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OFFER實際是Agreementof Purchase and Sale的簡稱，可以由買家，也可以由賣家準備，但通常由買家準備。OFFER一旦由雙方簽字同意後就具有法律效力。

許多常見的需要買家確立的條款主要是：購買價格、訂金、交屋日期和OFFER附加條件。而最常用的OFFER附加條件是貸款和房屋檢驗，這主要是為了保護買家的利益，保證買家在不能貸到款或所購房屋不能滿足買方品質要求時免受經濟損失並無需承擔法律責任。

OFFER遞交的程式是怎樣的?

目前最常用的遞交OFFER的形式有兩種：直接遞交OFFER給賣方或賣方經紀人或傳真OFFER。

第一種方式需要買方經紀準備好OFFER並在買方簽字後向賣方經紀人登記OFFER並約定雙方見面時間地點(通常在賣方住所或賣方經紀公司內)，並由買方經紀親自遞交OFFER給賣方經紀及賣方。雙方經紀在與自己的顧客充分溝通的情況下，代表各自顧客就OFFER條款討價還價並達成協議.通常情況下買方也需要到場。任何條款改動均需通過雙方簽字認可方可生效。

傳真OFFER相對簡單，雙方經紀通過傳真聯絡，無須買方到場，但同樣任何改動均須雙方簽字認可可生效。

OFFER的價格是如何定出的?

通常在顧客選到中意的房屋後，經紀會立刻根據自己在房地產市場的專業經驗，幫助買方準備近期相同區域相似住房的房屋成交及房屋狀況資料，幫助買方分析市場價格並訂立合理購買價格，一切定價均基於實際數據資料。

如何瞭解賣方的心理，以合理的價格買到滿意的住房?

很多人都說，賣方的心理無非是想讓房子賣到盡可能高的價錢。此話對，但不全對。因為忽略了一點最重要的，任何一個賣家在決定出售房屋後都不希望房子成為滯銷品出不了貨，所以應該修正說賣家是希望在房子安全(成功)售出的基礎上拿到盡可能高的成交。牢記賣家的心理狀況，談OFFER時就可以變得很技巧了。

當我們在談OFFER的過程中，除了關注價格本身，交屋日期、定金金額、合同附加條件等都能不同程度的影響到OFFER是否能被賣家接受，技巧地揉合各種因素，呈現給賣家的是一個有強烈誘惑力的大餐，賣家想不接受你的OFFER也難。記住一點，雙贏才是真的贏，一個好的買賣合同應該是雙方均滿意的合同。

有多個OFFER時怎麼辦?

你看到中意的住房，當然有可能別人也中意，所以出現多個人競爭同一套房子也不是奇事，反而更說明這種房子是一個性價比比較好的物有所值的房子，所以不用擔心。

盡了努力，達到自己能接受的最大上限，即使不能得到這套房子也不會遺憾了。因為如果超越了你的負荷，拿到這套房子後你也會患得患失，不妨冷靜面對，再尋找其他的房屋。

如果說，多倫多之於加拿大，就如東京之於日本，有些人會覺得比較牽強。兩國是有很大不同：日本彈丸之地，加拿大地廣人稀，但是多倫多和東京的共性則比較明顯：一是人口規模，兩者都是其本國最大的城市；二是房價，兩地的房價過去幾年一直上漲，並且，東京因為什麼原因上漲，多倫多亦然。

其實兩個共性歸根到底只是一個，東京房價因為什麼原因上漲？人口增加。最近我在微信上看到《房地產決策參考》的一篇文章《地圖遷徙大數據：房價漲跌的人口密碼》，很有同感。文章論述道：房價表現與區域人口增減關係密切，東京市區是日本淨流入人口最集中的地區。“房價漲跌的密碼，是人口淨流入或淨流出；人口流入與房價漲跌基本成正比，流入得越多的，往往漲得越快，無流入或淨流出，房價上漲乏力。”

這段話換一種說法就是：由於日本中小地方城市經濟長期低迷不振，就業形勢嚴峻，而大城市的經濟發展明顯好於中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業，紛紛從中小城市流入大城市，東京外來人口多，住房需求旺盛，房價自然水漲船高。道理很顯淺，說深奧點就是“房價漲跌的人口密碼”。

其實也不止用東京做比較，哪里都一樣。文章裏面繼續說道：2014年，中國人口淨流入超過100萬的城市共有22個，房價最高的城市基本都出現在這22個城市裏面，上海排第一，北京排第二，深圳排第三，跟著是廣州、廈門。今年春節期間，中國五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞。為什麼遷出多？因為平常人口流入多，一到春節就都回家過年了。

該文深入探討到：而人口流入流出的密碼是什麼？是產業結構、產業發展前景以及由此決定的收入水準。看一個地方的房價走勢不能只看人口規模，還要看人口規模的可持續性。人口流動和轉移最重要的動力是產業。產業對房價的影響，主要通過三個方面：人口規模、人口結構和收入。產業決定人口、人口決定房價，所以歸根到底，還是產業決定房價。

其中最核心的主宰因素，是產業決定了收入的多少和可持續性。產業升級在聚集大量人口的同時，亦為當地的房地產市場帶來巨大推力，因此，產業結構顯著影響著一個地區的房價水準。產業越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產業結構單一、產業鏈條短，房地產市場增長空間則很有限。

以洛杉磯為例，其房價30年前比紐約低不少，但現在和紐約基本持平，這主要是由於洛杉磯周邊集中了美國主要高科技產業，如電腦、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業人口，以致房價迎頭趕上紐約。再以深圳為例，深圳是中國南部最大都市圈——粵港都市圈中最繁榮的城市，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產市場增長空間大的最主要原因。

相反，那些依託於自然資源的重工業驅動型城市，在經歷過工業化發展階段的短暫繁榮之後，面臨產業結構單一、產業鏈條短、轉型難的瓶頸，人口導入水準低，房地產需求量多由本市居民支撐，房價上漲的後勁不足。汽車工業衰退，“汽車之城”底特律破產。世界原油價格暴跌，卡爾加裏頓顯蕭條，這就是產業結構單一的結果。

再看日本，根據日本總務省公佈的數據，截至2014年7月，日本空置房屋達到820萬戶，創歷史之最，空置房屋占全國住宅的13.5%。但與此同時，占日本全國人口和經濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。2012-2014的最近三年內，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。

再看看多倫多：多倫多是加拿大最大的城市，北美第四大城市，多倫多作為加拿大的經濟中心，在經濟上的領先地位表現在金融、商業服務、電信、宇航、交通運輸、媒體、藝術、電影、電視製作、出版、軟體、醫藥研究、教育、旅遊、體育等多方面產業上。多倫多也是世界上最大的金融中心之一，多倫多證券交易所是世界第七大交易所，多數加拿大公司在這裏上市。

而大多倫多地區是加拿大唯一的都市圈，這個都市圈還連接著北到蒙特利爾、南到紐約的整個北美東岸大商圈。即使不論人口流入的規模，資本的逐利性決定了這個地區必定成為各路英雄雲集、商家必爭之地，如果說溫哥華是富有移民退休的好去處，那麼多倫多才是年輕人嚮往的明日之星，前景不言而喻。投資房產，舍多倫多其誰？

最近幾年，加拿大的房貸政策越來越嚴，很多已經來加拿大好多年，收入不高，還沒買房的人士越來越難貸到款。很多有了自住房，再想投資房產的人士更是遇到貸款的瓶頸，以致看到合適的投資房沒法下手，錯失良機。

其實，加拿大除了5大銀行以外，還有幾十家可以做房貸的金融機構，條件不好的借房貸人士沒有必要一棵樹吊死，這家銀行不給你貸款，你可以找別家去借，只要找到一家就行。加拿大的房貸市場，目前競爭很激烈，各家貸款機構可謂八仙過海，各顯神通。

一家房屋貸款公司最新推出的買House 首付10% （買Condo 首付20%）的房貸專案，手續費加保險費只需要1.5%，貸款利率目前是5年固定2.99%。首付10% 買House 主要適用於買第一套房的人士，若買第二套房可能首付要增加到15%或更多，但不管怎樣，該房貸公司肯定比那些大銀行容易貸到款。

對房地產投資稍微有一點瞭解的都明白，房地產投資必須靠貸款的杠杆才能掙到大錢，往往貸款比例越大，投資回報率越高，當然貸款比例的範圍要在可控風險的範圍之內。

下表是以我最近代理的一個在多倫多市中心距Bloor/Dufferin  地鐵站只有500米的一個二層，半獨立屋Duplex為例，買家如果採用該房屋貸款公司的首付10%的貸款產品，計算出的靠全部出租產生的現金流及預期投資回報率。

從上表可以看到：

1.只要租金足夠高，即使首付10%，房貸壓力也並不是很大，每個月帳面上只要倒貼315 塊就夠了。最重要的是，每月倒貼315 塊換來的是1140 塊的淨值現金流（本金回報），這個回報遠超過RRSP 的回報。

2.通過首付10%，靠租金實現的淨值回報率達到了18%，非常可觀，也說明了多倫多有些區域的房產仍然還具有很高的投資價值。

3.因為首付投入的少，只要以後房產有增值，投資回報率都被大幅提高。文中舉例的10%首付，靠租金和每年只要有5%的房產增值就可以達到5年後回報增加3.3 倍的回報。

4.通過首付10%，它的投資回報率比25%首付的投資回報率（我之前文章專門算過是165%）增加了1倍，說明了貸款杠杆的威力非常巨大。

這個10%首付的房貸是個比較新的專案，如果想深入瞭解這個產品，包括夫妻倆已經有房如何用10%首付再買房之類問題，可以打電話或者加我微信詳細瞭解。

房屋貸款公司最新推出的買House 首付10%的專案從借貸成本來說是最合算的，比那些大銀行都低。因為如果到加拿大本地的任何一家大銀行申請借貸比例90% 的房貸的話，一方面申請條件非常高，要求很苛刻，很難批准。即使批准了，要求必須購買政府規管的CMHC 保險，借貸比例90% 的話，保費（premier）按規定是貸款額的2.4%（前幾年是2%，今年漲到2.4%）。而這家房貸公司的10%首付新產品，保費只要1.5%，節省了0.9%的貸款成本。至於其他的一些對申請人要求不高的房貸公司的房貸也跟這個10%首付的專案沒法比。例如，目前房貸市場情況下，如果收入不夠，想首付15% 或者20%，一般只能從B Lender 借到貸款，利率是1年固定4%以上，還要付一筆費用不菲的Lender fee，1年以後，續貸款（renew）時還很麻煩。 這個10%首付的房貸專案主要是對目前沒有房貸的人最容易申請。對於夫妻倆已經有了自住房的，想再多貸款投資房子的，最好的方式就是把一方從產權的名字上拿下來，名下沒有房貸的人再貸款當然很容易了。這種方法不止對這個10%首付的新房貸專案適用，想多申請銀行房貸的也都同樣適用。

從房產投資的角度來說，夫妻兩人婚後買的自住房（法律上來說，一般情況就是婚房），產權上放2個人的名字是最傻的，因為效果基本是一樣的，只要證明是婚房，即使一方名字不在產權上，將來真有分家那一天的話，這個自住房仍然是一人分一半，不跟產權上的名字直接掛鉤。而產權上放2個人的名字去借房貸，就大大束縛了雙方的借貸能力。對於夫妻倆的名字都在自住房的產權上，房貸還剩一些的情況下，若想再多貸款買房，最容易的辦法就是從產權中拿下一個人的名字，當然房貸上面的名字也要相應拿下來，對於自住房買了幾年，房產淨值已經增加了一些的情況，這麼做都不是太難。

然後用拿下來的這個名字去買投資房，例如10%首付買房，拿到貸款就會容易很多。從稅務角度，也應該這麼操作：自住房儘量多付些首付，少貸些款，因為反正貸款利息也不能抵稅，而投資房應該盡可能多貸款，一方面擴大投資回報率，另一方面可以合法的避稅少交稅。因為每家情況不一樣，自住房只放夫妻倆一個人名字需要具體情況具體分析。這個10%首付的房貸產品也適用於Refinance （重新貸款），對於一些著急需要現錢的人這是一個很好高效的解決辦法。

至於有人擔心這家房貸公司是否可靠就是多慮了，因為是人家把錢借給你，不是你借錢給人家，該擔心的不是你，而是人家貸款機構，他們最擔心錢借出去還不上。

相信很多人都不知道這個首付只要10%就可以很容易貸款買房的專案。除此之外，還有不少貸款產品，普通人也都是不太瞭解，甚至即使專門做方面的人也不太清楚。 例如，現在沒有加拿大身份的中國人到加拿大買房的越來越多，以前要想在加拿大貸款買房，人必須過來。而現在可以做到購房的中國人從頭到尾都不用登陸加拿大，也可以首付35%，銀行貸款65%買房，全部手續都在中國就可以搞定，包括加拿大的銀行開戶。

還有，外國人在加拿大貸款買房，很多情況下還可以首付20%就能買房，只是房貸利率比本地人稍微高一點而已（但仔細算算，這對貸款者也非常合算的，尤其是兩國的利差差距很大的情況下）。 所以，我一直強調術業有專攻，人各有所長，幹什麼事情要想做的多快好省，不走彎路，就應該找在該領域最擅長的人去做。

在三月上旬，多倫多的獨立屋均價繼續上揚至109.9萬元，比去年同期上揚了超過20%。不管這個漲幅多麽讓人不可思議，一個無情的事實已經擺在我們的面前：現在100萬元只能在多倫多買到一幢入門級的房子了。本地廣大無老可啃的千禧年一帶(指1980年至2000年出生的人士)欲哭無淚，仰天長嘯：這個坑爹的行情是逼著我們給銀行做一輩子的房奴啊……

就在短短的7、8年前，100萬元是大多數人心目中普通房屋和豪宅的分水嶺。百萬元的房子，宅基地至少也有10000平方英尺，而房屋的居住面積則要在4000平尺以上。可是，現在的100萬元，究竟能在多倫多買到什麽樣的房子呢?光說數據太蒼白了，我們還是看圖說話吧：

半獨立屋位于Mount Pleasant和Davisville，曾是多倫多市屬的一幢廉租屋，後轉售給私人。它的宅基地僅17×100英尺，內有兩個臥室、一個洗手間，屋外沒有車庫，僅有一個容納一輛汽車的車道。該房屋三月上旬報價：95萬元，如果加上省、市的雙重土地轉讓稅、各種雜項的費用，買家基本要花100萬元買下它。

位于Bathurst和St. Clair Avenue West的小宅占地20×140英尺，兩臥室兩浴室，沒有車庫，叫價97.5萬元。

維多利亞式的宅子位于Eastern Avenue和Don Valley Parkway附近的Riverside社區，曾是一個牙醫診所。宅基地爲19×90英尺，後院還算挺大但是沒有停車道，叫價99.9萬元。

這新裝修過的房子位于Clinton Street和Harbord附近的小意大利社區，據稱居住面積有3000平尺(看起來不太像)，叫價99.9萬。

平房位于市中心東區，靠近博景大道(Broadview)。它占地50×130英尺，有兩個臥室、三個洗手間、車庫，後院有露台，叫價97.9萬。

位于西區伊桃碧谷的Long Branch社區，爲近兩年新建。它占地25×132英尺，兩個臥室，叫價97.8萬元。就在短短的幾年前，該區同類房屋叫價不過50萬多一些。

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近年來，越來越多的華人移民除了擁有自住房外，有餘錢後還考慮投資海外房產。但是，投資房產會涉及複雜的稅務問題，因此，在做出投資決定之前，需要充分瞭解加拿大房產投資的各項稅務規定，以避免走入投資的誤區，以及帶來無可挽救的麻煩。

第一，關於投資物業的回報。由於在中國投資房產交易費用相對較低，房產又沒有地稅，賣出時也沒有收入稅，這種中國式的思維方式很容易讓投資者在加拿大投資房產時也帶著這種概念，在測算回報時忽略或低估了各項稅收和費用。加拿大投資房產，會涉及相當多的環節和費用，比如購買環節會涉及律師費、驗屋費、土地轉讓稅等，持有環節會涉及物業保險費、地稅、共管物業的管理費、水電氣費及維護費用、收入稅等，出售環節涉及地產經紀費、律師費、資本增值稅等。有的投資者看到賣方提供的投資物業的回報非常不錯，但按照扣除相關的稅費後的情況進行測算，該房產的投資回報可能就沒有那麼吸引人了。是否考慮房產的稅費，對於房產投資回報率的影響是巨大的。

第二， 關於投資人的主體資格。有些房產投資者希望以公司形式持有房產，認為公司稅率比較低，同時公司的開銷可用於抵減房產的租金。這樣考慮需要注意兩個問題：一是加拿大小型公司享受優惠的稅率的條件是嚴格的，只有主動的收入才能享受優惠稅率，相反，如果投資房產的主要收入來自租金，來自被動的投資性收入，那麼公司的稅率將是最高的稅率。在大多數情況下，如果你只有提供出租空間並提供基本服務如供暖、照明、停車位及洗衣設備等，你的收入屬於被動收入。如果你提供額外服務如清潔，保安及膳食等，你提供的這類服務越多，那麼你的收入作為生意收入的可能性就越大。對於個人投資者來說，希望通過以公司形式持有出租房產來避稅，往往會得不償失。二是如果房產是公司持有， 如果公司出現財務問題或者有官司訴訟，房產可能被法庭裁決拍賣抵債。相反，如果房產在個人名下，有限公司出現的財務問題通常不影響個人資產。

第三，關於物業收入及增值的財務處理。如果投資物業收入僅來自於房租，收取的租金扣減房屋出租的日常費用如水電氣費、房屋日常維修保養費、地稅、貸款利息（注意不是每月還款的本金加利息）、保險費、廣告費等後的淨租金收入需要繳納收入稅，而房屋購買時產生的經紀費用、會計費用、法律服務費用、及添置傢俱或設備的費用、房屋裝修等費用稱為資本性支出， 資本性支出不可用來直接抵扣當年的租金收入，而是在之後若干年根據出租物業的購買年份及設備的類別作資本折舊來抵扣各年度的租金收入，只有房屋部分及附屬設施可以進行折舊，土地是不能提取折舊的。如果出租出現虧損，即淨出租收入為負數，則可以從個人其他收入如工作收入扣除這部分金額。需要注意的是，如果在申報折舊費用之前淨出租收入已是負數，則當年不能提取折舊用以增加虧損。另外，即使提取折舊前淨租金收入為正，你也可以選擇當年不申報折舊費用。如果申報了折舊，賣房時如果價格高於原購買價格，以前抵扣過的折舊會被加回(Recapture)到當年的收入中納稅。比如，出租物業購入價25萬，過去申報折舊3萬，賣出時35萬，已折舊的3萬會被當作賣房當年的收入，另外賺的10萬是資本增值，50%需計入當年收入納稅。折舊是個雙刃劍， 申報與否， 要看具體情形。申報折舊可以降低淨的出租收入， 比如提取1萬折舊，相當於費用增加了1萬， 淨出租收入減少了1萬，但不好的是可能增加買房那年的收入和資本增值。

第四，關於豪宅的稅務規定。大家都知道，每個家庭包括18歲以下未成年的孩子可以共同擁有一個主要住所享受免稅增值的稅務優惠，按照加拿大稅法的規定，您的主要住所（Principal Residence）資本增值是免稅的。既然主要住所增值不交稅，如果有足夠的支付能力，能否通過購買豪宅讓其增值而以後賣出時不交稅呢？答案是不行的。加拿大對主要住所的面積有一定限制。一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。1.25英畝有多大呢，按正方型地塊來算，差不多就是233英尺*233英尺，或者71米*71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你的主要住所需要更大的面積是必須的，否則你的加拿大住宅將不能保持主要住所的性質。

所以，如果你想要投資加拿大房產，一定要全面瞭解加拿大稅務問題。

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