房地产 – Page 19

加拿大房市黑天鹅来袭 | 加拿大

2008年全球经历了美国房地产风暴袭击，不只是美国房市重挫，更带来全球金融市场大灾难。相隔9年，华人很喜欢投资房地产的加拿大，开始出现房地产市场隐忧。一家提供房贷的公司，近期遭存款户大幅提领资金，出现资金周转风险，是否会演变成加拿大版次贷风暴，後续发展值得注意。

中国资金大量流入加拿大房市

加拿大虽然位在美国北方丶气候寒冷，但因为较开放的移民政策，吸引不少华人移居加拿大，也带动房地产市场成长。早期吸引不少中国台湾丶中国香港民众移民，近年则吸引中国大陆新富阶级移民，华人众多的温哥华，房地产市场非常火热。

根据统计自2010年到2015年，有900多亿美元中国资金流入加拿大房地产，至2016年温哥华房地产有33%是外资持有，全加拿大房地产外资占比也有19%。

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对外国人课重税，房市降温

资金流入持续推升房价大涨，去年更来到高峰。根据加拿大央行统计，2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%，多伦多涨幅也有15%。因为房市过热，让卑诗省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外国人至温哥华置产要多课15%的房地产转让税，此外，若卖房获利50%也要课税，希望让不断涌入的外来客降温。这个政策似乎出现了效果，2016年12月温哥华房市交易量较前一年暴跌40%。

根据今年1月的统计，加拿大房价虽仍呈现持平状态，但成交量已明显萎缩。此外在政策限缩下，房屋贷款审核也更为严格，房市面临挑战。但和上次美国发生房市风暴不同的是，当时美国利率从低档快速调升，基本利率已调高到5.25%，民众缴不起房贷，因而引发房贷逾放比攀高。但目前加拿大利率还在0.5%低水位，并没有太高的逾放比。不过万一未来加拿大利率攀升，也将对房市带来冲击。

房贷公司面临流动风险

加拿大房市泡沫的担心，已经在市场上喊了好几年，但至目前为止，房市仍未出现大幅逆转。不过，4月底一家非银行房贷供应商Home Capital Group宣布需要举债20亿加币，作为紧急流动准备，此举让该公司股价单日暴跌65%，并引起其他同类房贷公司股价重挫。

这家类似次贷公司主要靠高利储蓄帐户吸引存款户，再将资金转作房贷贷放，但4月份出现存款大额流失现象，因而引发流动性问题。而此风险更引发储蓄户恐慌，产生类似挤兑现象，带来恶性循环。

Home Capital Group是目前加拿大非银行规模最大的房贷公司，他面临的资金周转风险，究竟只是单一事件，还是可能进一步引发其他房贷公司风险，仍值得观察。而民众为何急着提领资金，是否也预见到房市危机？

小心蝴蝶效应，提高警觉

回顾美国2008年的房市危机，第一个风险讯号就是2007年4月美国第二大次贷公司新世纪金融公司宣布破产，之後又有几家同类公司陆续倒闭。而冲击重大的雷曼兄弟事件则是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

虽然加拿大房地产市场风险可能仅属於单一国家，若没有透过层层金融商品转包，不一定会转嫁风险给全世界。同时，也有金融业者表示，该公司占加拿大房贷市场规模仅1%，且加拿大金融体系稳定丶体质好，发生系统性风险机率不高。

不过，从Home Capital Group事件看来，房地产没有只涨不跌的神话。而国际金融市场仍有许多连锁关系，是否会引发蝴蝶效应，值得密切注意了。

（据好房網）

限购又加税！加拿大2017年誓要控制房价 | 加拿大

当生活在加拿大的大多数人，明星，政府，白领，蓝领等等加入房地产推销大潮的时候，那么这样的潮流离房价的崩盘还有多远？今天主要以加拿大经济的中心城市多伦多为例，这个看似的安定平静、积极向上的城市，是否暗藏杀机，随着近期的发展，经济还安全吗？

一、望眼整个加拿大的房价，呈一个上升趋势。2009-2016过去8年中，多伦多楼市一直在涨。累计涨幅大约200%~800%，特别是多伦多地区的房价过去几个月一直以15%－30%的惊人速度同比上涨。

多伦多，加拿大的经济中心就业机会多，有利于年轻人的发展，越来越多安省年轻人以及安省以外的年轻人来其平台发展。其次多伦多，相对于加拿大整体的环境，多伦多是个居住的好地方，教育资源多，生活方式便利，临近的城市风景优美，也是多数人考虑定居在多伦多的一个因素。09年到16年多伦多的常住人口，净增加100多万人，流动人口净增加50万人，达到600万常住人口和近800万净人口的规模。

多伦多可谓是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房价涨势已经超过了曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华。截止今年3月，独栋住宅均价同比跳涨33.4%至120万加元，城中心区的独栋住宅售价高达160万加元，联排住宅（townhouse）和公寓均价也实现了近三分之一的同比涨幅。供不应求被认为是房价飙涨的主要原因。

多伦多房产局数据显示，3月大多伦多地区的住宅地产销量同比上涨17.7%，至1.2077万，其中公寓（condominium）和独栋住宅（single-family detached home）的销量涨幅最大。尽管新增挂牌数同比上涨15.2%至1.7051万，但挂牌数增幅仍赶不上销售量的增长，导致当地楼市供给侧继续趋紧。

当然与国内相比，不如国内房价的攀升力度，但是对于一个经济稳定的一个发达国家来说，这些快速的增长，让政府内部忧心忡忡。

举一个例子：加拿大Condo一室一厅（50-60平米）的房子为例子，位于Bayview与Sheppard-Yonge 地铁站附近，临近富人区，2015年成交价格32万加币以内，如今同样的位置估值40万加币以上。

二、目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平。

什么是自有住房率：“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。

住房自有率高了带来了什么影响：家庭拥有自有住房，并不代表居住问题已经解决。经济发达国家自有住房拥有率低，而落后国家的自有住房拥有率高。原因之一就是发达国家人口流动性强，为了减少住房买卖的麻烦，很多人宁愿租房住而不是买房。相反地，落后国家人口流动性较差，拥有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己拥有的住房中。

住房自有率水平高的国家，几乎都是经济水平发展比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。其中住房自有率最低的当属瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，紧随其后的是瑞典和德国；而住房自有率最高是亚美尼亚，其在1998年时数值高达96.3%。由此可见，住房自有率高也不是什么值得称道的事情，反倒是经济水平落后的标志。

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多伦多可谓是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房价涨势已经超过了曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华

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三、在低利率的刺激下，加拿大居民负债水平高，目前家庭债务收入比率为169.4％，相对于往年的146%大幅提高。

我们可以拿几年前美国的次贷危机为例子：

1. 金融机构的所谓“创新”，制造了很多无法偿还的贷款。

2. 房地产市场一直以来的上涨趋势使得美国人乐观地认为房价永不下跌，有人借款炒房，有人为房屋申请二次按揭进行消费。借款方有了（金融机构），贷款方有了（消费者），一笔一笔原本并不存在的资金就被金融机构”创造“了出来。这个过程一直持续，直到大量次级贷款（借给信用较差的人的贷款）无法偿还，金融机构的资金链断裂为止。这就是所谓的次贷危机。

3. 再看看如今安省家庭收入与房价的对比。

四、目前房地产行业占加拿大GDP过高。

对比加拿大的老大哥美国。作为发达国家，房产不应该是国家发展的经济支柱。

如今美国：服务业占最大比重，全国四分之三的劳力从事服务业。2007年美国房地产总值12万亿美元，当年美国的GDP是16万亿美元，房地产和信贷这两个经济部门在顶峰时期主导整个美国的GDP。美国连续十多年的双赤字现象并没有转机。十多年的赤字，债务还在攀升，贸易还是逆差，美国政府其实欠债累累。而依靠经济景气度的还债能力，还处于弱平衡，你就知道为什么次贷危机那么要命了。

五、目前温哥华，多伦多的限购措施。

望着日益见涨的民怨，加拿大政府忧心忡忡。加拿大各级政府都忙着把民怨转移，首先针对的就是海外买家。

BC省政府近来的报告指出：从 6月的数据来看，全省范围内，仅有大约 3.3%的房屋交易新业主来自海外，而温哥华地区则有 5%的买家来自于海外。相比本地人，海外买家在房地产市场上出手更为阔绰平均出价高出 42万许，达到 116万。在六月份的 19个交易日内，大温地区的 5000宗房屋交易中， 260个交易为海外买家，其中中国人占 234个。

这些数据非常断章取义，不仅时间非常短，而且不一定具有代表性。联邦政府希望通过调查海外买家对房地产市场的影响，从而对海外买家征税。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，将对外国买家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特别物业交易税。这意味着如果外国买家（留学生、工签、海外投资者等）在2016年8月2日后于大温哥华地区购买价值2百万的的别墅，将要额外支付30万加币的“BC省房产税”。另外，温哥华全面开启房屋空置税也将很快实施。大温哥华地区房产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布的数据显示，1月大温哥华区域局（Metro Vancouver）的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。

4月20日，安省省长韦恩在多伦多宣布，政府将通过立法，在GGH地区的房市实施15%的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的购房者，如果在这地区购买住宅物业，将要多付15%的税。有超过6个家庭的多单元出租物业，以及农业、商业和工业用地，不适用于该税。

立法通过后，新税从2017年4月21日开始实施，在4月20日或之前签订了买卖协议的交易，可免于此税。

就世界而言，澳洲NSW从6月21日开始在原有印花税基础上，对海外购房者加收4%的印花税现在看来是非常“温和”的了。

（据新华侨网）

房地产转让分期付款契约（Land Contract ）交易模式介紹 | 美国

近来美国房地产热滚滚，过去东西沿岸是投资热点，如今热度从沿岸延烧至内陆，中西部受到比价效应拉抬，加上低利率造成租金飞涨，价格蠢蠢欲动，况且美国目前仍是“租不如买”的环境，租屋族开始考虑买屋。

不过，许多美国人没有储蓄的好习惯，要拿出数万或数十万美元的头期款，很多家庭的财务都会出现捉襟见肘。为此，近期美国开发出一种房地产买卖交易模式——房地产转让分期付款契约（Land Contract）。

Land Contract的模式是买卖双方以合约明定房地产买卖交易金额，买方可以支付较少的头期款，并与卖方约定以分期付款方式支付买卖价金与利息；价金未全数付清之前，所有权与权状由第三方保管，等买方将全部价金与利息按月缴清，再过户登记，保障双方权利。

分期付款期间，所有税费如房屋税、维修等，由买方自行负责，与卖方无关。但期间若买方超过一定月份没有按时缴纳本金与利息，将视为违约，房屋所有权会归还卖方。Land Contract交易过程中会委请律师做为公正第三方，律师除了签署买卖合约，也要担任监管分期付款的责任，任一方违约，律师都能明快处理，减少时间耗损。

实务上，买卖双方谈好价格后，买方准备1万至2万美元的头期款，并约定支付本金利息，期间介于8~10年、每年支付8~10%利息，最后1年将剩余本金一次付清。

对买方来说，若手上现金不足、又无法立即从银行贷出足够金额，或是预期未来1~2年间买方经济状况将变佳，能够向银行取得更低的贷款，或是目标区域的租金与分期付款本利和相差不远，采取Land Contract交易模式，可以事先锁住房价。

对卖方而言，Land Contract的卖价通常会高于市价1~3成。因为房地产未来的处分与租金收益比较确定，就算未来房价下跌，不管是跌价损失或持有费用如房屋税、维修费等都与卖方无关，不必担心租客欠租不缴、房屋空租、房屋修缮等。唯一的缺点是，房价上涨的资本利得与卖方无关，且总价金无法一次取得，必须分多年取得，类似年金的概念。

对卖方来说，用什么方式脱手房屋比较好？我个人建议，屋主应从几个面向考虑，比如未来房价涨跌预期、物业管理质量、该地区租客平均素质高低、持有该房产每年的可能维修成本等因素综合考虑后，才能做出正确的决定。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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一年鲸吞273亿美元美国房地产！“美国豪宅第一夫人”张手迎接中国买家 | 美国

对中国消费者来说，美国房地产将继续成为一项颇具吸引力的投资——无论是居住在美国还是中国的购房者。事实上，来自美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的一份国际投资报告显示，2015年4月至2016年3月，45%购买美国住宅房产的外国购房者来自中国。（在这份NAR报告中，中国购房者包括来自中国大陆、中国香港和中国台湾的购房者。）

NAR高级副总裁兼首席经济学家Lawrence Yun解释称，“中国购房者已连续两年在购房数量和金额上蝉联榜首，共计购买了价值273亿美元的美国住宅房产，占这一时期售出的美国住宅房产总价值的26.7%。”中国购房者的购买规模超过排名位列其后的四个国家（加拿大、印度、英国和墨西哥）的总和。

我在2010年来过中国，我是第一个以工作身份来到中国的比佛利山庄（Beverly Hills）房地产经纪人。这是一次非同寻常的经历。我在北京召开了一场新闻发布会，向中国消费者介绍加利福尼亚州的房地产。因为这次新闻发布会，我被126家媒体称为“美国豪宅第一夫人”，我倍感荣幸！

我在北京的一家画廊见到了他们的赞助人，用投影仪给他们展示了一些位于加利福尼亚州富人区的精美豪宅的照片。我还与科威国际不动产（Coldwell Banker）280家中国办事处的代表进行了谈话。我在中国香港见到了华美银行（East West Bank）的老朋友，也是我的潜在客户。我非常喜欢上海。

从那以后，我有幸与许多中国购房者合作。有些游客专程来美国买房，有些借着旅游的机会来买房，顺便逛一下众星云集的比佛利山庄精品店。

中国购房者和美国购房者一样，在选择房源时都希望与具备优秀技能和专业知识的房地产经纪人合作。移民、纳税、房地产、贷款和其他法规方面的专业知识有助于交易的顺利进行，增进与国际客户的关系。在团队中讲普通话的经纪人的帮助下，我能够为这些客户提供他们向往已久的各类房地产投资选择。有些中国购房者希望把家安在家人、朋友或工作地点附近，有些希望寻求投资机会或者购买度假屋。许多中国购房者都希望为他们在美国上学的孩子买房，我非常熟悉从小学到大学各个阶段的学校，能够在这方面为他们提供很大的帮助。（我强烈建议，此类家庭应寻求专业的美国教育顾问的建议。）

比弗利山庄和洛杉矶西区（Westside）有各种类型的房产供购房者选择。从共管公寓到宫殿般宏伟壮丽的豪宅，总有一款能够满足购房者的需求、预算和对家的想象。比如，我们的一位中国客户花费6,850万美元购买了一栋36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges，这栋豪宅位于比佛利山庄日落大道（Sunset Boulevard）。

房地产将继续成为最安全的投资方式之一。亚洲协会（Asia Society）和罗森咨询集团（Rosen Consulting Group）近期开展的一项研究预计，中国购房者在美国房地产上的投资金额到2025年可达500亿美元。我和负责南加州豪宅市场的同事都非常乐观，我非常期待明年能够与中国购房者分享我对于加利福尼亚州房地产的了解。

每年秋季，全美最大的房地产经纪协会官方网站Realtor.com将发布豪宅指数。豪宅指数根据房价、销售量和豪宅市场吸收能力和周转率来确定和排名美国顶级豪宅市场。该指数涵盖277个县和63个大城市地区，在各个层面上生成指标和排名。10月的报告显示加利福尼亚处于强势地位。【阅读原文】

名人富豪御用星级经纪人Joyce Rey专栏全集

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美国移民政策恐有变中国人慌忙申请“黄金签证” | 美国

北京——他拥有一座价值300多万美元的湖畔别墅，车库里有两辆梅赛德斯轿车，还有一名管家，为他拍打枕头，擦亮皮鞋。

不过北京房地产高管刘西玉（音）生活中最想要的一个便利却仍然欠缺：一张美国绿卡。

他受够了中国肆虐的空气污染和子女承受的僵硬的学校制度，刘西玉去年承诺向加州的一个房地产开发项目出资50万美元，希望获得EB-5投资者特别签证，这样他和家人就可以更多地待在美国了。

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联邦特工本月搜查了加利福尼亚州的一家公司，找到了大量证据。该公司被控帮助富有的中国投资者开展欺诈活动，以便获得绿卡

现在，在一系列欺诈和职权滥用丑闻之后，特朗普总统发誓要收紧移民政策，开展新的审查，这促使数以千计像刘西玉这样的中国申请人寻求在更严格的规定落实到位之前获得签证。

立法者本周在试图对预算达成协议，避免政府停摆的同时，也讨论了EB-5项目。

47岁的刘西玉说：“我想帮助美国发展经济。我不明白为什么有人会反对。”

渴望将资金从中国转出的富有家庭，近年来急于通过EB-5项目获得绿卡。2016年的大约1万份投资者签证中，有四分之三都被中国公民获得。

这个项目有时被称为“黄金签证”，已经帮助美国的酒店、高速公路、赌场和其他项目吸引了数以十亿计的美元。

但它也引发了对滥用的担忧，包括本月洛杉矶一起5000万美元欺诈案的调查，这个案件涉及100多人，其中包括中国公民。

该项目让特朗普面临两难困境，一方面他誓言要收紧移民政策，另一方面他也渴望促进就业的增长。

他在总统竞选过程中抨击中国，但上任以来，却寻求和中国培养更好的经济关系。作为商人，特朗普及其女婿、顾问贾里斯·库什纳(Jared Kushner)认可EB-5项目，以帮助房地产项目获得融资。

在中国，很多签证申请人都希望特朗普从商业角度审视这个问题。他们说自己赞成特朗普收紧移民的政策，但他们表示要把重点放在非法移民而不是投资者身上。

来自北京的企业家李静（音）在两年前申请了投资移民签证，她表示，美国让非法移民留下，却把通过合法手段寻求签证的中国投资者拒之门外，这很不公平。

李静在乔治亚州的一个高速公路项目中投资了50万美元以便获得绿卡，加入她正在该州一所军事院校学习的儿子。她说，中国城市的房地产市场很繁荣，所以人们出售房屋并用这些钱来投资比较容易。

“最重要的是孩子的教育，”她说。“中国的父母愿意付出任何代价，来为下一代提供力所能及的最好东西。”

EB-5项目成立于1990年，它允许外国人及其直系亲属在美国申请永久居留权，但他们需要在农村地区或失业率高的地区投资50万美元，至少产生10个工作岗位，或者也可以选择在其他区域投资100万美元。

这个项目非常受欢迎，以至于积压了2万多份申请，最长要拖五年绿卡才能批下来。不过很多中国人说他们愿意等。

23岁的魏驰（音）两年前因雇主无法办理工作签证而申请了EB-5签证。他父母来自中国南方城市广州，他们提供了50万美元，让他在华盛顿投资了一座公寓大楼。

魏驰是一名管理顾问，现在靠留学生签证留在纽约，他说：“我现在所能做的事情就是等。”

一些官员对这个项目疑心比较大。来自加利福尼亚州的共和党参议员黛安娜·范斯坦(Dianne Feinstein)和来自艾奥瓦州的共和党参议员查尔斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除该项目的立法，称它导致了庞氏骗局和引人关注的滥用案件。立法者也对投资者安全背景调查不充分表示了担忧。

范斯坦说，这个项目显得好像美国公民身份可以出售似的。她说：“数以百万的人正在等待签证，为富人提供一条特殊的公民资格通道是不对的。”

一些立法者也担心，EB-5项目以农村地区的发展为代价，令大城市获益——鉴于特朗普在农村地区获得的政治支持，分析人士指出，他可能会对这个说法很敏感。

有些人建议不要取消项目，而是将投资的最低金额从目前的50万美元提高到135万美元。其他人则认为应该鼓励在农村投资，为他们留下一部分签证。

特朗普政府对该项目的未来仍然保持沉默，不过一些分析师认为，鉴于他在房地产业方面的背景，特朗普可能会支持该项目。库什纳在泽西市有一个特朗普品牌的豪华公寓楼项目，从中国投资者那里获得了近四分之一的融资，大约5000万美元。

“这可能是他们唯一愿意接受的移民项目。”康奈尔法学院的移民发教授史蒂芬·W·耶尔-勒尔(Stephen W. Yale-Loehr)表示：“如果设计得当，它可以为美国工人创造就业机会。”

律师表示，由于预计特朗普政府会修改这个项目，过去几个月里，来自中国投资者的申请数量出现了飙升。

中国经济在放缓，政府希望防止资金急速流出，引发不稳定，因此最近实行了严格的货币管制措施。尽管如此，EB-5项目的投资者通过离岸账户等方法绕过了这些规则。

北京移民律师顾欧文（音）说：“很多人担心这将是他们获得更好交易的最后机会了。”他还表示，中国的富人也将该项目视为保护资产免受政治风暴冲击的一种方式。

房地产高管刘西玉表示，他将继续等待签证，但他说自己很担心11岁的儿子在北京的健康和教育状况。

“如果特朗普总统真的想把美国放在第一位，”他说，“他必须让中国投资者走进门。”

（据纽约时报中文网）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——索诺玛县 | 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将间单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的抉策。本期介绍的是位于北湾的索诺玛县。（旧金山房价走势）

地区界定

下方图表中的销售数据包括索诺玛县内的独栋住宅、农场和牧场。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升9.8%

房产储量自2015年第四季度减少17.6%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为74天

房产售价与要价的百分比为99.69%

线下交易的房源百分比为57.88%

第四季度房市分析

受高价位房产销量的刺激，索诺玛县第四季度与2016年整体的房产销量与去年持平。售价300万美元或以上的房产销量接近去年的两倍。同时，售价低于100万美元的房产储量持续降低，限制了销售活动的进一步发展。

但是，该地区房价不高，有助于维持对房产的需求。买家数量充足，且部分房产能以高于要价的价格出售，与去年情况保持一致。价格实惠的房产储量不足仍然是个问题，同时也导致房价的上涨。在旧金山湾区，索诺玛县的房产增值率最高，特别是价格相对实惠的房产。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县销售的最接近房价中位数587,000美元的一套房产。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售价：587,500美元

高档房产

太平洋联合公司第四季度在索诺玛县出售的售价最高的房产。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 卧/5浴/4,297平方英尺
售价：6,000,000美元

前景预期

近期抵押贷款利率的增加，以及围绕新一届政府施政的不确定因素，可能会阻碍2017年第一季度的房产销售。但是，索诺玛县的房价相对不高，这会成为一项有利因素，继续吸引旧金山湾区的购房者。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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2017年欧洲投资热点系列——法国 | 海外

2017年1月，节日和冰雪成为这个季节的主题。每年的这个时候，全球各大滑雪胜地纷纷成为旅客们的热点话题。而在众多滑雪胜地中，法国阿尔卑斯山脉无疑是所有滑雪者最向往的地方。这里拥有着全球最大滑雪区Les 3 Vallees，雪区面积是笔者前不久所处的长白山滑雪度假区的近40倍。Les 3 Vallees地处法国南部的Savoie省，距离法国第二大都会区-里昂约200公里车程。无论是享受不一样的生活，或是看中旅游业带来的商机，相信有不少国人已经想要在这里置业投资。那么这一区域是否具备进行地产投资的价值？进入2017年，全法国的房地产走势又是怎样的呢？

法国房价 vs 经济复苏

新的一年，美国新总统对世界经济全球化的影响，欧洲四大经济体英国、法国、德国、与意大利均将在2017年举行总统大选，加之英国退欧具体方案尚未明确，众多的不确定性预计将使全球动荡的政治经济形势在2017年持续。并不乐观的经济局势使得房地产投资成为了资产保值与对抗资本波动相对安全的选择。目前法国房价整体仍处于低位，但复苏势头明显。2017年，受到法国大选提振，全球经济复苏与欧盟低利率的多重刺激，相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP，国民可支配收入与物价增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。

2016年7月，法国二手房房市场交易量近84万套，同比增长15%，超过2012年2月水平达到历史峰值。市场活跃度的增高是因为2015年下半年以来价格的持续上扬增强了买家信心，令大多数人认为市场已经进入上升通道。除此之外，欧盟的超低利率环境对房产市场需求也产生着强大的刺激。在2017年不稳定因素影响下，欧盟提升基准利率的几率微乎其微。

都会区的房价表现

据法国国家统计局数字，2011年1季度至2016年2季度，能准确反映房地产市场买卖双方情绪的法国二手房价并未出现大幅上升，反而有着2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市场经历了漫长的下跌期，直到2015年后半段才开始持续反弹上涨，是近几年从未出现过的。同其他区域相比，法国最大的两个都会区巴黎与里昂则有较好表现，五年间增幅在5%-10%区间。巴黎与里昂这两个都会区的房价走势也十分有趣。不难看出2012年全法二手房价格开始下滑之前，巴黎都会区二手房价涨幅明显高于里昂，却在2012年之后进入漫长的下滑，直到2015年中才开始反弹。反观里昂都会区的二手房房价则无明显跌势，虽有波动但却一直保持着向上的大趋势。

法国Notary Index最新房价指数显示，2016年2季度法国二手房价同比上涨0.6%。其中，别墅同比增长0.7%，表现优于公寓的0.5%。别墅房价表现好于公寓的这一趋势也在全法都较明显。不过公寓二手房价四年内的首次同比增长对投资者也是一个值得关注的好消息。

（房价来源：Notary Index 2016年2季度；租金回报率来源：Numbeo 2017年1月）

投资建议

投资者应当注意的是，别墅与公寓的表现在不同城市并不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法国大城市二手别墅价格增长更快，而在巴黎，二手公寓增则表现更好。这其中很大一部分原因是因为对巴黎购房者构成与其他城市很不相同。作为国际化大都市，很多潜在买家为在外派工作者或投资者，而公寓通常装修更精致，位置靠近市中心，更符合这部分购房者的需求。反观其他城市的购房者多半为当地大家庭，别墅也就因此更受欢迎。因此对打算在巴黎置业的购房者来说，位置便利的精装公寓是投资的首选，巴黎昂贵的公寓价格也凸显了这一区域的地理价值。而自己喜欢田园生活或打算在不那么拥挤的城市进行投资的买家，则可以关注房价增幅显著里昂与波尔多的别墅。希望通过出租获得持续回报的投资者，则应该关注不同城市出租回报率的差别。由于房价（尤其是公寓）昂贵，巴黎的出租回报率在法国大城市中相对较低。马赛与图卢兹的低廉房价造就了较高的出租回报率，适合打算通过出租收益的投资者。

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海外买家倍增楼价升2成维市通过学大温征PTT | 加拿大

卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，藉以遏止该市不断升温的房地产市场。

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海外买家倍增楼价升2成维市通过学大温征PTT | 加拿大 — 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，藉以遏止该市不断升温的房地产市场

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维多利亚市议会以5：3票数通过动议，将向省政府提出有关要求，而省府将决定是否批准实施此税。

8月检讨措施后才有定案

省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明，省府须要观察一年的楼市数据后，才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之，维市会否推出这项楼市“辣招”，最快要到今年8月后才有定案。

去年8月开始，省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后，该区物业的外国买家明显减少，并且令到楼市降温。

安省4月20日推类似新税

不过，大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场，在过去几个月变得炽热。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑诗省做法，推出类似新税。

有经济分析家指出，除了安省之外，维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区，增幅达20%。

同时，自从去年9月以来，该区涉及海外买家的房屋交易数字，更上升了一倍。

支持海外买家税的维市市议员洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，维市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越来越难负担。

不过，反对征税措施的杨格（Geoff Young）则表示，措施针对外国人，因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。

（据西岸居）

美国成屋销售创十年新高买气仍旺 | 美国

美国3月份成屋销售创十年新高，近期房贷利率又下跌，可能会持续刺激房市持续增长。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，3月份成屋销售上升了4.4%，达到季节性调整后的571万套。这是自2007年2月份以来的最大增幅。

现在美国房市面临的问题是：稳定的经济刺激了购房需求，但待出售的房屋数量却在日益减少。其结果导致房价增长的速度超过收入的增长，待售房在市场上的时间也更短。这将抑制房市的进一步增长。房地产公司Redfin首席经济师理查德（Nela Richardson）说：“3月份的销售幅度是不可持续的。销售飙升，但库存却没有。”

在过去的一年里，房屋销售增加了5.9%，但市场上的库存却下降了6.6%，至183万套。这意味着更多的买家在争抢更少的待售房。其结果是房价飙升。3月份的销售中间价比去年同期上升了6.8%，达到236,400美元，远高于工资增速。待售房在市场上平均只有34天，远低于去年同期的47天。

3月份，美国东北部丶中西部和南部的销售量都上升了，但西部却下降。

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随着近期房贷利率的下跌，购房需求可能会增加。根据房地美公司（Freddie Mac）的数据，在4月20日结束的那一周，30年固定房贷利率下降到3.97%，而在此的前一周是4.08%，3月中旬是4.3%。

房贷利率的下降将刺激更多的买家。房地美公司副首席经济师基夫（Len Kiefer）说：“现在进入了春天，正是房市旺季。低房贷利率将提升买家的购买力。”

去年11月总统大选后，普遍认为共和党的税改丶基建投资和放松监管将刺激经济发展，同时导致利率大幅攀升。但是，近期叙利亚和朝鲜危机丶法国大选的不确定性丶川普总统的税改和财政计划的进展甚微，给未来数月的经济增长多少蒙上了阴影。这导致上周的美国10年期国债收益率接近5个月来的最低，房贷利率也随之下降。

然而，预计美联储今年还要升息两次。这可能导致房贷利率上升。网络房地产公司Owners.com主席乌德尔森（Steve Udelson）说：“市场从来没有像现在这样不稳定，很多大事正在发生。”

互联网资讯综合整理

开始炒condo？4月上狂升35.7%引领多伦多楼市 | 加拿大

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大多伦多地区独立屋的房源吃紧，并且价格居高不下，很多人开始不敢贸然进驻。但是，condo公寓楼的销售异军突起，成为大多伦多地区很多人买房置业和炒房投机的首选。

多伦多刚刚才发布了政府控制房地产市场的各项举措报告，但是到底有没有用还有待观察。4月上半月，从根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)月中数据来看，仍然气势如虹，尤其是condo公寓楼的销售让人惊叹。

在三月底的时候，condo的增幅已经让人刮目相看，当时的年涨幅已经高至33.1%。如此同时，独立屋及半独立屋分别的涨幅是33.4%及34.4%，当时比condo还要更高一点。

这个月局势已经变向了。4月上半月Condo的价格继续增长，年涨幅已经远远超过其他任何物业类型。现在的确可以说，condo在引领整个房地产市场了。

根据Toronto Real Estate Board最新的数据来看，以4月份首14天成交计算﹐独立屋及半独立屋均价的涨幅已经放缓，同告回落至30%以下的水平﹐但共管公寓及镇屋的涨幅依然毫无疲态。

根据Altus集团研究咨询服务Patricia Arsenault执行副总裁的说法，非常有限的独立屋房屋库存是推动价格上涨的关键因素，也限制了消费者的选择。

她说：“如果我在十年前要购买一个单户住宅，那么我可以从500个不同的地方慢慢挑，大概选择面有接近18,000个单位。” “今天，却不到100个项目可供选择，总共只有约1000个单位。而且我必须很快采取行动才能得到其中的一个”。

所以越来越多的人开始选择condo。

目前大多伦多的condo均价由3月底518,879元升至551,225元，过去1年来升幅高至35.7%。

4月1日至14日期间，整个大多伦多地区condo交易与去年同期相比增加14.8%，比其他任何低层物业的交易量都高，一共有1,468套。

截至4月14日为止，416地区公寓均价半月上涨价格3.7万，目前价格已经达到587,949元，年增幅达到了36%。

905地区的价格也不可小看，均价比3月底增加超过1.3万元，现在已经达到454,175元，年涨幅也有30.9%。

独立屋价格变动不大，涨了11,419元，涨幅低于1%，年增长目前已放缓至28.3%，由上月的1,214,422元上涨至1,225,841元。。

半独立屋半个月来均价增加9,903元，目前已经达到868,105元，年升幅回落至27.7%。

但是，尽管公寓楼相对独立屋而言价格通常便宜不少，但是不同的地区价格差距还是相当大。炒房，还是自住?开车，还是乘坐公共交通?上班，还是不需要出门工作?这些都将决定了你把房子选在哪里。

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（据加拿大家园）