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Tag: 房产投资
40岁的“中年危机”：投资房产为时已晚？｜居外专栏
如果想通过房地产投资定期获得房租收入的话，当然是越早投资越好，因为房子的持有时间越长投资效果会越显著。但是对房地产投资感兴趣，却迟迟没有踏出一步的也大有人在。那么40多岁开始投资房地产算晚吗？其中的不安和优势是什么?
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与股票投资和FX(外汇保证金交易)相比，房产投资给人的印象是，不是短期内交易，而是长期持有。
贷款买房，再用房租收入偿还贷款，从而一步一步地积累资产。在这样的房地产投资固有印象中，40多岁的人即使想开始进行房产投资，也会产生“退休之前能还完贷款吗？”的疑问，甚至有人会担心“能不能得到家人的理解和支持？”
但从现实来看， 40多岁开始进行房地产投资，在资产配置方面取得成功的人也非常多。与20、30岁的年轻投资者不同，日本很多人到了能够准备充足资金的40多岁才开始投资房地产。
看了上图各国首次购房平均年龄，可以肯定地说四十多岁开始投资房产绝不算晚，反而是很多人为了年老后的生活开始积累资产的时期，房地产投资可以说是一种有效的手段。
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我们来了解一下从40多岁开始投资房地产时感受到的不安。
首先是贷款的偿还问题。对于日本国内居民，虽然还款期限因房屋结构而异，但一般都是20 ~ 30年。对于海外投资者，比如我们中国人在日本投资房产，贷款年限为15年，最终还款年限不超过75周岁。
如果你从40多岁开始投资房地产，那么还贷年龄应该是60岁到70岁左右，这个时候很多人已经从工作单位退休了。
但是，房产投资的贷款与住房贷款不同，房租收入可以用来偿还贷款。因此，即使退休后没有工资收入，也不会直接影响房贷的偿还问题。只需重新理解并意识到这一点，就不必过于在意偿还期限了。
除此之外，还款期越短，总体上需要支付的利息就越少。所以如果你有充裕的工资收入，不妨将还款期设定得短一些，如果在职期间就完成还款成效会更好。这样一来，手头留存的资金也会增加。（暖灯君注：如果在国内贷款还是建议将期限设长一点。）
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如果积极地搜集信息，选择合适的房子，不动产投资可以说是一种稳健踏实的投资方式。尽管也有人觉得房产投资的增值速度不敌其他金融投资。所以很多人在意的是能否得到家人的理解和支持。
实际上这取决于你自己的热情。获得家人的理解固然重要，更好的方式是与家人一起投资房产，而不是全然不顾家人的反对意见。可以从仅靠养老金很难过上富足的晚年生活，以及为子女减轻负担的角度，尽量详细说明房产投资的信息、购买房屋时的具体资金动向以及未来的生活规划。理解是相互的，家人一起来完成某项投资远比收益本身的意义更重要。
在考虑稳健投资的人中，有不少人将大量资金存入银行。但是，在利率水平很低的情况下，让好不容易积攒下来的财富躺着就是在放任机会流失。人对于失去什么往往会变得非常慎重，但究竟是作为失去的东西更多？还是不作为失去的东西更多？这是需要冷静的思考与判断的。
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最后我们来分析一下，40多岁的人怎样活用自己的优势，顺利地进行房地产投资。
我们不要只看到“中年危机”，也要看到中年人的优势。与20、30岁的人相比，40岁人群的一个明显的优势是社会经验。具体来说，就是信息情报的能力和寻找值得信赖的房产公司的洞察力。
作为长年工作的社会人士，都有过和各种各样的业界人士直接或间接的接触机会。也有从各类媒体过滤、筛选、获取有价值的信息的能力。如此一来，各种信息资源一叠加，可以为房产投资做出正确决策增加砝码。
因此，40岁的人完全没有必要把房产投资当作是初步涉足的陌生领域。充分活用迄今为止积累的经验和知识，相信自己的判断。如果你有专业人士人脉的话，采用专业建议也是很有效果的。而且在房产投资中，不仅仅是购买，后期维护和管理也很重要。所以寻找靠谱的专业房产公司是必不可少的，暖灯是合适人选。
回到开头，“从40岁开始投资房产是不是为时已晚？”在被称为100年人生的当代，你的时间在犹豫“是不是太晚了”的时候悄然流逝。如果有兴趣，果断地付诸行动不是也很好吗？
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居外看点：中国投资涌进印尼房地产 都看中了什么？
在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。
当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。
近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。1
印尼会是下一个房产投资热点吗？
尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。
2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。2
事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。
据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。
是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？
尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。3
现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。
为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。
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印尼的房产热点
雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。
在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。4
前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。5
龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。
市场往后会有什么发展？
印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。
延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】
资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛
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顶尖大学抬高城市房价，是喜还是忧？
怎样用别人的钱累积你的资产？｜居外专栏
与西方国家相比，许多日本人都很喜欢“存款”。根据日本银行调查统计局在2018年公布的“与日本和美国和欧洲的公司发行量”相比，美国和欧元区的现金和存款比率在美国为13.1％，在欧元区为33.0％。但就日本而言，这个比率高达52.5％，远远超过美国和欧元区。
从这些数据可以清楚地看出，许多日本人将可支配收入用于存款，我国的情况有些类似。
7月6日，中国银保监会副主席曹宇在青岛举行的2019中国财富论坛上透露，到2018年年底，我国国内生产总值已达90万亿元，全国城镇居民人均可支配收入达4万元。到2021年，中国个人可投资资产规模将达到200多万亿元。但现实情况是，中国一直都是储蓄大国，很多人只会储蓄，不会去碰其他的金融产品。
在部分金融市场发展较为成熟、资管服务相对活跃的发达国家，居民家庭的金融资产中，现金和储蓄的比例已下降到13%左右，而资管产品的占比将近四分之一，与其他国家相比，在我国，选择积极投资拥有较大发展潜力和空间。
存款增加一定会带来资产形成吗？
存款的增加代表着可用资金的增加，但存款的增加并不一定会带来未来的资产形成。
不论是普通存款还是定期存款，通过向银行存款只能获得少量利润，很难以这种方式来达到真正增加资产的效果。对于未来资产形成来说，一味省钱可能还不够，除存款外，我们都有必要进行积极的投资。
存款与房地产投资的差异
房地产投资是一种众所周知的稳定的资产形成方法，特别是近年来，对未来经济形势有担忧的年轻女性也开始投资房地产，并且在某些情况下实现了中长期资产形成。
根据国内某售楼平台的数据显示，2018年，我国女性买家占比达47.9%，几乎“逼平”男性购房者。暖灯君这就来为大家比较一下存款与房地产投资两者的优点和缺点。
存款的优点和缺点：存款的一个好处是不太可能减少资产。即使存款人的金融机构破产，但存款保险制度（支付）也保证着存款人资金的稳定性。缺点如上所述，只能获得少量利润，资产形成方法不充分。
房地产投资的利与弊：房地产投资是指购买房地产以获得租金收入（收入增益），或出售房地产以获得销售收益（资本收益）的投资方法。买房投资保值已成主流理财方式。
因为住房是人们生活的重要组成部分，以租赁管理为目的的房地产投资的特点是资产形成可以预期且稳定。缺点是投资人可能缺乏有关房地产投资的某些知识和经验，未咨询有经验的不动产管理团队，盲目投资，造成空室、难以回本等风险。
存款与房地产投资的最大区别在于资产形成结构。在存款中，资产是通过自己的资金累积的，而在用于租赁管理的房地产投资中，资产是通过租户（租房者）支付的租金累积的。换句话说，是否由“自己支付的钱”或“由另一个人支付的钱”形成资产是二者的区分点。
未来的资产形成是房地产投资
通过存钱积累资金是一种安全的资金来源方式，但同时，积极投资也至关重要。
6月5日，招商银行与贝恩公司联合发布《2019中国私人财富报告》，报告显示，2018年，国内可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达197万人，坐拥61万亿人民币可投资资产，人均持有3080万。
根据胡润研究院发布的《2018中国高净值人群财富管理白皮书》显示：国内84%的高净值人群加大了海外资产的配置比例。其中，60%以上的人看好海外房产投资。
对于中国的财富拥有者来说，海外之所以成为他们离岸配置的因素，主要是因为方便移民或子女留学，接下来依次是资产保值增值、全球资产配置、方便海外业务发展、财富继承以及养老等等。
诚然，房地产市场在短期内变现能力较弱，但可溢价空间却是最大的。将房地产加入到资产组合中，可以增加投资组合的多样性和稳定性，并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低，配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散，获得更强的抗压性。
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钱，真的是一个无解的难题？复盘一个失败的投资房案例 （下）｜居外专栏
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （中）】
说起来，陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前，已经下过3个OFFER，而且每次都是验过房了，然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房，她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上，并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为，钱方面已经做了充分的准备了，但是没想到最后还是因为差了10万元，没有办法买成房子。
钱，难道真是投资中无解的难题么？
从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看，钱是投资中最重要的元素之一，但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看，其实在这一过程中，我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。
寻找合适的银行贷款
我之前提过，商业贷款和自住房的贷款很不一样，难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况，纯收租房看租金收入，物业加生意的房子，象酒吧、旅店、杂货店、加油站等，就要看生意本身的收入情况，要看财务报表，报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的，很多带物业的小生意，象杂货店，小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况，是不是有经营同类生意的经验，是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈，虽然是四星级，一年收入10万元以上，本来银行同意贷款50万元，结果一查贷款人，没有经验，本身收入很低，结果最后一分钱也没有贷下来。
好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉，当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错，全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们，可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款，我们还差了15万元。我又找了其他一些银行，有的明确告诉我因为有一个商铺，不是他们贷款的目标，还有的给的更低。后来又找到了一家银行，看完资料后告诉我，有两个空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能贷到我们所需要的资金，哪怕只出租一套，也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租，尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为，如果只差15万元，她可以想办法凑一凑。但事实是，后来国内的资金越来越难出来，15万元看着不多，但真没办法出来了。
卖家贷款犹如雪中送炭
在加拿大买卖生意中，卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款，说实话，对于卖家肯给贷款，我是非常心存感激的，因为如果没有卖家的帮助，我们是没有办法买下生意，进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的，知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税，应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样，特别是现在的卖方市场，卖家不用贷款也能顺利卖出去，何必多此一举？
在陈女士这个案子中，卖家本身并不是生意人出身，一开始并不理解，不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来，如果有银行贷款了，他们的贷款就不得不排在第二位，如果真有什么事发生，他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上，虽然是二级贷款，他的风险也是可以控制的。所以我一有机会，就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念，告诉他这是一个常见的商业操作，是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法，开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气，这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时，我已经说服卖家给5万元贷款了，但还是差了10万元。在最后一刻，陈女士表示钱在国内很难出来，还是决定放弃了。
要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识
这个跟了3个月的案子最终没有成交，我想陈女士也许并不认为可惜，因为她已经历了几次验房没有买的过程，在她看来这是一个学习的过程，无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜，这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天，两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租，那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是，如果不改变一些投资观念，我觉得不光是验房费，陈女士还会浪费更多时间和精力，而最终的结果，仍然还是一无所获。
陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失，有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情，在一个谁也不认识的异国他乡投资，那份不安是肯定的，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海，那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们！》，我对国内的投资客人也更能理解。
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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？
在加拿大，房产投资在所有投资中不是回报最大的，但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率，我就明确告诉她这是不可能的，除非物业带生意，而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫，要有真这样，政府肯定早早下手了，象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面，这里面的房产收入又是稳定的，虽然不高，但没有大起大落，长期持有，一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益，有一点点承担风险的勇气，我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。
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验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）｜居外专栏
承接上文：【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】
昨天还是30度的温度，一晚的暴雨，今天一早起来就有14度了，这让我想起了三个月前和陈女士看房的日子，也多是风大、温度低的春天。我们参观了很多市面上正在出售的PLEX （有多套房的小楼），后来她渐渐明确的她想要的房子：
- 可以合法做短租的；
- 状态最好要好一点的，不用再花太多钱装修；
- 价格在她的预算之内。
蒙特利尔的短租市场和许多北美城市一样，经过了飞快发展到政府规范的过程。早两年许多投资客在市中心买房做短租，确实获利惊人。象有的市中心高楼都是短租房，轻轻松松的一天就是100元以上的租金。但是带来的后果也是明显的，大量的收入逃税，没有长期发展的社区群，只有投资人受益，政府、社区、需要长期住房的本地市民都没有好处。于是政府也在想办法管理，最先开始的就是市中心高档公寓楼，不仅限政府划片，说明某一片地区不充许做短租，另外各个公寓楼也迫于压力纷纷出台物业管理规定，不许短期出租。
接着是在旅游区，象蒙特利尔东面的LE PLATEAU-MONT-ROYAL区，就明确规定，只有ST-DENIST, ST-LAURENT 两条街的某一段是可以做短租的，其他地区都不允许做。如果上它们的市政府网站，你可以输入地址就查出这个地点是不是允许做短租的。最近又出了新的政策，要求所有做出短租的房子都要登记注册，便于监管。从这样的发展趋势上看，短租行业的暴利也会受到压制。
在当时的情况下，陈女士是看到了短租的利润，希望买的投资房可以合法的在短租行业中获利。这个想法当然是可行的。我陪着陈女士也几次跑到市政厅咨询，询问我们想要下OFFER的房子到底可不可以合法做短租。得于政府工作人员明确的态度：只要在允许的范围内就可以做短租，需要向政府及有关协会申请相关执照，按照规定交税就可以。
另外，对于房子的要求陈女士也有了一些变化，不再只在乎低价格，而且从性价比的角度考虑的更多一点。最初她看的房子就是价格便宜，状态都不好，要大修，她认为装璜一下就升值，还是值得的。但是就象我告诉她的一样，装修不仅费时费力，而且最重要的是要有一笔现金在手上周转。不象买状态好的房，价格也许要高一点，但是可以从银行贷款啊，省心省力，可能没有装修的增值，但是只要出租收益高，就已经达到了投资目的。毕竟，翻新出售增值又是投资房的另一个方向了，也不是说两者只能选一个，但是根据陈女士不会长期在加拿大的现状，找个状态好，后续麻烦少的房子，应该从长远看是更合适的。
最后当然是价格，太高买不起，太低收益也低。最后我们根据陈女士自己的财政情况，定位在150万元上下。
明确目标显然事情就好办一些，我们定下在短租客人多的旅游区LE PLATEAU-MONT-ROYAL内找，基本上看遍了这个区所有的可能的房源，别说，还真让我们找到了一个和理想非常接近的房源。但最后，还有没有买成。这其中有天意，但我现在回头看看，还是有很多人为因素造成的。
其中验房后大幅还价，咄咄逼人，惹恼卖家是重要一环。
我们找到的这个房源是在ST-DENIS街上可做短租的地段，一共是4个STUDIO，加上一个商业店铺。当时参观这个房子时，卖家经纪就明确说明已经有一个OFFER了，但我们可以参观，也可以下OFFER。之前我们看过这附近所有在卖房源，都不是很理想。这是我们最后约看的一个，而且没几天陈女士就要回国了。本来没有抱多大希望，但参观后显然让陈女士一下就如获至宝。这房子虽然是1960年的房子，但是房主在2007年在内部做了完全的重新改建，做出来很有现代感敞开式单室公寓，非常适合单身人士或年轻夫妻居住。如果做短租，只要稍稍做一下软装，就很吸引人眼球。所以尽管已经有了第一个OFFER，陈女士还是一等再等一个月时间，在第一个OFFER结束后就马上下了OFFER。也是我们的诚意，让卖家担着租金的损失，同意让其中两套房空着，等我们这个OFFER进行。
价格在一来一回就谈定了，接下来就验房。没想到，验房后陈女士决定好好还价。之前我已经和陈女士说明，这里的行规是，如果有重大意外问题发生，如卖家没有提前说明、我们之前参观没有发现，结果出现会严重影响房子价值的问题，才可以大幅度还价了。这个房子因为年代老，地基有问题，卖家已经做了维修工作，换上一部分钢结构支撑，花了3万多元，这是在卖家宣言和提供的材料中都看到的，另外下水管需要维护，这在卖家声明中也说明了。可是验房后，这些问题又被验房师提及，认为地基支撑的另一部分木头支柱已有腐烂迹象，需要重新换钢结构，房顶要换（卖家声明中说明房顶没有换过），下水道排污系统最好重新做处理等等。
我们做过很多次验房，年代老的房子都会有问题，验房师从对房子最好的角度考虑做出各种建议也是正常的，但是不是验房师提到的问题都可以拿来还价，还真是一门学问。就象我反复向陈女士解释的，这个房价并不是在一个新房的基础上提出的价格，它是建于房子现状谈的价格，卖家之前就告诉你这个旧房顶，你也同意了价格，现在是没有办法再以这个为条件提出还价了。开始她并不理解，想试试，提出还价10万元。
本来还价正确的做法是请专家来做有关问题的检验，请专业公司给评估价。因为是夏天验房旺季，验房师来验的时间已经挺晚的，出完报告后想找地基的专业公司或装修公司来评估都要排队，当时我们没有时间等了，只能在最后一天提出要求延期，但是卖家不止一个，还不全在国内，要在一天晚上收集到所有人的签名几乎是不可能的，对方经纪已经告诉我了，延期没有问题，但要给他们一点时间。可是陈女士等不了了，她曾经有过几次验房的经历，都在验房后还价不成没有买的，最严重一次因为没有得到对方延期决定放弃购买，卖家经纪很生气地打电话来威胁要告她。所以出于避免一切可能遭遇诉讼的想法，她坚持要求我当晚出文件说明她因为验房不满意放弃前一个OFFER，然后第二天再新出一个降价10万元的OFFER。这个做法大大激怒了卖家。特别是看到他提出10万元降价都是在买家自己估价提出来的，卖家更是非常生气。对方同意取消第一个OFFER，对第二个OFFER 也并不理会。
说实话，这个结果我已经想到，也劝过陈女士不要这个咄咄逼人，影响下面的谈判，毕竟我们到现在为止银行贷款还没有下来，还有一个条件尚没完成，不是没有退出的可能。另外就是想还价，在验房基础上的还价必须要有理有据，合情合理，有诚意的谈才有可能让对方接受。在没有根据的基础上提出大额还价最后只能导致谈判失败。但是她坚持为了保护自己的利益，不接受我的提议。
这为后面的失败埋下了关键一笔。
我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中还有什么原因？我下期再接着聊。
（未完待续）
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居外网CEO解说美国楼市怪象：大中型机构抛售 个人投资者接盘
报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。居外网董事兼CEO罗雪欣展望，如果年底前降息将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。
撰文：吴将
美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。
不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。
小型投资者涌入房市
CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。
CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。
而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。
此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。
如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。
但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。
投资者更倾向在东部买房
CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。
相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。
至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。
与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。
当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。
降息预期将为房市推波助澜？
尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。
这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。
Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。
美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。
对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。
全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。
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她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。”
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来源：第一财经
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菲律宾房产投资黄金时代
德国柏林计划“冻结房租”5年！居外网CEO料对中国买家影响低
柏林房东未来五年内不得提高房租，如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元的罚款。居外网董事CEO罗雪欣表示，中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值，因此抛售房产的可能性不大。
撰文：吴将
欧债危机之后，德国柏林成为了全球房地产投资者的宠儿，房价涨幅引领全球，房租也水涨船高，这引起了当地租户的诸多不满。
德国总理默克尔也于近日罕见公开评论了不断上的房租。她提倡采用法律手段限制房租的进一步上涨，“我们必须使用法律作为监管工具，否则事情将越来越失控。”
出于各方面压力，当地时间6月18日柏林市政府的一次内部会议后，来自左派党（Die Linke）的建筑行业参议员隆普舍（Katrin Lompscher）表示，市政府已就“租金上限”（Mietendeckel）的规定达成共识，10月前将出台正式法案，最晚将于2020年1月1日开始施行。
根据隆普舍宣布的新规，柏林的房东们未来五年内不得提高房租，除非对房子进行（必要的）重新装修。如果违反了相关条例，最高将被处以50万欧元（约387万人民币）的罚款。
租金上限
根据柏林市政府的信息，尽管该项新规最晚要到明年初才正式施行，但为了防止房东趁新规施行前大幅提升房租，该法案将追溯到今年6月18日，即新规公布当日。换句话说，柏林的房东在6月18日之后，就不能再像以往一样的提高房租。根据此前的法规，房东每三年最多可以提高房租20%。
这项“租金上限”的规定将持续5年，影响柏林150万套出租住房，涉及200万人，约为柏林总人口的60%。新建住宅、首次出租的住房以及社会福利房不会直接受到该规定限制。对于所有现有的房租合同，柏林市政府稍后将公布租金的法定上限，如果房租约定超过了上限，则必须降低。
如果房东对住房进行必要的修缮后重新出租，则允许其房租上涨最多0.5欧元/每平米；如果房东想进一步涨价，则必须向有关部门申请。此外，如果房东的经济状况极为困难，也可以申请上涨房租。
对于违反上述条例的房东，最高将被处以50万欧元的罚款。
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柏林腓特烈斯海恩（Friedrichshain）区一位名为罗尼什（Frank Rönisch）的租客为新规表示欢迎。他对当地媒体称：“上周五，房东刚刚把我的月租涨到430欧元（3328元人民币）。尽管这听起来并不是很多，但房东在涨房租的同时并未对房间做出任何修缮，包括那扇已经破损很久的大门。”他表示，很高兴市政府即将出台房租限制法案，并认为这是对租客的一种保护。
不过这一消息随即遭到了德国房地产公司、行业协会等齐声反对。
柏林-勃兰登堡商业协会（UVB）会长安辛克（Christian Amsinck）表示，限制租金上涨并不能解决柏林房地产市场的核心问题——住房短缺。
对于中短线的炒房者来说，柏林市政府的这项新规恐怕不是什么好消息，尽管新规只是限制房租上涨，并未直接对房产进行限购或限价，但投资者的热情料将受到影响。
另一方面，德媒认为，同样有着类似困扰的德国汉堡和法兰克福（黑森州）政府不排除会群起效仿柏林的做法。而一旦如此，已持续10多年之久的德国房地产大牛市恐将进入调整期。
德房地产巨头股价闻讯大跌
房地产巨头料将成为限制房租上涨这一新规的最大受害者。
在柏林拥有10万多套住房的德国住宅公司（Deutsche Wohnen）股价在2008年金融危机爆发后一度跌破3欧元/股，但此后便一路飙升，今年最高时一度高达44欧元/股，涨幅接近15倍。但在6月初，柏林市政府将严厉限制房租上涨的消息传出后，该公司股价大跳水，短短数日之内就下跌了20%，跌破35欧元/股。
安辛克表示，新规将让机构投资者对柏林望而却步，“房地产公司现在都十分犹豫是否要在首都继续投资。”他还称：“由于房租上涨被严格限制，修缮住宅、启用环保能源供暖的经济风险将主要由房东承担，这无疑会让计划中的翻修工程被长期搁置。”安辛克认为，柏林的建筑业将遭到重创。
柏林-勃兰登堡住房公司协会会长科恩（Maren Kern）对市政府的新规也十分失望。他表示，政府应该鼓励翻修老旧建筑、兴建环保住房，而不是限制房租，新规将打击房地产行业，使新建住房项目大幅减少。
作为柏林市议会的反对党，基民盟（CDU）柏林的党团代表德雷格（Burkard Dregger）不认为市政府的新规有助于缓解柏林紧张的住房租赁市场。他表示，新规让那些长年没怎么涨过房租的好房东吃了“哑巴亏”，他们现在想涨也没有机会了。
投资者踌躇不前
德国中央合作银行的一份投资研究报告指出：“（对于房租上涨）没有完美的解决方案，很多人都希望生活在市中心，但空间毕竟有限。用法律手段直接冻结房租，未必有多大的效果，反而会让投资者感到害怕，使新建的（住房）项目失去吸引力。”
事实上，如果和伦敦、巴黎相比，柏林的租金依旧很便宜。在柏林市中心最贵的普伦茨劳贝格区（Prenzlauer Berg），一套两居室的公寓每月平均租金约1500欧元（11600元人民币），价格仅为伦敦樱草山（Primrose Hill）同等住宅的一半。
全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时表示，“今年前5个月，买家通过居外网咨询柏林房产的次数，比去年同期增加了68.6%，但环比去年下半年略有下降，预计今年整体的询盘量将于2018年持平。”
罗雪欣表示：“中国买家对柏林房产的需求以长线投资为主，更多是着眼于房价未来的增值。与伦敦、巴黎等地相比，柏林的房价还比较低；当然也有买家看中的是出租回报，因为德国家庭的租房率比较高，租房周期也长。”
对于柏林市政府出台的新规，罗雪欣认为：“如果这项政策最终得以落实，意在买楼收租的这部分中国买家料不会受到太大影响，因此抛售房产的可能性不大。毕竟中国买家更在乎的是柏林房产的长期的增值前景和其作为海外资产配置的属性。”
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原文来源：第一财经
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