澳洲 |中澳财团壕! 收购澳洲最大牧场企业基德曼公司

中国企业曾两度竞购澳大利亚最大牧场企业但最后都被拒绝。然而,据中国证券网12月9日报道,澳大利亚政府已批准将该国最大牧场企业基德曼公司(S. Kidman & Co.)出售给一个由澳大利亚和中国投资者组成的财团,结束了漫长的交易进程。

澳大利亚国库部长称,“根据这项收购计划,基德曼公司将继续主要由澳大利亚人拥有,也仍继续是以南澳为总部的合并公司。”

此前,澳大利亚政府出于安全考虑拒绝了两份由中国投资者主导的收购基德曼公司的提议,因为相关交易涉及澳大利亚1.3%的土地和2.5%的农地面积。该交易曾引发对澳大利亚外商农业投资规则的批评。

但澳大利亚国库部长莫里森(Scott Morrison)在9日的一份声明中称,他已确定,收购基德曼公司的拟议交易不会违反国家利益,允许该交易按计划进行澳洲 |中澳財團壕! 收購澳洲最大牧場企業基德曼公司莫里森表示,基德曼集团最大资产——全球最大牧场Anna Creek及其外围牧场The Peake都将被邻近的农场收购,从而缓解因靠近一个主要导弹测试区而引发的担忧。

澳洲 |中澳財團壕! 收購澳洲最大牧場企業基德曼公司
基德曼公司旗下安娜溪养牛场

牧场剩余部分将被Outback Beef收购。Outback Beef控股股东是澳大利亚矿业巨头Gina Rinehart旗下的Hancock Beef,持股比例67%,其余股份由上海中房置业有限公司(Shanghai Cred Real Estate Stock Co.)持有。这个由澳大利亚和中国投资者组成的财团提出以3.865亿澳元(约合2.88亿美元)收购基德曼公司。

另据联合早报报道,莫里森称,“根据这项收购计划,基德曼公司将继续主要由澳大利亚人拥有,也仍继续是以南澳为总部的合并公司。”

基德曼公司(S Kidman & Co)为澳大利亚最大的私营土地所有者,总面积占澳国土的1%,相当于中国浙江省。据了解,基德曼公司拥有11个牧场,横跨澳大利亚的西澳州、南澳州、昆士兰州和北领地区。

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(据观察者)

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美国 | 优质教育与资产增值,纽约学区房带来双重保障

优质教育是父母送给子女的最好礼物,它将会影响孩子的一生。纽约的教育质量举世闻名,在纽约购置学区房不但能让子女获得优质教育,而且能获取学区房增值的红利,真是一举两得。

美国 | 优质教育与资产增值,纽约学区房带来双重保障
即使在2008年美国房价“跳水”之际,纽约好学区的房价都是不降反升

好学区抢手,房产价值飙升

中国大城市的情况相同,纽约好学区的房产一样抢手,即使在2008年美国房价“跳水”之际,纽约好学区的房价都是不降反升。近日,美国著名智库布鲁金斯学会发布报告说,2008年以来纽约市中心地段的成绩最好的学区房价要比成绩最差的学区房价高2.4倍。这意味着投资好学区的房产会获得丰厚的回报。

美国 | 优质教育与资产增值,纽约学区房带来双重保障
2008年以来纽约市中心地段的成绩最好的学区房价要比成绩最差的学区房价高2.4倍。这意味着投资好学区的房产会获得丰厚的回报

美国公立中学、小学和幼儿园均采用“就近入学”的原则,因此好学区备受家长的青睐。特别是好高中的学区房尤其抢手,因为美国的中小学教育较为轻松,而高中教育才是决定学生未来能进入哪所大学的关键。而纽约大学林立,名校众多,对于有求学需要的投资者来说,入手一套好高中的学区房等于是给子女增添了一份未来的保障。

美国 | 优质教育与资产增值,纽约学区房带来双重保障
纽约大学林立,名校众多,对于有求学需要的投资者来说,入手一套好高中的学区房等于是给子女增添了一份未来的保障

此外,纽约“就近入学”是以“定居地址”为依据,即使是租住在学区房内也能让孩子入学。但租房并不便宜,在一个热门学区,两居室的月租金约为3,300美元,如果是顶尖名校的学区房,两居室的月租金甚至高达6,180美元。这意味着即使将投资的学区房用于出租,也能获得非常好的收益。

美国 | 优质教育与资产增值,纽约学区房带来双重保障
顶尖名校的学区房的两居室月租金高达6,180美元,将投资的学区房用于出租能获得非常好的收益。

加拿大 | 维多利亚地产海外买家占6.3% 仅次列治文

根据卑诗省政府公布的最新数据显示,维多利亚区房地产交易中,海外买家比例达6.3%,仅次于列治文。有建议省府把15%海外买家物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)实施范围扩大至维多利亚。不过,省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)未有正面回应,仅表示会继续密切注意市况。

省府本周二公布今年财政年度第二季报告指出,由6月10日至10月31日期间,维多利亚区房地产交易中,涉及海外买家占约6.3%,仅次于列治文(6.7%),并且远高于温哥华(2.5%)。

加拿大 | 维多利亚地产海外买家占6.3% 仅次列治文
根据卑诗省政府公布的最新数据显示,维多利亚区房地产交易中,海外买家比例达6.3%,仅次于列治文

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麦德庄:会密切留意楼市

省新民主党房屋评论员尹大卫(David Eby)建议,省府应该把正在大温区推行的海外买家额外征收PTT措施,扩展至包括维多利亚区。他强调,政府有责任在问题未恶化之前采取行动。

省财政厅长麦德庄表示,会继续密切留意维多利亚区的楼市情况,在有需要时会作出有关考量。维多利亚地产局(Victoria Real Estate Board)努吉特(Mike Nugent)同意,须要收集更多数据才作决定。

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(据星岛日报

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加拿大 | CMHC总裁:楼价贵别归咎外资

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西多尔(Evan Siddall)说,不要把高楼价只归咎于海外买家,这是其中一个因素,但非问题的全部。

西多尔周三在大温哥华贸易局(Greater Vancouver Board of Trade)午餐会发表演讲时表示,不少人,包括政府,都把多伦多及温哥华的房地产问题,归咎于海外买家,他承认海外买家是其中一个因素,但并非问题的全部,其他因素包括按揭利率低、人口、本地投资、经济发展及供应。他又称,当一个白人购买房子,大家没有注意到,为何当一个不同种族、不同肤色的人士购买房子,大家却特别留意。

西多尔认为,在卑诗省政府于8月初向购买大温住宅物业的海外买家,额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)之前,温哥华的楼市已开始慢下来,而悉尼和中国香港的资料显示,相类似税项的影响也许是短暂的。

他指在众多影响房地产的因素中,以地理因素影响最大,以温市为例,由于沿海土地供应有限,房价自然会上升,若再以低密度住宅为主,问题只会雪上加霜。他建议政府,短期应该以不同的措施增加供应,长期要由城市规划入手,鼓励发展商兴建高密度住宅,大幅增加供应量。

吁增供应量提高房屋密度

西多尔续道,如果不增加供应,楼价上升,会给予投资者一个信息,就是楼价只升不跌,从而再以高价入货,令价格不断上涨,成为一个恶性循环,最终只会加剧年轻人的负担。

还有,西多尔称,根据统计,本国有八分一的家庭,超过4成的收入用在住屋上,而温哥华的比例,更高达18%;当中有不少家庭更把收入的一半用于住屋上。他又指出,倘若楼市危机不得到处理,可能会酿成金融危机。有资料显示,在过去46次的金融危机当中,有三分二是由楼价急速上升所致。

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星岛日报

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澳洲 | 中国”土豪”再次强势袭卷澳洲楼市 当地人忧虑

中国土豪”们面对中国政府的调控监管,不得不放弃暂时放弃中国炒房的短暂念头,而涌向澳洲热土。

澳大利亚的“春季”房地产销售正在看到中国买家的“强势回归”。BWCHINESE中文网援引路透社报道,新的购买狂潮重新引发了人们的猜测,即全球最昂贵的房地产市场之一的价格正处于泡沫之中,这引起监管机构的警觉。

澳洲 | 中国
澳大利亚的“春季”房地产销售正在看到中国买家的“强势回归”

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另《澳洲日报》今年曾有报道,悉尼康士比(Hornsby)一套占地1024平米的住宅物业举行拍卖会,拍卖竞争激烈,最终物业由一名中国买家以132万澳元价格竞得。

与此同时,《每日电讯报》报道,拍卖物业位于康士比格林维尔16号,拍卖会聚集了众多首次置业买家和投资者。物业拍卖起价为100万澳元,很快价格就被推升至120万澳元。

在价格超过120万澳元后,自住买家退出竞争,只剩下2名投资者角逐。最终拍卖价格为132万澳元,高出保留价22万澳元。康士比麦格拉斯(McGrath Hornsby)地产中介Adam Gillbanks表示,对竞拍最终结果感到惊讶。

Gillbanks称此前收到的出售反馈中,最高价格仅为110万澳元,现在的结果超出期望。物业共有3类买家,一类为首次置业买家,物业价格在其购房价格范围内;一类为计划将物业拆除重建买家;还有一类为投资者,计划在物业后院新建附加祖母套间。

物业最终竞拍得主若新建附加祖母套间,建成后每周租金收入可达500至550澳元,而主住宅每周租金收入为650澳元。康士比房地产市场正逐渐受到亚洲背景买家的欢迎。

他表示由于车士活(Chatswood)及叶坪(Epping)住宅价格上涨,被挤出市场的亚裔买家正在康士比活动。Gillbanks称澳洲华裔买家最爱此类住宅物业,可以新建附加祖母套间。一是可以用于亲戚长辈居住,二是租赁还可获得额外收入。

路透社11月25日报道,金融业者和房地产经纪人说,亚洲投资者已经找到了重新进入市场的新途径,包括购买价格更低的房屋和以现金方式结算等方式。还有人则在澳大利亚银行今年拒绝向海外买家提供资金之后转向富人或外资银行借贷。

莱坊房地产经纪公司的研究显示,可以看到悉尼海港大桥景观的公寓现在比俯瞰埃菲尔铁塔或是迈阿密海滩的相似住宅的价格更贵。

澳大利亚银行今年早些时候因为高信贷风险收紧了对外国人的借贷,从而导致离岸需求萎缩。报道表明,澳大利亚储备银行对此表示担忧,对于一个利率目前处于创历史纪录低点的金融市场而言,一个蓬勃发展的公寓地产市场可能对其稳定构成关键风险。

根据中国最大的国际房地产网站居外网的数据,中国的购房咨询已经开始反弹,第三季度售价100万美元右的房地产的问询数量增长了34%,第二季度这一数字为12%。

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(据BWChinese )

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日本 | 日元贬值!投资者回笼 房产投资3现象

美国新总统川普,预计推出经济刺激政策,不只加大通膨,也加速美国联准会 (Fed) 升息的可能。川普当选美国新任总统至今,在全球市场上资金流向发生变化,考虑川普将扩大财政支出,美国长期利率出现上涨导致日圆贬值,除了在日本购物更超值外,过去一年受日圆升值而止步的日本不动产投资人,近日又逐渐回笼,近期而言,趁着这波日圆走弱正好把握机会进场。本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏分析,2016 年日本投资人有几个现象:

求售的投资人增多,主因中国台湾不动产交易量大减,流动性降低,加上日圆上涨,日本不动产成为中国台湾投资人的提款机。(日本投资移民

自用型客户比例由 30%左右上升至近 50%,尤其来日留学生租屋不易而且租金高,若有自己的房子较方便,加上长期看好日本不动产,带动留学购屋比例提升。

为提升投资报酬率,将一般住宅大楼改成日租房的投资人增加,造成住户有安全疑虑,因此各大楼的管理委员会纷纷明订禁止日租房的使用,在日本各地方政府尚未明确相关规定前,建议投资人做日租房计划前要三思。

值得一提的是,2016 年东京不动产市场融资对中国台湾投资人更加便利,林彦宏指出,除了原有 5 家银行及日系的东京之星银行外,2016 年 10 月台新银行东京分行开幕,2017 年包括玉山银行、中小企银、富邦银行等,都可能加入日本市场,对投资人而言,投资日本不动产将更便利,选择也更多。   对于日币的回贬,一间日币 5000 万元的房子原本约台币 1600 万元,现在只约台币 1450 万元,差了台币 150 万元,也就是说,这一个月中国台湾投资人购买日本不动产便宜近 1 成左右。  

至于 2017 年日本投资方向,林彦宏分析,受到国内景气不佳影响,投资趋于两极化,投资人考虑变现和转投资总价 1000 万元以下的小坪数物件将成主流,尤其是预售小套房,另外,蛋黄区高端豪宅物件及商用不动产也会持续受到资产投资人青睐。   林彦宏提醒投资人,海外投资除了不动产本身的价值考量外,还有汇兑风险,需贷款平衡风险外,还是要以长期资金为主,短进短出还是要注意风险管理。

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(据钜亨网)

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澳洲 | 澳洲首富警告悉尼业主:中国买家减少影响深远

澳洲首富Harry Triguboff最近接受采访时,警告悉尼业主们,可能会在获利前经历短期的痛苦期。Triguboff还表示,中国买家的减少对澳洲的房产市场影响深远。

澳洲九号台新闻报道,今年83岁的Harry Triguboff是澳洲首富,预计身家超过100亿澳元,他最近接受采访时向业主和银行发出严厉的警告称,业主在获利之前可能会经历短期的痛苦期。Triguboff表示,虽然长期来看房市仍是乐观的,但是如果银行和买家、开放商之间关系紧张,那么悉尼业主们则会经历一段困难时期。

澳洲 | 澳洲首富警告悉尼业主:中国买家减少影响深远
澳洲首富Harry Triguboff

Triguboff还表示,澳洲当局新的严格贷款政策,限制了中国买家,“中国买家付首付多,不是10%而是30%,所以开发商和银行都欢迎中国买家。”而Triguboff称中国买家的减少对澳洲房市的影响是广泛的。

数据显示去年悉尼房产市场上增加了2万套新公寓,预计明年将增加2.6万套。Triguboff则表示悉尼需要更多的房产供给来应对现在的窘境,“我们现在仍是缺乏供应的,你问我怎么知道,因为我的公寓价格还在上涨啊。”

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( 据9News)

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澳洲 | 特朗普获胜引资本震荡 澳洲房地产”渔翁得利”

特朗普成功当选新一任美国总统,将推动更多海外投资者将目光投向澳洲,未来澳洲房地产市场将迎来再一次繁荣。

特朗普成功当选新一任美国总统,将推动更多海外投资者将目光投向澳洲

据《每日电讯报》报道,房地产公司REA Group首席经济学家Nerida Conisbee表示,澳洲将成为特朗普获胜的受益者,因为澳洲被认为是世界上最安全的市场。

从金融市场的表现来看,大部分投资者都尚未为这只特朗普这只黑天鹅的出现作好准备。特朗普当选之后,大部分投资者都得按照新的形势,重整他们的资产配置。市场无可避免会出现猛烈的震荡,因此投资者将更多转向投资更为稳定的澳洲市场。

特朗普当选之后,投资者将更多转向投资更为稳定的澳洲市场

此前,因为贷款受限等因素,中国的投资者在澳投资热度一度放缓,转而更多关注纽约、洛杉矶和旧金山等美国房地产市场。今日的美国大选结果将逆转这一态势,帮助澳洲房地产市场重回中国买家的怀抱。

(据Daily Telegraph)

 

澳洲 | 不敌投资者炒高 悉尼首套房贷款数量暴跌40%

 随着投资豪客不断炒高悉尼房价悉尼首房买家房贷数量暴跌40%。

新州财长贝利吉克莲坚称,政府正在协助首房买家

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据《每日电讯报》报道,悉尼住房支付能力危机不断升温。政府信息公开数据显示,上个财政年度,新州房地产交易总数有13%用于投资,而2011年仅有8%。根据澳洲统计局(ABS)数据,同一时期,首房买家房贷数量从29,590笔跌至17,590笔。目前,新州批出按揭总数仅有8%为首房买家贷款,2011年则有18%。

反对党影子财长帕克(Ryan Park)昨晚表示:“政府目前应该作好多手准备,包括调整税收种类、改进资助和免税政策,或者推出措施压制投资者数量。”

房地产委员会(Property Council)呼吁政府取消目前高昂的印花税税率,代之以基于地产面积及地段的“更公平”的土地税,并拓展税制改革。目前,在新州购买一套75万澳元的房产需要缴交3万澳元印花税。

委员会新州分部主席菲茨杰拉德(Jane Fitzgerald)表示:“印花税效用低下,只会推高房价、削弱住房支付能力。”上一财政年度,政府印花税收入高达83亿澳元。

新州财政厅长贝利吉克莲(Gladys Berejiklian)及财政厅官员呼吁警惕投资交易增长。贝利吉克莲坚称,政府正在协助首房买家。她说:“上个财政年度,首房买家资助数量增长接近11%;我们还针对外国投资者增收印花税和土地税,增收费用在未来4年间预计会达到10亿。我们不断支持成千上万人实现购房梦。”

目前,悉尼住房中位价维持在100万澳元左右。

政府坚称,改善住房支付能力的关键手段是增加供应量。过去12个月,新州独立屋建造获批数量达到75,500套,创历史新高。部分专家认为这一数量可以让某些地区房价下降10%。

联邦财政部长莫瑞信(Scott Morrison)表示,无论民众如何努力工作,“买房都越来越难”,因此敦促各州及领地着手应对住房支付能力危机。他希望各州政府能简化土地使用规定,并加快基础设施建设,从而刺激新区发展。

下个月举行的澳洲各级政府议事会(Council of Australian Governments)大会中,预计住房支付能力问题将会成为讨论焦点。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳银行提供巨额优惠 鼓励投资者买豪宅

澳洲网报道,随着澳洲银行将焦点重新关注于房地产市场的高端买家身上,富裕的地产投资者在购买澳洲豪宅时,可获得高达50万元(澳元,下同)的激励

西澳银行的新按揭比率降低政策适用于6种地产,房屋价值区间在150万元至500万元以上

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西澳银行上调按揭比率

《澳洲金融评论》3日报道,一份保密文件指出,澳洲联邦银行(CBA)的附属银行西澳银行(BankWest)正计划为价值超过500万元的豪宅降低高达50万元的强制性存款,或将按揭比率(loan-to-value ratio)从50%上调到60%。对此,西澳银行发言人回应,“我们确认已针对高端住宅更改最大按揭比率。我们最新的报告指出,随着近年来房价的上涨,不少街区的平均房价已超过100万元。”不过,西澳银行发言人并没有回应是否其他联邦银行附属银行会推出相同政策。

据了解,西澳银行的新按揭比率降低政策适用于6种地产,房屋价值区间在150万元至500万元以上。其中,针对新州、维州与西澳500万元以上房产的下调比例最大。

瞄准一掷千金地产投资者

同时,贷款经纪人也声称,为了重新聚焦于利润更高的业务,其他大型贷款机构也在为一掷千金的贷款者提供丰厚的奖励,如降低首付与下调利率。

“这些贷款机构试图将关注点放在精锐投资者身上,从而获得更大的贷款业务。”贷款公司Foster Ramsay Finance主管福斯特-拉姆塞(Christopher Foster-Ramsay)称。

不过,就在银行为豪宅卖家提供优惠之际,受矿业繁荣结束影响,在过去的12个月,珀斯公寓与独立住宅的均价已下滑6%。在珀斯,500万元可买到一栋1100平方米的新五居室豪宅,且游泳池、雕塑花园、电子车库及私人影院等高端配备齐全。相较之下,500万元在距离悉尼市中心3公里的地方,仅能买到一栋两层楼高、只有一个浴室及陈旧维多利亚时代露台的五居室。

评估定价恢复盈利能力

分析认为,银行此举是为了降低大众市场因贷款政策收紧而带来的风险。包括MyState、Teachers’ Mutual Bank及联合银行(UniBank)在内,近日均宣布新规,或选择性加息或加大的存款要求。此外,几十家其他贷款机构也通过减少受欢迎的利率贷款及增加收入和支出的审查等收紧贷款政策来挤压借贷人。

对此,贷款及投资银行JP Morgan警告,贷款机构将被迫下调贷款优惠及其他激励政策,从而恢复盈利能力。

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(据今日澳洲)