房地产 – Page 22

投资客暴炒美国房市！投报率49.2%创至少16年新高 | 美国

美国房市（不含商用不动产）之换手利润；黄：美国房市年均投报率（图片来源：ATTOM）

《路透社》报导，据美国房地产调研机构 ATTOM Data Solutions 数据显示，统计 2016 年美国房地产（不包含商用不动产）共有超过 19.3 万套房在一年以内换手 2 次，显示了美国房市正在疯狂遭受投资客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所统计之数据，仅计算一年内换手率达 2 次之美国独栋住宅及共同公寓，如置顶图所示，统计至去年为止，美国房市一年内换手後的利润每套高达了 62624 美元，年均投报率高达了49.2%之高，该投报率至少创下了 2000 年以来的最高水平。

受惠於美国联准会（Fed）长年来的低利率刺激，也带动了美国房市也自 2008 年金融海啸爆发之後一路走多。

据标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index）数据显示，2016 年十二月份全美房价年增率再度劲扬 5.6%，创下近两年半以来的最高增速，丝毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打压。

标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index，图片来源：Fred）

标普指数委员会主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒体专访时即表示，统计过去两年多来的光景，全美房价以平均每年成长 5.6% 之速度在向上增长，甚至近期更是来到了历史最高水平，这让人们普遍相信，美国房市已经走出了 2008 年金融海啸的大萧条时期。

“美国经济和房市的复苏主要受惠於下列几个因素，那就是：低利率丶低失业率丶人均可支配所得上升。”David Blitzer 说道。

但是 David Blitzer 亦向美国房市提出严重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普当选美国总统以来，美国房贷利率就出现了显着走升，这主要是因为市场预期着重在基础建设之上的“川普经济学”，将可能刺激美国经济进一步增长。

David Blitzer 说道：“更强劲的经济成长率，将可能推升房贷利率至更高水平，并且目前美国房价的涨幅，已是通膨率的两倍有馀。”

（据钜亨网）

二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 | 加拿大

根据大多伦多地产协会三月初的最新统计报告，整个大多地区二月在MLS系统上共达成了8014宗房地产交易。而去年二月的交易数还只有7583宗。虽然2016年恰逢闰年，去年二月要比今年二月还多出一天，但今年二月的同期交易数依然增长了5.7%。

报告中的数据还显示，多数房产持有人依然倾向于将持有房产视为一项长期投资，而独立屋以及Condo公寓的销售增幅显得尤为强劲。而且这种强劲的增幅已经持续了一连数年之久。

然而与这种旺盛的市场需求形成对比的，是大多地区新房源的紧缺。今年二月，在MLS系统上新挂牌的房源数量为9834栋（套），较去年同期下滑了12.5%。

在这一供求关系的作用下，今年大多地区的房屋均价较去年二月上涨了27.7%，为$875,983，其中均价升幅最高的依然是独立屋。而Condo公寓的均价也继续保持着两位数的增长。

从地区角度上看，多伦多地区二月成交数额居大多地区之首，为2900套，均价$859,186。其次是皮尔区，成交1,626套，均价$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全区的90%以上。Halton 区二月共成交788宗，均价$1,015,544。其中，Oakville地区成交346宗，成交均价高达$1,300,827。

来自大多伦多地产协会的经济分析师，Jason Mercer表示，正是目前楼市的供求关系，导致了多伦多房价增长地如此迅猛。而类似这样的增长趋势很可能还将持续很长一段时间。

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区二月独立屋交易3721宗，独立屋均价$1,205,815。其中，多伦多地区成交793套，均价$1,573,622。

皮尔区成交715套，均价$986,268。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计439宗交易，但均价最低，仅$850,433。交易数量排第二的是密西沙加，233宗，但均价最高，达到$1,222,347。Caledon地区仅售出43套独立屋，均价$1,093,827。

Halton区二月共成交490套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出224套，均价$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均价$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均价$936,532。最后为Halton Hills，仅售出53套，均价$824,672。

半独立屋

二月大多地区共售出651套半独立屋。皮尔区售出最多，共244套，均价$700,774。其中，Brampton售出130套，均价$649,957。密西沙加售出106套，均价$768,268。Caledon仅售出8套，均价$632,250.

多伦多市共售出半独立屋199套，位居第二；均价$1,085,484，位居第一。

Halton区仅售出35套，均价$717,531。其中Milton售出16套，均价$672,288；Oakville售出12套，均价$814,542；Burlington和Halton Hills仅分别售出5套和2套，均价分别为$684,300和$580,500。

Condo镇屋

二月Condo镇屋共售出546套。多伦多市售出最多，达189套，均价$596,736。

皮尔区销售量屈居第二，共173套，均价$527,780。其中密西沙加售出121套，均价$559,891。Brampton成交52套，均价$453,062。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共75套，均价$556,473。其中Oakville数量最多，为33套，均价$608,397。Burlington售出27套，均价$570,385。Halton Hills成交10套，均价$400,040。Milton成交数量最少，仅5套，均价$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地区二月的热点房源类型，共售出2360套，均价$481,194。其中超过半数集中在多伦多，共1632套，均价$515,424。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为325套，均价$358,061。其中密西沙加位居全区第一，售出282套，均价$362,125。Brampton销售数量位居第二，共42套，均价$323,221。Caledon仅售出1套高价位Condo，因此均价居全大多地区最高，为$675,000。

Halton区二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均价全区最低，为$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均价排名第一，为$585,972。Milton和Halton Hills分别售出10套和4套，均价为$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均价$742,413。

多伦多市共售出68套，均价$878,329。皮尔区售出160套，均价$641,157；Halton区售出99套，均价$744,817。

皮尔区中，Brampton售出最多，为121套，均价$610,092；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$756,314。

Halton区中，Oakville售出45套，数量最多，且均价最高，达$854,762。Milton销售数量数量第二，为34套，均价$643,623。Burlington售出18套，均价$676,861。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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在澳投资48亿中国投资并非“大灰狼” | 澳洲

据《澳洲人报》报道，中国政府报告显示，中国直接对外投资总额增长了44%，而对澳直接投资在2016年更是猛涨56%，达到48亿澳元。澳中两国间贸易额在2016年增长了0.9%，达到1420亿澳元。

中国商务部副部长王守文称，中国投资者最关注的澳洲投资领域是房地产、租赁等商业服务，以及交通物流。

根据投资公司JLL的数据，2016年，中国买家购买了价值430亿的海外商业地产和住宅物业，其中美国是最受欢迎的投资目的地，随后是中国香港、马来西亚和澳洲。

南开大学贸易政策教授贺京同表示，中国非常欢迎澳中自贸协定。“当全球很多经济体使用各种方法对抗中国特定产品”，当它们将工厂从中国搬迁到越南等国时，澳中自贸协定的签订时机对中国非常关键。

战略咨询公司“环球（Global）公司”的亚洲部主管斯塔通（Ying Staton）撰文称：“澳洲对中国有极大的战略意义。”

“（中国）农业土地不足，再加上污染和食品安全丑闻频发，使得食品安全成为（中国面临的）一个紧迫问题，并（使中国）看好澳洲广大的农场和乳制品。”

但她同时表示：“不断发酵的反华情绪也迫使中国调整策略战略。”例如，一些企业甘愿在澳中合资企业中只占据小额股份，上海中房置业在与澳洲女富豪莱因哈特（Gina Rinehart）合购的基德曼（Kidman & Co）农场，便只拥有33%的股份。

“中国在措辞上也有所转变。中国外长王毅访问堪培拉时，并未将自己形容为中国大使，而是世界贸易大使。他不是在澳洲推销中国，而是在支持理性且基于规则的‘开放性全球经济’。”

《中国日报》今天发表评论，称中国投资并非导致澳洲房价问题的元凶，反而有利于缓解这些问题。

澳洲房地产市场的外国投资长期以来一直是政治和经济的讨论焦点。分析师称，外国投资在房产市场和总体经济中发挥了积极作用，但对外国投资（尤其是中国投资）的实际影响，澳洲仍有很多误解。澳洲财政部去年发布报告，称不少澳人仍然坚定地认为悉尼和墨尔本的房价暴涨应归咎于中国等国的外来投资。

虽然外资的作用被澳人所误解，但澳洲政客却一直在努力吸引中国投资，以加强澳洲房产供给，财政部报告指出“外国投资正被用于增加房产供给”，报告中还特别强调了中国投资的作用。

悉尼大学建筑学高级讲师罗杰斯（David Rodgers）表示，中国投资对澳洲房市的影响并不大，澳人过度希望找到一个简单的答案——中国投资，回答房市面临的各种复杂问题。

澳中关系研究所（Australia China Relations Institute）副主管劳伦斯森（James Laurenceson）表示，媒体对于外国投资的好处的报道不足，绿地和万达等中国公司在澳洲建造住宅，并雇佣澳人工作。“他们（澳人）有了工作，如果没有这些投资，就不会有工作。想一想那些现在有房住的那些澳人，这些公寓的建设正是因为有了外国投资。”

事实上，房地产中的外国投资缓解了澳洲法律和经济上的一些问题，这是这些问题导致了澳洲的房价危机。劳伦斯森表示，这些问题包括养老金和退休金基金对房市的投资增加，这些澳洲国内基金更容易获得大量资金。

“在澳洲，利率处于历史低位，使得房产投资者可以借贷更多资金。这才是过去几年间出现的挑战。”

（据澳洲新快网）

美国房地产出现一大隐患又是特朗普的错？| 美国

目前美国房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房市充分复苏的隐患

2月22日，美国全美房地产经纪人协会NAR发布报告显示，今年一月美国成屋销售额大涨3.3%，创下过去十年以来的最高水平。十年前，美国爆发次贷危机，房地产市场交易额也大幅下滑。分析师指出，房地产市场的销售数据显示，不断上涨的房地产价格并未阻挡人们买房的脚步。

但是，尽管房地产市场中消费者对新房的需求量非常火热，但是目前美国房地产市场中房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房地产市场充分复苏的隐患。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence表示，目前阻碍美国房地产市场进一步回暖的最大障碍实际上是市场缺乏足够的房屋供应量。不过，在2017年中，住房建造企业将开发更多的住房，这将扩大美国房地产市场的成屋存量，推动美国房地产市场进一步繁荣发展。

同时，经济学家Lawrence指出，目前，导致美国房地产市场中成屋供应量紧张的一个主要原因是缺少熟练的住房建造工人。此外，随着特朗普总统不断推出限制无证移民的激进措施，住房建造企业未来可能将更难找到足够的建筑工人。

Lawrence透露，众所周知，美国的住房建造工地上雇佣了许多无证工人，但是这个问题却很少被公众关注。如果未来美国出入境限制更加严格，未来美国住房建造行业的劳动力供应量将更加短缺，除非美国政府能够培养更多具备测量和焊接等技能的本土熟练建筑工人。

根据全美房地产经纪人协会提供的估测数据来看，目前，美国建筑行业约有20万个职位空缺，比两年之前的劳动力缺口大幅上涨81%。

同时，莱纳建筑公司和托尔兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建筑工人短缺是公司住房建造数量增速放缓的主要原因。

Lawrence认为，通过职业学校或密集的培训项目，美国需要培训更多的房地产建筑工人。目前，许多住房建造公司都在拖延房地产项目破土开工的时间，尽管这些企业仍然在积极寻找建筑工人，但是劳动力市场无法提供足够的建筑工人。

不过，尽管建筑工人短缺在一定程度上限制了美国房地产的发展，但是美国房地产目前的增长势头仍然非常强劲。过去一段时间内，美国住房价格的增速远远超过美国民众平均收入的上升速度。

Lawrence表示，随着房价快速上涨，将会有越来越多的美国民众无力承担买房的费用，这个问题可能会成为房地产市场销量回落的导火索。但是，目前来看，美国房地产市场中消费者的购房需求十分旺盛，单身女性等消费群体带动购房需求大幅上升，完全抵消了房价快速上涨对需求端产生的负面效应。随着美国新增就业岗位持续增长，消费者和企业对经济发展前景将更加乐观，这也会进一步激发美国民众购房的热情。

目前，美国三十年期按揭贷款固定利率在结束连续几个月上涨后逐步企稳，但是美国平均三十年期按揭贷款固定利率仍然高于4%，分析师也预计按揭贷款利率仍然有上涨空间。贷款利率上升将增加购房者的负担，或将限制美国房地产市场健康发展的空间。不过，分析师指出，目前大部分美国民众在购房方面的开支仍然在预算范围之内。

Lawrence认为，2016年超低的按揭贷款利率肯定不会重现，同时美国过去数年的过度宽松货币政策时代也将结束。因此，房地产市场的消费者应当意识到住房按揭贷款的利率将继续走高，目前按揭贷款利率似乎开始企稳，但是今年年底前平均贷款利率很可能攀升至5%左右。

尽管如此，只要美国经济复苏和就业增长的趋势没有改变，大部分美国民众能够承担住房按揭贷款利率上升的额外负担。

此外，日本三菱东京日联银行首席经济学家Rupkey认为，美国火热的住房市场也带动了其他行业发展，包括家电、家具和草坪修理服务等领域。2月21日，家得宝公司披露最新季度财报数据，表现大幅高于市场预期，显示家居行业受益于房地产市场产生的正面溢出效应。

（据凤凰国际）

美国房市持续好转 1月成屋销售创十年来最高 | 美国

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）2月22日发布的报告，随着劳动力市场接近充分就业，房价及按揭贷款利率的升高，美国1月份的成屋销售量飙升至10年来最高水平。

据路透社报导，上个月经过季节性调整后，成屋销售按月增长了3.3%，年率达到569万套，是2007年2月以来的最高水平。此前，经济学家预测1月美国成屋销售量增长仅为1.1%，达到年率544万套。

报导显示，虽然美国的成屋库存量较去年12月份增加了2.4%，达到169万户，但仍接近历史最低水平（165万户），与一年前同相比下滑了7.1%，这已是连续20个月库存量同比下滑。

上个月，房价中位数较1年前同期增长7.1%，至228,900美元，创下2016年1月以来的最大年增长。

美国房市持续好转，2017年1月的成屋销售量创下2007年1月以来最高水平。图为美国芝加哥市一处待售房产

随着劳动力市场的改善，住房市场需求不断增长，再加上投资者期待特朗普政府将采取更多减税及增加基础设施建设和减少法规监管的承诺，大多数人对经济增长的信心都较此前有所增加，这种情况下库存量的不足是导致房价上涨的一个主要原因。

由于可供出售的房屋减少，房价在1月份仍保持上升趋势，已经连续第59个月出现同比增长。

另一方面，美国30年固定按揭利率在最近几个月快速上升，虽然迄今增长趋势有所减缓，但仍高于4%，而个人薪资收入的增长率却低于3%。来自银行家协会周三的独立报告显示，申请贷款购房的人数下降了2.8%。

俄亥俄州哥伦布市Nationwide公司的首席经济学家布尔森（David Berson）说：“我们担心房地产市场的持续供应不足将使得房价在2017年再次大幅上涨，特别是对首次购房者而言。”

互联网资讯综合整理

中国资金进不来冲击美国房地产 | 美国

中国居民作为投资美国房地产的主力军，近年来由於两国的一系列政策改变连连受挫，尤其中国实施越来越严格的外汇管制，更让中国不少投资客的资金难以转入美国房地产市场。

The New Deal网站2月21日引述地产经纪林吉瓦娜（Geovanna Lim，音译）说，中国在今年1月颁发新的法令，个人购汇要详述用途和时间，并禁止用於海外买房投资，这一政策使许多想要在海外投资的中国投资者有钱花不出。

她指出，去年中国政府就要求中国公民在购买海外房产时签署声明，所购的海外房屋可用於旅游或是教育，但不能用於投资。

中国民众是投资美国房产的主力军，却由於中国近年来越来越严格的外汇管制，不少资金难以转入。图为纽约法拉盛一开发项目

她举例说，有一位中国投资客两年前签署了300万元的无抵押合约，购买纽约曼哈顿中城的一户公寓。由於当时中国外汇管制不严，这位投资者当即拿出了30万元押金，签署无抵押合约。然而由於後来中国颁发新规，这位投资者在去年底无法付清剩馀的270万元尾款。她说，在中国农历新年期间，她们尝试了所有的可能性为这位客户借钱，却因为时间太紧，功亏一篑。

不过她说，在美国购房仍是中国投资者海外投资的首选，只是现在由於中国的严格外汇政策，以及美国新总统特朗普对移民态度较为苛刻，让不少想要投资房产的中国人望洋兴叹。“EB-5投资移民在纽约太不适用了，纽约薪水高，提供十个人的工作，比投资房产更难。”

（据世界日报）

中国收紧外汇流出华人纽约购房放缓 | 美国

“由于大陆外汇管制变严，曼哈顿三百万、五百万美元以上的豪宅交易缓下来了，但一、两百万的房产交易未受影响，交易持平。”近日，全美亚裔地产协会（AREAA）纽约东部分会会长高国华在一个活动上表示。

高国华说，中国买家是纽约房地产市场的主力之一，占纽约房地产交易量的20%左右，曼哈顿高端房产的买家主要来自中国大陆和俄罗斯，由于大陆外汇管制的力度加大，最近交易常受影响，出现因资金不能完全到位的情况，“有好几个客户看好房子，但钱出不来，在那里干着急。”今年以前，大陆换汇不审查换汇用途，要换100万美元，找20个亲朋好友、员工就搞定；但现在审查换汇用途，规定不能用于购房，一下子外汇汇出受限，购房资金未到位，让不少交易的过户时间跟着拖长。

去年12月31日，大陆外汇管理局出台每人每年五万美元的购汇额度，并规定不得用于境外购房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还红利保险等尚未开放的资本项目。违规者，将被列入黑名单，取消两年10万美元的购汇额度。换汇同时也要求民众说明用途，用于旅游的要提供护照签证，用于学费的要提供在读证明等资料。

对散户影响大高端客户也受拖累

“这个规定对民间散户资本转出境外立马产生冲击，而且对高端客户也造成了影响，因外汇管制的加强是全面性的，所以对华人的冲击比想像的要大。”法拉盛一路发房地产公司的地产经纪包崇敏表示，两月前，一大陆财团有意出不错的价钱买入艾姆赫斯特与可乐娜地区一处占地4万平呎的地皮，什么都已谈妥，但资金出境遇到了问题，目前交易拖了下来。

“外汇管制加强对法拉盛房产交易也会有影响。”一路发房地产公司经纪简丽逢说，法拉盛的房产主要靠新移民和大陆资金，现在法拉盛的房价已接近曼哈顿，这么贵的房子，一是本地人没有那么多资金来买，二是有这么多资金的本地人，他更愿意到曼哈顿和环境更好的地方买，而不选择法拉盛。如果大陆的资金进来变难，势必影响法拉盛的房产市场。

想在美国买房需提前转钱出来

高国华表示，由于人民币贬值，不少中国买家对钱放在大陆表示担心，还是千方百计要把钱尽早转移出来。曼哈顿苏活区（SoHo）、曼哈顿中城是最具房产投资潜力的区域，不少中国买家选择在附近购房，中国人买房子偏向学区房，长岛、曼哈顿、贝赛等学区好的房子皆很受欢迎。比如：纽约大学（NYU）由于中国留学生多，附近的房子就相当抢手。另外，休斯顿、达拉斯的房子比纽约便宜，空间大、院子大，也颇受中国人青睐。

她建议，要来美国买房子的中国买家，要提前把钱转出来，“钱不出来的话，房子看再多也没用，因为卖家不会等。”在大陆时可以通过银行或理财顾问做好咨询，上网或通过一些大的地产公司先了解学区、地点，不要到出国后才来考虑这些事情，以免到时才发现资金转不出来等问题。

而且，业内人士仍然对纽约的房地产有信心，纽约州地产经纪协会候任理事长Christine CJ Delvecchio和秘书长Moses Seuram表示，特朗普提倡美国优先，让企业、工作回流，对纽约房地产市场有利，而且纽约市是世界金融中心，全球资本在这里汇聚，美国房市、股市在特朗普时期一定会欣欣向荣。

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美国前十大郊区房地产热点佛罗里达州占3个 | 美国

根据房地产经纪人网站，realtor.com的一项新研究，一些美国顶级的郊区热点在房价上涨中变得越来越受欢迎。

市郊一向被视为年轻家庭的首选，在通勤时间和城市夜生活上做出牺牲，换取更好的学校和较大的居住空间。 realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke评议道：“近年来，房价上涨和城市中心的房屋库存的短缺，使得房价适宜的郊区住宅对买家更具吸引力。”

虽然通勤时间更长意味着燃油消耗增加，但全球经济学家Andrew Kenningham表示：“预计全球需求上升,美国页岩生产将增加，价格在未来一两年内保持稳定。”因而房价、房屋销售和更多的竞争在郊区将继续上升。

在全美一些都市地区，郊区的增长速度超越了城市。随着千禧一代成人，以及少数族裔对市郊的兴趣增长，越来越多的家庭涌入郊区社区，以寻求价格适宜、便于家庭生活。根据realtor.com的数据分析，从2010年到2017年，郊区的家庭在全美的增长率为7.9％，而城市地区的增长率为6.6％。

Realtor.com以邮政编码划域，查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度，依此列出全美10大郊区房地产热点。前3名分别是：

1、丹佛的蒙特贝罗，科罗拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

该地区隶属科罗拉多州丹佛—奥罗拉—莱克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中间价27万美元，房屋上市平均19天后售出，在过去三年上市价格每年增长20.6％

2、达拉斯的威里，德克萨斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隶属达拉斯—沃思堡—阿灵顿都市区（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％，住房中间价36.9万美元，房产在市场上平均驻留41天，上市价格在过去三年每年增长18.7％。

3、都柏林，加利福尼亚（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市区旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6％。住房中间价89万美元，一般房产上市24天售出。

在前10名排位中有三个在佛罗里达州，它们分别是：

5、东方园/进步村/棕榈河，佛罗里达州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位于坦帕—圣彼得堡—清水都市区（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房产上市平均47天售出，上市价格在过去三年每年增长19.8％。住房中间价13.4万美元。

6、维斯塔园，佛罗里达州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市区奥兰多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8％。住房中间价23万美元。

7、凯特勒湾，佛罗里达州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位于迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市区，这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％。郊区的一个典型房产在市场上待售50天，上市价格在过去三年中每年增长16.3％。住房中间价29万美元。

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伦敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英国

伦敦最为抢手的全新住宅项目 — 南岸城（Southbank Place）现有全新现代化公寓发售。目前在售的有卡森广场（Casson Square）30号时尚住宅项目，第二栋拥有伦敦壮观丽景，一流的设计和设施的建筑也即将发售。

南岸城（Southbank Place）地处泰晤士河沿岸绝佳位置，拥有威斯敏斯特、伦敦城的精致美景。贝尔维德花园（Belvedere Gardens）项目位于泰晤士河南岸1区，前方是银禧花园（Jubilee Gardens）项目，旁边是伦敦眼（London Eye）。南岸广场（Southbank Place）占地面积5.25英亩，是壳牌中心（Shell Centre）旧址，不远处便是伦敦著名景点，如泰特现代艺术中心（The Tate Modern）、环球剧场（Globe Theatre）、老维克剧院（Old Vic Theatre）、海沃德画廊（Hayward Gallery）、一流的餐厅，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐厅以及世界著名的 Borough Market市场。

业界领先的室内设计师-约翰逊勒和Squire and Partners事务所的建筑师们通力合作，创造出一个杰出的居住空间及无缝集成的高规格内饰。该项目风格平静、现代，设计重点放在自然光线、伦敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29层，户型有单间公寓、一、二、三房公寓和四房顶层豪华公寓。

166套公寓均按照最高标准建造而成：配备Miele名牌电器与石英石工作台的厨房、设计精巧的浴室以及由 Johnson Naylor进行个性化设计的细节。

公寓一楼有专属休息室和放映室，其内有商务和会议设施，该区域功能多、灵活度高，此外还有一休闲区。

南岸城166套公寓均按照最高标准建造而成，厨房配备Miele名牌电器与石英石工作台

卡森广场曾是英国艺术节的举办地，亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产

此地曾是英国艺术节（Festival of Britain）的举办地，卡森广场（Casson Square）便是以英国艺术节前建筑主席休 · 卡森命名，以表敬意。该广场亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产。

意向买家可有机会参观样板公寓，包括其材质、结构及设计布局，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内。该项目室内设计由Goddard Littlefair定制设计而成。

这些公寓价格和面积均有所不同：单间公寓起价为625,000英镑；一房公寓起价825,000英镑；两房公寓起价为168万英镑、三房公寓起价360万英镑。

意向买家可有机会参观样板公寓，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内

Squire and Partners合伙人Murray Levinson说：“Squire and Partner设计了一个优雅的地标性建筑，该建筑共29层，两面都可透过落地窗或凸出的阳台观赏伦敦地平线无与伦比的美景。作为卡森广场1号（One Casson Square）项目的同伴，卡森广场30号（30 Casson Square）是用个性化设计的青铜细节雕刻出的石质框架，楼顶为四层引人注目的玻璃灯，其内有三间独特的顶层豪华公寓。”

Johnson Naylor合伙创始人Fiona Naylor补充说：“我们经过仔细考量，使用均衡色彩材料创造了一个当代智能空间，在纹理和细微之处巧妙参考了城市环境和本地历史。这种设计不是强加给人一种风格或生活方式，而是作为一个安静的生活背景，让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造”。

作为一个安静的生活背景，南岸城让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造

欲了解Southbank Place项目更多信息或预约参观，请邮件至chinadesk@savills.com或致电+44 (0)20 3320 8225。

（本文内容资料由客户提供）

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