現金買主需要準備的檔
1． 有效的護照和簽證
2． 準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當地銀行開設的帳號
如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的檔
1． 有效的護照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國當地銀行開設的帳號
Tag: 投资
美國房產中介傭金怎麽收？
對於國內投資者來說，要投資美國美國房產，不可避免會跟美國房產中介打交道，因此了解美國房產中介的運作情況，美國房產中介傭金的收費情況就很有必要。居外網下面為大家簡要介紹美國房產中介的相關情況。
美國房產中介的重要性
與國內房產以新樓盤為主的情況不同，美國新樓所占的比例很小，美國新房交易量只占到總交易量的15%，剩下的都是二手房交易。這就意味著，在美國進行房產投資、交易，基本要通過美國的房產中介來進行。
此外，美國房產的相關規章制度有所不同，而且存在語言及溝通障礙，因此把房產交易的各類事宜交給專業的房產中介不失為壹個簡單、省心的辦法。
美國房產中介需執照上崗
美國的房產中介從業人員實行考試發牌制度，所有從業的經紀人和法人都需要取得房地產經紀牌照(License)後，才能從事經營活動。這類取得執照的經紀人稱之為執照地產經紀人(Licensed Real Agent)。沒有執照營業可是非法的，後果很嚴重。不過，這套美國房產中介這套執照上崗制度已成功運行多年，有效確保了房產行業從業人員的素質。
此外，房產經紀人在美國也算壹個較為體面的職位。有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學位，20%的更有私人助理。在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也頗為可觀。據2004年的數據，參與銷售工作的店主年收入搞到9萬美元。隨著工作年限、經驗的積累，美國房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等的還要高。
美國房產中介傭金比例
最初，美國房產中介的傭金比例是由美國政府來規定的，但後來發現這樣的做法反而會限制經紀公司向顧客提供更多服務，所以就放開了限制。經過多年實踐，目前美國的房產中介形成了現在的基本規則——收取房價的6%作為傭金。
不過6%的標準會根據銷售房產的類型而有不同，各個洲也有所區別，全由市場調節決定。通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%；大型商業地產所收取的傭金費則較低，為3%—6%；至於為開發的土地，則高達6%-10%。通常，在經紀人完成經紀業務後，房地產機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%—90%，具體比例由雙方共同協議確定。
與國內的情況壹樣，房地產在美國經濟中占有重要地位，因此美國房產中介在以二手房為主的美國房產市場中占有重要地位。不同的是，相對於國內房產中介市場的無序、混亂狀態，美國房產中介已經過多年發展，已形成壹整套成熟、正規的行業體系，因此大家在投資美國房產時，大可放心地交付給美國房產經紀人處理。
美國房產稅對投資有什麽影響？
答：美國的財政收支狀況非常透明，每個交納房產稅的人，每年都會收到市府的報告單，妳交納的房產稅，多少用於學校，多少給了警察局，等等都有明確說明， 具體到每壹分。就因為這樣，房地產稅的納稅人可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等等。事實上，高的房地產稅使學區內的生活環境更好，吸引更多人 購買那裏的房產，從而又促進了房價的上漲。所以房地產稅在美國會被真實地轉化為房產本身和周邊社區的保值增值投資，成為房產增值的保障。
更詳細的美國房產稅解讀，請查看“美國房產稅詳解 每年支付更有增值作用不影響房產投資”壹文
國內買家在美國買房都需要哪些人參與，有哪些主要角色？
答：通常，中國投資人在購買和持有美國房產過程中會有如下的主要的角色：
1. 投資人
壹般意義的外國投資人沒有美國護照和美國綠卡。這樣在產權問題上要和律師商量用個人還是公司方式擁有。
2. 帳戶代理律師
代理律師有兩個責任：
1） 設立資金代管帳戶。投資人找到指定律師，開設資金代管帳戶，把資金以美元形式匯到帳戶上。
此類帳戶完全保密，任何他人無權過問帳戶。只有此律師和戶主有權動用資金。
律師對帳戶的行為，及帳戶的金額由美國律師工會擔保。
帳戶資金沒有利息，因為有利息就需要向美國國稅局公開。
2）為投資人建議和設立房產戶主實體。
戶主可以是投資者本人（或夫妻）
更通行的形式是由投資者擁有的公司。
3. 房地產經紀
房地產經紀負責找房產，和協調交易中的各個環節。
美國房地產經紀從賣方處拿傭金。
買方的經紀代理買方。賣方的經紀代理賣方。
大多數州不允許同壹個經紀同時做買方代理和賣方代理，因為利益沖突容易引起法律糾紛。
4. 房地產管理人
抄底得到的房子，大多數是經過銀行通過法院拍賣程序，然後又上市。房子多多少少會存在些問題，需要修理。
這樣，就需要管理人來工作，協調。收費因具體情況而異。
另外，房產出租，需要管理人登廣告，面試租戶，看房，完成租房文件，收房租，維護。
壹般來說，負責出租的管理人收第壹個月的房租和每月租金的10%作為回報。
房產管理人也必須有房產經紀人認證。
5. 第三方翻譯公司
投資者是外國人，對語言可能壹點不懂，而又不能過於信任和依賴經紀，和房產管理人。
這樣，就需要壹個公正的第三方公司對重要文件提供翻譯。
翻譯公司直接對投資者負責。
為何要繳納美國房地產稅？
雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納相對沈重的房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國房地產稅壹般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出，而非用於其它與納稅人毫無關系的地方。例如，地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。
可以說，美國的公立中小學的教育質量差別相當大，由於好學區的房價高，能買的人學歷，收入高，當然孩子就更願意學習，學區內人們的素質、氛圍就越來 越好。另壹方面，房價高，學校得到的學區稅收就多的多，錢多了，就能夠請好的老師，蓋好的校舍，買好的設備，進而吸引更多的家長在這個學區買房置產。這樣 就造成了壹個良性循環。
更詳細的美國房產稅解讀，請查看“美國房產稅詳解 每年支付更有增值作用不影響房產投資”壹文
在美國可以購買哪種類型的物業，是否有數量限制？
答：美國各州法律規定不盡相同，但絕大部分州不限制外國自然人及法人（公司、機構）購買壹般的居住性和商業性房地產，包括東西海岸主要的主要市場：加州、佛州、紐約州等等。而大多數州對礦產、軍事等用地有所限制。
部分州對於土地擁有數量有限制，但是壹般是不允許擁有上百或者上千英畝，因此壹般的商業或居住的購買完全不受其影響。
德國住房自有率偏低 房價穩定40年不升反降18%
德國房價多少錢？在歐洲，德國的房價與其它國家的房價有著不一樣的變化趨勢，德國住房價格表現出令人難以置信的長期穩定性。
1970年-2013年，德國實際房價累計下降18%。而同期的英國、澳大利亞、加拿大、法國、意大利、美國的實際房價累計增幅分別為320%、231%、195%、151%、111%、105%。德國住房價格與本國經濟發展趨勢和其他國家房價變動趨勢顯著背離。
因受歐洲經濟影響，德國購房動力降低在全球主要發達國家中，德國住房市場的關鍵指標如房價收入比（100平方米住房價格/人均GDP）、房價租金比（120平方米住房價格/一年租金）、每平方米均價都要低於其他可比國家。2013年，德國房價收入比不足10倍，而同期的英國為80倍，法國為33倍，美國為32倍，日本為25倍。
德國房價平均絕對水平不及其他主要國家。按理說，房價低，購買能力會增強，但德國家庭住房自有率較低。德國2006年的住房自有率僅為42.6%，2012年末上升到44%，也就意味著德國城市中56%的家庭是通過租房市場解決居住需求的，而歐盟國家住房自有率平均水平為63%。其中，西班牙為85%，希臘為80%，意大利為75%，葡萄牙為65.2%。有意思的是，住房自有率越高的國家，在2008年金融危機中損失越是慘烈。
從城鎮化進程、經濟增長及人口發展情況進行考察，根據波動特點，可將德國名義房價指數劃分為五個階段。
第一階段（1970—1982年），德國住房價格升幅約50%。西德逐步從1974—1975年出現的結構性大規模經濟危機中走出來；其後，經歷了經濟快速增長、人口擴張及城鎮化提升，三個核心條件形成了較高的住房需求，推高了房價指數。
第二階段（1982—1988年），房價基本維持在穩定水平，德國經濟低迷，同時，由於人口擴張見頂（1978年）的滯後效應，城鎮化階段告一段落，使得德國房價喪失進一步增長的動力。
第三階段（1989—1995年），兩德合併帶動了人口的內部遷移以及大量的外來移民，德國政府加大了對民主德國的住房補貼，民主德國住房需求的釋放以及統一後的經濟景氣助推了房價的上漲。
第四階段（1996—2007年），這一時期，德國東西部整合完畢，經濟快速增長，但是人口持續負增長，套戶比在1以上，城鎮化、移民都基本停滯，即使經濟高增長，也無法拉動住房需求的快速上升。
第五階段（2008—2011年），歐美金融危機爆發，德國經濟一枝獨秀，並於2010年取得了3.6%的強勁增長，住房市場基本沒有受到金融危機的打擊，其穩定性吸引了大量國際投資基金的關注。這一階段，德國住房價格整體升幅為15%。
伴隨城鎮化，德國房產穩步增值
從2010年德國存量住房的擁有者結構看，41.84%的住房是家庭自有自住；45.88%的住房為居民家庭、小型物業企業以及專業的住房物業供應商持有並向社會出租；5.36%的住房是住房合作社持有並向社員出租；此外還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價甚至免費提供。
德國住房市場具備非常穩定的投資回報水平，其租金回報率長期穩定在4%—5%，而德國長期國債收益率僅在2%—3%。德國專業住房物業經營機構、普通居民家庭通過長期持有並出售住宅可以獲取適當回報。德國鼓勵長期持有房產，如果房產被持有超過10年，那麼出售該房產所獲得的收益不產生資本利得稅。相反，若持有的房產未滿10年就出售，將嚴格按照標準的個人所得稅累計稅率徵稅，應稅資本利得為「房產出售價—取得成本價—可抵扣的修繕成本」。
德國的城鎮化已進入成熟階段，新人口的增長不足以驅動房產的需求增長從德國城鎮化進程來看，1960年其城鎮化率為71.38%，2010年上升至73.94%，50年間僅累計增長2.56%，說明德國城鎮化水平已經處於高水平均衡狀態。從工業化進程看，其農業就業人口占總就業人口的比重極低且仍在下滑，2010年僅為1.6%。城鎮化帶來了新增城鎮人口，是德國住房需求的決定力量。1980年代初以來，德國房價指數與城鎮化率水平的吻合度非常高。
德國的房地產政策調控，讓整個市場保持著穩定
1970年代頒佈的《住房租賃法》具有強烈的保護承租人權益的特徵。該法起初規定3年內房租累計漲幅不得超過30%，後來修訂為不得超過20%。2013年5月起的新規定為，要求3年內房租漲幅不得超過15%；超過20%違法；超過50%，房東被認為賺取暴利，可判刑入獄3年。
住房合作社被稱為德國房價的穩定器。120年來，德國的住房合作社是其住房市場上的重要房屋供給方。住房合作社成立的目的很明確，就是通過合作的方式（而不是開發商壟斷的方式）實惠地解決參與合作社的社員的住房問題。德國政府也對合作社建房給予貸款、土地、稅收等多方面的政策扶持。
與住房合作社匹配的是住房互助儲蓄制度。它有兩大支柱，一是固定利率、低息互助，凡加入的社員，必須履行先儲蓄後貸款的義務，當儲蓄達到所需貸款額的40%—50%時，才有資格貸款。二是政府有多種多樣的獎勵，包括住房儲蓄獎金、僱員資金積蓄款、僱員儲蓄獎金。
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（據歐洲時報）
德國房地產：全球長線投資的第一標的
低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，也成為投資人長線布局的最佳決策。德國房產的穩定收益普遍被外國投資者看好，越來越多的中國買家也活躍在德國房市上。
高保值性
德國房產一直以來保持在低位和其本國政策弱化房產的資本屬性而強化房產的福利性質有關，這也表明德國房產遠低於其應有的市場價值或者說德國的經濟實力並沒有在房價中得到充分體現，從另一個角度也說明了德國並不適宜炒房或短線投資但保證了其房產強大的抗風險能力，即其保值屬性。
2014年第二季度德國城市平均租金穩定租金收益
德國租賃住房率高達40-50%，是歐洲最大的租房市場，如此高的租房比例意味著在德的房產投資可獲得良好的租售比。根據2015年權威統計，德國房產的平均租金回報率在5.4%，一些大城市甚至達到了9%，即只要靠11年多的租金收入就可以收回自己的投資。盡管德國房市政策傾向於保護租客權益但是過去三年有些城市的租金還是達到了20%的上漲。所以穩定持久的租金回報率也是在德長線投資布局的一個很大優勢。
增值潛力
德國聯邦統計局發布的數據顯示，2014年上半年，德國批准新建住房13.68萬套，房價水漲船高，這在住房市場十分穩定的德國引發了人們的關注。在這樣的背景下，德國的房地產逐步成為了投資者的新寵。數據顯示，2011年起德國的房地產從一直以來的低廉的價位開始升溫，亞洲投資者在德國房地產市場的投資額已在2013年就增至12.7億美元，在2011年的基礎上飆升916%。仲量聯行的最新數據顯示，過去3年間，中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市，即柏林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時還在多座城市進行了組合投資交易（39%）。此外漢堡，杜塞爾多夫，科隆，斯圖加特等地房價也在上漲。德國媒體《明鏡》網站11日報道稱，德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。
柏林住宅需求和供應預測德國不動產多年來保持穩中有漲並且在未來的15年內也將保持穩定上漲的態勢（如圖示）。歐洲媒體2月10日報道中提到貸款利率下降、收入增長是推動德國人買房而不是租房的兩大主因。加上近年來湧向德國的移民越來越多，城市化進程持續前行，就業率也在不斷攀升，這些都推高了房子的剛性需求也推高了房價。
近幾年德國房價雖然增長迅速，但相比中國、加拿大、澳洲或其歐洲的近鄰——英國和法國相比仍然處於低位，這也意味著很大的升值空間。德國大城市，尤其是前七大城市，過去五年多房價增長了50%甚至更高，提高了租金回報率計算公式的分母。其租金回報平均值遠高於中國，通過合理的運營，每年租金可以增長5%左右，10年之後的年租金回報率可以達到7%到8%。
Quinn專業點評
長線投資也是規劃國際化資產的一個通用戰略，而准確的市場定位則對長期的方向性決策至關重要。德國質量和德國模式給外國投資者提供了一個穩定而安全的投資領域，對中國投資者來說是不僅人民幣保值的有力手段，也是穩健投資者長線布局的不二之選。
Quinn Lu專欄全集
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新加坡房產收益率有多高？
在泰國買房有哪些優勢？
泰國是最著名的亞洲旅遊目的地之一；泰國經濟在各個領域具備持續高增長的潛力, 其中包括房地產業。相對中國城市讓人瞠目的房價，來度假的中國人會發現泰國的房價比中國便宜太多，面對如此實惠的房價，心動之餘，大家難免會想，怎麼才能 在度假天堂泰國擁有一套屬於自己的房子或度假別墅？泰國房價多少一平？
近年來，泰國經濟在各個領域內持續保持高增長的潛力，其中就包括房地產業，房地產市場在泰國經濟增長，結合普通低價商品房的建設，地理位置優越以及 公共建設的支持下穩步增長，房地產市場在泰國經濟增長，結合普通低價商品房的建設，地理位置優越以及公共建設的支持下穩步增長，越來越多的人選擇投資泰國 房產市場，下面帶你來瞭解一下投資泰國房產市場有哪些優勢？為什麼越來越多的外國人選擇投資泰國房產市場？
泰國房產的優勢如下：
1 ，泰國房產具有永久產權。
外國人可以合法持有永久產權的公寓，而且和泰國人擁有同樣的權益。外籍人士和泰國人一樣，擁有泰國房產的永久產權並可傳宗接代（無遺產稅，超過 5000萬泰銖將來會收10%），而國內房產只有70年產權。這也是為何您看到泰國有些城市道路比較擁擠，因為土地是私人的，政府不能強拆。（多知道 點： 泰國房產產權是怎樣的？是否會被強拆？）
2，泰國房價相對便宜。
泰國中心地區的公寓價格從1萬人民幣每平米起價，靠近軌道交通的公寓大概2萬人民幣每平米起價，而且公寓的面積是按照使用面積計算的沒有公攤。中國 的房子平均公攤面積大概在25 ％左右，這樣相當於泰國的房價打了25 ％的折扣。中國房價擺在國際上都算貴的。北上廣動輒單價3、4萬/平，二三線城市也得1、2萬；而泰國曼谷、普吉島、華欣、甲米均價大約2—3萬，芭堤 雅、清邁大約1—2萬，雖然兩者單價看著好像差不多，但單價包含的內容大不相同。那麼，泰國房產的單價都包含了什麼？
3，泰國的公寓、別墅都帶裝修。
泰國的公寓、別墅交房時都帶裝修，在芭堤雅大部分還是精裝修，很多還帶全套精品家具。大大減少了裝修的金錢成本和時間成本，適合外國投資者的需要。 按照裝修費用為房價的15 ％計算，相當於又打了15 ％的折扣。加上沒有公攤面積節省的開支相當於有40 ％的隱性折扣，這樣算下來，泰國中心地區靠近軌道交通的公寓價格相當於20000人民幣x（ 25 ％ +15 ％ ）= 12000人民幣每平米起價。
公寓期房絕大部分是精裝修，配有地板、衛浴、馬桶、廚櫃、空調、嵌入式衣櫃等等，簡單理 解就是搬不走的都是您的。有的開發商還送冰箱。品牌都不差的，我們考查的時候就發現有個樓盤40多平米小戶型配了2台大金空調，當然這得看開發商了。您也 不用為家具煩心，開發商也提供家具禮包供您挑選。相比國內，花一兩百萬買房子，一般還得再花房價的20-30%裝修，購買泰國房產相當於又打了 20-30%的折扣。
4，泰國公寓沒有公攤面積
泰國的公寓沒有公攤面積，按使用面積計算，中國國內房子的平均公攤面積的25左右，這就相當於泰國的房價打了25%的折扣。
5，在泰國居住 就醫上學都容易
看房者對泰國地產表現出的熱情表明泰國擁有與眾不同的魅力。編者認為這是因為泰國生活環境較好，氣候條件宜人，而且泰國人溫和善良。此外，泰國的醫 療條件也很好，對健康有保障，對上了年紀的人來說，醫療條件尤其重要，因此在泰國買房養老也是一種趨勢。泰國還擁有優質的教育，在泰國居住很容易解決孩子 的教育問題。
6，租金回報率高。
泰國中心地區的公寓的平均年租金回報率在房價的5-8％左右，有的地方可達15%。在旅遊勝地芭堤雅，例如在芭堤雅，根據我們踩盤調查，人民幣60 多萬的二線海景公寓能租到人民幣4000元/月；人民幣100萬的房子月租能到大概人民幣10000元。這樣算來，不到10年的租金就可拿回投資本錢（租 金價格會漲）。而且，泰國房產經歷過1998年金融危機，擠掉了泡沫，現在才慢慢恢復到當年的水平，因此泰國房產發展健康。而中國房產自住成本高，而出租 回報率低，人民幣100-200萬的房子在二三線城市大概能租個3000-4000元/月吧，租售比非常低。
7，泰國房價漲勢可觀
從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。相對於其 他東南亞國家，已顯示泰國經濟的良好增長跡象，經濟學家相信泰國經濟復甦前景基本面仍然看好。因此，投資泰國房產，並且在物業穩定增值的情況下，一定能讓 您得到高額的回報。
8,在泰國購置房產比在別的國家容易。
泰國土地廳工作效率很高，業主需要準備的文件相對簡單。 如果是新樓盤、新別墅的過戶，在開發商和專業地產經紀人的幫助下，一般1-3個工作日就可以完成。
9，泰國沒有房產稅，過戶及持有費用低
因為在泰國並沒有「房產稅」，所以購買泰國的房產，只需要在過戶的時候繳納相關的幾種過戶稅費(過戶費、特種商業稅、印花稅、個人所得稅）即可。購 大約房價的6%，一般買賣雙方各付50%。拿到房子後一次性交付償債基金，還有每月的物業費，沒有持有稅，沒有各種雜項。（多知道點： 在泰國買房(公寓,別墅)需要交哪些稅費？）
10，泰國醫療服務完善並價格低廉
泰國以低廉的手術價格以及高品質的醫療服務水準，成為全球最大的求醫目的國。2012年，前往泰國醫療旅遊進行手術的外國人達到128萬人次，2013年則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億泰銖（約人民幣計58億）的收入。
泰國現有400多所醫院提供醫療和保健服務，覆蓋多個醫療學科，服務項目齊全。由於泰國醫術水準高、醫生技術好、醫院收費合理，而且對病人在病中和 康復期間的照顧服務周全、細緻，使得使得海外患者樂忠於前往。加上病房乾淨衛生、設施齊備，讓病人感覺不像在住院而像在酒店度假。（多知道點：泰國醫療水平怎麼樣？在芭提雅如果生病怎麼辦？）
泰國以低廉的手術價格以及高品質的醫療服務水準，成為全球最大的求醫目的國。2012年，前往泰國醫療旅遊進行手術的外國人達到128萬人次，2013年則上升至140萬人左右，給泰國帶來了高達240億泰銖（約人民幣計58億）的收入。
11，輕鬆辦理泰國養老簽證
泰國法律規定，50歲或以上的外國人可輕易獲得長期居留養老簽證。再加上世界一流的醫療設施、以及優質的服務，令泰國成為越來越熱門的退休目的地。同時也可以常年居住，或者是作為避寒的選擇。
12. 在泰國居住上學方便
泰國曼谷、清邁、芭堤雅、普吉島、蘇梅島、華欣、甲米等地都有提供英語課程的國際學校，全外教授課。具有優質的教育條件，在泰國居住可以解決孩子的教育問題。
13. 泰國買房按揭貸款已成為可能
過去，中國人在泰國買房想按揭貸款基本是不可能的，今年這個情況有了突破。中國銀行（泰國）、中國工商銀行（泰國）股份有限公司推出了相關業務。
房地產市場在泰國經濟增長，結合普通低價商品房的建設，地理位置優越以及公共建設的支持下穩步增長。因此，外國人在泰國購買房屋作為他們的養老住 所，度假別墅或投資房產都是一個理想的選擇。大多數經濟學家相信泰國經濟復甦前景基本面仍然看好，相對於其他亞洲國家，已顯示泰國經濟的良好增長跡象。所 以大家趕快行動吧！
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