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人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？ 

何谓外国人？

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人（Non Resident Alien）身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人税务好处

假如在税务上符合外国人（Non Resident Alien）身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税（Withholding Tax）。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额（Personal Exemption）–– 美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”（Long Term Capital Gain），而是当为普通收入（Ordinary Income），要按税率计算税金。

此外，外国人也面对预缴税（withholding tax）的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。

顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证（Probate）的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

（据侨报网）

美国全国房地产经纪人协会1月24日公布的报告显示，虽然12月份美国旧房销量较11月份下滑，但受就业市场改善和住房抵押贷款利率保持超低水准影响，2016年美国旧房销量仍达到10年来最高水准。

报告显示，2016年占美国楼市销量9成的旧房销量达到545万套，超过2015年的525万套，是2006年以来的最高水准。12月份美国旧房销量经季节调整比11月份下跌2.8％，但较去年同期略高0.7％。

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示，2016年就业市场稳步改善和住房抵押贷款利率总体保持超低水准使去年成为美国房地产市场的“一个好年景”。

云表示，11月份以来住房抵押贷款利率上升加上房价持续上涨和房屋库存降至历史低位导致１２月份美国旧房销量回落。

截至12月底，美国房屋库存环比下降10.8％至165万套，同比下降6.3％，为该协会1999年开始统计该数据以来的最低值。美国各类旧房销售中间价同比增长4％至每套23.22万美元，连续58个月出现同比上涨。

（据国际日报）

据房地产交易网站Zillow发布的2016年年末报告显示，包括橙县在内的大洛杉矶地区，荣获全美最具房地产市场价值的冠军。（洛杉矶房价走势）

报告说，去年大洛杉矶地区的住房总价值高达两兆五千亿美元，比前一年增长了6.4%，净增一千五百四十亿美元。洛杉矶还有像比弗利山庄和马里布这样的超级豪华社区。

报告还说，全美的住房总价值为29兆6千亿（29,600,000,000,000），其中的8.6%位于大洛杉矶；而纽约排第二名，占总值的8%；旧金山排第三，占4.2%。 

Zillow的经济学家认为，美国的房屋价值攀高，是住房市场回暖的现象。但这也让住房越来越贵，让一些家庭无力负担。在洛杉矶地区，有刚超过一半的家庭租房居住。

在全美，纽约人付的房租最多，去年共支付了546亿美元，洛杉矶第二，付了386亿元的租金。

（据新唐人）