房地产 – Page 21

习近平特朗普见面，炒热佛罗里达州房地产 | 美国

中美领袖见面，带动了佛罗里达海滩上的各种“热潮”。

中国国家主席习近平与美国总统特朗普即将在位於棕榈滩岛上的海湖庄园（Mar-a-Lago）会面

虽只是四月初，美国佛罗里达州棕榈滩午後的气温突破30摄氏度。这两天，跟气温同时飙升的，还有中国购房者对佛州房地产的热情——很可能因“习特会”举行而节节攀升。

中国国家主席习近平与美国总统特朗普即将在位於棕榈滩岛上的海湖庄园（Mar-a-Lago）第一次会面。

“’习特会’绝对会给佛州房市带来积极效应！”在棕榈滩地区担任房产经纪十年的王央，嗅到了商机。全球中国人都会从电视转播中看见棕榈滩的碧海白沙和设计别致的地中海式别墅，还有比这更棒的免费房地产宣传吗？

近年来，王央亲身感觉到，对佛州房产感兴趣的中国人直线上升。她接触的中国购房客大多是成功商业人士。在中国疯狂飙升的房市中获利，转而投资美国房地产。王央告诉端传媒，中国客人多看中佛州棕榈滩的宁静与休闲，她以八字总结：低调奢华，阳光海滩。

总部位於上海的美国房产资讯网站居外的数据也显示，2016年在这个网站上，佛州房地产的谘询量比2015年上升62.5%，而2015年的升幅已经高达48%。

Forbes杂志撰稿人Kenneth Rapoza指出，佛州迈阿密和Fort Lauderdale的房价远低於中国香港丶伦敦丶悉尼等国际大都市，也低於美国一线城市。100万美元可在迈阿密买到约77平方米的房产，在洛杉矶和纽约分别只能买到65和27平方米。中国购房者手中若有能在上海买房的钱，也能轻易在佛州购房，还能附带享受美国上乘的高等教育等公共资源，达到比上海更高的生活品质。

中国购房者对美国房地产的投资额已连续四年上升，总额超过270亿美元。在100万美元以上房产外籍购买者中，42%是中国人。最近四年，中国都居外籍购房者排行榜的首位，成交额超过排名二到五的国家的总和。预计到2025年，中国对美国居用物业的投资额将达到500亿美元，商用物业将超过200亿美元，相当於2015年数字的两倍左右。

据王央观察，在棕榈滩地区，中国人大多购买郡内性价比高的50万至300万中档房产，从房子到大西洋边的海滩只需驱车20分钟左右。然而，海湖庄园所在的棕榈滩岛，还是让一般的中国客人却步—岛上的独享无敌海景丶私人沙滩的豪宅大多要价1000万美元以上，房主每年还要付高昂的税费。

居外CEO Charles Pittar预期，除了购房热，“习特会”还将带动Mar-a-Lago mania（海湖热），即中国极富阶层入会的热潮。习近平与特朗普在海湖庄园漫步，留下历史性画面，这将会让加入这所俱乐部成为中国人之中高身份地位的象徵。

一名俱乐部会员在“习特会”前夕，成为了媒体热点，他就是经常发表批评北京政府言论的中国地产大亨郭文贵。《纽约时报》形容他是“习特会”潜在搅局者，如果拥有海湖庄园会员资格的郭文贵在“习特会”期间进入庄园，将激怒习近平和中方代表团。郭文贵则向「美国之音」表示，自己不会出现在海湖庄园，他通过Twitter回应：“我不在！这几天所有会员都不能用了！”

炒热的不止房地产丶俱乐部会员制，习特会到来前夕，当地气氛也是热闹非常。虽然习近平只会停留短短一日，没有任何公开活动，大批中国官员丶记者丶习近平的支持者和抗议者仍然一窝蜂地涌进了这座海景迷人的小岛。每到饭点，附近两家中餐馆人满为患，店员应接不暇。

“特朗普跟中国主席的会面非常重要。”Uber司机Ed也从电台新闻节目中听说了“习特会”的消息。虽然他说会面意义非凡，但也止不住抱怨，自从特朗普就任总统，棕榈滩的交通情况让司机们头疼不已。他每次返回人称“南部白宫”或“冬季白宫”的海湖庄园，都需要大规模封路。据统计，特朗普上任总统十一周来，有九个周末是在海湖庄园度过的。“你等着看吧，等特朗普和中国主席来了，这里就会寸步难行。”

当地时间5日下午，海湖庄园外围未有封路。路边没有人行道，每当有人徘徊停留时，特勤人员就会上前警告“你们必须继续往前走”，驱离闲杂人等。庄园和道路间隔了两道修剪整齐的灌木丛，有一部分灌木达三四米高，彻底阻挡了外围行人的视线。

15分钟车程外，习近平即将下榻的酒店外围，布置更隆重。道路两旁的路墩贴上了中美两国国旗。但零星几个上访的抗议者也聚集在酒店门前，向记者们派发传单，散播他们在中国被逼拆迁的故事，一身黑西装丶戴着墨镜的特勤人员在不远处静静观望。

中方使团工作人员忙碌地进出酒店大堂，无暇到酒店的户外游泳池区晒太阳。这家Eau Palm Beach Resort & Spa，虽是五星酒店，却算不上棕榈滩岛上的顶级酒店。这估计与中国政府希望打造清廉形象有关。订房网站上显示，酒店一晚的房费为499美元起，在习近平入住的6号晚，房间已全数售罄。

（据端传媒）

华裔买走川普幼年旧居引纽约房地产界关注 | 美国

美国总统川普（特朗普）儿时居住的房屋数月内一直是纽约皇后区房地产的焦点，近日，该楼被一名神秘的华裔买家买走，成交价高达200万美元（合人民币约为1378万元）。

这名神秘的华人买家是通过一家名为川普出生屋的公司购买，该买家的代理律师汤学武表示，他无法透露有关客户的任何资讯，但是这幢房屋的购买前後并没有花费很多的时间。“我们从与客户接洽到签订购房合同丶成交仅仅花费了几天的时间，我的客户对这套房屋相当满意，并因此成立了名为川普出生屋的公司，并将房屋变为公司资产。”汤学武说，“客户对川普幼时居屋有浓厚兴趣，并对拥有它表示欣慰。”

据知情人士透露，该买家是川普的支持者，购买这套房屋表示他对川普的理解与尊重，同时也认为这样的售价相当合理。买家的代理人表示未来有可能将房产转变为总统图书馆或者是博物馆，但目前还未有明确计划。

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卖家三个月赚了50％利润

据悉，川普幼时住宅从挂牌到售出价格已经飙涨一倍，此前的卖家是迈克尔戴维斯，去年12月川普当选美国总统後，他在一个拍卖会上以139万美元的价格抢得，不久再次将此屋以214万美元投进市场，最终在3月23日以200万美元售出。他表示，从这笔交易中赚取了50％的利润。

位於纽约皇后区牙买加庄园的这套房屋，是川普从出生到4岁时居住的地方。随着川普当选美国总统，他的儿时的居所价值也不断攀升。这栋都铎式风格的独栋房屋拥有5间卧室，是由川普的父亲，川普在1940年修建。

（据今日新闻）

联储高官：美国房地产过热值得警惕 | 美国

3月22日早间路透社称，波士顿联储主席罗森格伦（Eric Rosengren）表示，美国房地产价格的上涨可能会放大任何未来的经济衰退，并敦促全球监管机构考虑利率以外的工具来帮助给该行业降温。

2007至2008年间，美国住宅和商业房地产价格的大幅下跌震撼了在该行业有高杠杆的银行业，引发全球金融危机和严重衰退。随着经济的复苏，过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%。

罗森格伦表示，住宅价格的急剧上涨可能是金融不稳定的信号，而这是只能逐渐上升的利率所无法控制的。“因为房地产投资十分广泛，而在处理估值问题方面，货币和宏观审慎工具的作用有限，因此我认为，我们必须承认，商业房地产行业有可能在我们面临一次经济衰退时放大可能出现的任何问题。”

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（据北京新浪网）

投资美国房市地点很重要专家告诉你哪里房价最“健康”！| 美国

在全美国的大部份地区，住宅需求仍然相当高，但房地产复苏的发展看起来越来越不均衡，复苏的速度将取决於位置。

无论买家购买自己的房产，亦或是投资房市，都会抛出一些现金，某些市场的变化远远超过了几年前的预期。然而，一些最热门的市场正在从“恩典”中脱颖而出。

根据房地产拍卖和分析公司 TenX 的表示，一些经济衰退丶受影响最严重的房地产市场，突然摇身一变成为最健康的。Tampa 和 Florida，在过去十年中，减少了数千家的丧失抵押品赎回权之房屋，现在成为了全美最健康的住宅市场之一。它根据人口和就业增长，失业率和薪资增长等一系列关键因素，以及诸如库存和建筑等行业的特定指标对各地区进行评级。

TenX 的行销主管 Rick Sharga 表示：从经济角度来看，Florida 恢复得很好。我们看到失业人数在这里急剧下降，我们已经看到工作机会增长和薪资增长已经持续了好几年，而且，房屋销售和房屋价格都在稳步上扬。

Florida丶Jacksonville 也根据同样的标准进入前五名。Las Vegas 在名单上的第四名这倒是让市场相当惊讶。这座城市打破了全国最高的房屋法拍率。价格仍然低於购屋热潮高峰的 20％左右，但是，这只会增加该地区的吸引力。

Sharga 表示，我们看到的是人口恢复增长。在房市破产之前，Las Vegas 在美国的人口增长速度最为稳定。而且，我们将看到就业增长。

Dallas 排在第二位，并不令人惊讶，Dallas 没有经历繁荣，但由於其专业和商业服务，保健和休闲产业非常多样化，该地区的就业持续增长。其人口在 2015 年几乎翻了一番。

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另一方面，New Jersey 北部和中部地区的房市皆相当不健康。房价居高不下，工作人口增长乏力。洛杉矶和旧金山正在遭受其他弊病，即负担能力。价格如此之高，库存如此疲软，销售和价格增长的潜力都很低。

目前美国房市最健康的地点:

Tampa
Dallas
Columbus, Ohio
Las Vegas
Jacksonville

目前美国房市最不健康的地点:

Northern New Jersey
Central New Jersey
Long Island, New York
San Francisco
Los Angeles

（据钜亨网）

Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

如果要问在整个大多伦多地区，华人投资置业的首选是哪，相信很多人都会回答奥克维尔。的确，在短短几年之间，奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调，以及面朝安大略湖的优美风光，从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而，目前奥克维尔的房地产市场已日趋饱和，不仅房价高涨，优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部，汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

居住环境：足以媲美奥克维尔

众所周知，奥克维尔之所以受到购房者的追捧，很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸，也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间，它都是一个独立的城市。直到2001年，才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨，Stoney Creek社区风光秀丽，静谧宜人。尤为难能可贵的是，虽然汉密尔顿是一座工业城市，但Stoney Creek却是一个传统的农业区，保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前，Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek，都会呈现出绿荫茂密，果木繁盛的景象。在近十几年，这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分，出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络：四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发，沿QWE驱车45分钟左右，即可到达多伦多downtown；驱车半个多小时，可到达尼亚加拉瀑布；沿407公路驱车40分钟，可到达皮尔逊国际机场。

房屋价格：远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告，2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100，较去年同期增长了25.33%。与之相比，Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半！

根据汉密尔顿地产协会公布的数据，Stoney Creek二月份售出房源84套，均价只有$562,707，远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是独立屋。

除独立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋，仅两套，均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下，Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多，独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说，相比奥克维尔，Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景：有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据，今年二月，汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%，其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数，仅为25.74%。由此可见，在升值空间上，目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

而在投资方面，Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势，那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势，另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发，驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学；30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路，到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外，汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市，在未来，将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时，汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展，吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”，也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”，将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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中国有钱人好急怕投资移民美国代价变高 | 美国

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现行EB-5投资移民法即将到期，会否延长或修改仍不明朗，使怀有移民梦的中国有钱人大为着急

财经媒体彭博报导，美国EB-5投资移民法即将到期，国会开始辩论应否把原先规定最低投资门槛由50万美元调高至135万美元，让有意移民美国的中国有钱人大感紧张，争先恐後想赶在4月底现行EB-5计划期限届至前提出申请。

提供海外移民与留学服务的北京太平洋出国集团（Can-Reach Pacific）美国方案负责人Judy Gao说：“有一些客户要求我们，务必确保他们的申请案在4月28日前提交。我们为了这个正加班赶工。”

即使中国政府加强审核，但中国有钱人仍花招百出将资金移往海外并藉此争取美国居留权，EB-5就是这些中国人取得绿卡的快速通道。每年EB-5签证名额约有1万个，罗森顾问集团（RCG）与亚洲协会（Asia Society）资料显示，取得EB-5签证的人数中，中国投资人占了多达85%。

美国在1990年设立EB-5计划，目的是吸引外国资金以协助提振经济与创造就业。据估计，EB-5计划迄今已吸引中国投资人手捧约140亿美元上门，为美国创造至少20万个就业机会，且大量资金流向房地产，包括纽约哈德逊广场丶旧金山猎人角船厂及泽西市1座川普品牌大厦都曾利用EB-5引入资金。

中国官方把中国国民每年购汇额限制在5万美元，是EB-5申请门槛的10分之1。部分移民中介机构因此建议客户，若在海外尚无资产，可以利用俗称“smurfing”的手法，委托亲友或雇人以化整为零的“蚂蚁搬家”方式转移资金。

一名上海不动产仲介说：“我们建议客户在美国开设3到4个个人帐户，或使用3丶4个亲友的帐户，就能把钱分散汇到不同的帐户里，不会登上中国官方的黑名单。想这样做，可能需要亲自前往美国一趟。”

（据苹果日报）

特朗普任总统利好美国房地产业吗？| 美国

房地产开发商第一次当上了美国总统，这是房地产业人士登上的权力最高的位置。

但是，唐纳德•特朗普（Donald Trump）上任的头几周仍留下了一个悬而未决的问题：特朗普此前一直在从事的这个行业是否应庆幸他的上台。

特朗普正让一些地产业人士担任引人瞩目的职位：全球最大房地产投资机构黑石（Blackstone）的联合创始人苏世民（Stephen Schwarzman）担任他的战略与政策论坛主席；Vornado的史蒂文•罗斯（Steven Roth）和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克（Richard LeFrak）将领导一个新的基础设施委员会；Colony NorthStar创始人托马斯•巴拉克（Thomas Barrack）策划了特朗普的就职典礼。这些人控制的房地产资产总价值大约为2000亿美元。

“现在房地产业领导着美国，”一位资深房地产银行家表示。在他看来，这是值得庆幸的：他认为，一位在地产业根基如此深厚的总统不大可能采取任何主动敌视该行业的措施。投资者似乎有同感：自特朗普竞选获胜以来，美国房地产投资信托的份额在稳步增加。但是，当全球房地产业领袖最近参加国际房地产投资展览会（Mipim）时，很多人仍对特朗普计划的未来影响感到担心。

房地产服务集团世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德•巴克海姆（Richard Barkham）表示，特朗普上任时，正值全球经济与地产周期的晚期阶段。地产代理高力国际（Colliers International）的数据显示，2015年美国房地产交易额达4600亿美元，几乎与之前2007年的峰值持平，然后在2016年回落至3390亿美元。英国和欧洲的情况跟美国类似。

此刻，特朗普的要务似乎是取悦那些帮他当上总统的愤怒的“锈带”选民。

“他将不得不回报他的核心选民阵营，即所谓锈带的工薪阶层人群，我认为，一开始很难通过保护主义或回流（工作岗位）做到这一点——所以他将发现，通过公共支出更容易办到，”巴克海姆说。

“公共支出提议将需要一定时间才能见到效果，但加上他的税改提议，两者构成了一次周期晚期财政刺激。通过刺激就业、增长和需求，这将对房地产业非常有利。”他接着说，写字楼和个人住房领域尤其可能从中受益。

除了给个人和公司减税，特朗普呼吁基础设施支出要达到5000亿至1万亿美元，焦点是吸引私人投资进入一项公共工程计划。

“至于说特朗普有一份计划，看来它会主要依靠税收减免，以鼓励私人投资，”力高国际研究总监沃尔特•贝彻（Walter Boettcher）说。“鉴于美国基础设施投资需求的规模——据美国土木工程师学会（ASCE）估计，仅仅修补现有基础设施便需要3.6万亿美元——这在理论上有可能会导致全球资本从其他市场（包括发达市场和新兴市场）分流过来，但不大可能实现。”

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关键问题在于，特朗普的公共支出和税改方案，以及预期中的加息，将在多大程度上增加或削弱房地产的回报

更有可能的是，贝彻表示，特朗普计划将不像宣传的那么雄心勃勃。“美中不足是，若想吸引私人资本，投资需要产生收入，”他接着说，“除了养路费，如何从新的空中交通管制系统、医院（和）学校产生新的收入流，并不总是显而易见的。”

他指出，到目前为止，一直很难设计出满足投资者稳定收入需求的投资结构。“如果发现了某种‘普通’投资结构，那么这将大大地改变该计划的潜在影响。”

特朗普还承诺进行一场火烧监管规则的“监管篝火”，尤其是废除2010年通过的《多德-弗兰克法》（Dodd-Frank Act）。该法旨在缓解引发了2008年金融危机的一些状况。在那场危机中，银行等机构进行的高风险房地产投资发挥了核心作用。

“由于金融监管可能放松，或者起码不再收紧，资本流动或许会出现起色，在短期至中期内对投资活动和业绩构成利好，”总部位于芝加哥的地产咨询机构仲量联行（JLL）的分析师们表示。

《多德-弗兰克法》包含所谓“沃尔克规则”（Volcker Rule），该规则对吸收散户存款的银行的自营交易做出了限制。但分析师们表示，该规则对商业地产投资的影响一直很有限。“银行撤出后的空间，已被其他机构填补上。目前资本并不短缺，”巴克海姆说。

他表示，如果《多德-弗兰克法》中对消费者贷款的严苛规定被特朗普取消的话，放松监管也许会对国内抵押贷款市场产生更重大的影响。“这或许会给抵押贷款市场带来松动，可能利好复苏很缓慢的独户住宅市场。”

（据英国《金融时报》）

次贷危机十周年：美国楼市回归危机前高点 | 美国

从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十周年。本届博鳌论坛也特意举办了主题为“次贷危机十周年”的分论坛。在全球经济初现复苏迹象的当下，健忘的市场只有不忘危机的教训，才能更好地把握未来。

“我们预计，截至今年3月末，美国平均地产价格将回升至危机前的水平，预计未来仍将面临上行风险。”美国最大的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）在接受第一财经记者专访时表示，“当年很多人都忽视了美国房地产的风险，包括时任美联储主席伯南克。如今，首付比例较当年大大提高，平均在20%，危机前一度降至接近0的水平；美国的住房拥有率为63.5%，如今更多人选择租房，而此前则超过了70%。预计未来美国房地产仍将持续温和复苏。”

史无前例的大危机

2007年，美国次贷危机爆发。当时，美国居民几乎每天一醒来就会发现房价又跌了一截。随后，这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机，以野火燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机，全球潜在经济增速也因此永久性地下了一个台阶，至今未能恢复。

但早在2006年初，还有不少在美国的华人为没有及时买房而懊恼不已，因为一套此前60万美元的别墅涨到了150万美元。

好景不长，美国房市在极度火爆过后急转直下。

“然而，美联储前主席伯南克在2007年5月金融危机序幕拉开时，仍称美国房价全国性的下跌是不可能的，但其实新世纪金融公司已经倒闭，因此监管部门对危机并没有充分的认识。”厦门国金首席经济学家郭杰群对第一财经记者表示，监管失利助推了危机的发生和扩大。

追本溯源，之所以美国房地产会出现危机前的空前大繁荣，这与低利率环境、监管失利、衍生品滥用都不无关系。

据当时的外媒报道，2006年的美国次级贷款高达6400亿美元，约为3年前的两倍，次贷占到了美国全国房贷市场总规模的20%；金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。据统计，当时13%的次级贷款已形成了坏账。

也就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

所谓次贷，就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。相比优质贷款，次级贷款利率高、收益大，但风险也大。

衍生品滥用引爆系统性风险

如果仅仅是房地产价格的下跌还不足以引发一场全球金融危机，是结构化产品的滥用才导致了危机的蔓延。

资产证券化是指，在美国，个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”（ABS），经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。

当MBS（住房抵押贷款证券化）被卖完，银行家发明了风险较大的担保债务凭证（CDO），然后又发明了CDO的CDO，风险不断升级。一层套一层，直到人们可以对不属于自己的资产下注，然后再也没有人能说清基础资产的风险到底有多大。

CDO指投资银行通过特殊目的实体（SPV）收购了一批金融资产（大多为房屋抵押贷款），然后由SPV发行多种不同清偿顺序和利率的债券。风险承受度低的就购买清偿优先的债券，风险承受度高、要求回报高的就购买清偿顺序靠后、利率更高的债券。

而信用违约掉期（CDS）当时则成为了为CDO上的保险。如果债务违约，CDS卖方则需要向买方支付赔偿金；反之，CDS买方则需要支付保费。当各界都认为房价会涨时，持有CDS就变成了一个稳赚保费而不会亏损的买卖。

简单而言，B银行持有A银行的CDS，而C银行又向B银行买这个CDS，B银行得以换得流动性。此后，CDS在市场上不断被炒作、转手，最终持有者可能已为G银行。据公开资料，危机前CDS的市场总值已经抬高到了逾60万亿美元。

此时，高得离谱的房价终于涨不上去了，买房者不再愿意支付次级贷款的高额利息，房子最终被抛回了银行，违约就此发生。此时A银行已经有了B银行做保险，而其实B银行已经将保险卖给了C银行，这一环节不断推进，最终CDS是在G银行手中，然而当消息来临时，G银行尚未来得及转手，而这批CDS已被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%~ 2%的违约率。

粗略计算，如果每个违约要支付50亿美元的保险金，总共支出达1000亿美元。减去G银行收到的这500亿美元保险金，加上300亿美元CDS收购费，G银行的亏损总计达800亿美元，G银行由此濒临倒闭。而如果G银行倒闭，那么为A银行承担保险责任的一方便不复存在，A银行也将立即面对资不抵债的破产风险。这种循环也加速了危机的蔓延。

“2015年开始，我当时所在的对冲基金以十倍杠杆做空MBS，到2016年末转为做空银行，因为银行的资产负债表在我们看来已经糟糕到一无是处。公司在两年内通过做空赚了将近2亿美元。”一名对冲基金经理对第一财经记者表示。

然而，这只是一场由流动性支持的“虚假盛宴”。

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十年转瞬即逝，危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小

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事实上，时任美联储主席格林斯潘也看到了泡沫的迹象，因此从2003年~2006年，美联储为抑制通胀连续17次加息，将基准利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，房贷违约不断出现，这进一步加速了美国房市泡沫的破裂。

当宽松的利率环境不再、房价高涨的预期渐灭，越来越多的次贷购房者因为房价下跌而拒绝偿还贷款，损失开始弥漫，最终波及到全球持有次贷的各类投资者。

美国楼市稳步复苏

为了避免美国陷入萧条，此后美国政府和美联储的强力救市政策接二连三地出台。

2008年3月14日，贝尔斯登股价较前一个交易日暴跌45.9%；3月16日，为防止金融市场出现灾难性暴跌，在美国财政部和美联储极力撮合下，贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”卖给了摩根大通，最终价格提高至10美元。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

随后，“两房”亏损达到了140亿美元，股价在一年内也暴跌了约90%。2008年9月7日，美国政府再度出手，出资2000亿美元接管“两房”；2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

同年9月19日，时任美国财长保尔森公布了金融7000亿美元的“问题资产救助计划（TARP）。此后，美联储为了支持经济也就此展开了量化宽松（QE）购债计划，在第一轮QE期间共购买了1.725万亿美元资产，截至第三轮，美联储的资产负债表也已经扩张至4.15万亿美元。救市政策稳住了经济，也使得美国摇摇欲坠的房地产市场企稳。

“我们在2012年预计，当时房地产市场已经真正见底，并开始复苏。事实证明的确是如此。” 特拉萨斯对第一财经记者表示。

在他看来，“毕竟房子首先是用来住的，投资属性并非首要。如今我们也创设了一个住房抵押贷款指数（mortgage index），这是用来监测获得贷款的难易程度。该指数显示，2012年获得贷款较难，而到了2014年和2015年就很容易了，可见各界对于房地产的信心开始恢复。”

就Zillow观测，美国房价仍在上升通道，且未来可能会因库存不足而面临上行风险。特拉萨斯告诉记者：“危机后，长期租房的年轻人在这几年渐渐成了首次购房者，推高了购房需求。反而现在开发商都觉得造房子很贵，一方面因为库存下降，另一方面也可能因为监管因素推高了建设成本。”

十年转瞬即逝。虽然危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小，但今年唯一的变数是特朗普政府的“去监管”议程。如何微调《多德—弗兰克法案》，既降低监管成本又持续防止危机重现，并激发经济活力，这或许是眼下最大的挑战。

（据第一财经日报）

蒙特利尔买房好还是租房好？——浅谈蒙特利尔房市 | 加拿大

在笔者从事蒙特利尔地产经纪多年的经验中，有不少刚到蒙城的朋友都纠结过到底是在蒙特利尔买房好还是租房好。本文结合目前最新房产统计数据，以及租房网站的房租走势，为您分析一下蒙市房产市场，究竟是买房划算，还是租房省钱。

根据加拿大房产局（CREA）2016年公布的数据，目前加拿大房屋平均售价为$480,743（包括独立房，半独立房，联排住宅，公寓住宅以及复式公寓等各种房型）。其中，蒙特利尔市的平均房价为$349,218，平均月供为$1,206，房产税每月平均所缴金额为$240。而蒙城家庭平均年收入为$75,010，这与加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋价格、平均月供支出却是这四大城市中最有优势的。

表一，表格来源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一个知名租房类网站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利尔市的各类房屋平均出租价格，其中大单间的平均价格为$855.00，是所有房屋种类中租金唯一低于千元的房屋类型。按照下列价格表显示，一室一厅的租金将近每月一千一百加币，二室一厅的租金将近一千五百加币，而三室一厅的租金价格则是高达两千一百加币。

根据另一知名房租出租类网站PadMapper对2016年十月份加拿大各大城市的房租与九月份的对比数据也可以看出，加拿大近两月的房租增长率最高的城市当属多伦多，十月份比九月份的的一室一厅房租上涨了4.6%，而二室一厅的租金则上涨了4.8%。蒙特利尔在整个加拿大城市对比数据的排行列表中排名第四位，九月与十月对比分别上涨了3.9%和4.5%。打个比方，如果蒙城一室一厅的租金在2016年九月份为$1,000，那么此房屋的价格在十月份则增加到了$1,045。按小时工资为$10.75计算，那么就相当于租房者在十月份对他的房屋多支付了近4个小时的工资。但即便如此，蒙特利尔的房屋租赁价格也比其他大城市的要低。如下图所示，一室一厅（3 ½）的价格为$1,070， $1,380则为二室一厅（4 ½）的价格。

比较上图与CREA公布的数据（表一）可得出结论，蒙特利尔是加拿大的四大城市中唯一一个买房的月供低于其城市二室一厅（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的两室一厅的平均房租还要多将近一千加币甚至更多。就蒙特利尔的情况而言，既然个人或家庭每月都要准备大笔支出用于房屋的租赁或是按揭上，那么花费到租房子上不如投资到买房子上。因为前者纯属支出，而后者却是投资。月供中约有50%的钱是还本金了，另50%是还银行利息，相当于自己做了个零存整取的投资产品。并且在加拿大，土地和房屋的所有权是终身制，也就是说，一旦一块土地或是一个房屋被一人买走，那么除非这个人将这块土地的拥有权或是房屋的所有权转让给另一个人，否则他就是这块土地或是在这块土地上的这个房屋的终身所有人。长远看来，在开销相同的情况下，在蒙特利尔买房投资肯定胜过花钱在蒙特利尔租房。这个加拿大第二大城市，其平均房屋价格仅仅三十五万加币，不到两百万人民币的房价放在当今国内房市也是极具竞争力的。

但是，购房置地乃是民之大事，每个人要以个人的自身条件做出选择。房屋的市场价格是考虑的重要因素，但也要考虑到更多实际的问题：比如自身的经济实力，以及房地产市场的走势等等。对于那些初来乍到的新移民，在蒙特利尔的前几年是相对困难的适应期，笔者建议可适应一段时间并结合自家的经济状况考虑买房事宜。其实相比买房，租房自然也有许多好处，比如：租客不用考虑房子本身的装修以及维修。租客的两个责任就是按时交房租，尽力保持房子的状况，所以租房也算是用消费买省心了。

最后总结一下，笔者认为对于有购房能力的家庭或个人来说，眼下正是在蒙特利尔买房的好时机，但是对于出自一般收入家庭的留学生和刚刚登陆的新移民来说，租房一段时间也是不错的选择。只是租房一定不是长久之计，大家都还要为买房做准备，并且按照蒙特利尔目前的房屋购买量，以及租房的金额的变化趋势做判断，先下手为强，在蒙特利尔买房是非常值得考虑的。

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C | 加拿大

银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）Capacity（偿还能力）、 Capital（资产）、 Character（这个可以意会，不好言传，我姑且叫它社会定位，有点类似social standing）、 Collateral （质押）。

1、Credit

加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款，包括车贷学贷高利贷，Line，信用卡，每月必须还款的金额，债主的名字，你是否能按时付账单和信用卡，拖欠次数，金额，日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数（Beacon Score）以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中，680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一，并且，低于这个分数，银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS，从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外，信用报告上还有申请人过去的受雇记录，居住历史等等信息。

2、Capacity

通过了信用审查，接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单：（贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支）/ 收入，根据申请人的信用分数，只要不超过某个比例就可视为pass。实际上，这也是最有可能产生变化，见证奇迹的环节。比如，同样的一笔租金收入，有的银行只允许50% offset，有的会允许80% offset。再比如，同样的自雇人士，有的银行不允许gross up，有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸，才能做到游刃有余，为客人的申请争取到最佳的结果。

3、Capital

这里主要是指申请人的资产状况，尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际，自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外，银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中，如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话，适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。

4、Character

这是一个Who are you的问题。通俗的讲，就是从银行的眼里看，你是混哪里的，混得咋样。具体一点，比如你是新移民还是老移民，什么的干活，新手还是老兵，全职还是兼职……

5、Collateral

这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱，像前不久那个叫价85万抢到148万的房，我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的，评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括：小于600尺的condo，房子位于人口低于特定数量的小镇，分成n个单间的rooming house，蓄洪区内的房子，历史上的大麻房，发生过严重刑事案件的房产，等等。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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