作者：何丹尼，居外IQI集團總經理
通過在家庭、工作和外出時創造一個全方位的數字化環境，5G技術將對國際房地產市場產生巨大影響。聰明的全球投資者可以從中受益。
速度快100倍
盡管大家都在談論5G，但大多數人連基本的細節都不知道。令人驚訝的是，我經常收到這樣的問題：’G’代表什麼？
所以，首先，’G’代表的是’代’。5G代表著第五代蜂窩網絡無線技術，但5G的速度和連接性將產生的影響遠遠超過短信和電話通話。5G不僅僅是對4G的一個小改進。它將徹底改變我們的生活。
5G的速度可以比現有的4G網絡快100倍，相關設備將能夠比目前的其他設備多100倍。
隨著自動駕駛與道路以及周圍所有其他車輛的即時對話，交通事故和交通堵塞可能會成為歷史。下載一整部故事片可能只需要幾秒鐘。5G的響應能力和速度將使你能夠將家庭、辦公室或工廠的幾乎所有東西聯網，即萬物互聯。
在5G世界裡，你的冰箱、微波爐、安全攝像頭、電力系統、氣候控制以及其他幾乎所有的東西都可以被鏈接起來，以降低成本、提高效率和創造新的服務。有遠見的醫生說要進行虛擬手術和超聲檢查，為身處偏遠地區的人們帶來最好的醫療服務。游戲玩家對與其他成千上萬的玩家同時玩大流量高逼真度游戲感到興奮—不會有明顯的滯後。
在一棟辦公樓裡，成千上萬的各類傳感器將使物業管理者能夠減少能源消耗，更及時檢測到安全風險，優化照明和溫度控制，並主動維護設備。工業家們夢想的是在工廠裡，各類傳感器能夠發現並解決問題，減少瓶頸，加快生產速度。對於中國這樣的先進制造業國家來說，在這個領域的領先是非常重要的。
所有級別的5G服務都將比4G有所改進，但最快的速度並不是到處都能用。5G有三種不同的頻率。高頻段頻率mmWave可以提供閃電般的服務，但只能在小範圍內使用，而且需要更多的基站來支持。中頻段和低頻段的5G覆蓋面積更大，但速度比mmWave慢。
不平均的分配
盡管5G未來有著閃閃發光的承諾，但在最初的幾年裡，過渡期實際上不會給你的生活帶來太大的改變。隨著基礎設施的普及和技術的發展，變化會加速，規模會越來越大。十年之內，一些地方的生活可能會因為5G而發生巨大的變化，以至於現在的生活與之相比可能會像黑暗的中世紀。
特別是在5G推廣的早期階段，電信運營商將把關注點放在公眾使用最高頻的地區，以尋求獲得最大的投資回報。人口更密集、更富裕的地區和那些將聚集大量專業辦公人員的地區，5G基礎設施和網絡服務的推出速度將比其他地點快得多。人流較多的地點也更有可能獲得高頻段5G，而高頻段5G的安裝成本更高。
5G是一種集中的技術，而不是分散的技術。5G分布不均，很可能會加劇數字鴻溝，在城市和國家內部造成新的不平衡。超高速5G將傾向於提高有它存在的地方的房產價值，而使其他地方的房產變得不那麼理想。這將加劇價值差異，並隨著時間的推移而加劇。
中國是5G領導者
雖然韓國安裝了第一個5G網絡，但中國是當今世界5G的領導者。中國擁有的5G基站數量超過了全球其他國家的總和，並占全球移動5G用戶總數的80%。中國對5G如此積極的一個原因是，該技術是制造業、技術、交通和通信領域下一代進步的核心。
在中國之後，到2025年，擁有最大5G網絡的國家可能是美國、日本和韓國。預計未來十年，美國和中國每年都將在無線網絡上投資約250億美元。新加坡可能要到2025年才會覆蓋發達的5G網絡。馬來西亞要到2022年才會開始向5G過渡。在歐洲，德國在2019年開始提供5G服務，德國電信希望到2021年1月能覆蓋三分之二的人口，因為疫情被延遲。
5G房產投資
對於房地產投資者來說，5G既是風險也是機遇。投資者必須正確預測5G的推廣將如何影響房地產市場，並適當地部署他們的資本。對於5G房地產投資，你的策略應該是找到那些因覆蓋5G而增值的資產。
最常見的5G房地產投資策略之一是尋找安裝、擁有和運營蜂窩天線的公司。你可以通過房地產投資信托基金（”REITs”）來投資鐵塔公司來實現，REITs是擁有和運營房地產的上市公司。其中一個是美國5G信號塔公司American Tower Corp. (NYSE: AMT)。另一家信號塔公司是SBA通信公司SBA Communications Corp.，它是美國最大的蜂窩基礎設施REIT (NASDAQ: SBAC)，該公司在巴西和美國擁有大量的手機信號塔，在中美洲也有分布。
直接投資商業地產是精明的5G投資者的第二個選擇。我特別認為，對於資金充足的投資者來說，位於城市中心區的甲級商業寫字樓和位於市中心、人流量大的多戶型公寓項目是不錯的選擇。
對於個人投資者，我建議采取類似的小規模策略。在交通基礎設施和服務設施完善的中心街區尋找公寓，這些地方最有可能從5G基礎設施的早期安裝和最高水平的服務中受益。
在紐約市、悉尼、墨爾本、曼谷和舊金山等頂級投資者市場，2020年中心內城社區的房價和租金都在下降。COVID-19促使許多居民轉移到戶外空間更大、房屋面積更大的地區，並扼殺了外國投資的流動。然而，這是一個暫時的現像，也創造了一個購買機會。到了2021年第二季度，隨著對COVID-19的擔憂消退，這種機會可能會開始蒸發，未來開始變得更加光明。
5G房產投資的第三種策略是將關注點縮小到一線城市，忽略小城市和區域性城鎮。同樣，由於5G依賴於基礎設施，而這些基礎設施不會均勻部署，投資者最好選擇那些5G投資最大的地點，從而受益於最顯著的價值增長。
瞄准你投資的每個國家中最大、最有活力的商業城市。選擇紐約市、倫敦、柏林、阿姆斯特丹、首爾、曼谷、吉隆坡和東京，而不是芝加哥、奧蘭多、伯明翰、斯圖加特、芭堤雅、水原或京都。
現在斷言人們究竟會如何適應這種新技術，以及它對房地產市場會產生什麼其他影響，還為時過早。例如，如果有了快速的5G服務，你可能會有能力戴上VR護目鏡，與其他地方的同事一起虛擬工作。這是否會讓你更有可能從田園鄉村的環境中遠程辦公？還是你會傾向於大城市，那裡是最具創新性的公司的總部？我們還沒有所有的答案，但我們知道重大的變化即將到來。
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亞洲最大的房產科技集團居外IQI（Juwai IQI）和墨爾本經紀公司Kay & Burton 2月25日發布的一份報告顯示，過去10年間，澳大利亞房地產市場吸引的來自中國的投資強度，經GDP調整後，是中國買家對美國房產投資的六倍以上。
2020年可謂是極不尋常的一年，
資深金融專家陳柏軒
