投资者 – Page 5

谁在投资澳洲商业地产？| 澳洲

自全球金融危机爆发以来，商业型澳洲房产的价格有所下跌，而投资收益率却有所提高。

这让越来越多的投资者打算投资商业房产来丰富他们的投资组合。

计算投资回报

商业房产吸引新投资者的部分原因就是它能获得相对较高的收益率。

收益率是由房产的年净租金除以购买价计算得出。

年净租金除以购买价即可得出投资收益率。

例如，在扣除常规开支后，一套售价为$700,000澳元的房产的租金收入为$60,000澳元，那么它的收益率就为8.57%。

如果它的售价较低，为$600,000澳元，而租金同样为$60,000澳元，收益率就高出了10个百分点，投资者即可获得更丰厚的投资回报。

谁是购买人？

许多投资人都是自住业主或自我管理型养老基金(SMSF)的受托人。

来自Loan Clinic经纪人事务所的John Frame说，典型的商业投资者比一般投资人有更高的抗风险能力。

商业型澳洲房产投资者应该有更高的抗风险能力。

“典型的投资买家有更高的抗风险能力，因为房产很有可能空置，甚至在很长一段时间内都没有新租户”，Frame说。

投资自己的企业

在决定是否贷款时，银行也会将潜在的风险考虑在内。通常他们只会把贷款放给短期的项目（例如在租赁期时）以降低自己资产损失的风险。

许多个体商户将房产回租自用。

因此，许多买家是那些将房产回租自用而不是需要依赖租客的个体商户。

一大笔潜在的意外之财

“对于其他人来说，风险权衡就是与其它的投资类型如住宅、债券或股票对比，以便商业资产能带来更高的收益率”，Frame说。

SMSF所持的商业资产预计占12%左右，是这些基金在住宅房地产投资的份额的两倍。

寻求长期租约

Frame说：“精明的商业投资人会寻求一处有长期租约的房产，而此房产所在区域如果有超市、银行、邮局或是药店能招徕顾客，就能招徕租户。”

投资已签有名气租户的房产更安全。

“如果房产配有停车场会更好，因为这能帮你的租户吸引顾客。”

利用自我管理型养老基金投资

从2010年起，SMSF开始大量的抢购商业房产。那时，房产价格疲软，而且政府对小的超级基金做的投资类型管理的很宽松。

此前，一些投资人可能受限于贷款方对商业投资需提供大笔保证金的要求（通常高于购买价的三分之一）而不敢购买商业资产。

然而如今，买家可利用他们的自我管理型养老基金贷款购置房产。不过，在开始行动之前，投资澳洲房产的朋友应该先寻求好财务咨询。

（据澳洲房产网）

新趋势：商业投资者相继涌入澳洲偏远地区 | 澳洲

据业内人士称，创纪录的低利率、稳定的收益和大都市区激烈的竞争使得零售商铺和商业地产的投资者们相继涌入澳洲偏远地区。

近期，Burgess Rawson公司在墨尔本和悉尼举行的投资组合拍卖会就见证了投资者们争相抢购总价值为1.3亿澳元的零售和商业房产的全过程。这些澳洲房产分布于澳洲各地，包括位于维多利亚州西北部Echuca的办公大楼和Innisfail的Hungry Jack’s、昆士兰州Bargara的托儿中心、维多利亚州西部Ararat的医疗室、新南威尔士州Queanbeyan的Dan Murphy’s以及维多利亚州Murray河畔Swan Hill的Bunnings Warehouse。它们的最终成交价在140万澳元到1130万澳元之间，收益高达6.9%。

新趋势：商业投资者相继涌入澳洲偏远地区 | 澳洲 — 据业内人士称，创纪录的低利率、稳定的收益和大都市区激烈的竞争使得零售商铺和商业地产的投资者们相继涌入澳洲偏远地区

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Bunnings vs. Masters：零售业巨头之争

其中，最突出的成交房产当属Bunnings商店，最终以1090万澳元出售给阿德莱德的退休医生Prabhash Goel，收益为5.11%。

Burgess Rawson的总监Shaun Venables说，这次拍卖会的成交率高达85%，也显示了投资者对一流租赁房产的高度关注。

他表示，很多专注于大城市地产的投资者，包括海滨购房者都相继将目光转向收益更高且价格相对实惠的偏远区域。

他说：“墨尔本和悉尼的大城市房产市场仍有不少绝佳的机会，但是对于很多冲劲十足的投资者来说，偏远地区的澳洲房产市场能够为他们带来多重选择。”

对于很多投资者而言，实惠的价格才是关键，而非收益。

Venables说：“在目前的澳洲房产市场中，大都市和偏远地区的房产收益差距正在逐渐缩小。不过，对很多投资者来说，实惠的价格才是关键，而非收益。偏远区域的澳洲房产市场为买家带来拥有一流澳国内租户和优越位置的难得机会，而且还没有大城市的超高标价。”

Echuca First National Charles L. King的总监Troy O’Brien指出，Echuca办公楼坐落于小镇的主街道上，有多位竞标者参与投标，竞争激烈，最终由悉尼的投资者以320万澳元收入囊中，其收益为6.57%。

虽然成交价远远高出底价，但在这个旅游城镇却并非史无前例。

O’Brien说：“这也充分证明了很多跃跃欲试的投资者正将目光转向偏远区域的澳洲房产。如果投资者预期的收益为4.8% -5%，那么偏远区域6%的高收益率定会让人眼前一亮。”

这次拍卖会还成功售出了一块数字广告牌，该广告牌矗立在墨尔本的Flinders 大街旁，由墨尔本的一位投资者以300万澳元的高价购得，其租金收益高达11.7%。

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（据澳洲房产网）

悉尼空置房屋20万套海外投资者买房闲置 | 澳洲

悉尼已经成为全球房价最贵城市之一，然而区域内空置房屋竟多达20万套。不少海外投资者在在悉尼购房后并无居住或出租打算，留其空置。

据《每日邮报》报道，目前悉尼独立屋中位房价约110万澳元，是居民年平均工资的12.2倍。悉尼已经成为全球房价最贵城市之一，仅次于中国香港。在过去8年里，悉尼房价翻倍，平均每天上涨222澳元。于此同时，悉尼空置房屋的数量也在不断攀升。

悉尼空置房屋20万套海外投资者买房闲置 | 澳洲 — 悉尼已经成为全球房价最贵城市之一，然而区域内空置房屋竟多达20万套。不少海外投资者在在悉尼购房后并无居住或出租打算，留其空置

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Starr Partners地产公司主管德里斯科尔（Douglas Driscoll）预测悉尼目前空置房屋近20万套，较2011年12万套翻倍。德里斯科尔认为大量房屋空置是造成悉尼住房危机的主要原因。

2012年以后，海外投资者在悉尼购房活动频繁。悉尼部分区域海外投资者购房比例占10%至20%，将澳洲本土居民挤出市场。海外投资者购房后将其空置，加剧悉尼住房危机。

德里斯科尔称中国买家在国内已习惯购房投资不计出租回报，认为出租有损房屋价值。他们还把这种投资心态带来澳洲，并未研究澳洲市场实际情况。部分海外投资者买房为孩子教育考虑，即使孩子现仍年少，也早早购置留学居住房屋，所以部分这类物业或空置3到4年时间。德里斯科尔希望政府意识到空置房屋的影响，尽早采取措施解决。

悉尼空置房屋多分布在内城区或新建房屋及公寓热门区域，例如亚历山大（Alexandria）、沃特卢（Waterloo）、巴拉玛打（Parramatta），甚至霹雳镇（Blacktown）等等区域。

目前，悉尼房屋若空置超过12个月，业主即失去资本收益税减免资格。认为政府应该采取针对空置房屋引入严格经济处罚或者特别房产税等。

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（澳洲新快网）

悉尼墨尔本房价急涨背后的问题 | 澳洲

CoreLogic的数据显示，投资者对资本利益的追逐推动了悉尼房价上涨，在2月，房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。墨尔本的房价上升了1.5%，而布里斯班、珀斯和达尔文房价出现下跌，而霍巴特和阿德莱德的房价出现小幅增长。

据《澳洲金融评论报》报道，Corelogic的研究主管Tim Lawless说：“综合各州府的情况，截至到2010年6月为止的12个月时间里，年增长率从未表现得如此强劲。在悉尼，现在的年增长率为18.4%，这是截止到2002年12月的12个月以来，最高的年增长率。”

2月，悉尼房价环比上升2.6%，年度增长在18.4%以上，为2002年以来的最高涨幅。

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可负担性问题

该数据意味着，悉尼和墨尔本目前的房地产繁荣已经持续了58个月，将近5年的时间。作为澳洲住房最昂贵的城市——悉尼，有高达74.9%的资本收益。

Lawless说：“在宏观条件下，从澳联储的角度看，这是不是一个大问题，这是一个悉尼和墨尔本自己的问题。我们需要在没有恶化之前，在地理上做出平衡，或针对社会收入不平等做出平衡。在收入增长缓慢的情况下，可负担性是一个大问题。”

投资者推动需求

虽然住宅价值继续上升，每周租金增长仍然比较缓慢。纵观所有州府城市，平均住宅收益率比上月下降了3.2%，创下新低。

Corelogic表示，在过去的5年中，悉尼在租金收益率上已展示出了最明显的压缩。

Lawless表示，尽管租金收益率创下了历史新低，但投资者的需求仍然很高，这表明投资者很可能依赖于一种消极的杠杆策略来弥补他们的现金流损失。这也表明，投资者正在推测未来的资本收益。

他说：“澳洲统计局最新的数据表明，在新的住房融资中，大约57%的新抵押贷款需求分布在新州。这大大高于长期的平均水平，高出了超过三分之一。”

亟待建立高定金政策，并控制人口

Lawless建议，澳洲应该考虑像奥克兰一样，采取较低的房产信贷价值比率政策。去年，新西兰储备银行向投资者贷款提出要求，降低贷款价值比率，从2016年10月1日起，投资者需要提供40%定金来购买房产。

SQM Research的主管Louis Christopher表示，该政策能遏制住一段时间的住房需求，但房价会再次上涨，主要是因为人口还在增加。

Christopher表示，要应对这样的状况，澳洲的政策建立者和监管机构应该考虑在悉尼和墨尔本这样的城市控制人口的增长，至少在房产可负担性取得控制以前。

登记在售房产持续处于较低水平

Lawless表示，在最热门的房地产市场上，房产广告的挂牌数量仍然很低，悉尼住宅广告的总数量比一年前下降了11.3%。墨尔本房产市场的供应总量较去年同期下降了5.1%，而霍巴特则下跌了35%，堪培拉比前一年下降了6.2%。

他说：“当买家需求强劲时，低水平的房产库存会给买家带来紧迫感，这会增加价格上涨的压力。这也解释了，为何拍卖清空率会如此之高，私下交易为何会如此快速。”

（据AFR）

法国将推出“高科技签证” 喜迎外国投资者 | 海外

据法国《欧洲时报》报道，23日，法国经济与财政部长萨班出席法国商务投资署(Business France)举办的“Welcome to France”网站开通仪式时表示，过去一年以来法国加强了有利于吸引全世界人才的政策，表示欢迎外国投资者到法国投资。他透露，从2017年春天开始，针对急需大量受薪员工的“高科技(tech)”领域的企业，政府将推出一项“法国高科技签证”(VisaFrenchTech)，这将是办理居留证的一种特殊补充文件。

“法国高科技签证”是在法国于2016年末开始施行的“人才护照”(Passeport Talent)政策基础上推出的签证，有效期为四年，可以续签。目的是帮助符合资格的申请者，首先是“人才护照”获得者，简化其申请居留的步骤，并加快获得居留证的速度。受益对象为国际高科技人才，包括外国初创企业或成长企业的创始人及其领薪职员、法国成长企业的领薪职员和外国投资者。

法国国际投资大使穆爱丽·佩尼科(Muriel Pénicaud)介绍说，“Welcome to France”网站是一个服务性的网站，帮助希望到法国的投资者提供关于投资、生活、签证、居留等具体信息，有法文和英文界面。

这个网站将帮助有意赴法国的人了解到达法国后的一系列行政手续：应申请哪种居留？应该如何报税？此外还有社会保险、子女就学等具体问题的介绍。萨班表示，“Welcome to France”这个服务型网站对于提高法国吸引力来讲是非常重要的。“五年来，为了重振法国经济、发展经济现代化，我们一直在不懈努力。”

他强调，“目前世界500强的企业数量上，法国企业已经超过了德国和英国企业的数量；法国工业劳工成本低于德国，要知道法国人的平均工作时间高于欧盟的平均水平；大巴黎地区的研究和发展支出和硅谷处于同一水平。”

他介绍说，“2012年以来，法国在外国的投资项目数量上升了30%。如今的法国被认为是世界上最具创新力的国家，与此同时法国也一直积极欢迎外国投资者来法国投资。”

萨班表示，过去一年来法国加强了有利于吸引外国人才的政策。“我们已经推出了人才护照，为年轻的名校毕业生、创业者、投资者、高水平从业者和法国需要的各种人才提供为期四年的居留。此外，对于急需大量受薪员工的‘高科技’领域的企业，从2017年春天开始，政府将推出一项‘法国高科技签证’，这将是办理居留证的一种特殊补充文件。”高科技签证发放无数量限制。

佩尼科同时表示，“法国商务投资署在中国的5个使领馆拥有80余名员工，其中三分之二是当地雇员。中国是法国重要的贸易投资合作伙伴，欢迎越来越多的中国投资者、创业者和高科技人才来法国工作生活。”

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（据中国侨网）

房产投资为何失败？专家列五大原因 | 澳洲

据房产网站realestate报道，澳洲200万房产投资者中，只有18%的人做到投资2套或以上的房产，而投资5套或以上房产的人数比例只有1%。

房产专家埃米尔（Zaki Ameer）指出，大多数人在房市投资中面临的挑战是相同的，他列出了导致5个房产投资者失败的主要因素。

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太过自我：当进行此类大额投资时，很多人都希望能够买到完美的“产品”。但在房地产市场，购买物业时更应该考虑的是目标租户的需求，而非自己的喜好，否则不仅不能很好地吸引租户，而且可能会出现冲动消费。

耐心不足：投资房地产，耐心十分重要。房产市场属于长期投资。很多投资者未能达到目标收益是因为他们缺乏耐心，只考虑短期的经济收益。要想获得收益增长，保证预付房租，投资者一般拥有房屋的时长至少需要7年。

推卸责任：通常会出现多方共同投资一处房产的情况，但一些投资者失败时常常会指责他人。其实，出现不良情况时，最好的做法应该是承担责任解决问题，而不是互相指责。

犹豫不决：有无数的投资者为了确保购买到完美的物业，会过度分析和审查，但做出一个明智的决定非常重要。假如投资者已经做过详尽的调查，也对收益比较满意，就不应该过度犹豫，以免错失良机。

过于独立：为了减少花费，很多投资者会独自寻找和购买物业。但多数情况下，这类型的投资者都是失败的，或者他们需要花更长的时间来解决出现的问题。为了确保投资成功，最好应该寻求专业人士的意见，他们不仅可以确保投资者整个置业过程顺利进行，也会以投资者的利益为主要出发点。

（据澳洲新快网）

中国新年助推澳洲房市 | 澳洲

中国农历新年期间，大量中国游客涌入澳洲购买房产，种种迹象表明，2017年澳洲房市的表现将继续强劲势头。尽管价格上涨的幅度不会太大，但专家认为，数量众多的亚洲买家在鸡年的开端就准备在悉尼买房，这是一个好兆头，也给澳洲的业主们带来了充分的信心。

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向中国做直销

专为外国买家提供咨询服务的物业公司Lucror Property的主管David Chatterjee称：“2017年看起来相当有前途。澳洲一直是中国买家的第二选择，仅次于美国。但现在川普上台，澳洲将取代美国，成为第一。”这家公司在提供咨询服务之外，还面向中国做直接营销。

“向我们咨询的人数每天增加大约25%，悉尼当然是非常受欢迎的，但我们目前主要的障碍还是‘置业难’。”Chatterjee说。

悉尼物业中介Black Diamondz主管Monika Tu称，目前，中国正在大力缩紧资金外流，在海外置业的买家要承担高昂的税率，可能影响中国买家置业的决心。Monika Tu刚刚结束在中国为期一个月的澳洲房产路演。

她表示：“至少到2月15日之前，我们都会非常忙碌，因为中国新年的庆祝活动差不多到那个时候结束……我不确定2017年会不会和去年一样忙碌，因为现在跨境汇款更加困难了，投资也很缓慢，所以人们做出决定需要花更长时间。但澳洲稳定的经济和稳健的回报仍然具有吸引力。”

Domain集团首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）则称，今年才刚刚开始，2月28日之后，澳洲的住宅物业拍卖开始增加，因此，目前对于市场的状况还没有具体的迹象。

目前的拍卖情况是，上周末大约有50套房产，下周末大约是200套，和去年同期情况差不多。

威尔逊表示：“12月的市场有所放缓，清出率为今年春季最低，仅为70%不到，但是入市拍卖的数量增加了，所以和去年的这个时期比起来，我们认为还是有所回升。一般而言，闭市时的情况会延续到下次开市。”

威尔逊认为，尽管中国金融政策越来越严格，但中国买家出于文化方面的吸引力，仍倾向于在悉尼置业，因此消费方面不会受到太大影响。

来澳旅游顺路买房

本周早些时候，面向中国买家的国际房产网站juwai.com的调查显示，在所有计划在春节期间出国旅游的中国消费者中，大约一半考虑在旅游目的地置业。该网站首席执行官Charles Pittar称，在今年的节日期间，大部分中介要比去年更为忙碌。

中国门户网站Sodichan总经理、ACproperty联合创始人Esther Yong预测，更多亚洲买家可能会在新年之后开始购房活动，“受到新政策的影响，今年比过去几年稍微冷淡一些，而且大部分买家都会先问我们财政方面的问题。但我认为，影响也就是他们做决定会更慢一点而已。”

第一太平戴维斯国际公司住宅部主管哈里斯（Shayne Harris）表示，这些因素可能会抑制中国买家的购买力，但无论如何，市场还是会继续保持强劲，“与去年一样，价格仍将依赖于库存”；“下北岸和中北岸都会表现良好，内西区和内东区也一样。而如果发生库存不足的情况……那价格增长就是板上钉钉了” 。

（据澳洲新快网）

葡萄牙黄金居留迎2017开门红中国投资者占大多数 | 海外

据葡萄牙《葡华报》援引《每日新闻》编译报道，据葡萄牙移民局最新数据显示，2017年1月共签发221份黄金居留卡，合计622名移民获得合法居住身份，其中大部分是通过购买房地产的中国投资者。

据悉，今年一月的批准数量已重返2014年的签发速度，即黄金居留贪腐案发生之前的审批效率。自该政策推行以来，共计已有11461名外国投资者获得合法居住身份，投资金额共达27亿欧元。

目前，中国投资者占总投资者数量的71.3%，其次是巴西人、俄罗斯人、南非人和黎巴嫩人。

之所以有如此多的中国投资者通过购买房地产的方式申请黄金居留身份，主要原因有：葡萄牙的房地产性价比高，环境与气候宜人舒适，这里人少宁静，中国澳门与葡萄牙也有百年历史的联系。最重要的是这里的葡萄牙人都非常热情。

在葡萄牙购买房地产的中国投资者平均投资约为61.2万欧元，共有4171人。其中一少部分选择通过资产转移或创建就业来获得黄金居留的身份。目前，在葡萄牙的中国群体大部分都是开三百店、餐饮、住宿等，不过也有涉及农业、科技和银行等部门。

（中国侨网）

新西兰 | 华人投资者炒房4天转手交易3次大赚几十万

华人投资者买下位于奥克兰南部Mangere Bridge相邻的两套房产，在不到一周时间内，转手套利大赚几十万（新西兰元，下同）。其中一套在半年左右的时间里，价格上涨了100万。

据悉，这两套房产均位于Coronation Rd，一家开发商将它们买下后准备推平，并建造18套联排房。

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其中一套房屋的占地面积为802平米，包含一幢上世纪40年代建造的5居室房屋。根据政府的估价，这套房屋的约为72万。

据报道，这套房产的原主人于2014年12月以86.9万的价格买下此屋。而华人投资者在购买了与其相邻的房产之后，上门给原屋主出了一个高价，以至于后者将装修了一半的房屋转手卖出。这套房产随后就在4天内转手多次，转手买卖价差15万元。

另外一套房产则是与之相邻的Coronation Rd上的一套有些历史的建筑，最早建于1910年代。这栋房产所占面积较大，为1897平米，在奥克兰的历史上算有些故事，曾经做过寄宿旅馆，政府CV估值为94万。

交易记录显示，这栋房产在半年中转手3次，半年内的价格从145万飙升至280万。

其中第二次转卖的价格从145万飙升到了240万，第三次转卖的价格则从240万涨到了280万。而且，这两次转手的间隔只有4天。

目前，这两套房产都卖给了一家华人开发商Treasure Plus Ltd，收地总成本为400多万。

一名Wu姓投资人表示，他原先是准备自住的，后来“感到不安全”，所以趁着有个不错的报价就把房子卖了。

而房屋最早的屋主则表示，她的房产脱手后能在短时间内出现暴涨，令人十分惊讶。她还表示，作为一栋历史建筑，被推倒造高密度房产实在可惜。而且，她不希望自己的房屋落到开发商的手里。

（据新西兰微财经）

加拿大 | 天价！投资者也痴心不改：过半买房者仍首选独立屋

尽管多伦多独立屋的平均价已攀升至130万元，创下历史新高，但仍有人对多伦多房地产市场感到乐观。安省房地产协会( the Ontario Real Estate Association ，OREA)最新调查显示，有半数有意置业者依然把购买独立屋作为首选。

据多伦多星报报道，OREA首席执行官Tim Hudak说：人们对2017年的房地产市场看好。调查数据显示寻求购买物业的人数在增加，希望出售房屋的人数也在增加。

OREA此次公布的安省房屋业权指数(Ontario Home Ownership Index)达到131点﹐比上次上升了2点。该业权指数是根据每年2次对安省省民对房地产市场的观感所收集的数据计算出来的。

数据显示﹐有49%的多伦多居民预期明年的地产行情会更好，这比今年的46%有所增加。

22%受访市民表示会选择购买半独立屋，19%受访者选择会购买公寓﹐而去年选择购买公寓的比例为26%，可见关注公寓的买家人数在下降。

根据Ipsos的数据，2016年GTA房房价格平均上涨约20%，多伦多地区的一半居民表示他们预计明年市场会更加强劲。

在多伦多市，52%的受访者表示目前的住宅房地产市场是有利的，这比去年的调查结果高了10个百分点。在905地区这一数字为57%，虽然依旧高于多伦多地区，但比去年下降了7个百分点。

此次Ipsos在线数据调查了1,003名安省居民，时间是在10月27日和31日之间，误差在3.5%之内。

数据显示：

18%的多伦多地区居民表示，他们计划在未来两年会购买物业，去年这个比例为15%。
19%的多伦多地区受访者计划在未来两年内出售房屋，去年这个比例为14%。
82%的准备在安省购房者相信当地经济是好的，76%的可能卖房子的人持同样观点。
45%的安省首次购房者表示，他们需要准备20%的首付，以满足政府更严格的抵押贷款要求。
50%购房者表示期望购买价格昂贵的独立屋。
20%的首次购买者说，因为新的贷款规则他们必须推迟买房计划。
34%的首次购房者希望在同一个城市寻找一个更便宜的房子。

加拿大房屋按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)此前发布的一份调查报告显示，有六成年轻人未来买房时对独立屋情有独钟，只有18%的受访者表示首次置业会买共管公寓，在年轻一代看来独立屋市场未来依然紧俏。

据介绍，很多年轻一代的加拿大人都视置业为一项好的长远投资，有72%的受访者将房屋按揭贷款视为积极的负债。受访者平均年家庭收入为75000元，平均积蓄27000元。其中83%预计会支付房价20%或者少于20%的首期，73%的人说要依赖个人的积蓄，只有36%说靠家人帮助或借款。有93%的人士将申请按揭。

（据加拿大家园）