英國 | 英國脫歐:歐洲房產投資第一大目的國的位置會被德國取代嗎?

英國脫歐(Brexit)前,倫敦的房產每年增值5-10%,國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後,由於對經濟預期的不確定性,很多歐盟外的投資者采取了觀望態度,過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期,有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇,情況真的會這樣嗎?

筆者認為言之過早,一些觀察者們只看到了英國脫歐的負面影響,卻忽略了由此帶來的潛在機會:

大倫敦地區房產價格走勢(歐元及英鎊)

一、英鎊貶值

公投後英鎊兌美元彙率急跌至31年來最低點,走弱的英鎊無疑增強了歐盟外特別是來自亞洲的投資者購買力,這群投資者的比例占到總在英投資人數的55%。一些分析人士認為倫敦的房價在未來兩年內面臨下行壓力,預計回落10-18%,價格優勢對國際投資者反而構成更大的吸引力。

二、歐盟發展未明朗

來自歐元區國家的投資人出於對歐盟發展的不確定性,也將把目光轉向其近鄰大不列顛島的房產。

三、英國經濟依然看好

英國經濟面雖略遜德國,但是歐洲老牌工業基地的地位並沒有被替代,其能源化工制藥等強項產業仍居全球領先,總體經濟依然看好。而德國其房市政策抑制投機強化福利性質的特點也把德國房產限制在長期穩健類價值投資範疇。

四、教育優勢

比起德國,英國還有來自教育上更大的優勢,國際名牌大學綜合實力仍然是世界水平最高的大學群體之一。顯然優質教育和生活方式讓英國房地產一直備受熱捧,教育帶來的優勢並沒有因為英國脫歐而任何有減分的跡像,盡管房價超過10%下跌的預期,但比起6年前,還是平均高出£228,632。 脫歐後的英國只是讓海外資金找到更具性價比的投資。

綜上所述,Brexit只是在短期內英國房市造成一定影響,但基本的供求狀況並不會因為公投結果而有所改變,英國房產對國際或國內的買家仍然是長期可靠的投資方式。

英國公投脫離歐盟,世界處於震驚之中。身在英倫的安妮為大家分析公投結果,綜合各國元首政要對事件的回應,並預測對英國房價及金融業的影響。她會以最真切的文字,將個人所見所聞,所思所感與大家分享。【閱讀原文

 

Quinn Lu專欄全集

中國香港利豐投資有限公司市場總監解析歐洲房地產市場

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或郵件quinnlv@outlook.com或關注微信與Quinn Lu零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

如何避免購買加拿大的“問題”房屋?

大麻屋的主體結構可能已受殘留毒物損壞,會為業主帶來的一系列麻煩;房屋大幅度貶值,以後賣房也會受影響。

加拿大購房時,難免會遇到令人頭痛的“驚喜”,比如恰巧買到大麻屋,冰毒實驗室、發現院子裡還藏著破舊的石油儲罐,亦或不知不覺購買了溫哥華市的祖裔特色屋,無論是碰到哪一種情況,都會另購屋者陷入麻煩,增加開支。

因此,大溫哥華地產局特別為購屋者總結了如下方法,如何在簽訂買房合約前就發現這些潛在問題。

其實我們在各市府網站上,就會找到如下信息。例如:

在列治文市府網站上可以看到包含所有列市的祖裔特色屋的地圖,以及它們的詳細照片。

溫哥華市府則表示,如果加拿大房產曾被用作種植大麻或非法毒品實驗室,市民可撥打電話604-871-6231。市府將不會提供屋主姓名,以保護其隱私。(注意:曾被用於種植大麻或非法毒品實驗室的房屋並不會登記在案,以供公開查詢。不過皇家騎警則登記了全國範圍內的問題房屋。)

西溫則提供了所有擁有地下石油儲罐的房屋名單。登陸網站:www.westvancouver.ca;並查找Fuel Storage Tank Program(石油儲罐項目);點擊查閱更多咨詢;查看石油儲罐紀錄查詢。

我們還可以找到卑詩省祖裔特色屋清單,這些資訊均由各市府提供。查詢潛在原住民歷史遺跡,登陸網站BC Archaeological Site查看具體信息,或致電250-953-3338。

查詢BC省登記在案的污染地帶,登陸網站www.bconline.gov.bc.ca(點擊Products)。查看此數據庫會收取一定費用。

 

曼谷有何吸引力讓外國人趨之若鶩?

表面看來,曼谷似乎不應該成為外籍人士青睞的工作地點。

政局不穩成為當地最大的威脅,更何況它還緊鄰印度尼西亞。泰國經濟的光芒依然不及鄰國耀眼:由於出口預期降低,該國今年的經濟可能不增反降。去年8月發生的四面佛爆炸事件導致20人死亡、120多人受傷。

不過,很多初來乍到的人卻在努力忽視曼谷日常生活中不太和諧的因素:“金錢賄賂隨處可見,色情行業臭名昭著,政治動蕩仍在持續。”29歲的美國人勞倫·凱裡(Lauren Carey)說,她2014年末第一次以英語老師的身份來到泰國。

“但每個國家都有自己的問題,我的祖國也不例外。我沒有感覺這裡的安全性比美國差,我在美國的住處距離波士頓馬拉松爆炸案現場只有一個街區。綜合考慮後還是感覺利大於弊。”凱裡說,她目前在房地產公司Coldwell Banker擔任特許經營經理。她表示,曼谷的生活成本低於波士頓,但生活品質卻遠高於波士頓。

定居曼谷

事實上,根據彙豐銀行發布的《2015年最佳移民目的地調查報告》(2015 Expat Explorer Survey),與新加坡、中國香港和上海等區域性金融中心相比,泰國的生活成本更低,外籍人士也更容易在這裡安家落戶。“對於希望買房置業的外籍人士來說,泰國是很好的選擇。”彙豐銀行移民部門主管迪恩·布萊克伯恩(Dean Blackburn)說。泰國法律允許外國人完全擁有自己的公寓,但也存在一些輕微的限制。外籍人士只能購買整棟建築裡49%的公寓,這項法規很少會對曼谷居民產生影響,但在蘇梅島這種外籍購房者多於泰國本土購房者的東南島嶼上,卻有可能構成影響。

曼谷自誇擁有一個健康的公寓市場,而根據泰國銀行的數據,當地公寓價格去年上漲14%。根據在線研究數據庫Numbeo的統計,曼谷市中心一居室公寓的平均租金是2.1萬泰銖(600美元),在當地購買類似公寓的價格為每平方英尺13,754泰銖(391美元)。

外籍人士喜歡住在距離BTS(輕軌)車站較近的地方,這也是當地的首選公交通勤方式。外籍人士最喜歡的居住地包括素坤逸路(Sukhumvit Road)的上段和下段地區——例如Ekkamai和Thong Lo——昭披耶河(Chao Phraya River)南部沿岸的隆大街地區(Silom),以及北部的碧武裡路(Phetchaburi Road)。

然而,身為Coldwell Banker泰國分公司首席執行官,出生在蘇黎世的亞當·托格瓦爾德(Adam Taugwalder)卻警告稱,隨著豪華公寓的價格穩步上漲,泰國的房價已經不像以前那麼親民。一方面是因為地價上漲,另一方面則源自開發商翻修和新建高端公寓。

房地產並非曼谷唯一的吸引力。“除了貿易和商務活動外,人們還喜歡這裡豐富的美食、繁榮的購物環境,以及日益濃厚的藝術氛圍。”托格瓦爾德說。

經商環境

泰國長期以來都被譽為區域性創新科技中心。但當種子投資公司500 Startups於2015年初宣布將在該國成立一只1000萬美元的微型基金,借此進軍亞洲其他地區後,整個世界對這裡的科技創新環境更加重視了。

“得益於不斷完善的基礎設施,泰國的創業環境正在爆發。”英國移動電子商務公司MobiCart創始人瓦拉迪米爾·巴拉諾夫-羅塞尼(Wladimir Baranoff-Rossine)說。另外,“只要每月1,400美元,便可在泰國雇佣一位經驗豐富的西方人,僅為英國的五分之一。”

相比而言,根據獵頭公司Adecco發布的《2015年泰國薪酬指南》(Thailand Salary Guide 2015),工作經驗不足5年的客戶經理在泰國的平均薪水最多不超過3萬泰銖(約合853美元)。

巴拉諾夫-羅塞尼表示,跨國公司看重的是曼谷的基礎設施和上網渠道。另外,這裡的經商門檻較低,該國注冊公司的速度在亞洲位居前列,而且可以購買保險,還能得到法律保護。

然而,想要憑借曼谷的跨國公司提供給外籍員工的薪酬打入科技行業,卻是一件頗具挑戰的事情。Uber和谷歌都在泰國首都設立了大型辦公室,而且規模還在擴張。

除了科技行業外,普華永道和埃森哲等跨國會計和審計公司也在曼谷展開了大規模部署;百事可樂區域總部同樣位於這裡;廣告巨頭智威湯遜也在這裡設立了大規模的多元化團隊。

泰國本土企業通常會尋找有經驗的外籍專業人士為他們的日常運營引入國際思維。泰國彙商銀行(Siam Commercial Bank)、電信運營商True Corporation和曼谷醫院(Bangkok Hospital)都專門針對外國人刊登了招聘啟事。

與新加坡、中國香港和上海等區域性金融中心相比,泰國的生活成本更低,房價尤其如此。

簽證問題

泰國的簽證政策曾經一度十分寬松,外籍人士可以通過短期旅行延長在該國的停留時間。但泰國軍政府現在對簽證施加了一些限制。另外,簽證延期的審批率也大大降低——這曾經是外籍人士延長泰國旅行時間的主要方式。

不過,選擇留在曼谷的外國人多數都能獲得企業提供的工作許可。泰國外交部有一個專門的Facebook主頁,定期回答關於簽證申請的各種問題。

休閑娛樂

曼谷的夜生活舉世聞名(有人或許認為是臭名昭著)。除了迷失在滿是無名酒吧的街頭,或者在樓頂包間裡酩酊大醉外,還有很多活動可以打發時間,而不至於讓你因為酒後亂性而懊悔不已。

徒步遠足在外籍人士中非常流行,曼谷還有一個專門的徒步旅行俱樂部。曼谷聚集了很多焦躁不安的藝術家,號稱有很多創意俱樂部,包括許多專門的攝影組織。

擔心自己難以抵擋冰鎮勝獅(Singha)啤酒的魅力?那麼曼谷的“城市獵狗行動”(Hash House Harriers)或許很適合你,這個國際化的“跑步飲酒俱樂部”每個周末都會舉行一次活動。

融入泰國

泰國人都很自豪,主要是因為古代暹羅是整個東南亞唯一沒有被西方列強殖民的國家。法國曾經與暹羅開戰,但卻未能將其兼並——值得一提的是,泰語裡的“外國人”(farang)一詞正是來自於“法國人”(French)。

原因在於,泰國的核心文化基本沒有受到外國勢力的影響——直到現代商業相擁而至。泰國國王是全世界在位時間最長的君主,而在這樣一個充斥著舊時代等級觀念的文化中(這一點在語言中得到了充分體現),他也充當著無可爭議的粘合劑。

很多外國人都認為泰語很難學,不僅是因為很多文字都有音調,而且有許多婆羅米文,還因為要通過大量的發音來表達情緒和禮貌。但不必擔心:多數外國人只需要掌握很少的泰語便可在曼谷正常生活,因為多數泰國人對待泰語不熟練的外國人都很友好。另外,由於旅游在泰國經濟中扮演重要地位,所以那些在工作中經常與外國人接觸的泰國人,往往都能理解簡單的英語。

家庭問題

曼谷斯坦福國際大學(Stamford International University)副教授達伍德·福德(Daved Forde)表示,很多外籍人士選擇在曼谷安家,是看重這裡的學校和世界一流的便利設施。

福德23年前從美國搬到曼谷,他的加拿大妻子在泰國生下了2個孩子,他們都就讀於曼谷的國際學校。

“教育是很多外籍家庭因為工作原因舉家遷往此處的主要原因。”福德說,“由於關注國際中學畢業會考(International Baccalaureate)項目,使得曼谷成了一流的選擇。”

在曼谷提供國際中學畢業會考項目的包括幾家英國的國際學校——哈羅(Harrow)、什魯斯伯裡(Shrewsbury)、攝政(Regents)和聖安德魯斯(St Andrews)——以及曼谷國際學校(International School Bangkok)和拉姆魯迪國際學校(Ruamrudee International School)等泰國本土的國際學校。

與曼谷的其他許多專業人士一樣,勞倫·凱裡更擔心社會現狀,而不是教育問題。對她而言,今後在泰國發展並非絕無可能。

“我的計劃並不固定。從職業的角度來講,我感覺自己仍然可以從這個國家獲得很多東西。而從旅行角度來看,我甚至連皮毛都沒有觸到。”

“5年前,我從沒想過自己會來東南亞定居,但來到這裡是因為我看到了它的潛力。我在這個不斷發展的地區提升了自己的職業,與世界各地的人取得了聯系,而且享受了壓力較小的均衡生活。從個人角度來看,我無疑實現了進步。”

(據明鏡)

瀏覽居外【名家專欄】欄目,了解海外房產投資獨家專業解讀。

澳洲房產市場有哪些針對海外投資者的規定?

 答:海外投資者只可以購買澳洲12個月內新開發的住宅房產(工業和商業地產無此限制),澳洲規定新住宅房項目的50%可以出售給海外投資者。

關於更詳盡的外國投資者在澳洲買房規定,請參考《專業律師解讀:外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解》壹文。

澳洲買房時應該註意哪些問題呢?

問:澳洲房地產交易過程中,買方需註意的事項是什麽?

 答:澳洲房地產交易過程中,買方需註意的事項有很多,其中突出的有以下幾點:

  1.  土地、房屋產權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題;
  2.  銷售商執照印章和各種法定批文是否屬於原件,與被確認的名稱是否相符;
  3.  房屋結構、套型、質量、配套設施等是否與廣告內容壹致;
  4.  供水、供電、供氣能否保證,交通、排汙、通訊是否通暢;
  5.  房屋的面積是否按國家有關規定進行計算,有無“短尺少寸”現象;
  6.  房價計算是否已經按照優惠的價格執行,是否合理;
  7.  其他承諾的條件(如物業管理等)能否兌現。

在澳大利亞買房支出的費用有哪些?

在澳洲買房和國內有些不壹樣,購房引起的各種政府費用、雜費、印花稅、銀行費用和搬家費種類繁多。許多在澳洲第壹次購房的國人為了買房而買房,沒有做足夠的功課,在購買的時候往往忽略了這些費用。對這些費用深入的了解將幫助您更好的計劃買房和投資。

 下面以35萬澳幣的房子舉例說明在澳洲買房的成本

  •  過戶律師的費用(大約600澳幣)
  •  貸款機構的費用(大約1000澳幣)
  •  房屋結構檢查的費用(大約300澳幣)
  •  房東保險費(大約350澳幣)
  •  印花稅(大約13800澳幣)
  •  房屋及財產保險費(大約600澳幣)
  •  市容建設費用council rate(大約1400澳幣)
  •  搬家費用(大約300澳幣)
  •  地產代理費用(大約7000澳幣)

 訣竅:稅收和雜費會很大程度地增加您的購房成本。超前計劃將會讓您避免預料不到的財務拮據。(如果購買的是投資房,以上大部分費用都可以用來退稅)

在澳大利亞買怎樣的房子好?

答:國外投資者在澳大利亞只能購買壹手房。

 沒有綠卡也可以到海外投資房產嗎?海外投資者只能買澳大利亞的壹手樓。由於澳大利亞的房地產交易非常透明,市場穩健,比國內的成熟很多,更不存在爛尾樓或者偷工減料之事,所以基本不用擔心政策上的風險。

 另外,在澳大利亞,房產沒有70年的產權說法,是永久性產權,所以也沒有什麽遺產稅的說法。如果購房者在交了首期後還有五六十萬人民幣的話,加上每月有七八千元人民幣的收入,在澳大利亞置業並不是難事。

 在澳大利亞買房,壹般要通過律師來操作,他會搞掂各種手續,而且手續費並不太貴。他當時支付的是1000多澳元,買房的各類稅費在3%左右。

 目前來說,投資澳大利亞的房產主要集中在悉尼和墨爾本兩大城市,無論是別墅、公寓還是連排別墅,都存在投資空間,但是關鍵還是看地段。

在英國買房時,律師壹般負責什麽內容?

買方律師負責開展對房產的各項調查(地方調查、排汙調查、環境調查等),目的是確保房屋產權的合法性。買方或其律師還可以請特許測量師對房產進行測量,確 保房屋不存在結構缺陷或其它瑕疵。如果擬購房產為在建工程,應要接到收房通知後、完成法律意義上的交易之前儘早進行測量。買方律師應隨後向買方做出書面報 告,指出房屋產權存在的瑕疵(如有),提出彌補這些瑕疵的建議。如果買方購買房產的目的是出租該房產,就須提前向律師諮詢該房產是否被允許租賃以及相關的 限制性規定。 

買方律師還將向賣方律師寄送調查問卷(pre-contract enquires)。該問卷涉及有關產權的各種技術問題和實務問題,有助於買方全面瞭解該房產的情況。

買方律師應閱讀賣方律師起草的買賣合同或者租賃協議,以判定是否存不利於己方客戶的條款,如果有的話,一般應與賣方律師進行多輪協商或談判。談妥後應向買方提交合同書供其簽署。

 

 

英國房貸政策是怎樣的?

英國抵押貸款的運作方式多種多樣,五花八門。從貸款資格和條件方面看,任何人,只要有職業和工資收入,都可以申請抵押貸款。簽訂貸款合同之前,銀行在向妳 推薦貸款品種前首先要詳細了解妳何時畢業、何時參加工作、收入情況、身份證明等等。同時,貸款人必須在所貸款銀行或其他銀行有相當於貸款額10%的存款。

從借款期限和金額來看,通常從5年到25年不等,最長的有30年期,壹種與養老金掛鉤的貸款可達40年。貸款金額壹般為準備購買住房價格的70%到 90%,不同機構略有不同,大致為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房,則是壹方收入的3.5倍加上另壹方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75 倍。貸款買房時還必須通過律師並交付1%到4%的印花稅。

關於國內買家在英國買房時,如何辦理房貸的細節,可點擊查看“中國人在英國買房也能貸款 利率按買房用途有差異”壹文。

 

英國新公寓每年大約要交多少錢的管理費?

不同的发展商与不同的楼盘,物业管理的收费标准是不等的。一般每平方英尺大约收2镑至3.6镑不等。以中国投资者比较喜欢的新建楼盘林肯大厦为例,该公寓 的物业费是每平方英尺3.6镑,该楼盘配有健身房、游泳池、桑拿房等设施,以一套两房一厅,实用面积为760平方英尺的公寓为例,业主每年需要交2736 英镑的物业费。