Tag: 房市政策

新冠状病毒疫情大爆发，但是你恰好想在马来西亚买房 ？

老实说，这可能是你所面临最棒的财务决策！

为什么？

为了应对全球经济重挫，举银行贷款为例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化宽松政策（Quantitative Easing measures）”。

与2008年的全球金融危机中的次贷危机¹相似，当时美国推出了2万亿美元的刺激计划，并将利率下调至接近零。马来西亚则是宣布了调低了法定储备率（SRR）——银行需在国行存入的储备金，从3%下调100个基点²至2%，此项措施预计为金融体系释出近300亿令吉流动性，亦让银行有更多现金用于借贷。

其次，马来西亚政府近期3次下调隔夜利率（OPR），目前下调了75个基点、降息至2.5%。OPR³大幅下跌也导致了商业的发展和银行存款的减少。我们会见证的是前所未有的量化宽松政策 ⁴，和正在影响我们每一个人的货币政策。

你可能会问：这对日常消费者有什么影响？

流动性（Liquidity），即可用的现金正在涌入市场，而其效应则是法定货币⁵ 比如说美金或是马币，会显著性减少、人们会开始购置资产而非货币。经验丰富的投资者都知道，在不久的将来，我们会需要更多的现金来置产，比如房地产。

这些是与次贷危机中相似的举措。而当时，这也导致了许多国家的房地产繁荣景象，包括马来西亚，在2008年至2013年间，房地产的价值翻了1至3倍之多。

当然量化宽松政策和隔夜利率，并非政府仅有的经济刺激手法。

在接下来的12到18个月，预计将有更多的措施，协助推动房地产市场：

1. 调整或废除RPGT

RPGT⁶ 是产业盈利税，在出售产业或是产业公司股权时，需要依据其盈利缴纳的税务。

通过减低其利率或是废除，政府都能鼓励更多人进行产业交易。

2. 取消或调低抵押贷款的贷款价值比（LTV）

LTV⁷是指贷款金额和抵押品价值的比例。通过允许银行针对单一房地产借出更高金额，客户将无需挪出大笔现金充作抵押金，这将会使他们更容易购得房地产。

3. 重新引入“发展商承担利息计划（DIBS）”

发展商承担利息计划（DIBS）是在房屋建筑期间，由发展商从购房者的房贷中吸收房贷利息的措施。

如果你购买在此计划下的房屋项目，发展商将负责原本由你承担的、房屋建筑期间的房贷利息（通常为项目推介后36个月），之后再如常缴付房贷和利息。基于未完工前无需缴付这些承诺费，重新推行DIBS会让购房者更容易购置房地产。

4. 放宽外国人购买门槛

减低外国人购房门槛，将对国外购房者有相当的吸引力。

试想想，假设上述政策被提出将对房地产行业带来的影响。当然，这也一定程度取决于新冠疫情的减缓的状况。

你可能会问，为什么政府要帮助房地产市场？

这个原因颇为简单，主要因为房地产行业背后有最少过百个甚至过千个产业在运行。协助房地产，等同协助整个房地产产业链背后的过千个不同产业。

目前已经获得房贷的购房者，可以说是享有特权的幸运儿。因为这是不能错过的投资窗口，就如同2008年至2010年的那段时期。

注意安全、静待家中、保持投资。

专业术语表

1. 次贷危机：全称次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），在2008年爆发并大幅冲击抵押贷款行业，主要因为借贷者获批他们无法负担的贷款金额。因此导致大批的抵押品赎回权被取消，并且很大程度冲击了需要贷款机构和对冲基金。
2. 基点：100个基点等于1%（主要用于表达利率的差异）。
3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由马来西亚国家银行设定并用于金融政策导向，这是国行每日流动性操作的目标利率。
4. 量化宽松政策：Quantitative easing (QE)，一种由中央银行采纳的非常规货币政策，用来增进国内货币供应和刺激经济活动。它通常舍弃中央银行长期购置政府债券及其他类型资产，比如不动产抵押贷款证券（MBS）。
5. 法定货币：Fiat Currency ，简称法币，依靠政府的法令使其成为合法通货的货币。美元是法币，欧元和其他主要世界货币亦然。这种货币和某些以实物为基础的货币不同，比如黄金或白银，它们一般被称为商品货币（commodity money）。
6. RPGT：产业盈利税，因出售不动产产业或不动产公司（RPC）股权所产生的收益而被征收的税务，其范围包括出售地皮和房产。
7. LTV：贷款价值比，一种财务术语，贷款人用于表达该贷款和所购买资产价值的比率。

 

关于居外IQI

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原文发布于IQI Global
责编：Zoe Chan

阿姆斯特丹出台一系列政策旨在应对房价激增、住房紧张和旅游业过度饱和问题，其中就包括禁止出租新建房产。

阿姆斯特丹住房事务委员表示，“投资者越来越频繁地在阿姆斯特丹购买房产用来出租。这意味着‘普通’购房者的购房机会减少。阿姆斯特丹对这一现状表示不满。”

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三年来，阿姆斯特房价飙升、价格合理的住房紧缺、旅游业持续发展，部分当地居民和企业认为这一切正在慢慢摧毁阿姆斯特丹。面对担忧情绪的不断增强，政府出台了这一新政策。

阿姆斯特丹约有1/5的住房被投资者买下。去年1月至11月期间，约1万名外国人搬到阿姆斯特丹，这一数量与该城市荷兰公民的数量相同。该时间段内，当地新增居民增加了5000名。

过去一周，阿姆斯特丹住房事务委员劳伦斯·伊文斯（Laurens Ivens）颁布政策，规定了中等收入阶层新建业主自主房产的价格上限，禁止转租社会住房。

在阿姆斯特丹住一晚的旅客中，有12%选择爱彼迎（Airbnb）平台式的短租。这样的租房形式也受到打击。荷兰政府事务部长卡杰萨·奥伦格伦（Kajsa Ollengren）公布了一项国家注册计划，将在假期租房平台出租房产超过年出租时间上限（阿姆斯特丹的规定为30天）的行为列为金融犯罪行为，将受到高额罚款。

阿姆斯特丹发言人表示，“我们不认为有万能的解决方法，但阿姆斯特丹可以采取很多不同的举措为其居民提高城市的宜居性。一座城市的首要功能是居住，其次才是旅游。”

阿姆斯特丹已经成为国际商业中心，特别是随着脱欧进程的发展。2017年，该城市加入了瑞银全球房地产泡沫指数，目前在房价收入比上排名第七，仅次于伦敦和纽约。2018年最后一季度，其房价中位数达到历史最高的44.8万欧元（约合340万元人民币）。

荷兰阿姆斯特丹的4卧公寓，享有Vondelpark公园一览无余的美景，设有2个朝南的阳台、屋顶露台、电梯和2个停车位。房价约¥1,339万。
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阿姆斯特丹房屋联合协会（Amsterdam Federation of Housing Associations）数据显示，尽管阿姆斯特丹39%的住房为社会福利住房，但可承担的住房数量仍是不足。

协会主任埃格伯·德弗里斯（Egbert de Vries）表示，“我们定期采访仍与父母同居的31岁居民，或被迫选择三代同居的居民。随着人们寿命的增加，且过去50年来净迁入人口数量一直处于正增长状态，这一人群的数量不断增加。过去10年来，阿姆斯特丹新建住房数量减少了60000栋。居民平均等待15年才能买到房产。”

他指出，虽然新建房产是最基本的举措，“但规定购房者必须住在买到的房产也很有必要”。

蒙特利尔麦吉尔大学城市规划与治理专家戴维·瓦克斯穆特（David Wachsmuth）就假期租房如何导致住房存量减少展开研究。他表示，禁止买房出租的政策也可以帮助受此问题困扰的城市，如伦敦，减少游客租房数量。

 “显然，很多新建房产的目的都是为了进入短租市场。因此，确保房产由长期居民所有是明智的政策。更重要的是，这一政策直面了阿姆斯特丹和其他城市的短租管制问题……短租问题的出现主要是由于Airbnb等平台总是规避或破坏限制其发展的规定。”

但这一政策也引发了一些人的忧虑。阿姆斯特丹房地产中介的埃米尔·范·盖尔德（Emile van Gelder）表示，禁止买房出租是“对房屋所有权不可容忍的侵犯”。建造更多的住房才是更好的选择。

智库Amsterdam in Progress的史蒂芬·霍兹（Stephen Hodes）表示，这一政策治标不治本，“如果是父母为在阿姆斯特丹读书的子女买房，或者是我买了房但需要为了工作出国6个月，这样的情况如何解决？真正制造问题的是买多处房产出租的投资者。这一政策的确会限制他们，但也剥夺了‘普通’居民的自由”。

Airbnb在一则声明中表示其支持该平台上的20000名阿姆斯特丹房主遵循规定并支付税金，称，“我们一直以来都支持国家注册体系的运行，认为其有效协助荷兰城市获取所需数据并打击非法行为……我们希望与政策制定者合作，协助公平、公正、符合联合国法律的体系的顺利运行。”

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原文来源：英国《卫报》
https://www.theguardian.com/world/2019/mar/18/buyer-beware-amsterdam-seeks-to-ban-buy-to-let-on-newbuild-homes
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

古巴，这个谜一般的国度随着去年10月宋慧乔在哈瓦那海滨大道拍《男朋友》一剧又火了一把。

曾经被嘲笑为离开祖国的低等“蛆虫”，现在他们口袋里现金充裕，他们被财政紧张的政府伸开双臂欢迎回家，冀望他们像蝴蝶一样，扇动一场市场经济革命。这不是改革开放之初的中国，而是今日的古巴。

60年前为了摆脱美国的控制，卡斯特罗兄弟与国际主义战士切·格瓦拉等领导的古巴革命让全世界记住了这些大胡子。然而到了今天，古巴年轻人80%亲美，在哈瓦那城市博物馆做公务员的讲解员大妈在对笔者解释时则保持一种复杂的矜持——“古巴今天的问题无关政治，都是经济问题”；古巴革命60周年之时，不得不说是革命的悲哀。

赤脚游荡在哈瓦那海滨大道的马里奥·加西亚像雪茄一样是古巴产，而他在国外流亡16年后的回归是共产党执政下古巴新兴房地产市场背后人口经济学的一部分。

自2013年以来，估计有40,000名像他一样的古巴人被政府的市场化改革和移民回归政策所吸引从国外返回（古巴人口约1100万），这些政策方便于外籍古巴人回国并购买房产。

如同1978年改革之初的中国，热烈拥抱港澳台华侨，古巴则张开双臂欢迎当年流亡的政治难民——他们往往是肤色较浅的富人阶级。

2011年劳尔·卡斯特罗上台后的一项改革，允许古巴人购买和出售房地产。他哥哥于1960年的住房改革禁止房地产销售，同时古巴人不能拥有一套以上的城市住宅，一纸法令也让成千上万的租户与佃农变成业主与地主，尽管窝在手里无法出售，这正是“居者有其屋”的社会主义理想。然而这无法阻止古巴人交易房产；那时古巴人发明了自己的方式交易——换房，只要两家觉得彼此条件差不多或者吃亏一方获得其他形式补偿，于是双方就都有了新居，一举两便。

房地产销售在1100万人口由国家主导的经济体在2012年有4.5万桩交易，2013年8.8万桩，2014年达到10万桩，2015年略有回落，规划官员加西亚·普莱安说，这位来自加泰罗尼亚的西班牙人因仰慕古巴革命来到这里至今超过半个世纪。

古巴地产并未完全向外资开放，通常需要合资公司，由当地自然人或机构控股，譬如古巴新开的凯宾斯基酒店。革命之后，如同中国一样，没收了帝国主义资产，古巴只有国有酒店，价格又贵服务又差，通常服务于外国游客，一晚房费往往超过100美元，而古巴收入较高的医生阶层，月收入还在30美元到50美元之间徘徊。

而哈瓦那国会大厦对面的那家笔者曾点过炸虾的意大利餐厅则据称是尤文图斯俱乐部合资的产业。

2015年第35届古巴国际旅游交易会即将闭幕的时候，北控集团与古巴政府签署了建造高尔夫度假项目的意向书。

很难想象，古巴在知名旅游度假胜地瓦拉德罗原本只拥有一座18洞的高尔夫球场，中国北控集团与古巴合作在古巴北部海岸的贝洛蒙特地区(Bello Monte)建立一所新的高尔夫球场和度假村，该地区位于首都哈瓦那和瓦拉德罗之间。

39岁的玛格达·莫拉在意大利和迈阿密工作了14年后于2012年回到哈瓦那，在该市Vedado区的中心位置购买了一块3,300平方英尺的复式公寓，进行了翻新，现在与家人一起住在楼上，将下层单元改造成迷你宿舍。它有五个房间，每个房间每晚35美元，在TripAdvisor上获得好评。

根据《迈阿密先驱报》2018年9月的报道，目前古巴待售房产超过8000处，其中五分之四位于哈瓦那。而且大部分房源都位于哈瓦那最令人向往的地段，尤其是Vedado区和Playa区。这些街区的典型三居室，双浴室公寓的售价约为60,000美元，而那里的联排别墅或者独立别墅的价格也不过10万美元。去年旅游业的激增使得该市酒店客房严重短缺，如果新上台的民主党众议院推动取消特朗普上台后的旅行限制，预计未来几年将有数百万美国游客入境。由于最近Airbnb等短租平台入驻促使美国人在网上预订房间，因此该市最令人向往的街区公寓很快就被包装为客栈（Casa），日租价格已比2012年笔者在古巴时翻了一番。

而且幸运的是，由于旅游业，靠近机场和沿海地区的一些物业相对维护得很好。因此，您可能需要考虑投资哈瓦那老城区、Vedado区和Playa区，旅游胜地瓦拉德罗，圣地亚哥和Cayo Largo海滩等地区；事实上旅游业是古巴收入最高的行当，为涉外旅行社开车的司机日薪都超过80美元（主要来源是欧美旅客的小费），即使开黑车月收入也能达到1000美元，这在人均月收入不到30美元的古巴简直是天文数字。房屋修缮业也随着地产交易的放开而蓬勃发展，新的浴室设备从南佛罗里达州Home Depot（家得宝超市，美国知名建材连锁）源源不断的海运过来。哈瓦那熟练的电工和管道工一天的收入已高于医生一个月的收入。

古巴不同于世界上任何成熟的房地产市场。首先，房地产经纪人很难找到。此外，如果确实有人帮助您完成房产交易，请不要指望他们知道您感兴趣的房产的准确价格，在市场化价格形成之前，成交极度依赖于本地化的知识与人脉。

虽然现在允许当地人拥有，购买和出售房产，但政府仍然对整个市场保持非常严格的控制。任何对古巴房地产感兴趣的外国人都需要熟悉第17.1条第6章。在进行任何投资之前，请咨询居外以获得更多信息。

如果您不是古巴公民，只有以下三种方式可以在古巴购买任何类型的房地产：

1. 迎娶/嫁给古巴人

与古巴人结婚的外国人可以申请永久居留许可。这使他们享有与当地人相同的权利，包括房屋的所有权。如果您有古巴配偶，您可以直接从当地购买该国任何地方的房屋。

需要注意的是，如果婚姻结束，古巴公民有权保留房产（如果你没有入籍则可能失去房产）。由于不少古巴留学生认为古巴处于市场化前夜，与古巴人结婚也并不新鲜。加之古巴公民获得美国绿卡曾有特殊政策（即干湿脚政策，截至2017年1月，凡不经第三国登陆美国的古巴公民，一旦成功登岸即可获得美国绿卡），更加诱人的是在古巴结婚，花费仅为5000土比索，仅相当于200美元左右。当时就读于哈瓦那医学院的A同学咨询过老师之后简直不敢相信，后来他任职于北控驻哈瓦那办事处，并迎娶了当时还在读大三的古巴同学，早早买了房。

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2. 以古巴亲戚的名义购买或合资

临时居留签证的外国人通常以其古巴亲属的名义购买财产，这些亲属也可能是配偶或子女，或者与可靠的古巴人合资，不幸的是，这使外国所有人几乎无法控制他们的物业。

另一个需要考虑的挑战是，即使是公民也不得在古巴拥有两所以上的房屋;一个是住宅，另一个是度假屋。不过很多古巴人通过子女、配偶父母的名义来购置房产。

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3. 从另一个外国人购买房地产

在20世纪90年代初，古巴政府允许在哈瓦那建造一些公寓式建筑。当时允许外国公民在这些建筑物中购买公寓。当时购买房产的人仍然可以将其出售给非该国永久居民的其他外国人。

然而特朗普上台之后于2017年11月9日重启对古巴的制裁政策，限制美国与古巴之间的贸易与旅行，“削弱了投资潜力和投资者对房地产市场的兴趣，“古巴规划官员加西亚·普莱安表示。

“但是，从长远来看，潜力巨大，并将再次上升，”他说，并补充说，古巴的房地产行业最终可能对外资开放，即使这可能会加剧价格飙升。“

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来源：迈阿密先驱报、华盛顿邮报、Businesstimes
撰稿人：ADAM CHAN
排版：KYRA WANG

 

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