Tag: 墨尔本房产

俗话说天有不测风云，谁都不希望遇到这样的悲剧，可是谁也无法预防所有灾祸发生的可能。即使是澳大利亚，也曾发生过诸如森林火灾、水灾这样自然灾害。那么究竟有没有什么办法，能将灾难所带来的损失降低到最小呢？

在澳洲，人们在购买了新居之后，往往做的第一件事情，就是去购买保险。和房屋有关的保险主要是建筑保险（Building insurance）。它主要保的是和房屋结构有关的部分，如果因为非房主因素而造成的房屋结构性损坏都可以包括在这个保险范围内。前面所提到的火灾也好，其他的风灾、水灾、雷灾、地震等自然灾害，还有交通事故对房屋所造成的破坏，都可以通过这个保险得到赔付。

我自己就遇到过这样一个很好的例子：我在墨尔本东南区买了一片物业，共有三栋房子，因为建筑年久，房子不得不进行维修，当时预估的维修费用是每套10万澳元左右。但还未开工重建，就遇到了一场火灾而被全部烧毁。由于我此前已为这片物业都购买了建筑保险，结果保险公司为每栋房子赔付了10万澳元，总计为30万澳元，于是“因祸得福”，这场火灾非但没有给我造成任何财产损失，反而让我从中多赚了一些钱。但之所以有这样的运气，还得归功于及时购买了建筑保险。此外，2010年年头，因为气候原因，墨尔本遭暴雨侵袭，我公司个别客户的房产也遇到了进水的麻烦。但由于他们所投保的西太平洋银行（Westpac Bank）为客户所提供的建筑保险在此次灾害中提供偿付，从而让我的客户没有蒙受很大的损失。由此可见，购买建筑保险是必需的，来自国内的购房者尤其要建立这种意识。如果作为自住房，你还想进一步要保障自己的室内财产，我建议你还可以购买和屋内财产保险（Home content insurance）。这个险种可让你任何屋内设施和财产的意外损失都有可能获得赔付（具体视保险条款而定）。

购买投资房的话，除了建筑保险外，我还强烈建议大家要购买公众责任险（Public Liability Insurance）。这个保险主要承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。假设租客在租住的房子内发生意外伤害事故，比如滑到摔伤等，而他又要控告房东的话，那么这时候房东就能够靠这个保险确保安全了。

最后，还有一种保险叫房东保险（Landlord insurance）。要是发生以下这些情况，就可以依仗这个保险：租客拖欠房租；租客损坏财物；租客中途毁约等。虽然这些情况在澳洲房屋出租过程中并不多见，但如果要防微杜渐的话，还是可以考虑一下的。

当然，投资者对他们的保单，尤其是涵盖什么和不涵盖什么，要有非常明确的认识。总之，在澳大利亚投资房产，保险可以起到重要的保驾护航作用，让你能够安安心心地做地主。

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金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

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有些投资者来澳洲投资房产是别有用心的，他们的最终目的是炒汇。但是，房产投资是种长期投资，追求的是稳中有升的局面；“炒外汇”是一种短期投机行为，玩的是心跳，这两者不匹配。

多年来，澳洲房产形势一直很好，与此同时，由于澳大利亚宏观经济的繁荣，造成了澳元汇率高擎。所以就有一些国内人士想用港元或美元购买澳大利亚的房地产，企图利用房地产的升值和汇率的上涨来达到“一举两得”的目的。

虽然我并不反对单纯的做外汇买卖，可是我反对“炒汇买房”。因为澳大利亚房地产业的一个重要特点，就是发展平稳，风险系数较小。只要投资者能够长期的持有投资项目，就一定能获得理想的收获的。买澳洲房子，就是图一个稳定，但是，如果把“炒汇”的因素引入其间，就将会把这个低风险的产业变成了一个高风险的对象。

有些人或许看到了澳元汇率高擎的一面，但却没有看到汇率这个东西受国际经济、金融和政治因素影响而很容易产生巨大波动的一面。首先，要想通过“炒汇”赚钱，非得具备相关的很多知识、经验、条件。很多国内人士其实较缺乏对外汇的感性认识。外汇市场受主要国家的经济基本面、利率、资本市场、政治形势、战争、石油价格、政府干预、技术面等许多因素的影响，“炒汇”者一方面信息滞后，另一方面信息量也远远不够。就以澳元为例，它的走势其实就受到了澳大利亚利率政策、进出口贸易状况和国家宏观政治经济情况的制约，同时还受到国际市场风云变幻的左右，有些因素的变换只在朝夕之间，即使是这方面专家也是很难把握的。

2008年全球金融危机爆发时，澳元对美元的兑换遭遇重挫。在这种情形下，就发生了这样一个因为汇率问题而导致房地产投资受损失的案例。在危机发生之前，当时有一位试图购买我公司开发房产的客户，可能是听信了某些贷款中介的鼓动，想采用向汇丰银行申请港币贷款的计划。他认为这样一来既能从房产投资中获利，又可以从港币和人民币的交易中获利。当时我们公司就劝告他，这样做有风险，可他不听，于是我们也就中断了和他的合作。可这位客户又转向了别家房产公司，最终还是采用了港币贷款。但他没想到，过户后不久由于金融危机的突然爆发，汇丰银行为了降低自身的风险，要求这位客户再出价值10万澳元（相当于60多万元人民币）的费用给银行，作为汇率风险的保证金，并规定这笔保证金一旦交付，就必须等到金融形势基本稳定下来，才能解冻。大家可以想想，10万澳元可是一笔不小的资金，要在短期内筹集本来就不容易，而且在当时那种情况下，谁都不知道何时金融形势会趋于平稳，因此这位客户就只能自食其果了。

其实别说小的散户，就连航空母舰式的大企业也会在炒汇中受到巨大损失。上海有一栋商贸大楼叫著名的“中信泰富广场”，而这栋楼的业主正是中国香港著名的中信泰富集团。该集团的前主席叫荣智健，他是著名“红色资本家”荣毅仁的公子，在中信泰富主席的位上曾蝉联了多年的中国首富。就是这样一位出自名门世家，在中国香港商海翻滚多年的强人，最后也是倒在了炒汇上。2008年中信泰富涉足金融产品，包括签署了一笔巨额的澳元期权合同，但未料到当年9月全球金融危机大爆发，澳元一度狂跌，中信泰富因此损失了147亿港元。而这最后导致荣智健辞去主席职务，黯然下台。

总之，还是一句话，要想在澳大利亚房产业中稳赚大钱，一定要有长期投资的准备，切不可抱有投机心理。

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任何房地产投资者都必须关注房产承租人的动态，只有深入了解这一点，才能把握投资的收益。

根据澳大利亚国家统计局的数据显示，以下两组人群在今后一段时间将成为占澳洲人数比例相高当的部分，而他们中大部人选择租房。同时由于人口增长、适合建造房屋的土地数量锐减以及房屋交易费用的上涨都使得租房成为一个热点。但租房市场的需求居住在一套全新设施而又具现代生活气息的房子里仍然是很多人的希望所在。所以投资者选择房产的时候应该主要考虑购买新房。

第一组人群是“年轻的专业人士”

第二组人群称之为“空巢老人”

从以上两组人群可以看出，澳大利亚最主要的租房人群其实仍然是本地人为主。因此，在选择投资房所在地段时，就应该以本地人为主的聚居区为宜。

有一部分中国投资者热衷于在亚洲人，特别是华人为主的地区买投资房。他们一方面觉得华人区的各项生活设施对他们而言比较便利，另一方面则是希望把华裔租客作为他们的主要出租对象，认为易于沟通。这种想法其实并不可取。

首先，虽然澳大利亚的多元文化政策和移民政策，使得近年来华人在此生活的数量不断上升。但到目前为止，在澳华裔长期居民总数只占到澳大利亚全部人口的3~5%。如果你只选择华人作为房屋出租对象，那就意味着你的客户群只在这5%之内，而另外的95%澳大利亚居民就被你排除在外了。其次，虽然中国留学生也可以成为房屋出租对象。但你必须考虑到留学生市场的波动性。这种波动性体现在两个方面：一，学生的居住选择会受他的学业进程影响，升学、转学、毕业都会带来租房的变动；二，学生还受到留学移民政策变化的影响，会出现此时多，彼时少的现象，这对房屋出租也是有影响的。最后，请一定牢记澳大利亚白人居民才是人口的最多数。任何投资只有把这最多数的人口吸引到你的客户群中来，才能保障你的成功。而白人居民的居住习惯是一般不太愿意选择外来少数族裔过于集中的地区。如果你的投资房买在少数族裔地区，等于将自己与多数白人澳洲居民相隔绝，不仅是出租受影响，而且要出售也会遇到问题。即便自住，而且现在出售亚洲食品商品的店铺遍及墨尔本的各处，也不一定要居住华人区才会有购物方便之感。

其次，作为房东，你也无须担心和白人租客的沟通障碍。因为在澳大利亚出租房屋，完全可以通过本地房屋中介来操作，房主本人几乎不需要和租客产生联系。这样一来，租客是不是亚裔，能不能说中文，能不能和房主沟通根本就不是什么问题。反之，少数族裔租客相比较本地人租客，在租金订约和缴纳、房屋维护和保洁等方面都会让房主感到麻烦一些，因此他们其实并非最理想的租客。由此可鉴，选择以本地人聚居区的投资房，在租客选择方面会给你带来最大的便利。

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