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就今年第三季度而言，可能造成商用楼房市降温的原因众多，包含全球金融市场的波动、中国市场经济放缓、美元迅速贬值等等，此外，货币政策也是原因之一。

然而，经过时间证明，面对众多考验的美国房地产市场并没有被打垮，仍努力地逆流而上。报告显示，从美国商用楼占用率和获利来看，2015年第三季度是本年度表现最好的一季。

根据高纬环球（Cushman & Wakefield）的今年第三季度报告，显示目前全美的商用楼需求量仍高于新建案的数量，商用楼空置率正朝着13%的低标迈进。随着科技产业蓬勃发展，持续带动市中心商业区（CBD）房产的整体涨幅。

全美多项经济指数稳步增长

虽然上半年全球经济面临重重阻力，但事实上并非造成美国第三季度国内生产毛额（GDP）下降（1.5-2%）的主因。今年第三季许多企业仍在努力摆脱上个季度（2015 Q2）存货激增留下的阴影。除此之外，其他的经济指数看来还算乐观。

例如，消费者信心指数在9月时上升至本年新高、汽车销量持续飙升、住房率也开始增长。换句话说美国正大步跨越全球金融动荡，逐步迈向稳定。

办公室就业增长率近几个月来成长缓慢，但全美整体的职缺量仍属纪录新高。在8月开放的540万个就业机会当中，有近四分之一为办公室行业。职缺是创造就业机会的预兆，这代表未来将有更多办公空间的需求，因此全美商用楼房地产市场前景被看好。

全美前10名商业地产需求量最高的城市。办公室吸纳量（Office Net Absorption）工业厂房吸纳量（Industrial Net Absorption）MSF：百万平方英尺

2015年第三季当中，办公空间需求量其实稍微下降了一些，全美吸收17.3百万平方英尺（Million Sq. Ft.），大约比上个季度少了10%，但仍算是美国经济增长（Economic Expansion）*期间较有力的季度之一。

由于需求量相当和新建办公空间不足的问题相抵，让整体商用楼房产空置率下降了0.2%，由第二季度的14.4%降至14.2%。

因为空置率下降，进一步刺激了更多新建案的开发，至今年9月底，有为数95.1百万平方英尺的空间正用于兴建新的商业用楼。加权平均租金成长率也在第三季度上升，与去年同期相比增长4.7%。全美约有百分之90的租屋市场呈现正成长，这其中更有百分之40比去年同期增长了5%。

2015第三季度办公室地产需求量达17.3百万平方英尺（MSF）。空置率从上个季度下降至14.2%

办公楼需求增大 经济前景看好

根据Real Capital Analytics调查，年初至今商用楼投资的销售金额总计达946亿美元，比去年同期高出27.6%。

以市场份额来看，虽然私募资金（Private Capital）仍然是主要的投资来源，外资投进美国房地产市场的金额已经突破了去年新创下的最高纪录，相比整整成长了73%。

全美各地市中心商业区（CBD）的销售依然表现亮眼，年初至今已比去年多了13%。郊区的商用楼交易量更是急速飙升，上涨了43%。

尽管今年全球经济出现了不少动荡，美国经济增长预计可能一直持续到明年，不论未来美联储最后是否决定调涨利率。毕竟，经济成长是决定商用楼市场走向的关键因素，依目前的观察，办公室行业的就业成长率持续保持强劲，加上新建案供应量不给力情况下，将会造成办公用楼租金持续攀升的压力。

不受经济逆风情况加剧的影响，美国的经济和商用楼市场算是够稳固可以撑过此非常时期，MarketBeat报告认为，美国的6年经济增长（US Six-Year Economic Expansion）将得以持续。

注：

经济增长（Economic Expansion）：

经济增长定义为一国家或地区在一段时间内经济活动增加，也包含生产的商品和服务的提供量。经济增长代表经济规模和生产能力升高，可以反映出一个国家或地区的经济实力，经济增长一般常用国内生产总值（GDP）作为测量标准。

高纬环球（Cushman & Wakefield）：

高纬环球是知名的私人房地产谘询服务公司，与戴德梁行已合并，提供商业房地产服务。高纬环球定期更新市场观点、经济趋势、市场动态和投资指南等研究报告。

 

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。

美国房地产仍然会稳步上涨

美国房地产分两大块：一部分是商业地产，另一部分是住宅地产。商业地产有ShoppingMall购物中心、Office办公楼，warehouse仓库就是靠出租。投资这类商业房地产只是出租，收取租金。

住宅地产就完全不一样了，盖了就卖。类型有singlehouse别墅，townhouse城市屋，condo公寓楼，apartment联体公寓等，投资这类住宅地产的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投资后是为出租收取租金的，或是等待涨价后再出售的。

一个是价，一个是量，买房就看价和量，价就是住宅房价，跟租房市场关系不大，房价市场没有规定，没人管理，就是一个纯市场，而且也不是说今年只能涨2%，明年只能涨1%，在美国完全没有这个说法，也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的，你想买就买，想不买就不买。美国的房地产市场就是靠纯市场支配的。美国从50年代到现在，50-60年间的住宅开工量，每个月都有一定的量。这里有很多周期，这个周期和经济周期的相关度也比较高，这个就是开工量，最高是250万栋，最低是100万栋，平均是150万栋。

美国房地产市场之所以步入稳定增长期，主要原因是：

一、人口稳定增长

这个跟国际化没有关系，美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口，这是很强大的，300万人要结婚生孩子，要成立家庭的，这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的，新增规模就是150万人，不管是首套还是改善都无所谓，人口、需求就在增长。有需求就有市场。

二、价格稳步上扬

美国房价在2005-2006年达到最高峰，然后泡沫破灭就垮下来了，再从2012年初开始反弹，已经连续上涨了35个月，目前仍然在上涨之中，仍然看不出有泡沫迹象出现，因为新房开工量不大，房价上扬速度稳健，市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段，加上美联储的迟迟不加息，因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。

现在很难再出现次贷危机了，因为美国的贷款银行资格审核更加严格了，贷款需要出具收入证明。2007年以前所谓的次贷是你的信用很差，也可以买房，你的首付也很少，或者不付首付也可以买房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到贷款，买到房屋。而次贷危机发生时，正是这些人无法偿还贷款利息，他们的房屋也基本上成了法拍屋，银行屋。现在都非常严格了，因为现在次贷已经不存在了，美国次贷已经贷不到房了。现在美国的房地产市场延后了两年左右到2012年才开始反弹，就是因为所有银行的贷款标准太高了，而且会越来越高。如果标准还是比较放松的话，美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高，反弹后的房地产市场算是相当规范的，也就是比较健康的，因此，次贷现在已经基本不存在了。

三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向

大部分年轻人喜欢从中间往两岸走，往经济发展比较好的，或者是人们都比较喜欢去的东西部走，而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老，那里的房价低，物价低。现在美国的加州，包括整个西海岸都不错了，而东海岸除了纽约和华盛顿，就是南部的佛罗里达，因为很多人向往阳光地带。大部分美国人，包括新移民都喜欢两个海岸不喜欢中部，因此中部地区的房价波动不大，有些房价数十年基本不变。现在的房地产投资者是经过次贷危机的大浪中优胜劣汰下来的，很多资质不好的都已经在2008年死掉了，现在留下的都是资质相当不错的。

房地产周期有十二年左右的周期，从现在稳健的美国房地产市场来看，在未来的三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西，你不用害怕美国政府说调控一下，在美国就没有这个东西，所以只要看市场就好了。

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美国的房地产行业通常会带领美国经济走出衰退，但是这次似乎不同。该行业是美联储前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的担忧。他警告称，美国房地产市场发展正处于停滞状态。

美国房地产市场发展正处于停滞状态

当然，一些城市的建筑在增加，房价在上扬，但是美国整体住宅与商业地产并未恢复到大衰退（金融危机）以前的水平。

格林斯潘表示，“美国房地产行业并未触底，现在正处于长期停滞状态中。”

他还表示，在大衰退之前，房屋与建筑建设占据美国GDP的8%左右，人们当时预计这将会持续20多年，但是目前该行业仅占GDP的4%左右。

虽然格林斯潘承认最新公布的房屋数据显示房地产行业有所改善，但是他指出，独户住宅仍只是2006年及之前水平的三分之一。

格林斯潘之所以如此担忧，是因为从二战至大衰退之前的这段时间，美国经历了10次衰退与复苏的轮回，而房地产行业（包括住宅与非住宅）总是驱动经济反弹的主要力量。

他的观点与一些房地产专家不谋而合。

Case-Shiller 房价指数的联合创建者Karl “Chip” Case去年表示，在经历了50年相当稳固的增长后，美国房地产行业成为“有风险的事业”（crapshoot）。

他表示，“有关房屋自住率的调查结果比此前任何时候都要糟糕。”

当然，众所周知，大约10年前，格林斯潘曾警告国会，美国房地产市场有泡沫。

2005年6月9日，他告诉美国国会联合经济委员会，“尽管美国全国范围不太可能出现一个房价泡沫，但是一些地方市场有泡沫迹象，这些地方的房价似乎已上涨到无法持续的水平了。”

该泡沫最终酝酿成了一个巨大危机。太多美国人购买了他们无法偿付的房屋。

现在的问题是，美国房地产市场是否真的处于一个“新常态”，或者将会回到危机前水平。

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