房地产 – Page 20

Stoney Creek——隐藏在大多伦多的小“奥克维尔” | 加拿大

如果要问在整个大多伦多地区，华人投资置业的首选是哪，相信很多人都会回答奥克维尔。的确，在短短几年之间，奥克维尔就凭借着悠然怡人的古朴情调，以及面朝安大略湖的优美风光，从一个乏人问津的小镇一跃成为房屋买卖的热点地区。然而，目前奥克维尔的房地产市场已日趋饱和，不仅房价高涨，优质的房源更是日益稀少。于是许多精明的购房者纷纷将目光投向他处。而位于奥克维尔西部，汉密尔顿市的社区Stoney Creek就是这样一个有望取代奥克维尔的地方。

居住环境：足以媲美奥克维尔

众所周知，奥克维尔之所以受到购房者的追捧，很大程度上是因为有着紧邻安大略湖的“地利”。而位于汉密尔顿的Stoney Creek社区也同样分享了这一优势。

Stoney Creek位于安大略湖的西岸，也是地理上“尼亚加拉瀑布带”的最西段。之前很长一段时间，它都是一个独立的城市。直到2001年，才与汉密尔顿合并。

由于地处湖滨，Stoney Creek社区风光秀丽，静谧宜人。尤为难能可贵的是，虽然汉密尔顿是一座工业城市，但Stoney Creek却是一个传统的农业区，保留了自然的美景和野趣。居住在这片区域，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源。

在并入汉密尔顿之前，Stoney Creek就以出产水果而为名。每年夏天的Stoney Creek，都会呈现出绿荫茂密，果木繁盛的景象。在近十几年，这片区域甚至成为了尼亚加拉酒区的一部分，出产优质的葡萄酒和酿酒葡萄。

居住在Stoney Creek，几乎不用担心工业区的污染和喧嚣，堪称是一片工业城市里的世外桃源

交通网络：四通八达

Stoney Creek的交通也相当便利。QWE和Hwy 8两条主干道横贯其间。

从Stoney Creek出发，沿QWE驱车45分钟左右，即可到达多伦多downtown；驱车半个多小时，可到达尼亚加拉瀑布；沿407公路驱车40分钟，可到达皮尔逊国际机场。

房屋价格：远远低于奥克维尔

根据多伦多地产局的统计报告，2月份奥克维尔地区独立屋的均价已经达到$1,137,100，较去年同期增长了25.33%。与之相比，Stoney Creek的房价仅相当于奥克维尔的一半！

根据汉密尔顿地产协会公布的数据，Stoney Creek二月份售出房源84套，均价只有$562,707，远低于奥克维尔的房价。而根据MLS上的数据，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是独立屋。

除独立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易还有半独立屋，仅两套，均价$383,300。而奥克维尔的半独立屋均价则达到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均价$468,230。而奥克维尔的Townhouse售价则位$599,500。

在居住环境相当的情况下，Stoney Creek的所有房源价格都比奥克维尔低上许多，独立屋的价格甚至低了将近一倍。可以说，相比奥克维尔，Stoney Creek将是一片投资置业的宝地。

投资前景：有望超越奥克维尔

根据汉密尔顿地产协会的数据，今年二月，汉密尔顿所有房屋销售均价较去年同期增长了27%，其中Stoney Creek的涨幅更是高达32%。而奥克维尔地区较去年同期的综合增长指数，仅为25.74%。由此可见，在升值空间上，目前尚未达到饱和状态的Stoney Creek具有极大的潜力。

而在投资方面，Stoney Creek还比奥克维尔多出一项优势，那就是适合出租。这一方面来自于它的价格优势，另一方面也得益于Stoney Creek所处的特殊位置。

从Stoney Creek出发，驱车20分钟即可到达同样位于汉密尔顿的麦克马斯特大学；30分钟左右可到达位于圣凯瑟琳市的布洛克大学。甚至经由QWE公路，到达位于奥克维尔的Sheridan College也只需要26分钟。

此外，汉密尔顿作为加拿大老牌的重工业城市，在未来，将会和北部素有加拿大硅谷之称的滑铁卢地区一起成为加拿大的工业基地。届时，汉密尔顿势必将带动周边地区的经济发展，吸引大量的人前来就业生活。而Stoney Creek作为这座工业城市中难得一见的“世外桃源”，也将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客。

Stoney Creek作为工业城市中难得一见的“世外桃源”，将在房价攀升、房屋增值的同时吸引到更多的租客

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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中国有钱人好急怕投资移民美国代价变高 | 美国

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现行EB-5投资移民法即将到期，会否延长或修改仍不明朗，使怀有移民梦的中国有钱人大为着急

财经媒体彭博报导，美国EB-5投资移民法即将到期，国会开始辩论应否把原先规定最低投资门槛由50万美元调高至135万美元，让有意移民美国的中国有钱人大感紧张，争先恐後想赶在4月底现行EB-5计划期限届至前提出申请。

提供海外移民与留学服务的北京太平洋出国集团（Can-Reach Pacific）美国方案负责人Judy Gao说：“有一些客户要求我们，务必确保他们的申请案在4月28日前提交。我们为了这个正加班赶工。”

即使中国政府加强审核，但中国有钱人仍花招百出将资金移往海外并藉此争取美国居留权，EB-5就是这些中国人取得绿卡的快速通道。每年EB-5签证名额约有1万个，罗森顾问集团（RCG）与亚洲协会（Asia Society）资料显示，取得EB-5签证的人数中，中国投资人占了多达85%。

美国在1990年设立EB-5计划，目的是吸引外国资金以协助提振经济与创造就业。据估计，EB-5计划迄今已吸引中国投资人手捧约140亿美元上门，为美国创造至少20万个就业机会，且大量资金流向房地产，包括纽约哈德逊广场丶旧金山猎人角船厂及泽西市1座川普品牌大厦都曾利用EB-5引入资金。

中国官方把中国国民每年购汇额限制在5万美元，是EB-5申请门槛的10分之1。部分移民中介机构因此建议客户，若在海外尚无资产，可以利用俗称“smurfing”的手法，委托亲友或雇人以化整为零的“蚂蚁搬家”方式转移资金。

一名上海不动产仲介说：“我们建议客户在美国开设3到4个个人帐户，或使用3丶4个亲友的帐户，就能把钱分散汇到不同的帐户里，不会登上中国官方的黑名单。想这样做，可能需要亲自前往美国一趟。”

（据苹果日报）

特朗普任总统利好美国房地产业吗？| 美国

房地产开发商第一次当上了美国总统，这是房地产业人士登上的权力最高的位置。

但是，唐纳德•特朗普（Donald Trump）上任的头几周仍留下了一个悬而未决的问题：特朗普此前一直在从事的这个行业是否应庆幸他的上台。

特朗普正让一些地产业人士担任引人瞩目的职位：全球最大房地产投资机构黑石（Blackstone）的联合创始人苏世民（Stephen Schwarzman）担任他的战略与政策论坛主席；Vornado的史蒂文•罗斯（Steven Roth）和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克（Richard LeFrak）将领导一个新的基础设施委员会；Colony NorthStar创始人托马斯•巴拉克（Thomas Barrack）策划了特朗普的就职典礼。这些人控制的房地产资产总价值大约为2000亿美元。

“现在房地产业领导着美国，”一位资深房地产银行家表示。在他看来，这是值得庆幸的：他认为，一位在地产业根基如此深厚的总统不大可能采取任何主动敌视该行业的措施。投资者似乎有同感：自特朗普竞选获胜以来，美国房地产投资信托的份额在稳步增加。但是，当全球房地产业领袖最近参加国际房地产投资展览会（Mipim）时，很多人仍对特朗普计划的未来影响感到担心。

房地产服务集团世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家理查德•巴克海姆（Richard Barkham）表示，特朗普上任时，正值全球经济与地产周期的晚期阶段。地产代理高力国际（Colliers International）的数据显示，2015年美国房地产交易额达4600亿美元，几乎与之前2007年的峰值持平，然后在2016年回落至3390亿美元。英国和欧洲的情况跟美国类似。

此刻，特朗普的要务似乎是取悦那些帮他当上总统的愤怒的“锈带”选民。

“他将不得不回报他的核心选民阵营，即所谓锈带的工薪阶层人群，我认为，一开始很难通过保护主义或回流（工作岗位）做到这一点——所以他将发现，通过公共支出更容易办到，”巴克海姆说。

“公共支出提议将需要一定时间才能见到效果，但加上他的税改提议，两者构成了一次周期晚期财政刺激。通过刺激就业、增长和需求，这将对房地产业非常有利。”他接着说，写字楼和个人住房领域尤其可能从中受益。

除了给个人和公司减税，特朗普呼吁基础设施支出要达到5000亿至1万亿美元，焦点是吸引私人投资进入一项公共工程计划。

“至于说特朗普有一份计划，看来它会主要依靠税收减免，以鼓励私人投资，”力高国际研究总监沃尔特•贝彻（Walter Boettcher）说。“鉴于美国基础设施投资需求的规模——据美国土木工程师学会（ASCE）估计，仅仅修补现有基础设施便需要3.6万亿美元——这在理论上有可能会导致全球资本从其他市场（包括发达市场和新兴市场）分流过来，但不大可能实现。”

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关键问题在于，特朗普的公共支出和税改方案，以及预期中的加息，将在多大程度上增加或削弱房地产的回报

更有可能的是，贝彻表示，特朗普计划将不像宣传的那么雄心勃勃。“美中不足是，若想吸引私人资本，投资需要产生收入，”他接着说，“除了养路费，如何从新的空中交通管制系统、医院（和）学校产生新的收入流，并不总是显而易见的。”

他指出，到目前为止，一直很难设计出满足投资者稳定收入需求的投资结构。“如果发现了某种‘普通’投资结构，那么这将大大地改变该计划的潜在影响。”

特朗普还承诺进行一场火烧监管规则的“监管篝火”，尤其是废除2010年通过的《多德-弗兰克法》（Dodd-Frank Act）。该法旨在缓解引发了2008年金融危机的一些状况。在那场危机中，银行等机构进行的高风险房地产投资发挥了核心作用。

“由于金融监管可能放松，或者起码不再收紧，资本流动或许会出现起色，在短期至中期内对投资活动和业绩构成利好，”总部位于芝加哥的地产咨询机构仲量联行（JLL）的分析师们表示。

《多德-弗兰克法》包含所谓“沃尔克规则”（Volcker Rule），该规则对吸收散户存款的银行的自营交易做出了限制。但分析师们表示，该规则对商业地产投资的影响一直很有限。“银行撤出后的空间，已被其他机构填补上。目前资本并不短缺，”巴克海姆说。

他表示，如果《多德-弗兰克法》中对消费者贷款的严苛规定被特朗普取消的话，放松监管也许会对国内抵押贷款市场产生更重大的影响。“这或许会给抵押贷款市场带来松动，可能利好复苏很缓慢的独户住宅市场。”

（据英国《金融时报》）

次贷危机十周年：美国楼市回归危机前高点 | 美国

从2007年的美国次贷危机爆发至今，已经十周年。本届博鳌论坛也特意举办了主题为“次贷危机十周年”的分论坛。在全球经济初现复苏迹象的当下，健忘的市场只有不忘危机的教训，才能更好地把握未来。

“我们预计，截至今年3月末，美国平均地产价格将回升至危机前的水平，预计未来仍将面临上行风险。”美国最大的房地产数据平台Zillow集团高级经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）在接受第一财经记者专访时表示，“当年很多人都忽视了美国房地产的风险，包括时任美联储主席伯南克。如今，首付比例较当年大大提高，平均在20%，危机前一度降至接近0的水平；美国的住房拥有率为63.5%，如今更多人选择租房，而此前则超过了70%。预计未来美国房地产仍将持续温和复苏。”

史无前例的大危机

2007年，美国次贷危机爆发。当时，美国居民几乎每天一醒来就会发现房价又跌了一截。随后，这场因为房价泡沫叠加衍生品滥用的局部危机，以野火燎原之势演化成了一场罕见的全球金融危机，全球潜在经济增速也因此永久性地下了一个台阶，至今未能恢复。

但早在2006年初，还有不少在美国的华人为没有及时买房而懊恼不已，因为一套此前60万美元的别墅涨到了150万美元。

好景不长，美国房市在极度火爆过后急转直下。

“然而，美联储前主席伯南克在2007年5月金融危机序幕拉开时，仍称美国房价全国性的下跌是不可能的，但其实新世纪金融公司已经倒闭，因此监管部门对危机并没有充分的认识。”厦门国金首席经济学家郭杰群对第一财经记者表示，监管失利助推了危机的发生和扩大。

追本溯源，之所以美国房地产会出现危机前的空前大繁荣，这与低利率环境、监管失利、衍生品滥用都不无关系。

据当时的外媒报道，2006年的美国次级贷款高达6400亿美元，约为3年前的两倍，次贷占到了美国全国房贷市场总规模的20%；金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。据统计，当时13%的次级贷款已形成了坏账。

也就在2007年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。

所谓次贷，就是发放给信用较低的贷款者的贷款。与普通的按揭贷款不同，次级房贷的简单过程如下：信用较低的人从次级放贷机构获得贷款；放贷机构将房屋抵押的债权出售给投资银行，用收益进行再贷款；投资银行则将债权重新包装成债券，在资本市场发行。相比优质贷款，次级贷款利率高、收益大，但风险也大。

衍生品滥用引爆系统性风险

如果仅仅是房地产价格的下跌还不足以引发一场全球金融危机，是结构化产品的滥用才导致了危机的蔓延。

资产证券化是指，在美国，个人向银行等放贷机构申请住房抵押贷款，放贷机构再将住房抵押贷款作为一种资产“卖给”房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等机构。后者将各种住房抵押贷款打包成“资产支持证券”（ABS），经由标准普尔等评级公司评级，然后再出售给保险公司、养老金、对冲基金等投资者。

当MBS（住房抵押贷款证券化）被卖完，银行家发明了风险较大的担保债务凭证（CDO），然后又发明了CDO的CDO，风险不断升级。一层套一层，直到人们可以对不属于自己的资产下注，然后再也没有人能说清基础资产的风险到底有多大。

CDO指投资银行通过特殊目的实体（SPV）收购了一批金融资产（大多为房屋抵押贷款），然后由SPV发行多种不同清偿顺序和利率的债券。风险承受度低的就购买清偿优先的债券，风险承受度高、要求回报高的就购买清偿顺序靠后、利率更高的债券。

而信用违约掉期（CDS）当时则成为了为CDO上的保险。如果债务违约，CDS卖方则需要向买方支付赔偿金；反之，CDS买方则需要支付保费。当各界都认为房价会涨时，持有CDS就变成了一个稳赚保费而不会亏损的买卖。

简单而言，B银行持有A银行的CDS，而C银行又向B银行买这个CDS，B银行得以换得流动性。此后，CDS在市场上不断被炒作、转手，最终持有者可能已为G银行。据公开资料，危机前CDS的市场总值已经抬高到了逾60万亿美元。

此时，高得离谱的房价终于涨不上去了，买房者不再愿意支付次级贷款的高额利息，房子最终被抛回了银行，违约就此发生。此时A银行已经有了B银行做保险，而其实B银行已经将保险卖给了C银行，这一环节不断推进，最终CDS是在G银行手中，然而当消息来临时，G银行尚未来得及转手，而这批CDS已被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%~ 2%的违约率。

粗略计算，如果每个违约要支付50亿美元的保险金，总共支出达1000亿美元。减去G银行收到的这500亿美元保险金，加上300亿美元CDS收购费，G银行的亏损总计达800亿美元，G银行由此濒临倒闭。而如果G银行倒闭，那么为A银行承担保险责任的一方便不复存在，A银行也将立即面对资不抵债的破产风险。这种循环也加速了危机的蔓延。

“2015年开始，我当时所在的对冲基金以十倍杠杆做空MBS，到2016年末转为做空银行，因为银行的资产负债表在我们看来已经糟糕到一无是处。公司在两年内通过做空赚了将近2亿美元。”一名对冲基金经理对第一财经记者表示。

然而，这只是一场由流动性支持的“虚假盛宴”。

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十年转瞬即逝，危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小

点击查看美国房源

事实上，时任美联储主席格林斯潘也看到了泡沫的迹象，因此从2003年~2006年，美联储为抑制通胀连续17次加息，将基准利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，房贷违约不断出现，这进一步加速了美国房市泡沫的破裂。

当宽松的利率环境不再、房价高涨的预期渐灭，越来越多的次贷购房者因为房价下跌而拒绝偿还贷款，损失开始弥漫，最终波及到全球持有次贷的各类投资者。

美国楼市稳步复苏

为了避免美国陷入萧条，此后美国政府和美联储的强力救市政策接二连三地出台。

2008年3月14日，贝尔斯登股价较前一个交易日暴跌45.9%；3月16日，为防止金融市场出现灾难性暴跌，在美国财政部和美联储极力撮合下，贝尔斯登以每股2美元的“跳楼价”卖给了摩根大通，最终价格提高至10美元。美联储则为这笔并购案提供了大约300亿美元的担保。

随后，“两房”亏损达到了140亿美元，股价在一年内也暴跌了约90%。2008年9月7日，美国政府再度出手，出资2000亿美元接管“两房”；2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

同年9月19日，时任美国财长保尔森公布了金融7000亿美元的“问题资产救助计划（TARP）。此后，美联储为了支持经济也就此展开了量化宽松（QE）购债计划，在第一轮QE期间共购买了1.725万亿美元资产，截至第三轮，美联储的资产负债表也已经扩张至4.15万亿美元。救市政策稳住了经济，也使得美国摇摇欲坠的房地产市场企稳。

“我们在2012年预计，当时房地产市场已经真正见底，并开始复苏。事实证明的确是如此。” 特拉萨斯对第一财经记者表示。

在他看来，“毕竟房子首先是用来住的，投资属性并非首要。如今我们也创设了一个住房抵押贷款指数（mortgage index），这是用来监测获得贷款的难易程度。该指数显示，2012年获得贷款较难，而到了2014年和2015年就很容易了，可见各界对于房地产的信心开始恢复。”

就Zillow观测，美国房价仍在上升通道，且未来可能会因库存不足而面临上行风险。特拉萨斯告诉记者：“危机后，长期租房的年轻人在这几年渐渐成了首次购房者，推高了购房需求。反而现在开发商都觉得造房子很贵，一方面因为库存下降，另一方面也可能因为监管因素推高了建设成本。”

十年转瞬即逝。虽然危机后近乎严苛的监管已经让金融体系的风险大大下降，再度引发次贷危机或金融危机的可能性极小，但今年唯一的变数是特朗普政府的“去监管”议程。如何微调《多德—弗兰克法案》，既降低监管成本又持续防止危机重现，并激发经济活力，这或许是眼下最大的挑战。

（据第一财经日报）

蒙特利尔买房好还是租房好？——浅谈蒙特利尔房市 | 加拿大

在笔者从事蒙特利尔地产经纪多年的经验中，有不少刚到蒙城的朋友都纠结过到底是在蒙特利尔买房好还是租房好。本文结合目前最新房产统计数据，以及租房网站的房租走势，为您分析一下蒙市房产市场，究竟是买房划算，还是租房省钱。

根据加拿大房产局（CREA）2016年公布的数据，目前加拿大房屋平均售价为$480,743（包括独立房，半独立房，联排住宅，公寓住宅以及复式公寓等各种房型）。其中，蒙特利尔市的平均房价为$349,218，平均月供为$1,206，房产税每月平均所缴金额为$240。而蒙城家庭平均年收入为$75,010，这与加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋价格、平均月供支出却是这四大城市中最有优势的。

表一，表格来源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一个知名租房类网站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利尔市的各类房屋平均出租价格，其中大单间的平均价格为$855.00，是所有房屋种类中租金唯一低于千元的房屋类型。按照下列价格表显示，一室一厅的租金将近每月一千一百加币，二室一厅的租金将近一千五百加币，而三室一厅的租金价格则是高达两千一百加币。

根据另一知名房租出租类网站PadMapper对2016年十月份加拿大各大城市的房租与九月份的对比数据也可以看出，加拿大近两月的房租增长率最高的城市当属多伦多，十月份比九月份的的一室一厅房租上涨了4.6%，而二室一厅的租金则上涨了4.8%。蒙特利尔在整个加拿大城市对比数据的排行列表中排名第四位，九月与十月对比分别上涨了3.9%和4.5%。打个比方，如果蒙城一室一厅的租金在2016年九月份为$1,000，那么此房屋的价格在十月份则增加到了$1,045。按小时工资为$10.75计算，那么就相当于租房者在十月份对他的房屋多支付了近4个小时的工资。但即便如此，蒙特利尔的房屋租赁价格也比其他大城市的要低。如下图所示，一室一厅（3 ½）的价格为$1,070， $1,380则为二室一厅（4 ½）的价格。

比较上图与CREA公布的数据（表一）可得出结论，蒙特利尔是加拿大的四大城市中唯一一个买房的月供低于其城市二室一厅（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的两室一厅的平均房租还要多将近一千加币甚至更多。就蒙特利尔的情况而言，既然个人或家庭每月都要准备大笔支出用于房屋的租赁或是按揭上，那么花费到租房子上不如投资到买房子上。因为前者纯属支出，而后者却是投资。月供中约有50%的钱是还本金了，另50%是还银行利息，相当于自己做了个零存整取的投资产品。并且在加拿大，土地和房屋的所有权是终身制，也就是说，一旦一块土地或是一个房屋被一人买走，那么除非这个人将这块土地的拥有权或是房屋的所有权转让给另一个人，否则他就是这块土地或是在这块土地上的这个房屋的终身所有人。长远看来，在开销相同的情况下，在蒙特利尔买房投资肯定胜过花钱在蒙特利尔租房。这个加拿大第二大城市，其平均房屋价格仅仅三十五万加币，不到两百万人民币的房价放在当今国内房市也是极具竞争力的。

但是，购房置地乃是民之大事，每个人要以个人的自身条件做出选择。房屋的市场价格是考虑的重要因素，但也要考虑到更多实际的问题：比如自身的经济实力，以及房地产市场的走势等等。对于那些初来乍到的新移民，在蒙特利尔的前几年是相对困难的适应期，笔者建议可适应一段时间并结合自家的经济状况考虑买房事宜。其实相比买房，租房自然也有许多好处，比如：租客不用考虑房子本身的装修以及维修。租客的两个责任就是按时交房租，尽力保持房子的状况，所以租房也算是用消费买省心了。

最后总结一下，笔者认为对于有购房能力的家庭或个人来说，眼下正是在蒙特利尔买房的好时机，但是对于出自一般收入家庭的留学生和刚刚登陆的新移民来说，租房一段时间也是不错的选择。只是租房一定不是长久之计，大家都还要为买房做准备，并且按照蒙特利尔目前的房屋购买量，以及租房的金额的变化趋势做判断，先下手为强，在蒙特利尔买房是非常值得考虑的。

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C | 加拿大

银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）Capacity（偿还能力）、 Capital（资产）、 Character（这个可以意会，不好言传，我姑且叫它社会定位，有点类似social standing）、 Collateral （质押）。

1、Credit

加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款，包括车贷学贷高利贷，Line，信用卡，每月必须还款的金额，债主的名字，你是否能按时付账单和信用卡，拖欠次数，金额，日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数（Beacon Score）以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中，680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一，并且，低于这个分数，银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS，从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外，信用报告上还有申请人过去的受雇记录，居住历史等等信息。

2、Capacity

通过了信用审查，接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单：（贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支）/ 收入，根据申请人的信用分数，只要不超过某个比例就可视为pass。实际上，这也是最有可能产生变化，见证奇迹的环节。比如，同样的一笔租金收入，有的银行只允许50% offset，有的会允许80% offset。再比如，同样的自雇人士，有的银行不允许gross up，有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸，才能做到游刃有余，为客人的申请争取到最佳的结果。

3、Capital

这里主要是指申请人的资产状况，尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际，自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外，银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中，如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话，适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。

4、Character

这是一个Who are you的问题。通俗的讲，就是从银行的眼里看，你是混哪里的，混得咋样。具体一点，比如你是新移民还是老移民，什么的干活，新手还是老兵，全职还是兼职……

5、Collateral

这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱，像前不久那个叫价85万抢到148万的房，我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的，评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括：小于600尺的condo，房子位于人口低于特定数量的小镇，分成n个单间的rooming house，蓄洪区内的房子，历史上的大麻房，发生过严重刑事案件的房产，等等。

大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集

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投资客暴炒美国房市！投报率49.2%创至少16年新高 | 美国

美国房市（不含商用不动产）之换手利润；黄：美国房市年均投报率（图片来源：ATTOM）

《路透社》报导，据美国房地产调研机构 ATTOM Data Solutions 数据显示，统计 2016 年美国房地产（不包含商用不动产）共有超过 19.3 万套房在一年以内换手 2 次，显示了美国房市正在疯狂遭受投资客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所统计之数据，仅计算一年内换手率达 2 次之美国独栋住宅及共同公寓，如置顶图所示，统计至去年为止，美国房市一年内换手後的利润每套高达了 62624 美元，年均投报率高达了49.2%之高，该投报率至少创下了 2000 年以来的最高水平。

受惠於美国联准会（Fed）长年来的低利率刺激，也带动了美国房市也自 2008 年金融海啸爆发之後一路走多。

据标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index）数据显示，2016 年十二月份全美房价年增率再度劲扬 5.6%，创下近两年半以来的最高增速，丝毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打压。

标普席勒房价指数（S&P Case-Shiller Home Price Index，图片来源：Fred）

标普指数委员会主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒体专访时即表示，统计过去两年多来的光景，全美房价以平均每年成长 5.6% 之速度在向上增长，甚至近期更是来到了历史最高水平，这让人们普遍相信，美国房市已经走出了 2008 年金融海啸的大萧条时期。

“美国经济和房市的复苏主要受惠於下列几个因素，那就是：低利率丶低失业率丶人均可支配所得上升。”David Blitzer 说道。

但是 David Blitzer 亦向美国房市提出严重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普当选美国总统以来，美国房贷利率就出现了显着走升，这主要是因为市场预期着重在基础建设之上的“川普经济学”，将可能刺激美国经济进一步增长。

David Blitzer 说道：“更强劲的经济成长率，将可能推升房贷利率至更高水平，并且目前美国房价的涨幅，已是通膨率的两倍有馀。”

（据钜亨网）

二月大多伦多楼市涨幅惊人！成交量急剧上升，新房源增幅减少 | 加拿大

根据大多伦多地产协会三月初的最新统计报告，整个大多地区二月在MLS系统上共达成了8014宗房地产交易。而去年二月的交易数还只有7583宗。虽然2016年恰逢闰年，去年二月要比今年二月还多出一天，但今年二月的同期交易数依然增长了5.7%。

报告中的数据还显示，多数房产持有人依然倾向于将持有房产视为一项长期投资，而独立屋以及Condo公寓的销售增幅显得尤为强劲。而且这种强劲的增幅已经持续了一连数年之久。

然而与这种旺盛的市场需求形成对比的，是大多地区新房源的紧缺。今年二月，在MLS系统上新挂牌的房源数量为9834栋（套），较去年同期下滑了12.5%。

在这一供求关系的作用下，今年大多地区的房屋均价较去年二月上涨了27.7%，为$875,983，其中均价升幅最高的依然是独立屋。而Condo公寓的均价也继续保持着两位数的增长。

从地区角度上看，多伦多地区二月成交数额居大多地区之首，为2900套，均价$859,186。其次是皮尔区，成交1,626套，均价$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全区的90%以上。Halton 区二月共成交788宗，均价$1,015,544。其中，Oakville地区成交346宗，成交均价高达$1,300,827。

来自大多伦多地产协会的经济分析师，Jason Mercer表示，正是目前楼市的供求关系，导致了多伦多房价增长地如此迅猛。而类似这样的增长趋势很可能还将持续很长一段时间。

接下来让我们看看二月份各主要房屋类别的具体销售数据：

独立屋

独立屋方面，整个大多地区二月独立屋交易3721宗，独立屋均价$1,205,815。其中，多伦多地区成交793套，均价$1,573,622。

皮尔区成交715套，均价$986,268。在皮尔区中，成交数量最多的是Brampton地区，共计439宗交易，但均价最低，仅$850,433。交易数量排第二的是密西沙加，233宗，但均价最高，达到$1,222,347。Caledon地区仅售出43套独立屋，均价$1,093,827。

Halton区二月共成交490套独立屋。成交数量最多，且均价最高的是Oakville，共售出224套，均价$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均价$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均价$936,532。最后为Halton Hills，仅售出53套，均价$824,672。

半独立屋

二月大多地区共售出651套半独立屋。皮尔区售出最多，共244套，均价$700,774。其中，Brampton售出130套，均价$649,957。密西沙加售出106套，均价$768,268。Caledon仅售出8套，均价$632,250.

多伦多市共售出半独立屋199套，位居第二；均价$1,085,484，位居第一。

Halton区仅售出35套，均价$717,531。其中Milton售出16套，均价$672,288；Oakville售出12套，均价$814,542；Burlington和Halton Hills仅分别售出5套和2套，均价分别为$684,300和$580,500。

Condo镇屋

二月Condo镇屋共售出546套。多伦多市售出最多，达189套，均价$596,736。

皮尔区销售量屈居第二，共173套，均价$527,780。其中密西沙加售出121套，均价$559,891。Brampton成交52套，均价$453,062。Caledon则没有成交记录。

Halton区镇屋销售量排名第三，共75套，均价$556,473。其中Oakville数量最多，为33套，均价$608,397。Burlington售出27套，均价$570,385。Halton Hills成交10套，均价$400,040。Milton成交数量最少，仅5套，均价$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地区二月的热点房源类型，共售出2360套，均价$481,194。其中超过半数集中在多伦多，共1632套，均价$515,424。

皮尔区的Condo交易数位居第二，为325套，均价$358,061。其中密西沙加位居全区第一，售出282套，均价$362,125。Brampton销售数量位居第二，共42套，均价$323,221。Caledon仅售出1套高价位Condo，因此均价居全大多地区最高，为$675,000。

Halton区二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均价全区最低，为$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均价排名第一，为$585,972。Milton和Halton Hills分别售出10套和4套，均价为$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均价$742,413。

多伦多市共售出68套，均价$878,329。皮尔区售出160套，均价$641,157；Halton区售出99套，均价$744,817。

皮尔区中，Brampton售出最多，为121套，均价$610,092；密西沙加售出32套，均价全区最高，为$756,314。

Halton区中，Oakville售出45套，数量最多，且均价最高，达$854,762。Milton销售数量数量第二，为34套，均价$643,623。Burlington售出18套，均价$676,861。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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欧洲长期投资首选——德国 | 海外

在居外网发布的2016年2季度全球房市报告中，欧洲国家表现抢眼。在2016年2季度发布数据的22个欧洲市场中，有17个市场房价上涨。在报告房价涨幅排名前十位的市场中，有7个位于欧洲，其中罗马尼亚、德国与土耳其同比增幅均为10%左右（通胀调整后数据）。

这三个国家中最受中国投资者关注的2016年前三个季度中，德国房地产在居外网所有问询中排名第8，首次超越买房移民热门国家西班牙，成为仅次于英国的欧洲第二受欢迎的目的地。同去年同期相比，居外网收到关于德国的问询量增加了63%。

作为欧洲最大的经济体，德国稳定的社会秩序与极佳的经济基本面都使之成为最受国人欢迎的欧洲投资目的地之一。德国联邦统计局的数据显示，德国经济在2016年2季度的年比增长为3.1%，而2016年1季度的年比增长则为1.5%。德国联邦银行预计德国经济今年预计增长1.7%，2017年1.4%，前几年的数据为：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德国GDP为欧洲最高，失业率则为全欧最低。

来源：Europace, Land Registry UK

那么欧洲两大投资热门地点-英国与德国，在长期房产投资回报上分别表现如何呢？德国房价在2012年之前并无明显上涨趋势，2006至2011年间房价甚至经过一段漫长的下跌；英国则在2008年之前经历过房价高速增长的阶段。然而随着2008 – 2009年的经济危机大幅打压全球地产市场，英国房市在这期间跌回了2006年以来的的所有增幅，反观德国却成为少数几个未受影响的国家之一，这一期间的放房价继续保持稳定。经融危机之后，德国执行超低利率政策，鼓励地产需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的价格指数上涨9.89%，2016年2季度的价格较上一季度涨3.71%。受到良好的需求增长与供给受限，德国地产市场长期处于稳定发展的状态。

2012年8月至2016年8月，德国住宅4年间总体涨幅约23.8%，年化收益率约5.5%。这样的收益率可能对追求高回报的风险投资者看来并不算高，但对于大部分有长期投资打算，追求安全稳定的投资者来说，是比较理想的选择。同期间，英国房产总体年化增幅则约为6.1%，略高于德国水平。不过由于市场充斥投资者与投机行为，英国尤其伦敦房市泡沫危机较大。从2008年金融危机中的市场表现也不难看出英国房市对于危机的抗压程度也远不及德国。刚刚决定退出欧盟的英国在经济与政治上都存在太多未知数，对追求长期稳定投资回报的投资者来讲或许是个冒险的选择。

毫无疑问德国房市在过去几年的表现值得称道，不过投资者们更关心的应该是未来发展趋势。下面我们来看看德国房市的需求与供给，分析未来市场走势。

需求保持高涨

可负担性

来源：世界经合组织

世界经合组织公布的各国的标准化房价收入比，以该国每一个时段房屋价格与居民收入比值，除以该国长期房价收入平均值，来判断特定时段内该国住房的可负担性。标准化房价收入比大于100表示该国此时段内的房价可负担性低于长期平均水平，低于100则表示此时段的住房可负担性好于长期平均水平，更多的人可以负担得起购房，因为刺激房市需求。除德国外，近年来欧洲主要国家住房可负担性都要低于自身长期水平。德国的住宅可负担性今年内均属于合理区间，虽然随着房价增高可负担性有所下降，依然远低于长期平均水平。这样的行情会使得更多准备买房的人下定决心在现阶段购房，促进房市需求。

利率

来源：Europace, 世界经合组织

为刺激经济，德国政府在金融危机之后连续下调利率，金融危机前的4%左右的利率水平在金融危机之后连续下调，并在2016年下半年进入负利率区间。2016年6月英国退欧的决定相比会让德国政府继续保持宽松货币政策，以应对欧盟内外各种可能的市场反应。负利率的维持，对于购房者来说绝对是一个利好，并进一步刺激德国房市的需求。

人口

2015年德国接收约了约110万移民，为有史以来最多。这些移民中有将近一半移民来自欧盟，另外约30%的移民来自亚洲，尤其是中东难民聚集的国家。近些年连续增长的移民数量帮助德国人口保持上升趋势，并在2015年再度超过8200万。2015年度德国人口增长数约43万人，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。2015年德国就业人口超过4300万，为德国统一后最高。与此同时，失业人口也在德国统一后首次低于200万。德国人口的持续增长，特别是就业人口的增长从另一方面也保证了德国房市租赁双方需求的增长。

供给持续不足

住宅可负担性的提高，负利率政策与人口的增加，要求市场提供更多的住宅。德国联邦住房和房地产协会联盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年为止，德国每年约需要建成40万个新住宅单位以满足不断增长的住房需求。而德国联邦统计局的数据则表示2015年新建成住宅数量尚不足25万。而根据该统计局的另外一组数据，德国政府近一年来发出的住宅准建许可为30万左右，可见住房供给短缺的问题在短期内并不会迅速得到解决。需求上升与供给不足的局势将对德国房价产生持续的上升压力。

投资建议

近期欧元兑人民币汇率维持在7.5上下，虽然较2015年有所回升，仍属于历史较低区间。在中国经济减速与英国退欧的背景下，人民币与欧元都存在较大贬值压力。

下面的表格以按照最新汇率为潜在投资者总结了德国主要城市城区范围装修较好的中高档公寓所需的花费，与这一类公寓目前市场租金水平。总体来说，德国这三个一线城市的房价低于国内一线城市，租金回报率则略高。德国房价最高的城市是慕尼黑，而租金回报率最高的城市则为法兰克福。

来源：GlobalPropertyGuide，2016年5月数据

作为一个作风严谨的高福利国家，德国的法规与社会文化并不鼓励炒房与投机行为，短时间内过度抬高租金与房价在德国是没有市场的。这也解释了德国的租金回报率在全球并不属于最高，但在金融危机时整个房市表现出的抗压性却是其他国家都难见到的。虽然这样的市场氛围可能会让一些高风险投资者望而却步，不过对于致力于稳定的长期投资者来说，德国稳定的经济与和谐的投资氛围和来说恰恰可以问投资者们提供公平的市场与稳定的收益。而对于打算自住的购房者来说，德国目前较低的房价收入比与租售比都意味着目前是入手德国房产的好时机。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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在澳投资48亿中国投资并非“大灰狼” | 澳洲

据《澳洲人报》报道，中国政府报告显示，中国直接对外投资总额增长了44%，而对澳直接投资在2016年更是猛涨56%，达到48亿澳元。澳中两国间贸易额在2016年增长了0.9%，达到1420亿澳元。

中国商务部副部长王守文称，中国投资者最关注的澳洲投资领域是房地产、租赁等商业服务，以及交通物流。

根据投资公司JLL的数据，2016年，中国买家购买了价值430亿的海外商业地产和住宅物业，其中美国是最受欢迎的投资目的地，随后是中国香港、马来西亚和澳洲。

南开大学贸易政策教授贺京同表示，中国非常欢迎澳中自贸协定。“当全球很多经济体使用各种方法对抗中国特定产品”，当它们将工厂从中国搬迁到越南等国时，澳中自贸协定的签订时机对中国非常关键。

战略咨询公司“环球（Global）公司”的亚洲部主管斯塔通（Ying Staton）撰文称：“澳洲对中国有极大的战略意义。”

“（中国）农业土地不足，再加上污染和食品安全丑闻频发，使得食品安全成为（中国面临的）一个紧迫问题，并（使中国）看好澳洲广大的农场和乳制品。”

但她同时表示：“不断发酵的反华情绪也迫使中国调整策略战略。”例如，一些企业甘愿在澳中合资企业中只占据小额股份，上海中房置业在与澳洲女富豪莱因哈特（Gina Rinehart）合购的基德曼（Kidman & Co）农场，便只拥有33%的股份。

“中国在措辞上也有所转变。中国外长王毅访问堪培拉时，并未将自己形容为中国大使，而是世界贸易大使。他不是在澳洲推销中国，而是在支持理性且基于规则的‘开放性全球经济’。”

《中国日报》今天发表评论，称中国投资并非导致澳洲房价问题的元凶，反而有利于缓解这些问题。

澳洲房地产市场的外国投资长期以来一直是政治和经济的讨论焦点。分析师称，外国投资在房产市场和总体经济中发挥了积极作用，但对外国投资（尤其是中国投资）的实际影响，澳洲仍有很多误解。澳洲财政部去年发布报告，称不少澳人仍然坚定地认为悉尼和墨尔本的房价暴涨应归咎于中国等国的外来投资。

虽然外资的作用被澳人所误解，但澳洲政客却一直在努力吸引中国投资，以加强澳洲房产供给，财政部报告指出“外国投资正被用于增加房产供给”，报告中还特别强调了中国投资的作用。

悉尼大学建筑学高级讲师罗杰斯（David Rodgers）表示，中国投资对澳洲房市的影响并不大，澳人过度希望找到一个简单的答案——中国投资，回答房市面临的各种复杂问题。

澳中关系研究所（Australia China Relations Institute）副主管劳伦斯森（James Laurenceson）表示，媒体对于外国投资的好处的报道不足，绿地和万达等中国公司在澳洲建造住宅，并雇佣澳人工作。“他们（澳人）有了工作，如果没有这些投资，就不会有工作。想一想那些现在有房住的那些澳人，这些公寓的建设正是因为有了外国投资。”

事实上，房地产中的外国投资缓解了澳洲法律和经济上的一些问题，这是这些问题导致了澳洲的房价危机。劳伦斯森表示，这些问题包括养老金和退休金基金对房市的投资增加，这些澳洲国内基金更容易获得大量资金。

“在澳洲，利率处于历史低位，使得房产投资者可以借贷更多资金。这才是过去几年间出现的挑战。”

（据澳洲新快网）