美国 | 2017首份房地产数据:加州丶纽约称霸房价最高地区

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大家新年快乐。恭祝大家在新的一年里事业成功,身体健康。

近来加利福尼亚州南部天气晴朗。圣诞节前夕,沿海城市的人们享受着阳光,欣赏着美丽的海景,到处生机勃勃。偶尔会下雨,但雨过天晴之后一切都变得闪闪发光。

对于像您这样近来考虑在洛杉矶投资,但不在此长住的人们来说,共管公寓是一个不错的选择。它们与今年三月比佛利山庄大洛杉矶房地产委员会(Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors)中国代表团在上海和中国香港参观的住宅类型类似。其优点是,价格一般低于独栋住宅,且相当一部分维护工作由业主协会(Homeowners Association)负责。此外,许多共管公寓均配备安全门,或者属于高层建筑的一部分,因此在无人居住期间更加安全。我强烈建议投资此类优质资产,以此为立足点成为洛杉矶居民。正如您所知道的,洛杉矶有许多奢华共管公寓,其中包括由大型中国公司开发的若干栋。

我还希望与您分享一些关于美国房地产数据。这些数据将让您变得更有理由在阳光明媚的加利福尼亚州投资。这些数据房地产同事Sandra Miller发布。

圣莫尼卡(Santa Monica)在该国房屋售价排名中名列第五!在此工作和生活的我们对此一点也不意外。

美国房屋售价最高的地区几乎全部位于加利福尼亚州和纽约州。

说明这点并不容易:加利福尼亚州房屋售价一点都不低!在100个房屋售价最高的地区中,共有多达72个位于加利福尼亚州。纽约州位居其后,共有21个,其中一半位于纽约市。

该国房屋售价最高的十个地区是……(根据Property Shark)

10. 94028,波托拉谷(Portola Valley)

该邮政编码覆盖整个波托拉谷城——该城被誉为加利福尼亚州最富有的城市之一——该城吸引了众多财力雄厚的买家,其房屋售价中值高达2,815,000美元。

9. 94022,洛斯阿尔托斯(Los Altos)

该洛斯阿尔托斯邮政编码跻身房屋售价前十(去年名列第12名),其房屋售价中值高达2,831,250美元。

8. 94301,帕洛阿尔托(Palo Alto)

该地区——距离多家大型公司仅几步之遥,Googolplex位于附近的山景城(Mountain View)——得益于附近的斯坦福大学(Stanford University)。尽管如此,该帕洛阿尔托邮政编码房屋售价中值仍下跌了215,000美元,该地区目前的房屋售价中值为2,935,000美元。

帕洛阿尔托(Palo Alto)的房屋售价中值为2,935,000美元,房价在全美排名第八
帕洛阿尔托(Palo Alto)的房屋售价中值为2,935,000美元,房价在全美排名第八

7. 90210,比佛利山庄(Beverly Hills)

该标志性的比佛利山庄邮政编码房屋售价中值下跌了11%,从去年的前三名下降到第七名。

6. 10007,纽约市(New York City)

邮政编码10007覆盖特里贝克(Tribeca)部分地区、部分金融区(Financial District)和世贸中心(World Trade Center)周围地区,该地区2016年房屋售价中值大幅上涨:去年该地区房屋售价中值为2,800,000美元,2016年房屋售价中值突破300万美元大关,达到3,349,657美元。

5. 90402,圣莫尼卡(Santa Monica)

蒙大纳大道(Montana Avenue)北部的奢华社区排名不变,仍吸引了众多财力雄厚的(和国际)买家,其房屋售价中值为3,395,000美元。

圣莫尼卡(Santa Monica)的房屋售价中值为3,395,000美元,房价在全美排名第五
圣莫尼卡(Santa Monica)的房屋售价中值为3,395,000美元,房价在全美排名第五

4. 33109,迈阿密海滩(Miami Beach)

该地区是深受欢迎的投资者和财力雄厚的退休人员的休养胜地,邮政编码33109代表着佛罗里达州房屋售价最高的地区,其房屋售价中值为340万美元。

迈阿密海滩(Miami Beach)的房屋售价中值为340万美元,房价在全美排名第四
迈阿密海滩(Miami Beach)的房屋售价中值为340万美元,房价在全美排名第四

3. 10013,纽约市(New York City)

该邮政编码覆盖特里贝克部分地区、SoHo和哈德逊广场(Hudson Square),其吸引力无可匹敌。2016年该地区房屋售价相较于去年大幅上涨12%一点也不意外,目前其房屋售价中值高达3,808,765美元——其排名上升一位,跻身该国房屋售价最高的前三个地区。

纽约市的房屋售价中值为3,808,765美元,房价在全美排名第三;图为哈德逊广场(Hudson Square)
纽约市的房屋售价中值为3,808,765美元,房价在全美排名第三;图为哈德逊广场(Hudson Square)

2. 94027,阿瑟顿(Atherton)

虽然阿瑟顿的居民不足8,000人,但其引以为豪的是拥有该国最昂贵的部分房产。不过,其2016年房屋售价中值相较于2015年下跌了8%至5,425,000美元。

1. 11962,萨加波纳克(Sagaponack)

凭借其不规则分布的大厦——房屋售价约550万美元——该汉普顿(Hampton)邮政编码在超高房屋售价和独有的生活环境方面是公认的领先地区。虽然萨加波纳克仍雄踞房屋售价最昂贵的邮政编码榜首,但其房屋售价中值下跌了35%——相当于房屋售价下跌了整整300万美元。

萨加波纳克(Sagaponack)的房屋售价中值为550万美元,房价在全美排名第一
萨加波纳克(Sagaponack)的房屋售价中值为550万美元,房价在全美排名第一

 

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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美国 | 首都华盛顿豪宅市道料佳

特朗普不但是美国首位亿万富豪总统,内阁成员也不乏有钱人,他们要搬到首都华盛顿工作,势必带旺当地豪宅市道。

华盛顿的Massachusetts Heights
华盛顿的Massachusetts Heights

罗斯大宅标价近亿元

美国房地产经纪协会分析显示,过去六次大选後的首五个月,华盛顿市区物业交易按年升12%,期内楼价亦涨6.5%。

华盛顿邮报》早前报道,被提名出任商务部长的罗斯,已在华盛顿的Massachusetts Heights购买面积1万平方呎的大宅,标售价达1,200万美元,《纽约邮报》指特朗普女儿伊万卡与其夫婿也在该区正物色住所。

不过,在华盛顿拥有八家分行的经纪商McEnearney Asssociates,执行副总裁David Howell提醒不要过分乐观,因为新政府的4,000名官员未来18个月将会陆续上任,部分先会租住房屋,然後才会拍板购买居所。

(据东方日报)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖(公寓)

马克•麦克劳林-700x190

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

旧金山湾区地区分布
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区:阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的公寓

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨4.6%
太浩湖公寓房价一年趋势
太浩湖公寓房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度下降4.4%
太浩湖公寓房产储量一年趋势
太浩湖公寓房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为106天
太浩湖公寓挂牌天数一年趋势
太浩湖公寓挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100%
太浩湖公寓售价与要价的百分比一年趋势
太浩湖公寓售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为32.13%
太浩湖公寓线下交易的房源百分比一年趋势
太浩湖公寓线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的销售活动有明显增加,实现15年来的最高销量。普莱瑟县的销售尤其强劲,内华达县的活动比前几个季度有所回升。因此,房产储量也达到了房市复苏以来的最低点。

卖家保持谨慎的态度,对其房产采取战略定价,以确保尽快售出。因此,房价上涨的情况稳定,房产的成交价格与去年一致。低于100万美元的房产增值最快,且出售速度比高价房产的出售速度更快。但是,与去年相比,各类房产的销售量均有提高。

市场统计数据

自一月到九月,太浩湖/特拉基地区的房产销量与去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

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中档房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖销售的最接近房价中位数400,000美元的一套房产。

11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
11530 Dolomite Way, #5, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亚州96161,特拉基5号,Dolomite路11530号
  • 2室/2浴/1,260平方英尺
  • 售价:390,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖出售的售价最高的房产。

1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
1877 North Lake Boulevard, #120, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亚州96145,太浩市120号,North Lake大道1877号
  • 3室/3浴/2,222平方英尺
  • 售价:815,000美元

前景预期

秋季太浩湖的房产需求通常会增加,因此我们预计来这里购买度假房产的买家数量充足。但是,房产储量紧张可能会对有意购房的买家构成挑战,也会刺激房价上涨。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 2017年最合适买房的美国20个城市

新的一年开始了,很多个人和家庭都在制定年度计划。如果你在今年打算置业安家,美国哪些城市房地产市场在可负担性和投资回报增长方面是好的选择呢?

据福布斯报导,谈到房地产风险和回报之间的权衡,美国南部城市和一些东北部大城市看起来似乎是不错的选择。无论你是安家置业还是选择出租物业,这些城市房地产投资在可负担能力和回报增长上具有优势。

为了找出今年住房投资拥有最大收益的美国城市,福布斯与北卡地方市场监测公司(Local Market Monitor)合作,追踪了300多个美国住房市场。对于每个地产市场,该公司CEO Ingo Wizner对住房指标和更广泛增长趋势进行分析,最终列出20个值得在2017年或以后进行投资的房地产市场。

Winzer说:“如果你打算通过购买房屋或购买租赁房产进行投资,这些都是非常好的市场。”“这些是你可以投资的市场,可能会得到一个好的回报,不会承担特别的风险。”

佛州好莱坞市的一栋待售房屋
佛州好莱坞市的一栋待售房屋

佛州

阳光州佛罗里达有四个城市上榜,比其他州都多,且这四个城市都在前10名,其中杰克逊维尔排名第2,奥兰多位于第3,西棕榈滩排名第5,坦帕排名第 7。

Winzer表示,佛罗里达的持续实力是榜单上的最大惊喜。 该州在金融危机期间,房市受到很大冲击。2015年,该州7个地产市场被低估了20%以上,但是目前新建房屋的限制和就业增长提高了现有住房的价值。

德克萨斯州达拉斯
德克萨斯州达拉斯

德克萨斯州

在这份名单上,德州达拉斯位居第一。达拉斯平均房价为233,000美元,这一数字比去年同期增长3.9%,与该城市历史平均水平相比,下降了3%。地方市场监测公司预测,到2020年,该市房价将上升31%,部分原因是过去一年的就业增长3.9%,人口增长6.2%。

除达拉斯外,德州还有两个城市上榜,仅次于佛州。其中沃斯堡(Forth Wor)排名第 9,圣安东尼奥排名第20。

德州没有像其他州那样遭受经济衰退和住房危机冲击,意味着房地产市场恢复更快;德州就业增长也超过其他州和地区。

2015年,除佛州外,德州拥有的就业机会和经济适用住房导致更多人从其他州搬到德州。奥斯汀排入了2016年榜单,2017只是进入前30名,因该市房价与一年前相比有点高估。

麻州波士顿公园
麻州波士顿公园

波士顿

无论在2017年榜单,还是过去其他年份,加利福尼亚的旧金山和洛杉矶,以及东海岸大城市如纽约和华盛顿特区等均不会上榜,主要原因是这些城市房价昂贵,不是投资首选。

但波士顿例外,在今年榜单排名第16。波士顿平均房价为371,000美元,被低估2%,而地方市场监测公司预计,到2020年,该市房价将上涨20%。

美国劳工部预测,在2014年和2024年之间,波士顿的主要产业医疗保健将成为该州最大的就业增长引擎。波士顿房市略有低估,以及适度的人口增长均会导致房价上涨。

此外,波士顿2.7%的人口增长率迄今为止仍处于增长率最低的名单中。

值得注意的新入榜城市

在今年的榜单中,有一半是2016年未能上榜的城市,包括排名19的凤凰城,排名18的亚特兰大和和排名20的俄州哥伦布。

Winzer表示,如果他在这些市场上进行住房投资,会选择哥伦布。他说,没有那么多人在哥伦布投资房地产,这就是为什么在那里买房,花原本房价25%的钱就可以买到。他说:“你可以在一个其他人没有注意的地方做一个很好的投资。事实上,这可能是你做出的最好投资。”

以下是20个最值得地产投资的城市

1、达拉斯,德州

人口:4,604,097
未来三年人口增长率:6.2%
平均房价:233,000(美元,下同)

2、杰克逊维尔(Jacksonville),佛州

人口:1,419,127
未来三年人口增长率:5.1%
平均房价:225,000

3、奥兰多,佛州

人口:2,321,418
未来三年人口增长率:7.2%
平均房价:219,000

4、西雅图,华盛顿州

人口:2,839,550
未来三年人口增长率:5.4%
平均房价:416,000

5、西棕榈滩,佛州

人口:1,392,710
未来三年人口增长率:4.7%
平均房价:313,000

6、盐湖城,犹他州

人口:1,153,340
未来三年人口增长率:4.1%

7、坦帕-圣彼得堡,佛州

人口:2,915,582
未来三年人口增长率:4.5%

8、纳什维尔,田纳西州

人口:1,792,647
未来三年人口增长率:6.0%
平均房价:249,000

9、沃斯堡,德州

人口:2,350,233
未来三年人口增长率:5.2%
平均房价:206,000

10、大急流城,密西根州

人口:1,027,703
未来三年人口增长率:3.2%

11、沙加缅度,加州

人口:2,244,397
未来三年人口增长率:3.6%
平均房价:291,000

12、夏洛特,北卡

人口:2,380,314
未来三年人口增长率:5.7%
平均房价:235,000

13、罗利,北卡

人口:1,242,974
未来三年人口增长率:7.1%
平均房价:254,000

14、圣地亚哥,加州

人口:3,263,431
未来三年人口增长率:3.6%
平均房价:436,000

15、拉斯维加斯,内华达州

人口:2,069,681
未来三年人口增长率:5.8%
平均房价:200,000

16、波士顿,马萨诸塞州

人口:1,966,530
未来三年人口增长率:2.7%
平均房价:371,000

17、哥伦布,俄亥俄州

人口:1,994,536
未来三年人口增长率:3.9%
平均房价:207,000

18、亚特兰大,乔治亚州

人口:5,614,323
未来三年人口增长率:4.7%
平均房价:213,000

19、凤凰城,亚利桑那州

人口:4,489,109
未来三年人口增长率:5.7%
平均房价:243,000

20、圣安东尼,德州

人口:2,328,652
未来三年人口增长率:6.5%
平均房价:210,000

互联网资讯综合整理

英国 | 2016/17年英国房地产主题:资本增长将削减

潜在动力

英国政治和经济的不确定性,将继续影响未来五年的房地产投资模式。在宏观层面上,这意味着投资者会更谨慎且更注重规避风险。这将使得三个地产领域未来的资本增长有所削减。

英国 | 2016/17年英国房地产主题:资本增长将削减
英国政治和经济的不确定性,将继续影响未来五年的房地产投资模式。在宏观层面上,这意味着投资者会更谨慎且更注重规避风险

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对核心投资者而言,更安全的资金流将成为重中之重。这一点在英国长期商业租赁的租金当中,表现最为突出。同理,预计大型住宅投资组合将继续稳步发展。

风险溢价可能会上涨。鉴于主权债券和现金的回报率较低,或将在短期内略微推动商业收益率,提供更多投资机会。

如果投资者能针对风险改变投资态度,尤其是银行收缩对开发商的贷款标准,那么增值投资者能获得更多市场空间。若出现更大的风险,退休保障住房、物流和能源等以供需为基础的部门将成为重点关注的领域。

对机会主义投资者而言,持续的超低利率可能会限制一部分房地产进入市场。这些投资者可能会转向开发市场,采用投机和基础设施建设双管齐下的策略。

面对脱欧后复杂的局面,许多行业内的特定因素都将会影响投资模式。

商业

在商业市场方面,伦敦作为全球金融中心将受到密切关注。相比较其他地区,伦敦的员工和办公场所租金成本较高,这也意味着这里的商业房价不会跌太多。

尽管伦敦办公室租赁积极性可能出现下降,但同时地产开发积极性减弱,能进入市场并提供租赁的新地产数量受限,两者可相互抵消。

其他地区的写字楼地产不依赖跨国金融服务,供应量低,主要城市地区的写字楼市场开发较为克制。

零售地产市场方面,一些投资者仍担忧网络对传统零售的影响,目前多数零售商在全球通过全方位渠道进行销售。最佳的零售方式就是,确保消费者能享受到优质便利的购物体验。

物流地产,因其长期且经常性租赁的特性将继续受到追捧,同时在职业市场上也对房东较为友好。

住宅

住宅市场是间接影响脱欧公投结果的关键因素之一。政府对脱欧态度的转变也导致住房政策变化,更注重在延长土地使用权的同时增加住房交付量。

这意味着对机会主义者和增值投资者而言,一些战略性土地拥有了更大的开发潜力。而核心投资者更倾向于建房出租行业,这类投资者更容易适应新政策。

相比之下,私人购房出租使投资者面临高额印花税、低收入税收减免以及更严格的抵押贷款规则,因此私人出租行业的供需依旧无法平衡,租金也会继续抬升。

商业地产部门可能会略微提高收益率。面临这一系列挑战的私人投资者,会趋向于寻求更高的收益,并降低房产的市价以换取现金。

税收也是影响主要地产市场的关键因素之一,海外投资者也将面临着更高的资本税。

相关资讯:跟着资深房地产专家Chloe去英国投资

(据英中时报)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖(独栋房产)

马克•麦克劳林-700x190

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖(Lake Tahoe)。

旧金山湾区地区分布
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区:阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨13.7%
太浩湖独栋房产房价一年趋势
太浩湖独栋房产房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度下降6.6%
太浩湖独栋房产房产储量一年趋势
太浩湖独栋房产房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为79天
太浩湖独栋房产挂牌天数一年趋势
太浩湖独栋房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为100%
太浩湖独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
太浩湖独栋房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为36.30%
太浩湖独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势
太浩湖独栋房产线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

第三季度,太浩湖/特拉基的销售活动有明显增加,实现15年来的最高销量。普莱瑟县的销售尤其强劲,内华达县的活动比前几个季度有所回升。因此,房产储量也达到了房市复苏以来的最低点。

卖家保持谨慎的态度,对其房产采取战略定价,以确保尽快售出。因此,房价上涨的情况稳定,房产的成交价格与去年一致。低于100万美元的房产增值最快,且出售速度比高价房产的出售速度更快。但是,与去年相比,各类房产的销售量均有提高。

市场统计数据

自一月到九月,太浩湖/特拉基地区的房产销量与去年同期相比增加了20%,今年第三季度的增幅最大。

Lake_Tahoe06

中档房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖销售的最接近房价中位数639,500美元的一套房产。

11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
11192 Lausanne Way, Truckee, CA 96161
  • 加利福尼亚州96161,特拉基,Lausanne路
  • 3室/2浴/1,560平方英尺
  • 售价:635,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在太浩湖出售的售价最高的房产。

409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
409 Ward Avenue, Tahoe City, CA 96145
  • 加利福尼亚州96145,太浩市,Ward大道409号
  • 3室/5浴/4,904平方英尺
  • 售价:2,400,000美元

前景预期

秋季太浩湖的房产需求通常会增加,因此我们预计来这里购买度假房产的买家数量充足。但是,房产储量紧张可能会对有意购房的买家构成挑战,也会刺激房价上涨。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 中国祭出外汇买房禁令 美国房地产业者“没在怕”!

今年起中国实行史上最严格的外汇管制条例
今年起中国实行史上最严格的外汇管制条例

今年一月起中国发布的外汇禁令,使得有心在美国投资房产的买家人心惶惶,担心“钱弄不出去了!”然而《苹果》专访美国最大房地产公司Keller Williams注册经纪人Amanda,他信心满满地对记者表示:“全世界的人都想要到纽约来,经济丶文化丶教育中心,我有十足的信心,至少纽约房地产不会受影响!”

今年起中国实行史上最严格的外汇管制条例,除了延续每人每年5万美金的外汇限购额度,购买人也将需要填写专门的购汇表格,提供有关证明材料解释购买外汇的用途,并且明令禁止“境外买房”。所谓“上有政策下有对策”,过去往往借用“亲朋好友”的身份证丶外汇额度以不同人的名义,用“蚂蚁搬家”形式汇款,不过今年条例中也明确将这唯一一条路封死。

根据中国外汇管理局规定,“5个以上不同个人,同日丶隔日或连续多日分别购汇後,将外汇汇给境外同一个人或机构;个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属”等情况,都将一律进入黑名单,并被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。

“这项条例一出来我们就有注意到,这对今年美国房地产市场是非常重要的消息。”Amanda对记者说。但她同时也表示,虽然执行和监管变得更严苛,但投资者不必担忧美国房市可能产生的波动:“纽约房地产市场受到的影响会尤其小小,因为这里市场更稳定,而且已经有许多海外投资人,他们的资产已经在美国了,其资产存储量已经足够在美国买房。”

她就目前掌握的客户资料来看,受影响的大部分是第一次在美国购房的年轻人:“很多人正在攒头期款,在纽约购房前期投入需要20%,如果买20至30万房产,其实不需要很多钱。”不仅如此,她也提到纽约目前房屋空置率高,已经形成“买家市场”,未来只会吸引越来越多人到这里投资。“纽约是全世界房价最稳定的地方,2008年金融海啸时,也未产生太大的波动,即便有所回落也会立马反弹,尤其是曼哈顿中城。”她也认为,曼哈顿2大道地铁开通後,原本相较中城处於劣势的上东区丶下东区也将迎来强劲涨幅。

(据苹果日报)

美国 | 2016年第三季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛谷

马克•麦克劳林-700x190

导言:第三季度,旧金山湾区房价继续温和上涨,大部分地区的房价较一年前获得个位数增长。例外的是马林县和东湾,其价格比2015年第三季度上涨了约10%;硅谷和中半岛的年度价格在第三季度却略见下跌。以下太平洋联合地产(Pacific Union)将会简要总结湾区各个地区在2016年第三季度的房地产交易活动,以最新、最全的市场数据帮助您做出知情的房地产买卖决策。本期介绍的是索诺玛谷(Sonoma Valley)。

旧金山湾区地区分布
旧金山湾区地区分布

地区界定

我们在索诺玛山谷地区的房地产市场包括下列城市:格伦艾伦、肯伍德以及索诺玛。下方图表中的销售数据涉及所有居住用房地产,其中包括这些社区内的独栋住宅、托管公寓以及农场和牧场。

房市要点一览

  • 房价自2015年第三季度上涨8.3%
索诺马谷房价一年趋势
索诺马谷房价一年趋势
  • 房产储量自2015年第三季度增加6.9%
索诺马谷房产储量一年趋势
索诺马谷房产储量一年趋势
  • 本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为66天
索诺马谷房产挂牌天数一年趋势
索诺马谷房产挂牌天数一年趋势
  • 房产售价与要价的百分比为97.64%
索诺马谷房产售价与要价的百分比一年趋势
索诺马谷房产售价与要价的百分比一年趋势
  • 线下交易的房源百分比为46.76%
索诺马谷线下交易的房源百分比一年趋势
索诺马谷线下交易的房源百分比一年趋势

第三季度房市分析

第三季度结束时,索诺玛谷的市场活动比季度初期更加强劲,与去年相比,九月份的销量有明显增加,房产储量稳定。不断增长的需求推动房价上涨,年增长率超过旧金山湾区的其他地方。

与去年和近期相比,这一季度有所不同,九月份成为转折点。2015年第三季度,托管的新房产减少,而今年九月份则是另一番景象,出现了更多的多方竞价与高价,这可能是由于未来大选的不确定性。

市场统计数据

索诺玛谷的买家热情明显降低,各类房产中售价高于要价的房产比例都有较大幅度的下降。定价100万美元左右的房产仍然非常抢手,其中三分之一的售价都高于要价。

索诺玛谷售价高于要价的房产比例;旧金山湾区售价高于要价的房产比例
索诺玛谷售价高于要价的房产比例;旧金山湾区售价高于要价的房产比例

中档房产

太平洋联合公司第三季度在索诺玛谷销售的最接近房价中位数717,000美元的一套房产。

346 Napa Road, Sonoma, CA 95476
346 Napa Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亚州95476,索诺玛,Napa路346号
  • 3室/2浴/1,847平方英尺
  • 售价:717,000美元

高端房产

太平洋联合公司第三季度在索诺玛谷出售的售价最高的房产。

19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
19087 Gehricke Road, Sonoma, CA 95476
  • 加利福尼亚州95476,索诺玛,Gehricke路19087号
  • 6室/8浴/5,988平方英尺
  • 售价:4,499,999美元

前景预期

收入较高的买家在此购买第二与第三套房产,且传统的首次购房买家不断涌入,这将使索诺玛谷继续获益。接下来的市场活动将保持强劲的势头,与去年水平一致。100万美元以下的房产数量不足,因此该价位的房产增长将不断加快。

(来自塞尔玛·海普,太平洋国际联合公司首席经济学家——2016年10月15日)

《2016年第三季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产(Pacific Union)编制,居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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美国 | 特朗普女婿与大陆安邦集团合炒曼哈顿房地产

纽约时报引述知情人士透露,中国安邦保险集团正在洽谈投资一栋纽约旗舰大楼重新开发专案;这栋大楼是由美国总统当选人特朗普的女婿——库什纳(Jared Kushner)所经营的家族房地产事业。

由於特朗普将在1月20日就任,而安邦保险幕後的出资者传有多位中国政商界核心人士,也让这起交易案特别引人关注。

安邦保险集团近年在美国房地产积极布局
安邦保险集团近年在美国房地产积极布局

报导称,早在去年11月,特朗普赢得总统选举的几天後,库什纳与安邦保险董事长吴小晖就在安邦买下的纽约华尔道夫酒店会面,双方商谈将协力重现位於纽约第五大道666号的一栋41层大楼。

库什纳在2015年开始计画改建这栋大楼,拟将该楼改造为拥有购物中心丶酒店和住宅的摩天大楼。尽管计画宏伟,但该栋大楼仍有不少债务需要偿还,加上该大楼的商业办公空间仍有不少处於空置状态。为了寻找资金,库什纳开始接触近年在美国房地产积极布局的安邦保险。

报导称,库什纳公司的发言人海勒证实,库什纳发起了此次洽谈。库什纳公司甚少披露有关该合作项目的其他资讯,只说如果敲定协议,安邦将成为重建该大楼的股权合夥人之一。安邦对此拒绝置评。

海勒表示,双方会面时,库什纳已决定将包括与安邦的业务在内的某些业务关系,转交给库什纳公司的其他人。她并称库什纳计划在与安邦的协议敲定前,出售该大楼的股份,但她并未透露潜在买家的姓名以及库什纳的预期售价。

海勒在声明中强调,美国“未发现安邦是一家国有企业”。鉴於宪法的薪酬条款禁止收受外国政府或国有公司的金钱和礼物,此点声明在法律上颇为重要。她并称,如果与安邦达成协议,库什纳公司将争取从联邦政府获得一切必要的批准,她也有信心该投资协议能够得到美国外国投资委员会委员的认可。

安邦与中国政府间的密切关系,随着欧巴马政府考量国家安全而加大对外国投资的审查力度,去年来安邦在美国大举收购酒店的态势已经减缓。

去年,安邦出价140亿美元欲收购连锁品牌喜达屋酒店(Starwood Hotels),尽管出价高过万豪(Marriott),但在提交详细内部资讯之前,安邦宣布放弃该项收购。

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美国 | NAR专家:美国房地产由熊市走向牛市

全美地产协会(NAR)国际课程教师吴程远表示,美国当选总统特朗普是以房地产业起家的,上任後在此领域可能会有一些动作。特朗普致力提升美国本土利益,包括增加就业机会等之面向,大家对他的期待是整体全面的,2017-2020年美国房地产市场应该是实际的走强。

全美地产协会(NAR)国际课程教师吴程远分析2017-2020年房市走强,大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。
全美地产协会(NAR)国际课程教师吴程远分析2017-2020年房市走强,大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。

2017-2020年房地产市场实际走强

吴程远表示,现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升,会增加消费者的信心。同时,原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变,很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。

他分析,特朗普就任对美国房地产不会是负面影响,可预期未来驻外工厂慢慢移回美国後增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋,而回流产业人士也会置产,如此可能造成房屋供不应求,加上联准会升息,因此2017-2020年房市走强,大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。

几年来美国坏帐比例降低,外资增加可渐渐疗伤,目前房贷金额也慢慢提升,显示出过去次贷风暴的负面影响已经逐渐消散。次贷风暴来自放款政策过度宽松,导致很多人在金钱上的使用不当,造成骨牌效应。现今提升贷款金额代表对美国消费者的信任,未来除非升息升得太急,否则房地产往上趋势不会改变。

2017年上半年,成交量应该会增加,预期本地买主会有购买力,甚至可以取代部分来自海外的买主。由於医保制度即将革新,因而对於中产阶级而言,可以减少负担,房地产将是他们的重要投资标的。

虽然目前房价往上,但已经走强到稍有反压的地步。然而,过去很多的溺水屋已获得接手,可预见未来房地产市场健全化,升值潜力还是存在的。如此,购屋者还是会考虑学区丶周边环境丶居住者教育程度及消费能力年收入等方面;同时考虑升值的预期。现在许多负面因素几乎完全烟消云散,以南加而言,未来购屋潮将不只来自华人;同时,选择地区除上述因素外,人们将乐於购买具有美国本土元素的区块。

中国新年购汇限制

新年开始,北京政府明令不得换汇用於海外买房或投资等,加上人民币贬值,似乎不利美国房市。但吴程远表示,中国限制热钱外移,只有市井小民丶中产阶级受影响。每年5万美元的购汇限制,挡不住那些在境外有生意丶或有管道突破限制的人,因此在美购屋投资的脚步不会减少停歇。美国对这种情况也有政治考量,将决定是否予以干涉。

限制购汇本想避免经济泡沫化,将钱留在国内,但人民币持续贬值却造成了国人的恐慌,更推动他们向海外转移资产。加上大陆环境污染丶阴霾问题以及考虑下一代教育等,再多限令也挡不住大陆民众来美置产丶出走逃走的愿望。

还有,中国人素来就有“有土斯有财”的观念,因而对EB5投资移民项目趋之若鹜。成功留在美国後,又成为美国新的投资者丶消费者和纳税人,这些人都具有购买房地产的潜力。

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