房产投资 – Page 6

怎样用别人的钱累积你的资产？｜居外专栏

与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。根据日本银行调查统计局在2018年公布的“与日本和美国和欧洲的公司发行量”相比，美国和欧元区的现金和存款比率在美国为13.1％，在欧元区为33.0％。但就日本而言，这个比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。

从这些数据可以清楚地看出，许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。

7月6日，中国银保监会副主席曹宇在青岛举行的2019中国财富论坛上透露，到2018年年底，我国国内生产总值已达90万亿元，全国城镇居民人均可支配收入达4万元。到2021年，中国个人可投资资产规模将达到200多万亿元。但现实情况是，中国一直都是储蓄大国，很多人只会储蓄，不会去碰其他的金融产品。

在部分金融市场发展较为成熟、资管服务相对活跃的发达国家，居民家庭的金融资产中，现金和储蓄的比例已下降到13%左右，而资管产品的占比将近四分之一，与其他国家相比，在我国，选择积极投资拥有较大发展潜力和空间。

存款增加一定会带来资产形成吗？

存款的增加代表着可用资金的增加，但存款的增加并不一定会带来未来的资产形成。

不论是普通存款还是定期存款，通过向银行存款只能获得少量利润，很难以这种方式来达到真正增加资产的效果。对于未来资产形成来说，一味省钱可能还不够，除存款外，我们都有必要进行积极的投资。

存款与房地产投资的差异

房地产投资是一种众所周知的稳定的资产形成方法，特别是近年来，对未来经济形势有担忧的年轻女性也开始投资房地产，并且在某些情况下实现了中长期资产形成。

根据国内某售楼平台的数据显示，2018年，我国女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者。暖灯君这就来为大家比较一下存款与房地产投资两者的优点和缺点。

存款的优点和缺点：存款的一个好处是不太可能减少资产。即使存款人的金融机构破产，但存款保险制度（支付）也保证着存款人资金的稳定性。缺点如上所述，只能获得少量利润，资产形成方法不充分。

房地产投资的利与弊：房地产投资是指购买房地产以获得租金收入（收入增益），或出售房地产以获得销售收益（资本收益）的投资方法。买房投资保值已成主流理财方式。

因为住房是人们生活的重要组成部分，以租赁管理为目的的房地产投资的特点是资产形成可以预期且稳定。缺点是投资人可能缺乏有关房地产投资的某些知识和经验，未咨询有经验的不动产管理团队，盲目投资，造成空室、难以回本等风险。

存款与房地产投资的最大区别在于资产形成结构。在存款中，资产是通过自己的资金累积的，而在用于租赁管理的房地产投资中，资产是通过租户（租房者）支付的租金累积的。换句话说，是否由“自己支付的钱”或“由另一个人支付的钱”形成资产是二者的区分点。

未来的资产形成是房地产投资

通过存钱积累资金是一种安全的资金来源方式，但同时，积极投资也至关重要。

6月5日，招商银行与贝恩公司联合发布《2019中国私人财富报告》，报告显示，2018年，国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人，坐拥61万亿人民币可投资资产，人均持有3080万。

根据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：国内84%的高净值人群加大了海外资产的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房产投资。

对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为方便移民或子女留学，接下来依次是资产保值增值、全球资产配置、方便海外业务发展、财富继承以及养老等等。

诚然，房地产市场在短期内变现能力较弱，但可溢价空间却是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。

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日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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钱，真的是一个无解的难题？复盘一个失败的投资房案例（下）｜居外专栏

【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）】
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（中）】

说起来，陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前，已经下过3个OFFER，而且每次都是验过房了，然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房，她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上，并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为，钱方面已经做了充分的准备了，但是没想到最后还是因为差了10万元，没有办法买成房子。

钱，难道真是投资中无解的难题么？

从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看，钱是投资中最重要的元素之一，但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看，其实在这一过程中，我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。

寻找合适的银行贷款

我之前提过，商业贷款和自住房的贷款很不一样，难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况，纯收租房看租金收入，物业加生意的房子，象酒吧、旅店、杂货店、加油站等，就要看生意本身的收入情况，要看财务报表，报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的，很多带物业的小生意，象杂货店，小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况，是不是有经营同类生意的经验，是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈，虽然是四星级，一年收入10万元以上，本来银行同意贷款50万元，结果一查贷款人，没有经验，本身收入很低，结果最后一分钱也没有贷下来。

好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉，当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错，全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们，可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款，我们还差了15万元。我又找了其他一些银行，有的明确告诉我因为有一个商铺，不是他们贷款的目标，还有的给的更低。后来又找到了一家银行，看完资料后告诉我，有两个空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能贷到我们所需要的资金，哪怕只出租一套，也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租，尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为，如果只差15万元，她可以想办法凑一凑。但事实是，后来国内的资金越来越难出来，15万元看着不多，但真没办法出来了。

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卖家贷款犹如雪中送炭

在加拿大买卖生意中，卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款，说实话，对于卖家肯给贷款，我是非常心存感激的，因为如果没有卖家的帮助，我们是没有办法买下生意，进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的，知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税，应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样，特别是现在的卖方市场，卖家不用贷款也能顺利卖出去，何必多此一举？

在陈女士这个案子中，卖家本身并不是生意人出身，一开始并不理解，不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来，如果有银行贷款了，他们的贷款就不得不排在第二位，如果真有什么事发生，他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上，虽然是二级贷款，他的风险也是可以控制的。所以我一有机会，就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念，告诉他这是一个常见的商业操作，是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法，开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气，这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时，我已经说服卖家给5万元贷款了，但还是差了10万元。在最后一刻，陈女士表示钱在国内很难出来，还是决定放弃了。

要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识

这个跟了3个月的案子最终没有成交，我想陈女士也许并不认为可惜，因为她已经历了几次验房没有买的过程，在她看来这是一个学习的过程，无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜，这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天，两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租，那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是，如果不改变一些投资观念，我觉得不光是验房费，陈女士还会浪费更多时间和精力，而最终的结果，仍然还是一无所获。

陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失，有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情，在一个谁也不认识的异国他乡投资，那份不安是肯定的，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海，那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们！》，我对国内的投资客人也更能理解。

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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

在加拿大，房产投资在所有投资中不是回报最大的，但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率，我就明确告诉她这是不可能的，除非物业带生意，而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫，要有真这样，政府肯定早早下手了，象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面，这里面的房产收入又是稳定的，虽然不高，但没有大起大落，长期持有，一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益，有一点点承担风险的勇气，我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。

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验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）｜居外专栏

承接上文：【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）】

昨天还是30度的温度，一晚的暴雨，今天一早起来就有14度了，这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子，也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小楼），后来她渐渐明确的她想要的房子：

可以合法做短租的；
状态最好要好一点的，不用再花太多钱装修；
价格在她的预算之内。

蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样，经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租，确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房，轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的，大量的收入逃税，没有长期发展的社区群，只有投资人受益，政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理，最先开始的就是市中心高档公寓楼，不仅限政府划片，说明某一片地区不充许做短租，另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定，不许短期出租。

接着是在旅游区，象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区，就明确规定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的，其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站，你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登记注册，便于监管。从这样的发展趋势上看，短租行业的暴利也会受到压制。

在当时的情况下，陈女士是看到了短租的利润，希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询，询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度：只要在允许的范围内就可以做短租，需要向政府及有关协会申请相关执照，按照规定交税就可以。

另外，对于房子的要求陈女士也有了一些变化，不再只在乎低价格，而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜，状态都不好，要大修，她认为装璜一下就升值，还是值得的。但是就象我告诉她的一样，装修不仅费时费力，而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房，价格也许要高一点，但是可以从银行贷款啊，省心省力，可能没有装修的增值，但是只要出租收益高，就已经达到了投资目的。毕竟，翻新出售增值又是投资房的另一个方向了，也不是说两者只能选一个，但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状，找个状态好，后续麻烦少的房子，应该从长远看是更合适的。

最后当然是价格，太高买不起，太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况，定位在150万元上下。

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明确目标显然事情就好办一些，我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找，基本上看遍了这个区所有的可能的房源，别说，还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后，还有没有买成。这其中有天意，但我现在回头看看，还是有很多人为因素造成的。

其中验房后大幅还价，咄咄逼人，惹恼卖家是重要一环。

我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4个STUDIO，加上一个商业店铺。当时参观这个房子时，卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了，但我们可以参观，也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源，都不是很理想。这是我们最后约看的一个，而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望，但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子，但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建，做出来很有现代感敞开式单室公寓，非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下软装，就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER，陈女士还是一等再等一个月时间，在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意，让卖家担着租金的损失，同意让其中两套房空着，等我们这个OFFER进行。

价格在一来一回就谈定了，接下来就验房。没想到，验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明，这里的行规是，如果有重大意外问题发生，如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现，结果出现会严重影响房子价值的问题，才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老，地基有问题，卖家已经做了维修工作，换上一部分钢结构支撑，花了3万多元，这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要维护，这在卖家声明中也说明了。可是验房后，这些问题又被验房师提及，认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象，需要重新换钢结构，房顶要换（卖家声明中说明房顶没有换过），下水道排污系统最好重新做处理等等。

我们做过很多次验房，年代老的房子都会有问题，验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的，但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价，还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的，这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格，它是建于房子现状谈的价格，卖家之前就告诉你这个旧房顶，你也同意了价格，现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解，想试试，提出还价10万元。

本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验，请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季，验房师来验的时间已经挺晚的，出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队，当时我们没有时间等了，只能在最后一天提出要求延期，但是卖家不止一个，还不全在国内，要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的，对方经纪已经告诉我了，延期没有问题，但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了，她曾经有过几次验房的经历，都在验房后还价不成没有买的，最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买，卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法，她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER，然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的，卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER，对第二个OFFER 也并不理会。

说实话，这个结果我已经想到，也劝过陈女士不要这个咄咄逼人，影响下面的谈判，毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来，还有一个条件尚没完成，不是没有退出的可能。另外就是想还价，在验房基础上的还价必须要有理有据，合情合理，有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益，不接受我的提议。

这为后面的失败埋下了关键一笔。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因？我下期再接着聊。

（未完待续）

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居外网CEO解说美国楼市怪象：大中型机构抛售个人投资者接盘

报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。居外网董事兼CEO罗雪欣展望，如果年底前降息将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

撰文：吴将

美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。

小型投资者涌入房市

CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。

CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。

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如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。

但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

投资者更倾向在东部买房

CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。

相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。

与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。

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当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。

降息预期将为房市推波助澜？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。

这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。

对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。

全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

佛罗里达州迈阿密海滩开发项目，为一栋5层精品建筑，其中四个单元为复式住宅单元，设有2间卧室+书房、办公室或第三间卧室；2.5间浴室；3处露台；每个住宅单元设有2个车库空间，且设有开放的电梯。房价约¥680万。
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她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。”

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

菲律宾房产投资黄金时代

经济快速发展、人口红利大、房租高回报，这是现在海外买家看好菲律宾房市的3大理由！作为投资者投资菲律宾的首选城市，在大规模开展基础设施项目建设的情况下，房市也有了新的变化，房价在涨、更多区域值得关注！

德国柏林计划“冻结房租”5年！居外网CEO料对中国买家影响低

柏林房东未来五年内不得提高房租，如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元的罚款。居外网董事CEO罗雪欣表示，中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值，因此抛售房产的可能性不大。

撰文：吴将

欧债危机之后，德国柏林成为了全球房地产投资者的宠儿，房价涨幅引领全球，房租也水涨船高，这引起了当地租户的诸多不满。

德国总理默克尔也于近日罕见公开评论了不断上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的进一步上涨，“我们必须使用法律作为监管工具，否则事情将越来越失控。”

出于各方面压力，当地时间6月18日柏林市政府的一次内部会议后，来自左派党（Die Linke）的建筑行业参议员隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的规定达成共识，10月前将出台正式法案，最晚将于2020年1月1日开始施行。

根据隆普舍宣布的新规，柏林的房东们未来五年内不得提高房租，除非对房子进行（必要的）重新装修。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元（约387万人民币）的罚款。

租金上限

根据柏林市政府的信息，尽管该项新规最晚要到明年初才正式施行，但为了防止房东趁新规施行前大幅提升房租，该法案将追溯到今年6月18日，即新规公布当日。换句话说，柏林的房东在6月18日之后，就不能再像以往一样的提高房租。根据此前的法规，房东每三年最多可以提高房租20%。

这项“租金上限”的规定将持续5年，影响柏林150万套出租住房，涉及200万人，约为柏林总人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社会福利房不会直接受到该规定限制。对于所有现有的房租合同，柏林市政府稍后将公布租金的法定上限，如果房租约定超过了上限，则必须降低。

如果房东对住房进行必要的修缮后重新出租，则允许其房租上涨最多0.5欧元/每平米；如果房东想进一步涨价，则必须向有关部门申请。此外，如果房东的经济状况极为困难，也可以申请上涨房租。

对于违反上述条例的房东，最高将被处以50万欧元的罚款。

柏林地铁旁复式顶层公寓亟待出售！这座跨越三层的豪宅拥有480平方米的起居空间，包括6间卧室、3个露台、现代化建筑、绝对一流的居住氛围和令人惊叹的天花板高度。房价约¥5,380万。
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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）区一位名为罗尼什（Frank Rönisch）的租客为新规表示欢迎。他对当地媒体称：“上周五，房东刚刚把我的月租涨到430欧元（3328元人民币）。尽管这听起来并不是很多，但房东在涨房租的同时并未对房间做出任何修缮，包括那扇已经破损很久的大门。”他表示，很高兴市政府即将出台房租限制法案，并认为这是对租客的一种保护。

不过这一消息随即遭到了德国房地产公司、行业协会等齐声反对。

柏林-勃兰登堡商业协会（UVB）会长安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上涨并不能解决柏林房地产市场的核心问题——住房短缺。

对于中短线的炒房者来说，柏林市政府的这项新规恐怕不是什么好消息，尽管新规只是限制房租上涨，并未直接对房产进行限购或限价，但投资者的热情料将受到影响。

另一方面，德媒认为，同样有着类似困扰的德国汉堡和法兰克福（黑森州）政府不排除会群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持续10多年之久的德国房地产大牛市恐将进入调整期。

德房地产巨头股价闻讯大跌

房地产巨头料将成为限制房租上涨这一新规的最大受害者。

在柏林拥有10万多套住房的德国住宅公司（Deutsche Wohnen）股价在2008年金融危机爆发后一度跌破3欧元/股，但此后便一路飙升，今年最高时一度高达44欧元/股，涨幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府将严厉限制房租上涨的消息传出后，该公司股价大跳水，短短数日之内就下跌了20%，跌破35欧元/股。

安辛克表示，新规将让机构投资者对柏林望而却步，“房地产公司现在都十分犹豫是否要在首都继续投资。”他还称：“由于房租上涨被严格限制，修缮住宅、启用环保能源供暖的经济风险将主要由房东承担，这无疑会让计划中的翻修工程被长期搁置。”安辛克认为，柏林的建筑业将遭到重创。

柏林-勃兰登堡住房公司协会会长科恩（Maren Kern）对市政府的新规也十分失望。他表示，政府应该鼓励翻修老旧建筑、兴建环保住房，而不是限制房租，新规将打击房地产行业，使新建住房项目大幅减少。

作为柏林市议会的反对党，基民盟（CDU）柏林的党团代表德雷格（Burkard Dregger）不认为市政府的新规有助于缓解柏林紧张的住房租赁市场。他表示，新规让那些长年没怎么涨过房租的好房东吃了“哑巴亏”，他们现在想涨也没有机会了。

投资者踌躇不前

德国中央合作银行的一份投资研究报告指出：“（对于房租上涨）没有完美的解决方案，很多人都希望生活在市中心，但空间毕竟有限。用法律手段直接冻结房租，未必有多大的效果，反而会让投资者感到害怕，使新建的（住房）项目失去吸引力。”

事实上，如果和伦敦、巴黎相比，柏林的租金依旧很便宜。在柏林市中心最贵的普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg），一套两居室的公寓每月平均租金约1500欧元（11600元人民币），价格仅为伦敦樱草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。

全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时表示，“今年前5个月，买家通过居外网咨询柏林房产的次数，比去年同期增加了68.6%，但环比去年下半年略有下降，预计今年整体的询盘量将于2018年持平。”

罗雪欣表示：“中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值。与伦敦、巴黎等地相比，柏林的房价还比较低；当然也有买家看中的是出租回报，因为德国家庭的租房率比较高，租房周期也长。”

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对于柏林市政府出台的新规，罗雪欣认为：“如果这项政策最终得以落实，意在买楼收租的这部分中国买家料不会受到太大影响，因此抛售房产的可能性不大。毕竟中国买家更在乎的是柏林房产的长期的增值前景和其作为海外资产配置的属性。”

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原文来源：第一财经
责编：Zoe Chan

买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例（上）｜居外专栏

小编每周都催稿，可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样，实在找不到时间写东西。过去的三周时间，我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易，一个是超低价买的，原价46.9万元，我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的，开价41.2万元，我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房，要价37.85万元，最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴，而我也发现我工作本该有的意义，不是帮客人卖高价，不是帮客人找特低价，而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易，找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准，不管他最终是买卖了房，还是没有。

这周稍有点时间，我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照，对投资房有了一些研究和定期跟踪，也有成功的买卖，但是这个失败的案例，我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话，我对陈女士还是相当敬佩的，好好花时间了解蒙城的地产情况，根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔，就咨询买房问题的客人来说，陈女士自己做了好多功课了，真是诚心诚意想买房的。但即使如此，她还是走了不少弯路，而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房，但考虑到放不下国内的事业，她计划要1-3年之后才真正登陆，对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看，跟过许多地产经纪，她从西岛看到南岸，也看了好学校众多的NDG，西山，东部，西南角，贵的，便宜的，估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时，我分析了她的情况，考虑她是几年之后才会来居住，现在买只是因为房价在涨，她希望能保值增值，所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样，可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大，装修高档，这样的房自己不住，但费用大，租金不会太高，所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房，持有这样的物业，正常报税，还贷款，在加拿大建立信用，到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样，我们开始寻找投资房。

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投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说，自住房买卖比投资房要简单很多，如果从我的工作量考虑，建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的，我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢？

银行贷款更严格：

自住房银行的贷款额度是可以算出来的，也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民，购买人的收入证明可以从中国出具，银行是接受的。

但是多套房就不太一样了，一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业，如有的银行办理6套以内出租房贷款，有的银行办理8套以内出租房贷款时，根据房子的收租情况和贷款人的收入情况，贷款额可以是80%到65%不等，和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点，但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

大的物业，超过8套数，或者里面有一套是商业用房，哪怕所占面积不到50%，这样的房都要转做商业贷款，那么这样的商业贷款到底能贷多少钱，就真的不是我们可以自己算出来的，银行一般要看到房子本身的收益情况，贷款人自己的条件等，根据特别算法，给出贷款额，有的可能只是房价的50%，有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率，现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房，150万元的价格，最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

投资房购买成本会更高：

买自住房，买家一般花个验房费用，一套房根据公寓或别墅不同，价格在300-700之间吧。但是买多套房，验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房，验房费收到1250元，这还是便宜的，我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估，有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费，但一般的费用是100元一套，价格高上几百万元的的物业，7000-8000元，甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告，一般商业用房比例大的多套房，或纯商业用房，环境测试报告1是肯定需要的，如果买加油站等大型商业，会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2，这个费用一般也在万元上下，也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款，银行有时还会收取开户费，申请费等，会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中，出现各种与自住房不一样的费用，也让陈女士颇为意外，这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么？我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业，或大型商业房产的的朋友可以与我联系，一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续：【验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）】

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？

2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。

办公楼

针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。

住宅

由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。

菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售

菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。

酒店

2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。

其他新机遇

2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。

预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。

物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。

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毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。

仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。

综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。

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来源：Inquirer Business
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2019年菲律宾房地产10大发展趋势

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

“在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产业仍保持着良好的状态，办公楼和住宅等主要板块在2018年的需求量和供应量均达到了创纪录的高数值。然而，我们发现房地产业即将迎来多项挑战，”高力国际菲律宾公司在题为《2019年十大预测：此次竞赛以灵活性为名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力国际菲律宾公司称，影响房市的不利因素多种多样：在未来12至24个月内，利率上升可能压低中低收入居民的需求，而通胀加剧也许会进一步削减消费支出。

该机构还指出，执行全面税制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的规定会引发不确定性。全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理调整外国投资者税收和非税收优惠待遇的举措。

高力国际菲律宾公司还补充，其他挑战包括技术工人严重短缺而导致的施工延误，以及阻碍遍布马尼拉都会区的重要基建项目的通行权问题。

尽管存在这些挑战，预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用，同时推高各细分市场的需求，促进增长。人们认为，这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化，从而更好地适应市场。

“对于2019年的菲律宾房地产市场而言，这场竞赛将以灵活性为名，”高力国际菲律宾公司强调。

“租户的强劲需求和不断变化的偏好让灵活工作空间进入了人们的视野；住宅开发商正在调整他们的项目，以便满足离岸博彩业中国员工和当地职业人士的需求；商场运营商变得更乐于接受外国餐饮（F&B）和家居装饰企业租户，而且我们还发现零售空间吸收的定义在2019年出现了彻底的改变。开发商还积极收购设施较为健全，位于商业区以外地段的土地，试图在繁荣的房地产市场上大赚一笔，”高力国际解释说。

根据高力国际的说法，以下为决定2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点。

1. 以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

高力国际表示，预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现，2019年，马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。

“高力国际认为，房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们所在的位置具有战略优势，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动，”高力国际在报告中写道。

2. 马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%

高力国际表示，预计到2018年底，马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。

“我们发现强劲的需求将持续到2019年，而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里，高力国际预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间，而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底，空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中，有约30%已经提前租出，”高力国际表示。

知识流程外包（KPO）行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务，因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包调查中，马尼拉都会区的排名也有所上升，这些变化也会提振办公楼的需求。

3. 离岸博彩业务将在马尼拉以外地区扩大规模

据高力国际观察，2019年，离岸博彩企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间，约占2019年预计售出量的23%。

“我们鼓励那些规模不断扩大的新离岸博彩公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点，因为这些地区仍有大量可用的空间，”高力国际在报告中写道。

“离岸博彩企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间，还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一，”高力国际补充道。

4. 灵活工作空间将实现10%的年度增长

马尼拉都会区办公物业市场供应紧张，流动劳动力开始形成一股潮流，企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块：灵活工作空间。

“我们发现，目前微型、小型和中型企业不断崛起，寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入，而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下，马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%，”高力国际预测道。

“在未来三年里，我们认为商场、酒店、住宅楼和职场人士专用宿舍将提供更为灵活的工作空间，”高力国际补充道。

5. 马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量

2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过奥提加斯中心，成为第三大次级市场。与奥提加斯中心相比，海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。

高力国际表示，2019年，预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中，有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计，到2021年，海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。

Arbor Lanes位于马尼拉湾地区塔吉格市（Taguig City）南阿尔卡（Arca South）的东面地区，坐落在34,315平方米的大型混合用途开发项目之中，其完美融合了大自然景观和建筑特色。这是一片发展迅速的中央商务区和生活区，可以通过南吕宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往马卡蒂市（Makati City），还可以通过C5干道通往博尼法西奥全球城市（Bonifacio Global City）。房价约¥400万。
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6. 豪华住宅市场依然表现强劲，其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索

高力国际预计豪华公寓需求将继续处于高位，因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司对该地段的物业有着长期的需求。

马尼拉的豪华物业市场规模相对较小，但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时，二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。

积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模，建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线将修建一个豪华物业项目，预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索（约5.32万元人民币）的临界点。

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7. 餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程

高力国际认为，在未来12个月内，餐饮（F&B）行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加，而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。

据报导，未来12个月内，佰百鸡（Popeye’s）、熊猫快车（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店，预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。

8. 更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店

高力国际表示，考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎，人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中，开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。

高力国际指出，自去年年初，填海商业区的预售公寓上市以来，其价格已经上涨了约30%至80%。高力国际称，这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。

高力国际认为，海湾地区已经发展成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳赌场（Solaire casino）开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内，我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店，”高力国际说道。“在海湾地区，阿塞纳购物中心（Aseana mall）等新购物中心即将建成，这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。”

马尼拉高端商业地段地块，面积2.1公顷。
位于马尼拉的高端主要商业区，靠近马尼拉湾，主要商业道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近马尼拉着名的娱乐场所，这是亚洲版本的拉斯维加斯，如冈田马尼拉，太阳赌场和附近的购物中心，如MOA或亚洲商城。
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2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

9. 对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目

马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划，该项目应于2018年12月动工，并于2022年之前在奎松市建成前三个站点：棉兰老大道（Mindanao Avenue）、坦当梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力国际认为奎松市将从地铁建设计划中获益，因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进，我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力，”高力国际说道。

10. 已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业

高力国际表示，除了机场翻新和扩建项目以外，其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇，从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区（包括宿务市、拉普拉普市和曼达维）走廊外地区物业的需求，促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。

高力国际预计，在接下来的12个月里，房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维（Mandaue）和麦克坦（Mactan）地区将成为开发商关注的重点，因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。

来源：inquirer.net
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【图表】马来西亚半岛城区住宅物业需求全剖析

巴生谷

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在巴生谷（Klang Valley）的房地产行业，联排住宅的需求占据了主导地位。联排住宅是成交量最多的住宅物业，占31.6%。跟随其后的是共管公寓（22%），低层公寓（17.1%），单元公寓（14.7%）和服务式公寓（7.6%）。其他占比较低的物业类型包括半独立式住宅（2.9%），平房（2.2%），联排别墅（1.3%）和集群住宅（0.6%）。

在巴生谷搜索量最高的建筑类型中，共管公寓和酒店式公寓的搜索量占比为26.6%，而联排住宅、连锁式住宅和联排别墅的搜索量占比为14.2%。接下来是单元公寓和低层公寓（7.5%），而半独立住宅和平房的搜索量占比为5.6%。住宅用地的搜索率最低，仅为0.8%。

联排住宅交易量最高的地区是巴生谷，有1500笔交易，而满家乐（Mont Kiara）在过去12个月内售出的共管公寓数量最多，共达成了428笔交易。

对于面积介于1501至2000平方英尺之间的住宅，其中间价格随地区的变化而变化：巴生谷为54万令吉，梳邦再也（Subang Jaya）为85.4万令吉，蕉赖（Cheras）为72万令吉，哥打白沙罗（Kota Damansara）为91.5万令吉，敦依斯迈花园（Taman Tun Dr Ismail）为150万令吉，甲洞城市园（Desa ParkCity）为170万令吉，孟沙（Bangsar）为180万令吉。

面积介于1001到1250平方英尺之间的共管公寓交易中位价格也随地区变化：在蒲种（Puchong）、旧巴生路（Old Klang Road）、莎阿南（Shah Alam）、斯里八打灵（Shah Alam）、蕉赖和斯里肯邦安（Seri Kembangan），这类物业的价格在42万至45万令吉的范围内变动，而在武吉加里尔（Bukit Jalil）、梳邦再也、阿拉白沙罗（Bukit Jalil）、八打灵再也（Petaling Jaya）、达玛斯（Dutamas）、满家乐、敦依斯迈花园、洞城市园和孟沙等地区，共管公寓的价格为50万至100万令吉不等。

共有90%的买家在巴生谷购买了面积低于2000平方英尺的联排住宅，有70%的买家购买了价格低于70万令吉的联排住宅。同时，在共管公寓方面，有85%的买家购买了面积低于2000平方英尺的公寓，70%的买家购买了价格低于75万令吉的公寓。

槟城

联排住宅交易量最高的地区为大山脚，共售出521套；共管公寓交易量最高的地区为双溪阿拉，共售出189套。

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在槟城，交易量最多的物业是联排住宅和公寓，占比分别为30.5%和28.3%。共管公寓和单元公寓的成交量比例分别为14.9%和14.2%，而其他占比较小的物业类型，如半独立住宅，平房，集群住宅，联排别墅和服务式公寓的成交量占比介于7.1%到0.5%之间。联排住宅交易量最大的地区为大山脚（Bukit Mertajam），共售出521套；共管公寓交易量最大的区域为双溪阿拉（Sungai Ara），在过去12个月内售出了198套。

搜索量最高的房产包括共管公寓和服务式公寓（合占20.1%），联排住宅、连锁式住宅和联排别墅（16.0%）以及半独立式住宅和平房（9.7%）。此外，单元公寓和住宅用地的成交量占比分别为8.5%和1.3%。搜索量最高的地区包括大山脚和丹绒道光（Tanjung Tokong）。

在槟城的高渊（Nibong Tebal）、双溪爪夷（Sungai Jawi）、双溪峇甲（Sungai Bakap）、打西汝莪（Tasek Gelugor），面积在1501平方英尺至2000平方英尺之间的联排住宅成交中间价在20万至40万令吉之间，而在峇央峇鲁（Bayan Baru）、双溪阿拉、浮罗山背（Balik Pulau）、日落洞（Jelutong）、巴特沃斯（Butterworth）、牛汝莪（Gelugor），这类住宅的交易中间价都在50万令吉及以上。

此外，在大山脚、峇央峇鲁、双溪阿拉、亚依淡（Air Itam）和峇都丁宜（Batu Ferringhi），面积介于1001平方英尺和1250平方英尺之间的共管公寓中间售价落于40万至60万令吉区间内，而峇六拜（Bayan Lepas）、牛汝莪、日落洞、丹绒武雅（Tanjung Bungah）和丹绒道光的同类住宅中间价都为60万令吉或以上。

柔佛

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在柔佛，成交量最高的房产包括联排住宅（70.9%），其后为单元公寓（9%），半独立式住宅（6.8%）和其他占比较小的物业，如低层公寓，平房，服务式公寓，共管公寓、集群住宅，联排别墅（占比分别介于3.6%至0.5%之间）。在过去12个月里，联排住宅交易量最大的地区是士姑来（Skudai），共售出1000套，而柔佛新山售出的单元公寓数量最高，达到了339套。搜索量最高的房产包括联排住宅、连锁式住宅和联排别墅（26.2%），随后为半独立式住宅/平房（10.7%），共管公寓和服务式公寓（10.4%），单元公寓（8.2%）。住宅用地的搜索量占比仅为1.4%。搜索次数最多的物业包括柔佛新山的联排住宅。

在笨珍（Pontian）、巴西古当（Pasir Gudang）、士姑来、巴株巴辖（Batu Pahat）、麻坡（Muar），面积为751至1000平方英尺的联排住宅交易中间价在20万令吉和35.5万令吉的范围内浮动；而在依斯干达布蒂里、地不佬和柔佛新山，同类物业的价格范围为35万令吉及以上。

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来源：iproperty.com.my
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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