Tag: 悉尼房价

近年來，澳洲房產行業的持續火熱，帶動了一批又一批的海外購房投資熱潮。盡管有著澳洲政府的限外，還是阻擋不住中國人繼續在澳洲置房的熱情。

大量移民湧入 澳州房產猛漲

根據澳洲統計機構RPData數據，今年11月悉尼房價同比漲12.3%；墨爾本漲11.8%，別墅漲幅加大。

房價猛漲的背後，是大量移民湧入澳洲。由於海量海外移民遷入澳洲，導致澳洲房屋缺口狀況長期存在，據澳洲住房產業協會（HIA）數據，澳洲需在2020年以前額外建設130多萬套住房，才能夠滿足預期人口增長需求。為緩解國內住宅供應不足壓力，澳洲FIRB加強對海外投資者購買澳洲房產的限制。

30多歲的年輕投資者增多

在澳洲購房置業的大多數為金融界人士或者民營老板，年齡在45歲以上的占絕大部分，但近年來30多歲的年輕投資者也明顯增多，今年約占20%。廣州一名35歲金融界女士，從2013年起，連續三年在澳洲買了9套房用於出租，每套總價從60萬到100萬澳幣不等，現在每一套已經賺了30%以上。

“中介會幫忙打點一切，房子出租後中介每三個月會上門檢查房子情況，並向業主報備，不少業主在澳洲買了房都不知道房子在哪裡，但每個月都可以准時收租”。澳洲房子是永久產權，出租的回報率有四五個點，普遍可以以房養租，出租給中介的中介費在7%，買賣的中介費是1%。

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2016澳洲房價預測

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑藉強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

悉尼的市區、東區和下北區將有5%的房價增速預測，內西將有4%，而其他比如上北岸、北部海灘及南區等地區則都將維持在3%的增速。

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

墨爾本住宅地產市場

上市地產開發商巨頭Stockland和Lendlease，大型私營開發商Villawood、Satterley和the Perich family都對澳洲東海岸明年的住房地產市場信心十足。

上述地產商預期明年裡他們的住房物業在房價維穩和略微上漲的情況下，銷售將持續強勁，而墨爾本將成為領先市場。珀斯則有可能因為銷售速度放緩，市場條件更具挑戰而變為買方主導的市場，該地房價有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地產開發商Stockland報告稱，在其墨爾本北區和西區的留個物業區，近六成的購房需求來自初次購房人士，同時五分之一的墨爾本物業購房人士是來自悉尼。Stockland的維州住房物業部門總經理Milk Davis陳墨爾本市場現在在各個方面都遙遙領先，比起悉尼、布裡斯班和珀斯，該地的物業的價格比其他地方更合理。

私營開發商Villawood的首席執行官Rory Costelloe稱，“維州的房價有更多的上漲空間，比起悉尼和布裡斯班要分別便宜60%和10%。每年作為世界最適合居住的城市，墨爾本都能迎來近10萬的新移民”。在談到對2016年的展望時，Costelloe先生稱Villawood計劃在明年開發8個新的住宅社區，除此以外還有昆士蘭州的一個新項目和悉尼西部的一個小的精品住宅物業。

本部位於珀斯的開發商Satterley Property Group在維州的業務也是欣欣向榮，其維州和昆士蘭州業務主管陳公司在本財年已經銷售了780套物業，而在上一財年的總銷售量為900套。他還稱維州市場的基本面因素利好——低利率、強勁人口增長和相對合理的價格，住房承受能力都在開發商的把控之中。同時他也注意到了該地商場上戲擬購房人士的活躍。

（據巨亨網） 

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長期以來，人們一直說悉尼房市繁榮幾乎是不可能結束的，不過悉尼居民知道，尾聲已經到來。6月份買家就開始大排場龍，希望以最佳價格出售房子，冬季有1萬套房子被拍賣，這個時節傳統上是市場的淡季。今年冬天被拍賣的房產數量幾乎比去年同期多出30%。

轟炸市場的大量房產不可避免地引發衰退。在7月的最後一周，清盤率從5月份將近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的數據顯示，悉尼經歷了2014年3月以來最慢的房價增速，只上漲了3.2%。所以，從今年的房市中可以學到什麼呢？

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1、內環區最有復原力

到11月最後一周為止，當時有1100套房產計劃被拍賣，創下春季記錄，Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson稱，悉尼部分拍賣市場正在“崩塌”。

今年初西北區經歷了不可持續的價格增長，西區遭遇了清盤率下跌大約50%的狀況，這受到了悉尼整個城市清盤率跌破60%的拖累。投資者聚集的核心區域受到銀行收緊借貸規定和上調利率的沉重打擊。內西區、市區、東區和下北岸的清盤率仍達到70%左右，甚至80%。

2、外國資金

今年海外資金對悉尼房地產產生了較大影響，在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國。

對於資金立基於海外的買家來說，下跌的澳幣彙率使得澳洲的豪宅變得明顯更有吸引力。

3、首置業者“在作戰中消失”

既然首置業者難以競爭吸引海外買家的數百萬元豪宅，那麼2015年首置業買沒有回歸方式的狀況也就與上述言論沒有多大關系，雖然一些人喜歡為此辯護。

根據統計局的數據，相比十年前，首置業者貸款數額下滑了約25%。盡管房價上漲，但首置業者沒有放棄擁有房屋的夢想。在新州，首置業者平均要借款39.86萬元才能得到一套房產，是所有州和領地中最高的。

4、房價上漲

Domain Group的數據顯示，第二季度悉尼的房產中位價格首次突破100萬元大關，這要歸功於利率處在自上世紀60年代以來的最低水平以及投資者狂熱活動帶來的雙重刺激。

過去一年悉尼房價增長了16%，不過，隨著投資者繼續退出市場，明年預計增速將放緩至4%。如果預估正確的話，悉尼作為增長最強勁房市的頭銜將讓給墨爾本，預計2016年墨市的房價將增長5%。

5、對拍賣會的信心遭遇考驗

拍賣會清盤率現在跳水至2012年以來從未見過的水平——在上周末跌至58.1%。內西區知名房產中介Peter Gordon稱，2016年一些賣家會開始傾向於私人協議，而不是拍賣會。

（據澳洲日報）

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2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的澳洲房地產市場行情，推測哪些地方是“熱點”地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、“大都市房地產戰略”公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元彙率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

盡管如此，明年影響澳洲房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，盡管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。
商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

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人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本房價漲幅可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布裡斯班房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

盡管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

盡早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

• 這個房產的表現像我所預計的那樣嗎？
• 這個房產的表現是不是高於市場平均水平？
• 如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？
• 有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？
• 這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

（據澳洲新快網）

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悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中奪走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑借強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

（據澳洲新快網）

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最新數據顯示，2016年悉尼房價增速預計降到只有4%，但有些城區將脫穎而出。

澳洲知名地產中介McGrath的數據顯示，隨著中國經濟減速且股市在今夏暴跌，曾幫助刺激悉尼房價大漲的中國需求同比下降多達15%。

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