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泰国房产投资相关常识十问 | 泰国

泰国是全球最受欢迎的旅游目的地之一，也是东南亚最受投资者青睐的国家。事实上泰国现在处于高速的发展中，政府在大力修建基础建设，改善交通状况，从而促进了泰国房产市场的发展。下面为大家总结了一些关于在泰国买房的常识性问题，希望对大家有所助力。（泰国清迈购房）

Q1：泰国房产(公寓)产权是多少年?是否限购？

泰国公寓产权多数是永久产权；少数为皇室土地的是30年产权。房屋不限购，可购买多套，一套用来自住，其他的收租以供养贷款或在当地生活度假开销。

Q2：在泰国买房手续如何办?

1、买卖双方确定最终销售价格和意向后，需及时确定房款支付时间，于此同时买方需要支付订房押金来保留预订。

2、买方转账支付订房押金后会收到押金付款收据及文件声明该特定公寓房间已为该客户预留。

3、付款日，双方签订购房及销售协议并签字，同时，购房所有必要文件也要全部确定，详细列表如下：

卖方：

a. 销售方的身份证明文件;

b. 泰国业主：身份证+房产证

c. 外国业主：护照及有效签证

d. 泰国公司业主：全套公司注册文件(由泰国政府提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内)，公司董事长身份证或护照

e. 无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，例：物业费、水电费等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。

f. 如需要授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。

买方：

a. 买方的身份证明文件;

b. 泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(FETF证明文件(旧称：Thor Tor 3，任意转账数额超过20,000美金即可向银行申请，此文件甚至可向第三方购买)

c. 有外国身份买方会因各次转账数额不到20,000美金而无法申请FETF表格，这种情况销售方可要求出示相关证明函来代替， FETF表格只要求外国身份买方提供。

d.（如需要）授权委托代理书，及代理人的身份证明文件。

Q3：养老选择哪个城市比较好?

泰国各个城市都有自己的特点。需要就个人的喜欢和需求对泰国的城市进行评估。总体来说北部的物价都比南部沿海区域的便宜。甲米做为新兴的被国人熟知的沿海度假小城，具有较高的投资价值也是养老度假的首选。清迈环境清幽，房价低廉也是养老的绝佳之地。

Q4：泰国养老政策怎么样?

年满 50 岁的外国人可以在泰国申请养老居留。（在当地银行拥有 80 万泰铢存款，约合 16 万人民币）

Q5：投资泰国选择的城市不同之处?

1、对于投资曼谷房地产(公寓)来讲，由于受国际化的影响，曼谷作为泰国首都，国际化水平较高的城市，很多投资者会选择曼谷作为他们的投资商业基地。

2、对于投资普吉、甲米、华欣和芭提雅房地产(公寓)来讲，大多数是对生活方式的一种投资，主要为度假型投资;既能增值，又能为带来丰厚的租金回报，是非常好的投资。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

点击查看房产详细信息

房屋价格：约¥ 80万
建筑面积： 26平方米
土地面积： 26平方米
房型： 1 卧 1 卫 1 车库
楼层：共 8 层
房龄（年）：尚未竣工
其他属性：海景观朝向东

3、对于投资清迈房地产(公寓)来讲，多数人会把清迈当做退休养老生活的理想之地，对于想永久居留在泰国的外国人来讲，能够拥有一个梦想中的房子是一个重要的事情，所以自住养老为主要目的，投资是其次。

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房屋价格：约¥ 113万
建筑面积： 305平方米
楼层：共 1 层
房龄（年）： 1
其他属性：原装保留城市景观朝向东

Q6：泰国房地产（公寓）物业设施有哪些?

一般泰国公寓物业设施有：停车位、健身房、游泳池、图书馆、桑拿室;这些都是免费使用的。

Q7：泰国房地产（公寓）物业管理费是多少?

一般为 35—50 泰铢/平方米/月，具体按房地产开发商的规定收取物业管理费，物业费的高低和楼盘的配套设施齐全度有关系，不会有楼盘物业什么都没有物业费还高的道理。

Q8：泰国房产有无公摊面积?

泰国房产无公摊面积，都是按实际使用面积计算。

Q9：在泰国买房是否可以办理银行贷款?

在泰国买房可以办理银行贷款，目前中国工商银行(泰国)为外国人在泰国买房提供原则上不超过房款总额50%的购房贷款。有某一些楼盘的开放商也有专门针对外国人的贷款政策。

Q10：购买泰国房产如何管理?

您可以委托物业管理处管理出租您的房产，在您需要入住的时候提前和物业管理处沟通联系即可。并且部分楼盘还有返租的服务，你投资完成首付后即可享受无风险的回报。

从当前的泰国房价、租金回报率的增长，可以看出泰国房产已经进入了“黄金十年”，如果你错过了10年前的北上广，泰国正是你现在不可错过的选择。

来源：网易房产

责任编辑：Shelly Du

学者建议加政府住房补贴助力西亚韩菲裔移民融入社会 | 加拿大

加拿大吸纳外来移民的宏大目标给该国经济带来了新的活力，也为新移民的融入问题带来新的考验。近日，加拿大不列颠哥伦比亚大学的地理学家Daniel Hiebert 今日在加拿大城市研究期刊上发表了对加拿大不同族裔移民的住房拥有率做了细致研究，并建言加拿大政府有针对性的对购房困难族裔例如西亚、韩语族裔及菲律宾裔移民提供住房资助，帮助新移民早日融入加拿大社会。

英国哥伦比亚大学地理学家Daniel Hiebert最近在“加拿大城市研究”（Canadian Journal of Urban Research）冬季刊上的一篇论文上表示，“首先，移民政策本质上也是一种房产政策。”

“如果移民的规模发生巨大改变，那么加拿大的大城市房产市场很有可能会是另一番景象。对于加拿大最近的移民决策，将移民人数从从2015年的约270,000提高到2020年的340,000，5年内增加7万移民，这一政策当然会拉高房产的市场需求，“Hiebert说。

通过研究加拿大不同移民种族在购买房产和出租房产的行为模式，Hiebert得出结论，相对于加拿大本国出生公民，移民的住房购买力当然要高很多。

Hiebert表示，华人移民在温哥华和多伦多这样昂贵的城市中的房屋拥有率相当高，程度令人惊讶。“新移民中，华裔的个人拥有房屋的比率特别高：在2006年到2011年期间，每10个华裔移民中，有7个拥有加拿大的自有房产。

研究还发现，华裔移民在抵达加拿大后的几年内就购买了住房 – 比如温哥华，整体购房率就高达69％。此外，研究还表明来自东亚的新移民是用在自己国家积累的资本购买加拿大的房产。

来到多伦多和温哥华的华裔移民中有73%的拥有加拿大的房产。鉴于从中国，中国香港和中国台湾到温哥华的个人移民规模，华裔移民的涌入无疑对两个加国大都市房产市场产生影响。

Hiebert还深入分析了英国哥伦比亚大学地理学家David Ley的早期报告，并多次提议加拿大企业联合会要关注快速增长的移民数据和温哥华和多伦多的高价住房之间的关联。

Hiebert经过对加拿大统计局这十年来的数据分析之后，认为移民和住房价格之间存在必然联系，即富裕移民正在抬高加拿大主要城市的住房价格，与此同时，低收入移民却不得不支付租方费用。

“最近几年涌入加拿大的移民”无疑对多伦多和温哥华住房价格的上涨产生了必然影响，也刺激了房产市场。“Hiebert说。 “但与此同时，成千上万的低收入的新移民却不得不为支付房租而焦虑。”

而在上个世纪90年代兴起持续二十年的移民潮却并未对当时的加拿大房产市场带来多大影响，这是Hiebert的另一个发现。那个时候，来到加拿大的低收入移民或者难民是买的起房的。 “即使是当时全加最昂贵的城市，大多数难民也能够生存”。

温哥华地区的住房是加拿大最贵的，Hiebert说：“温哥华地区个人住房市场压力最大，三分之一温哥华人在住房上的支出超过其收入的30％其次是多伦多，27.6％，蒙特利尔是21.8％）。”

Hiebert在分析不同种族买房意愿和能力时发现在温哥华，白种人的平均房屋拥有率为67.4％，低于非白人种族72%的拥有率。

温哥华地区华人居民中有八成成年人住在自有屋中，大概规模为23.3万。而来自南亚地区例如印度等区域的移民中，有75.1％的人拥有自有房产，规模问12.1万；菲律宾人和南韩人的房屋拥有率为61％，而拉丁美洲人和黑人则为46％。阿拉伯人最低，达到37.3％。

其次，在加拿大三大城市住房困难的群体分别是韩语族裔，和来自伊朗等阿拉伯语系国家的人，他们中的很多人处于频繁更换租赁房的状态。Hiebert还表示，“ 菲律宾人的财务压力看起来最小，因为他们看起来不是很急于买房置业。”

基于上述研究，Hiebert这位地理学教授提出了加拿大联邦和省政府应该针对不同族裔的加拿大移民的收入情况有针对的“增加住房补贴“以使新移民更好地融入加拿大社会。

来源：《蒙特利尔宪报》

原稿发布日期：2017年12月24日

责任编辑：Lisa Zhu

加拿大房市上的海外买家调查一城市成投资“新宠” | 加拿大

12月20日，加拿大统计局与加拿大房屋按揭公司（CMHC）联合发布一项报告，揭示海外居民持有加拿大物业的比例。结果显示，多伦多及温哥华拥有住宅物业的海外居民比例不足5%。然而，海外买家所购置物业均比本地居民的物业要贵一些。资料又显示，各类型住宅物业中，拥有公寓楼的海外买家最多。加拿大统计局相信，这与公寓价格低廉，有人定期管理，且容易打理有关。

据悉，这是加拿大统计局得到联邦政府拨款後。当即搜集海外买家置业资料所作出的首份报告。但该数据报告中未包括海外买家来源地。

海外买家喜欢买贵房子

数据显示，多伦多市由海外居民持有的住宅物业达3.4%，占总物业价值3%。而温哥华由海外居民持有的住宅物业则达4.8%，占物业总值的5.1%。

多伦多市及其邻近地区中，海外居民持有物业比例，以多伦多市最高，占4.9%；其馀依次为烈治文山市（3.6%）丶万锦市（3.3%）及乔治娜镇（Georgina）（2.9%）。

多伦多及周边地区，海外居民拥有的独立屋平均价为94.41万加元，较本地买家买入（均价84.06万元）高出12.3%；温哥华海外买家拥有物业平均价为230万加元，比本地居民160万加元物业价格，高出43.7%。

此外，公寓市场情况类似，海外买家购置的物业价格均高於本地买家。多伦多市，前者为42.05万加元；後者为38.5万加元；温哥华市则分别为69.15万加元及52.67万加元。

由於加拿大统计局与CMHC搜集数据的方法不同，导致两者公布的海外买家拥有公寓比例有差别。前者指多伦多公寓约有7.2%为海外买家持有，温可华则占7.9%；後者却指海外买家在多伦多及温哥华地区持有的公寓比例各占2.5%及2.2%。

海外买家转战蒙特利尔

CMHC又指，由於安大略省府及卑诗省府先後推出海外买家税，故令部分海外买家转移至多伦多及温哥华以外的市场置业。其中，蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓倍受海外买家追捧。今年1月至11月为止，已有860名海外居民买入当地的公寓楼，较去年同期上升33%。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

蒙特利尔的中国买家已上涨至21% | 加拿大 — 蒙特利尔市中心及Nun’s Island地区的公寓倍受海外买家追捧（图片来自於居外网真实房源，物业编号：34659642）

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升幅虽大，但海外居民拥有当地公寓比例仅达1.5%。据悉，这些买家中有21%来自中国，17%来自法国，28%来自美国。CMHC首席经济师杜根（Bob Dugan）表示，蒙特利尔不仅房价偏低，且经济也十分强劲，所以吸引了无数海外投资者。

加拿大地产协会的数字则显示，多伦多及温哥华的房价指数由2005年1月至2017年11月止，分别上升145%及173.7% 。单在过去3年，多伦多及温哥华的房价也分别上升超过40%及60%。

来源：加拿大头条

责任编辑：Shelly Du

2017年硅谷房产火热创新高 10幢房产溢价超百万美元 | 美国

都知道旧金山湾区房地产火热，但热度到底如何，近期靠近硅谷的中半岛房产市场令这种热度达到新高度：有成交房屋的溢价（成交价高出标价的部分）已经达到惊人的百万。

通常来说，靠近硅谷高科技公司的房子，往往成交价比标价超出不少。在谷歌（Google）公司总部所在的帕洛阿图（Palo Alto），一幢位于科罗拉多大道（Colorado Avenue）的房子标价为290万美元，最终以390万美元售出，溢价100万美元。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

帕洛阿图Colorado Avenue的物业溢价100万美元（截图自CBS News）

位于洛斯阿图斯（Los Altos）山上的Anacapa Drive的一幢标价280万美元的房子，最终以450万美元成交，溢价更是高达167万美元。

洛斯阿图斯Anacapa Drive的物业溢价167万美元（截图自CBS News）

这还不是溢价最高的，位于洛斯阿图斯大学大道（University Avenue）的一幢标价790万美元的房子，溢价更是达到了惊人的180万美元。

洛斯阿图斯University Avenue的物业溢价180万美元（截图自CBS News）

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2017年，溢价超过100万的房子，在中半岛（Peninsula）地区多达10幢，其中有6幢是由德利昂房地产公司（Deleon Realty）代理。

这么高的溢价，到底背后是什么原因造成的呢？

德利昂房地产公司总裁迈克‧瑞卡（Mike Repka）承认，房地产市场太疯狂了！

瑞卡说，这是由于一种房地产市场常见的策略——拍卖竞价造成的。为一幢1,800平方英尺的房子花上300～400万美元看起来不可思议，瑞卡说，但当你知道有另外11个人跟你在竞争这个房子，你就不会那么想了。

由德利昂房地产公司经售的一幢房子位于帕洛阿图的Waverley Street，标价390万美元，最终以超过500万美元售出。瑞卡说，像这样的房子往往会将标价故意压低，以吸引更多的竞标者，如果操作得当，最终成交价将会更高。

瑞卡表示，到拍卖场就知道，一般每个人可能准备举2～3下牌子（加价），如果有12个人这么做，那么最终加上去的价格就会很高。

正在居外网上挂牌出售的旧金山湾区洛斯阿图斯山6卧5卫房产——日出农场庄园（Sunrise Farm Estate）

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延伸阅读：【圣诞前买拍卖房的六条致胜之道】

来源：CBS News
责任编辑：Zoe Chan

泰國房產2018年存量房趨勢預測 | 泰國

據泰國住宅銀行房地產信息中心負責人威猜透露，泰國經濟數據呈現良好增長趨勢，預測2018年國內生產總值（GDP）增長率有機會超過4％；房地產市場的風向標是房屋過戶數據，自2017年底開始呈現好轉趨勢。

房地產信息中心預測，明年全國房屋過戶量將增長6.1%，曼谷及周邊府增長率達8.6%以上，主要原因是泰國註冊興建的房產物業項目增加17%。另一方面，由於泰國房價上升達12.6%，同時令新增樓按貸款提高3.9%，達6,100億泰銖。威猜表示，今年底估約26萬個單位，預測2018年待售房屋數量將增至27萬個單位。以房屋類別劃分，低樓層項目約15萬4200個單位，公寓約12萬1900個單位，可進一步分為公寓項目佔44.1％，多棟聯建房屋佔24.3％，獨棟別墅佔23.5％，雙拼別墅佔8.1％。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

泰國房產2018年存量房趨勢預測 | 泰國 — 泰國房地產市場發展良好（圖片來自於居外網清邁真實房源，物業編號：15469735）

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當中，曼谷及周邊府的待售房屋來自公寓及低樓層項目，各佔一半，依次為7萬9900個單位及7萬4300個單位；外府地區的待售房屋則主要來自低樓層項目，約佔7萬9900個單位，公寓項目約4萬2000個單位，大部分位於普吉島及清邁府。

不過，由於庫存消除速度與往年相近，房地產市場不會出現供過於求的現象，而且庫存量足夠推動房市持續良好增長。房地產信息中心評估明年的房地產庫存平均約需要15個月消化，可分為低樓層項目約需要17個月消化，低於以往的19個月；以及公寓項目約需要13個月消化，略微高於正常水平的12個月。

泰國房地產市場及相關產業每年貢獻的生產總值達8000億銖，為推動國家經濟成長的重要產業之一。

互聯網綜合整理

責任編輯：Shelly Du

2018年澳大利亚房市将降温，尚无内部崩盘风险 | 澳洲

澳大利亚房价增速正在放缓，拍卖清盘率正在下降，住房信贷增速也正在放慢，所有这些迹象都表明：在经历多年的强劲增长之后，房产市场开始降温。

许多人想要问的是：这样的情况下，澳大利亚的房价多少钱一平？这一放缓是否会直接导致价格下跌，还是仅仅增幅放缓？

汇丰银行(HSBC)首席经济学家保罗•布洛克斯汉姆(Paul Bloxham)表示，除非全球经济受到冲击，否则澳大利亚的住房市场在2018年很可能是软着陆。

“我们认为房价不会急剧下跌，”他说。

“尽管澳大利亚央行在2018年开始提高贷款利率，但我们预计，随着房产市场降温，现钞汇率收紧政策会适当放缓，当前紧绷的审慎政策也会有所放松。”

至于更明显的经济放缓，布洛克斯汉姆表示，这种风险是存在的，但如果发生也很可能是外部因素推动，而非国内因素。

他说:“硬着陆是可能的，但我们认为，这需要来自海外的负面冲击，以及失业率的大幅上升。”

“简而言之，我们没有看到严重的地方住房失衡，仍然认为澳大利亚的房地产市场是繁荣的，并非房地产泡沫。”

那么，布洛克斯汉姆对2018年房产价格走势有何看法?

答案可在下面的表格中找到，该表格展现了他对悉尼、墨尔本和布里斯班房产情况、房屋单价以及阿德莱德和珀斯房价的预期。

“自7月以来我们对2018年全国房价增长的预测一直未变，我们预计增速将从2017年的9%放缓至2018年的3-6%”，布洛克斯汉姆说。

“然而，鉴于最近的趋势及对人口增长预测的变化，我们下调了对悉尼2018年房价的估算，同时提高了对墨尔本2018年房价的预测。

“我们预计悉尼的房价将在2018年上涨2-4%，墨尔本将达到7-9%。”

“我们对2018年其他城市的房价预测基本没有变化，即房价将继续保持低个位数的增长率。”

在布洛克斯汉姆看来，今年下半年，许多盛行的主题——悉尼和墨尔本的放缓以及其他大多数首府城市的窄幅增长——仍将持续。

“悉尼和墨尔本的放缓是由一系列因素造成的，”布洛克斯汉姆说。

“首先，公寓楼的兴建给市场带来了新的住房，住房供应增加了；其次，审慎管理收紧，投资者贷款利率提高；第三，外国需求有所回落，这主要是中国政府限制资本外流以及国内银行对海外投资者实行贷款限制、提高税收所导致。我们预计这些因素将持续阻碍未来几个季度的房价增长。”

编译：Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

西班牙，这次请不要错过 | 西班牙

“默默前去朝圣的人愈来愈多，朝圣的地点开始改变。在石头上，在森林里，都会看到小型的献祭——用小麦编织的花束、一束石楠上插着一枝羽毛、用蜗牛壳排成的圆圈等。” 于是，2016年4月下旬，一个人踏上了西班牙圣地亚哥朝圣之路，以莱昂为起点，圣地亚哥为终点，10天徒步了311公里。在路上，有独行，有结伴，看过美景，翻越山丘，穿过村落和城镇，有快乐也有沮丧，脚在地狱心在天堂。当我看到圣地亚哥大教堂时，心已空灵透彻。

—–捷克作家西列克（Václav Cilek）《看不见的蜜蜂》

根据Expat Insider 2017最新统计，西班牙在全球生活质量排行榜上排名第三，仅次于葡萄牙与中国台湾，而在Leisure options中击败了64个国家，取得第一。

高达九成的西班牙侨民表示他们非常满意在西班牙的生活且很快乐。并有超过八成的人普遍满意于居民间的互动与许多的休闲活动选择。更有超过三分之二的居民表示他们非常喜欢西班牙的天气与气候。

对众多向往西班牙的人来说，移民政策上的优势只是一方面，西班牙经济、房产、医疗等方面的良好表现以及优质的自然环境和丰厚的文化底蕴等综合评比才是也是人们选择西班牙的重要原因。

西班牙买房移民现在带来的不仅仅是一个海外移民身份了，随着西班牙房产价格的上涨，西班牙买房已经成为一种极具吸引力的投资方式。买房的同时，不仅可以获赠海外身份，在这个美丽且浪漫的国度生活，同时可观的房产增值带来的利润也可以在平衡资产配置的同时，带来可观的收益。

尤其是从西班牙推出黄金签证后，前往西班牙买房移民的中国人更是急剧增加。但是，从不少案例来看，很多中国人在西班牙买房过程中都遭遇了各种问题。

因此，今天，居外就为大家带来一些经验，供大家参考。

1、找居外推荐靠谱的经纪

许多客户为了节省那区区几万人民币的经纪服务费，就自己前往西班牙找当地的所谓正规机构办理该事项，由于语言的不通以及政策的不解，往往会造成鸡飞蛋打的局面。所以，这里强烈建议有西班牙买房和移民想法的客户选择国内资质齐全，专业靠谱的经纪，比如维纳资本（Werner Spain）。

维纳资本 (Werner Spain)是业内专业的经纪公司，尤其在办理西班牙黄金签证的事上。除了提供购房服务以外，维纳也为买家代办西班牙银行开户，开税号等服务，西班牙银行开户和开税号本来是要求申请人本到现场，身份验证后才能开办，现在维纳资本（Werner Spain）可以为国际买家代办。目前，市场上只有Werner一家有这样的资质。

Werner为买家办理所有的手续，买家只要在领居留卡的时候去西班牙一次即可，减少了成本，降低了风险。

2、房产项目考察

任何项目都是一种投资，投资与风险必然连体存在。西班牙投资移民政策虽然稳定，但也只是相对而言，客观来讲，不代表没有风险。只有清晰了解了房地产开发商的土地所有权、房屋所有权、房屋价格的真实性、历史成交记录等等，并做好综合评估，才能有备无患。建议买家可以咨询居外西班牙的专业房产经纪人，清晰了解当地房源情况。

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中国买家占希腊房产国际买家四成 | 希腊

居外网数据也反映出了类似现象，“中国人对于希腊房产的需求基数很小，不过增长较快。我们在2015年进行的相关调查显示，当时中国人对于市场经济复苏是持一定怀疑态度的，但近期有迹象显示他们的看法在发生转变。就我们平台上对于希腊房产的询问量来看，今年第三季度同比上涨了158.5%，目前的询盘中位价是30万美元。”Carrie Law表示。

新西兰房产禁购令可能明年二季度生效澳洲新加坡公民除外

外籍人士的财产购置权是新西兰和澳大利亚等许多国家日益关注的问题。为了抑制房价飞涨，提高本国公民的住房自有率，纽西兰有可能从2018年二季度开始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西兰购买住宅。日前，该提案已经提交新西兰立法机构。

图：新西兰新当选总理在今年秋提出这一提案，禁止外籍人士购房

新西兰住宅物业上涨去年达到10.46％，在过去三年价格上涨了34％。因此，纽西兰政府开始担心中低收入人群会徘徊在楼市之外。虽然新西兰的住房拥有量已经达到了65年来的最低水准，但是四十岁以下的成年人只有四分之一拥有自己的住房，而1991年则为一半。

新西兰移民人数在上个财政年度增长了19％。大量的移民数量，低利率和有限的住房供应，特别是在最近地震的影响，推动了房价的上涨。

2017年12月14日，新西兰禁止外国人购房立法正式提交议会，该提案有望在3月底通过后实施。外国人在新西兰购房更加困难 – 新政府却认为这是未来打击投机性房地产市场的第一步。

在新西兰对海外买家关上大门以前，居外网为各位找来独家新西兰房源，获取超速新西兰房源购买资讯和专业服务，请访问居外网。

该提案立法时间表

* 12月14日（週四）引入国会；

* 下个星期进入一审；

* 立法要走的“特别委员会”流程缩短加快；

* 新年后纽国会将继续二审三审；

* 2018年3月底之前通过并实施；

在未来，只有新西兰和澳大利亚公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能购买住宅而不需要经过特殊的筛选。

新房产部长Phil Twyford表示，“虽然禁止外国人购房有可能违反贸易协定，但这一届联合政府把提高住房自有率和实现房价的可负担性作为最重要的目标。”

目前新西兰执政的工党、绿党和优先党都是反外国买家党派，预料此项法案通过没有问题。

除了澳籍人士在该法案规定内可以获得豁免之外，新加坡公民也可能最终会获得豁免。因为根据自由贸易协定的一般精神，缔约国不能在缔约之后再出台和此前协定精神相违背的投资规定。而现在虽然TPP没有最终签署，但是新西兰和新加坡的自由贸易协定中，已经规定了自由对等投资。

Phil Twyford表示，在纽西兰立法之后，如果和新加坡方面无法达成协议，那么会再在法律中增补一条，将新加坡籍公民增补至澳大利亚籍公民同样待遇。

在14日上午对新西兰电视台发表讲话，Phil Twyford表示，这是迎接房产需求复苏的第一步，也是为了能让新西兰年轻人拥有自己的房子。 “我们正在修订”海外投资法“，让住宅用地的管理也纳入投资法的适用范围。“以免房市再次因为外国直接投资的涌入而暴涨，过去五年我们已经见到外国投资带来的伤害，接下来我们不希望再重复这一历史。”

“现在市场非常冷静，我不认为海外买家现在在新西兰房市上还有什么影响力。”

Phil Twyford继续表示，政府不希望打击移民 – 只是想知道在新西兰置产者真心想留在这裡。他在媒体解释新法重点：外国人新建房产然后出售可以不在约束范围内，因为这会为新西兰增加房源，修改后的政策将和澳洲极为雷同。

随著立法程式启动，房产新政的更多细节也被披露。

截止目前媒体披露的新政策细节（预期2018年4月1日前实施），买房优先顺序如下：

第一类新西兰公民和澳大利亚公民，直接买房，无审批；

第二类新西兰永久居民和澳大利亚永久居民，可直接买房，条件是需要在新西兰居住满一年。（过去一年在新西兰居住的标准是过去12个月住满183天）;

第三类居住不满1年的新西兰或澳大利亚永久居民，以及新西兰其他非永久居民签证，需要通过海外投资办公室审核后可买房；

上述其他非永久居住签证包含工签、创业移民工签、以及技术移民类和投资移民类别下的resident visa，以及配偶、父母团聚、未成年子女以及难民、萨摩亚和太平洋岛国特殊签证。但不包含短期（临时）工签和学签。

第四类利用公司及信託购房的，如公司和信託的外国股份大于25%，就需要先通过审核批淮才能买房；

第五类在新西兰本地的外籍人士以及离岸的外籍买家，原则上不能购买二手房，除非推倒造新房，然后出售；可购买公寓期房，但购买后也不能自己居住。一句话，其他的非永久的居民签证类别要买二手房均需审批。而学签待遇比工签更差，基本算成外国人，他们今后租房会成为主流。

但是该法案中留了2个例外豁免：

* 新建房源者除外 任何人购买土地建造新房然后出售的，可以获得新法豁免。包括买家购买一个现有的二手房，推到之后重新建造多套然后出售的，可以豁免；

* 可证明热爱新西兰者除外 针对持新西兰非永久的居民签证的，需证明自己准备在新西兰长期居住安家的可例外。

Phil Twyford说，“海外投机者把首次购房者和家庭赶出了房产市场，而这一法案将保证房产价格由新西兰买房者决定，而不是外籍买家。这类人群“可以买一个房子自己住，需要通过审核，审核标准目前暂时未定”。但是，这类人群“在离开这个国家或者签证到期的时候，必须把房子卖了。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为禁止外国人法案的推出并不会立刻对纽西兰房价带来立竿见影的冷却效应，因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果，澳大利亚房价不可负担性仍然排名全世界第三。同样观点得到纽西兰房屋研究院的资料支援，目前，纽西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。

编译：Lisa Zhu

参考来源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

新西兰本周有望公布禁止外国人购买成屋法案

2017年初，汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham发表年度经济展望时，曾对新西兰的经济强势增长表示了乐观看好，其观点在《2017年新西兰 – 再次展示强势（New Zealand in 2017, Outperforming again）》中有所反映，但他也提示了这个“摇滚明星经济体”里的风险主要存在于 “住房负担能力和民间的个人高负债率”，这两大因素将会极大影响新西兰的金融稳定性。

报告发表过后的这近一年里，新西兰住宅租金继续上涨，但新屋的建设仍然是追不上人口增长的速度，尤其低利率吸引而来的投机性炒房者令民众担忧。新西兰财政部长罗伯森表示，「新西兰住宅市场已完全断链。土地与建物价格过高，平价住宅建案大幅下降」。

许多西方国家都存在这种现象，包括加拿大、英国及澳洲等；由于利率偏低，使房价飞涨，令许多低所得者毫无购屋的希望。外国买家大举涌入，也拉高房租，加上工资停滞，及金融海啸后政府削减公共住宅计划，都打击住宅供给量，以及民众的负担能力。

但新西兰的情况尤其尖锐。据耶鲁大学最近的报告指出，新西兰游民约4万人，占总人口约1%，比率是所有已开发国家中最高者；这些人露宿街头，挤在临时收容所，或低标准住所内。

奥克兰慈善团体“保禄之家”管理人鲁雷基表示，“新西兰是低薪国家，一般劳工很难买得起住宅。现在无产游民的最大挑战是虽然有工作，仍难以找到房子及负担的起房租”。

9月底时全新西兰约有5,844人在排队等待“廉租屋”，人数比两年前增加42%。新西兰的可负担住宅短缺危机也是9月大选中新西兰保守党派「国家党」败选、下台的主因之一。

副总理兼「新西兰优先党」党魁彼得斯表示，“住宅政策将改变，并将告知国际社会，新西兰不再像过去一样『待售』。”

由于中国投资人涌入，使新西兰房价10年来上涨57%，奥克兰房价更大涨90%，并赢得全球「超级富豪之乡」的令誉，例如科技业创投家彼得．泰尔便在新西兰拥有庞大地产。

金融海啸之后，新西兰政府卖光了所有公共住宅，但并未新建足够的平价住宅。去年奥克兰曾出现数十个家庭在车上睡觉的情况，迫使前述新国家党领导的政府拨款3亿纽币采取紧急措施，包括将无产家庭安置到汽车旅馆内，这给新西兰政府财政也带来了巨大压力。

新上台的工党政府除了将禁止不具有居民身份的外国人购买成屋外，并计划新建10万户平价住宅，停止出售公共住宅，并对新西兰无产家庭提供更多财务协助。为了打击炒房客，工党政府还希望能对买房后五年内再出售的投机客课征新税。

但居外网海外房产分析师杨嘉锡认为此举不会立刻对房价带来立竿见影的冷却效应，因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果，澳大利亞房價不可負擔性仍然排名全世界第三。同样观点得到新西兰房屋研究院的数据支持，目前，新西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。

作者：Lisa Zhu

https://www.ft.com/content/66c16b5e-d8b5-11e7-a039-c64b1c09b482

https://udn.com/news/story/6811/2867578

http://www.scoop.co.nz/stories/BU1712/S00285/foreign-buyer-ban-will-have-minimal-impact-on-sales.htm