“買不起學區房,孩子就完蛋了?”——新西蘭華人家長的故事

作者:中文先驅特約專欄作家 大狗熊

讀公立學校?還是交高額的學費去讀私立學校?或者去優質的社區購買價格很高的學區房?三個選擇,我們會選哪一個?如果你是孩子的父母,你會怎麼選擇?

1.

前段時間的一個周末,陽光明媚,天氣雖然很涼,但還很適合出門逛逛。我們全家一起出門,去離家不太遠的一個新區海邊溜跶,順便看了看一處預約的房子,然後我就郁悶了……

什麼情況呢?

我們預約去看的房子,不是在新西蘭最常見的 house(獨棟)或是 Unit(聯排),而是一套 Apartment(公寓)。通常,公寓都是在市內居住的選擇,但我們前往看房的 Hobsonville,是奧克蘭的新區,類似國內上海的浦東新區,或是北京的望京,規劃前景不錯,學校的教育資源評分也非常高,因為如此,這個區的房價不便宜,也就是所謂的“學區房”。

我們看的公寓,是一個標准的三口(最多四口)之家能住的兩房,樓下客廳飯廳廚房就是一個整間,樓上兩間臥室,加上小陽台,沒啦。整體空間感覺60-70平方米的樣子,比起常見的house面積要小不少,目前價格是67萬紐幣,大約合人民幣330萬元左右。同樣的價格,在普通的區域(比如我們現在住的西區)應該能買一個house,但在這個區域只能買一個6、70平米的公寓,這就是學區房的價格。如果是你,也有一個小孩之後需要考慮讀書,你願意多花錢為孩子購買一套學區房嗎?

這套公寓的主人也是一對青年夫婦,應該是考慮想換套大一些的房子吧。

這就是我在想的問題,因為沒有想出答案,所以我郁悶了。

你可能會說,不是說國外都是一樣的教育嗎?怎麼也會有學區房啊?

2.

我之前在國內時,覺得西方是小孩的天堂,學校教育都很棒,小孩沒啥壓力,也沒啥競爭。後來發現是自己想得太天真了。國外的公立教育的確讓小孩沒啥壓力,成天玩,但壓力就被轉移到了父母身上:這一天到晚只是玩,小學程度了連加法都不教,怎麼面對之後社會上的競爭啊?要麼就花不菲的費用上私立學校,要麼就選擇評分和口碑都好的公立學校。大家都想孩子上好學校,但資源有限,而公立學校是根據區域選擇的,於是就有了國內的朋友一定不陌生的“學區房”概念。到了新西蘭我才知道,這裡也有學區房!其實,全世界都有學區房啊。美國加州為什麼物價房價那麼貴,好學校多就是個重要的因素!

奧克蘭的雜志Metro每年都會做一期“奧克蘭最佳學校”系列文章,會將學校排名列出,這也會成為很多家長(特別是華人家長)擇校的一個重要標准。在新西蘭,對學校有一個評分機制:Decile評分。這個評分與學校的教育質量無關,僅是教育部對學校所在社區經濟情況的評分,分數越高代表該學校所處社區越富裕,而教育部分配給該學校的資金補助則越少。也就是說,Decile 分越高,說明學校的有錢家長越多。這個指標也就成為賣房中介最為強調的購房因素。簡單說,按這個標准,好學校 = 富爸爸多的學校!

最近一期Metro雜志的主題就是“奧克蘭最好的學校”,這樣的學校排名,父母們當然會非常在意。

Decile這個“社區富裕”指標有沒有用且不討論,但新西蘭的奧克蘭,或者說世界上大多數城市,一定有學區房。一條街的兩邊房子,因為不同的學區,價格可能差了十幾萬。奧克蘭最頂級的兩所中學——Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar周邊的學區房,2016 年,典型三居室的房價中位數,已經超過了200萬紐幣(約 1000 萬人民幣)的“天價”,而平均房屋租金也超過了700紐幣(3,500 元人民幣)/ 周。

我們家 Molly 雖然現在才2歲不到,但教育的問題就已經放在了作為父母的熊爸和熊媽面前。到 Molly 開始上學讀書的時候,是隨遇而安地不考慮評分,讀公立學校?還是交高額的學費去讀私立學校?或者去優質的社區購買價格很高的學區房?三個選擇,我們會選哪一個?如果你是孩子的父母,你會怎麼選擇?

3.

在繼續講述我的想法之前,我先分享兩個我們在奧克蘭遇見的華人家長的故事。

第一位,是乘自家的帆船穿越太平洋航海來到新西蘭的小波一家。他們家的兩個女兒,住在相對狹小的船上空間,讀書也並沒有在評分特別高的學校,但都知書達禮,有教養程度秒殺我見過的絕大多數國內同齡小孩。“知書達禮” 這個詞一點都沒誇張:大女兒很早(中學不到)就讀完了托爾金的全部作品英文版(包括很晦澀難懂的《精靈寶鑽》),自己繪制《魔戒》裡白城的圖騰雨傘去市集上賣,還在寫小說,做志願者,二女兒也氣質出色,小小年紀已經很有穿衣品味了。

兩年前我在小波家的船裡拍的照片,一家四口,其樂融融。

他們的父母沒有在學區房上投資,而是將自己的時間、精力和對於生活的熱愛投資給了孩子們。

另一位,是熊爸認識的一位媽媽。這位媽媽堅信學區房是正確且唯一的選擇,是孩子的必選出路。但他們家的經濟情況目前也很難購買學區房,所以她顯得很焦慮。這位媽媽性格比較 “直接”:在公開場合對老公和孩子稍不滿意就大聲指責,完全沒有顧及他們的感受。

好吧,我承認我舉的這兩個例子描述得太有傾向性了。但我有種不太善意的假設:如果第二個例子裡的媽媽購買了學區房,以她目前這種禮貌意識和行為習慣,就讀優秀學區培養的小孩未必會比沒有學區房的小波兩個女兒出色。我們的最終目標,是教育出一個優秀的孩子,買學區房是這個目標的必須條件嗎?

其實我想說的是,學區房肯定是給予孩子成長的一個好條件,但不是特別重要的決定條件,更不是唯一的全部。如果一個小孩去一個評分很高的學校讀書,但回到學區房的家裡冷冷清清,父母也沒有更多去陪伴關愛他,而是花所有的時間去賺錢供房,這樣的高分學校與孤獨童年,對於孩子的人生而言,到底是幫助還是阻礙呢?

國內的地產商已經瞄准了父母對於孩子的關注,這樣的廣告當然會放大父母們的焦慮。

4.

我當然也會操心Molly之後的教育環境,而學區房貴成這樣,不焦慮是不可能的。但我同時也在努力直面自己的內心:讀好學校是培養出好孩子的最重要條件嗎?我不知道有沒有正確的答案。我會努力工作,盡力給她一個良好的教育環境,但我相信,比起學校的教育,家庭的潛移默化影響同樣重要甚至更重要;比起和有錢的家長做鄰居來影響孩子,更重要的是自己成為孩子的榜樣。

如果我想讓Molly之後能夠關心別人,有一顆善良的心,我需要自己先做到去關心他人,幫助別人。與其對她說一百遍要關心別人的訓導,不如帶她去做幾次志願者。

如果我想讓Molly有融入集體,與人和睦健康相處的性格,我就必須走出自己的宅男世界,去結識更多的朋友,並與他人有更多面對面的相處。在與朋友們的互動中,Molly會觀察與模仿著我的模式,我如果能禮貌待人講規矩,她也自然會培養出相同的習慣。

如果我想讓Molly有對於世界充滿好奇的眼光,時刻渴望學習,我自己需要先做到對於世界充滿好奇。如果一個天天拿著手機玩《王者榮耀》的人對你說,你要好好學習啊,你能聽得進去嗎?而現實中,很多父母正是這麼做的。

你的行動,會成為你孩子的榜樣。

孩子學校的伙伴當然很重要,但父母給予他們的影響,其實要更大一些。

5.

話說回學區房,到底買還是不買?

每個家庭的情況不同,需求不同,孩子的特點不同,都需要單獨討論。對於狗熊家來說,可能我們還是會努力工作,爭取今後購買學區房。但這只是個人的選擇,唯一可以確定的是,作為父母,除了需要在工作上努力給孩子創造一個好的條件之外,更重要的是,需要在你想要孩子具備的那些優秀品質上,同樣加倍地努力才行。而不是說,努力賺錢,買套學區房,然後孩子就會自動成為優秀的孩子了。

如果你無法想像出未來是什麼樣子,那麼你如何能創造出一個未來呢?

努力讓自己優秀,孩子自然會跟隨著你,成為一個優秀的個體。

這也許就是孩子給我們這些作為父母的人的最大禮物:幫助我們成為更好的自己。

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來源:新西蘭先驅報中文網

責編:Zoe Chan

完美主義蘇州富豪如何在中國香港淘豪宅 | 居外買家故事

作者:中國香港房產經紀Ankely根據真實交易經歷為居外網獨家撰寫

中國香港被稱為“彈丸之地,寸土寸金”。 土地昂貴,高樓鱗次櫛比。但吸引華人買家的是其語言和生活文化上與大陸的相似性,因此,中國香港是很多大陸人士進入海外置業的第壹站也不足為奇。

不少內地買家湧入到中國香港這個彈丸之地,購買豪宅,考慮的並非短期投資,更多是為了自住或長線持有,而港府對“外來大陸買家”實施”調控”加稅很難奏效,因為該人群對稅賦並不敏感。

升值超50%! 看富豪在中國香港怎樣淘得完美豪宅 | 中國香港
本文中大陸富豪買家購買的中國香港豪宅外景

 

置業投資概況

  • 買家:黃先生/ 中國買家
  • 買房區域:中國香港
  • 置業目的:自住
  • 投資金額:HK$1億以內
  • 買房類型:新公寓
  • 戶型:4房,共1990平方英尺(約184平米)
  • 置業結果:成功投資

 

壹、挑剔買家的漫長看房歷程

黃先生在蘇州、中國香港和澳大利亞都有生意往來,經常都會到中國香港開會和處理業務,間中也會帶同妻子和兩女兒來中國香港遊玩。本來他打算如果可以移民到中國香港也挺不錯,因為他跟妻子都不太會說外語,覺得中國香港人比較容易在語言和文化上溝通,而且中國香港四季氣溫溫和,飲食方面選擇豐富,對他們來說可是最適合不過的居住環境。

不過,追求完美的黃先生對於選房有著相當嚴格的標準:必須是全新的高檔住宅、要配有四個房間、還要求全海景、交通方便,而且要有兩個車位。我們都知道,中國香港住房的面積相對而言都比較小,尤其是分層式的公寓要上二百平方米的就更難找! 整個看房時長前後就經歷了壹年多,黃先生往來大陸與中國香港之前到處看房,就是很難找到合自己心意的房源。

黃先生覺得九龍和新界區環境不夠理想, 又帶他看過港島南區,雖然感覺良好但是他覺得距離市區稍遠。  後來我幫他找到了壹套目標物業在港島山頂,本來以為可滿足他的要求,但結果因為這物業是位於霧線以上,他又嫌太潮濕! 後來,在半山區有套獨立洋房,對他來說應該是十全十美,房源合適但價格卻比他的預算高出壹倍,十個回合商討過後,雙方要求的價錢仍是有差距,最終未能敲定。

二、買賣雙方皆大歡喜的交易

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房產平面圖
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內部實景,視野絕佳

在三方都意興闌珊之際,經紀人終於發現有壹套位於中半山的全新公寓非常契合黃先生的需求。該物業全幢樓高42層,單位位於極高層,擁抱180度維多利亞海景,霧線以下,實用面積1,990平方遲、配有四個房間,交通便利,這幢新樓剛巧遇著入夥期(搬新家的意思),而當時的業主是壹名投資者,不想長線持有這物業,故希望能趕快在辦理按揭手續以前將本單位快速出手。2010年,在買賣雙方的祈望和理想配合之下,很快就達成了協議,連同兩個車位成交價HK$6,500萬,皆大歡喜!

最初黃先生購買房屋是希望移居中國香港自住的,但事後最終改變初衷,他們壹家最終移民到了澳大利亞。因為以往投資移民到中國香港只需要投資在房地產或金融產品上便可以申請,但鑒於不少申請人都將資金投放入房地產,中國香港政府為免政策傾斜,2015年1月15日起已經取消“資本投資者入境計劃”。

三、投資收益

不過,黃先生對千挑萬選而得的完美物業又怎會輕易放棄?現在這單位已變成長線投資,出租給壹家外資銀行的高級職員,租客本人有高額住屋津貼,而且以銀行自動轉賬方式支付租金,現時每月租金收入HK$180,000,回報率3.3%,可算是頗安穩的優質投資項目。

更重要的是,時至今日,該套房產市值已經飆升至壹億港幣,漲幅達到了54%。

 

 

看完以上故事,如果妳也有過在海外買房、投資的經歷,無論成功與否,都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

 

排版:Shelly Du

責編:Vincent Xie

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

投24萬漲37萬 華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事

作者:Charlie 

今天的澳洲,房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了,過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie,壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。

2年升值37萬!看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲
Charlie在悉尼購買的新公寓外景

投資概況

    • 買家:Charlie/澳洲新移民
    • 買房區域:澳洲悉尼聖雷納茲區(S Leonards)
    • 置業目的:投資
    • 投資金額:18萬澳元(首付+養房費用)
  • 買房類型:新公寓
  • 戶型:2房1廳2衛+車位,共100平米
  • 置業結果:成功投資

 

備註:本案例中,Charlie買的是期房,海外買家在澳洲也同樣可以買,不存在限購問題。

下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯,供各位看官參考。

壹、買房前該回答的N個問題

無論買房目的是投資還是自住,都需要考慮清楚以下問題:買在什麽地方?買什麽樣的房?自己的預算有多少?找誰買?全款買還是貸款買?貸款的話,澳洲的銀行能貸款嗎?如果行,貸款比例多少?能貸多久?利率多少?采用固定利率還是浮動利率?如果投資出租,租金多少?需要自己貼錢還房貸嗎?投資回報率多少?等等諸如此類的問題

由此可見,居外編輯建議做壹個表格,問題對應數字和答案,各位想要進入海外房產投資的投資人, 需要先結合自己的財務狀況,調研和評估,回答完關鍵問題再采取行動。

二、悉尼買房的全流程實戰經歷

基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景,Charlie特意分享了獨門購房流程圖,能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

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流程圖

1、前期準備

購房的前期準備工作非常重要,需要了解市場鎖定目標區域確定預算範圍,還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規,銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等,下面會分別介紹。

1.1、了解市場,確定預算範圍

買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍,做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況,包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢,同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據,也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。

通過廣泛的調研,我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。

1.2、了解澳洲購房相關政策和法規

通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文)可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項(中文)。按照法律規定,只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務,這樣的話,萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。

對於海外買家,還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策,還有銀行的貸款政策等等。

需要註意的是,澳洲市場上有些屬於黑中介,沒有任何執業資格,而且膽大妄為,如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹,沒有經驗的買家可以先好好看看。

1.3、聯絡會計師和房貸顧問

買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題,是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好,假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民,購買房屋壹年之後出售的話,盈利部分的50%得計入納稅收入。

找房貸顧問需要了解的是,假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款,壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約,需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了,畢竟以前沒有買過房。當然,後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問,貸款顧問告知會有所損失,覺得還能承受也就算了,當然,貸款顧問也會有損失,因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外,如果買家認識房地產估價師當然也不錯,可以咨詢壹下目標房產的價值。

1.4、了解購房的稅收和費用

購買澳洲房產時,印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用,根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同,所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家,根據房產價格的不同,則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用,例如價格在100萬澳幣以下的房產,目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。

我當時買的73萬澳元的房子,印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費,悉尼這邊大概是900~1200澳元,律師費中其實還包括壹些政府的收費,為了省事都由律師代繳了。

2、擬定買房策略與選擇房源

隨後我擬定了基本的買房策略:通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花(即期房)。

樓花的最大好處是付了第壹筆款(壹般房價的10%)簽署合同之後,還有壹段時間準備過戶的資金,不利之處是不知道房子能否按期交付,也不知道是否會有設計變更,或者規劃是否能獲批,最終房子能否真的建起來,或者最終質量到底如何,要避免這些風險,找個口碑好的開發商尤為重要。

經過壹段時間的了解,有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花,室內面積100平米,價格73萬澳元,所在的樓層視野也不錯,可以看到遠處的海灣,離悉尼歌劇院大約5站路,另外,樓盤附近有不錯的學校和醫院,還有知名連鎖超市,當地市場上類似房源每周租金700澳元左右,我壹看,這個可以考慮!

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悉尼北岸聖雷納茲地鐵站,地理位置和配套都不錯,是我選擇的重要因素。

 3、選擇貸款顧問及預批貸款

好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議,尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批,這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來,那麽買家有可能損失10%的價款(如果購房合同規定是10%的話)。

這是我買房之後才知道的,當時沒有經驗,也沒有誰提醒我。現在回想起來,只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下,海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款,房子沒法過戶的話,這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有,萬壹房價在過戶時跌價了,開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。

4、選擇律師及購房合同談判

好的律師會真正為客戶考慮,他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下,看看自己關心的問題是不是問題。

在房地產行情好的時候房子不愁賣,開發商壹般不會願意和買家談判合同條款,假若市場不好,態度又可能不太壹樣,協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的,事後想來也是壹個陷阱,沒事皆大歡喜,萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了,因為中介是代表開發商賣房給妳的,中介往往會“好心”給妳介紹律師,這些律師的生意來自中介,而律師和妳只是壹錘子買賣,對吧?

5、交換合同

按照合同規定,我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期,冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是,通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的!

我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了,也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款,壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。

6、房產的過戶

當房子完工並驗收合格,開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房,看看還有什麽問題,然後拍照留底簽字記錄在案,給開發商大約二周時間整改。

房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款,如果是打算付全款的土豪,辦理銀行貸款這個環節就可以省略了,到時候直接拿支票給自己的律師,買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款,那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的,買家拿到的是復印件。需要說明的是,房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理,買家自己也是可以辦理的,只要您有這個專業能力!

三、投資收益:2年升值37萬!

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按照2017年下半年當地的房價水平,我這套房產的投資收益概況

我當時買的這套公寓是2014年底交房的,首付壹共20%,銀行貸款80%,貸款利率屬於只還利息不還本金,利率平均4%,鎖定2年。每周租金700澳元,市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元,房屋保險費每年174澳元,水電和網絡寬帶費用由租客承擔。

這樣的話,我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產,無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是,最近幾年該區域房產升值不錯,同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間,這套房產升值約37萬澳元,假若現在售出,投資回報率還是不錯的,但是會交很高的稅,澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房,無論對於買家賣家都是好事情。

四、投資心得:看好澳洲房市發展、投資有技巧

澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場,當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時,澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制,成為地球上最後壹片樂土和避風港,這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來,從而

如何投資美國多單元住宅實現13%回報率 | 居外買家故事

美國多單元房產投資無論從資金流,還是投資回報率都備受投資者的青睞。盡管房產投資理論和分析的信息和文章屢見不鮮,但卻缺少實例分析。以下就美國華人買家Zora(同時也是居外特約專欄作家)在2017年6月份購買、投資多單元房作為案例,和居外網讀者分享和解析投資回報率的計算方式和本次投資過程中的投資心得:

投資概況

  • 買家:Zora/美國華人
  • 買房區域:康涅狄格州,布裏斯托市
  • 置業目的:投資
  • 投資金額:7萬美元(首付+養房費用)
  • 買房類型:多單元房
  • 護型:共3護,每護為3房1衛(110平米),共330平米
  • 置業結果:成功投資,凈現金回報率達13%

 

*備註:多單元房(Multifamily),是美國特有的住房的類型,從外表上看是壹幢獨立房,但建築裏面卻包括了2-4個獨立的單元(公寓),每個單元都同時入住壹護家庭,為此能獲得較高的租金收入,是最這合投資的房屋類型。

關於多單元房的投資優勢,可慘考“選擇投資美國多單元住宅(multi-family)的五大原因

投資房產怎洋實現13%回報率? 美國華人實例解析 | 美國
Zora所購多單元房外景。從外觀上看,與壹般獨立房無異,但裏面卻包括3套獨立的公寓,這也是獲得更高租金和投資回報的關鍵。

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這幢多單元房位於康涅狄格州布裏斯托市(Bristol),面積近330平米,共有三個3房1衛的獨立單元。周邊設施比較成熟,5分鐘步行到購物區域,靠近公交站,14 分鐘步行距離到公員,高爾夫球場,網球場等設施。當地居民基本以工薪階層(working class)為主,這也是這套房產的出租目標人群。按照當地目前的行情,每個單元的租金為900-1100美元/月左右。

壹、房產投資回報率如何計算?

在計算這套多單元房的投資收益錢,先為大家介紹常見的計算投資回報率的計算方式:資產回報率(CAP RATE)、現金回報率(Cash on Cash Return)。

  • 資產回報率CAP RATE

CAP RATE = 年凈經營收入/地產的市場價格,也就是不考慮有貸款的條件下,壹個投資地產所能產生收入與其價格的百分比。年凈經營收入的計算方法是把年租金收入的總額,減去所有費用,包括地產稅,保險,維修,房東所支付的水電費等。值得說明的是,銀行還貸的月供本金和利息都不包括在內。

  • 現金回報率Cash on Cash Return

凈現金收入/凈現金投資。和CAP RATE 不同,現金回報率的計算更看中的是每年現金利潤收入占購買房產時現金投入的比率。例如,房產價格為10萬美元,首付款25%為25000 美元,如支付完貸款和房產經營費用以後,純利閏所得為每月300 美元,CASH ON CASH的回報為 ($300 *12/$25000)=14%。Cash on Cash Return 更是從現金流的角度來幫助投資人評估投資價值,並可以和股票市場或者其他投資方式作橫向比較。

>>>美國置業百科美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

投資房產怎洋實現13%回報率? 美國華人實例解析 | 美國
布裏斯托市方位圖。剛好處於波士頓與紐約之間,良好的經濟情況使得當地租房市場旺盛,租金較為穩定。

二、實例計算:布裏斯托(Bristol)多單元房投資收益計算

1、買房主要支出

  • 成交價格205,000 美元
  • 首付金額:51,250美元(25%)
  • 維修費用:12000 美元(在專業驗房過程中,屋頂和其中壹護的熔爐接近更換年齡,在和賣家商討後,賣家給出10000 美金的折扣,作為買家的我們會出資進行修葺)
  • 月貸款利息和本金:$847;年貸款利息和本金為$10,163.40 美元

2、每年養房費用(必須支付的養房和出租衍生費用)

  • 維修費用10%:每月$326 ,每年3912美元。
  • 空置期分攤(vacancy rate 10%):每月326,每年3912美元。

備註:10%的空置率是比較保守的數字,康州的冬天比較長,如果房屋在冬天空置,招租的時間可能會較長。10%低於當地的房屋空置率的平局值,大部分投資人用5%-10%空置率來做回報率的計算

  • 專業物業管理費用10%:每年3912美元

備註:業主如果居住在外市,或者沒有時間親自管理,可以雇傭專業的物業公司負責招租,維修,接通業租護電話等,壹般費用在租金的10%左右。我和我的合作夥伴短期內會自己管理該房產,但1-2年後計劃由物業公司接手管理,所以在計算回報率時考慮到10%的物業管理費對我們很重要。

  • 房產地稅:4700 美元/年
  • 水費:150 美元/月,1800 美元/年(根據房產的建築結構,不是所有的房產水費多有房東支付)
  • 房產保險:2332 美元/年
  • 總費用支出= $20568 美元

3、每年租金收入

年房租收入為$39,120 美元(月房租收入$3,260X12)

為此,本套多單元房的資產回報率與現金回報率計算如下:

資產回報率=(年房租總收入- 費用支出)/ 房產購買價=($39,120 -$20,568)/$205,000=9%

現金回報率=年凈利閏回報(年房租總收入-費用支出-年房貸利息和本金)/現金投資(首付金額+維修費用) = ($39,120 -$20568-$10,163.40)/ ($51,250.00+$12,000)=13%

註意:如果大家無法在美國拿到貸款,現金支付購買的話,CAP RATE的計算方式沒有變化。但是CASH ON CASH 回報率的計算就會和以上的計算不同。

三、投資心得:避開熱門區域、找個好經紀

美國每個區域在做房產投資的選擇上都有其特殊性。對該房產購買時所考慮的因素,未必這用於美國所有其他城市和地區,需要說明的幾點是:

  • 選擇這合的投資區域

美國熱門的房地產市場例如洛杉磯和紐約,房產在過去幾年中價格上升迅速,盡管租金也在上升,但是這些城市的CAP RATE 會遠遠低於9%。 例如聖地亞哥地區2017年第壹季度平局CAP RATE 只有4%。 與之相比,康涅狄格州比鄰紐約和波士頓,最近壹兩年才開始被中國投資人所了解,是壹個投資門檻低,回報較好的市場,能以更少的現金投入獲得不錯的現金回報,更這合普通投資者。

  • 選個稱職的經紀人真的很重要

選擇對的房地產經紀人對於投資者來說可以起到事半功倍的效果。我們的房地產經紀人不僅給我們提供了準確的房產稅費用,保險和水費的預估信息,幫助我們做更準確的回報率計算。更主要的是給了我們提供了當地房地產律師,專業驗房公司,物業管理公司等推薦。並且還在和賣家的經紀人協商價格時給出了有建設性的建議,讓我們在驗房後由拿到了優惠。尤其對中國的投資人來說,找到有經驗的美國當地房地產經紀人尤為重要。

 

看完以上故事,如果妳也有過在海外買房、投資的經歷,無論成功與否,都歡迎來信與居外網讀者、乃至所有中文買家分享。歡迎來信至editorial@juwai.com了解細節。

 

撰稿:Zora

排版:Shelly Du

責編:Vincent Xie 

 

前Geeky京城工科男 現在的墨爾本房產投資達人 | 居外買家故事

前面幾期內容裏,居外網為大家介紹了真實的買家在海外投資房產的故事,讓大家對怎樣在海外買房、投資的實際操作有了大概瞭解。不過,“授人以魚不如授人以漁” ,以往的買家案例固然精彩、有價值,而成功者總結出來的經驗、體會壹樣值得關註。本期壹起看看澳洲房產投資者Peter Pang總結出來的澳洲房產投資經驗分享。

買家概況

  • 買家:Peter Pang /北京人
  • 置業區域:澳洲
  • 置業目的:投資
  • 買房類型:適合投資的各類物業
  • 置業結果:成功投資,小有所成

備註: Peter的澳洲房產投資經分為怎樣選擇買房區域、影響房價的因素、是否該投資學區房、怎樣的房產才算豪宅、是否可以買古董房(HO)及總結,共6部分,篇幅較長,請耐心閱讀。

壹、怎樣選擇買房區域

新移民或買家到了澳洲,該在哪買房呢?這裏我想先解釋壹種現象,那就是宇宙的中心五道 口的形成(上海人也可以理解為五角場或莘莊現象)。北京的大學主要集中在海澱區,那麽大學生從上學的時候開始也就最熟悉那裏, 再加上北京政府把中關村規劃為IT產業基地,大批IT公司在那裏聚集,也就形成了工作學習的必要環境,大量的居住和購物消費需求由此誕生,肩負居住功能區的五道口無疑成為了滿足此需求的步行距離內最合適的位置。

長此以往,隨著來北京上學就業的外地人越來越多, 興建起了各種大型的商業設施,親戚朋友這麽壹問,都說住五道口交通便利,生活工作兩不誤,於是就形成了宇宙的中心。其實五道口以前就是老玉米地、旁邊給農民住的窮鄉僻壤, 妳要是問問老北京買房會不會選五道口, 得到的答案壹定是否定的。

有人說了, 哪個大城市不是從無到有發展起來的呢?廢話, 壹個十幾朝的古都和郊區的壹片才發展了十年的新區能特麽壹樣麽?

初來墨爾本的華人就好像剛到北京的外地人壹樣, 問問朋友,找找親戚,發現要麽住 Glen Waverley 要麽住 Mount Waverley, 讓帶著給介紹介紹看看房子, 壹致回答 :Glen 好啊, mt 豪啊,又是排名前十的公校校區,又是大型的購物中心,還有電影院,火車站,汽車總站, 亞洲食品商店和各種亞洲餐廳更是讓妳的胃流連忘返。於是形成了新的宇宙中心 glen waverley , 壹批壹批的土豪大媽,壹擲千金,200萬,300萬,不惜壹切也要擠進這宇宙的中心。可問問墨爾本的本地人呢?呵呵,跟五道口的答案是壹樣的。

其實從投資的角度來講,就要買 glen 這種五道口位置,步行距離可以到達壹切,因為人口爆炸增長,房價大幅增長,短期投資回報很高,買完等倆月馬上賣,賺快錢或者囤地做開發, 賺大錢!但要選對當地最熱的區域,還需瞭解當地的居住觀念。

壹個問題妳必須明白,宇宙的中心,就算再繁華,也算不上宜居之地。周圍高樓林立,車水馬龍,酒吧的音樂就能吵死妳,大街上天天各種行騙的和要錢的乞丐,警車從妳家不遠處24小時呼嘯而過,開發商會願意買下“外灘”的壹塊地並開發成高樓出租或者出售,但不會做成別墅。

看看在“宇宙的中心”居住了3-5年的人都搬去了哪裏, 他們的地都被誰買下來做了什麽, 妳就會明白該在哪些區域買房了。按照澳洲的居住文化,是要和繁華的中心保持安全的距離(必須有車), 而不是直接住在市中心。當然,無論如何, 把買房的區域選在長期均價 top10 以內的區,肯定是不會錯的!

二、影響房價的N個因素

買房不要憑感覺,而讓數據說話!幸運的撿到了白菜也不要天天炫耀,這樣會誤導大眾, 因為沒有參考意義。下面貼壹些我自己制作的圖片和工具截圖, 要培養自己用數據畫圖的興趣, 學習用好每個工具,從大數據中提取有用信息。以下是我總結的影響房價的N個因素:

1、房產及周邊配套列表

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

墨爾本華人投資者 分享在澳洲買地、炒樓的獨家經驗 | 澳洲
影響房價最最直接的因素,左側為周邊配套、中間為物業設施、右側為相關價格。

 

2、各區均價排名變化

3、學區地圖

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學區地圖 (維多利亞州某學區的範圍劃定,來自官方網站)

4、房屋周邊土地規劃

5、區域需求判定

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維州某個區的房屋需求量。可以清楚看到,該區域的住房需求遠遠高於維州平均水平,因此投資潛力巨大。

6、周邊房價對比

7、每周成交數據

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這些都只是壹些最基本的圖表和工具,而且當地都有對應的專業網站提供相關數據,查找不難。其實還應該包括更多,比如用 google earth 查房子海拔,打電話給區政府詢問 zone code 等等,壹套房子貴,總歸是有壹些原因的,多看多聽、多經歷,形成自己的理論並不斷完善。

三、是否該投資學區房?

中國的教育資源大都集中在公立學校手中, 從小我們就知道, 中國的私校是混日子的, 教不出好學生,壹入私校深似海。但這種情況在國外是剛好相反的(主要是因為民主社會與集權社會對資源分配的不同)。

國外的有錢人,包括中產, 壹般是不會送孩子去公立學校的, 因為公校不論硬件設施, 還是教師資源都遠遠不如私校,因為國外政府根本沒錢,連政府都會破產的國家,怎麽可能靠政府養好學校呢?

再有就是,老外對社交圈非常重視,其實就是國內的關系網,試想壹下,如果妳的孩子從小學開始的同學、同桌、好友、就是政客、企業主、醫生、律師、銀行家的孩子,那麽等他們 長大了, 妳還會擔心自己的孩子混不好嗎?

那麽學區房到底重要不重要呢??

這裏我來講壹個道理,力從地起,人類所有的行為都需要土地。 想造汽車?需要廠房;想辦學校?需要教學樓;想開車?需要修公路;想看病?需要有醫院。。。。。。這些所有的人類行為,都需要土地的支持, 而各種各樣用途的房子,也就是因為這些各種各樣的需求而被建造的。

如果最近幾年的新生兒出生率高, 那妳屯個學區房準沒錯, 如果最近留學生開始多起來 了, 那就買兩套大學旁邊的學生公寓吧, 要是認為人口老齡化是個趨勢, 那麽買個醫療有關的用地是會保值的, 看好互聯網?物流用的廠房是關鍵, 要是覺得今後會普及在家辦公, 那麽辦公樓千萬別買,o2o 送餐會波及餐飲業?那就別碰做飯館的底商, 新移民數量看漲?那買兩套市中心的公寓也無妨。

房地產是壹個很大的行業, 涉及到經濟的方方面面,因為所有的經濟的發展都需要以土地為依托來進行,小到停車位,墓地,大到海島,摩天大樓, 房地產即 經濟本身!

所以到底要不要買學區房呢??我相信讀到這裏,妳應該已經有了自己的判斷,何止學區房, 醫院,商店,辦公樓,咖 啡廳,誰知道會不會是妳的下壹個目標呢?

四、怎樣的房產才算豪宅?

下面列舉了壹些我認為的豪宅需要的元素,壹套房子如果能給人帶來精致感,那麽就離賣個好價錢不遠了,就像買蘋果產品和中關村地攤貨的區別,要讓人有住在裏面有高大上的感覺,可以多去去世界各地的五星級酒店大堂感受學習壹下。

1、功能性要完善。泳池、SPA、電梯、臺球廳、雪茄房、酒窖,至少4車位車庫,健身房,網球場,電影院,書房,9洞推桿草坪,中院,地下室,空中花園,戶外燒烤區,四合壹臥室,鋼琴,壁爐,高墻闊院,單層房高超過3米,前園有縱深感,酒吧,視頻監控安保系統,中央空調等,以上都算必備的要求。

2、景觀(view)要好。說到 view 有壹點不得不提, 就是上坡地還是下坡地的問題, 有些人說地壹定要平, 其實大錯特錯了,對於豪宅而言為了獲得更好的 view ,地壹定要又坡度, 只是選擇上坡或下坡,玩法不壹樣而已,平地妳只能看到鄰居家的窗戶,只有坡地妳才能越過鄰居的屋頂和樹木看到真正的風景(能在山尖兒上找快周圍沒有鄰居的平地也行~比如墨爾本 mt dandenong 的 sky high~)

3、提升精致感上: 最好的木地板,復古花紋地毯,水晶燈,旋轉的樓梯, 樓梯的欄桿和扶手,浮雕墻,木包墻,拱形吊頂,透明玻璃透光頂,廁所浴室天然大理石從頂到底,嵌入式水晶櫃,整體廚房用最好的廚具。

所有櫃子都是從頂到底的櫃門並使用帶立體感的木材;整面墻的書櫃;外墻塗層並在細節處有石雕腳線花紋特色浮雕;電源位置設計合理看不到明線;燈光夠足、房間布局采光合理;每個房間之間靠走廊隔開;電影院合理的聲樂場設計;寬敞的走廊、藝術感強的大幅的壁畫;墻體凹凸設計可放置古董展示;雙開木質復古門或玻璃門;鏤空的玄關;地寬超過20米並有氣勢的房子前臉;前園縱深足夠走車,全自動院門,木質遮光百葉窗或從頂到底落地歐式窗簾;每個房間有自己獨立控溫的中央空調;天然大理石廚房中控臺;泳池玻璃護欄或室內透明頂泳池;燈光網球場;花園的設計要小橋流水亭臺樓閣曲徑通幽。

以上都是很具體、很明確的硬性指標,下面是壹些我看到的不錯的豪宅設計,供參考。

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