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就今年第三季度而言，可能造成商用樓房市降溫的原因眾多，包含全球金融市場的波動、中國市場經濟放緩、美元迅速貶值等等，此外，貨幣政策也是原因之一。

然而，經過時間證明，面對眾多考驗的美國房地產市場並沒有被打垮，仍努力地逆流而上。報告顯示，從美國商用樓佔用率和獲利來看，2015年第三季度是本年度表現最好的一季。

根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的今年第三季度報告，顯示目前全美的商用樓需求量仍高於新建案的數量，商用樓空置率正朝著13%的低標邁進。隨著科技產業蓬勃發展，持續帶動市中心商業區（CBD）房產的整體漲幅。

全美多項經濟指數穩步增長

雖然上半年全球經濟面臨重重阻力，但事實上並非造成美國第三季度國內生產毛額（GDP）下降（1.5-2%）的主因。今年第三季許多企業仍在努力擺脫上個季度（2015 Q2）存貨激增留下的陰影。除此之外，其他的經濟指數看來還算樂觀。

例如，消費者信心指數在9月時上升至本年新高、汽車銷量持續飆升、住房率也開始增長。換句話說美國正大步跨越全球金融動盪，逐步邁向穩定。

辦公室就業增長率近幾個月來成長緩慢，但全美整體的職缺量仍屬紀錄新高。在8月開放的540萬個就業機會當中，有近四分之一為辦公室行業。職缺是創造就業機會的預兆，這代表未來將有更多辦公空間的需求，因此全美商用樓房地產市場前景被看好。

全美前10名商業地產需求量最高的城市。辦公室吸納量（Office Net Absorption）工業廠房吸納量（Industrial Net Absorption）MSF：百萬平方英呎

2015年第三季當中，辦公空間需求量其實稍微下降了一些，全美吸收17.3百萬平方英呎（Million Sq. Ft.），大約比上個季度少了10%，但仍算是美國經濟增長（Economic Expansion）*期間較有力的季度之一。

由於需求量相當和新建辦公空間不足的問題相抵，讓整體商用樓房產空置率下降了0.2%，由第二季度的14.4%降至14.2%。

因為空置率下降，進一步刺激了更多新建案的開發，至今年9月底，有為數95.1百萬平方英呎的空間正用於興建新的商業用樓。加權平均租金成長率也在第三季度上升，與去年同期相比增長4.7%。全美約有百分之90的租屋市場呈現正成長，這其中更有百分之40比去年同期增長了5%。

2015第三季度辦公室地產需求量達17.3百萬平方英呎（MSF）。空置率從上個季度下降至14.2%

辦公樓需求增大 經濟前景看好

根據Real Capital Analytics調查，年初至今商用樓投資的銷售金額總計達946億美元，比去年同期高出27.6%。

以市場份額來看，雖然私募資金（Private Capital）仍然是主要的投資來源，外資投進美國房地產市場的金額已經突破了去年新創下的最高紀錄，相比整整成長了73%。

全美各地市中心商業區（CBD）的銷售依然表現亮眼，年初至今已比去年多了13%。郊區的商用樓交易量更是急速飆升，上漲了43%。

儘管今年全球經濟出現了不少動盪，美國經濟增長預計可能一直持續到明年，不論未來美聯儲最後是否決定調漲利率。畢竟，經濟成長是決定商用樓市場走向的關鍵因素，依目前的觀察，辦公室行業的就業成長率持續保持強勁，加上新建案供應量不給力情況下，將會造成辦公用樓租金持續攀升的壓力。

不受經濟逆風情況加劇的影響，美國的經濟和商用樓市場算是夠穩固可以撐過此非常時期，MarketBeat報告認為，美國的6年經濟增長（US Six-Year Economic Expansion）將得以持續。

註：

經濟增長（Economic Expansion）：

經濟增長定義為一國家或地區在一段時間內經濟活動增加，也包含生產的商品和服務的提供量。經濟增長代表經濟規模和生產能力升高，可以反映出一個國家或地區的經濟實力，經濟增長一般常用國內生產總值（GDP）作為測量標準。

高緯環球（Cushman & Wakefield）：

高緯環球是知名的私人房地產諮詢服務公司，與戴德梁行已合併，提供商業房地產服務。高緯環球定期更新市場觀點、經濟趨勢、市場動態和投資指南等研究報告。

 

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。

美國房地產仍然會穩步上漲

美國房地產分兩大塊：一部分是商業地產，另一部分是住宅地產。商業地產有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業房地產只是出租，收取租金。

住宅地產就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯體公寓等，投資這類住宅地產的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資後是為出租收取租金的，或是等待漲價後再出售的。

一個是價，一個是量，買房就看價和量，價就是住宅房價，跟租房市場關係不大，房價市場沒有規定，沒人管理，就是一個純市場，而且也不是說今年只能漲2%，明年只能漲1%，在美國完全沒有這個說法，也沒有什麼限價或者限量。這個量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產市場就是靠純市場支配的。美國從50年代到現在，50-60年間的住宅開工量，每個月都有一定的量。這裡有很多週期，這個週期和經濟週期的相關度也比較高，這個就是開工量，最高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產市場之所以步入穩定增長期，主要原因是：

一、人口穩定增長

這個跟國際化沒有關係，美國的人口結構是不錯的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強大的，300萬人要結婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價格穩步上揚

美國房價在2005-2006年達到最高峰，然後泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經連續上漲了35個月，目前仍然在上漲之中，仍然看不出有泡沫跡象出現，因為新房開工量不大，房價上揚速度穩健，市場步入漸漸消化次貸危機前留在市場上的房屋階段，加上美聯儲的遲遲不加息，因此現在投資美國房地產市場仍然是有利可圖的。

現在很難再出現次貸危機了，因為美國的貸款銀行資格審核更加嚴格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機發生時，正是這些人無法償還貸款利息，他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現在都非常嚴格了，因為現在次貸已經不存在了，美國次貸已經貸不到房了。現在美國的房地產市場延後了兩年左右到2012年才開始反彈，就是因為所有銀行的貸款標準太高了，而且會越來越高。如果標準還是比較放鬆的話，美國房價早就應該反彈了。就是因為現在標準比較高，反彈後的房地產市場算是相當規範的，也就是比較健康的，因此，次貸現在已經基本不存在了。

三、投資美國房地產必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經濟發展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養老，那裡的房價低，物價低。現在美國的加州，包括整個西海岸都不錯了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達，因為很多人嚮往陽光地帶。大部分美國人，包括新移民都喜歡兩個海岸不喜歡中部，因此中部地區的房價波動不大，有些房價數十年基本不變。現在的房地產投資者是經過次貸危機的大浪中優勝劣汰下來的，很多資質不好的都已經在2008年死掉了，現在留下的都是資質相當不錯的。

房地產週期有十二年左右的週期，從現在穩健的美國房地產市場來看，在未來的三五年之內都會比較不錯。因為週期這個東西，你不用害怕美國政府說調控一下，在美國就沒有這個東西，所以只要看市場就好了。

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美國的房地產行業通常會帶領美國經濟走出衰退，但是這次似乎不同。該行業是美聯儲前主席格林斯潘（Alan Greenspan）目前最大的擔憂。他警告稱，美國房地產市場發展正處於停滯狀態。

美國房地產市場發展正處於停滯狀態

當然，一些城市的建築在增加，房價在上揚，但是美國整體住宅與商業地產並未恢復到大衰退（金融危機）以前的水準。

格林斯潘表示，“美國房地產行業並未觸底，現在正處於長期停滯狀態中。”

他還表示，在大衰退之前，房屋與建築建設佔據美國GDP的8%左右，人們當時預計這將會持續20多年，但是目前該行業僅占GDP的4%左右。

雖然格林斯潘承認最新公佈的房屋數據顯示房地產行業有所改善，但是他指出，獨戶住宅仍只是2006年及之前水準的三分之一。

格林斯潘之所以如此擔憂，是因為從二戰至大衰退之前的這段時間，美國經歷了10次衰退與復蘇的輪回，而房地產行業（包括住宅與非住宅）總是驅動經濟反彈的主要力量。

他的觀點與一些房地產專家不謀而合。

Case-Shiller 房價指數的聯合創建者Karl “Chip” Case去年表示，在經歷了50年相當穩固的增長後，美國房地產行業成為“有風險的事業”（crapshoot）。

他表示，“有關房屋自住率的調查結果比此前任何時候都要糟糕。”

當然，眾所周知，大約10年前，格林斯潘曾警告國會，美國房地產市場有泡沫。

2005年6月9日，他告訴美國國會聯合經濟委員會，“儘管美國全國範圍不太可能出現一個房價泡沫，但是一些地方市場有泡沫跡象，這些地方的房價似乎已上漲到無法持續的水準了。”

該泡沫最終醞釀成了一個巨大危機。太多美國人購買了他們無法償付的房屋。

現在的問題是，美國房地產市場是否真的處於一個“新常態”，或者將會回到危機前水準。

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