商业地产 – Page 13

房源少价格高悉尼商业房市前景仍乐观 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报导，房地产估价公司Herron Todd White发布了一份房产分析报告指出，由于房源紧缺，悉尼地段较好的优质商业大楼的租金及价格出现上涨，悉尼商业房市表现仍旧一枝独秀。

报告总结，由于悉尼商业用地向住宅及基础设施用地转变，CBD方圆20公里内的楼价因此上涨。分析提到，当地中介已提及好位置的优质商业建筑出现紧缺的问题，而鉴于供应不足及相对健康的行业发展前景，预计悉尼商业房产需求将得到增加。

悉尼、纽卡素及黄金海岸的商业房市均有较大增长空间。中小规模的商业租赁（5到10年期）年租金将继续保持在100澳元至120澳元每平方米的区间内。租赁面积在1500平方米以下的商业空间需求也非常强劲，尤其是在悉尼北部及西南部，不少在两地办公的企业因用地商转民而不得不搬离。

由于城市东南部增长走廊（如丹顿农（Dandenong）及帕克纳姆（Pakenham）等地）新开不少项目，墨尔本商业房产租金基本稳定。南丹顿农一栋办公面积约2500平方米的优质办公大楼年租金可到70澳元至90澳元每平方米。Herron Todd White报告写道，预计未来一年租客需求仍将相对强劲，但鉴于目前（墨尔本）南部、东、西南部的建设项目，需警惕过度供应风险。

报告称，墨尔本及堪培拉均已接近峰值市场标准。布里斯班商业房市的租赁及售卖情况也一片向好，需求强劲，加之有限供应提振价格。报告指出，因布里斯班不少企业计划在优质地段购地自建大楼，城市地价也因此得到上涨。租户对优质大楼的趋之若鹜拉升了好地段的租金增长，尤其是靠近主要交通线路及港口附近地段。但也有地区是例外，布市西南17公里外的十七英里岩（Seventeen Mile Rocks）地区的楼价就因供应充足饱受下行压力。

报告指出，阿得雷德、珀斯及汤市围（Townsville）房市现正处于低谷，布里斯班、凯恩斯（Cairns）及米尔杜拉（Mildura）则正在复苏阶段。

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（据澳洲新快网）

抓住美国绝好投资机会，投资塑料注塑制造工厂 | 美国

如果您想在海外寻找一个优质投资项目，或者开启新的事业。那么这里有个绝好机会不容错过。芝加哥（Chicago）位于美国中西部，属伊利诺伊州为库克县县治，东临密歇根湖。芝加哥及其郊区组成的大芝加哥地区，是美国仅次于纽约、洛杉矶的第三大都会区。明智的投资者会发现，芝加哥蕴藏了许多不错的商机。这里有一个前塑料注塑制造工厂正在出售，新业主购入之后可以直接开始运营。

位置不错，发展前景看好

这个工厂的位置不错，也为业务发展带来便利条件看。随着芝加哥的长远发展，工厂的发展前景非常不错，也能为您带来丰厚投资收益。芝加哥是美国第三大城市，地处北美大陆的中心地带，是美国最重要的铁路、航空枢纽，是美国中西部的经济引擎。目前芝加哥房地产价值的交易价格仍低于市场价格，现在正是购买住房、商业和工业项目以及公寓楼的最佳时机，且投资回报率高。

这个工厂在密尔沃基大道上，有非常好的能见度，并且配备了重型电力，工厂还可以借力于当地良好的交通运输来开展业务。芝加哥交通运输业发达，是美国最大的空运中心和铁路枢纽，世界上最大的内陆港口，芝加哥的奥黑尔国际机场也是全美第二繁忙的机场。

芝加哥不管是经济发展还是城市建设，不管是政府政策还是发展前景都在美国的众多城市中拔得头筹，所以，投资芝加哥的工厂才会被众多的海外投资者所看好。这个工厂无论位置还是设备都非常不错，是珍贵的机会，不容错过。

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【投资新看点】加拿大商业地产最新走势 | 加拿大

房地产市场的走向取决于方方面面，各种分析和指标也让人看着花眼。在个人住房市场方面，最近政策层面和市场新闻频出，黄岚Daisy预计市场消化这些消息还需要几个月的时间。但因经济基本面并没有什么实质上的利空，所以黄岚Daisy判断短期盘整完毕，依然会是一个上行的趋势。

但商业地产则完全不同。我们知道商业地产的特点之一就是稳定性很好，有关房市的很多政策均针对个人住宅市场，与商业地产板块完全无关。目前加拿大的商业地产板块可谓相当活跃。黄岚Daisy也在市场一线体会到了商业物业的温度，把这温度和信息传递给读者，希望和大家分享商业地产投资方面的最新资讯及新的思考维度。

加拿大商业物业投资在2016年创历史最高记录之后，在2017年头一季度又创下了新的更高记录。全国商业物业投资总额达119亿加元，环比和同比分别增长+66%和+86%，无论是涨幅还是总额均创五年历史新高。

按地区划分

与去年相似，2017年第一季度的投资活动主要由加拿大的两大门户市场推动。温哥华和多伦多在第一季度占所有投资活动的63％，达到75亿加元。温哥华本季度涨幅最大，第一季度的投资总额为46亿加元，同比增长了+177％。多伦多达到30亿加元，同比增长了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。

第一季有强劲投资增长的地区还包括卡尔加里、埃德蒙顿、和滑铁卢。卡尔加里的投资总额为9.69亿加元，埃德蒙顿为6.35亿加元，比2016年第一季度分别跃升+137％和+123％。这一增长加上2016年底投资活动增加似乎表明投资者对这些地区市场的信心可能反弹。值得一提的是，滑铁卢地区实际上是第一季度同比增长最大的地区，投资总额为5.05亿加元，增长了+275％。作为第一季度加拿大第六大投资市场，滑铁卢地区似乎在商业投资者心目中的地位日显重要。

按行业划分

几乎每个商业物业类别的投资都明显上升（出租性公寓楼除外），零售类商业物业显然是2017年第一季度最具爆发性的，投资总额达33亿加元，同比和环比分别增长+183％和+71％。其中大部分是由于投资温哥华零售资产的资金突然涌入，其中包括三个独立的区域性商场的交易。事实上，一季度零售商业物业投资总额的66%投资于温哥华市场。

第一季度，办公楼物业是第二大资产类别，投资额达30亿加元。虽然办公楼物业投资再次主要集中在温哥华和多伦多（占办公楼总投资的64％），但二手市场的交易活动也有所增加。在第一季度的前五大办公楼交易中，在多伦多、温哥华、渥太华、和卡尔加里各地都有发生，表明办公楼资产在各地区仍然具备广泛的吸引力。

截至今年第一季度，工业物业和酒店物业的投资额分别为18亿加元和16亿加元。工业物业受到大多地区爆发性投资的推动，平衡了全国其他地区的投资，而酒店方面的标志性交易是则以11亿加元出售给中国香港买家的加拿大Silver Birch酒店连锁品牌。

按投资者分类

养老基金是2017年第一季度最大的投资人，占市场的38％，大大高于2016年的16％。第一季度，养老金主要集中在办公和零售物业，其收购的90％集中在这两种资产类型上。第二大买家类别是加拿大私人投资者，占市场的31％，然后是外国投资者18.7％。

黄岚Daisy认为，外国投资者对推动加拿大房地产市场的作用明显。特别是一些有实力的公司和家族企业，都在纷纷抢滩加拿大商业地产。吸引外国资金的有利点很多，比如：可以贷款，加币汇率长期处于低位，贷款利息也处于历史低位等等。

关于外国投资者

外国买家在2016年积极收购的趋势上进一步前行，在2017年第一季度，海外资本流入占加拿大全国商业物业投资的18.7％。这预示着2017年将是外国人在加拿大投资商业物业的又一个辉煌之年。外国买家主要针对位于多伦多和温哥华两大门户市场的零售和酒店物业。最大的外国收购是上面提到的来自于中国香港的股权投资基金对SilverBirch连锁酒店的收购，交易金额为11亿加元。

黄岚Daisy提醒大家注意，来自中国的资金在第一季度占到所有海外资金的80%，但由于中国近期趋严的资本管制，导致不少大型跨国并购流产，个人换汇管理也趋严。这对于加拿大本地买家或有渠道的中国资金将是利好，因为潜在的竞争买家会有所减少，因此是投资布局的好时机。

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英国房地产市场：”脱欧”不是事儿 | 英国

与加拿大和澳大利亚房地产市场担心房地产投资过于火热催生泡沫不同，一直被国际房地产投资者视作“香饽饽”的英国房地产市场近来却在忧心成交及价格低迷的问题。

最新数据显示，受政治巨大不确定性影响，英国房地产市场，尤其是住宅市场显现了一些疲态。不过好在业内人士一致认为，这只是暂时现象，总体而言英国房地产市场仍然健康稳健，后期随着政局的稳定和英国“脱欧”形势的明朗，英国房价或将还能迎来新一轮增长。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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暂时性的低迷

近期引发市场忧虑的数据来源于英国皇家测量师学会的调查。数据显示，5月份英国住宅每套均价为22万英镑，相比4月份仅增长了0.4%，增速创2016年8月份以来的最低水平。同时与2016年同期相比，5月份英国房价增速为2.1%，不仅比4月份的2.6%大幅下降，同时也是4年来的最低水平。

就个中原因，英国皇家测量师学会分析说，英国尤其是伦敦住宅市场冷却是过去两年反复出现的现象，至于最近低迷的表现，很大程度是因为受到英国议会大选带来的不确定性的影响，购房者持观望态度者居多。

潘西恩宏观经济咨询公司经济学家塞缪尔·图姆斯也指出，实际薪资的缩减和英国“脱欧”造成的对经济前景的高度担忧令买家数量受到阻滞，一些首次购房买家则因近日上升的贷款和房价比率而却步。

然而总体而言，眼下的英国住宅市场的低迷只是暂时性的，第一太平戴维斯国际物业住宅销售市场经理王婷婷直言：“英国脱欧对伦敦楼市的影响并没有外界想象的那么大。”

她以英国最具代表的伦敦住宅市场举例说，2016年6月“脱欧”公投后，伦敦楼市的确出现近两个月的观望期。在这段观望期，伦敦房地产市场的成交量有所下升，但之后伦敦楼市又回到了以往的状态。

王婷婷说：“按我们的监测，到2016年10月份，伦敦市场的房地产成交量又开始上升。从全年总体观察的情况来看，2016年下半年的成交量与往年没有太大的差别。”

长期还是看涨

长期而言，市场对英国住宅市场还是看涨的。

仲量联行北京国际住宅部投资顾问吕劼就表示：英国住宅市场存在时间久，发展成熟且透明度高。在可预见的未来，伦敦仍将是全球金融中心，有望保持较高的经济活跃度。这将使得英国外来务工和经商的人口比例维持在高位。再加上英国伦敦房地产市场的买家来自于全球各地，而不仅局限于某个特定区域，这使得整个英国房地产市场都能够实现稳定、健康发展。

王婷婷也指出，英国尤其是伦敦住宅市场新建住宅，有超过50%是被国际买家买走的，而按照业内预测，即使有“脱欧”问题横在眼前，英国的经济增速在可预计的时期内都将维持一个稳定的增长。这会继续吸引外来人口进驻，使得英国尤其是伦敦住宅市场长期处于一个供需紧张的局面，进而对英国住宅市场房屋交易和价格形成支撑。

以上是着眼于英国住宅市场。相比之下，英国商业地产市场表现则更具韧性。

仲量联行全球资本市场研究总监大卫·格林·摩根就表示，“脱欧”公投引发的英镑贬值和资本价值微跌反而给投资者投资英国商业地产打开了窗口。仲量联行统计显示，2017年一季度，中国香港买家在英国的不动产投资接近30亿美元，而去年同期仅为8.42亿美元。“他们争相购置伦敦金融城和伦敦西区的办公楼，投资额超出全球基金和所有其他外国投资群体的总和近13亿美元。”

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（据国际商报）

澳洲最大商业地产门户网站

近年来，到澳洲买房成为热潮，不过主要是普通住宅。据数据分析所示，过去十年中，澳洲商业地产投资的平均回报率要高于普通住宅和股票、基金等投资方式。为此，商业地产应成为大家进行海外投资时的优选组合之一。一起到澳洲最大的商业地产门户网站commercialVIEW看看吧，不仅让你找到理想的投资对象，还能帮您更好地完成澳洲商业地产投资。

拿下美国三成外国商业地产，中国买家跟日本有何不同？| 美国

美国当地时间6月15日，今年2月份在美注册成立的金阳（音译）房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市（Lauderhill）的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资，同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。

中国人对劳德希尔市并不熟悉，该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里，位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡（Fort Lauderdale）西面，这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据，该市非洲裔或者黑人比例达到81%，家庭平均年收入为 37429美元，23％的人口在贫困线以下。

金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺（约合1811平方米）的零售物业，每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼（Balkani）向其出售购物中心。

该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露，金阳正在佛罗里达布劳沃德县（Broward County）寻找更多的物业进行投资。

投资巨大但有所放缓

仲量联行的数据显示，2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地，吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比2015年增长53%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

根据商业地产中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的报告，中国（包括中国香港）是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方，占全美所有外国商业地产投资的29%。

海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后，3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号，价格创下纽约办公大楼新高，该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。

已经出炉的美国全国地产经纪人协会（NAR）2017年第一季度统计报告显示，在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市，中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计，2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元，超过了其他国家的投资者。

与日本投资者不同

Vista Tower预计于2020年建成，届时会成为芝加哥第三高的建筑，但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一：芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录，芝加哥的麦哲伦发展集团（Magellan Development Group）及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。

在此之前，芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4亿美元，他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上资助他的同名大楼，也是这座城市第二高的建筑。

Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计，价值10亿美元，去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位，是经济衰退以来最大的公寓开发项目，还包括约190间酒店客房。

拿下美国三成外国商业地产，中国买家跟日本有何不同？| 美国 — 万达集团参与投资的Vista Tower预计于2020年建成，将成为芝加哥第三高的建筑

在芝加哥，平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告诉《芝加哥论坛报》，平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。

“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较，两者有所不同。相比之下，有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资，而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆（Scott Latham）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。

1980~1990年，日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元，但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出，6年亏损6亿美元，最后又以半价被洛克菲勒赎回。

“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低，投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为，主要是提供融资项目，再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险，但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化，逼迫日本企业减少金融杠杆的时候，必须尽快变卖资产。

“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购，进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。

万科美国执行董事李凯彦表示，作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一，万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目，纽约市场相对更大、更活跃，单个项目体量也大于旧金山市场。

投资多元化，从一线城市进军二线

随着纽约等一线城市的价格越来越高，销售越来越慢，中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化，在具体的项目上也开拓市场实现多元化。

“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比，中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中，有中国学生聚集的顶尖大学，通往中国的直飞国际航班，这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但（Dan Cashdan）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。

今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权，ElmTree将保留5%的股权，并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺（约合51.1万平方米），是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。

“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率，但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说，高现金收益率不是没有风险，对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。

“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包，通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东，也就是REITs的投资者，就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包，从而能够降低投资门槛，提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨（Michael Hurwitz）说。

投资风险在哪里

投资美国地产，风险也是不能忽视的问题。喀什但说，投资房地产要看利率最终会达到多高，而且美国的地理政治风险也值得注意。

美联储刚在上周再一次提高短期利率，而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄，这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业，利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。

房产顾问协会（CRE）列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动，造成人口流失区域的地产价格下跌。

此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展，线下的零售商店在不断萎缩，其网点也不断缩减，因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。

“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中，做工业用房地产的基金表现最好，而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。

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（据据第一财经日报）

加州房价上涨空间趋缓投资宜小心 | 美国

海外华人土木工程协会6月10日在长堤市玛丽皇后号酒店（Queen Mary Hotel）举办“华人土地开发丶地产投资高峰研讨会”，并针对南加州地区地产投资和开发的前景，邀请资深专家以五个居住和商业地产项目，从策划丶报件丶设计丶建造或改建的全部流程，进行专业分析。

会长张晓哲是洛杉矶市房屋管理局设计审查结构工程师，他介绍，协会於2013年成立，刚开始是一群土木工程师为主，後来有许多建筑师丶营建商丶承包商丶开发商丶房地产经纪加入协会。目前会员涵盖各个行业，包括投资丶开发丶营建丶设计丶买卖等。此次是首次尝试举办活动。

前会长肖强经营建筑设计公司，他表示，目前华人购买力较强，加州又是升值空间较大的地方，大家想了解房地产开发知识，当天分享的全是实际操作的案例。他说，经过上一波经济衰退，近几年市场逐渐恢复，一直处於上升阶段。初期住宅市场火热，商业地产发展延後。不过就目前而言，住宅上升空间已是缓和状态，“大家再投资就要小心了”，房价涨到一定幅度，再投资，利润空间就比较小。所以目前更多人倾向商业地产投资，比如仓库丶购物中心丶办公楼丶建公寓丶投资回报率相对大一些。

根据以往经历，每七至十年为一个周期，预测2019丶2020年市场有所调整，但不会向2008年那样大的幅度。所以现在开发商要开发新社区要尽快，若等到三丶四年以後再建恐怕不是最佳时机。加上造价和建筑材料逐年上涨，如果房价不能再涨，就会缩小利润空间。

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南加分会会长王立杰表示，协会内有许多设计丶规划工程的专业人士，他们现在接到很多中国投资人的项目，由於这些投资人欠缺专业知识，导致他们在美国找规划设计的过程中吃了很多亏。海外华人土木工程协会作为一个公益社团组织，希望向社会分享他们的专业。

王立杰分析，散客还是对传统购房丶出租屋感兴趣。虽然前五丶六年中国公司对传统地产感兴趣，但现在越来越多投资人对医疗丶教育项目感兴趣，范围越来越广，牵涉的设计丶法规就更多。而中国来的开发商以为他们在国内拥有雄厚实力，十足经验，来美国开发也一样畅通无阻，但并不如他们想的那麽容易。王立杰说，医疗丶酒店在设计规划阶段的审核就很严格，如今很多国内大型企业的投资目光已经着眼到医疗丶酒店，这也是他们当天藉由研讨会的形式，分析实际案例，解答投资人的困惑。

他提到，目前美国房地产投资市场处於敏感时期，虽然前一段时间非常红火，但目前看到很多数据显示，现在价码已经涨到2008年经济危机前的位置。现阶段市场出现两极化，一部分人认为升值速度会放缓，接下来市场有适当调整，但并不是崩盘，投资人需持保守态度；另一部分人则认为不要害怕，不论是华裔新移民还是中东移民，只要有源源不断的新移民进来，市场经济就会持续成长。

（据世界日报）

中国客疯赴美置产美国民众不买帐 | 美国

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戴德梁行最新报告显示，今年第一季中国海外商业地产投资，有9.8亿美元投向美国，仍是中国投资客最爱买的前三志愿，然而，美国人反而不看好自家的房地产市场，房利美房屋购买情绪指数3月下跌3.8，认为现在是买房好时机的美国人再少1成，与中国投资客的置产热情形成强烈对比。

美国OneWorld地产经纪公司执行长Peggy Fucci表示，与长期热门投资地点纽约丶旧金山和西雅图比起来，价钱较便宜的迈阿密，近来开始吸引中国的房地产投资人，当地近来也有不少投资开发案是瞄准中国买家。

不过，美国房价飙涨也带来副作用，数据显示过去1年，洛杉矶郡的无家可归者人数激增23%，主要原因就是当地不断攀升的房价。

在此情况下，今年有研究报告指出，近6成的美国人担心会有另一场房地产危机，因为房价继续高涨，借款人倾向申请低首付丶高风险的抵押贷款。近来Owner.com网站调研报告也显示，55%的美国人有意将购房预算平均削减4万美元。

（据中时电子报）

多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。今天先来看要点1—4。

1、什么是商业地产？

多伦多现有商业地产类型：公寓物业（以收租金为目的的各类物业，例如：六个单元以上的多层公寓楼、学生公寓等）、商务楼、酒店物业、零售物业（包括大型购物广场商场，小饭店、上居下铺的小商铺、工业物业仓库厂房、商业工业住宅等开发用地空地、农场等）、商业物业（社区中心、养老院、教堂等）

工业用地中，生地是指未符合商业用地开发条件的。熟地是指规划类型已经改好，市政审批都准备好了，已经改成商用了，所有执照都审批完成了的土地。而公寓物业是低风险低收益，是一种较保守的商业物业类型。空地的收益率最高同时风险最大。

2、各类商业地产投资有什么风险和收益？

3、投资商业地产相对于普通住宅来说有哪些优点？

利于资产增值。

保值和对抗通货膨胀的能力。商业地产保值和对抗通货膨胀的能力比普通住宅要高很多，例如美国房地产泡沫破灭的时候，普通住宅价格跌幅巨大，而商业地产基本维持原状。

稳定的现金收入。投资商业地产就是找个生意来给你打工，可以贷款杠杆提高收益，有政策优势。

税收优势。商业地产可以在公司账里折旧资本支出、所有的维护和运营开支贷款利息都可以税前抵扣。

4、为什么说投资加拿大商业地产正逢其时？

近几年，外国投资者到加拿大投资商业地产占加拿大商业地产成交量的40%。加拿大汇率常年走低，其中以来自中国的外资投资者为代表的亚洲投资者占了外资投资收入的42%，美国为代表的美洲地区占总投资的48%，欧洲的占10%但呈明显上升趋势。

原因一：多国投资人士将目光投向商业地产投资。欧洲近几年商业表现并不令人满意，为了规避风险，欧洲多个家族企业到多伦多投商业地产。，举例：收购了纽约华尔道夫酒店的安邦保险集团，在2015年，从布鲁克菲尔德资产管理中心买下了多伦多的一栋写字楼，在2016年，花费6.6亿加币收购了温哥华市中心的CENTRAL，拥有66%的股份，包括4栋写字楼和地下对应的门市零售店，总面积约150万平方英尺。

原因二：加拿大贷款机构对多伦多商业地产更加青睐，更易于贷款。加拿大房地产市场走势在2016底出现变化，最火爆的温哥华市场有点降温，多伦多涨势扩大，贷款机构也随着趋势而变。加拿大商业地产服务协会去年末公布报告显示，银行和其他贷款机构对于多伦多商务地产的热情保持了持续高涨的态势。

CBRE的执行副总裁表示，2016年经历了史无前例的商业带框旺季，贷款总额数据可能会打破2007年创下的321亿加元的最高记录。贷款机构和投资方对商业地产的兴趣支撑了这一部分投资的数量。

大约58%的投资受访者表示，他们将会在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配置，现在最受关注的是工业物业。看图，多伦多地区过去5年的商业地产的出租行情。工业物业占据所有租赁物业空间的四分之三还要多，且持续走强。办公楼物业占据第二大份额，其次是商业和零售市场。按照披露的租金价格显示，每平方英尺的物业的平均输出率都是上升趋势。

从成交价格看，办公楼和工业物业都非常稳定。商业物业受季节性和年份的影响会比较大。再看下大多伦多地区近五年间的商业地产的出售行情，办公楼物业价格在逐渐走低，商业零售去年有大幅增长，工业物业仍然是稳中有升的态势。从成交量角度看，工业物业和商业零售是不相上下的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）

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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4，今天我们来研究馀下的5个要点，结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。

5、大多伦多地区商业地产行情

6、商业和民用地产投资的不同

申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？

审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。

如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。

7、商业地产的投资回报率

商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。

公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%

例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。

这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。

这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。

就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。

7、为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？

在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。

对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。

中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。

加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。

中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。

8、投资人士主要聚焦的商业物业

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。

作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。

比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。

一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。

第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。

第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。

物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商业地产物业的类型举例

土地开发包括生地熟地

有牌照的冷冻食品加工厂（189万9加币）

超大占地办公楼（顶级租客，资质较好1500万加币）

两个酒庄（运营种植产酒具备专业管理团队和公司，根据规模不同几百万到几千万不等）

经济型酒店（132间客房）

投资便利店需要注意哪些因素？

便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。

符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。

能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。

真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。

连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。

坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。

所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

十、多伦多商业地产干货问答

问：多伦多投资商业地产收益率如何？

答：多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。

问：如何购买？

答：购买流程和本地差不多，贷款主要看商业的数据和你个人经验。

问：多伦多投资商铺大概需要多少预算？

答：商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的，甚至几千万的大型商铺。

问：投资房产哪种房产类型更具投资价值?

答：风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业，最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的，根据个人个性化定制，具体问题具体分析。

问：投资商业地产全是永久产权吗？

答：是的，加拿大全都是永久产权。

问：如果本人不在多伦多，交个中介管理费大概是多少？

答：不是中介管理费，如果是公寓物业是交给管理公司的管理费，根据管理公司水平，商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准，非常个性化。

问：投资商业地产是否可以贷款？有什么条件？

答：个案分析。看购买生意的过去数据好不好，投资回报率，个人经验和财务状况。

问：贷款首付比例是多少？

答：一般来说，正常物业类型30%~50%是可以做到的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）

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