Tag: 加拿大房产投资

上周四，我們參加了一個由開發商Wesgroup贊助的“紅色講座”。超過600多名大溫地産經紀人參加此講座。贊助商邀請了四位來自世界各地的地産專家來談談他們的市場還有他們對大溫地區地産市場的看法。他們帶了這四位專家，去看了贊助商開發的項目: 新西敏市的Brewery District、溫哥華的River District、還有其他開發商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位專家在紅色講座談到的話題:

Josh Flagg – 美國電視真人秀的洛杉矶百萬經紀 (Million Dollar Agent LA)。喬希談到在洛杉矶幫助很多名人買賣物業。他現在正在賣一間1.5億美元，曾經是知名歌手Cher擁有的房屋。他還談到洛杉矶有比較多的獨立屋需求，公寓則比較乏人問津。他認爲溫哥華房價目前低于實際價值。

Alan Child – 長期在中國香港的全球性地産顧問公司主席。艾倫談到中國香港實施物業買賣的“印花稅”來減少炒樓，所以現在中國香港的地産活動幾乎停止。但是中國香港目前還是全世界最負擔不起的城市。

Stephen Hurford – 倫敦領先開發咨詢和營銷公司主席。他認爲溫哥華地産和倫敦或俄羅斯比較，價錢還是偏低。他說倫敦當地人購入新的物業非常困難，高于60% 新開發物業會先銷售給海外買家。現在他們政府要求任何新的開發項目，需要提供35% 的低收入社會住戶，必須分散在物業中而且無法被分辨。

Brendon DeSimone – 紐約地産經紀和全國媒體CNN指定地産專家。Brendon談到紐約布中央公園周邊90%都是合作物業 (Co-op) 。合作物業每個業主擁有該業物的部份股份，而且可以選擇用任何理由不讓誰住在這棟樓裏。因此，外國買家非常難買到合作物業。如果外國投資者想在紐投資，唯一的選擇就是購買普通公寓，一房最低起價爲100萬美元。現在很多人選擇搬到布魯克林，因爲那裏價格比較便宜，而且還可以看到樹和天空。

四位專家全都認爲，溫哥華如此美麗的城市，房地産的價值還是被低估。

以目前的市價, $328,000可以在溫哥華市中心買到一個18年水泥大樓、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押貸款，每月供貸支付$1241.80。而現在這個公寓每月出租$1600元！ 另外，$335,900(加GST)您甚至也可以在溫哥華市中心買到一個全新水泥大樓、537平方尺的一房公寓。

那麽，關于溫哥華地産是全世界第二困難付擔的數據是如何算的？ 付擔能力是由房屋價格中位數除以家庭收入中位數來計算。2014年第三季度，溫哥華中位屋價爲$704,800，家庭收入中位數爲$66,400。而在舊金山雖然有較高的價格中位$744,400美元，但他們的家庭收入中位也較高爲$81,200美元。如此算下來，舊金山較高的房價反而比較容易被當地居民所負擔。

爲了因應這個問題, 溫哥華政府開始獎勵開發商建造低收入社會住戶. 尤其是溫哥華市中心，越來越多的新開發項目都會融入低收入社會住戶。但不像倫敦，我們的社會住戶通常僅限于建築物的較低樓層，或是有分開建築，而且通常不會超過10%(倫敦規定35%)。

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目前，中國人投資加拿大的趨勢已從單純的買房置地轉向酒店、房地産開發、酒莊、礦泉水、高爾夫球場、旅遊度假村等多方置業；在加拿大西岸，投資地點也從溫哥華等海岸城市擴展到卑詩省內陸及其北部偏遠地區。中國富人此舉也是爲了後代可以在加拿大落戶，遠離中國動蕩的政局和受汙染的環境。

據加拿大《金融郵報》（The Financial Post）報導，幾十年來，溫哥華一直是亞洲移民的首選目的地之一，在溫哥華地區購置房子和豪華公寓已經成爲中國富人向海外轉移資産的一種方式。但是，隨著溫哥華房産價格提升，許多投資者都在尋求其它的機會。

溫哥華移民律師理查德‧庫蘭（Richard Kurland）表示：“將資本投入溫哥華房産的日子已經過去。”

來自卑詩省中介機構和産業聯合會的數據表明，中國投資者正在加拿大落地生根，爲他們的後代建立本地業務；他們喜歡卑詩省的溫和氣候和清新空氣，而不喜歡中國汙染嚴重的城市。其置業方式已經擴展到面向中國人的酒店和高爾夫球場，以及産品可以出口到亞洲國家的漿果農場、礦泉水源和釀酒廠等。

過去，多數中國富人在加拿大“坐移民監”獲取公民資格後即返回中國，把孩子留在加拿大讀書。現在這個新趨勢則說明，中國富人已經轉向在加拿大本地創業。

投資酒店業和房地産開發

全球酒店谘詢公司（HVS）的銷售信息顯示：2014年，來自中國的買家所收購的溫哥華酒店已經增加到四家，而在2011年只有一家。市場對于酒莊和農場的需求也有上升，卑詩省2013年對中國的葡萄酒出口額比2010年增長60%，同期的農業食品對中國出口額增加了一倍。

HVS加拿大區總經理嘉莉‧羅素（Carrie Russell）說，最近，中國人收購的酒店大多在1,500萬至3,000萬美元範圍內。中國買家也在尋求收購昂貴的豪華酒店，但目前還沒有贏得競標。

溫哥華專門代銷出租公寓的HQ Commercial的代理商大衛‧古德曼（David Goodman）說，中國人也在找機會打入房地産開發領域，找土地興建公寓或大型綜合工程。“在過去的三四年中，他們已經涉足，現在真的開起店面來了。”

在內陸及偏鄉投資酒莊和礦泉水業

中國人正在尋找溫哥華海岸城市以外的投資環境，如嘗試進入卑詩省內陸和加拿大北部邊遠地區的農業和旅遊業。2014年12月，小鎮布雷迪恩（Bradian）的無人居住區已被中國投資者買下，計劃開發具備滑雪、雪上摩托車和釣魚等設施的惠斯勒式的度假勝地。

蘇富比國際地産加拿大（Sotheby’s International Realty Canada）的代理人克裏斯塔‧弗羅施（Christa Frosch）說，其中最流行的是投資酒莊，中國人認爲那是一種可以改變生活方式並傳給下一代的家業。

弗羅施說，2009年，卑詩省只有一家中國人的酒廠。現在，她估計全省的230家酒廠中約10%是中國大陸移民經營的。

中國人在卑詩省的置業情況和本地貿易並駕齊驅，現在全省大約90%葡萄酒是出口到中國。一些投資者也將目光投向另一種出口奢侈品——礦泉水産業。

移民顧問亞曆克斯‧廖（Alex Liao）說，他有客戶希望能花2000萬美元購買一眼礦泉水井、建裝瓶廠，將産品出口到汙染嚴重的中國。他還說：“我的一個客戶是做出口業， 我簡直不敢相信，他每個月發200集裝箱的礦泉水到中國，現在很多人購買水井。”

政局不穩推動中國富人在加投資

近年來中國人在加國收購商業用地、旅遊物業甚至是整個村莊的需求越來越旺，這與中國的政局形勢變化息息相關。時局不穩，促使中國人進行多種方式的置業，以尋求合法途徑轉移資産。

報導引述SKY資本集團（SKY Capital Group）總經理愛麗絲‧陳（Alice Chen）對中國富人的建議：“必須洞察中國的政治氣候。”陳說：“中共的經濟和政治政策隨時在變，就會影響業務，所以那些人看准加拿大穩定的投資環境。”

爲了下一代在加拿大定居

麥克唐納地産公司（Macdonald Realty）代理朱麗‧魏（Julie Wei）致力于幫客戶尋找商機。她說，在某些情況下，很多中國人在加拿大投資商業是爲了孩子，因爲孩子在溫哥華已經生活了數年，不願意再回到中國。

本‧畢（Ben Bi）就是一個例子，他來到加拿大求學，並想留在加拿大。在中國家人的房地産企業支持下，他買了一塊土地，並計劃從事高端房産的開發。而該項目僅僅是這位34歲年輕人的第一步，他計劃把家族企業的重心從中國轉到加拿大。他的父母起初反對他的計劃，但在了解溫哥華後改變了主意。他說：“他們確實是希望下一代，甚至是我的下一代，能有更好的生活。”

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【導讀】您費心費力地將自家物業挂盤上市，但售出並不順利，這究竟是何原因？有些可能完全出乎你的意料。

看房這一過程，不僅需要體力，更多牽扯到的是“人類的意識和思考行爲”。從走進您家的挂盤物業開始，看房人其實是帶著“挑剔的眼光”而來的，左看看右瞧 瞧，似乎眼睛只盯著房屋的“弱項”而看。這其實很正常，畢竟購房這一消費行爲是普通人的一生或一個家庭所能做的最重大決定，“挑剔”不僅不爲過，反倒是再 正常不過的事情。

買家在意的方面不盡相似，有的看不慣進口大門上的刮痕，有的不喜歡鄰居家狂吠的小狗，有的瞧不上廚房裏的擺設。盡管看不上的原因五花八門，但有的是你可以改變的，有的則掌控權不在你手中。

一、添亂的鄰居

賣房前，我們通常都給房屋裝扮一新，如粉刷牆壁和窗戶，或聘請景觀師美化花園，而家以外的環境，似乎脫離了我們的掌控，比如鄰居家的狗在他家後院裏叫個不停，前院堆的很滿當讓人看了頭疼，而鄰居也伸頭打聽來打聽去，如果這三個令人厭煩的事項都碰上了，只能自認倒黴，卻又無能爲力改變什麽。Barry Magee認爲“鄰居”的因素確實影響到你的售屋前景。

二、小道消息的作用

我們所處的時代，信息化高度發達，包括道聽途說的小道消息，有些純屬無稽之談，有的卻並非捕風捉影。如果潛在買家剛好碰到你的一位鄰居，而從他嘴裏聽到房屋所在區域將很可能被更改土地用途，你該如何面對呢？

賣家其實有責任將真實的信息提供給潛在買家，這有可能讓買家做決定時多猶豫一段時間，但將信息和盤托出是道德的商業行爲，值得遵守，這會贏得買家對你的尊重，最終實現你與買家達成公平交易。

三、不討巧的家具

對于大多數買家來說，是否喜歡一套物業裏的家具並不是那麽的重要。但也有一些“特殊”的買家，非常在意“open house”裏所見的物件，它或許是上百年的家傳，或父親留下來的手藝，總之，做open house之前，有經驗的賣方經紀應該指導賣家作好准備，讓家具不要成爲買家不買的一個障礙。

四、多個買家下offer

當市場處在交易活躍期，多個買家相中同一套房屋的情形很常見，這時你也許期待收到他們各自的offer，而如果他們能爭搶起來而“價高者得”，則更求之不 得。但要知道，好事也能變成壞事。對于任何一個買家而言，買屋過程相當不易，他們其實不想與其他競爭者“瞎子摸象”般的爭來爭去。有經驗的地産經紀在標價 時應明智地幫助賣家合理定價，這樣才能留住合適的買主，同時又避開那些胡亂還價的。

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首次購房者和 downsizers 喜歡聯排別墅，但在大溫哥華的城市地區，聯排別墅則是寥寥可數。

專家說，聯排別墅的不足可能會導致一些單戶房主留在他們的房子裏，時間比他們希望的更長，還會讓青少年遠離市場。爲了填補空白，一些開發商正在建造更大的公寓，有的則專注于 microsuites。

市場上新的聯排別墅被搶購地很快，但也有一種看法認爲，人們並不真的想讓聯排別墅項目建在他們的附近，Urban Analytics 的合夥人邁克爾·費雷拉 (Urban Analytics) 說。
“在 Dunbar 或 Point Grey……只要有人提出一個聯排別墅項目，不管價格高低，都馬上銷售一空，”費雷拉說。“這有點矛盾，因爲既人們認爲對那種密集的遷入有抵抗，但顯然還是有需求。”

Urban Analytics（分析）的合夥人喬恩 (Jon Bennest) 說，他可以用十個指頭算出大溫哥華新樓房項目的數量。這樣的短缺意味著年輕人會推遲購買房屋，或進一步搬到郊區。對于downsizers來說，這意味著更長地住在自己的家裏或搬到一個公寓房。

喬恩表示，正在建造的聯排別墅數量低的主要原因是缺乏區劃。他說當有了可用土地時（如溫哥華的奧運村），它通常被劃爲中層和低層公寓，只有幾個排屋位列名單最後。其他可用的土地（如楊梅嶺劇院 (Arbutus Ridge Theatre) ）已劃作商業用途，所以不適于建造聯排別墅。

費雷拉說，一個解決方案是讓市政府提前在整個大溫哥華地區劃定城市的一部分作爲聯排別墅區。

“我認爲，你可以考慮全城幾乎所有的部分社區，並做出一些排屋規劃，”費雷拉說。“這在溫哥華市中心將是很難做到的，但我認爲，一旦你來到了甘比 (Cambie) 的正門，Grandview-Woodland、甚至沿著甘比走廊來修建都將是不錯的選擇。”

溫哥華在未來將會有更多的聯排別墅，因爲市政府認識到對購買和租賃來說，聯排別墅是房地産市場一個重要，但也是缺失的組成部分，溫哥華規劃和開發服務總經理布賴恩·傑克遜 (Brian Jackson) 說道。

“通過規劃，我們正在盡力發現我們認爲合適建造聯排別墅的區域，”傑克遜說。“它爲不想居住在混凝土高樓、不希望在商業頂樓或主幹道居住，和買不起房子的人提供了一個彌補。”

他說，馬寶 (Marpole) 和諾奎 (Norquay) 新區域的計劃包括專門預留給聯排別墅的區域，以及開發商已經顯示強烈興趣的區域。

在此期間，一些開發商正在溫哥華建設大型公寓，以作爲一些“墊腳石”，對象既包括不准備進入護理院，也不再需要一個大的單一家庭住宅的房主，也包括首次打入市場的購房者。
“我認爲我們已經到了一個臨界點，達到了這個年齡的downsizers都希望住在他們獨戶的家中，但沒有太多這樣的房子，”費雷拉說。“事實上，我們開始在奧運村看到它，那裏的買家分別來自西邊的高加索 (Caucasian)，並搬出自己的單戶住宅、尋找更大面積的住房。這將繼續。

“一年前在甘比走廊，你看到的主要是來自中國的新家庭，這些最新的移民購買了較大的住房，但現在轉移到賣自己家庭住宅的當地人了。”

“一個占地 1,600 平方英尺的樓層和 2,000 多平方英尺的多樓層的家幾乎是一樣的，因爲沒有浪費空間，樓梯間和現代的設計創造了更高效的房屋布局。”

Intracorp 的銷售總監巴雷特 (Barrett Sprowson) 有兩個項目合適這一中間品類，第一個是在甘比走廊上的利文斯敦之家 (Livingstone House) 公寓項目，它更大的套房吸引著西邊的 downsizers；第二是在高貴林的一個叫黑白 (Black and Whites) 樓房項目。

巴雷特說，Intracorp 在甘比街的利文斯敦議院和在溫哥華的 35 大道 (35th Avenue) 有一些套房，專門設計用來吸引想要減小房屋面積的人。部分套件 1,200 或 1,300 平方英尺，但他們布局精妙，這讓它們的功能和更大的房子一樣好。

“實際上，居住面積要大得多了，”巴雷特說。“這是非常實用和非常有效的。”
巴雷特說，對于在高貴林的黑白聯排別墅項目，購房者既包括擴大自己房屋面積的年輕家庭，也包括正減少房屋面積的老人。他說，需求一直非常“驚人”，其中一些人排了一晚上的隊就是爲了能第一個在網上買到有四間房的房子。

聯排別墅處在不斷變化的區域之中，與公交的新長青線 (Evergreen Line) 之間的距離在 1,237 到 1,675 平方英尺之間，還有三個或四個臥室。 巴雷特說，這些房子一經放市便售盡，其中包括上周末賣出了 17 套房子中的 16 套。

“（對于年輕的家庭來說），這是他們現在可以住的，也能讓它變得更大些，”巴雷特補充說，購買到項目的老年家庭“在一個公寓裏根本挪不開身。他們不希望自己還有著單一家庭的麻煩，但他們也不希望有人住在他們的樓上樓下。

巴特雷說現在沒有修建很多排屋（盡管它們很受歡迎）的一個原因就是難以征收土地。
“你需要占用三個或四個單戶住宅並經曆土地的再劃分過程，”巴特雷說。“我們在 2010 年進行了第一次，而這還是很久以前了，我們才剛剛進入市場。這是一條漫長的道路，所以它需要耐心。作爲一個開發商，你必須把你的錢投資一段時間，你也必須有資本能夠做到這一點。”

而另一邊，Reliance Properties 的總裁兼首席執行官喬恩 (Jon Stovell) 一直專注于建立微閣樓，這是非常的小套房，也就 300 平方英尺，但有著大窗戶、高天花板和開放式的計劃，還有一些像口袋牆壁、牆床的特色之處。這些閣樓都建在靠近交通樞紐和購物商店的市區。
“對于這些其他類型住房的潛在需求實在令人震驚，”喬恩說。

喬恩說，在維多利亞海濱的一個開放項目，100 套 microsuites 在四周內就賣光了，一天賣 50 套。“維多利亞房地産市場被認爲是一個平衡的、甚至是買方的市場，”喬恩補充說道在溫哥華市中心東區的一個微閣樓項目一個星期就都租出去了。

微套房的主要買家是新千年一代，或想要租給這一代的投資者，喬恩說。“新千年一代是我們的目標人群，因爲他們對工作和生活的平衡有著不同的態度，”喬恩說。“他們更感興趣的是在他們的住房和更多的娛樂和旅行上花費更少的錢。他們是非常社會化的，所以把這個城市看成是自己的客廳。”

微套房的建築往往有很多額外的設施，如可預訂的餐廳和公共戶外或學習的場所，喬恩說。
他說在溫哥華，對套件大小規定的下限爲 389 平方尺，這也就禁止了對 microsuites 的開發。“這是非常可悲的。他們讓很多年輕人沒法進入市場。”

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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加拿大廣播公司的資深經濟記者鄧.皮迪斯（Don Pittis）認為，石油界人士對全球油價下跌的這種樂觀看法，或者是他們見慣了能源工業幾年壹次的起伏波動、對此已經見怪不怪，或者是他們好了瘡疤忘了痛。

過去4個月期間，世界市場原油價格從每桶超過壹百美元猛跌到低於70美元。

面對這種原油價格動蕩下跌的局面，加拿大壹些石油界人士堅持認為，目前的油價下跌局勢不會對加拿大的石油工業造成明顯的負面影響。

加拿大廣播公司的資深經濟記者鄧.皮迪斯（Don Pittis）認為，石油界人士對全球油價下跌的這種樂觀看法，或者是他們見慣了能源工業幾年壹次的起伏波動、對此已經見怪不怪，或者是他們好了瘡疤忘了痛。

從最近幾十年的情況來看，石油價格短期內下降三分之壹這麽大幅度的波動，對石油工業會有巨大的影響，會對能源工業和整個世界的經濟有巨大的影響，也會對人民的生活帶來明顯的影響。

三十年前的歷史值得回顧

鄧.皮迪斯說上個世界80年代初，他在北極圈地區壹個油氣田項目工作，那時面臨能源危機的整個世界都在發瘋似的投資於油氣田開采行業。

他的壹個朋友當時也在北極圈油氣田項目工作，這個朋友在阿爾伯塔省南部城市卡爾加裏用貸款買了壹個他能夠負擔得起的最大的房子，因為幾乎所有的人都相信隨著石油熱潮的繼續，房價只會繼續猛升。

但僅僅幾年之後，在80年代中期世界市場石油價格突然開始暴跌，壹跌到底，而且很長時間壹直在低位徘徊。投資於北極圈油氣田項目的不少石油公司破產關門、項目終止。

卡爾加裏市的房價怎麽樣了呢？也是跌聲壹片進入了熊市。他的那個買了大房子的朋友的日子變得苦不堪言、腸子都悔青了。

重演上世紀80年代的歷史？

加拿大廣播公司資深經濟記者鄧.皮迪斯說他手裏沒有預測未來的水晶球，但看看過去半個世紀石油價格走向趨勢圖，油價下跌的趨勢似乎已經呼之欲出。

上個世紀80年代中期世界石油市場價格崩盤給人們帶來的另壹個教訓是，世界石油市場可以是昨天還是壹片樂觀，明天就可能是哀鴻遍野。

在本星期四石油輸出國組織歐佩克宣布不采用減產去穩定油價的措施、而是維持目前的日產量定額;結果是世界市場原油價格應聲下跌了4美元，達到每桶69美元的低位水平。

現在，關註石油市場動向的人們都在猜測石油價格會跌到什麽水平才會穩定下來。

專家們的共識似乎是，目前缺乏的是利好的消息，世界經濟的疲軟意味著對石油的需求減少，美國、加拿大大量開采頁巖石油和油砂礦石油，這大大增加了世界的石油供應，這壹減壹增似乎預示著石油價格的走向趨勢還是向下。

油價下跌許多行業受影響

如果這個趨勢繼續較長的時間，幾個會影響所有人的問題會出現。首先是許多國家和地區的政府會受困於石油稅收收入大幅度減少帶來的政府赤字問題，政府只能削減開支和增加借債來對付政府赤字。

其次是有利於環境保護的綠色能源項目會受阻，因為綠色能源的成本高於日益下跌的石油能源。

第三是房價會下跌，特別是卡爾加裏這樣的石油工業城市，因為隨著高薪石油領域工作的減少，會出現賣房子的人多、賣房者少的局面。

加拿大最大的石油省份阿爾伯塔省總理普蘭蒂斯表示，在石油價格走低的形勢下，政府在決策時要小心謹慎、量力而行。

加拿大另壹個石油省份紐芬蘭省的總理戴維斯也認為，石油價格下跌的趨勢可能要持續至少幾個月的時間，有可能會更長，低油價甚至可能會成為以後的常態。

如果相信歷史的話，歷史告訴我們的既有壞消息也有好消息。壞消息是油價高到壹定程度會下跌，下跌後會在低位徘徊較長時間;而好消息是，在低位徘徊的油價總有壹天會再度上升。