房地产 – Page 21

美国房地产出现一大隐患又是特朗普的错？| 美国

目前美国房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房市充分复苏的隐患

2月22日，美国全美房地产经纪人协会NAR发布报告显示，今年一月美国成屋销售额大涨3.3%，创下过去十年以来的最高水平。十年前，美国爆发次贷危机，房地产市场交易额也大幅下滑。分析师指出，房地产市场的销售数据显示，不断上涨的房地产价格并未阻挡人们买房的脚步。

但是，尽管房地产市场中消费者对新房的需求量非常火热，但是目前美国房地产市场中房屋存量可能不足以满足旺盛的消费需求，这或将成为拖累美国房地产市场充分复苏的隐患。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence表示，目前阻碍美国房地产市场进一步回暖的最大障碍实际上是市场缺乏足够的房屋供应量。不过，在2017年中，住房建造企业将开发更多的住房，这将扩大美国房地产市场的成屋存量，推动美国房地产市场进一步繁荣发展。

同时，经济学家Lawrence指出，目前，导致美国房地产市场中成屋供应量紧张的一个主要原因是缺少熟练的住房建造工人。此外，随着特朗普总统不断推出限制无证移民的激进措施，住房建造企业未来可能将更难找到足够的建筑工人。

Lawrence透露，众所周知，美国的住房建造工地上雇佣了许多无证工人，但是这个问题却很少被公众关注。如果未来美国出入境限制更加严格，未来美国住房建造行业的劳动力供应量将更加短缺，除非美国政府能够培养更多具备测量和焊接等技能的本土熟练建筑工人。

根据全美房地产经纪人协会提供的估测数据来看，目前，美国建筑行业约有20万个职位空缺，比两年之前的劳动力缺口大幅上涨81%。

同时，莱纳建筑公司和托尔兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建筑工人短缺是公司住房建造数量增速放缓的主要原因。

Lawrence认为，通过职业学校或密集的培训项目，美国需要培训更多的房地产建筑工人。目前，许多住房建造公司都在拖延房地产项目破土开工的时间，尽管这些企业仍然在积极寻找建筑工人，但是劳动力市场无法提供足够的建筑工人。

不过，尽管建筑工人短缺在一定程度上限制了美国房地产的发展，但是美国房地产目前的增长势头仍然非常强劲。过去一段时间内，美国住房价格的增速远远超过美国民众平均收入的上升速度。

Lawrence表示，随着房价快速上涨，将会有越来越多的美国民众无力承担买房的费用，这个问题可能会成为房地产市场销量回落的导火索。但是，目前来看，美国房地产市场中消费者的购房需求十分旺盛，单身女性等消费群体带动购房需求大幅上升，完全抵消了房价快速上涨对需求端产生的负面效应。随着美国新增就业岗位持续增长，消费者和企业对经济发展前景将更加乐观，这也会进一步激发美国民众购房的热情。

目前，美国三十年期按揭贷款固定利率在结束连续几个月上涨后逐步企稳，但是美国平均三十年期按揭贷款固定利率仍然高于4%，分析师也预计按揭贷款利率仍然有上涨空间。贷款利率上升将增加购房者的负担，或将限制美国房地产市场健康发展的空间。不过，分析师指出，目前大部分美国民众在购房方面的开支仍然在预算范围之内。

Lawrence认为，2016年超低的按揭贷款利率肯定不会重现，同时美国过去数年的过度宽松货币政策时代也将结束。因此，房地产市场的消费者应当意识到住房按揭贷款的利率将继续走高，目前按揭贷款利率似乎开始企稳，但是今年年底前平均贷款利率很可能攀升至5%左右。

尽管如此，只要美国经济复苏和就业增长的趋势没有改变，大部分美国民众能够承担住房按揭贷款利率上升的额外负担。

此外，日本三菱东京日联银行首席经济学家Rupkey认为，美国火热的住房市场也带动了其他行业发展，包括家电、家具和草坪修理服务等领域。2月21日，家得宝公司披露最新季度财报数据，表现大幅高于市场预期，显示家居行业受益于房地产市场产生的正面溢出效应。

（据凤凰国际）

美国房市持续好转 1月成屋销售创十年来最高 | 美国

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）2月22日发布的报告，随着劳动力市场接近充分就业，房价及按揭贷款利率的升高，美国1月份的成屋销售量飙升至10年来最高水平。

据路透社报导，上个月经过季节性调整后，成屋销售按月增长了3.3%，年率达到569万套，是2007年2月以来的最高水平。此前，经济学家预测1月美国成屋销售量增长仅为1.1%，达到年率544万套。

报导显示，虽然美国的成屋库存量较去年12月份增加了2.4%，达到169万户，但仍接近历史最低水平（165万户），与一年前同相比下滑了7.1%，这已是连续20个月库存量同比下滑。

上个月，房价中位数较1年前同期增长7.1%，至228,900美元，创下2016年1月以来的最大年增长。

美国房市持续好转，2017年1月的成屋销售量创下2007年1月以来最高水平。图为美国芝加哥市一处待售房产

随着劳动力市场的改善，住房市场需求不断增长，再加上投资者期待特朗普政府将采取更多减税及增加基础设施建设和减少法规监管的承诺，大多数人对经济增长的信心都较此前有所增加，这种情况下库存量的不足是导致房价上涨的一个主要原因。

由于可供出售的房屋减少，房价在1月份仍保持上升趋势，已经连续第59个月出现同比增长。

另一方面，美国30年固定按揭利率在最近几个月快速上升，虽然迄今增长趋势有所减缓，但仍高于4%，而个人薪资收入的增长率却低于3%。来自银行家协会周三的独立报告显示，申请贷款购房的人数下降了2.8%。

俄亥俄州哥伦布市Nationwide公司的首席经济学家布尔森（David Berson）说：“我们担心房地产市场的持续供应不足将使得房价在2017年再次大幅上涨，特别是对首次购房者而言。”

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中国资金进不来冲击美国房地产 | 美国

中国居民作为投资美国房地产的主力军，近年来由於两国的一系列政策改变连连受挫，尤其中国实施越来越严格的外汇管制，更让中国不少投资客的资金难以转入美国房地产市场。

The New Deal网站2月21日引述地产经纪林吉瓦娜（Geovanna Lim，音译）说，中国在今年1月颁发新的法令，个人购汇要详述用途和时间，并禁止用於海外买房投资，这一政策使许多想要在海外投资的中国投资者有钱花不出。

她指出，去年中国政府就要求中国公民在购买海外房产时签署声明，所购的海外房屋可用於旅游或是教育，但不能用於投资。

中国民众是投资美国房产的主力军，却由於中国近年来越来越严格的外汇管制，不少资金难以转入。图为纽约法拉盛一开发项目

她举例说，有一位中国投资客两年前签署了300万元的无抵押合约，购买纽约曼哈顿中城的一户公寓。由於当时中国外汇管制不严，这位投资者当即拿出了30万元押金，签署无抵押合约。然而由於後来中国颁发新规，这位投资者在去年底无法付清剩馀的270万元尾款。她说，在中国农历新年期间，她们尝试了所有的可能性为这位客户借钱，却因为时间太紧，功亏一篑。

不过她说，在美国购房仍是中国投资者海外投资的首选，只是现在由於中国的严格外汇政策，以及美国新总统特朗普对移民态度较为苛刻，让不少想要投资房产的中国人望洋兴叹。“EB-5投资移民在纽约太不适用了，纽约薪水高，提供十个人的工作，比投资房产更难。”

（据世界日报）

中国收紧外汇流出华人纽约购房放缓 | 美国

“由于大陆外汇管制变严，曼哈顿三百万、五百万美元以上的豪宅交易缓下来了，但一、两百万的房产交易未受影响，交易持平。”近日，全美亚裔地产协会（AREAA）纽约东部分会会长高国华在一个活动上表示。

高国华说，中国买家是纽约房地产市场的主力之一，占纽约房地产交易量的20%左右，曼哈顿高端房产的买家主要来自中国大陆和俄罗斯，由于大陆外汇管制的力度加大，最近交易常受影响，出现因资金不能完全到位的情况，“有好几个客户看好房子，但钱出不来，在那里干着急。”今年以前，大陆换汇不审查换汇用途，要换100万美元，找20个亲朋好友、员工就搞定；但现在审查换汇用途，规定不能用于购房，一下子外汇汇出受限，购房资金未到位，让不少交易的过户时间跟着拖长。

去年12月31日，大陆外汇管理局出台每人每年五万美元的购汇额度，并规定不得用于境外购房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还红利保险等尚未开放的资本项目。违规者，将被列入黑名单，取消两年10万美元的购汇额度。换汇同时也要求民众说明用途，用于旅游的要提供护照签证，用于学费的要提供在读证明等资料。

对散户影响大高端客户也受拖累

“这个规定对民间散户资本转出境外立马产生冲击，而且对高端客户也造成了影响，因外汇管制的加强是全面性的，所以对华人的冲击比想像的要大。”法拉盛一路发房地产公司的地产经纪包崇敏表示，两月前，一大陆财团有意出不错的价钱买入艾姆赫斯特与可乐娜地区一处占地4万平呎的地皮，什么都已谈妥，但资金出境遇到了问题，目前交易拖了下来。

“外汇管制加强对法拉盛房产交易也会有影响。”一路发房地产公司经纪简丽逢说，法拉盛的房产主要靠新移民和大陆资金，现在法拉盛的房价已接近曼哈顿，这么贵的房子，一是本地人没有那么多资金来买，二是有这么多资金的本地人，他更愿意到曼哈顿和环境更好的地方买，而不选择法拉盛。如果大陆的资金进来变难，势必影响法拉盛的房产市场。

想在美国买房需提前转钱出来

高国华表示，由于人民币贬值，不少中国买家对钱放在大陆表示担心，还是千方百计要把钱尽早转移出来。曼哈顿苏活区（SoHo）、曼哈顿中城是最具房产投资潜力的区域，不少中国买家选择在附近购房，中国人买房子偏向学区房，长岛、曼哈顿、贝赛等学区好的房子皆很受欢迎。比如：纽约大学（NYU）由于中国留学生多，附近的房子就相当抢手。另外，休斯顿、达拉斯的房子比纽约便宜，空间大、院子大，也颇受中国人青睐。

她建议，要来美国买房子的中国买家，要提前把钱转出来，“钱不出来的话，房子看再多也没用，因为卖家不会等。”在大陆时可以通过银行或理财顾问做好咨询，上网或通过一些大的地产公司先了解学区、地点，不要到出国后才来考虑这些事情，以免到时才发现资金转不出来等问题。

而且，业内人士仍然对纽约的房地产有信心，纽约州地产经纪协会候任理事长Christine CJ Delvecchio和秘书长Moses Seuram表示，特朗普提倡美国优先，让企业、工作回流，对纽约房地产市场有利，而且纽约市是世界金融中心，全球资本在这里汇聚，美国房市、股市在特朗普时期一定会欣欣向荣。

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美国前十大郊区房地产热点佛罗里达州占3个 | 美国

根据房地产经纪人网站，realtor.com的一项新研究，一些美国顶级的郊区热点在房价上涨中变得越来越受欢迎。

市郊一向被视为年轻家庭的首选，在通勤时间和城市夜生活上做出牺牲，换取更好的学校和较大的居住空间。 realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke评议道：“近年来，房价上涨和城市中心的房屋库存的短缺，使得房价适宜的郊区住宅对买家更具吸引力。”

虽然通勤时间更长意味着燃油消耗增加，但全球经济学家Andrew Kenningham表示：“预计全球需求上升,美国页岩生产将增加，价格在未来一两年内保持稳定。”因而房价、房屋销售和更多的竞争在郊区将继续上升。

在全美一些都市地区，郊区的增长速度超越了城市。随着千禧一代成人，以及少数族裔对市郊的兴趣增长，越来越多的家庭涌入郊区社区，以寻求价格适宜、便于家庭生活。根据realtor.com的数据分析，从2010年到2017年，郊区的家庭在全美的增长率为7.9％，而城市地区的增长率为6.6％。

Realtor.com以邮政编码划域，查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度，依此列出全美10大郊区房地产热点。前3名分别是：

1、丹佛的蒙特贝罗，科罗拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

该地区隶属科罗拉多州丹佛—奥罗拉—莱克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中间价27万美元，房屋上市平均19天后售出，在过去三年上市价格每年增长20.6％

2、达拉斯的威里，德克萨斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隶属达拉斯—沃思堡—阿灵顿都市区（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％，住房中间价36.9万美元，房产在市场上平均驻留41天，上市价格在过去三年每年增长18.7％。

3、都柏林，加利福尼亚（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市区旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6％。住房中间价89万美元，一般房产上市24天售出。

在前10名排位中有三个在佛罗里达州，它们分别是：

5、东方园/进步村/棕榈河，佛罗里达州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位于坦帕—圣彼得堡—清水都市区（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房产上市平均47天售出，上市价格在过去三年每年增长19.8％。住房中间价13.4万美元。

6、维斯塔园，佛罗里达州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市区奥兰多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8％。住房中间价23万美元。

7、凯特勒湾，佛罗里达州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位于迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市区，这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％。郊区的一个典型房产在市场上待售50天，上市价格在过去三年中每年增长16.3％。住房中间价29万美元。

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伦敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英国

伦敦最为抢手的全新住宅项目 — 南岸城（Southbank Place）现有全新现代化公寓发售。目前在售的有卡森广场（Casson Square）30号时尚住宅项目，第二栋拥有伦敦壮观丽景，一流的设计和设施的建筑也即将发售。

南岸城（Southbank Place）地处泰晤士河沿岸绝佳位置，拥有威斯敏斯特、伦敦城的精致美景。贝尔维德花园（Belvedere Gardens）项目位于泰晤士河南岸1区，前方是银禧花园（Jubilee Gardens）项目，旁边是伦敦眼（London Eye）。南岸广场（Southbank Place）占地面积5.25英亩，是壳牌中心（Shell Centre）旧址，不远处便是伦敦著名景点，如泰特现代艺术中心（The Tate Modern）、环球剧场（Globe Theatre）、老维克剧院（Old Vic Theatre）、海沃德画廊（Hayward Gallery）、一流的餐厅，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐厅以及世界著名的 Borough Market市场。

业界领先的室内设计师-约翰逊勒和Squire and Partners事务所的建筑师们通力合作，创造出一个杰出的居住空间及无缝集成的高规格内饰。该项目风格平静、现代，设计重点放在自然光线、伦敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29层，户型有单间公寓、一、二、三房公寓和四房顶层豪华公寓。

166套公寓均按照最高标准建造而成：配备Miele名牌电器与石英石工作台的厨房、设计精巧的浴室以及由 Johnson Naylor进行个性化设计的细节。

公寓一楼有专属休息室和放映室，其内有商务和会议设施，该区域功能多、灵活度高，此外还有一休闲区。

南岸城166套公寓均按照最高标准建造而成，厨房配备Miele名牌电器与石英石工作台

卡森广场曾是英国艺术节的举办地，亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产

此地曾是英国艺术节（Festival of Britain）的举办地，卡森广场（Casson Square）便是以英国艺术节前建筑主席休 · 卡森命名，以表敬意。该广场亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产。

意向买家可有机会参观样板公寓，包括其材质、结构及设计布局，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内。该项目室内设计由Goddard Littlefair定制设计而成。

这些公寓价格和面积均有所不同：单间公寓起价为625,000英镑；一房公寓起价825,000英镑；两房公寓起价为168万英镑、三房公寓起价360万英镑。

意向买家可有机会参观样板公寓，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内

Squire and Partners合伙人Murray Levinson说：“Squire and Partner设计了一个优雅的地标性建筑，该建筑共29层，两面都可透过落地窗或凸出的阳台观赏伦敦地平线无与伦比的美景。作为卡森广场1号（One Casson Square）项目的同伴，卡森广场30号（30 Casson Square）是用个性化设计的青铜细节雕刻出的石质框架，楼顶为四层引人注目的玻璃灯，其内有三间独特的顶层豪华公寓。”

Johnson Naylor合伙创始人Fiona Naylor补充说：“我们经过仔细考量，使用均衡色彩材料创造了一个当代智能空间，在纹理和细微之处巧妙参考了城市环境和本地历史。这种设计不是强加给人一种风格或生活方式，而是作为一个安静的生活背景，让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造”。

作为一个安静的生活背景，南岸城让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造

欲了解Southbank Place项目更多信息或预约参观，请邮件至chinadesk@savills.com或致电+44 (0)20 3320 8225。

（本文内容资料由客户提供）

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一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍：

1、RBC ROYAL BANK，汉语通译为皇家银行。以市值和资产论，该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax，在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后，逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉，作风彪悍，常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口，这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，两位小同学在1955年一合计，与其被别人吞掉，还不如强强联合，于是就有了TD的诞生。到了2000年，TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下，就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值，TD可算后来居上，位列榜眼多年，在2013年间，甚至一度小幅领先带头大哥，后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间，正是它首开先河，延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间，吸引了大量的客户群体，也倒逼其他银行被迫跟进。

3、SCOTIABANK，汉译名丰业银行。“一般一般，全国第三”，说的就是这位同学。说一般其实也不一般，SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打，不是通过大宗收购合并，而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽，遂分兵海外，多年来致力于海外业务，以中南美洲着力尤甚，几年前曾经因为外派干部紧缺，出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），汉译蒙特利尔银行，满地可银行。资格最老，1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行，BMO的表现一直算中规中矩，虽无惊喜，也不差强人意，甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候，就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年，RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸，被当时的马丁政府否决。

5、CIBC，汉译名帝国银行。帝国，听起来很霸气吧，其实跟前几名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那个黄金年代，当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行，那时的CIBC，睥睨四方，一时风头无两。此后30年，CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看，1997年那会儿，CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因，CIBC增速明显慢于对手们，现在差距已经越来越大。也是在1998年，TD与CIBC谋求合并，计划遭到马丁政府的断然拒绝，理由是涉嫌垄断，“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次，回答仅是短短的“No”，连个解释都没有。

下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间，居于绝对的统治地位。换句话讲，大部分客户的贷款不管怎样选择，最终还是花落在这五家。

在产品高度同质化的今天，各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候，人们真正要关心的是哪个银行更适合自己？因为，你在挑选贷款机构的同时，它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇还是上班，你的资产净值高低，你的首付比例，你的信用记录如何，你的负债水平，你是买自住房还是投资房，你是购买（purchase）还是再融资（refinance），你是先买后卖，还是先卖后买，还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同，就要求有不同的解决方案。今天，贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程，其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款，怎样准备申请，才能保证成功率，才不至于出现申请屡屡遭拒，把好端端的case做烂的局面。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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美国最具前景房地产区矽谷3度夺冠 | 美国

根据美国房地产谘询企业仲量联行（Jones Lang LaSalle）最新报告，矽谷是全美经济和商业房地产最强劲的地区。

尽管同属湾区的旧金山因有限的空间和高昂的生活费，跌出仲量联行“城市动力指数”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影响连续第三年蝉联美国冠军，同时也是全球第三名。

仲量联行依三大类丶共42项指标对全球134个商业中心评分，其中包括35个美国商业中心。三大评分类别为社会经济动力丶商业房地产和该地区长期保有动力的能力。社会经济动力是根据市场的国内生产总值丶人口丶公司总部数目和外国直接投资的变化来衡量的，商业房地产类则考量商业空间吸纳丶建筑业丶租金和办公室丶零售业和酒店业的投资变化等因素。

矽谷第三年蝉联全美“城市动力指数”冠军，雅虎总部所在的桑尼维尔成办公室最抢手地区

仲量联行矽谷分公司执行总监马特（Greg Matter）表示，矽谷被评选为全美“城市动力指数”第一名的原因有许多，人才济济是其一，当地工业和企业的范畴自经济衰退之後逐渐扩大，使得经济变得更具弹性是另一原因。他指出，矽谷科技工业本身已经从传统的软硬体制造延伸到人工智慧和自动化科技，使矽谷经济重镇的地位更形稳固。马特说：“矽谷很可能再次成为下一次经济复苏的起点和终点。”

报告点出，矽谷的桑尼维尔和圣他克拉拉市是美国最重要的两大科技子市场。商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的报告显示，桑尼维尔过去两季的办公空间吸纳量净值为矽谷最高，上一季的办公室空置率仅0.7%，进驻的企业包括电子商务巨擘亚马逊（Amazon），他们已签下Moffett Towers第二期35万平方呎的全新办公室空间。

（据世界日报）

“特朗普Trump”品牌在房地产价值多少？| 美国

美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）胜选之後，全球各媒体才开始研究“特朗普”的背景丶兴趣丶行事作风等，甚至兴起一股“特朗普学”。

据美国华盛顿邮报报导，2015年至2016年特朗普来自不动产丶牛排丶水及服饰的“冠名”收入高达5,900万美金。

若以实际“不动产冠名费”来看，加拿大多伦多一栋冠名“特朗普国际饭店”的大楼（Trump International Hotel and Tower Vancouver），开发商大约支付100～500万美金的冠名费，并非一笔小数目。

此外，印尼一个冠名“特朗普”二字的高级渡假村与高尔夫球场，每年分别需支付100万与500万美金权利金；而在沙乌地阿拉伯也有一个豪宅建案，以200万美金的代价，用特朗普的名字对外行销。

不过，有趣的是特朗普童年居住纽约皇后区，是一栋他父亲建造的房子，前屋主於2008年以78.25万美金取得，并於去年以165万元美金的代价对外开价标售。

这当中曾经因为外界不看好特朗普，并认为无法胜选，甚至将标售底价下调至84.9万元美金，但最後特朗普老家在去年12月胜选後，一位匿名投资人以139万美金标售取得，使得前屋主持有8年多，房产增值约78%，获利颇丰。

据美国媒体报导，该投资人可能希望利用特朗普就任总统後，以“总统故居”丶“总统历史博物馆”之议题炒作此房产物件，期使房价因此能暴增10倍丶超过1,000万元美金，也就是短期持有数个月後再转售（flip）赚取巨额差价，而不是长期持有该物件。但若依“特朗普”在房产的冠名费介於100~500万美金，特朗普童年所居住的房子价值，是否能短期暴增800万美金，答案已呼之欲出。

无论如何，不可否认地，贵为美国总统的特朗普，虽然不改语不惊人死不休的作风，如同“话题女王”般的创造他个人的“新时代”与“新名言”。

不管是喜欢或不喜欢特朗普的行事风格，但他就任没多久就能将许多外国大型企业，如日本软银丶丰田汽车丶德国宾士等企业投资美国，甚至连全世界半导体龙头英特尔（Intel）都宣布将投入70亿在美国境内扩厂。可以相信的是，未来几年在特朗普的主政下，美国的房市与股市应该如同他的行事风格一般精彩可期。

（据联合财经网）

日本房市投资热投资者该如何出手 | 海外

说到日本，除了中日两国一言难尽的历史纠葛，国人最先想到的应该是日本的文化、美食与发达的制造业。2015年开始，赴日投资热潮也成为了各方另一个焦点话题。居外网的数据表明，2015年居外用户对日本房产的询盘量较2014年增长了191%，询盘总价值高达5.32亿美元（约35亿人民币）。

90年代初，日本房地产的巨大泡沫轰然崩塌，随之而来的是其引发的金融危机与蛰伏20多年的房价。08年开始，在全球金融危机影响下，日本房市再次下滑。金融危机结束之后日本房市进入房价瓶颈期。2013年之前，日本全国房价变化幅度都相当小。2013年开始，人民币兑日元大幅升值，在2015年中一度读破20大关，国人在日投资也逐渐增多。同时期，全日本公寓房价开始显著增长。在2013年2月至2016年2月的3年间，日本公寓整体房价增长了25.3%，而别墅房价只微增0.9%。这样的数据让人不得不猜测，正是海外投资者对公寓的大量需求涌入，使得更受投资者青睐的公寓市场价格节节攀升。2016年初，日本进入“负利率”时代，由此带来的超低低利率与人民币汇率优势进一步刺激了海内外的房产投资。加之2020年东京奥运会的临近，越来越多的基础设施开建，为许多新的区域带来了更好的投机遇。相信在这些因素持续作用之下，日本住宅，尤其是公寓价格将在近期保持上升趋势。

那么中国买家最喜欢在日本那个城市进行投资呢？居外网的数据表示，2015年间最受中国房产买家青睐的3个日本城市依次为东京、大阪与京都。超过70%的潜在购房者表示投资是他们在日本置业的首要目的，这表明在日本进行房产投资的中国买家主要看中的是当前的汇率优势与日本房市的复苏。

作为全球中心级的城市，日本首都东京时时刻刻吸引着世界的目光。东京都会区是全球人口最密集的地区，这一地区的房价毫无疑问为全日本最高。2015年6月新公寓的平均售价约为357万人民币，平均单价约为5.1万人民币每平方米，与北上广深房价基本处于同一水平。二手房均价则比新公寓便宜许多，平均售价约180万人民币，单价2.8万人民币每平方米。东京的租赁市场十分发达，一套60平的新公寓租金一般达到1.2万人民币，将带来高出国内房产的出租回报率。

中国买家在日投资的另一个热地是大阪。拥有典型的日本文化与景色，大阪是体验日本生活最好的地方之一。于东京相比，大阪地区房价较低，需要的投资成本也较少。2015年6月新公寓的平均售价约为290万人民币，平均单价约为4万人民币每平米，相当于国内一线城市郊区或二线城市中心区域房价。 2015年6月的二手公寓均价约为121万人民币，更是明显低于国内许多大城市。虽然大阪的租金比东京低，但由于房价较低，大阪拥有更高的租金回报率。

从大阪与东京两个城市的公寓房价走势图中，我们可以发现2012年开始，大阪的公寓价格增幅就持续高于东京。2012年1月至2016年2月，大阪公寓房价增长了26.5%，而同时期东京公寓房价增幅为22.8%。从市场饱和度角度来看，由于房价较低，大阪也具有更大的发展潜力。

居外投资建议：

对一般的投资者来说，大阪房产有着更低的投资门槛与更高的投资回报，是十分理想的投资选择。大阪房产的投资优势包括：

近期高速增长的公寓价格将带来更高的长期投资回报
相对于东京较低的投资成本可让投资者选择更具优势的房产
显著高于国内的租金回报率让投资者持续获利

不过，投资大阪房产一定要将重点放在市中心与关注点强的区域，购买时首先考虑出租与出售的可能性，切不可因价废市。

东京房产投资门槛高，市场波动大于大阪，需要洞悉市场动态，适合有一定投资实力与经验的买家。投资东京的优势有：

全球生活工作最便利的城市之一，具有海量投资地点可供选择
2020年奥运会带来的巨大市场发展空间，房市有望站上一个新台阶
作为全球人口最密集的区域，强大的租售需求使得投资者更容易找到收益机会

在日本购置房产，中国买家需要避免的一个误区是从游客的角度选择投资地点。游客聚集的热门地点往往不一定是受欢迎的房产热点。如果从租客或购房者角度出发，相信大家在选择租房或买房时会避开人流密集而缺乏生活设施的旅游区。因而购买房产时，一定要从日本当地居民工作生活角度出发，选择交通便利、设施齐全、发展前景大的区域。另一方面，由于近期全球经济形势不明朗，作为避险货币的日元汇率变动很大，在2016年初对人民币升值较多。日本政府近期也出台各项措施，立志于修正日元过快升值，以稳定日本经济。为避免汇率上的损失，海外买家应该密切观察经济形势，在汇率相对稳定时入场。

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