不可否认的是，伦敦的房价对大部分人，特别是年轻一代而言，是难以承担的。同样，香港和新加坡也面临这一情况。

伦敦的住房市场也难以吸引投资者。转售市场的投资也几乎毫无起色。租房成为了主要的选择（35岁以下人士中，65%选择租房），但受限于工资水平和通胀压力，租客难以支付更高的租金，因此租房收益较低。

租客的租房期待也有所改变，特别是在技术、工作和社交方面。

不论是支付租金还是住房报修，年轻一代的租客更喜欢通过网络或手机应用等方式进行沟通。

他们与他人沟通互动的方式也有所改变，近期的研究表明，酒精消费呈下降趋势，在千禧一代和Z世代（用“X”、“Y”和“Z”代表时代源于美国，“Z”代表未来）中尤其如是。

越来越少的人愿意晚上出门与朋友们聚会，然后第二天在社交媒体上进行互动。相反，16-24岁的人群显示出最严重的孤独感。

合住市场的出现很好地适应了这些变化趋势和日益增加的住房问题。新开发项目主打四大卖点：便捷、社区、互联互通和城市生活。

位于伦敦市中心的One Kensington Gardens住宅开发项目，97间宽敞的公寓位于肯辛顿宫对面，提供花园与世界一流的设施。
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新兴技术、公共现代厨房、用餐室、起居区、共享办公室和健身房是这类开发项目的标配。一些合住开发项目还设有游戏室、水疗中心、餐厅和影院。

这类住房可接受短期租赁合同（有的甚至接受短至几天的租期），满足年轻一代租户在城市甚至是全世界范围内自由移动、探索新体验的需求。

虽然租户必须牺牲其私人居住空间，但相比居住在伦敦普通的公寓中，他们能够享受到更多的公共设施，结交更多的朋友，接触更多的商业机会。

年轻一代面临快速发展的数字时代和极具合作性和灵活性的生活环境。合住模式融合了私人、社交和工作生活，为三者的平衡提供了新的可能。最重要的是，合住公寓的租金较低，每月能为租户省下约25%的租金。

这所公寓位于北伦敦，距离West Hampstead车站仅3分钟路程，公寓周围有很多学校。这是一所服务式公寓，除了基本的高端住宅标准设置，住宅内还配有花园，环境极佳。另外还有24小时保安服务，在您不在家时为您收取快递。
居外物业编号：42350197 点击查看房源信息

2016年推出的The Collective是英国首个大型合住项目。该项目向租户承诺：“无需走出大楼就可享受一切服务”。

自那以后，大伦敦政府将合住模式列入住房形式之一。开发商纷纷提交在金丝雀码头、斯特拉特福、伊尔福德和伦敦桥建立合住公寓的开发计划。

自此，The Collective为其合住扩建项目筹集了4亿美元的资金，旨在重现其WeWork、Airbnb和优步等共享经济项目的成功。

Airbnb最早的支持者，德国企业家Jonathan Teklu也是The Collective最新一轮融资的投资者之一。

一辆公共汽车经过伦敦威斯敏斯特区（Westminster）的混合住宅和商业用途建筑 – 新星大楼（The Nova Building）。许多年轻人无法负担购置自己的房产，因此合住的概念越来越受欢迎。

虽然合住项目前景看好，但这一投资市场并非没有挑战。首先，合住项目的规划方针及其定义仍缺乏明确统一的标准。

其次，由于这一市场没有前车之鉴，因此，要想在长期内推出符合标准、适合的合住公寓并提供良好的住户体验并非易事。

投资合住市场需要对每个项目投入足够的耐心。务必制定可行的规划方案，购买位于中心地段、交通便捷的高价值房产。从中长期看来，合住市场的投资前景堪比此前英国出现的学生住房市场投资热潮。

来源：南华早报
责编：Zoe Chan

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政策解读：伦敦限购对中国买家意味着什么？｜居外专栏

今年2月，正在中国人准备欢度春节的时刻，伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”（First Dibs）。

萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示，整个伦敦地区，对于价格低于35万英镑（约人民币315万）的新建房屋，伦敦和英国本地的购房者（UK residents）将拥有优先购买权，对于海外买家则有三个月的限售期。

绿色通道向谁打开？

根据伦敦市政厅发布的消息，此次的“买房优先权计划”（First Dibs）将惠及的是UK Residents，即“居民”而不是“公民”，这意味着，只要你拥有英国的居住权，无论是持学习签证还是工作签证，都属于政策惠及人群。

这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行，带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中，已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”（First Dibs），包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。

2017年6月的政府数据显示，伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑（约434万元人民币），而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑（约380万元人民币）。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。

事实上在此之前，伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策，迄今为止已经帮助了35万人，其中包括30万首次购房者。

“Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷，注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。

Help-to-Buy的一些限制条件如下：

所购买的建筑是全新的；
所购买房产价格限制在60万英镑以内；
仅限于自己居住，而不能作为投资；
房产开发商需参与到此项计划中；
购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民

为何限购来的如此突然？

其实不然，选择在这个时候发布限购消息，并不是一件令市场意外的事情。继新西兰，澳大利亚限购之后，英国限购也被认为是一件迟早的事情。

此次伦敦市长出台的限购政策，被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动，早在2016年萨迪克竞选市长时，他就承诺要做“伦敦人的市长“（A Mayor for all Londoners），此次再次出手帮助年轻人买房，也力证其未食言。

同时，在2016年末伦敦政治经济学院（LSE）受托发布的调查显示，华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上，来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大，位于市中心的豪宅，还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是，英国人们在之前的购买历史中，很少有未修建就成交的传统，但是海外买家的进入，使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空，本国居民在巨大的资本涌入面前，甚至连看房的机会都没有。

是谁买了“伦敦人的房子”？

英国《金融时报》（Financial Times）在2017报道说，伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”（使人却步的）。

它曾算了一笔账，假设现在在北伦敦，霍洛威路上有一个新装修的套间公寓（Studio flat）正在出售，标价为250,000英镑，为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子，目前的收入是伦敦人的中等水平，即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款，每月存下来约20%的税后收入，再扣除学生贷款和现在的房租。理论上，你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下，如果你是位女性，根据女性的平均收入，你还需要额外9年才有可能存够首付。

和很多资本主义国家的年轻人一样，英国的年轻人很多是没有存款的，家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持，这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。

与此同时，正如上文所提到的调查结果显示，络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子，这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。

海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明，海外买家在购入新建住房时，58%用于投资/出租，15%则为第二套房，仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源，来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时，主要是用于子女读书居住，而中东地区的买家则常用于“度假使用”。

除此之外，政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。

自2016年英国脱欧以来，尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注，伦敦作为世界金融中心之一，商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。

伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策，并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报（Evening Standard）2017年的报道显示，尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税（Capital Gains Tax）的影响，伦敦地区，尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力，专家预计将创造40亿英镑的价值，这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。

尽管来自市场的反应是不确定的，City A.M.发布的数据调查中（2018年）发现，在发布限购令之前，收到资本增值税的影响，海外买家正在“远离”高价值地产投资 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看，海外的投资比例已经由去年的44%降到了35%。然而，在限购令声明发布之后的数据统计表明，伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值，达到了五年以来的最高，因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷，升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前，海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。

居外推荐伦敦房源：摩天塔（Principal Tower）

摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心，是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站，这里汇集4条地铁线、众多火车线，及将在2019年投入使用的伊丽莎白线（30分钟即可到达希思罗机场）。项目位于6万平方米的商业中心之中，亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧，让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构，其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢，适合投资买家。
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限得住吗？

在令人垂涎的收益面前，即便是伦敦政府出台了限购政策，对于“不缺钱“的海外买家来说，短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益，也仍旧是未知数。

此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额，对于伦敦的平均房价来说，35万英镑以下的房子并不多见。也就是说，这个”限购令“对于海外买家来说，意义并不大，暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示：“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反，这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响，变相推动房价上涨。这无疑是他（指伦敦市长）最糟糕的决定之一。”

此次声明之后，部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示，伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者，这些购房者能够在建设开始之前进行预购，帮助开发商融资，有能力继续工程项目。

英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示：“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家，他们在项目开发前就开始购买行为，这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。”

而与英国保守党有关的智库“鲍集团”（The Bow Group）对这项限制海外投资的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示，“鲍集团”表示，自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候，供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的，因此，对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。

尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一，这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后，对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势，又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台，也是无法预期的。

英国作为一个发达国家，生活的便利和优越性，教育资源的丰富和优质性，以及投资回报率的稳定性，都使得英国成为海外投资的不二选择。面对中国内地严格的限购政策，中国买家也更加愿意在海外进行投资，而房产投资又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来，海外房地产市场受政策的影响比较小，大范围来说，都是市场供需关系决定价格变化；更进一步讲，海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的，不管是就子女的教育，还是居住环境而言，英国都是一个上佳的选择。

责编：Zoe Chan

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