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投資澳洲房産如何折舊减稅？

如果您正在看這篇文章，想必我可以假設您是一名房産投資者。如果不是，也是一位正在認真考慮投資房産的人。或許，在您權衡某處房産是否是適于投資時，有人曾建議您計算一下“折舊後的”現金流？亦或許，在您查看某處新修建的房産時，房産經紀曾爲您提供過有關折舊减稅的建議。

房産投資可以是一個令人望而生畏的領域，想要涉足，學習掌握與投資相關的各方面知識就至關重要。

首先，讓我們從最簡單的開始。

什麽叫折舊减稅？

折舊减稅通常是指針對房産投資者的稅收减扣。

其具體原理如下：

通過投資房産獲得的收入（表現形式爲租戶所支付的租金）。與其他能够産生收入的項目一樣，您也能在房産投資方面享受不同的稅收减扣。一般情况下，這些稅收减扣是針對您花錢的項目，例如物業管理費，市政管理費以及其他雜費。每支付一筆錢，您就會收到一張稅務發票與收據，在交稅時，您可以使用這張票據來申請减稅。

非現金减稅

房産折舊减稅即稅務機關所稱的“非現金减稅”

這意味著您在申報减稅時幷沒有實際支付現金。由于這一原因，房産折舊减稅也被稱之爲“紙上减稅”。

折舊，讓您可以爲所投資的房産隨著時間推移而産生的磨損申報减稅。這種减稅，承認了建築物自身及其裝置和設備（空調、窗簾、地毯等）會隨著時間的推移出現磨損，幷最終需要更換。但這些物品是否是由他人（開發商或前任房主）購買的幷不重要，作爲現任房主的您仍可繼續申報减稅，因爲它們會持續的貶值。

折舊减稅的優勢——省錢

爲什麽說“折舊减稅”能房産投資者省錢？我來舉個例子：

如果您的年收入爲 10萬澳元，而您申報了 1萬澳元的减稅，那麽您只需對 9萬澳元的收入付稅。

注:每年報稅的時候，都會有會計師爲投資者處理相關事務（只要在澳洲産生收入的人群，都有相應的會計師）

下頁表格中針對房産投資所産生的每月回報列舉了不同的折舊。

當然，下列計算數據僅爲示意說明，具體的金額將取决于您的房産以及其他各種變量。

有無申報折舊减稅的對比

Craig.Hogg專欄集合頁

Craig.Hogg剖析澳洲房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或訪問Washington Brown首頁http://www.washingtonbrown.com.au/瞭解更多澳洲房産折舊减稅信息

决定澳洲房産“長期增值”的四大主因 投資房産就靠它們了

在選擇房地産投資對象的時候，人們往往會被當前某些市場正處于火爆勢頭的地區所吸引，從而大量涌入這些地方。比如澳大利亞的珀斯地區，因爲這幾年鐵礦石出口熱而帶動了房市的興盛，于是就有不少投資人把它當作了如今最好的房産投資地。

但在我看來，這幷不是一種合理的投資觀念。正如我一直强調的那樣，房地産是一種長綫投資，而不是短期投機行爲。因此在選擇去什麽地方投資的時候，必須把這一地區是否具備長期增值優勢當作首先考慮的因素，而不是看當下哪個地方的房地産市場火爆與否。决定長期增值的因素主要是這樣幾個方面：人口規模；開發潜力；居住環境；教育水平等。

人口增長潜力

一個地區/城市的人口規模將對該地房地産的發展起决定性作用，因爲人口數量才是維繫房地産的剛性因素。風景區可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩定長期的居住者。珀斯因礦業而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背後，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布裏斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬（請見下图），到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優勢。
此外，澳大利亞的某些城市，因其單一産業結構，决定了其人口規模很大程度上受到産業發展的影響。比如，如果礦業出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那对珀斯房地産業一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元産業發展均衡的城市絕對不會因爲個別産業調整而影響到人口規模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區域開發潜力

房産發展固然需要一定的人口規模，由于地區過于成熟，但包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地産的發展産生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼。雖然在很多方面都具有領先優勢，但由于它的人口規模相對于其可開發的地區而言，已經處于飽和狀態。然而對老區進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執行的可能性。因此，悉尼的開發潜力已經非常有限了。

反之，墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區這一大片剛剛開始開發的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區還具備了以下這些優勢條件，决定了它的發展潜力：

1）土地資源豐富，房價爲東南區一半，升值空間大；

2）距離CBD最近；距離菲利普灣較近；位于墨爾本國內和國際機場的中間；

3）新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

4）墨爾本2030計劃規劃中的人口增長衛星城；

5）政府重點投資發展的地區。（請見下图）

教育出口潜力

留學生的存在，也是構成房地産投資回報的一個重要組成，因此，某一地區的教育出口潜力，也對房地産的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱産業，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。澳洲政府還將繼續推進這一産業的發展。

價格增長潜力

澳大利亞房地産發展的長期優勢，還在于價格增長的規律性。從過去50年的房地産價格平均增長數據看（1960年代澳洲平均房價爲8千澳元，2010年爲56萬澳元），基本上穩定保持在7~8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優勢”。

金凱平專欄全集：

金凱平墨爾本房産投資

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10件事讓你明白如何選擇好地段投資

 “地段，地段，地段”，這句老生常談的話我們已經聽過數百遍了，但是我們確實需要確定自己是否真的買對位置。我整理出10個重要因素幫助大家確定所選的房産位置是否合適。順序沒有特定性。其中部分因素較爲明顯，而其他一些因素則不那麽明顯。希望有所幫助！

  • 人口統計

這也許不是你研究房産時想到的第一件事，但該地區居民年齡的結構對長期房産投資的成功至關重要。例如，如果您的目標是先出租3~4年，然後再賣給首次購房的買家，你應該找25~34歲這個年齡段人口比例較高的地區。

此外，是想選擇1年內人口增長了10%的社區作爲投資目標還是人口正在不斷下降的社區？

人口减少意味著住房的需求在降低，所以找到這些地區很重要。如何怎麽找？從美國人口普查網站的交互式地圖上就可以看到這些趨勢。

  • 學校

大多數年輕夫婦，尤其是美國夫婦，在一個新地區租房或是買房時會考慮當地學校系統。如果你的房産所在地區有 A或B級學校，就會吸引更高水準的租戶。這些區域的房價高，而且普遍升值比全國平均水平更快。很多網站都有學校的信息，而這裏是一個很好的起點。

  • 家庭收入

你可以花幾分鐘查找附近的家庭平均收入，這可以節省一筆巨款。家庭收入越高，你的房産出租和轉售價格就更高。

如果讓你在一套售價爲10完美元的房屋，其社區平均家庭收入爲3.5萬美元，和一棟售價爲11萬美元的房屋，社區平均家庭收入爲7萬美元之間做出選擇的話，顯然後者在租賃和轉售市場更占優勢。

ZipDataMaps.com和City-Data.com可以搜索社區家庭收入信息。

  • 就業統計數據

雖然很難確定某一街區或郵區的失業率，但在城市和大都市還是有一些可靠的信息，值得瞭解你的房産所在區域的失業率。

  • 犯罪統計數據

房屋所在地區的犯罪率是很重要的，因爲不論買還是租，都需要居住安全。有時這些數字可以被斷章取義；例如，一個城市可能犯罪率高于平均水平，但當地的街道却是非常安全的。所以，買家需要對房屋所在社區進行深入瞭解。

  • 租金比較

很顯然，每一位投資者在出租自己房屋之前都會對租金做一個比較。但請注意，如果買房是爲了純投資，對于賣方所提供的租賃市場信息需思量再三。即使是通過美國房地産房源共享系統(MLS)在公開市場上購買，自己也應該找出至少三個類似的房産租金數據。

Zillow和Craigslist網站上都能查到相關的信息

  • 房價趨勢

根據Zillow和Realtor.com等網站的信息，很難發現自己所買的房屋價格是否被抬高。使用地圖功能將你所看中房産所在的街區放大，幷查看附近其他房産最近的出售價格。在最終决定掏腰包時，確保可以查到至少2到3個其他類似房産的出售價格。

  • 臨近主要資方

瞭解在自己的住宅所在社區有沒有例如醫院、軍事基地、跨國公司等的主要資方。這些信息很有用，因爲這些資方對當地的房地産市場有非常大的影響。從舊金山地區穀歌公司直班車沿途地區房地産的變化就可見一斑。

 不管怎樣，對于未來的房東而言，房産與大型資方之間的通勤距離越短越好，所以在簽下買房合同時，需要先查證這種情况。

  • 臨近當地便利設施

無論房屋是出租給學生、藍領工人，還是年輕的家庭，每個人都喜歡住在設施好的地方。房産附近是否有公園、酒吧、餐館和商店？步行或駕駛距離遠不遠？如果找的是公寓社區，池塘和公共景觀領域是否得到良好的維護？

  • 基礎設施的改善計劃

如果當地政府規劃改善自己住宅社區的基礎設施，這將對房産投資盈利産生深遠的影響。基礎設施的改善可能是簡單地在拐角處建立一個新的兒童公園，或是添加一個車道，縮短通勤距離。而大項目，如地鐵周邊擴建、建立新購物中心或商業公園，也有巨大的影響。

希望以上所總結的10點能在你簽約前對如何選擇與瞭解房屋社區有所幫助。

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Colin Murphy與美國房産投資

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中國平安人壽30億買下倫敦買樓辦公大樓Tower Place

保險公司頻頻出手海外置業。昨天，中國平安旗下子公司平安人壽以3.27億英鎊(約合30.54億元人民幣)買下倫敦辦公大樓TowerPlace。

平安30億買下倫敦辦公大樓TowerPlace

資料顯示，TowerPlace位於倫敦最負盛名的EC3保險業區域中心，使用面積達3.57萬平方米，目前大樓的出租率為99.3%。截至記者發稿，中國平安未就此事發表意見。

據了解，除了此次倫敦置業外，2013年，平安保險以2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓。近兩年在監管部門支持保險投資“走出去”的號召下，多家保險公司走上跨國房產投資的路。2014年6月，中國人壽聯合卡塔爾控股，斥資84億元買下倫敦金絲雀碼頭10 UpperBankStreet大樓90%的股權；2014年10月，安邦保險斥資19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓；接著，陽光保險24.5億元買下悉尼喜來登公園酒店；就在兩周前，泰康人壽也完成首個海外房地產項目的收購，以2億英鎊購買倫敦金融城MiltonGate辦公樓。

有房地產分析師對記者表示，除了國內監管政策的支持，目前海外房地產進入價值窪地，不僅僅是保險公司，更有不少房地產公司在國外購置房地產，就目前市場而言，海外置業投資回報相對穩定。

更多中國企業在海外投資的趨勢，可查看居外網獨家解讀：http://www.juwai.com/news/95925.htm

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2015全球最熱買房地 悉尼紐約前景最被看好

澳洲房地產公司萊坊集團（Knight Frank）預測，全球最受追捧的房產投資城市，料將經歷一個艱難的2015年。在萊坊監測的8個高端城市中，只有兩個——紐約和悉尼——料將在2015年實現價格增長。

2015年，倫敦住宅市場料將表現平淡，而巴黎、新加坡、中國香港、日內瓦和迪拜的房價預計都將下跌。紐約房價料將在2015年增長5%到10%，而悉尼房價的漲幅較為溫和，料將上漲5%。這兩個市場的上漲勢頭主要得益於海外買家的好胃口以及購房政策的相對寬松。

悉尼將在2015年繼續實現價格增長

萊坊的全球調研部門主管白利（Liam Bailey）說：“國際需求增加和經濟指標改善雙管齊下的效應，幫助推動紐約高端房產在2014年增值6.7%，我們預計這一勢頭將一延續至2015年，中國買家可能會日益活躍，特別是考慮到近期的簽證放寬。”

海外興趣強烈

“和紐約一樣，我們預計悉尼將成為2015年表現最好的高端住宅市場。商業信心上漲以及政治穩定感增加有利於吸引海外興趣。”

“澳元疲軟增加了這方面的動力，也再度激發了澳洲外僑的興趣。低利率預計將保持穩定，直到2015年中期至末期都不會發生改變，銀行也積極地以有競爭力的利率提供貸款。”白利說。

他還提到，眾議院經濟常委會對澳洲住宅市場內的外國投資情況進行了審查，盡管提出了一系列可確保規定被更嚴格執行的建議，但卻並沒有對外籍人士在澳買房施加額外限制。

新的房產稅，額外印花稅以及其他旨在使房地產價格增長降溫的措施，都是導致世界上其他房地產市場前景看跌的原因。

在紐約，曼哈頓市中心地區將是表現最好的房地產市場。在悉尼，萊坊集團認為，東區和下北岸最為看好。

迪拜的前景最弱，價格可能下跌多達10%。此前阿聯酋央行將轉賬費用提高一倍至4%，並引進按揭貸款上限，提高了購房成本，挫傷了投資者胃口。

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英國“買房出租”最賺錢 未來或將成爲退休者理財方式之一

在過去的12個月中，英國的私人房東年平均收益爲15%，相當于每套房産賺了2.7萬鎊，預計至2015年春天，他們的資産總值將到近1萬億英鎊。

2015年， 英國房東們資産總值將到近1萬億英鎊

在過去的幾年時間裏，英國“買房出租”這一領域擴展迅猛。官方統計數據顯示：自2001年起，大約有200萬的業主加入了這個領域。英國房屋抵押貸款發放機構Kent Reliance預測到2016年，英國私人房東的人數將增加至500萬，在英國所有業主中，以出租爲目的投資客將達20%。

據英國國家統計局與土地注册處提供的數據顯示：2001年，私人房東擁有的房産總值約爲2621億英鎊，目前，這個資産資番了3.5倍，達9307億英鎊。2007年起，這個領域增長的61%要歸功于倫敦房産的增值，倫敦私人房東的房産增值到了1660億鎊。

在私人買房出租領域，有41%的投資者集中在倫敦，産值達3773億鎊，另外有15%的投資者集中在東南部。

在房屋出租市場，同時也能看到一個現金流的增長。其中，現金流在“買房出租”領域的增長額爲34%。儘管英國房價上漲有趨緩的迹象，但Kent Reliance 預測，到2015年第二季度，“買房出租”領域的資産總值將超過1萬億英鎊。該機構的報告同時指出，房價上漲會使租金/房價收益比值下降，但是房東的年度收益却增加了。去年，英國的私人房東相當于在每套房産裏賺到了2.7475萬英鎊，平均收益額爲15%，整個領域的總收益爲1240萬億鎊。

自2007年上一房價高峰至今，全英房東的平均收益爲8.3萬鎊，其中倫敦的房東平均從每套房産中收益22.4257萬鎊。在整個英國，房東們每月可以收到38億萬英鎊的房租。

Kent Reliance的所有人安迪.高登（Andy Gloding）指出，2009年以來的英國房産復蘇，讓英國的房産投資者獲益將近10億英鎊。但最根本的原因是租房需求的增長。“買房出租”領域在英國的繁榮幷不是曇花一現，因爲2001年來，英國新增的住戶中，有80%的人住在出租房裏。房價高、工資低等現狀讓買房變得越來越困難，英國人越來越適應長期租房的人生選擇。

明年4月，英國關于養老儲備金的新政策將會實施，到時退休人員可以提前一次支取養老退休金，人們相信將會有更多的現金涌入“買房出租”領域，作爲退休人員理財的一種方式。

張思琪專欄全集

張思琪剖析英國倫敦房産投資

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投資房産VS銀行定存 哪個才是合適的投資方式？

據我所知，大部分的中國人至今還是通過傳統保守的理財方式——存銀行，來達到“錢滾錢”的目的。當然，隨著社會的飛速發展，越來越多新穎的投資理財方式和觀念被引進了中國人的生當中。現在，定投基金、股票、債券、黃金與房産都已成爲了較爲流行的投資理財産品，尤其是房地産，或者說海外房産。

近5~7年的海外房市波動極大，爲了避免財産損失，有些投資者選擇了存銀行。然而在此之前，房地産市場可是一路叫好，房價一路高歌的。

回首2000~2005年房市一派大好時，人們更願意將自己的辛苦積攢起來的錢投資到房市而非存在銀行。

但幾年後，由于之前房價虛高，投資者過度投資，甚至投資了一些地段很差的房産，導致百萬業主眼睜睜看著自己的資産縮水。

使投資者再次選擇存銀行的另一個原因就是，大部分西方政府保護普通人的存款。英國政府保護10萬英鎊以下的存款，歐盟保護10萬歐元以下存款，美國只保護25萬美元一下存款。就是說，不到全盤奔潰，存款還是安全的。

是不是意味著，投資者應該選擇銀行定存？

很多人都習慣靠工作賺錢，但考慮到子女教育、退休和購買第二套房等等，光靠薪水還是不够的。我們常常需要投資增值的産業來維持生活水準，保護資産。

事實上，考慮到通脹，現金很難保值。雖然經融危機讓很多人對風險的承受能力很弱，但是把錢存在銀行無异于溫水煮青蛙。因此，繼續合理投資能讓資産增值，有助于投資者提高生活質量。

成功的關鍵是不要把鶏蛋放在同一個籃子裏，而投資房産便是一項很不錯的選擇。

選擇恰當的投資組合

若你想爲子女教育、退休尋找一個保守的投資方式，那麽有計劃的、多樣性的投資是關鍵。

首先，存款要合理劃分。確保在六個月之內有一筆可以應急的資金。可時不時將存款轉移到利率更高的銀行中。

一旦準備好“應急資金”，那麽就可以用剩下的進行投資。私人退休金、股市、政府債券都是很好的選擇，但是在投資之前要諮詢投資專家的意見，同時要確保諮詢費用適中。

房産投資

房産投資是一項重要的投資。房産是一種特殊的資産。一般年利率在1~3%，而保守的房産投資（即位于中産階級社區的房産或大學城房産）租金年收益和資本增值爲10%。如果是貸款買房的話，收益較之現金購買翻倍。因此以10~20年爲期，年收益10%和年收益1%~3%的差距就極其明顯了。

雖然近來房市有所好轉，但是房價仍然低于之前的高位。之後2~4年房地産的增值空間還很大，長期投資收益頗豐。

最後，確保自己手頭有足够的可以隨時動用的存款，然後仔細思考如何投資剩下的存款。這可是一項長期的工程。

Colin Murphy專欄全集：

Colin Murphy與美國房産投資

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借力巴西班讓區未來發展潜能 新加坡遠東機構推出永久地契商住綜合項目

新加坡總體生活質量多年來穩居亞太城市榜首，其强大的經濟基礎、良好的社會政治治理、舒適安全的生活環境以及極具競爭力的低稅收制度不斷吸引著來自全球的富豪和專業人士來新加坡買房定居。根據新加坡政府日前公布的2014年發展總藍圖，包括巴西班讓在內的地區將在未來與市中心無縫銜接，發展爲南部濱海新城。正是由于看好巴西班讓區域在未來的發展潜能，新加坡知名房地産開發商遠東機構全新推出永久地契商住綜合項目Bijou。

借力巴西班让区未来发展潜能，新加坡远东机构推出永久地契商住综合项目
新加坡總體生活質量多年來穩居亞太城市榜首，其强大的經濟基礎、良好的社會政治治理、舒適安全的生活環境以及極具競爭力的低稅收制度不斷吸引著來自全球的富豪和專業人士來新加坡買房定居

新加坡政府公布2014發展總藍圖，巴西班讓地區土地增值潜力不可限量

借力巴西班让区未来发展潜能，新加坡远东机构推出永久地契商住综合项目
新加坡知名房地産開發商遠東機構將在7月初全新推出位于巴西班讓地鐵站對面的永久地契商住綜合項目Bijou（法語，意爲珠寶）
新加坡政府公布2014发展总蓝图，巴西班让地区土地增值潜力不可限量
Bijou的設計靈感源自法式園林的細膩華麗與中庭建築的恬靜典雅，猶如一件精心雕琢的玲瓏寶飾，交匯奢華與創意，讓投資者永久珍藏，世代傳承

提到房地産投資，精明的投資者都知道如果在當地政府藍圖規劃區中提早置業，那麽當這個區域發展起來，趨于成熟之時，就是房地産投資回報率大大增加的日子。在全球房地産市場，新加坡是被公認最安全、最具價值的地點之一。新加坡還是東南亞地區最大的金融中心、航運中心，物流服務業也非常發達，新加坡擁有世界級的現代化國際機場和高度自動化的港口。新加坡經濟對國際市場依賴性很强，也因此而造就了新加坡與本區域和世界主要經濟體的聯繫和交往非常密切，經過多年的努力，新加坡已發展爲東南亞地區最重要的金融中心、物流中心和對外貿易中心。

新加坡的國際化城市發展進程穩健活躍，這與其良好細緻的城市規劃，發展策略以及執行力密不可分。新加坡政府日前公布了2014年發展總藍圖，對未來10到15年如何優化利用新加坡有限的土地資源，以滿足居民當前和未來的需求提出了綜合完整的規劃。總藍圖以打造溫馨、潔淨、綠化兼宜居的城市家園爲目標，同時發展現有地區和新地區，其中有關南部濱海新城的發展概念格外引人注目。

借力巴西班让区未来发展潜能，新加坡远东机构推出永久地契商住综合项目
新加坡還是東南亞地區最大的金融中心、航運中心，物流服務業也非常發達，新加坡擁有世界級的現代化國際機場和高度自動化的港口
借力巴西班让区未来发展潜能，新加坡远东机构推出永久地契商住综合项目
項目內將興建120套SOHO家居與15個集零售和休閑于一體的商業單位，薈萃豐富多樣的購物、餐飲及娛樂場所

根據總藍圖的規劃，新加坡南部包括巴西班讓、丹戎巴葛、吉寶碼頭和布拉尼島在內的地區將在未來與市中心無縫銜接，發展成面積是濱海灣三倍的南部濱海新城，該打造包含商業、住宅、旅游和休閑功能的特色城市空間，讓更多人享受集“生活、工作、娛樂”于一處的便利。

其中的巴西班讓地區由于具有一系列先天優勢，因而吸引了許多投資者的關注。該區位于市中心邊緣，駕車前往中央商務區僅需10分鐘左右，目前已有環綫地鐵開通，周圍擁有亞歷山大零售中心、怡豐城和港灣中心等多家購物商場，和新加坡國立大學、新加坡理工學院、ISS國際學校等多所知名學府，一箭之遙的豐樹商業城、新加坡科學園和緯壹科技城等科研與商務中心擁有數萬工作人口，爲該區增添了無限蓬勃的活力。隨著巴西班讓碼頭在2027年前遷往大士，及未來南部濱海新城規劃的實現，該區域的土地增值潜力將更加不可限量。

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妳不得不看的10條減少房產投資風險建議

如何擴大自己的投資收益與减小投資風險，一直是投資者在不斷摸索與學習的課程。似乎可以讓投資人賺到豐厚收益的項目，它們的風險幾乎是與收益的大小相等。

投資海外房産時，爲了减小風險買家基本會在出手前關注相關城區的房屋空置率、抵押情况、犯罪率、居住者平均收入、社區及房屋設施狀况等問題，而出租後，業主除了會精心挑選租客外，爲了能有穩定的投資回報，善待租客幷在租金上堅守原則，也是擴大投資收益的重要因素。相信，以上所提到的一些所需關注的要素，投資者都不會忽略，以下，我爲中國投資者準備了10條最易忽略的减小投資風險的因素。

1.切勿急躁

在看房産廣告之前，想清楚自己的購房目的是什麽。

是爲了穩定的租金收入？是要翻新然後再出售？是先出租，退休之後在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過：“民意調查無法代替思考。”

2. 購房時就考慮出手房産

在最終敲定之前要想清楚3、5年或者10年之後誰會是下個買家。

-如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金。

-如果下個買家是游客，他們可能變化不定，旅游市場到時可能會飽和。

-如果下個買家是當地人，那麽買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的學區房。

3. 瞭解買方中介

買家總是大量研究房産，但是很少研究賣方中介。

除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。所有的推廣房産的海外中介都必須提供公司、銀行和會計查詢號。

不要有顧慮，因爲大部分中介聽到你問這些信息都會認爲你是誠心購房的，他們很樂意告訴你這些信息。

4. 詳細瞭解社區

這一點很重要。登陸zipdatamaps.com來查詢當地人口、家庭收入。登陸city-data.com查詢犯罪率和其他房産和業務信息。登陸trulia.com查詢當地租金和房産出售價格（僅供參考，幷非100%精確）。

如果你購買的房産在某社區內，那麽要一份租房表複印件，確定空置房産和抵押房産的數量。還需要一份住房所有權帳目複印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。

如無法親自置辦這些資料，可以請專家代勞，這點費用不能省。

5. 要有獨立檢驗報道

很有可能房産外觀不錯，社區環境也很好，但這幷不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電綫是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、燒水壺是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日後需要花費大量資金來修復。

這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250~300美元。只有預定之後才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。

6. 找一個好的房産經理

房産經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。爲此需要做大量工作，十分不易。

能經年妥善管理投資和租客的房産經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。

房産經理公司能力越强，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。

7. 尊重租客，但是要對租客嚴格要求

最好的業主要讓租客滿意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便于解决問題。

如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。

不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。

8. 儘量選擇最佳房産

在社區環境優美、房産價位適中的情况下，儘量選擇最佳的房産。

如果高層的二臥公寓附送面積或帶大陽臺，那麽就要選這樣的。如果之前的業主爲地板和厨房花費了很多，那麽賣家開出的額外費用低于之前投入的前提下，買家可以接受。

如果社區有湖，選臨湖的房産。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。

9. 避免“太好”的交易

如果交易“太划算”，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。

更多情况下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。

10. 一直掌握房産狀况

有時人們買下房産、租出去以後就不聞不問了，但是後來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解决。

隨時關注有關自己房産的資金流動，每個月都要更新文件記錄，確保每年都交稅單。

Colin Murphy专栏全集：

Colin Murphy与美国房产投资

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