自金融危机以来，美国楼市展开了一场大牛市，房价稳步上扬、供应紧张、房屋一旦挂牌，往往能快能成交。然而今年以来，这辆高速列车已经开始减速，供需关系也在发生微妙的变化。今年第二季度，美国房地产价格保持上涨，但增速有所放缓，不同地区的表现也出现了分化。
总体而言，在全球经济不景气大背景下，美国房地产的牛市还将继续保持，大家在选择具体标的时需要做更细致分析、听取更多专业意见。
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日本贷款买房
贷款购房在当下社会是比较常见的一种消费形式，不管是在本国还是其他国家，在资金不是特别充足的情况下，都是可以申请贷款购房的。利用世界的开放程度，有越来越多多的人都想要去自己喜欢的国家购置一套房屋，在亚洲地区日本就是其中较受欢迎的国家之一。在海外进行贷款买房是需要满足一定条件的，那日本贷款买房的条件要有所考虑什么呢？
在日本购房所要具备的条件：
1.在日本进行购房所遭受的限制并没有想象中的多，甚至你没有日本的绿卡，也可以在日本进行房产购买。
2.在日本进行购房所享受的购房面积和本地人所享受的是差不多的，并且不会额外收取投资税。
3.总体在日本进行购房所采取的方式是专有登记原则。
4.海外人士在日本购买不动产之后可名义过户，并且所有权是终身制，有后代也可以世代相传。
在日本贷款购房要准备的东西：
1.和其他国家进行索引，在日本贷款购房的要求并不是特别的多，只要你年满18岁，并且有稳定的收入能力和还贷款能力，一般进行贷款购房都是可以通过的。
2.海外人士在日本进行贷款购房必须要提供境外的账户，可以是新加坡的账户，也可以是香港的账户。
3.确定要贷款之后，要提供自己在国内的征信报告来确保自己信用没有问题。
4.然后提供自己在国内两年内的收入，最好是15,000元人民币以上的个人税单，如果不足15,000元人民币，那么个人名下的房屋出租且两年内税金，收入流水与税单收入总和高于15000元人民币也是可以的。
5.在日本贷款的最长期是15年，有相关规定，65岁以上的人是不可以贷款的。
6.最后一个是物价的总值必须在300万人民币以上。
日本购房贷款的相关流程：
1.当确定好预算确定好的房屋之后，根据自己的预算确定贷款金额。
2.身为买家在进行贷款的时候，要提交购房申请书，并支付10％的首付款。如果你对这方面不是特别的了解，可以在此过程中同时进行公证手续。
3.提交购房申请之后，一周左右就可以签署正式的购房合同。
4.妥善购房合同之后，就要向银行提交自己准备贷款的详细材料。通常这些材料里面包含了身份证，护照，签名流水账等等。
5.提交之后银行会计你的各方面进行审核，只有额外贷款的资质才能够进行。
6.银行除了预期的买家进行审核以外，将对预期进行审核，此的目的是改变的降低风险。
7.银行在确认各方面无误之后，将会通过审核，然后发放贷款。
以上内容就是在日本贷款买房的相关内容。
责编：shawn
资深税务筹划师Steve Douglas洞悉澳洲房产投资妙法
为什么悉尼业主纷纷套现并移居昆士兰？
想象一下，如果你能一夜之间还清所有房贷，把住宅标准或居住地段的质量提高一倍，同时改善你的生活方式，那该有多么令人高兴啊！这正是众多悉尼人移居昆士兰的原因，也是昆士兰州理论上可能处于新一轮大幅上涨增长周期早期阶段的依据。从悉尼和布里斯班的物业价差上，我们可以看到这一现象背后的关键原因。【阅读原文】
引以为鉴：富人在日本房产投资中失败模式｜居外专栏
众所周知，房地产投资作为一种大宗买卖，需要花费很多时间和精力拥有丰富的资产的人在投资之路上，有时会绕弯路，甚至会摔跤。本文将介绍富人投资日本房产的常见失败模式，让正在走这条路的人以此为鉴，吃一堑，长一智。
No.1 过多地关注已有的土地
这是对于已有土地的人来说的一个最常见的失败模式。通常的房地产投资，都是以寻找好地段颇具收益的房子为主。但如果从上一辈继承、他人赠送或其他方式拥有了一块土地，势必会想办法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱着这样的想法进行房产投资，这也是顺理成章的事。
但关键的一点是，你所拥有的土地是否具有投资效益。如果所拥有土地的地段良好、适合租赁，利用自己的土地进行房产投资当然是两全其美的事，再好不过了。但是大部分情况并不适合出租，比如“离车站距离较远”、“所在地人口流量小”、“租赁需求不足”等情形。
有效利用自己的土地建新房，或者直接收购土地上的建筑，相比直接购买同类型房产成本会有所降低，但是如果房屋空置就得不偿失了。用一句业内的话来说，空置等于负债。当然，如果是自住的话就要另说了。
这时候土地所有者需要三思而后行，要学会适应从“地主”的身份切换到“投资人”的视角。例如，将所有地售出，替换成车站附近的可收益房产，坚持“位置优先”。
No.2 只考虑节省税金
房地产投资时经常能听到这样的话：投资房产可以节省税费。因为不动产遗产税不是以交易价为计算标准，而是以路线价格，而路线价格实际远低于交易价。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产，以此来降低遗产税。
不动产投资具有节省遗产税的功能是事实，但也只是不动产投资的优势之一。很多富人甚至买空房作为固定资产传给下一代。这样一来，即便会节税，但如果房子维修成本大大超出节省的税额，也会造成损失。为避免这种情况，选择的不动产同样需要具有方便出租的投资价值。
举个例子。X先生立下遗嘱，自己以5000万日元在东京购买的一套带租约房产由大儿子继承，另外5000万日元现金由小儿子继承。根据日本遗产税法规定，该5000万日元的房产评估价低于遗产税基础抵扣额，所以大儿子无需缴纳遗产税（一般而言日本市价1亿日元以上才需缴纳遗产税）。而小儿子继承的5000万日元现金需要缴纳80万日元遗产税。
这样看来大儿子不仅不需要缴纳遗产税，每个月还有固定收益，稳赚不亏。但若经营不善，房子收益寥寥，到后期不得不转手。期间收益不抵成本，资不抵债，其实也并没有占据绝对优势。
No.3 进行低回报的投资
此类型是仅限于租赁经营的失败模式。最典型的情况是，因为持有的房屋有一定年岁比较古老，自然就想到通过大规模修缮来提高房屋的价值，这是老建筑房东的一贯思路。但在决定大规模重新装修之前，是不是也要根据房子的状态和租赁需求，看是否有更简便的操作方法。比如降低房租、完善硬件设施等。
大规模修缮确实对于转售比较有吸引力。但对于租客来说，降低房租或诱人的硬件设施是更实际更直接的手段。修缮工事所花费的成本和整修期间的时间成本，需要多久能收回来也是房东需要考虑的问题。
例如，某房东花费100万日元进行房屋改造，假如月租金能提高1万日元，则需要8年4个月才能够抵消修缮成本。如果在这期间出现了空室状态，可以回收成本的期间又会进一步延长。然而，如果房屋因为老旧发生了长期空置，“降低房租”或“重新装修”，你还是需要选择其中一个。
当然，如果是考虑转售的话，修缮带来的价值提升是立竿见影的。
No.4 沉溺于过去的成功经验
这种模式出自有着丰富经验善于自主学习的专业型房东。大家一般会认为，失败只“青睐”投资新手。但其实失败是公平的，人人都有失误的可能，哪怕你有一定的专业知识和经验。
这是什么原因呢？很简单，盲目自信。在短时间内，租客的需求和不动产投资的经营环境持续变化，今天通用的技巧不一定明天也能适用。在这样的环境下，投资者需要重置已有的成功体验，竖起“天线”迅速地接收租客的最新需求。
这些其实是管理公司必须要做到的。经验再丰富的房东也不会比专门的管理公司更了解最新市场动向，所以管理公司需要不断吸收管理案例，及时对市场做出反应，才是一个合格、优秀的管理者。
如果你对自己的管理水平没有足够的信心，或者根本没有时间亲自管理，选一个合适的管理公司来协助，会让你的不动产投资如虎添翼。
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东京奥运会、有钱、人多的地方，地价是什么水平？｜居外专栏
2020年东京奥运会开幕在即。世田谷区内为了举办奥运会，正在准备美国选手团在大藏竞技场上的集训、马事公苑的马术、驹泽奥林匹克公园综合运动场的田径比赛等。另外，街道的整顿和再开发项目也在顺利进行中。
世田谷区是东京传统的富人区，相比于IT新贵的聚居所，此处住的最多的是企业家、艺人和文化名流。而且以居住环境良好的住宅区而闻名，据说在日本一听你住的是世田谷区，内心深处便油然而生三个字——“有钱人”。
作为东京23区内人口流入最受欢迎的区，什么时候是合适的投资时间呢？我们不妨从世田谷区的地价变化趋势和不动产市场行情来分析一下。
为了确认至今为止的地价动向，将2009 年至 2018年世田谷区的地价动向与其他区进行了比较。下图是世田谷区的公示地价平方米单价以及变动率。
从图中可以看到的是，从2009年至2018年十年中，世田谷区的土地价格相对稳定，有涨有跌幅度平缓。具体来说，2018年世田谷区的地价与2009年相比平方米单价上涨了28,700日元，地价变动率上升了5.12%。根据最新公示地价，世田谷区2019年9月平均单价约为69万日元/㎡，连续6年上涨。
接下来，让我们来看看作为东京都郊外住宅区而广为人知的八王子市、和在入境人口中人气高涨的荒川区的数据。
与2009年相比，八王子市2018年的土地价格为每平方米4700日元，地价波动率为-3.90％。与2009年相比，荒川区的地价为每平方米5400日元，地价波动率为-1.24％。
自2008年雷曼冲击后土地价格下跌以来，八王子市仍低于2009年的地价水平。在荒川区，由于东京天空树的落成，土地价格在2012年左右大幅波动。随后，由于2015年上野东京线的开通以及近年来入境交通量的增加，土地价格逐渐上涨。（荒川区的外国居民占总数的1％左右）。
另外从人口的角度来看，根据日本的人口普查，2015年世田谷区总人口为903,000人，与5年前相比增长3.0％。
据东京都政府官网8月27日的调查报告显示，截至2019年8月1日，东京人口估计为13,937,670人，比上个月增加7489人，与去年同月相比增加98347人。人口最多的区是世田谷区937,446人，也是与上年同月相比增长最多的区。
可以看出世田谷区在人口流入上的优势所在。特别是从常驻人口(夜间人口)来看，世田谷区是东京都中最多的人口。能毫无压力地通过各条路线通往市中心，区内良好的居住环境和设施，这些都是世田谷区的人气和需求的高涨的原因。
居外网上出售的东京都世田谷区1卧房产，房价约¥ 84万。点击图片查看房源详情
世田谷区不仅地价稳定，而且从人口的动向来看，可以说是需求和供给的平衡区域。地价稳定，不受市场环境等剧烈影响，可见是踏踏实实地进行房地产投资的好去处。地价稳定有一个独特优点，可以让人们在不被市场动向所迷惑的情况下冷静地寻找房地产。
不动产通常被认为是一生中最贵的消费品，所以考虑其资产价值，在地价稳定的地区考虑购买房产不失为一种明智选择。
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来芝加哥，把握世界商业脉搏，你就是传奇！｜居外精选
芝加哥，位于美国的伊利诺伊州，博大、包容、硬朗且生机勃勃，极具现代大都市的质感。它连续两年被旅游杂志CNT（Conde Nast Traveler）评为全美最佳旅游城市第一名。它这座密歇根湖畔城市从1770年开始有人定居，到1900年间，人口猛增170万，是当时世界上人口超过100万的城市中唯一一个在上世纪还不存在的城市。
对于国人来说，在美国买住宅地产投资早已是轻车熟路，因为美国地产行业的市场运作机制一直有着成熟透明的特点；实际上，美国的地产投资种类远不止购买住宅这一种，还有一种美国富人常见的投资手段——商业地产投资，值得有投资眼光的您放手一搏。今日居外给大家引荐的商业地产项目就位于美国伊利诺伊州芝加哥罗斯科村（Roscoe Village）里一个充满活力的精致芝加哥社区，这里有一座900平方英尺的商业公寓正亟待出售，并正进行夏季大促销，价格从25万美金降至22.5万美金。买家只需付30%的首付，卖家可以提供高达70%的贷款！
芝加哥罗斯科村的商业公寓地处达曼大道（Damen Avenue）以西，交通便捷、地段优越：距离芝加哥市中心的“环线”6英里、距离著名商学院德保大学只有1.8英里。面对这座精美的商业公寓，落地大窗给予了它明媚的光线和通透的空间线条，在贝尔蒙特大街（Belmont Ave）繁忙的地段，这座公寓显得格调高雅又宽敞明亮。更吸引人的是，它还拥有一条极佳的窗口观景线路。对于欲在芝加哥令人向往的北部寻找空间的用户或投资者来说，芝加哥罗斯科村的商业公寓是一次绝佳机会。
芝加哥地处北美大陆中心地带，是美国仅次于纽约的第二大商业中心。它是全美铁路、航空枢纽，美国最大的期货市场就位于这里。应该说，芝加哥拥有美国发展最均衡的经济体，亦是全球具有重大影响力的都市之一，世界各地的企业已经意识到芝加哥背后蕴藏的巨大机会，并看好芝加哥的广阔商业未来。在这样一个有着世界商业脉搏的潜力的城市，拥有一座地段黄金、设备齐全（配有12英尺高天花板和瓷砖地板，明亮宽敞；设有一个开放式接待区、一个浴室和一个设备齐全的厨房）的商业地产，您将会发现自己的选择将会带来巨大的经济效益——此商业地产具有很大的零售或办公潜力。征服北美商业市场，芝加哥可以助您一臂之力！
尤其值得一提的是，芝加哥罗斯科村的该商业公寓配有开放式屋顶平台，要知道这在钢筋水泥构建的城市森林中是多么的稀有珍贵！您可千万不要小看这种开放式的屋顶平台，它既可用于招待客户，又可以让您和员工们在工作之余尽情享受芝加哥灿烂的天际线景观。企业家的胸怀与企业文化，就此彰显！
美国伊利诺伊州芝加哥房产的该公寓现租金为每月2525美元。目前正有成熟租户入驻，该租户将居住至2022年7月31日。一切正如您所见，这是一座拥有稳定且持续的现金流的华丽住宅，由于现业主已在爱尔兰居住多年，所以现准备忍痛割爱。现在如果您投资在此，将得到超过8%的投资回报率（ROI）。据悉，现房产所有人目前正通过一家律师事务所向库克县财政部长提出降低财产税的法律诉求，并且正在走相关的程序。这项法律诉求由许多芝加哥业主共同参与，得到了当地权威律师事务所的法律支持。相信不久的将来，财产税的降低会让现任房主——也许就是您——获得更多的利润空间。
欲知晓更多有关于美国伊利诺伊州芝加哥商业房产公寓的细节，请联系居外400 041 7515，或者登录https://www.juwai.com/50308595.htm。来芝加哥，把握世界商业脉搏，你就是传奇！
撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan
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吉隆坡六大宜居华人区 让你如临故土
40岁的“中年危机”：投资房产为时已晚？｜居外专栏
如果想通过房地产投资定期获得房租收入的话，当然是越早投资越好，因为房子的持有时间越长投资效果会越显著。但是对房地产投资感兴趣，却迟迟没有踏出一步的也大有人在。那么40多岁开始投资房地产算晚吗？其中的不安和优势是什么?
01
与股票投资和FX(外汇保证金交易)相比，房产投资给人的印象是，不是短期内交易，而是长期持有。
贷款买房，再用房租收入偿还贷款，从而一步一步地积累资产。在这样的房地产投资固有印象中，40多岁的人即使想开始进行房产投资，也会产生“退休之前能还完贷款吗？”的疑问，甚至有人会担心“能不能得到家人的理解和支持？”
但从现实来看， 40多岁开始进行房地产投资，在资产配置方面取得成功的人也非常多。与20、30岁的年轻投资者不同，日本很多人到了能够准备充足资金的40多岁才开始投资房地产。
看了上图各国首次购房平均年龄，可以肯定地说四十多岁开始投资房产绝不算晚，反而是很多人为了年老后的生活开始积累资产的时期，房地产投资可以说是一种有效的手段。
02
我们来了解一下从40多岁开始投资房地产时感受到的不安。
首先是贷款的偿还问题。对于日本国内居民，虽然还款期限因房屋结构而异，但一般都是20 ~ 30年。对于海外投资者，比如我们中国人在日本投资房产，贷款年限为15年，最终还款年限不超过75周岁。
如果你从40多岁开始投资房地产，那么还贷年龄应该是60岁到70岁左右，这个时候很多人已经从工作单位退休了。
但是，房产投资的贷款与住房贷款不同，房租收入可以用来偿还贷款。因此，即使退休后没有工资收入，也不会直接影响房贷的偿还问题。只需重新理解并意识到这一点，就不必过于在意偿还期限了。
除此之外，还款期越短，总体上需要支付的利息就越少。所以如果你有充裕的工资收入，不妨将还款期设定得短一些，如果在职期间就完成还款成效会更好。这样一来，手头留存的资金也会增加。（暖灯君注：如果在国内贷款还是建议将期限设长一点。）
03
如果积极地搜集信息，选择合适的房子，不动产投资可以说是一种稳健踏实的投资方式。尽管也有人觉得房产投资的增值速度不敌其他金融投资。所以很多人在意的是能否得到家人的理解和支持。
实际上这取决于你自己的热情。获得家人的理解固然重要，更好的方式是与家人一起投资房产，而不是全然不顾家人的反对意见。可以从仅靠养老金很难过上富足的晚年生活，以及为子女减轻负担的角度，尽量详细说明房产投资的信息、购买房屋时的具体资金动向以及未来的生活规划。理解是相互的，家人一起来完成某项投资远比收益本身的意义更重要。
在考虑稳健投资的人中，有不少人将大量资金存入银行。但是，在利率水平很低的情况下，让好不容易积攒下来的财富躺着就是在放任机会流失。人对于失去什么往往会变得非常慎重，但究竟是作为失去的东西更多？还是不作为失去的东西更多？这是需要冷静的思考与判断的。
04
最后我们来分析一下，40多岁的人怎样活用自己的优势，顺利地进行房地产投资。
我们不要只看到“中年危机”，也要看到中年人的优势。与20、30岁的人相比，40岁人群的一个明显的优势是社会经验。具体来说，就是信息情报的能力和寻找值得信赖的房产公司的洞察力。
作为长年工作的社会人士，都有过和各种各样的业界人士直接或间接的接触机会。也有从各类媒体过滤、筛选、获取有价值的信息的能力。如此一来，各种信息资源一叠加，可以为房产投资做出正确决策增加砝码。
因此，40岁的人完全没有必要把房产投资当作是初步涉足的陌生领域。充分活用迄今为止积累的经验和知识，相信自己的判断。如果你有专业人士人脉的话，采用专业建议也是很有效果的。而且在房产投资中，不仅仅是购买，后期维护和管理也很重要。所以寻找靠谱的专业房产公司是必不可少的，暖灯是合适人选。
回到开头，“从40岁开始投资房产是不是为时已晚？”在被称为100年人生的当代，你的时间在犹豫“是不是太晚了”的时候悄然流逝。如果有兴趣，果断地付诸行动不是也很好吗？
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居外看点：中国投资涌进印尼房地产 都看中了什么？
在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。
当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。
近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。1
印尼会是下一个房产投资热点吗？
尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。
2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。2
事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。
据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。
是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？
尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。3
现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。
为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。
居外推荐印尼龙目岛曼达利卡美景（Mandalika View），建于曼达利卡度假区的高尔夫球场轻轨站上方，面朝库达湾，俯瞰着正在规划的高尔夫球场和2021年开始举办赛事的MotoGP世界摩托车锦标赛街道路线。Private Sanctuary会为你提供规划方案，设计一个具有可持续性，符合人体工程学，并享有迷人景色的现代化别墅。房价仅约¥69万起。
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印尼的房产热点
雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。
在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。4
前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。5
龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。
市场往后会有什么发展？
印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。
延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】
资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛
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责编：Zoe Chan
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