Tag: 加拿大购房

如何避免購買加拿大的“問題”房屋？

大麻屋的主體結構可能已受殘留毒物損壞，會為業主帶來的一系列麻煩；房屋大幅度貶值，以後賣房也會受影響。

在加拿大購房時，難免會遇到令人頭痛的“驚喜”，比如恰巧買到大麻屋，冰毒實驗室、發現院子裡還藏著破舊的石油儲罐，亦或不知不覺購買了溫哥華市的祖裔特色屋，無論是碰到哪一種情況，都會另購屋者陷入麻煩，增加開支。

因此，大溫哥華地產局特別為購屋者總結了如下方法，如何在簽訂買房合約前就發現這些潛在問題。

其實我們在各市府網站上，就會找到如下信息。例如：

在列治文市府網站上可以看到包含所有列市的祖裔特色屋的地圖，以及它們的詳細照片。

溫哥華市府則表示，如果加拿大房產曾被用作種植大麻或非法毒品實驗室，市民可撥打電話604-871-6231。市府將不會提供屋主姓名，以保護其隱私。（注意：曾被用於種植大麻或非法毒品實驗室的房屋並不會登記在案，以供公開查詢。不過皇家騎警則登記了全國範圍內的問題房屋。）

西溫則提供了所有擁有地下石油儲罐的房屋名單。登陸網站：www.westvancouver.ca；並查找Fuel Storage Tank Program（石油儲罐項目）；點擊查閱更多咨詢；查看石油儲罐紀錄查詢。

我們還可以找到卑詩省祖裔特色屋清單，這些資訊均由各市府提供。查詢潛在原住民歷史遺跡，登陸網站BC Archaeological Site查看具體信息，或致電250-953-3338。

查詢BC省登記在案的污染地帶，登陸網站www.bconline.gov.bc.ca（點擊Products）。查看此數據庫會收取一定費用。

 

2015年10月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房價繼續上漲。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示10月份加拿大房價較上月增長 0.22%，同比上漲6.7%。另一方面，市場銷售活動經歷了9月的下滑過後在10月份有所反彈，與去年同期基本持平。

10月加拿大房價地圖

除蒙特利爾與魁北克市出現1.4%跌幅，加拿大各大區域2015年10月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為維多利亞。10月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。

10月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區10月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市，無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付高於250至280萬加幣的均價，公寓均價也在57至72萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了80萬加幣，公寓均價也在34到36萬加幣左右。

 

 

查看2015年加拿大每月房價報告

 

 

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遙距多倫多買房可以有多輕鬆？加拿大房地產經紀帶你9步達成

在外國人購買房產方面，加拿大的政策相對開明。大多數情況下，這是一個簡單的過程。無論是用於生活還是投資，多倫多房地產是全球最具吸引力的市場之一。從法律的角度來看，在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權。

如果你計劃每年在加拿大居住少於6個月的時間，你就被認定為非居民，但你仍可開一個銀行賬戶和置購房產。如果你在加拿大停留的時間長達6個月或以上，則必須申請移民身份。外國人在多倫多置業時，沒有購房數量和類型等方面的限制。外國人可以自由地擁有自己的房產及在裡面生活，或者把房產租出去創收，或者當他們選擇將房產傳給繼承人或受益人時而出售房產，不受任何限制。外國人同樣有資格申請貸款購買房產，但貸款必須是由加拿大專業的金融機構或抵押貸款機構發放。

外國人應與有信譽的房地產經紀人合作。而選定的房地產經紀人應與買方合作，以了解客戶到底在尋找什麼類型的房產，並有能力代表客戶去尋找房源。通常，買方無需支付房地產產經紀人費用，因為房地產賣方或開發商會補償房地產經紀人。不過，在購房過程中，也會產生一些需要買方支付的費用。這些包括但不限於：

  1. 律師費
  2. 房產檢查費
  3. 土地轉讓稅
  4. 其他交易成本

在某些案例中，房地產經紀人要同時代表買方和賣方。在這種情況下，房地產經紀人必須預先向雙方披露這一事實，避免任何利益衝突。當與房地產經紀人合作時，外國客戶必須與其簽署一份買方代表協議，這意味著客戶只與該房地產經紀人合作。外國買家也需要一位加拿大律師的服務，房地產經紀人應該能從他們的專業領域推薦一位好律師。

實際的購房方式可有以下幾種：

1. 國外買家親自來多倫多。這始終是首選方法，這樣買方能夠親自看房和簽署文件。

2. 本次購買可以通過代表外國買家的授權委托方式進行。但授權書應由加拿大律師或當地的加拿大使館、加拿大領事館來安排。

3. 購買也可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，包括傳真、快遞、電話、Skype和FaceTime，這樣買方不必親自來加拿大簽署文件。

總的來說，外國買家在多倫多置業的實際過程遵循以下步驟：

1. 國外買家找一個好信譽的房地產經紀人合作。

2. 買方與房地產經紀人討論想購房的一種或幾種房產類型。

3. 然後，房地產經紀人搜索符合買方要求的房產類型。

4. 一旦買方滿意房地產經紀人鎖定的房產，買方和房地產經紀人可以進一步簽下書面買方代理協議，明確該房地產經紀人專門為買方服務及買方有意購買的房產類型。

5. 買方房地產經紀人提出了一個價格範圍建議，由買方決定報價呈現給賣方。

6. 接著，買方房地產經紀人將所有必須的信息收集起來整理到報價中，並提交給賣方的房地產經紀人。

7. 買方房地產經紀人與各位賣家及他們的房地產經紀人談判，商定賣方能夠接受的價格和條件/條款。

8. 一旦條款達成一致，雙方均已簽署最終報價，買方房地產經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給買房代表律師，賣方經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給賣房代表律師。買方律師與賣方律師合作，檢查房產所有權，剩余問題都解決後，就到市政當局進行交易登記。

9. 雙方律師就所有銷售條款達成一致後，完成注冊和關閉交易。最後，買方獲得房產所有權和鑰匙。

必須指出的是，在大多數加拿大房產交易中，買方通常需要兩場、在某些情況下甚至三場的房屋檢驗。第一次在報價後進行，檢查房產是否有需要解決的問題。如有，應該有協議規定賣方會解決問題。某些問題必須在房產出售前解決，否則貸款人（如有）不會為交易提供貸款，房產保險公司也不會為房產提供保險。接下來的檢查發生在問題解決後，交易關閉前。通常，買方在報價時需支付至少相當於購房款10%的押金給賣方，以向賣方表明買方誠意。

 

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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加拿大獨立屋購房訣竅知多少

現在感慨和關注獨立屋價格的人無非兩種，一是早已坐擁獨立屋每天就看著屋價“蒸蒸日上”的人，另一種就是“想愛不敢愛”的無“產”一族。在多年前，獨立屋對於很多人來說只是適合大家庭對房間數量的需求，而現在，意味著的則是土地的價值和財富的升值。利字當前，大眾的購房認知已經成了一致的“要買就買獨立屋”。可是，當經紀把一疊從MLS上列印出來的獨立屋資訊擺在你跟前時，當經紀把你帶往每一個獨立屋看房時，你是否能從中選擇到合意的那一個？有人花大錢買房卻換來漲價無期，也有人花小錢買房卻換來房價節節高升。眼光比較出價，對於整個房屋購買過程更是關鍵。

一． 地段

作為地產人的超級偶像，李嘉誠先生最著名也是最廣為流傳的一條金科玉律就是：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。也許在好些年前，房價還不至於現在這般瘋狂的時候，地段還沒有顯現出如此這般的重要。我的兩名客戶在數年前，分別以差不多的價格買了位於Mc Cowan/Denision與Mc Cowan/Mc Nicoll的獨立屋，去年他們也湊巧地都想出售房子享受屋價升值的快感，而我也發現此時的兩個房子價格拉開的距離是一大段。當然他們各自會為自己房屋的升值而興奮不已，但從我的視角，見證了這樣的差距後，心裏也就更堅定地段的影響力了。不過就算認識了地段的重要性，很多客戶也不免問我：除了臨近幾條交通四通八達的主幹道絕對稱為好地段外，到底好地段的定義還包括哪些？事實上，好地段看的絕對不僅是交通，還有學區，生活區、自然環境等因素。像是一些豪宅，他們四面八方可以是沒有商城，也遠離高速出入口的，但是，豪宅要的是好環境和私密性，所以，玫瑰穀、跑馬徑這些區域對於豪宅來說就是好地段。因此，好地段的定義有很多，就看自己的側重點在哪里。

二． 屋型

最近一對年輕夫婦讓我幫忙物色獨立屋，條件是有四個房間的兩層以上的雙車庫房子。當我問為何他們兩個人住卻要追求四個房間的大房子不可，他們異口同聲的表示，他們需要一個主臥，一個客房，以及各自的書房，因而，四個房間是必須的。然後各自又必須用車，雙車庫又成了必須的。所以，他們的結論就是四房雙車庫是一種基本配置。雖說每個人的需求不一樣，但是人的需求隨著時代的發展會不斷增加。因此跟人的思維一樣，房子越是能迎合居住者不斷增長的生活需求，越是能吸引置業者的關注。這就是為什麼市面上雙車庫的房子對比單車庫的房子更能受到青睞和哄搶的原因。時代造就需求，需求造就市場，市場造就機遇。在屋型問題上，越是符合時代需求的房子，越是能在市場上發光，更別說以後的財富增值了。因此，對待屋型問題上，置業者更需要一份具有前瞻性的眼光存在。

三． 狀況

儘管加拿大的房屋構造非常結實，就算是市中心的百年老房，都依然能泰然挺立，照樣住著老少幾代人。但是，老房子畢竟年代久遠，就像一個老人家，經歷的事情多了，就算表面泰然，內在也有可能已經千瘡百孔了。所以，買老房子的人得考慮，是否能接受已經存在的以及未來會接踵而至的維修事情和費用。不過，也並非買到了新房子就能高枕無憂，很多新房子都有五年的保修期，這是為什麼呢？因為新東西也需要五年的時間去磨合和過渡，以確保一切都是運行無礙的。往往新房子的主人面對的問題相較於老房子更難以承受，畢竟新房子面對的都是新問題，不像老房子的問題都是老生常談，大多數人都經歷過的。新房子面臨的問題是層出不窮的。所以，新房和老房各有利弊，也不能以偏概全地去判斷好壞。對於房子的狀況，只要做到知己知彼，應對方法是肯定有的。所以，挑選房子的時候，瞭解房屋狀況是絕對不能輕視的問題。

四． 朝向

不管信不信風水一說，大部分客戶對於朝向的問題都有一定的講究的。受中國傳統風水影響，坐北朝南一直被普遍認為是最佳的朝向。但是，這裏是加拿大，是否風水學就能完全複製中國的那一套呢？事實上，放諸在加拿大的自然條件上，其實各種朝向都有著各自的優缺點。朝向主要考究的是陽光的直射指數問題。坐北朝南的朝向，在夏天會面臨3,4點過後二樓的臥室會經常更長時間的日曬而變得更為酷熱。不過，這種朝向的房屋在冬天則享受了積雪更快融化的好處。與坐北向南恰恰相反的坐南朝北，則是夏天的二樓溫度不會過高，晚上就會較為涼快，但冬天則積雪相對難融化。至於坐西朝東，則是西人最為喜歡的朝向，因為他們能享受夏天更長時間的日光浴，但是相反的，中國人因為“西曬”一說而不太喜歡這種朝向。與之相對的坐東朝西，則利於院落的勞作，沒有過度的暴曬，不管是對於勞作的人還是植物都會更為合適。儘管朝向目前已經不是購房最主要的考慮因素，但是對於一些有講究的人而言依然是一大條件。為了日後更好轉手房產，選擇較目標購買群體更為喜歡的朝向房產也是保證銷路的一大方法。

以上種種都是購買獨立屋時考慮最多的因素和問題。聽起來也許繁瑣，但是只要有專業的人護航，定能挑選到最合適的那個房子。房價不等人，果斷地行動吧。

歡迎前往加拿大投資指南。

資深加拿大房產經紀談中加購房差異

隨著中國的快速發展，越來越多的人們走出國門，見識了更遼闊的世界，與此同時也讓許多人有了新的思考和選擇。海外移民的增加使得海外華人房地産市場日益繁榮，其中除了自住外還有不少投資房，但俗話說得好“一方水土養一方人”，每個地域都有著其自身的文化和制度，想要在海外購房勢必要對其市場規範、房屋差异有所瞭解，那麽作爲移民大國的加拿大在此方面就和中國有怎樣的差异呢？

一、房源

中國：

每家中介公司持有各自的房源，不同中介公司持有不同或個別相同的房源。由于資源不共享的這一缺陷，使得買家往往需要同時和多加中介聯絡，才能獲得更多房源。

爲了招攬生意，每家中介都會將一些房源貼在店面外，供人們查看，這也形成了一道特殊的風景綫。

加拿大：

所有注册地産經紀都共享一個相同的數據庫。就拿多倫多爲例，所有注册經紀都共享有一個相同的數據庫（簡稱MSL系統），整個地産行業通過國家，省級地産協會以及RECO的多重管轄，已經發展得非常整體規範。

共享一個數據庫的好處就是能够最高效的查找房源，不必再費時勞力的去每個地産中介尋找合適房源。此外，MSL系統上的房屋上市出租、出售信息有著統一的格式標準，也方便人們進行比較和篩選。

二、中介

中國：

地産公司=中介公司，地産中介爲人們提供房産信息和服務。中介在買家和賣家之前起著中間人的角色，主要提供中介服務。

加拿大：

地産公司=經紀公司，加拿大的地産服務行業已經發展成了完善的經紀代理形式，房屋買賣、租賃過程中買家、賣家都有各自的地産經紀來進交易。買家、賣家和經紀是一種平等、相互信任的委托代理關係。這裏要注意的是，您一旦和某一經紀簽約後，在合約期限內不能再委托其他經紀進行交易。 買家或賣家可以根據自己的需要，選擇與地産經紀之間不同程度的委托關係。它可以是CLIENT客戶關係，也可以是CUSTOMER消費者關係。而地産經紀對于自己的CLIENT客戶，或CUSTOMER消費者，也有著相應的不同義務和責任。

上文提到， 經紀共享一個房源渠道，所以在房源的角度來看，經紀們都站在同一起 跑綫，但經紀本身的實力水平却可能有天壤之別。加拿大的房産經紀都是需要經過正規培訓及考核的，但一個優秀的經紀不僅瞭解買賣中的基本法律法規，土地的管 理制度，房屋轉讓繼承等各種手續，熟知行業操作規範這些大項，更是要懂得建築的構造，房屋貸款的手續，有發現房屋優缺點的經驗和極强的銷售能力等等。大家 在挑選經紀的時候一定要進行全面的比較和考量，不能一味的在乎經紀傭金，出色的經紀在交易過程中能給您帶來遠遠高于期望的回報，不能貪小便宜而失大。 

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中國投資者如何在加拿大賣房？加拿大律師指點迷津

在上兩期中，我已介紹了如何在加拿大購房以及在房屋買賣過程中會遇到額外費用的問題。本期，我想交中國投資者如何在加拿大買房。衆所周知，在房産投資中，除了出租房屋能獲取投資回報外，出售同樣也是一個立竿見影的方式，只要投資者在適當的時機出手。

無論在哪個國家，稅，一定會讓海外投資者感到頭疼，難以理解。以下我將來分析有關在賣房時會遇到的稅務問題。

非加拿大居民在加拿大出售房地産時，所有的資本收益都需要支付稅款。正常的加拿大稅率爲收益的50％。但是，非居民需要在出售前繳納稅款的預估值，相當于收益的25％。

這一部分稅款由賣方的律師保留到加拿大稅務局（CRA）下發本房産出售的清關證書。付款後，當買賣合同的所有條件都移除之後，加拿大稅務局會給賣家發出清關證書。證書發放周期通常爲6~8周。如果沒有取得證書，買方將無法繼續交易，同時還需扣留25~50％的房款。

房貸于截止日期之前轉移到賣方的律師，然後給賣家，隨後再將房産證轉移到買方名下。

賣方如果不是加拿大公民，則應提交交易進行當年的加拿大所得稅納稅申報表，應該會收到已繳稅款的部分退款。加拿大房地産稅取决于房産主要用于居住還是用于出租。如果它被用來作爲出租物業，必須支付非居民稅，爲租客支付的總租金的25％。但是，如果雇用了專業的物業經理，經理將根據法律規定代扣25%的租金，也就是說，只需要上報給稅務局75%的租金收入。然後在次年3月31日之前，物業經理髮出NR4表格，那麽業主就有權提交加拿大報稅的材料。納稅申報必須于6月30日前發出。

許多國家，如美國與加拿大有稅務條約，這是爲了防止公民受到二次徵稅。建議在賣房前，先向加拿大稅務會計師諮詢獲取更多信息。

Craig Doherty專欄全集：

Craig Doherty解析加拿大房産投資

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