商业地产 – Page 14

澳洲商业地产比住宅物业投资回报率更高 | 澳洲

根据咨询公司Atchison Consultants的数据：从总回报（收益与资本增长相结合）来看，在2005年1月至2015年12月的十年间，商业地产每年平均投资回报率为8.9%。而住宅地产投资的平均回报率为7.4%，高于澳大利亚股市5.5%的平均回报率以及管理型基金5.3%的平均回报率，但远低于零售、办公楼和工业地产投资所产生的收益。

该咨询公司的创始人兼董事Ken Atchison表示收益是商业地产总回报的一个重要组成部分，商业地产产生的收入（主要是租金）远高于股票的收益并且相对而言要稳定的多。同时，商业物业的收入也远高于住宅物业——这也解释了为什么国际资本积极寻求澳洲商业物业的投资机会。在低利率的环境下，高收益的吸引力显而易见。

澳洲商业地产比住宅物业投资回报率更高 | 澳洲 — 新的分析表明，商业地产在过去十年的平均投资回报已经超过了住宅和公寓

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纵观商业地产，Atchison表示随着工业地产越来越多地集中在针对快速增长的在线零售市场的物流领域，非常值得关注。如果投资者想要避免零售物业的风险，投资物流领域可能要比投商场更好。

金融危机的影响

根据Atchison Consultants：受到金融危机的影响，地产价值暴跌，银行纷纷进行贷款回收（call in loans：指的是对于那些无固定到期日的贷款，银行可以单方面决定借款人的还款日期）。当时，房地产投资信托基金（A-REITS）作为高负债行业，投资总回报率仅2%。随着现在的负债率大大降低，上市地产基金的表现更加强劲，分布在逐年增长并且产生更高的股价收益。A-REITS在今年已经跑赢了大市。

在过去25年，股票和零售物业的总投资回报率都超过10%，而住宅地产作为一种资产类别表现优于商业地产。然而，近期住宅房屋租金的增长和房价增长不符，首府城市住宅物业净租金回报率仅2%至3%。相比之下，领先商业地产仍然能提供4%至5%的净租金回报。

公投后英商业地产市场收益呈下降趋势 | 英国

收益率略微下降

自2016年夏天以来，英国黄金地段平均收益率继续保持下降趋势。2017年1月数据显示，部分行业下降趋势进行得较为缓慢。如区域酒店收益显示，2015年4月收益开始出现首次下滑，目前限量零售的收益则回到2016年初时的水平。

公投后英商业地产市场收益呈下降趋势 | 英国 — 自2016年夏天以来，英国黄金地段平均收益率继续保持下降趋势

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总体而言，2016年底脱欧公投结果出来之后，英国黄金地段收益率与2015年同期相比仅升高了22%个基本点。而在2016年8月，该收益率基本点达到35%的峰值。

2016年英国投资总量为514亿英镑，意味着年下降率为28%，但也比2016-15年高出12%。

英国季度商业地产投资在脱欧后出现下滑。通常每年最后一个季度的投资额会出现回升，仅次于夏天时的水平。2015年第四季度投资额提升25%，到2016年同期平均提升幅度超过39%。主要原因在于海外投资者占据了集中47%的份额，第二第三季度时为40%。目前，若以美元计算，英镑价值仍低于脱欧前水平16%，关键因素依旧是海外投资者对于英国房地产市场的兴趣。

2016年，英国写字楼市场投资额为184亿英镑，占所有投资总量的36%，略低于前5-10年的平均水平。过去几个季度，学生房产和辅助生活资产等“其他部门”投资所占比例高于平均值。

整体上看，尽管过去8个月全世界政治事件较多，且欧洲进行了多次选举，但英国商业地产对买家的吸引力犹在。

房产价值变化

投资变化的月度及年度评估显示出短期内形势较好。

英国资本价值增加，2016年公投后月度影响可以明显看出。12月份月度投资回升0.8%，达到2015年12月时的水平。年度测量结果则显示出负增长，今年夏季末的年增长数据或将呈现积极态势。

消费者和企业信心忧喜参半，明显受到了脱欧公投和50条文件的影响。目前企业信心已经归回较为积极的水平，意味着英国企业正在接受租金增长的现实，并积极增加收购面积。

对消费者而言，英国经济的主要推助力是GDP的增长，而目前英国的GDP仍较为紧张。但相对而言，消费信贷增长仍保持在2位数的水平，且失业率达到11年来最低点。今年英国央行也重新调整了GDP的增长预期，而随着GDP的增长，商业租金通常也会有所提升。

问题在于通货膨胀及其影响是否能在今年消散。金融市场认为今年加息的可能性为35%，已经远低于1月份时预测的50%多。如果基准利率上调太快将造成损害。

相关资讯：伦敦的房价涨得到底有多厉害？

（据英中时报）

投资澳洲第一间办公室的5条建议 | 澳洲

寻找第一间办公室是一项十分艰巨的任务。无论是找市中心摩天大厦内的多层楼、当地购物区或自由职业者聚集区的一间小办公室，我们认为你都需要做各种各样的决定和选择。

那么在寻求完美的首间办公室时，都需要考虑什么因素呢？

选择办公室的5个基本要素

1. 合适的面积是多少？

如果需要更宽敞的办公空间，说明你正在或打算扩大公司的规模。而计算出公司所需要的合适面积至关重要。

商业办公室的租赁通常按平米收费，所以你可能需要冒一点风险。如果租赁的面积太大，会亏本。面积太小，会让员工没有舒适感，又需要搬完他处，再出一笔花费，

因而，找到面积正合适的办公室才是关键。

小贴士：如果你的公司规模还在不断地变化中，在寻找办公室时一定要牢记这一点。如果公司规模小，还有待发展的话，你可以考虑一下共享办公室、灵活的租约和模块化办公室。

2. 考虑布局

时髦的开放式仓房、标准的办公室隔断还是公用办公桌？选择有很多，但是很多因素都会影响最后的结果。

考虑一下目前和未来的规划，我们建议你问问自己：

有放置像电脑这样的所有必需设备和基础设施的足够空间吗？

是否需要带办公用品的办公室？

如果自带办公用品，它们的尺寸与新办公室相配吗？

是否需要独立会议室？

厨房和卫生间够用吗？

业主是怎样规划办公楼的？

固定和临时员工的人数分别有多少？

布局对办公室的运转有很大的影响力。切记一定要将任何的潜在花费如改进、维护和装修的费用考虑在内。根据租约，可由租户和业主共同支付费用，或由其中一方独自承担，所以一定要阅读合同细则。

3. 地点、位置、地段

选择办公室地点的时候需要考虑很多因素，不过最重要的还是要想清楚哪里对公司和员工士气最有帮助。我们建议你问自己以下几个问题：

办公地点需要靠近客户吗？

员工上下班是否便利？

交通便利状况是否良好？

是否有多个泊车选择？

相邻的公司是做什么业务的？

像本城区的文化和设施这些简单的事情将决定大家是否能有个愉快的午餐时光。

4. 阅读合同细则

商业租赁与住宅用房租赁有很大的不同。业主与租户之间的费用划分有变化的可能性，尤其是涉及到维护、修补、装修、公共设施费等问题上。

租金通常按毛租金或净租金收取，也就是包含和不包含常规支出的租金。较大的商业合同一般都有免租期和租金优惠。所以一定要阅读所有租赁合同的细则、征求意见，了解清楚你将要支付的费用，以及它所包含的内容。

5. 实现可承受的价格

如果你想将换办公室的花费降到最低，选择有很多，共享工作空间的方式现在颇为流行。相对来说，像这样按月租赁带公共设施的办公空间的费用要低一些。

同样地，你可以选择租赁而不是购置办公室。还可以租赁像电脑、桌椅、室内装饰品等在内的办公室用品。在通常情况下，较低的楼层（无景观）要比高层便宜。

（据澳洲房产网）

特朗普新政美國商用不動產成全球吸金石 | 美国

经过8年的修身养息，美国就业丶赤字和经济成长率三大指标都已明显改善，美国新总统特朗普上任後，主打扩大基础建设与减税政策将刺激美国财政，延长美国经济复苏态势。经济合作暨发展组织（OECD）预测，2017年经济成长率将达到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英国的1.5%与日本的0.8%，在已开发国家中表现亮眼。此外，近年来美国的经济扩张与失业率持续下降，联准会如加速升息将刺激资金回流美国。

多项正面的经济数据，直接反应美国的蓬勃商业动能以及民众消费支出意愿，最新公布消费者信心指数来到113.7，为近10年最高水平。为了支持特朗普新政，多家跨国企业纷纷表明将扩大在美投资，日本软银将投资美国企业“OneWeb”10亿美元，电商巨头阿里巴巴提出5年要为美国创造100万个就业机会，鸿海与南韩三星也分别表示计画扩大在美国设厂，新政府上台所推行的贸易保护主义将吸引众多国际资金投注美国，经济与商业活动的活络将直接带动不动产市场。

相较於全球经济与政治的不确定性，美国的复苏吸引国际资金关注，美国商用不动产的高交易透明度丶高流动性以及高租金投报率受到国际投资人喜爱，根据The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）统计，2015年外国人投资美国商用不动产总金额超过870亿美元，相较於2009年的47亿美元，交易量爆涨18倍。预估在低利率与美元走弱的利多因素下，2017年美国房地产投资需求持续加大，特别是在国人熟悉的洛杉矶丶旧金山丶纽约等一线城市或者高租金投报率的二线城市。

由於美国税赋复杂，各州规定不同，因应投资人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚为风行，第一太平戴维斯关蕙君协理表示，所谓的NNN表示屋主不需支付一房屋税丶二保险费以及三维修费，三大项费用在租约中明订由房客负担，让投资人可以更清楚评估投资报酬，轻松享稳定租金收益。普遍而言，这类型投资标的通常附带5年至10年以上的长期租约，承租方不乏大型上市连锁企业，例如银行丶连锁餐饮丶超市丶上市公司及知名诊所等，对於投资人而言，可以省去寻找租客的麻烦以及空置的风险，大型品牌亦是稳定付租的保障。

为回应国人对於美国不动产的需求，第一太平戴维斯特别引进位於加州的NN或NNN净租金商用房地产，包括美国百大企业富国银行（Wells Fargo）分行店面丶7-11连锁便利商店丶Best Buy大型电子商场丶速食店面及美国财富500强（Fortune 500）公司DaVita医疗机构，承租方租期都在10年以上，租金投报率介於4%至6%之间，是投资人进军美国市场的最佳选择。

（据经济日报）

加拿大 | 美国宣布再次加息加拿大商业地产彰显“价值洼地”

12月14号星期三下午，美联储宣布加息0.25个百分点，由于近期强劲的非农就业数据和重新抬头的通胀率，联储预计2017年将加息3次，比原预期还多1次。在此之前，加拿大众多商业银行也已经开始宣布提高住宅按揭贷款。 11月初，加拿大道明银行宣布将浮动利率从2.7%提高15个基点至2.85%。数日之后，加拿大皇家银行即宣布上调固定按揭利率，紧接着加拿大道明银行再次上调按揭利率，将4年固定按揭利率上调5个基点，涨到2.44%，5年固定按揭利率上调10个基点，上涨到2.69%。

受到利率上调的影响，过去几年一路飙升的温哥华和多伦多住宅市场开始受到了一定程度的抑制。在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association – CREA）发布的2017年加国房市预期数据中可以看到，住宅市场的成交量会逐渐下降，价格增长的速度会放缓。许多房地产投资者都知道加息会对房产投资产生负面影响，因为贷款成本上升就一定会压缩房产投资回报率，而住宅成交量的放缓就是加息对房地产市场影响的直接体现。

房地产市场主要可以分为住宅地产和商业地产。相比住宅市场的价格飞速上涨，加拿大的商业地产市场在过去的几年里经历了一个截然相反的市场环境。由于受到大宗商品，尤其是能源价格大幅下跌的冲击，加拿大的两大传统经济支柱产业—能源和矿业一蹶不振，再加上加拿大主要城市的零售消费数据也持续低迷，这就直接导致商业物业价格连续多年在低位徘徊。相比很多豪宅和豪华公寓的市场价格，相同地段的商业物业价格就便宜非常多。正当加拿大住宅市场受到按揭贷款利率上调带来的抑制效应时，市场价格被严重低估的加拿大商业地产正逐步开始成为绝佳的“价值洼地”。和加拿大住宅物业相比，投资加拿大商业物业拥有以下三个优势：

租金回报率高

无论是写字楼还是零售商铺，其每平米租金收益要比相同地段的住宅物业高。在租金高的同时房价却不高，这就造成实际租金回报率远高于普通住宅物业。

额外发生费用少

无论是写字楼单位或是零售商铺单位，一旦出租后，所有额外费用如：Property Tax（物业持有税），Management Fee（物业管理费）及Property Insurance（物业保险费）全部由租客承担。

业主权益得到最大保障

区别于住宅物业，投资商业物业的最大好处之一就是业主的权益会得到最大的保障。对于商业物业的房东来说如果遇到房客拖欠房租的情况，轻则罚款加租，重则锁门换锁，停水停电停暖都是可以合法采取的手段用于追讨拖欠的房租。

从2016年的年初开始，大宗商品和能源价格开始回暖。最近，石油输出国组织（OPEC）各成员国石油部长，包括伊拉克在内罕见得达成一致，同意将原油产量下调每天120万桶，至每天3250万桶。国际天然气价格更是在今年翻了2.5倍。众所周知，加元是传统的商品货币，其汇率走势和大宗商品尤其是能源的价格变化息息相关。从长期角度来看，只要通货膨胀率恢复历史平均水平，大宗商品价格就会进入正常的上涨周期，加元的升值则是必然事件。一旦加元走强，加元资产将会大幅看涨，同时引发更多海外机构资金流入，商业地产则是最直接的收益板块。中国安邦保险集团股份有限公司（安邦）则是这方面投资的佼佼者，其在2015年10月出价1.1亿加元（约合7500万美元）收购多伦多金融区的一栋17层写字楼，巧合的是安邦出手购入的时间几乎就是加元近十多年内贬值幅度最大的时刻，换句话来说就是安邦用了最少的加元买到了加拿大最高端的商业物业。虽然我们个人投资者无法做到像专业投资机构那样大笔投入，但是市场上不少有前瞻性的投资人士已经把目光投向中小型商业物业类项目，比如小型办公楼、市区及郊区的零售商铺、加油站、和小型商业广场（Plaza）等。

近几年，国内高净资产家庭对于海外资产配置的需求越来越高，不管是出于对人民币贬值的担忧，又或者是寻求个人资产类型的多样化，加拿大房地产市场开始受到众多国内人士的喜爱。为了更好得帮助国内投资者了解加拿大的商业地产市场，把握住其中的优质投资机会，我这里和大家重点介绍两种非常适合国内个人投资者的商业地产投资工具，它们都有各自的优势，可以满足不同类型偏好的投资者。

第一种工具：商业地产投资信托基金

Commercial REIT是一种类似封闭式共同基金。它先向投资人募集资金，再用以投资商业地产（主要以办公楼，零售物业和工业物业组成）。Commercial REIT具有房产的所有权，平时收取租金并定期分配现金股利给投资人。它的特点有三个，分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。对于国内投资者来说，通过投资加拿大商业地产投资信托基金可以间接获得在大规模的商业地产投资的收益，大幅降低了投资者参与商业性房地产权益投资的门槛。投资者可以通过购买商业地产投资信托基金的方式参与、分享加拿大商业地产市场增长带来的收益。Canada Real Estate Investment Trust是这类商业地产投资信托基金的代表，在过去15年里平均年投资回报率达到15%（含股息再投资部分）。

第二种工具：高级酒店式办公与零售物业

像在多伦多这样的加拿大经济商业中心，商业零售和办公出租市场越来越活跃，许多追求创新理念的开发商推出了住宅和商用混合的高级酒店式公寓，从而来满足多伦多越来越多的商业零售和小型办公场所的需求。根据全球最权威的商业地产分析和咨询公司Collier International – 高力国际的最新分析报告，高级酒店式办公物业（Office Condo）作为一种崭新的商业物业形态，开始在温哥华和多伦多流行。它和传统的办公大楼建造理念完全不同。首先，它是一种业态混合的呈现方式，整栋大楼无缝的整合了工作、消费、休闲和居住的各项功能。一楼通常由精品商场和休闲购物中心组成，同时配备地下停车场，甚至还有直通城市交通轨道的专用走道。大楼内部还配备大量的娱乐设施，其中包括游泳池，健身房，桌球房，电脑房，室内网球场，小型电影院，宴会厅等一些列的功能房。大楼本身又是全玻璃的外观，极具摩登和后现代的质感，在这样的大楼内工作，相信大家都不愿意下班回家了。由于一栋高级酒店式公寓通常只有2%-3%的单位是设计成办公用途，所以高级酒店式办公物业市场供应量比较稀缺。同时，开发商会采用楼花的方式进行预售，投资者只需支付少量的预付款就可以提前买入物业，这对于有丰富房产投资经验并善于利用资金杠杆进行投资的朋友来说，绝对是一个很大的吸引力。

由于篇幅有限，以上两种加拿大商业地产的投资工具这次就先介绍到这里。各位读者若是想进一步了解操作的流程和细节的话，欢迎邮件联系。

加拿大资深投资顾问倪骏良Peter专栏全集

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澳洲 | 中日韩资本涌入澳商业楼宇收益或跌落5%

2017年，随着更多的国际买家，包括韩国和日本的机构，涌入澳洲市场，澳洲主要CBD区域的高层办公楼的投资回报率可能会下降到5%以下。

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据《澳洲金融评论报》报道，虽然一些个人资产交易的幅度更大，但2016年底，在悉尼，这种高端地产的投资收益率平均为5.76%，而墨尔本则为5.5%。

Colliers International的资本市场主管John Marasco说：“我们认为，今年的投资收益率会下降到5%以下。我们相信市场的溢价尚未真正得到检验，如果2017年得到检验，或将突破5%。”

房产所呈现的投资收益率或资本化率正在稳步收紧，商业市场正在从近十年前金融危机中缓慢复苏。有强烈的因素推动价格走高，在世界各地的现金收益率下降的情况下，机构投资者争相锁定资产的回报率。

在过去的几年里，澳元不断走低、低廉的利率以及相对强劲的租赁市场都吸引了当地和海外买家。

就在新年之前，日本三菱亚洲地产公司与中国平安集团携手注资悉尼最高的办公大楼建设。来自韩国的资金也在澳洲的市场上占有一席之地，诸如ARA资产管理的5.78亿澳元，购买了墨尔本Southgate复合型建筑。

（据AFR）

澳洲 | 澳洲经济利好消息商业地产市场升温

澳洲商业地产建筑活动增加，若相关趋势持续将对澳洲疲弱经济产生刺激作用。

据Domain报的，澳洲统计局公布最新数据显示，澳洲零售、办公及工业主要商业地产板块获批建筑许可价值上涨，截至今年10月的3个月内商业地产获批建筑许可价值55.2亿澳元，创下全球经济危机以来季度记录。

澳洲经济利好消息商业地产市场升温

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截止今年10月，澳洲主要商业地产获批建筑许可价值134.8亿澳元，较去年同期121.3亿澳元上涨11.9%。零售地产获批建筑许可价值62亿澳元，较去年同期增长8.0%。办公地产获批建筑许可价值40亿澳元，较去年同期增长20.0%。工业地产获批建筑许可价值32亿澳元，较去年同期增长7.1%。

悉尼商业地产市场表现最佳。截止今年10月，悉尼主要商业地产获批建筑许可价值37.2亿澳元。墨尔本紧随其后，获批建筑许可价值36.9亿澳元。其他首府城市中，柏斯15.3亿澳元，布里斯班13.5亿澳元，阿德雷德3.5亿澳元。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 悉尼商业房产节前反常热销仓库售达$180万

悉尼12月份商业地产的需求反常激增，再创历史新高。今年最后拍卖成交的商业地产之一的是位于悉尼西南区的一座仓库，其售价高达180多万澳元。

本周悉尼的商业房产市场异常火爆。往年这个时候大家都在忙碌于行政管理工作，或是在度假。在Ingleburn，4 Heald Rd一幢带有办公区和储藏室独栋仓库售价高达183万澳元，当时有两个买家共同竞拍这一仓库，场面十分激烈。据悉，这幢仓库之前用于保存一辆起重机，而两位竞拍者均打算买下后对这幢房产进行出租。

位于Ingleburn，4 Heald Rd的独栋仓库，于周二售出

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Colliers International Industrial悉尼西南区的负责人Adrian Balderston表示500万元以下的商业用房还是很稀松平常的。他说，“商业用房市场现在的热潮正是由于目前利率的降低，还有很多人想要买商业用房自用。”现在的市场情况好得不可思议，甚至比全球经济危机前的2007年那个时候还要好。

现在的商业用房价格几乎达到2075澳元一平方米——Balderston认为这价格对于这些20世纪90年代中期建造的房子来说已经“破了纪录了”。他表示，这样的价格已经超出了自己的预期。

位于悉尼CBD一幢2层的商业房产，周二以130多万澳元售出

一般来说，商业用房的交易在12月份的前两周就警醒得差不多了，而今年的拍卖能够一直持续到临近圣诞节是因为卖家们看到了Ingleburn之前拍卖处的一所仓库——就是在附近的27 Liverpool Str，成交价为198万澳元，比起拍价高出了46.5万澳元。

Balderston说道，卖家们都想尽快卖出达成交易，因为在街角处还有一处类似的房产，有一众买家都想入手。他表示在这一期的拍卖过程中已经有35个买主前来问价。

悉尼CBD 37 Shelley St 的一处带阳台的办公室拍卖价高达135.1万澳元，高出底价5.1万澳元。据Noonan房产的买房经理人Tim Noonan所说，该处房产售给了一位想要自用的买主。

（据Commercial real estate）

海外 | 投资瑞士三星级酒店，度假胜地阿罗萨的优质投资项目

阿罗萨（Arosa）位于美丽浪漫的尚菲格（Schanfigg）河谷尽头，海拔约1800米。其周围山峦壮阔，高峰耸立，非常适宜夏季长途旅行，在冬季也会提供一系列丰富多彩的运动机会。Hotel Streiff是一家超过3星级的酒店，位于瑞士阿尔卑斯山区的中心地段，坐落于可爱的Arosa镇内，它为您带来独一无二的投资机会！

位于瑞士阿尔卑斯山区中心地段的Hotel Streiff，为您带来独一无二的投资机会

大自然造就优质旅游胜地，生活便利充满度假风情

两个湖泊依偎在众山怀抱中，阿罗萨是这大自然中孕育出来的一个清纯旅游胜地。由于地处宽阔盆地的底部，阿罗萨阳光充足，不受狂风吹袭。因不准汽车驶入，这里空气清新。正因为此，阿罗萨自1877年以来一直是阿尔卑斯地区著名的疗养胜地。

Hotel Streiff是一家家庭式的酒店，一直拥有良好的声誉，是一处宁静而休闲的放松度假之所

这是一家家庭式的酒店，一直拥有良好的声誉，是一处宁静而休闲的放松度假之所，有干净、明亮、舒适的客房，吸引着各年龄段的客人入住。随着该地区越来越受到人们青睐，这个酒店也生意蒸蒸日上，未来发展潜力很大，能为您带来良好的投资收益。

Hotel Streiff生意蒸蒸日上，未来发展潜力很大，能为您带来良好的投资收益

阿罗萨镇有各种各样的便利设施，有优质小学和中学以及精品餐馆和娱乐设施，包括剧院以及爵士音乐节和经典汽车节等活动。该镇虽然远离大道，但是交通便利，是一个很适合携家人过冬及消夏的世外桃源。该镇既传统又迷人，拥有天然温馨的氛围，吸引着您在典型宜居的阿尔卑斯山环境中生活和放松。

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英国 | 企业家移民史上最高拒签率投资移民可购买商业地产移民英国

2016年8月25日，笔者收到英国内政部通知，移民局内部已于今天发布最新一季度的英国签证官方数据。该报告总结了2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民数据，覆盖全世界范围内所有英国签证类型的数据，包括计分积点制（Point-Based System）的Tier 1 投资移民、Tier1企业家移民、工作签证、学生签证和非计分积点制的旅游签证、配偶签证、入籍与永居申请等。本文将根据这份官方统计数据进行英国移民政策政策分析与预测。

关键数据

“42%”：2016年第二季度，全球共有466位企业家移民主申请人收到结果，其中仅有198人获签，成功率仅为42 %，创下整整3以年来最低获签率，同时与2013年第二季度并列企业家移民申请史上获签率最低的2个季度。

“82%”：本季度，全球投资移民49位主申请人收到的结果中40人获批，获签率为82%。

“32%”：与2015年同一季度相较，本季度中国籍申请人获批访问类签证数量增长了32%，去年第二季度中国籍申请人获批访问签证人数约13.3万，今年同季度则上升到17.56万人。

企业家移民数据分析

2016年第二季度，企业家移民拒签率依旧居高不下，同时，本季度与2015年第二季度的企业家移民拒签率皆为56%，并列3年来拒签率最高的两个季度。

英国政府几年来数度紧缩企业家移民政策，导致全球企业家移民申请获批率普遍低落，但中国籍申请人获批的数量却有所增长。2015年第三季度，中国籍企业家移民申请人仅有12位主申请人获批，2016年第一个季度有43人获批，这个季度呈现下降趋势，仅有30人获批。

造成企业家申请人数遽减以及拒签率再度飙升的主要原因，无外乎是因为英国政府不断收紧移民政策，尤其是2015年4月6日与10月29日颁布的政策调整，更进一步严格

帮助移民局筛除掉不符合“企业家精神”的申请人，并且使得申请人在持有企业家签证的5年期间都将一直受到移民局对于其商业活动真实性的考察。

投资移民数据分析

2014年11月6日起，投资移民门槛正式从100万英镑涨到200万英镑，自新政实施后，投资移民开始进入一个市场冷淡期和观望期。根据移民局官方统计数据，2014年政策变动后，中国籍申请人获批投资移民签证的人数一直都在13人以下，全球获批人数每季都不高于58人，尤其是本季度更只有40人获得投资移民签证。

除此之外，2016年第二季度投资移民获签率为82%，创下15个月来最低。一般来说，投资移民签证这类超高净值签证的成功率都维持在90%以上，持续降低的获签率，反映出各类签证都呈现逐渐紧缩的趋势。

然而，笔者在这里想要强调一点，英国政府取消贷款投资移民，提高投资门槛，以及提高各类签证的门槛等，并不是拒绝这些移民人士来到英国。恰恰相反，英国政府是希望通过各项政策的收缩，来过滤掉一批并没有真正为英国政府带来经济效益和就业机会的移民人士，真正精炼出一批高含金量的移民人士。通过购买投资英国商业地产和英国本土公司来完成英国投资移民的相关要求，目前是一个非常好的时机。

此外，笔者在此提醒，6月份英国“脱欧”后产生的金融市场仍馀波荡漾，现有的、在2014年11月6日之前成功获批投资移民签证的（现金直投100万英镑）的持有者需要及时补仓，尤其若申请人的投资组合中有很多股票投资的情况下，必须确认投资总额不得低于相关的要求，以免影响续签。

英国脱欧＋梅相上台，带来的是一个全新的政府，更加严格的移民政策，相对更看重本土居民和本土经济的执行导向。公投过去100天后，各种关于脱欧带来的经济、移民、法律政策上的消息纷纷扬扬，总结一下目前比较流行的几个说法。【阅读原文】

刘鹏律师专栏全集

刘鹏诠析英国移民与投资

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